Пик без первоначального взноса в чем подвох

Обновлено: 16.05.2024

Обычно банки требуют внести по ипотечному кредиту первоначальный взнос в размере не менее 15-20%. С одной стороны, банк минимизирует риски снижения стоимости жилья, устраняет возможные риски неплатежеспособности, а с другой – выполняет требования Центробанка. Но на рынке есть предложения по ипотеке без первоначального взноса. Разберем, почему эти предложения такие редки и ограниченные.

Что предложил банк

Принадлежащий государству Промсвязьбанк недавно изменил условия по ипотечным кредитам. Один из лидеров ипотечного кредитования неожиданно предложил своим клиентам ипотечные кредиты без первоначального взноса. Пока другие банки снижают ставки, упрощают оформление и расширяют целевую аудиторию, Промсвязьбанк предложил иное преимущество.

Речь идет о кредитах на квартиры в новостройках, которые банк выдает вне любых государственных программ (семейной ипотеки или программы 2020 года). Основные условия такие:

То есть, по базовым условиям программы нужно внести первоначальный взнос в размере не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья, однако специальное предложение позволяет обойтись без него.

Это предложение распространяется только на новостройки из особого списка. Этого списка даже нет на сайте банка, уточнить его предлагается лично в ипотечном центре или в колл-центре банка.

Правда, нулевой первоначальный взнос достаточно сильно влияет на процентную ставку:

если первоначальный взнос от 0% до 10% – процентная ставка составит 10,29% годовых для зарплатных клиентов и работников ОПК, и 10,99% годовых для всех остальных;
если первоначальный взнос составляет от 10% до 15% – ставка увеличивается на 0,49% (то есть, это надбавка к базовой ставке);
при первоначальном взносе от 15% – базовая ставка составляет 8,7% годовых, а для зарплатных клиентов и работников ОПК – 8,1-8,3% годовых.

Таким образом, отсутствие первоначального взноса повышает процентную ставку примерно на 2,3 процентных пункта.

Почему банк разрешает нулевой взнос не по всем кредитам?

Первоначальный взнос по ипотечным кредитам выполняет сразу несколько функций: прежде всего, он позволяет банку минимизировать свои риски на случай, если клиент откажется платить, а купленная им недвижимость потеряет в цене (тогда те 15-20% как раз компенсируют возможную потерю).

Но это не первое и не главное – первоначальный взнос достаточно жестко регулирует Центробанк. Например, по льготным госпрограммам первоначальный взнос по кредиту не может быть меньше 15%. А по обычным программам Центробанк считает кредиты с низким первоначальным взносом более рискованными.

Решить проблему банк может несколькими способами:

При этом такие кредиты рискованны для банков даже без учета позиции ЦБ – по статистике такие клиенты гораздо чаще выходят на просрочку, чем клиенты с первым взносом хотя бы более 10%.

Кстати, по этой же причине банки часто не хотят принимать в виде первоначального взноса только материнский капитал, а просят часть внести собственными средствами – так банк проверяет платежеспособность клиента заранее.

А если потом рефинансировать кредит по ставке ниже?

Среди россиян есть определенный спрос на кредиты без первоначального взноса – даже сам Промсвязьбанк отмечает, что так пытается привлечь платежеспособных клиентов, которые пока не накопили достаточно денег на первый взнос. А потому такие кредиты будут оформляться и дальше – хоть получить отказ становится гораздо проще.

А чтобы не платить повышенную ставку, у клиента есть два варианта:

взять деньги на первоначальный взнос в кредит (обычный потребительский кредит наличными);
взять ипотечный кредит по более высокой ставке, а спустя какое-то время рефинансировать его .

Увы, оба варианта неидеальные. Так, Центробанк недавно раскритиковал практику, когда клиенты берут кредит на первый взнос – таких нашлось порядка 7% от общего числа ипотечных заемщиков. Это рискованно, потому что в первые годы клиент вынужден выплачивать два кредита, причем один из них по высокой ставке. Кроме того, банк может отказать в ипотеке, если увидит слишком высокую долговую нагрузку у клиента.

С другой стороны, так клиент сможет воспользоваться льготной госпрограммой, что даст ему определенную экономию в будущем.

Рефинансирование – еще менее очевидный вариант. Дело в том, что банки требуют, чтобы сумма кредита рефинансирования была не более 80-85% от оценочной стоимости жилья. А так как в первые годы клиент выплачивает в основном проценты, сумма долга (то есть, объем рефинансирования) будет сокращаться медленно – и будет выше максимального процента от оценочной стоимости.

Соответственно, оптимальный вариант – все же накопить денег на первоначальный взнос и не связываться с дорогими потребительскими кредитами, и не надеяться на скорое рефинансирование.

Ипотека без первоначального взноса — звучит очень заманчиво. Но существуют ли подобные займы в банках в 2022 году? Будем разбираться вместе с экспертами. Даем полезные советы, а также публикуем пошаговую инструкцию.

Немного теории. Ипотека — особый вид банковского кредитования. В классической сделке купли-продажи недвижимости появляется третья сторона. Банк приобретает жилье вместо заемщика, но разрешает ему пользоваться квартирой: жить в ней, сдавать и т.д.

Пока не закрыта ипотека, недвижимость находится в залоге у банка. Если заемщик не сможет платить, его выселят. Квартиру, скорее всего, банк продаст, чтобы покрыть свои издержки.

Пошаговая инструкция по получению ипотеки без первоначального взноса

Определитесь с подходящим вариантом кредитования

Как мы указали выше, такого продукта как ипотека без первоначального взноса пока не существует. Но есть близкие к нему варианты. Соберитесь с мыслями и решите, по какому пути вам удобнее пойти. Будет ли первоначальным взносом другой кредит, вы обладатель сертификата на маткапитал или вам приглянулась квартира в новостройке, застройщик которой сотрудничает с банком.

Выберите банк

Хоть ипотека без первоначального взноса — рискованный кредит для банка, но все же это способ получать доход. Поэтому определенная конкуренция в этом сегменте все же существует. В связи с чем логично будет обратиться сразу в несколько финансовых учреждений со своим запросом. Узнать условия, подать заявку — это бесплатно.

Соберите документы

Если банк настроен в положительном ключе, можно начинать готовить документы. Для ипотеки вам понадобятся паспорт, второй документ, удостоверяющий личность (права, загранпаспорт, военный билет), справка 2-НДФЛ с места работы (о доходах), иногда просят предоставить выписки с банковских счетов, копию трудовой книжки.

Закройте сделку и начинайте выплачивать ипотеку

Советы экспертов

Банки стараются охватить тех потенциальных заемщиков, которые не в состоянии оплатить первоначальный взнос, но интересны для банка другими характеристиками. Для них и формируются специальные предложения.

— Условия ипотеки без первоначального взноса гораздо менее выгодны, а предложения ограничены. Обычно первоначальный взнос составляет 15-20% от стоимости приобретаемой недвижимости, а банки крайне настороженно относятся к заемщикам, которые не в состоянии внести даже эту часть, — говорит вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников.

Эксперт называет особенности ипотеки без первоначального взноса.

1) Ставка выше, чем у классической ипотеки. Такой кредит для банка — большой риск. Из-за длительного срока и непредсказуемых колебаний стоимости недвижимости на рынке. Если заемщик не может внести первоначальный взнос, значит не обладает твердым финансовым положением. Свои риски банки пытаются компенсировать повышенными ставками, пристальным внимание к заемщикам.

2) Могут потребовать дополнительное обеспечение ипотеки. Банки рассматривают недвижимость, которая уже оформлена в собственность потенциального заемщика (квартиры, дома, земельные участки), а также автомобили и иное движимое имущество. Иными словами, банку нужен запасной вариант, дополнительный ликвидный актив, чтобы обезопасить себя.

3) Готовьтесь к повышенной цене страховки и дополнительным полисам. Ипотечный заемщик обязательно страхует купленную недвижимость. Остальные виды страховки — дело добровольное. Однако банк будет старательно намекать, что без страхования жизни, страхования на случай потери работы, титульного страхования (защищает собственника от событий, которые были неизвестны на момент сделки), ипотеку без первоначального взноса вам не взять.

В 2022 году такая ипотека хоть и редкость, зато банки сформировали четкий список критериев для заемщиков: какие виды залога он рассматривает для такой ипотеки, какие предъявляет требования к залогу и к заемщику, какие процентные ставки и в каких случаях могут быть изменены.

— То есть в данном случае не банк подстраивается под ситуацию заемщика и выдвигает ему возможные варианты, а заемщик подстраивается под уже готовые условия банков, — объясняет эксперт.

Есть программы, по которым взять ипотеку без первого взноса может только семья с детьми. Или условие, что автомобиль, передаваемый в качестве залога, должен быть не старше определенного года. Есть требования, что кредит выдается только для приобретения новостройки или даже квартиры в определенных домах определенного застройщика.

— С большей вероятностью банк выдаст кредит тому заемщику, который подходит под все требования, изложенные в программе, и предоставит все необходимые документы и обеспечение. Необходимо сначала изучить все имеющиеся на рынке предложения банков и соотнести свои текущие условия и изложенные требования, — рекомендует Владимир Масленников.

Застройщики заманивают клиентов новыми программами для покупки квартиры. Так, например, один из них готов взять проценты на себя до конца года. Чем такая экономия может обернуться для будущего покупателя — разбирался Лайф.

Фото © ТАСС / Гердо Владимир

Группа компаний ПИК предлагает новую ипотечную программу "Берём на себя проценты", которая поможет заморозить ставку на докризисном уровне до конца 2020 года и существенно сэкономить на процентах со следующего года. Также на сайте девелоперской компании отмечается, что новая программа не имеет аналогов, а "в сочетании с субсидированной ставкой 6,5% и вовсе становится самой выгодной из когда-либо существовавших на рынке". Неудивительно, что это предложение заинтересовало многих клиентов.

Что о программе думают эксперты?

Итак, застройщик готов взять проценты по ипотеке до конца этого года на себя. Благодаря этому обязательные платежи до 2021 года сокращаются примерно в три раза и полностью идут на погашение тела кредита.

Директор по развитию департамента городской недвижимости агентства Point Estate Алексей Балакин считает, что акция от ГК "ПИК" — это грамотный маркетинговый ход, который направлен на повышение спроса и привлечение обращений от потенциальных клиентов.

Он отметил, что государство компенсирует банку часть процентов. Благодаря этому для заёмщика ставка по ипотеке составит 6,5% годовых, если стоимость квартиры не превышает определённой суммы. Для Москвы это 8 млн рублей. Учитывая, что большой спрос у семейных заёмщиков на более дорогие квартиры (12−15 млн рублей), то компания может дать льготы только на 8 млн рублей. На оставшуюся стоимость жилья будут совсем другие проценты.

— Покупателю нужно читать условия договора, чтобы понимать, какие условия будут после 2020 года, когда акция закончится. Ставка может быть совсем другой, к тому же банк может повысить её до 8,5%. При этом, согласно постановлению правительства, она всё равно будет считаться льготной, — объяснил Алексей Балакин.

Положительные стороны в программе от застройщика видит коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. На его взгляд, такая акция — вполне адекватный способ привлечения клиентов, необходимый для спасения продаж. При этом эксперт отметил, что для застройщика эта программа не несёт существенных убытков, поскольку речь идёт только о процентах до конца года. Если учесть стоимость квартир, то потери не такие большие.

Ипотека на карантине. Чем сейчас опасно досрочное погашение ипотеки

В чём особенность программ от застройщика?

Эксперты в сфере недвижимости говорят, что компенсация процентов по ипотеке — это излюбленный приём застройщиков в период снижения спроса на квартиры. Он позволяет формально не снижать цены, но при этом поддерживать и даже наращивать продажи.

Фото © ТАСС / Почуев Михаил

— Строго говоря, это завуалированная скидка. При среднем размере ипотечного кредита около 2,5 млн экономия для клиента при участии в такой акции составит около 110 тысяч рублей. Для Москвы со средним займом 5,5 млн рублей выгода в пользу клиента — примерно 335 тысяч, если считать с первых чисел мая и до конца года. Иначе говоря, это равноценно пятипроцентной скидке от стоимости всей квартиры, — объяснил Валерий Емельянов, аналитик "Фридом финанс".

Жильё в тягость. Как сейчас продать ипотечную квартиру

Главная особенность в этой истории — фиксированный срок акции. По мнению Валерия Емельянова, у клиента может возникнуть иллюзия, что он справится с ипотекой не только в период кризиса, когда платёж гораздо ниже обычного, но и в последующие годы.

— С января 2021-го размер ежемесячного взноса увеличится почти в четыре раза, для многих это станет серьёзным стрессом, особенно если раньше эти люди никогда не брали крупные кредиты. Застройщика эта проблема особо не волнует. Квартира будет передана в залог банку, и если клиент не справится, то он просто потеряет купленное жильё. Девелопер свои деньги за продажу получит сразу, пускай и с вычетом части компенсированных процентов, — рассказал аналитик.

Нюансы в программе от застройщика увидел директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев. Эксперт указал на то, что банки-партнёры предоставляют ипотечные кредиты каждый со своими условиями. Клиент может, например, получить ипотеку от Россельхозбанка от 4,9% и 10% первоначального взноса или не самый выгодный вариант (к примеру, в "Совкомбанке" от 12,49%).

— Понятно, что в первый год застройщик выполнит условия акции по погашению процентов по ипотечному кредиту. Затем покупатель может оказаться в ситуации, когда проценты по кредиту ему придётся обслуживать самостоятельно, но у него, допустим, не будет для этого возможности. Например, из-за проблем с работой, — отметил Артур Меркушев.

Также он добавил, что эта программа поможет застройщикам держать на достигнутом уровне продажи недвижимости в условиях карантина. Однако если рассматривать более долгосрочный период, то некоторые кредиты могут стать "токсичными" для банков-партнёров.

Ипотека Сбербанк без первоначального взноса (+ описание схемы за которую наша семья заплатила 20 тысяч рублей) - вам бесплатно.

Добрый день, мои хорошие.

В последнее время я мало пишу и мало кому захожу на этом сайте. Причина всего - ремонт в новой квартире, нашей квартире, взятой в ипотеке Сбербанка. Вообще раньше Сбербанк был эталоном - низкие проценты, надежность. Сейчас же многие коммерческие банки предлагают по кредитованию более выгодные предложения.

Сбербанк сейчас начал сотрудничать с определенными, крупными агенствами недвижимости(АН) - в АН есть специалисты по кредитованию, которые помогают оформить ипотеку через "своих, прикормленных людей-специалисты по кредитованию". В нашем городе эта услуга стоит 20 тысяч рублей, на которую заключается договор АН.

Самое главное АН помогает оформить ипотеку в Сбербанке без первоначального взноса. Схема проста. Представим вам нужна сумма 1 млн.рублей. Столько стоит квартира вашей мечты, которую вы хотите взять в ипотеку. Соответственно мин.первоначальный взнос должен составлять 100 тысяч рублей, т.е.эта сумма которая должна быть у вас на руках и ипотека будет - 900 тысяч рублей - банк эту сумму вам предоставит в кредит.

Вы подаете пакет документов в Сбербанк для ипотеки (их много перечислять не буду). Вашу заявку рассматривают и одобряют, т.е. банк готов вам к примеру выдать в кредит 2 млн. Но вам нужна квартира за 1 млн. и у вас нет первоначального взноса в 100 тысяч рублей.

Вы разговариваете с риэлтором, кто продает данную квартиру: Мы готовы купить данную квартиру в ипотеку с условием ЗАВЫШЕНИЯ ЦЕНЫ ДАННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В СУММЕ НА 100 тысяч рублей и РАСПИСКОЙ ПРОДАВЦА КВАРТИРЫ О ТОМ, ЧТО ОН ПОЛУЧИЛ СУММУ В 100 РУБЛЕЙ, КАК ЗАЛОГ И ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС.

Таким образом, ваша квартира которая стоит для вас в 1 млн.рублей, для банка стоит 1млн.и 100 тысяч р. Вы как бы уже отдали для банка 100 рублей продавцу - это подтверждается риэлтором документально и приносится в Сбербанк, и он вам выдает 1 млн. рублей - та сумма которая вам требуется. По факту вы ни копейки не даете продавцу, а его расписка является фальшью. По итогу и продавец получает 1 млн. рублей и вы без первоначального взноса приобретаете квартиру.

Единственная загвоздка - это согласие продавца на такую оферу и нужно заплатить за завышение цены в отдел оценки недвижимости.

У нас продавец согласился - расписка на первоначальный взнос оставалась у риэлтора, который не позволил бы обмануть продавца. Также риэлтор произвел оценку недвижимости с завышением цены - 3000 рублей.

Вот за эту информацию и помощь в оформлении ипотеки мы отдали 20 тысяч рублей.

Теперь о самом Сбербанке, а точнее о ипотеки от Сбербанка. Это жесть.

Процент высокий - 15%. Выплата ежегодных страховых взносов за квартиру.

Вообщем мы взяли 1 млн.700 тыс. рублей. Выплатим 4 млн.700 тысяч рублей.

Период кредитования - 20 лет.

Ежемесячный платеж - 22 тыс. рублей. Ежемесячный платеж без процентов - 8 тысяч рублей, Все остальное 14 тысяч рублей - это обогащение Сбербанка.

А теперь о больном: как молодая семья может позволить себе ипотеку.

Сбербанк сума сошел, как и все остальные банки. В нашей стране как обычно - богатые еще больше богатеют, а бедные в *опе полной.

Конечно, через 20 лет мы будет владельцами недвижимости - как раз к старости.

Но знаете лучше свое жилье оплачивать, чем чужое - снимая его.

Спасибо за внимание, спасибо за ваши плюсики, просмотры - они мне

сейчас очень нужны - сейчас доход с этого сайта, как никогда нужен нашей семье,

ведь это оплата телефонов и интернета - значит лишняя статья расходов.

Читайте также: