Сохраняются ли обременения и сервитуты наложенные на объект недвижимости после его приватизации
Обновлено: 02.07.2024
С.С. Малаховец,
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
ВОПРОС
При разделе земельного участка было заключено соглашение о сервитуте для доступа к вновь образованному земельному участку через смежный земельный участок. Заключается в простой письменной форме в трех экземплярах, передается кадастровому инженеру для межевания. В дальнейшем стороны не выполняют обязательство по регистрации сервитута, но оно остается в межевом деле.
ОТВЕТ
В связи с отсутствием регистрации соглашения о сервитуте и при отсутствии уклонения собственником служащего земельного участка от регистрации сервитута данное соглашение является незаключенным.
Поскольку оно является не заключенным, то в данном случае нельзя говорить о правопреемстве.
Новый собственник вправе требовать установления сервитута от собственника соседнего участка. Однако требование о замене стороны по соглашению не может быть осуществлено в связи с незаключенностью договора. Но стороны могут заключить новое соглашение на условиях старого договора и зарегистрировать его.
ОБОСНОВАНИЕ
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат сервитуты.
Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
Таким образом, государственной регистрации подлежит только сервитут как право. Договор об установлении сервитута не регистрируется.
Однозначно ответить на вопрос, является ли сервитут установленным или нет при отсутствии государственной регистрации, в настоящее время не представляется возможным. Так, в определении Челябинского областного суда от 14 февраля 2011 г. N 33-1748/2010 по делу N ГК-001027-04/2011, суд указал, что доводы о ничтожности заключенного договора сервитута ввиду отсутствия его надлежащей регистрации отклоняются, так как из материалов дела следует, что участники спора в уполномоченный орган за регистрацией установленного сервитута не обращались, при этом заинтересованное лицо продолжало пользоваться сервитутом и вносило плату за это, поэтому по данному основанию договор не может быть признан недействительным.
Согласно п. 2 ст. 275 ГК РФ, сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Таким образом, в связи с отсутствием регистрации соглашения о сервитуте и при отсутствии уклонения собственником служащего земельного участка от регистрации сервитута данное соглашение является незаключенным.
Поскольку оно является не заключенным, то в данном случае нельзя говорить о правопреемстве.
В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Таким образом, новый собственник вправе требовать установление сервитута от собственника соседнего участка. Однако требование о замене стороны по соглашению не может быть осуществлено в связи с незаключенностью договора. Но стороны могут заключить новое соглашение на условиях старого договора и зарегистрировать его.
С.С. Малаховец,
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
Запрет на регистрационные действия – это мера воздействия на объекты недвижимости, при которой нельзя вносить изменения в правоустанавливающие документы таких объектов.
Какие причины, установленные законом, существуют для наложения запрета?
1. Инициатор собственник. Который обратился с заявлением на запрет совершения каких-либо сделок по недвижимому имуществу без личного участия, например, с целью защиты от мошеннических действий.
2. Предписание закона, например, сервитут, ипотека, кредит под залог недвижимости.
3. Судебное распоряжение. Например, возмещение ущерба, нанесенного собственником квартиры, раздел имущества в судебном порядке и т.д.
Решение исходит от должностных лиц органов суда, например, для обеспечения иска. Такая возможность предусмотрена главой 13 ГПК РФ. Ходатайство о запрете регистрационных действий с недвижимостью могут подать лица, участвующие в деле. Определение суда о соответствующем обеспечении иска исполняется немедленно. Истец получает ксерокопию определения и исполнительный лист. Сотрудник ФССП получает исполнительную документацию и накладывает обременение и ограничение прав.
4. Исполнительное производство. Например, наличие задолженности по услугам ЖКХ, штрафы ГИБДД, просроченные платежи по банковским кредитам и т.д.
Запрет накладывает сотрудник ФССП, действуя, например, в интересах финансового учреждения. Запрет на регистрационные действия с недвижимостью судебными приставами накладывается через принятие соответствующего постановления. Действует судебный пристав при этом в пользу взыскателя и в силу статьи 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229, которая наделяет его таким правом.
Пристав или суд также могут наложить арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
Снятие запрета на регистрационные действия с недвижимостью.
Снятие ограничения зависит от того, кто и как его установил.
Если ограничение наложено по инициативе собственника, то запрет отменяется таким же образом. Необходимо обратиться в МФЦ или соответствующий орган государственной власти с заявлением о снятии запрета.
Подавать заявление не потребуется, если собственник лично совершит юридическую сделку с недвижимостью, запрет аннулируется автоматически.
В случае смерти собственника, с заявлением о снятии запрета обращается новый владелец недвижимости, вступивший в наследственные права.
Снятие запрета пристава для регистрации недвижимости происходит по решению пристава, который его наложил. При этом, ограничение снимается в том случае, когда удовлетворены требования взыскателя, который ранее подавал иск в суд.
Например, собственник имеет задолженность по кредиту, банк обратился с иском в суд. Снять такой запрет можно только после погашения кредитной задолженности. В данном случае сотрудник ФССП выносит постановление о снятии запрета на регистрационную деятельность с объектом недвижимости.
Ограничение можно снять, когда стоимость объекта не соответствует цене требований по иску.
Снять ограничения можно в случае, когда собственник заменит объект собственности на иную недвижимость. Но существует вероятность того, что суд может и не удовлетворить ходатайство.
Наличие исполнительных производств у продавцов недвижимости также проверяют сотрудники Росреестра. Если они есть, то переход прав по сделкам купли-продажи останавливается до решения вопроса с задолженностью.
Приостановка регистрационных действий может происходить в связи с наличием данных об исполнительном производстве в отношении продавца либо покупателя. У сторон для решения вопроса есть 90 дней, затем повторно подать документы в регистрирующий орган.
Осторожность не бывает лишней, особенно когда речь идет о недвижимости и ее защите от несанкционированных посягательств со стороны мошенников. Сайт "РИА Недвижимость" решил рассказать о таком действенном механизме, как "запрет" на сделки без личного участия собственника.
К указанным требованиям, в частности, относятся следующие:
- текст написан неразборчиво, наименования юридических лиц указаны сокращенно, без указания их мест нахождения, фамилии; имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства написаны не полностью,
- с заявлением обратилось ненадлежащее лицо. При этом, надлежащими лицами являются: указанный в ЕГРН собственник жилого помещения, законный представитель собственника или представитель по нотариальной доверенности на подачу заявления о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации без личного участия,
- имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в заявлении, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости.
Основаниями для возврата документов являются:
- заявление, поданное в электронной форме, не соответствует установленному формату;
- заявление на бумажном носителе имеет описки, опечатки, приписки, зачеркнутые слова и иные исправления и повреждения, не позволяющие однозначно толковать его содержание;
- отсутствие подписи заявителя на заявлении.
В остальных случаях, при несоответствии представленных на государственную регистрацию документов регистрация приостанавливается с указанием срока для устранения указанных недостатков.
А что если собственник, который оформил запрет, умер, то этот запрет аннулируется автоматически или переходит на его наследников?
Закон исчерпывающим образом устанавливает основания погашении записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, и смерть правообладателя не является таким основанием.
Закон не предусматривает основанием погашения записи смерть подавшего заявление лица. О прекращении записи должен заявлять вступивший в права наследования новый собственник.
1) решение государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника;
2) заявление собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации;
3) вступивший в законную силу судебный акт.
А если собственников несколько, то нужно ли им всем подавать заявление сразу на весь объект или каждый может поставить запрет только на свою долю?
Распоряжаться гражданин может только тем имуществом, которое принадлежит ему на праве собственности. Таким образом, наложить запрет можно на продажу только своей доли.
Нет, госпошлина за оформление заявления не предусмотрена.
Однако, согласно ст. 333.33. Налогового кодекса РФ за внесение изменений в записи ЕГРН для физических лиц, в том числе по заявлению собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации, для физических лиц установлена госпошлина размере 350 рублей.
Правообладатель (законный представитель) должен подать в любое из учреждений (МФЦ, Росреестр, Кадастровая палата) заявление в письменном виде или в виде электронного документа установленной формы, заполненное в соответствии с требованиями, установленными Приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 г. № 920.
Сведения о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя вносятся в ЕГРН в течение 5 дней со дня подачи документов. При подаче документов в МФЦ срок регистрации увеличивается на два рабочих дня.
Закон не содержит перечня документов, необходимого для внесения подобной записи в ЕРГН. Таким образом, единственным документом для оформления такого "запрета" является само заявление, поскольку иное (свидетельство о праве собственности и т.д.) могут быть получены МФЦ, Росреестром, Кадастровой палатой в других федеральных органах власти, органах власти субъекта, органах местного самоуправления путем направления соответствующего межведомственного запроса.
При заполнении заявления необходимо обратить внимание на реквизит "Способ получения документов", который предусматривает, что регистрационные действия могут быть произведены с выдачей и без выдачи заявителю выписки из ЕГРН. В последнем случае выписка из ЕГРН может быть получена:
- на бумажном носителе, то есть лично либо посредством почтового отправления, только в случае, если заявление было представлено в форме бумажных документов,
- на указанный в заявлении адрес электронной почты.
Для начала необходимо сказать, что более правильным с точки зрения закона будет говорить не о запрете на сделки, а о "невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя". Данный механизм не является новым, появился он еще в 2013 году.
Указанная мера позволяет пресечь мошеннические действия по:
- реализации (продаже, дарению, мене) недвижимого имущества. Например, в случаях, если вы утратили паспорт и/или документы на данное имущество, вашего отъезда на длительный срок;
- регистрации в отношении объекта недвижимости аренды, залога и иных ограничений (обременений);
- прекращению прав собственника на объект недвижимости.
Для этого правообладателю или его законному представителю необходимо подать соответствующее заявление о запрете на сделки с недвижимым имуществом. Принимает его кадастровая палата или МФЦ. Затем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись о запрете, и без вашего присутствия, даже при наличии нотариальной доверенности, никто не сможет провести сделку по вашему имуществу, прекратить право собственности, или наложить обременение за вас.
Следует помнить, что наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации без личного участия не препятствует государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения прав собственника жилого помещения; если на государственную регистрацию представлено:
- вступившее в законную силу решение суда (например, при банкротстве ипотечного заемщика, если жилое помещение в залоге у банка),
- требование судебного пристава согласно Федеральному закону "Об исполнительном производстве",
- и в иных случаях, установленных федеральными законами РФ (например; судами, органами следствия).
Отменить "запрет" возможно в судебном порядке, по требованию судебного пристава-исполнителя и по заявлению собственника.
На любой объект недвижимости, стоящий на кадастровом учете, будь то квартира, комната, индивидуальный жилой дом или машино-место, может быть оформлена в установленном порядке невозможность государственной регистрации права без личного участия правообладателя.
Содержание статьи подробное:
Что такое обременение квартиры
Квартира или любой объект недвижимости может быть обременен ипотекой — залогом этого объекта под кредит. Такое обременение регистрируется в пользу кредитора — банка, другого юридического или физического лица, выдавшего кредит. В ЕГРН будет внесена запись о кредиторе.
Обременением прав так же является запрещение регистрационных действий на основании Решения суда.
Посмотрите пример реальной выписки из ЕГРН с ограничением прав на продажу арестом на основании решения суда.
Снято ли обременение с квартиры
Снято ли обременение с квартиры ? То есть ограничены ли права владельца на отчуждение?
Ответ на этот вопрос можно получить из выписки из ЕГРН.
Выписка из ЕГРН — является единственным доказательством снятия (отсутствия) обременения.
Ниже смотрите пример выписки из ЕГРН без обременений прав владельца ипотекой.
Причем доля 3\5 оформлена в совместную собственность супругов.
Обременение можно зарегистрировать на любую долю или все доли в праве.
То есть на этой квартире нет обременений!
Обратите внимание: здесь представлена Выписка из ЕГРН на бумажном носителе. Стоит синяя печать Росреестра.
Получить достоверную информацию о снятии или отсутствии обременения так же можно из электронной выписки из ЕГРН, удостоверенной цифровой электронной подписью.
Электронная выписка из ЕГРН с сайта Росреестра приходит в нечитаемом формате. Чтобы с ней разобраться прочтите статью: Электронная выписка из ЕГРН, как открыть файл.
Как заказать электронную выписку из ЕГРН в человекочитаемом формате прочтите здесь.
Обременение на квартиру онлайн бесплатно
Обременение на квартиру можно посмотреть онлайн бесплатно.
ВНИМАНИЕ! Такая информация является справочной! Обращайте внимание на дату обновления информации!
Пример сведений из ЕГРН, полученных с сайта Росреестра бесплатно:
Залог в силу закона — это ипотека, оформленная на основании закладной и кредитного договора.
Подробная статья с пошаговой инструкцией о получении бесплатной информации об обременении на объект недвижимости или его отсутствии: Как получить информацию из Росреестра
Всегда рада разъяснить. Автор
You May Also Like
Как снять обременение с квартиры после полной оплаты
Ольга Слободчикова
АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности "рука об руку". Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости" с изменениями от 30.04.2021 года. Сайт работает с 2015 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы. Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта - там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах. Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет - значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: - Анастасия Бусько; - Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна
Что такое обременение квартиры : 8 комментариев
Ответ для Светланы. Продать квартиру без выделения долей детям невозможно.
Нужно сначала оплатить долг.
Сделка сложная, нужно все продумать. На кого квартира сейчас оформлена?
Добрый день, квартира в ипотеке с использованием маткапитала, общая совместная собственность, дочь созаемщик, сейчас развелась с мужем, он платит ипотеку и живет там, есть соглашение о выделении детям долей после выплаты ипотеки. Банк не хочет выделять детям доли в невыплаченной квартире. Как продать и поделить квартиру в такой ситуации? Я бабушка, готова продать свою квартиру, оплатить долг банку и часть денег зятю, но боюсь, что он обманет и можно ли детям будет выделить доли, если квартира по договору купли-продажи перейдет мн
е ( бабушке), спасибо большое. Светлана.
Да конечно, вы можете оформить прописку на себя и своих детей даже если обременение не снято.
Продавец может без вас обратиться в мфц и подать заявление о снятии обременения (погашения записи об ипотеке).
Купила квартиру, расплатилась материнским капиталом. Квартира стала с обременением. Могу ли я в нее прописаться? Пришла СМС, что материнский капитал пришел продавцу. Теперь нужно снять обременение. Продавец постоянно занят или не берет трубку.
Ответ для Светланы. Конечно можно, стороны вправе такое условие прописать.
НО важно, при этом не подать заявление о регистрации ипотеки. В мфц проговорите ваши условия специалисту, который будет формировать вам заявление.
Здравствуйте, подскажите , пожалуйста, можно ли в договоре (при покупке квартиры в рассрочку) прописать, что по соглашению сторон предмет договора (квартира) обременению не подлежит?
Ответ для Анонима.
При обращении к нотариусу за оформлением наследства вы (свекровь) можете отказаться от своей доли в пользу другого наследника. Отказ детей от своих долей нужно согласовывать с органами опеки.
У нас 1 ком квартира в ипотеке в равных долях с мужем по 1/2,муж умер,его доля переходит на меня,2детей и свекровь,муж ещё имел долю у матери 1/4,мы тоже имеем право туда с детьми.я с детьми хотим доли в квартире свекрови написать на нее,а она должна в ипотечной квартире отказаться или как правильно сделать сделку.в какую сумму примерно обойдется,или как правильно сделать,чтобы в ипотечной квартире осталась я с детьми, спасибо
Добавить комментарий Отменить ответ
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.
Читайте новые статьи
- Как выделить доли детям в новой квартире 01/2022
- Купля-продажа квартиры 2022 01/2022
- Продавец приостановил регистрацию сделки 12/2021
- Порядок продажи квартиры в 2022 году 12/2021
- Документы на недвижимость. Полный пакет 12/2021
- Документы для купли-продажи недвижимости 12/2021
- Недвижимость детей и сделки с ней. Общие разъяснения 12/2021
Приветствие автора сайта
На этом сайте размещено более 300 моих статей (полное содержание сайта), из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Моя страница во ВК
Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.
Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом в комментариях под статьёй или через живой чат
(если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки).
Вам поможет моя помощница — опытный специалист:
— Анастасия Бусько, личная страница во VK
С уважением и пожеланиями удачной сделки, Автор.
Отзывы из переписки
Мое дело о наделении долей завершилось благополучно, без единого замечания со стороны регистрирующих органов.
—
7. Спасибо Вам все прошло успешно, без всяких нотариусов.
Экономия 40.000 рублей.
Валерий, г. Калининград
_
8.
Буду вас рекомендовать всем знакомым)) и обязательно обращусь к вам , если будут какие то другие вопросы по этой теме! Чувствуется профессионализм и главное : дарите — спокойствие и уверенность!
Читайте также: