Судебная практика по возмещению убытков нанимателя квартиры которому собственно

Обновлено: 30.06.2024

В обоснование заявленных требований представитель истца указал, что обществу принадлежали 11/20 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу:.

В октябре 2013 года из расположенной этажом выше квартиры ответчика № 16 по указанному адресу произошел залив помещений принадлежавших истцу, в результате которого данные помещения получили повреждения.

Ссылаясь на представленные документы о стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения, представитель истца просил суд взыскать с ответчика возмещение ущерба в размере 655 646 руб., а также судебные издержки.

Решением Петроградского районного суда г. Санкт-Петербурга от 8 февраля 2016 г. исковые требования удовлетворены частично: в пользу истца с ответчика взыскано возмещение ущерба в размере 360 605 руб. и судебные издержки.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 27 сентября 2016 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано. С общества в пользу ответчика взысканы расходы по оплате дополнительной судебной экспертизы.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С В . от 7 июля 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

8 соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судами установлено и из материалов дела следует, что истец являлся собственником нежилых помещений, расположенных по адресу:

9 октября 2013 г. произошел залив принадлежащих истцу помещений из квартиры № 16, принадлежащей ответчику и расположенной этажом выше над помещениями общества.

Согласно письму от 15 октября 2013 г. № 21, подписанному председателем ТСЖ « , авария произошла на внутриквартирной разводке системы холодного водоснабжения. На момент прибытия аварийной бригады 9 октября 2013 г. кран в квартире № 16 перекрыт хозяйкой квартиры, протечка остановлена, при этом стояк холодного водоснабжения не отключался. На момент обследования комиссией внутриквартирной разводки система холодного водоснабжения находилась в рабочем состоянии.

В обоснование размера заявленных исковых требований истец представил в материалы дела технический отчет от 30 октября 2013 г., согласно которому стоимость работ и материалов для устранения последствий протечек в помещениях истца составляет 622 247 руб.

Согласно заключению эксперта от 14 декабря 2015 г., составленному на основании проведенной судебной экспертизы, 9 октября 2013 г. имел место залив указанного помещения, принадлежавшего обществу. Однако по прошествии более двух лет установить его причину и часть внутренней разводки холодного водоснабжения квартиры ответчика, на которой произошла авария, на основании имеющихся в деле материалов не представляется возможным. Определить объемы восстановительных работ и рассчитать их стоимость невозможно, поскольку на момент осмотра экспертом помещения сделан ремонт и следы залива устранены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского областного суда от 26 июля 2016 г. по делу назначена дополнительная судебная экспертиза. В заключении от 31 августа 2016 г эксперт пришел к аналогичным выводам, сделанным им в первом заключении от 14 декабря 2015 г.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствуясь статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13 августа 2006 г., пришел к выводу, что 9 октября 2013 г. в системе холодного водоснабжения квартиры ответчика произошла авария, которая привела к заливу принадлежавших обществу помещений. В связи с этим суд, основываясь на техническом отчете от 30 октября 2013 г. о стоимости восстановительного ремонта, взыскал с ответчика в пользу истца возмещение ущерба в соответствии с принадлежащими обществу 11/20 долями в праве собственности на указанное помещение в размере 360 605 руб.

Отменяя решения суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд второй инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе составленное по итогам дополнительной судебной экспертизы заключение от 31 августа 2016 г., указал, что истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наступление ущерба в результате залива помещений по вине ответчика, а также размер такого ущерба. По мнению суда апелляционной инстанции, не представлены доказательства того, что аварийная протечка воды произошла непосредственно в квартире ответчика.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно правилу, установленному пунктом 2 названной статьи лицо причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Установленная статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпция вины причинителя вреда предполагает, что доказательства отсутствия вины должен представить сам ответчик Потерпевший представляет доказательства, подтверждающие факт причинения ущерба, его размер, а также доказательства того, что ответчик является причинителем вреда или лицом, в силу закона обязанным возместить вред.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Факт залива принадлежащих истцу помещений из расположенной выше квартиры ответчика судом установлен, а следовательно, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации последний освобождается от ответственности если докажет, что ущерб причинен не по его вине.

Из постановления суда апелляционной инстанции не следует, что ответчик доказал отсутствие его вины в причинении ущерба.

Неустановление точной причины протечки воды из квартиры ответчика само по себе не доказывает отсутствие вины и не относится к обстоятельствам освобождающим от ответственности за причиненный ущерб.

Однако суд апелляционной инстанции незаконно возложил на истца бремя доказывания вины ответчика в причинении вреда, которая предполагается пока последний не докажет обратное. Ответчиком же не представлено ни одного доказательства отсутствия своей вины.

Из обжалуемого апелляционного определения следует, что факт причинения ущерба установлен. Истцом представлены доказательства проведения ремонта и его стоимости.

В нарушение приведенных выше положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в обоснование отказа от иска в полном объеме суд апелляционной инстанции сослался на невозможность установления точного размера ущерба.

С учетом изложенного апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Возмещение ущерба по договору аренды возможно в добровольном порядке или принудительно, на основании полученного судебного решения. Арендные отношения регулируются нормами гражданского законодательства и условиями договора, заключаемого между арендодателем и арендатором. Принимая в аренду имущество собственника, арендатор регулярно вносит плату указанным в договоре способом, и обязуется сохранить принятую собственность в неизменном виде. Если в период действия арендного договора собственность получила повреждения, в интересах обеих сторон немедленно зафиксировать размер финансовых последствий.

Особенности процедуры взыскания ущерба с арендатора

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

В рамках арендных отношений стороны должны руководствоваться действующими нормами законодательства.

Норма Гражданского Кодекса	Разъяснения
Ст. 681	Ответственность за текущий ремонт принятого арендованного имущества несет арендатор/ наниматель.
Ст. 678	Наниматель обеспечивает сохранность и поддерживает надлежащее состояние используемого жилого объекта.
Ст. 687	При порче съемного жилья нанимателем наймодатель вправе через суд потребовать расторжения договора.
Ст. 393	Неисполнение обязательств по арендному договору может стать поводом для взыскания убытка.
Ст. 15	При нарушении одним из участников арендных отношений прав другого возможно взыскание убытков в судебном порядке.
Ст. 1064	Ущерб компенсирует лицо, причинившее вред имуществу.

Помимо Гражданского Кодекса при урегулировании вопросов взыскания ущерба ориентируются также на федеральные законодательные акты, в частности, по возмещению ущерба в случае признания случая страховым. Если предстоит судебное разбирательство для принудительного взыскания ущерба, при подготовке иска учитывают общие нормы гражданско-процессуального законодательства.

Чтобы взыскать денежную компенсацию, арендодателю понадобится доказать, что арендованное имущество действительно повреждено в результате действий (или бездействия) арендатора с нарушением условий использования, установленных договором.

Возмещение ущерба по договору аренды помещения

В ходе аренды недвижимости могут возникать непредвиденные ситуации, когда портятся характеристики арендованного объекта, или он полностью уничтожается. Порядок возмещения ущерба определяется пунктами договора, а в случае возникновения споров, потребуется обратиться в суд с иском.

Если арендатор виновен в пожаре или заливе квартиры, мебели, оборудования, собственник вправе потребовать восстановления повреждений или выплаты денежной компенсации.

Взыскание суммы за испорченное оборудование

В аренду передают не только недвижимое и движимое имущество, но и любые другие объекты, вещи, собственность. Если арендатор взял в аренду оборудование собственника, он обязан сохранить принятую в использование технику в полном порядке.

Взыскать возмещение за поломанное оборудование можно, если удастся доказать, что вывод из строя был связан с некорректной эксплуатацией или нарушениями в обслуживании и хранении.

Требование ущерба при нанесении ущерба арендованному авто

Аренда транспортного средства – распространенная услуга, позволяющая передвигаться на авто в личных целях, либо для использования в коммерческих целях.

При нанесении ущерба машине по вине арендатора стороны руководствуются общими нормами законодательства, когда арендующее лицо обязано самостоятельно возместить убытки. Если машина застрахована, и случай попадает под страховую защиту, предусмотрена компенсация со стороны страховщиков.

Если стороны разошлись во мнении относительно суммы денежного возмещения по договору аренды авто, арендодатель обращается в суд.

Можно ли взыскать ущерб имуществу с арендатора?

Передавая имущество в аренду, собственник рассчитывает получать регулярное вознаграждение, а по окончании срока действия договора вернуть свое имущество в технически исправном состоянии с надлежащими характеристиками.

Кто будет оплачивать ремонт или возмещать стоимость безвозвратно утраченного имущества, зависит от конкретных обстоятельств, при которых произошла авария или происшествие.

Арендатор несет ответственность за арендованное имущество и обязан возместить ущерб, если только он не был получен ранее, до заключения договора. Если арендатор не зафиксировал недостатки в имуществе при подписании договора, собственник позже может предъявить претензии к арендатору.

Если арендатор согласен со своей виной и размером компенсации, стороны договариваются о возмещении во внесудебном порядке. Если стороны придерживаются разных позиций, за урегулированием обращаются в суд.

Основания для возмещения ущерба арендатору

Поскольку договор аренды – двусторонний, обе стороны несут ответственность за исполнение обязательств. Это означает, что возмещение в рамках арендных отношений может платить и арендатор, и арендодатель.

В следующих ситуациях пользователи арендованного имущества вправе рассчитывать на получение денежного возмещения:

досрочное расторжение договора с возвратом переплаты;
при использовании арендуемого имущества возникли препятствия, споры, проблемы с доступом;
недостатки объекта были скрыты от арендатора в момент передачи, что привело к дополнительным расходам;
убыток нанесен арендатору арендодателем из-за появления лица, претендующего на имущество;
выплата возмещения по убыткам, полученным от затопления или пожара;
выявлены иные нарушения законодательства и пунктов договора.

Во избежание проблем с арендуемым имуществом, следует внимательнее читать каждый пункт договора, а при принятии имущества тщательно оценивать все технические характеристики и внешние параметры объекта.

Пошаговая инструкция по взысканию ущерба

Законодательством предусмотрено два варианта взыскания убытков по договору аренды:

В мирном порядке через подписание соответствующего соглашения по доброй воле.
Через судебное разбирательство, на основании вступившего в силу решения суда.

Даже если разногласия очевидны, начинать процесс урегулирования возмещения следует с попытки мирного решения вопроса. Суд, решая, принимать ли иск к рассмотрению, обязательно поинтересуется, пытался ли истец самостоятельно определить условия возмещения.

Шаг 1. Сформулировать причины для предъявления претензий

Все претензии между арендатором и арендодателем должны регулироваться договором. Если возникла необходимость взыскания компенсации, следует определить конкретные основания для подготовки письменной претензии.

При нарушении условий договора аренды арендодатель вправе:

предъявить требования о возмещении убытков, понесенных из-за порчи арендованного имущества;
взыскать дополнительные расходы;
получить компенсацию упущенной выгоды;
договориться о возмещении причинённого морального вреда.

Согласно ст. 15 ГК РФ, арендатор может взыскать возмещение, кроме случаев значительного превышения взыскиваемой суммы реального размера ущерба.

Если претензии собирается предъявить арендатор, основаниями могут стать:

нарушение сроков аренды;
отказ арендодателя от предоставления документации на арендованное имущество;
сокрытие существенных недостатков, которые впоследствии привели арендатора к убыткам;
появление третьих лиц, претендующих на имущество, сданное в аренду, о которых ранее не сообщал арендодатель;
игнорирование арендодателем обязательств по проведению капремонта.

Поводом для финансовых претензий могут стать другие нарушения договора, которые привели вторую сторону договора к убыткам.

Шаг 2. Определить размер взыскания

Большая часть споров связана с определением суммы возмещения, которое должен выплатить виновник. Именно эти споры часто приводят, в конечном счете, в суд. Обоснованный грамотный расчет суммы убытка повышает шансы на досудебное урегулирование, не доводя спор до суда.

Предъявлять доказательства по нанесению убытка должен сам пострадавший. Если предстоит взыскать убыток с арендатора, доказывать факт наличия испорченного имущества и вину должен арендодатель.

Три документа помогут выявить и обосновать реальный размер ущерба:

Приемопередаточный акт.
Акт осмотра по факту порчи.
Инвентаризационный акт.

Для определения убытков следует использовать информацию из подписанного при заключении договора аренды приемопередаточного акта. Этот документ является обязательным приложение к договору и подробно описывает передаваемое в аренду имущество, его состояние в момент подписания документа. Чем подробнее будет описано имущество (оборудование, мебель, техника, помещение, коммуникации), тем проще будет доказать размер понесенного убытка. Акт приема-передачи позволит выявить рыночную стоимость бывшего в употреблении имущества на момент передачи его арендодателю, чтобы рассчитать реальный ущерб в случае его порчи.

Второй документ, который поможет взыскать сумму, это акт осмотра, составленный в присутствии свидетелей, после выявления факта порчи. Привлечение к составлению акта квалифицированных экспертов по оценке поднимет объективность содержания. При затоплении имущества следует привлечь специалистов из обслуживающей компании. Специального бланка акта осмотра не предусмотрено.

Главное, чтобы этот документ содержал информацию о:

список поврежденного имущества с указанием идентификационных признаков;
выявленных дефектах;
обстоятельства, причины появления недостатков.

Третий документ подтвердит факт наличия имущества в процессе аренды, уже после подписания договора – это инвентаризационный акт. Участникам арендных отношений рекомендовано проводить регулярную инвентаризацию во избежание возможных споров о моменте уничтожения или порчи какого-либо объекта, однако чаще этот документ требуется при оформлении аренды с юридическими лицами.

Шаг 3. Составление претензии

Когда определен перечень поврежденного имущества, степень ущерба, сумма взыскания, пора переходить к составлению претензии.

Письменная претензия представляет собой документ, уведомляющий виновника о требованиях пострадавшей стороны. Правильно составленная претензия станет документальным основанием для достижения договоренности о размере и порядке возмещения, либо основанием для обращения в суд.

Основными реквизитами досудебной претензии являются:

подробное описание, что и где произошло, с указанием точного времени, даты события;
приведение доказательств ущерба с помощью акта;
сформулированные требования (сумма, сроки выплаты);
уведомление о намерении обратиться в суд в случае неисполнения требований.

В документе должно быть указано, к кому конкретно предъявляют претензии. В конце претензии должна стоять дата, подпись с расшифровкой.

Шаг 4. Вручение арендатору письменного требования

Чтобы иметь возможность впоследствии обратиться в суд, необходимо обеспечить надлежащее подтверждение факта передачи претензии виновному в порче имущества лицу.

Предусмотрено 4 способа передачи претензии:

Почтой России (заказное письмо с уведомлением).
Курьерской службой.
Лично под роспись или в присутствии свидетелей.
Через представителя.

При отправке почтовой службой обязательно необходимо сохранить квитанцию с подтверждением отправки заказного письма. При личном вручении на копии документа просят поставить отметку о вручении с датой и подписью.

Если виновник ущерба согласен с требованиями, стороны договариваются о выплате и фиксируют факт в письменном виде. Если условия претензии не устраивают, через месяц после подтвержденного факта вручения претензии пострадавшая сторона вправе обратиться в суд с иском.

Шаг 5. Составление искового заявления

В процессе подготовки искового заявления применяют общие требования гражданско-процессуального законодательства, а именно ст. 131—132 ГПК РФ.

К основным реквизитам искового заявления относят:

точное название суда;
сведения о заявителе и ответчике (ФИО, паспорт, адрес, контактная информация);
описание обстоятельств, при которых произошла порча имущества и определен виновник;
перечень действий, которые привели к снижению потребительских характеристик или полной утрате арендованного имущества;
доказательства с причинно-следственной связью, почему требование направлено конкретному ответчику;
требования возместить нанесенный ущерб или устранить повреждения;
перечень прилагаемой документации.

Внизу документа должна стоять подпись и дата.

В качестве приложений к иску выступают:

Личные документы.
Документация о принадлежности имущества.
Договор аренды.
Инвентаризационный, приемопередаточный и иные акты, которые подтверждают цену иска.

Поскольку иск о возмещении – имущественного характера, госпошлина определяется согласно взыскиваемой суммы. В случае удовлетворения требований истца можно взыскать судебные издержки с ответчика.

Шаг 6. Взыскание в судебном порядке

При рассмотрении иска суд исходит из представленных с иском документальных доказательств и аргументации позиции сторон. Настоятельно рекомендуется привлечь на помочь опытного юриста, который поможет убедить суд в законности исковых требований и объективности представленных расчетов.

Чтобы взыскать возмещение в принудительном порядке, следует дождаться вступления в силу судебного решения. При игнорировании требований суда исполнительный лист передают судебному приставу для организации взыскания.

Судебная практика

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

При возмещении ущерба по договору мены не существует единой практики суда. Чаще суд руководствуется представленными с обеих сторон доказательствами и их соответствием законодательным нормам.

Решение Кольского районного суда Мурманской области № 2-1023/2020 2-1023/2020~М-928/2020 М-928/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-1023/2020 удовлетворяет требования истца на основании ч. 1-2 ст. 1064 ГК РФ, поскольку виновное лицо обязано возместить ущерб имуществу. Чтобы снять претензии по возмещению, необходимо доказать, что порча случилась не из-за действий ответчика.

Решение Ленинского районного суда г. Кирова № 2-41/2015 2-41/2015(2-5029/2014;)~М-4893/2014 2-5029/2014 М-4893/2014 от 2 апреля 2015 г. по делу № 2-41/2015 частично удовлетворяет требования истца на основании с. 15 ГК РФ, подтверждающей право на полное возмещение, однако отказывает в выплате неустойки, если ответственность за неисполнение обязательств не определена договором (ст.330 ГК РФ).

Решение Центрального районного суда г.Тулы № 2-1022/2020 2-1022/2020~М-687/2020 М-687/2020 от 8 июля 2020 г. по делу № 2-1022/2020 согласуется с доводами истца, взыскивающего имущественный ущерб вследствие пожара на основании ст. 1064 с арендатора недвижимости.

Ответы на частые вопросы

Может ли арендатор взыскать ущерб, нанесенный личному имуществу, которое стояло в арендованном помещении на момент пожара или затопления?

Все зависит от того, предупреждал ли арендодатель о неисправности инженерных коммуникаций, неполадках, которые привели к аварии. Если собственник предупреждал о неполадках, доказать его вину в суде достаточно сложно. Поможет разъяснить ситуацию акт осмотра по факту нанесенного ущерба с привлечением экспертов и специалистов конкретных коммунальных служб.

Ответственность за сохранность переданного по арендному соглашению имущества сохраняется. Чтобы снять взыскание, арендатору понадобится доказать невозможность установления третьих лиц. Если виновное лицо известно, арендатор вправе взыскать после уплаты компенсации выплаченную сумму в рамках регрессного иска.

Суд соглашается с взысканием морального вреда только в случае приведения доказательств, что порча имущества привела к созданию ситуации повышенной опасности.

Когда нужна помощь юриста

Возмещение ущерба арендованному имуществу часто заканчивается обращением пострадавшей стороны в суд, который будет определять, насколько объективны и обоснованы претензии истца. Грамотно оформленный иск и аргументированная позиция на суде привлеченного квалифицированного юриста поможет отстоять свои права.

Если собственник испорченного имущества предъявляет требования к арендатору, стоит задуматься о профессиональной юридической поддержке, с помощью которой удается снизить размер взыскания или полностью снять вину с лица, в период аренды которого имущество получило повреждения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

В гражданском обороте нередки случаи, когда продавец не передает покупателю в согласованный срок оплаченную квартиру. Если на период просрочки покупателю негде жить и он вынужден снимать жилье, то возникает вопрос: вправе ли покупатель предъявить продавцу требование о возмещении убытков, связанных с расходами по найму жилого помещения?

В защиту покупателя

Одним из оснований приобретения права собственности на квартиру в современном гражданском обороте является ее покупка по гражданско-правовой сделке. В возмездных договорах, таких как купля-продажа, мена или участие в долевом строительстве, стороны, как правило, всегда оговаривают конкретный срок, в который квартира передается новому владельцу. С этого момента он вправе вселиться в приобретенную квартиру и проживать в ней.

На практике согласованные в договорах сроки передачи квартиры со стороны продавца зачастую нарушаются и свою квартиру покупатель получает с существенной просрочкой. В такой ситуации, помимо применения к продавцу предусмотренных договором мер ответственности, покупатель вправе предъявить ему требование о возмещении причиненных убытков, связанных с оплатой вынужденного найма другого жилого помещения для проживания.

Покупатели считают, что, раз оплаченная ими квартира в согласованный договором срок продавцом не передана, последний обязан возместить причиненные им убытки, связанные с оплатой найма другой квартиры, расходов на оплату услуг риелтора, который подыскал соответствующий вариант, иных связанных с поиском и наймом жилья расходов (коммунальные платежи, обеспечительный платеж). Так на что покупатель вправе рассчитывать и при каких условиях его требования к продавцу подлежат защите?

Для удовлетворения иска о возмещении убытков необходимо наличие совокупности обстоятельств, которые должен доказать истец в соответствии со ст. 56 ГПК РФ: факт и размер убытков, вина ответчика в их возникновении, неблагоприятные последствия для истца и прямая (непосредственная) причинно-следственная связь между противоправным поведением ответчика и причиненными истцу убытками. Отсутствие хотя бы одного из указанных обстоятельств исключает возможность возложения на ответчика ответственности за убытки.

Истец должен доказать, что убытки у него возникли исключительно по вине ответчика и отсутствуют иные обстоятельства, результатом которых стало причинение убытков.

Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что покупатель квартиры вправе претендовать на возмещение убытков, связанных с вынужденным наймом другого жилого помещения для временного проживания, если такая необходимость обусловлена нарушением продавцом срока передачи квартиры.

Действующее законодательство РФ не исключает возможности отнесения расходов покупателя по найму жилого помещения в состав убытков в случае нарушения продавцом срока передачи квартиры по заключенному с ним договору. Исполнив свое денежное обязательство перед продавцом, покупатель вправе рассчитывать на своевременное получение квартиры (Апелляционные определения Ярославского областного суда от 01.07.2013 по делу N 33-3782/2013, Волгоградского областного суда от 25.10.2013 по делу N 33-10001/2013, Тюменского областного суда от 14.08.2013 по делу N 33-3955/2013, Кассационное определение Тюменского областного суда от 07.02.2011 по делу N 33-497/2011).

На практике может сложиться ситуация, когда покупатель снимает жилье, оплачивает полностью месяц проживания, а продавец спустя, например, две недели передает ему жилье. В таком случае плата за пользование жилым помещением за весь месяц также подлежит взысканию с продавца в составе убытков, если заключенный покупателем договор найма жилого помещения предусматривает удержание собственником жилого помещения платы на случай одностороннего отказа покупателя от договора (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 22.10.2012 по делу N 33-5722/2012).

Кроме того, в состав убытков, предъявляемых к продавцу, покупатель вправе также включить, помимо платы за пользование помещением, плату за коммунальные ресурсы и даже свои затраты на выплату вознаграждения риелтору за подбор вариантов съемного жилья (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 19.03.2012 по делу N 33-1251/2012), поскольку он понес их в связи с допущенным продавцом нарушением срока передачи квартиры.

Убытки надо доказать

При разрешении рассматриваемых дел суды принимают во внимание наличие у истца жилых помещений на праве собственности или ином праве, поскольку в предмет доказывания по делу входит установление обоснованности и необходимости расходов, понесенных истцом для восстановления своего нарушенного права.

Так, суды отказывают в удовлетворении иска о возмещении убытков, связанных с вынужденным наймом жилого помещения, установив следующие обстоятельства:

В подтверждение фактической невозможности проживания истца в жилом помещении могут быть представлены доказательства, свидетельствующие о превышении допустимых норм жилой площади на человека, постановке проживающих граждан в таком жилом помещении на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий; чинении препятствий во вселении и проживании истцу со стороны других граждан, проживающих в таком жилом помещении, и др.

При отсутствии надлежащих, допустимых и достоверных доказательств невозможности истца проживать в уже имеющихся у него жилых помещениях он не вправе предъявлять свои расходы по найму жилого помещения продавцу как убытки, поскольку в этом случае наем не может быть признан вынужденным и действительно необходимым для восстановления нарушенных прав истца.

Нуждаемость в жилье

Рассмотрим ситуацию, когда жилое помещение у истца располагается не в том регионе, где он приобрел у ответчика квартиру. К примеру, истец приехал из г. Самары в г. Москву, устроился на работу и, взяв ипотечный кредит, приобрел квартиру, рассчитывая ее получить к определенному сроку, который согласован в договоре с продавцом. Нарушение срока передачи квартиры со стороны последнего влечет необходимость для истца снять жилое помещение для проживания.

Причем не важно, заключает договор найма жилого помещения истец после того, как ему станет известно о нарушении срока передачи квартиры, либо такой договор у него уже был заключен. В качестве убытков он вправе предъявить продавцу расходы по найму в той части, которая возникла после нарушения срока передачи, когда истец вынужден продолжать снимать жилье.

Также следует иметь в виду, что далеко не каждый собственник сдаваемого в наем жилого помещения согласится оформить регистрацию по данному месту жительства и закон не предусматривает права нанимателя требовать проведения такой регистрации.

В связи с этим нельзя согласиться с позицией Санкт-Петербургского городского суда, который в одном деле указал, что истец, избрав место работы в г. Санкт-Петербурге, где была расположена приобретенная им по договору долевого участия квартира, до момента сдачи дома в эксплуатацию и до момента ее получения во владение и пользование действовал по своей воле и в своем интересе, добровольно принял на себя риск несения расходов по найму жилья, поэтому такие затраты не относятся к убыткам по смыслу ст. 15 ГК РФ (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.05.2013 N 33-6172).

Эта позиция справедлива в отношении той части расходов, которая возникла у истца до момента наступления срока передачи ему квартиры продавцом по условиям заключенного между ними договора. Между тем с наступлением указанного срока истец добросовестно рассчитывает получить свое жилье, заселиться в него и проживать. Допущенная продавцом просрочка лишает его такой возможности и вынуждает нести дополнительные издержки по найму жилого помещения, что позволяет их рассматривать в качестве убытков и взыскивать с виновного продавца.

При ином подходе недобросовестный продавец освобождается от ответственности за нарушение принятых на себя обязательств, что не соответствует задачам института гражданско-правовой ответственности.

Знай меру

Истец по требованию о возмещении убытков, вызванных вынужденным наймом жилого помещения, кроме того, обязан предпринимать все зависящие от него разумные меры по уменьшению размера убытков, их предотвращению, минимизации негативных последствий. В ином случае суд вправе применительно к ст. 404 ГК РФ уменьшить размер ответственности ответчика или вообще отказать в иске, если придет к выводу, что в понесении истцом расходов отсутствует вина ответчика, поэтому они не могут быть отнесены к убыткам.

Так, суды отказывают истцу в требовании о компенсации расходов по найму жилого помещения в том случае, когда по условиям заключенного договора квартира должна быть передана без отделки и для проживания в ней требовалось проведение соответствующего ремонта, а он снял жилье на период просрочки в передаче квартиры в отличном состоянии, с отделкой, с мебелью, техникой и т.д. Эта позиция единообразно поддерживается всеми судами (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 03.04.2012 по делу N 33-997, Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.01.2012 N 33-1267/2012, Определение Свердловского областного суда от 15.03.2011 по делу N 33-3368/2011 и др.).

Расходы истца по найму жилого помещения должны быть максимально экономны и соответствовать среднерыночным ценам, сложившимся в соответствующем регионе страны. Жилое помещение по своим характеристикам должно быть либо точно таким же, какое истец должен получить от ответчика, или же незначительно отклоняться от него (к примеру, разница в несколько квадратных метров).

В пользу истца при рассмотрении данного иска будет также свидетельствовать установившаяся практика в его взаимоотношениях с продавцом. К примеру, добровольное возмещение продавцом расходов истца по найму жилого помещения на период просрочки в передаче квартиры, переписка сторон и другие обстоятельства также подтверждают обоснованность требований истца, свидетельствуют о том, что продавец не оспаривает право истца на получение указанных убытков.

В такой ситуации при отказе продавца от компенсации части расходов (например, за отдельные месяцы найма) истцу следует в иске указать, что спор касается не права на платежи в счет возмещения убытков, а только фактической стороны дела: действительно ли образовалась задолженность и не была ли она погашена?

В состав убытков включаются только те понесенные истцом расходы, которые непосредственно связаны с пользованием жилым помещением (плата за помещение, за коммунальные ресурсы).

В качестве убытков истец не вправе взыскивать с ответчика сумму обеспечительного платежа, который уплачен им в пользу собственника помещения как гарантия надлежащего и своевременного исполнения обязательств по договору найма, поскольку данная сумма по окончании срока действия договора найма либо возвращается истцу, либо засчитывается в качестве платы за пользование жилым помещением за последний месяц. Если последний месяц относится ко времени, на которое пришелся период просрочки в передаче квартиры, то засчитываемая сумма обеспечительного платежа за этот месяц может быть взыскана как убытки на общих основаниях.

Истец не вправе требовать взыскания с ответчика убытков в виде неустойки, уплаченной в пользу собственника жилого помещения по условиям договора. Неустойка может быть установлена на случай просрочки внесения платы за пользование помещением, она касается исключительно взаимоотношений истца с его контрагентом (собственником жилого помещения). Необходимость ее уплаты может быть связана только с виновными действиями истца, который допустил просрочку, что исключает ответственность ответчика, поскольку отсутствует причинно-следственная связь между уплатой неустойки и просрочкой в передаче квартиры.

При рассмотрении иска о возмещении убытков в виде расходов по найму жилого помещения суд, кроме того, учитывает добросовестность самого истца (в частности, не является ли собственник сдаваемого жилого помещения близким родственником истца). Такая необходимость связана с тем, что истец не вправе, пользуясь случаем, создавать искусственные ситуации для увеличения размера своих убытков для последующего их взыскания с ответчика.

Установление судом при разрешении рассматриваемого иска факта злоупотребления правом со стороны истца при заключении договора найма жилого помещения не влечет недействительность данного договора, поскольку сам по себе такой договор закону не противоречит. Однако установление данного обстоятельства является основанием для отказа в иске, поскольку истец искусственно создал ситуацию для возмещения убытков за счет ответчика, и такое требование не подлежит судебной защите, так как никто не вправе извлекать какие-либо преимущества из своего незаконного поведения (п. 4 ст. 1, ст. 10 ГК РФ).

рассмотрела в открытом судебном заседании 22 апреля 2014 г. дело по иску Богорадниковой Л А к Ушницкому Е П Федоровой И Е в интересах несовершеннолетней Федоровой А Г о возмещении материального ущерба, причиненного заливом квартиры, взыскании судебных расходов по кассационной жалобе представителя Богорадниковой Л А - Чистоедова Д В на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 17 июня 2013 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Богорадникова Л А обратилась в суд с иском к Ушницкому Е П , Федоровой И Е , действующей в интересах несовершеннолетней Федоровой А Г , о возмещении материального ущерба, причиненного заливом квартиры, взыскании судебных расходов. В обоснование иска Богорадникова Л.А. указала, что ей на праве собственности принадлежит квартира, находящаяся по адресу: кв. 19. Ушницкому Е.П. и несовершеннолетней Федоровой А.Г. на праве собственности принадлежит квартира 27, расположенная в доме по тому же адресу. 25 января 2013 г. в результате прорыва радиатора, находящегося в расположенной выше квартире 27, принадлежащей ответчикам, произошел залив квартиры истца. Причиной прорыва радиатора послужило его промерзание в результате оставления открытой балконной двери. Заливом квартиры Богорадниковой Л.А. был причинен материальный ущерб. Стоимость восстановительного ремонта по оценке специалиста составила руб. Также истец просила взыскать стоимость произведенной оценки ущерба - руб., расходы на оплату телеграммы - руб. коп., расходы на оплату запроса, направленного в Управление Росреестра - руб., расходы на оплату услуг представителя - руб., услуг по составлению нотариальной доверенности - руб., расходы на оплату государственной пошлины - руб.

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 3 апреля 2013 г. иск Богорадниковой Л.А. удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 17 июня 2013 г. решение суда первой инстанции отменено и по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении иска Богорадниковой Л.А. отказано.

В кассационной жалобе представителя Богорадниковой Л.А. - Чистоедова Д.В. ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения суда, как незаконного.

По результатам изучения доводов кассационной жалобы Чистоедова Д.В. судьей Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М. 30 октября 2013 г. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, и ее же определением от 19 марта 2014 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены обжалуемого судебного постановления в кассационном порядке.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что в настоящем деле такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом апелляционной инстанции и выразились в следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Богорадниковой Л.А. на праве собственности принадлежит квартира, находящаяся по адресу: кв. 19.

Ушницкому Е.П. и несовершеннолетней Федоровой А.Г. принадлежит по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: , кв. 27.

25 января 2013 г. произошел залив принадлежащей истцу квартиры.

Судом установлено, что разрыв радиатора произошел вследствие его промерзания из-за незакрытой балконной двери в квартире ответчиков и дальнейшего оттаивания, что привело к заливу как самой квартиры 27, так и двух квартир, расположенных этажами ниже, в том числе квартиры 19, принадлежащей Богорадниковой Л.А. В суде представителем ответчиков был представлен договор аренды жилого помещения от 30 ноября 2012 г., в соответствии с которым принадлежащая ответчикам квартира была предоставлена ими в аренду Бысыкатову П.А. на срок до 31 мая 2013 г. (л.д. 86).

Разрешая спор и удовлетворяя иск Богорадниковой Л.А., суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 210, 1064 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, возложил ответственность по возмещению вреда, причиненного Богорадниковой Л.А., на ответчиков - собственников жилого помещения, в котором произошел разрыв радиатора, приведший к заливу квартиры истца, поскольку пришел к выводу о том, что это произошло по вине ответчиков, и они не доказали отсутствие своей вины в возникновении ситуации, повлекшей затопление квартиры истца. Суд исходил из того, что собственники квартиры обязаны поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом суд отклонил представленный представителем ответчиков договор аренды жилого помещения от 30 ноября 2012 г., сославшись на отсутствие в договоре как обязательной стороны по сделке законного представителя несовершеннолетнего собственника (Федоровой А.Г.). В то же время суд указал на возможность обращения собственников жилого помещения (Ушницкого Е.П. и Федоровой А.Г.) в суд с требованиями к арендатору жилого помещения на основании ст. 1081 ГК РФ в порядке регресса.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска Богорадниковой Л.А., суд апелляционной инстанции указал на то, что законность и действительность договора аренды от 30 ноября 2012 г. не являлась предметом данного судебного исследования и не оспаривалась сторонами. Также суд апелляционной инстанции сослался на то, что в соответствии с условиями договора аренды арендатор Бысыкатов П.А. принял на себя ответственность за содержание и эксплуатацию арендуемой квартиры, а суд первой инстанции не привлек его к участию в деле и не применил к ответчикам по делу положения ст. 1064 ГК РФ об освобождении от ответственности за ущерб, причиненный виновными действиями третьих лиц. С учетом этих обстоятельств суд апелляционной инстанции полагал, что вины ответчиков в причинении ущерба собственнику квартиры - Богорадниковой Л.А. не имелось и это является основанием для отказа в удовлетворении заявленных ею исковых требований о возмещении ущерба.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном применении норм материального права к заявленным исковым требованиям о возмещении материального ущерба.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Права и обязанности собственника жилого помещения определены в статье 30 ЖК РФ, согласно частям 3 и 4 которой собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

По смыслу приведенных выше норм ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, ответственность по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии и соблюдению прав и законных интересов соседей лежит на собственнике данного помещения.

Согласно п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Судом установлено, что принадлежащая на праве собственности Богорадниковой Л.А. кв. 19 в д. была залита водой из расположенной выше кв. 27, находящейся в этом же доме, по вине собственников (Ушницкого Е.П. и Федоровой А.Г.), чем истцу причинен ущерб.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции с учетом норм ст. 210, 1064 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ правомерно возложил ответственность по возмещению причиненного Богорадниковой Л.А. ущерба на ответчиков, которые как собственники жилого помещения были обязаны следить за находящимся в нем оборудованием, поддерживать его в состоянии, исключающем причинение вреда иным лицам, на основании чего взыскал с ответчиков - собственников жилого помещения (Ушницкого Е.П. и Федоровой А.Г.) стоимость восстановительного ремонта квартиры истца.

Ссылку суда апелляционной инстанции в обоснование отказа в удовлетворении иска Богорадниковой Л.А. на то, что ответственность за ненадлежащее использование внутриквартирного оборудования в соответствии с условиями договора аренды квартиры должен был нести арендатор квартиры 27 - Бысыкатов П.А., принявший на себя обязательства по договору аренды от 30 ноября 2012 г., Судебная коллегия признает несостоятельной, так как она основана на неправильном применении норм материального права к спорным отношениям сторон.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ договор аренды (найма) жилого помещения, сторонами которого выступают наймодатель (арендодатель) - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо и наниматель (арендатор) - гражданин, самостоятельно либо с другими гражданами использующий жилое помещение для проживания, регулирует отношения между арендодателем и арендатором.

Данный договор не создает прав и обязанностей для иных (третьих) лиц, не являющихся субъектами договора аренды (найма) жилого помещения.

Следовательно, при выборе способа защиты нарушенных прав и определении лиц, ответственных за причинение ущерба, Богорадникова Л.А. не обязана была руководствоваться условиями договора аренды, заключенного между собственниками жилого помещения - Ушницким Е.П. и Федоровой А.Г. (арендодателями) и Бысыкатовым П.А. (арендатором).

Из содержания п. 4 ст. 687 ГК РФ следует, что именно наймодатель жилого помещения является ответственным за действия нанимателя или других граждан, совместно с ним использующих жилое помещение для проживания.

Абзац первый ст. 678 ГК РФ содержит норму, определяющую обязанность нанимателя жилого помещения по обеспечению сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии. Однако такая обязанность нанимателя жилого помещения сама по себе не может являться основанием для освобождения собственников квартиры от выполнения возложенных на них законом (ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ) обязанностей по содержанию принадлежащего им имущества в надлежащем состоянии и соблюдению прав и законных интересов соседей, а в случае причинения ущерба третьим лицам не может также являться основанием для освобождения собственников от ответственности за необеспечение такого содержания.

Именно на нормы ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ ссылалась Богорадникова Л.А. в обоснование исковых требований о возмещении материального ущерба, предъявленных к собственникам жилого помещения (Ушницкому Е.П., Федоровой А.Г.), данными нормами руководствовался и суд первой инстанции при разрешении спора.

В связи с этим Судебная коллегия считает, что у суда апелляционной инстанции не имелось предусмотренных п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового решения об отказе в удовлетворении иска Богорадниковой Л.А., поскольку суд первой инстанции правильно применил нормы материального права к отношениям сторон.

На основании изложенного Судебная коллегия полагает, что вынесенное судом апелляционной инстанции определение нельзя признать законным. Оно принято с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Богорадниковой Л.А., что согласно ст. 387 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемого судебного постановления и оставления в силе решения суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК РФ,

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 17 июня 2013 г. отменить, решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 3 апреля 2013 г. оставить в силе.

Читайте также: