Возвращается ли первоначальный взнос по ипотеке при неуплате

Обновлено: 28.06.2024

В статье рассказываем о налоговом вычете, который можно получить при покупке квартиры в ипотеку. Разбираемся, что это такое, кому полагается, как его оформить, и сколько денег вернут семейные, военные и пенсионеры.

Отдельное жилье – заветная мечта многих. Студенты, молодожены, многодетные семьи и пенсионеры стремятся улучшить свои условия или купить квартиру для сдачи в аренду.

Нередко ипотека оказывается большой финансовой нагрузкой. Сначала мы подолгу копим на первоначальный взнос, просим о помощи родных или даже оформляем отдельный кредит. А потом годами оплачиваем долг с переплатой.

Сгладить ситуацию поможет возврат налога. Давайте разберемся, что это такое, сколько денег можно вернуть и какие документы для этого понадобятся.

Что такое налоговый вычет

Все граждане России, получающие доход, платят 13% – налог государству.

Допустим, ваша официальная зарплата – 40 тысяч рублей. Значит, в месяц вы делитесь с государством суммой 5 200 рублей, а в год – 62 400 рублей.

Чтобы смягчить налоговую нагрузку, государство помогает при получении образования и медицинских услуг, занятиях фитнесом и т.д. – разрешает снизить сумму налогооблагаемой базы, чтобы люди платили меньший налог. Или чтобы появилась переплата, которую можно забрать наличными.

Возможность снизить сумму, облагаемую налогом, называют налоговым вычетом – его размер определяет государство. Вы можете забрать наличными переплату налога за этот вычет в размере 13%

Допустим, вы собираете яблоки в саду у соседа и за это отдаете ему по одному яблоку с каждой десятки собранных. Сосед делает вам скидку и говорит, что на несколько яблок он закроет глаза — отдавать их не нужно.

Итак, вы собрали 100 яблок, получается, должны отдать соседу 10, но по факту отдаете 8, а 2 он возвращает обратно — ведь он сделал скидку. Эти яблоки и есть ваш налоговый вычет, а конкретно 2 яблока — та часть, которую можно вернуть обратно.

К сожалению, вычеты делают не на все подряд. Они делятся на несколько категорий по назначению. Вот самые востребованные из них:

Предоставляются льготным категориям населения. Например, инвалидам или опекунам.

Предоставляются на образование, лечение, спорт.

Предоставляются по гражданско-правовым договорам или на доход от бизнеса.

Предоставляются для владельцев ИИС и тех, кто получает доход от операций с ценными бумагами.

Предоставляется на приобретение любого вида недвижимости, на продажу государству; за ипотечную переплату.

Один из самых популярных сроков ипотеки у заемщиков составляет 20 лет. Это отличное сочетание относительно небольшого времени и разумных ежемесячных платежей. Рассчитать ипотеку на 20 лет можно на сайте с помощью специального калькулятора.

Кто может получить вычет по ипотечным процентам

Рассмотрим на примере. Маша давно хотела увеличить жилплощадь, но на крупную покупку не было средств, поэтому она взяла в банке целевой заем. Родители рассказали ей о возможности сделать возврат за переплату. Маша не прочь получить льготу от государства. Чтобы понять, может ли она получить ее, пройдем по основным пунктам.

Отлично! Маше достаточно этих условий, чтобы сделать возврат.

Также получить вычет может подруга Маши – она приехала из Лондона, но уже полгода непрерывно работает в России и платит налоги в российскую казну. Она оформила ипотеку в банке и купила в Рязани участок под строительство.

А друзья Маши – семейная пара Вика и Костя одолжили в банке деньги и купили дом. Оформили его на несовершеннолетнего сына Марка – они тоже смогут получить переплату по займу.

Как связаны вычет за проценты по ипотеке и вычет при покупке жилья

Рассмотрим другой пример. Петр покупает жилье в ипотеку не первый раз. Как официально трудоустроенный и исправно платящий налоги гражданин РФ он может сделать имущественный вычет – максимум 2 млн рублей. То есть может забрать на руки 13% от этой суммы – максимум 260 тысяч рублей.

Также Петр в праве вернуть деньги за ипотеку – максимальная сумма вычета составит 3 млн рублей, итого – до 390 тысяч рублей. Всего можно сделать возврат до 650 тысяч рублей.

С 2013 года Петр пользуется услугами банков и проверяет на себе изменения в законах.

Раньше вычет на имущество и за проценты по ипотеке были связаны – их можно было оформить на один объект.

В 2012 году Петр женился и взял первую квартиру в ипотеку. Тогда он уже знал про два типа льгот, и хотел вернуть переплату за кредит, чтобы потом вложиться в ремонт. Но не смог сделать этого из-за привязки вычетов к одному объекту — немного ранее он уже оформил имущественный вычет на покупку садового участка с домом.

После 2014 года вычеты разъединили – и это хорошо. Теперь можно сделать отдельный вычет за жилье, и отдельный – за проценты по ипотеке, без привязки к одному объекту. Главное условие – право на вычет должно появиться после 2014 года.

В 2013 году Петр взял ипотеку для дочери-студентки, а в 2014 узнал про новый закон. Так как Петр уже полностью получил возврат за покупку садового участка, он надеялся, что получит хотя бы ипотечный. Но этого не случилось, потому что он взял заем раньше 2014 года.

В 2018 году у Петра появились внуки, и он купил в ипотеку квартиру побольше. Повезет ли ему на этот раз? Да, теперь Петр подходит под все условия и может вернуть деньги за переплату.

Важно: получить деньги за переплату с ипотеки можно только один раз и только для одного объекта, остаток при этом не переносится.

Если у вас есть возможность оформить имущественный и ипотечный вычеты, вы можете сами решить – получить их по очереди или одновременно.

Удобнее сначала забрать деньги по основной недвижимости, а потом по ипотеке. Их можно получить по одному или разным объектам. Например, можно вернуть деньги за покупку участка под строительство, а ипотечный – за дачу.

Чтобы получить льготу на ипотечные проценты, заем обязательно должен быть целевым.

Петр получит льготу, если в договоре будет сказано, что заем выдается:

на покупку жилой недвижимости,
на покупку земельного участка для постройки дома,
на строительство (только на территории РФ).

Если бы Петр взял целевой заем на участок под строительство, сделать возврат он смог бы только после постройки дома. А в случае оформления займа на апартаменты не получил бы льготу от государства, ведь по закону это нежилая недвижимость.

Если бы Петр взял не целевой заем, а обычный потребительский кредит, и вложил эти деньги на приобретение или строительство жилья, то никакие подтверждающие документы не помогли бы ему в получении процентов по ипотеке.

Важно: нельзя быть в близком родстве с продавцом жилья или передавать право на вычет родным, даже родителям или детям. Если квартиру покупали не они, то и вычета они не получат.

Исключение – приобретение жилья родителями для несовершеннолетних детей.

Какую сумму налога можно вернуть

На размер суммы, которую государство возвращает за год, влияет количество уплаченных налогов. Если за 1 год заплатили 100 тысяч рублей НДФЛ, за переплату по ипотеке вернут аналогичную сумму (даже если общая сумма больше). То, что осталось, перекинут на следующий год. Так будет, пока вам не выплатят всю сумму.

Право на вычет влияет на сумму. Если оно появилось до 2014 года, у льготы нет лимитов. Возвращайте 13% от любого размера переплаты. А если после 2014 года, то будет ограничение – 3 млн рублей.

Представьте, что в 2012 году вы взяли ипотеку с общей суммой переплаты 3,5 млн рублей. Получите вы 13% от этой суммы – все 455 тысяч рублей. А для ипотеки с той же суммой, оформленной в 2015 году, будет действовать лимит, и забрать вы сможете максимум 390 тысяч рублей.

Важно: условия при рефинансировании сохраняются. Можно рефинансировать ипотеку, оформленную до 2014 года, и все равно получить вычет без лимита. И наоборот, при рефинансировании после 2014 года, сохранится лимит 3 млн рублей.

При оформлении займа на новостройку сначала приходят выплаты, а право собственности регистрируется позднее. В таком случае требовать вычет вы сможете только после регистрации, но в расчетах будет учитываться весь период, когда вы вносили платежи.

Допустим, вы заключили договор долевого участия в 2015 году. Пока дом строился, вы ежемесячно платили, и приняли квартиру только в 2021 году. Требовать вычет вы сможете только в 2022 году, но все проценты, выплаченные с 2015 года, будут учтены.

Какие документы нужны для оформления вычета

Сбор документов зачастую оказывается самым сложным моментом при оформлении государственных льгот. Но все не так страшно, как кажется на первый взгляд. Расскажем вам о нескольких способах заявить на льготу.

Оформить вычет можно в ФНС на следующий год после получения кредита или позже. Если вы хотите разом забрать все деньги, то это ваш вариант. Если же хотите получать финансовую помощь регулярно, то можно оформить прибавку к зарплате и забирать деньги в том же году – каждый месяц небольшими частями.

Оформление в ФНС

Сдать документы вы можете в отделении налоговой по месту регистрации, или онлайн – в личном кабинете на сайте ФНС.

Для оформления понадобятся:

паспорт;
заявление;
выписка из EГPH или свидетельство права собственности;
копия кредитного договора;
копия договора купли-продажи квартиры;
справка 2-НДФЛ;
декларация 3-НДФЛ;
справка об уплате процентов по ипотеке и другие документы, подтверждающие оплату.

Деньги придут через четыре месяца – немало, но большие выплаты того стоят. Три месяца длится проверка документов, и еще один месяц выделяется для начисления.

Совет от банка

Так как сумма выплаты процентов изменяется каждый год, то нужно будет сделать новую справку и обновлять документы, если решите оформить льготу повторно.

Оформление у работодателя

Вы можете получать деньги частями в виде прибавки к зарплате, не дожидаясь окончания года. На самом деле, государство удерживает ваш ежемесячный налог, но для вас это будет выглядеть, как дополнительная премия.

Для оформления нужно:

забрать в ФНС уведомление с подтверждением права на вычет;
заполнить заявление на портале ФНС (декларация 3-НДФЛ не нужна, зато понадобятся остальные документы)

Заявление рассматривают всего 30 дней, после чего перестают удерживать налог, и вы получаете прибавку. Но нужно помнить о том, что ежегодно вы должны оформлять в налоговую новый запрос.

Совет от банка

С мая 2021 года можно получать вычеты по НДФЛ в более удобном порядке. Электронный способ – наше всё. Никаких 3-НДФЛ и прочих бумажек – это позволит сэкономить время и силы.

Система самостоятельно подтягивает все необходимое, запрашивая документы в соответствующих источниках – налоговой не приходится три месяца проводить проверку, а вам – собирать пакет документов.

Проверка займет тридцать дней, пятнадцать – уйдут на выплаты. Срок может увеличиться до трех месяцев, если у налоговой появятся подозрения.

Как получить вычет по процентам при рефинансировании кредита

Давайте рассмотрим на примере. Ольга закончила вуз и сразу устроилась в стабильную компанию. Накопив на первоначальный взнос, она купила квартиру в кредит.

Из-за локдауна ее перевели на удаленку и немного урезали зарплату. Жить стало сложнее, но Ольга не растерялась и сделала рефинансирование кредита.

Как Ольге получить деньги за переплату по ипотеке после рефинансирования? Давайте разбираться.

Во-первых, Ольга может проводить рефинансирование сколько угодно. Она все равно сохранит за собой право на вычет.
Во-вторых, важно, чтобы она сделала это в банке слицензией ЦБ, чтобы в новом договоре была ссылка на первый договор ипотеки.

Какой налоговый вычет могут получить супруги

Еще пример. Марина и Володя поженились и взяли жилье в ипотеку. Кредит оформили на Володю — его кредитная история оказалась лучше. Молодожены узнали о возврате переплаты и захотели этим воспользоваться.

Оба родились и живут в России, оба работают в крупных компаниях и платят налоги. Деньги на оплату кредита супруги скидывают поровну.

У них нет брачного договора, а значит по закону все совместно нажитое имущество принадлежит им в равной степени.

Супруги могут поделить вычет пополам или воспользоваться им по отдельности. Чтобы найти более выгодный вариант, лучше заранее подсчитать сумму возврата

Супруги могут получить переплату – каждый по 390 тысяч рублей. В законе не указано, как именно они должны разделить вычет, поэтому процентное соотношение распределят между собой сами и в будущем при желании могут менять его. После устной договоренности они подадут заявление в ФНС о распределении вычета.

Важно: если они разделят вычет пополам, то после получения денег ни один из них не сможет возвращать проценты за кредит повторно. А если льготу оформит кто-то один, то второй воспользуется своей в будущем.

У Марины и Володи высокая сумма переплаты – 5,5 млн рублей. Им выгоднее заявить на получение возврата по отдельности и забрать по 390 тысяч каждому. А если они оформят получение вычета напополам, то им вернут эту сумму на двоих – всего по 130 тысяч каждому, и остаток не сохранится.

Можно ли получить налоговый вычет по военной ипотеке

Что касается военных? Давайте тоже разберем на живом примере.

Антон – военный-контрактник. Он хочет купить квартиру по программе военной ипотеки – это целевой заем для военнослужащих на приобретение жилья. Выплаты по нему покрывает государственная субсидия, которая копится на личном счете военнослужащего.

Антон рассчитывает получить переплату по этому кредиту, как это сделал его друг Петр. Но Петр выплачивает ипотеку сам, а за Антона платит государственная организация – поэтому оформить возврат по военной ипотеке он не может.

Однако если он самостоятельно сделает первый взнос или погасит кредит досрочно на личные деньги, он сможет забрать переплату за эти суммы. Лимит останется такой же – 3 миллиона рублей.

Можно ли получить налоговый вычет пенсионерам

Мы уже писали выше: хотите получить вычет – платите налоги. А как тогда быть пенсионерам, ведь пенсия не облагается налогом?

Для них предусмотрено особое правило.

Например, Наталья перестала работать в 2020 году и взяла ипотеку. Она не может вернуть переплату за следующие годы, ведь у нее не будет никакого дохода, кроме пенсии. Зато она может заявить на вычет за три прошедших года – когда она работала и платила 13% НДФЛ.

Такое право действует даже для работающих пенсионеров. При желании они могут перенести вычет на ранние периоды.

Подруга Натальи – Маргарита тоже стала пенсионеркой в 2020 году и купила квартиру на целевой заем. Но Маргарита продолжит работать и отдавать деньги в государственную казну. Поэтому она может заявить на вычет и за предыдущие годы, и за последующие.

Возврат процентов позволяет забрать большую сумму разом или снизить финансовую нагрузку ежемесячно. Так или иначе, это хорошее подспорье для тех, кто регулярно платит деньги для получения собственного жилья.

С появлением упрощенного порядка получения вычетов – бюрократия сводится на нет, и алгоритм получения становится более ясным. Советуем вам не бояться повышать финансовую грамотность и получать от государства льготы, которые вы заслужили!

В 25 лет я понял, что лучше платить 15 тысяч рублей за свою квартиру, чем за аренду.

В результате я решился на ипотеку. Но поскольку такой большой кредит мне не давали, а денег на первоначальный взнос у меня не было, я попросил родственников помочь мне. Как показывает нынешняя ситуация на рынке недвижимости, я все сделал правильно и своевременно.

Исходные данные

Я живу в Красноярске. У меня нет ни жены, ни детей, ни накоплений. В собственности есть часть квартиры в маленьком городе на Севере, но цены там низкие: кадастровая стоимость трехкомнатной квартиры площадью 72 м² не превышает миллиона рублей. Машины у меня нет. Официальная зарплата — 30 000 ₽, неофициальная — еще примерно столько же. Эти деньги я трачу на еду и жилье, также плачу из них 5000 ₽ в счет потребительского кредита.

Все говорило о том, что необходимо покупать квартиру как можно быстрее. Экономисты и специалисты в сфере недвижимости считали, что дальше жилье будет только дорожать. Я наблюдал это сам: в начале 2020 года квартиры в Красноярске стоили около 55 тысяч за 1 м². Когда я начал искать квартиру в июле 2020 года, цена уже зафиксировалась на уровне 65 000 ₽.

Для себя я определил такие параметры поиска:

Новое жилье или вторичное — неважно. Город стремительно растет за счет новых районов на окраинах, так что проблем с выбором недвижимости нет.
Бюджет не выше 3 млн рублей.
Площадь — от 40 м². Однокомнатные квартиры или евродвушки стоили около 2,5 млн рублей.
На правом берегу Енисея, поскольку там живут оба моих брата.

У меня не было денег на первоначальный взнос. Даже для самой маленькой квартиры нужно минимум 250 000 ₽. Нельзя было забывать о других тратах — на услуги риелтора, ипотечного брокера, нотариуса, уплату госпошлин и прочее. Сумма набегала весьма приличная. Но если на госпошлину и прочие некрупные расходы деньги нашлись бы, то проблемы с первоначальным взносом нужно было решать.

Я почитал форумы и обратился к специалистам. Раньше я работал в агентстве недвижимости, и у меня остались знакомые в этой области. Один из них посоветовал взять ипотеку с завышением. Работает это так: стоимость квартиры в договоре купли-продажи повышается на сумму минимального первоначального взноса. В банке оформляется кредит на всю стоимость квартиры. Далее продавец пишет расписку, что якобы получил взнос, хотя на самом деле он ничего не получал. Когда сделка проходит, банк переводит продавцу сумму, которая соответствует реальной стоимости квартиры. Получается, банк выдает кредит на полную стоимость недвижимости, что незаконно.

Разберу на примере. Предположим, что стоимость жилья — 2 000 000 ₽. Первоначальный взнос — от 10%, то есть 200 000 ₽. В договоре купли-продажи указывают завышенную стоимость квартиры — 2 200 000 ₽. При подписании кредитного договора менеджеру сообщают, что 200 000 ₽ уже якобы переданы продавцу. Об этом представляют документ. В итоге кредит человеку выдают на оставшуюся сумму — 2 000 000 ₽, то есть полную стоимость жилья.

В итоге я отказался от этого варианта, потому что банки не одобряли мне ипотечный кредит.

Наверняка меня поймут не все: мало кто согласится взять на себя ипотеку для другого человека. Но в своей семье я уверен на сто процентов.

Когда мне отказали в ипотеке, я подумал о том, чтобы взять ее на родственников. Выбор пал на маму, у которой прекрасная кредитная история и хорошая официальная зарплата. Сумму я называть не буду, но могу сказать, что с учетом пенсии ее доход выше, чем мой с двух работ.

Еще я бы мог договориться с братьями, но они уже платили по своим ипотекам — и не факт, что им одобрили бы еще одну.

Я поговорил с мамой, и она согласилась. У нас тесная связь, к тому же это повод перевезти ее в Красноярск, в мою квартиру, когда она выйдет на пенсию.

Маме на момент подачи заявки было 56 лет. Максимально возможный возраст, к которому заемщик должен погасить ипотеку, — 75 лет, а в некоторых банках и еще меньше. Так что я мог рассчитывать на срок не больше 18 лет.

Как связаны сельская ипотека и город-миллионник Красноярск?

Сельская ипотека — это государственная программа. В Т⁠инькофф Журнале есть подробный ее разбор. Сельскую ипотеку выдают под небольшой процент на любой тип недвижимости в населенных пунктах, где живет меньше 30 тысяч человек.

Рядом с Красноярском с двух сторон находятся два небольших города — Сосновоборск и Дивногорск. Они оба подходят под эту программу. Цена трехкомнатной квартиры без ремонта в Дивногорске была около 2 млн рублей.

В Дивногорске есть вся инфраструктура: поликлиника, больница, почтовое отделение, различные банки, крупные магазины местных и российских сетей. Набережная города не раз получала призы на различных международных конкурсах. Каждые выходные сюда приезжает огромное количество красноярцев, чтобы погулять по ней и полюбоваться горами.

Я решил попробовать купить там квартиру.

В Сбербанке нам и вовсе отказали. Банк выяснил, что мама — созаемщик по ипотеке у другого сына, где ежемесячный платеж составляет 24 000 ₽. Оказалось, что эти деньги также отнимаются от ее доходов. Но поскольку платит мой брат, мы про это забыли и не указали в заявке. А доход мамы не позволял быть созаемщиком по двум ипотекам.

В итоге и этот вариант у нас не выгорел. Но мы ничего и не потеряли: поскольку заявку не одобрили, денег брокер с нас не взял.

Я обратился к знакомому риелтору. Он подсказал, что можно попробовать получить ипотеку с господдержкой по льготной ставке — 6,4%.

Но оказалось, что с госпрограммой нельзя завышать цену. Тогда риелтор предложил купить квартиру в выбранном доме по переуступке от подрядчика. Работает эта схема так: на первом этапе строительства подрядчик покупает за маленькую сумму квартиру или она ему достается за какие-то работы. Позже он ее продает, но уже по рыночной цене — в среднем на 10% дешевле, чем у официального застройщика.

Этот способ мне не подошел, потому что мы не нашли подходящих вариантов: на рынке недвижимости был ажиотаж, квартиры разбирали как горячие пирожки.

В какой-то момент мы вспомнили, что можно привлечь созаемщиков, чтобы увеличить сумму по ипотеке. Если основной заемщик — для банка это была мама, а по факту я, — вдруг перестанет платить, банк может обратиться к созаемщикам и предложить им выплатить долг. Поскольку риски банка уменьшаются, он может одобрить большую сумму кредита. Созаемщиками согласились стать оба моих брата.

В июле 2020 года мы подали документы в Сбербанк. Банк выбрали по одной причине: у всех родственников есть в нем зарплатные проекты, поэтому собирать документы о доходах нам не пришлось. Маме одобрили ипотеку с государственной поддержкой со ставкой 6,4% на сумму 3 222 222 ₽. Первоначальный взнос — от 15%, срок — 17 лет и 10 месяцев.

Для ипотеки нужно было оформить страхование жизни и здоровья основного заемщика. Маме насчитали 30 000 ₽ ежегодно. Мы посчитали, что при ставке 6,4% за весь срок ипотеки только за страховку мы заплатим около 500 тысяч рублей при переплате по кредиту 1,2 млн рублей. То есть общая сумма выйдет около 1,7 млн.

Если отказаться от страховки, ставку повысят на 1%. В нашем случае мы бы переплатили по кредиту 1,5 млн рублей, если бы не стали погашать все досрочно. Получалось, что без страховки нам выгоднее. Да и легче платить на 1000 ₽ больше в месяц, чем 30 000 ₽ раз в год.

Я выбрал квартиру уже не в пригороде, а в Красноярске — в новом районе на берегу Енисея. Причин было две: там рядом жил брат со своей семьей, а район только начинали застраивать, поэтому цены были ниже. Благодаря новому Николаевскому мосту, соединившему части города, до центра можно добраться за 10 минут — через левобережную набережную, где обычно не бывает пробок.

Мы знали район и бюджет, поэтому выбрали евродвушку, где кухня совмещена с гостиной и есть отдельная спальня. Монолитно-кирпичный дом, 14-й этаж из 19, скидок не было, на момент выбора дом был построен на 80%. Сдача дома была запланирована на конец 2020 года.

Цена квартиры была 2 214 390 ₽, площадь — 33,1 м², то есть 1 м² стоил 66 900 ₽. Сейчас цены в этом районе повысились — 1 м² стоит уже более 80 тысяч. Я успел вовремя.

Процесс стройки моего дома. Фото сделано летом 2020 года, когда я покупал квартиру. Это один из первых домов в районе, так что строить вокруг будут еще долго

Первоначальный взнос

На первоначальный взнос мне требовалось 15% от стоимости квартиры — 335 000 ₽. С ним мне тоже помогла семья: 100 000 ₽ дала мама из накоплений, а на оставшиеся 235 000 ₽ брат оформил кредит.

Когда я решил покупать квартиру, мой брат надумал купить машину и обратился в несколько банков за кредитом. Его заявки одобрили два банка. В одном он взял кредит себе на машину, а в другом — 250 000 ₽ мне на первоначальный взнос. Срок кредита — 2,5 года, ставка — 19,9%, ежемесячный платеж — 10 600 ₽. Страховки нет.

Никаких обязательств вернуть деньги я не подписывал. Плачу исключительно за кредит, без каких-либо надбавок. Перевожу брату деньги, а он кладет их на счет.

Сделка

Моя мама живет в другом городе, а братья работают вахтовым методом, поэтому было важно всех состыковать и не упустить время.

После бронирования квартиры нужно было подождать, пока подготовят бумаги — окончательный вариант ДДУ, документы строительной компании и остальное. Нам все сделали только спустя полтора месяца. Сотрудники строительной компании объясняли задержку сильным ажиотажем.

Когда все было готово, нам назначили встречу с ипотечным менеджером в банке. Маме пришлось взять неделю отпуска за свой счет для сделки. Один из братьев не смог присутствовать, так как уже улетел по работе. Он оформил доверенность на маму, чтобы она могла представлять в банке и его интересы как созаемщика. Доверенность обошлась нам в 1500 ₽. Другой брат пришел сам.

Мы подписали кредитный договор и отправили его номер застройщику. Дальше нам назначили встречу в МФЦ, где мама встретилась с представителем застройщика и подписала ДДУ. Затем договор сдали на регистрацию. Госпошлина за регистрацию — 175 ₽.

В итоге параметры кредита получились такие:

сумма — 1 879 390 ₽;
ставка — 7,4%;
срок — 17 лет и 10 месяцев;
ежемесячный платеж — 15 840 ₽.

Риски автора и его родственников

Комментирует юрист Дмитрий Корнев:

«История автора типична для молодых людей, которые хотят купить первое жилье. Риски в таких схемах есть, но большинство из них теоретические.

Если отойти от концепции взаимной любви и полного согласия членов этой семьи, то на первом этапе сильнее всех рискуют родственники, которые оформляют на себя кредит. Потому что к ним в первую очередь придет банк, если вы перестанете эти кредиты выплачивать. Причем необязательно по злому умыслу. Например, при несчастном случае можно потерять возможность работать. Именно поэтому страховать жизнь и трудоспособность того, кто платит, — хорошая идея. Я бы порекомендовал герою статьи отдельно застраховать свою жизнь и трудоспособность — без привязки к кредитному договору.

Есть и риски, если основной заемщик умрет. Вступить в наследство, если квартира в залоге у банка, не так просто. Банк может не захотеть передавать вам или созаемщикам в наследство кредит — и потребует досрочно вернуть деньги, если у него будут сомнения в платежеспособности. А ответственность по долгам наследодателя несут все, кто принял наследство.

Из этого вытекает еще один риск. Хорошо, когда среди родственников царит согласие и мир. Но в наследственном кругу могут оказаться те, кто особой братской любви не испытывает, но хочет получить в наследство кусочек квартиры. Поэтому если есть сомнения — лучше оформить завещание, чтобы точно определить круг наследников, которые будут разбираться с квартирой, кредитом и банком. Но не забудьте, что есть обязательные наследники , права которых завещанием ограничить нельзя.

Что касается схемы с завышением цены для обхода первоначального взноса, то она тоже типична. Нельзя говорить прямо, что она незаконна. Это сделка оспоримая, но не ничтожная. А так как оспаривать ее ни у кого задачи нет, то и риски не так велики.

Правда, банк может смутить отчет об оценке рыночной стоимости: в нем цена квартиры будет ниже той, по какой вы будете ее покупать. Если для первичного жилья по ДДУ оценку квартиры делают уже после сдачи дома и при оформлении кредита банк не заметит разницы в цене, то для вторичного жилья оценку делают до сделки. И банку может не понравиться, что вы переплачиваете. Согласуют ли такую сделку — зависит от банка, точно сказать нельзя.

Дополнительные расходы

Мы получили квартиру в январе 2021 года. Мама оформила на нас с братом доверенность, чтобы мы могли получить квартиру за нее. Она на приемку приехать не могла.

После проверки квартиры мы подписали акт приемки-передачи и получили ключи. Никаких явных проблем мы не нашли. Затем подписали документы в инвестиционном отделе: площадь получилась на 0,6 м² меньше, застройщик должен был вернуть за это деньги. Мы выслали реквизиты счета на почтовый адрес застройщика и спустя две недели получили 37 000 ₽.

У представителей УК мы получили договор на обслуживание дома и узнали организационные моменты: как оплачивать, куда звонить, куда подавать показания, как зарегистрировать личный кабинет на сайте и прочее. При проверке квартиры мы сфотографировали показания электрических и водяных счетчиков. В УК это тоже задокументировали. Еще мы заплатили 100 ₽ за дополнительные чипы для входной двери.

В течение трех месяцев после получения ключей необходимо сделать оценку, оформить страховку имущества и право собственности. Для этих действий мама также сделала на меня доверенность — за 1700 ₽.

Оценка обошлась мне в 2000 ₽. Готовый отчет оценщик сам отправляет в банк.

Выплата ипотеки занимает достаточно продолжительное время. Но полный расчет с банком – еще не последний шаг к закрытию сделки. Существует еще множество формальностей, которые нужно соблюсти, чтобы вывести квартиру из залога и забыть о долгосрочных займах. О шагах, которые вам необходимо совершить, чтобы полностью закрыть ипотечный кредит, подробно расскажет Выберу.ру.

Совершение последнего платежа по кредиту

Задолженность погашается в соответствии с установленным банком графиком. Вы можете как следовать ему, внося на счет ровно столько, сколько прописано в договоре, а можете погасить займ досрочно – и вносить больше, чем предусмотрено договором. Однако об этом предварительно стоит уведомить кредитора — либо в отделении, написав соответствующее заявление, либо позвонив в колл-центр организации. Тогда организация будет автоматически производить перерасчет в вашу пользу.

Запросить у кредитора данные о сумме оставшегося долга. Дело в том, что сумма могла измениться – например, если в какой-то месяц вы заплатили немного больше, чем обычно. Сделать это можно как в отделении, в устной форме или в виде выписки, так и по телефону горячей линии. Также узнать размер последнего взноса можно в приложении или в интернет-банке;
Оплатите кредит удобным для вас способом;
После погашения снова обратитесь в отделение банка и попросите справку об отсутствии задолженности. В разных компаниях она бывает платной или бесплатной. Но оформить ее нужно обязательно, так как она является официальным документом, заверяющим, что у вас отсутствуют денежные обязательства перед кредитором. На ней должны присутствовать подписи уполномоченных лиц со стороны организации.

Справка должна обязательно указывать дату последнего взноса, номер кредитного договора и номер его заключения, а также ФИО заемщика, дату выдачи и информацию о подписавших бумагу лицах. Наконец, в ней должны быть фраза, подтверждающая, что у банка нет претензий к клиенту, а ссуда полностью погашена.

Все еще беспокоитесь? Обратитесь в Бюро кредитных историй. Там вам расскажут о качестве исполнения вами долговых обязательств, допущенных просрочках (если они были) и характере выплат.

Возврат закладной

Дом или квартира передаются в залог банка, и это подтверждает закладная – ценная бумага, которая регулирует отношения между заемщиком и кредитором. В ней прописаны основные условия займа, а значит, что при выявлении разночтений в договоре преимущество будет именно у закладной. Поэтому к оформлению этого документа необходимо подходить с особенной осторожностью.

Ипотека может быть оформлена как с гарантией, так и без нее. На самом деле эта ценная бумага нужна в основном финансовой организации, так как именно она потребуется для перезалога или продажи квартиры другой организации в случае, если вы не будете справляться с долговыми обязательствами.

Здесь есть важный момент: несмотря на то, что ваша недвижимость переходит другой кредитной компании, она не сможет изменить условия по ипотеке.

После того, как вы закрыли ссуду, банк обязан передать вам оригинал закладной с отметкой об исполнении долговых обязательств и отсутствии к вам претензий со стороны кредитора. Также обязательно должна стоять дата внесения последнего платежа и его точная сумма.

Снятие обременения с недвижимости

Следующий шаг – погашение регистрационной записи об ипотечном кредите.

Паспорт заемщика;
Оригинал справки, подтверждающей исполнение обязательств в полном объеме – должна быть распечатана на фирменном бланке и иметь все необходимые реквизиты и подписи;
Закладная от кредитора;
Доверенность на снятие обременения, если представитель банка не может сопровождать клиента во время процедуры;
Заявление установленного образца от лица заемщика;
Квитанция об оплате госпошлины (стоимость – 200 рублей, и оплачивается только тогда, когда вам нужно свидетельство без отметок об обременении).

Если ипотека была оформлена без закладной, кредитору и заемщику нужно написать совместное заявление о снятии ограничений с недвижимости. Кроме того, потребуется обязательное присутствие сотрудника банка с доверенностью в МФЦ.

После того, как все необходимые документы будут переданы в Росреестр, обременение с недвижимости будет снято, а бывший заемщик станет его полноправным владельцем и сможет совершать любые операции с имуществом – продажу, дарение и т. д.

Погашение регистрационной записи, как правило, занимает около 3−5 рабочих дней, а вся информация о состоянии вашего дела будет находится на сайте органа регистрации в свободном доступе.

Возмещение страховой выплаты

Ипотека полностью завершается после того, как вы снимите обременение с недвижимости – ваши отношения с банком заканчиваются, а квартира переходит в полное ваше распоряжение. Однако на этом можно не останавливаться и получить часть страховых выплат, если ни один из приведенных в вашей страховке случаев не наступил.

Возможно это только в случае, если вы одновременно оплатили стоимость полиса и досрочно погасили кредит.

Как правило, просьбы о возврате неиспользованных средств удовлетворяются в 99% случаев. Однако всю зависит от страховой компании и условий соглашения, заключенного вами. Поэтому перед обращением в СК прочитайте свой договор. В нем не должно быть пункта, запрещающего возврат неиспользованных средств.

При положительном исходе договор будет расторгнут сразу же, а вы вскоре получите деньги. Если же СК отказывается совершать возврат, то придется обратиться в суд.

Выделение долей при использовании материнского капитала

Соглашение составляется таким образом, что в будущем можно уменьшить или перераспределить доли в случае рождения детей в будущем. При этом закон не оговаривает размер долей и никак не регулирует этот момент. Поэтому вам нужно отталкиваться от действующих норм площади на одного человека. На сегодняшний день норма составляет 12 квадратных метров на человека.

Заключив договор дарения или соглашение;
В случае, если у родителей возникли споры о размере долей – через суд.

Операция осуществляется в Росреестре. После принятия решения каждый участник получит свое свидетельство с указанием размера доли.

Заключение

Ипотека – очень сложный по структуре кредит. Она погашена только после того, как вы вернули полную сумму и вывели квартиру из-под залога, а для этого нужно обратиться в организацию, в которой вы оформили ипотечный займ, и подписать несколько важных документов. Однако если вы заранее подготовитесь к этой операции, она не составит большого труда – а в результате вы надолго забудете про визиты в банк.

Но вопросы все равно возникают: как правильно вносить средства, кому отдаются деньги, платятся ли они до заключения договора или после, куда идет взнос при взятии ипотечного кредита, можно ли вернуть его в случае чего? В настоящей статье мы постараемся дать на них исчерпывающие ответы.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Когда вносится?

Передача первоначального взноса — предпоследний этап в процедуре выдачи ипотечного займа. Она осуществляется после:

изучения банком документов заемщика, выяснения его платежеспособности;
выдачи предварительного одобрения кредита;
изучения бумаг выбранной недвижимости — кадастрового паспорта, отчета о проведенной оценке и так далее;
подписания предварительного соглашения между банком и заемщиком.

На этом этапе заемщик должен перевести денежные средства банку, после чего принимается окончательное решение об условиях ипотеки. Передача первого взноса до подписания договора нужна банку потому, что, если переданная сумма окажется меньше регламентированной, у банка будет время и возможность пересмотреть свое отношение к заемщику, к его платежеспособности и так далее.

Именно поэтому окончательный договор об ипотеке подписывается после передачи взноса.

Куда, как и кому платить средства?

Порядок и сроки передачи первоначального взноса в обязательном порядке указаны в предварительном соглашении между банком и заемщиком. Там должно быть указано, каким именно способом передается взнос; также в предварительном соглашении должно быть указано, переводятся ли деньги банку или же продавцу напрямую.

Перед передачей денег соглашение необходимо очень внимательно прочесть — от этого зависит, насколько успешно пройдет процедура перевода денежных средств.

Как только с банковским руководством появилась договоренность о том, кому оплатить средства — продавцу напрямую или банку, — необходимо выбрать наиболее подходящий вариант передачи средств. Их существует несколько:

Перевод денег на банковский счет. Счет, на который совершается перевод, всегда открыт в том банке, где заемщик берет ипотеку; реквизиты для перевода выдает или банк, или продавец, в зависимости от договоренности.
Передача денег наличными. Обычно так поступают в том случае, если по соглашению деньги должны быть переданы напрямую продавцу. Тогда между ним и покупателем (заемщиком) заключается договор, где прописана сумма и цель передачи средств, а после передачи денежных средств составляется расписка на получение, подтверждающая факт передачи.

После передачи денег участники сделки составляют расписку. Она необходима обеим сторонам для исключения возможных в будущем претензий друг к другу — без расписки, в случае судебных тяжб, одна из сторон может безосновательно получить преимущество в судебном процессе, т. к. подтвердить чьи-либо слова документально не будет возможности ни у одной из сторон.

Впрочем, участники сделки могут и не заполнять данный документ, т. к. в качестве подтверждения факта сделки может выступать приходной чек или платежное поручение.

Расписку о получении первого взноса по ипотеке составляет продавец, при этом необходимо как минимум два экземпляра — для продавца и покупателя; иногда требуют дополнительный третий экземпляр для банка. В документе должны быть указаны:

паспортные данные (реквизиты) участников сделки;
полная сумма первоначального взноса, передаваемого продавцу или банку;
технические характеристики жилплощади с опорой на официальные документы (кадастровый паспорт, отчет о проведенной оценке и т. п.);
точная дата, когда будет произведен окончательный расчет, а также фиксация даты проведения сделки.

После этого с банком подписывается окончательный договор об ипотеке и начинается процесс переоформления собственности в Росреестре.

Для ответа на этот вопрос нужно понимать сам механизм сделки. Дело в том, что по правилам банка, если приобретаемое жилье оформляется в качестве залога, ипотечный займ не может быть выдан на сумму, превышающей 80% от стоимости жилья. Это значит, что при стоимости квартиры в 5 млн рублей, максимальная выданная в рамках ипотеки сумма не может превышать 4 млн рублей.

Соответственно, первоначальный взнос — это оставшиеся 20% от стоимости жилья. На рассмотренном выше примере это означает, что минимальный первоначальный взнос равняется 1 млн рублей.

Первый взнос не вносится в общую сумму кредита. Куда же уходят средства? Взнос идет на оплату самого жилья, а не займа, это нужно банку для того, чтобы гарантировать возврат средств и возмещение убытков в случае неблагонадежности клиента.

Если клиент перестанет вносить платежи по ипотеке, банк начнет получать убытки; тогда единственным вариантом для него является продажа недвижимости (именно поэтому она и оформляется в залог), а чтобы продать быстро, необходимо дополнительно стимулировать спрос — например, снизить цену на 10% от среднерыночной. В таком случае банк сможет быстро продать собственность и вернуть затраченные средства, тем самым компенсировав убытки, причиненные неблагонадежным заемщиком.

При этом необходимо отметить, что в некоторых ситуациях первоначальный взнос идет на погашение именно суммы кредита, а не на оплату самого жилья. Так, например, если приобретаемая недвижимость не оформляется в залог, некоторые банки все равно потребует первоначальный взнос, но уже по другим причинам: сумма нужна банку не для возможной компенсации в случае вынужденной быстрой продажи недвижимости, а для подтверждения платежеспособности и серьезных намерений клиента.

Именно поэтому, если на недвижимость не составляются залоговые документы, минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам резко возрастает — от 30%, а в некоторых банках от 40%.

О том, нужен ли первоначальный взнос по ипотеке и каким он может быть, мы писали тут, а здесь рассказано о том, какой размер взноса выгоднее -5, 10, 10 или 50%.

Как вернуть, если принято решение отменить приобретение недвижимости, а деньги уже уплачены?

Да, это возможно. Процедура возврата средств значительно упрощается и ускоряется, если окончательный договор с банком еще не был подписан — тогда заемщику необходимо лишь отдать банковским сотрудникам письменное заявление об отказе от ипотечного займа. Тогда банковское руководство рассмотрит заявление, а затем переведет средства обратно заемщику: в подписанных предварительных соглашениях между банком и заемщиком обязательно должен быть указан пункт о возврате средств в определенных ситуациях.

Ситуации, дающие повод для возврата средств, тоже должны быть прописаны в предварительных соглашениях.

Если заемщик успевает расторгнуть договор в рамках указанных сроков, его действия будут легитимны, и банк попросту присвоит жилье себе на основании оформленных еще до подписания договора залоговых документов. Деньги по первоначальному взносу будут возвращены заемщику.

Таким образом, необходимость внесения первоначального взноса — это нужное банку и продавцу, но достаточно неприятное для покупателя обязательство. Однако, если разобраться, зачем нужно передавать деньги и, самое главное, как их передавать, процедура уже не покажется сложной и тем более отпугивающей.

Для всех наших читателей, которые хотят получить ипотеку или задумываются над этим вопросом, мы подготовили полезные статьи:

Нужно лишь выбрать наиболее приемлемый для всех сторон сделки вариант, тщательно вычитывать и проверять составляемые документы, относиться серьезно к процедуре и самому займу. Тогда все три стороны сделки — банк, продавец и покупатель — будут полностью удовлетворены как началом, так и характером их общего сотрудничества.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Читайте также: