Реферат ипотека как элемент механизма обеспечения конституционного права на жилище
Обновлено: 02.05.2024
Необходимо учитывать, что после написания данной статьи Конституционный Суд РФ принял постановление от 26.04.2021 N 15-П (дело И.Ревкова), которым существенно ограничил исполнительский иммунитет единственного жилья. После чего Верховный Суд РФ принял определение № 303-ЭС20-18761 от 26.07.2021, в котором установил основные принципы предоставления замещающего жилья. С краткими комментариями данных судебных актов можно ознакомиться здесь и здесь.
Как известно, в отношении единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, не обремененного ипотекой ( далее — единственное жилье ), действует исполнительский иммунитет. В случае банкротства гражданина такое единственное жилье исключается из его конкурсной массы (пп.3 ст.213.25 Закона о банкротстве).
Исполнительский иммунитет основан на абз.2 ч.1 ст.446 ГПК РФ, согласно которому “ Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание ”.
На практике между кредиторами и должником возникают ожесточенные споры по поводу того, исключать или нет из конкурсной массы то или иное жилое помещение, принадлежащее должнику.
Такие споры возникают, когда выясняется, что в собственности должника имеется:
— несколько жилых помещений разной стоимости;
— одно жилое помещение, но слишком большой площади или стоимости;
— одно жилое помещение, а в собственности члена его семьи — другое.
Как разрешать такие споры закон прямо не определяет, отдавая это на откуп судебной системе.
Пленум Верховного Суда РФ в п.39 постановления от 13.10.2015 N 45 сформулировал генеральный принцип, который должны соблюдать суды при рассмотрении дел о банкротстве граждан: “суды должны учитывать необходимость обеспечения справедливого баланса между имущественными интересами кредиторов и личными правами должника (в том числе его правами на достойную жизнь и достоинство личности)”.
На основе этого принципа нижестоящие суды выработали определенные подходы для разрешения подобных споров. Рассмотрим их на примере трех вышеуказанных типовых ситуаций.
При определении того, какое именно жилое помещение следует наделить статусом единственного жилья, суды, как правило, руководствуются следующим.
Для определения единственного жилья место регистрации должника значение не имеет
Суды в большей степени учитывают, где фактически проживал и проживает должник.
Единственное жилье должно быть пригодным для постоянного проживания не только гражданина-должника, но и членов его семьи
Суды учитывают, что члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением (ч.2 ст.31 ЖК РФ).
Должнику и членам его семьи должны быть обеспечены нормальные условия существования и гарантии их социально-экономических прав (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48).
Бремя доказывания наличия у должника членов семьи в понимании ч.1 ст.31 ЖК РФ ложится на должника.
В целях определения пригодности жилья для постоянного проживания суды учитывают его санитарно-гигиеническое состояние. Также некоторые суды проверяют соблюдается ли “учетная норма площади жилого помещения” в расчете на каждого жильца (ч.4 ст.50 ЖК РФ). Эта норма устанавливается органом местного самоуправления.
Для соблюдения “учетной нормы” суды проверяют, кто фактически проживает в жилом помещении (факт регистрации имеет второстепенное значение).
Если накануне банкротства должник формально зарегистрировал в квартире в качестве членов семьи своих родственников, то суды расценивают это как злоупотребление правом и не учитывают их при определении минимально необходимой площади единственного жилья. В этом случае суды проверяют, утратили ли новоявленные члены семьи должника возможность пользования жилыми помещениями, из которых они прибыли в спорную квартиру и с какими обстоятельствами была связана их перерегистрация.
Местом жительства несовершеннолетних признается место жительства их родителей (п.2 ст. 20 ГК РФ).
Надо отметить, что далеко не все суды применяют учетную норму площади жилого помещения при определении единственного жилья.
Необходимо устанавливать фактическую (а не юридическую) нуждаемость должника и членов его семьи в жилье
При этом следует учитывать правовую позицию СКЭС Верховного Суда РФ, сформулированную в Определении от 29.10.2020 N 309-ЭС20-10004 (дело Стружкина Д.Г.): “По смыслу абзаца второго части 1 статьи 446 ГПК РФ наличие у гражданина фактической возможности проживать по иному адресу не означает допустимость безусловного неприменения к находящемуся в его собственности единственному жилью исполнительского иммунитета. Довод кредиторов и финансового управляющего о том, что должник предпринимал действия по переводу спорной квартиры в нежилой фонд для использования помещения в коммерческих целях сам по себе не подтверждает наличие у последнего прав на иное жилье”.
Если выяснится, что у члена семьи должника имеется иное жилье, то при расчете учетной нормы площади единственного для должника жилья такой член семьи учитываться не будет.
Более того, если у члена семьи иное жилое помещение находится в собственности и позволяет площадь, то суд может применить вышеуказанное правило части 2 ст.31 ЖК РФ и признать за должником право пользования данным жилым помещением. В этом случае должник лишается всех жилых помещений, находящихся в его собственности.
Если жилые помещения расположены в разных населенных пунктах, имеет значение где находится “центр жизненных интересов” должника и членов его семьи
Если, например, должник с супругой проживают и работают в Москве, их несовершеннолетние дети учатся в Москве, то скорее всего суд исключит из конкурсной массы московскую квартиру должника, а его квартира в другом городе будет выставлена на продажу.
При выборе из нескольких квартир суды часто учитывают заключения органов опеки о том, какое помещение имеет лучшие условия для социально-психологического развития детей.
Отчуждение жилого помещения третьим лицам может свидетельствовать о том, что оно не является для должника единственным жильем
Нередко должник в преддверии банкротства отчуждает одно (или несколько) из принадлежащих ему жилых помещений своим родственникам, оставляя себе менее ценное. В этом оставшемся помещении он регистрируется по месту жительства, полагая, что оно будет защищено исполнительским иммунитетом.
Финансовый управляющий успешно оспаривает такую сделку, дорогостоящее помещение возвращается в конкурсную массу. После чего должник регистрируется обратно в это дорогостоящее помещение и подает заявление об исключении его из конкурсной массы, ссылаясь на то, что для него это помещение является единственными жильем.
Суды рассуждают примерно так. Поскольку должник распорядился помещением, значит он не расценивал для себя это помещение в качестве единственного жилья. Кроме того, должник злоупотребил правом, поскольку попытался скрыть помещение от кредиторов, что является основанием для отказа должнику в защите принадлежащего ему права (ст.10 ГК РФ). На основании изложенного, в исключении спорного жилого помещения из конкурсной массы должника следует отказать.
Конституционный Суд в постановлении от 14.05.12 N 11-П рассмотрел так называемую проблему “роскошного жилья” и указал, что имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности жилья должен распространяться на жилое помещение, которое по своим параметрам является разумно достаточным для удовлетворения потребности в жилище. Также Конституционный Суд поручил внести изменения в законодательство и определить случаи, когда по своим характеристикам соответствующее жилое помещение явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище, чтобы на него можно было обращать взыскание.
Однако по настоящий день механизм обращения взыскания на единственное жилье должника, не отвечающее критериям разумности (излишне большая площадь), законодателем не разработан, признаки роскошного жилья не определены.
Тем не менее, способы добиться реализации роскошного жилья существуют.
В некоторых случаях роскошное жилье может быть разделено в натуре
Техническая возможность произвести раздел роскошного жилья на два жилых помещения встречается достаточно редко. Далеко не всегда можно разделить жилой дом, а уж квартиру — практически невозможно.
Однако если такая возможность имеется, то у кредиторов появляется шанс выделить и реализовать часть роскошного жилья должника (как правило, часть жилого дома с земельным участком).
В случае злоупотребления правом суд может лишить должника исполнительского иммунитета в отношении его единственного (роскошного) жилья
Очень часто должники совершают действия, направленные на создание формальной видимости наличия у них только одного жилого помещения (выводят квартиры, формально регистрируются по другому месту жительства, регистрируют в квартире родственников, фиктивно расторгают брак и т.п.). После чего они просят суд распространить на такое (порой роскошное) жилье исполнительский иммунитет.
Такие действия суды расценивают как злоупотребление правом и лишают должника исполнительского иммунитета в отношении его якобы единственного жилья. Часто в обоснование такого решения суды ссылаются на то, что у должника нет доходов, позволяющих содержать элитное жилье.
Ссылки на данную правовую позицию стали появляться во многих судебных актах.
А вот как описывается подобная ситуация в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2020 по делу N А40-60908/2016: “Вывод же суда апелляционной инстанции о том, что злоупотребление правом со стороны должника и его намерение причинить ущерб кредитору не должно вступать в противоречие с конституционным правом должника на жилище, не основан на положениях Закона о банкротстве, правовой позиции Верховного Суда РФ. Ситуация, при которой жилое помещение формально становится единственным пригодным для проживания должника в результате совершения должником действий, направленных на вывод ликвидного имущества из конкурсной массы и причинение тем самым вреда имущественным правам кредиторов, является злоупотреблением правом со стороны должника по смыслу ст. 10 ГК и исключает применение исполнительского иммунитета в отношении спорного имущества”.
Если кредиторы передадут в собственность должника “замещающее” жилое помещение, то его роскошное жилье перестанет быть “единственным” и может быть продано
Ранее суды, как правило, не шли навстречу кредиторам, которые хотели профинансировать приобретение для должника более скромного жилья, чтобы продать роскошное. Так, в “отказном” Определении Верховного Суда РФ от 09.08.2017 по делу N А41-84978/2015 говорится, что законодательство не содержит положений, предусматривающих внесение на депозитный счет суда денежных средств для целей приобретения жилого помещения должнику; обязанности финансового управляющего в процедуре реализации имущества гражданина-должника также не предполагают приобретение должнику какого-либо имущества за счет дополнительно привлеченных денежных средств.
Затем фортуна на какое-то время отвернулась от должников.
Суды отдельных регионов стали допускать следующий механизм продажи роскошного жилья должника, который может быть утвержден на собрании кредиторов (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.05.2020 по делу А60-56649/2017 и др.):
— один из кредиторов приобретает для должника квартиру с минимально необходимыми характеристиками;
— финансовый управляющий регистрирует право собственности должника на эту квартиру;
— поскольку в собственности должника оказывается два жилых помещения, в суд подается заявление об исключении из конкурсной массы квартиры, приобретенной за счет средств кредиторов, а роскошное жилье выставляется на продажу;
— после реализации роскошного жилья профинансировавшему эту операцию кредитору возмещается часть его расходов на приобретение замещающей квартиры соразмерно его доле в реестре требований кредиторов.
Надо отметить, что далеко не все суды восприняли данных подход. Более менее устойчивая практика сложилась лишь в Уральском округе.
Как видно из этого комментария, значение придается в том числе и тому, злоупотреблял ли должник правом.
Подвести же должника к такому злоупотреблению правом можно было направив ему предложение принять “замещающую” квартиру. Должник, естественно, отказывался от такого предложения, что и могло быть квалифицировано как злоупотребление правом. Ведь гражданин, действуя добросовестно и разумно, должен способствовать погашению имеющейся у него задолженности и не совершать действий, направленных на уклонение от погашения своей задолженности.
Однако в недавнем Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 29.10.2020 N 309-ЭС20-10004 (дело Стружкина Д.Г.), по сути, был поставлен крест на несколько иной, но все-таки схожей практике принудительного наделения должника более скромным жильем.
В этом деле собрание кредиторов приняло решение о приобретении должнику иного жилого помещения меньшей площадью и стоимостью взамен имеющейся у него квартиры площадью 40 кв.м.
На что Верховный Суд РФ указал, что кредиторы “фактически произвольно в отсутствие законодательного регулирования определили разумно достаточный уровень обеспеченности должника жильем, что не согласуется с позицией Конституционного Суда РФ. При этом также очевидно, что имеющуюся у должника квартиру площадью 40 кв.м. нельзя признать для него роскошным жильем, превышающим разумную потребность в жилище”. “Санкционировав принятые собранием кредиторов решения, суды апелляционной инстанции и округа в нарушение положений статьи 35 Конституции РФ фактически лишили гражданина частной собственности, на которую не может быть обращено взыскание, против его воли. Одновременно должнику было навязано право собственности на иное имущество, в приобретении которого он заинтересованность не выражал”.
На данную позицию суда могло повлиять то, что у должника не было действительно “роскошного” жилья. Поэтому как повлияет это определение на дальнейшую практику, сказать сложно.
Если внимательно прочитать абз.2 ч.1 ст.446 ГПК РФ, то мы увидим, что в нем не говорится о том, что иное пригодное для постоянного проживания жилое помещение обязательно должно быть в собственности должника.
Как было указано выше, в силу ч.2 ст.31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением.
Многие должники не учитывают или неправильно толкуют эти две нормы, в результате чего лишаются собственности на свои квартиры и дома.
Рассмотрим следующую распространенную ситуацию.
Супруг впал в банкротство, в его собственности имеется только одна квартира № 1, а в собственности его супруги имеется другая квартира № 2, которую она приобрела до брака, либо которая ей досталась по наследству или в порядке дарения.
Супруг наивно полагает, что принадлежащая ему квартира № 1 в безопасности и на нее распространяется исполнительский иммунитет, ведь квартира № 2 находится в личной собственности супруги, а не в совместной собственности обоих супругов.
В действительности, это не так. Должник — член семьи супруги, являющейся собственником квартиры № 2. Следовательно, в силу ч.2 ст.31 ЖК РФ он имеет равное с супругой право пользования данной квартирой.
Соответственно, суд признает квартиру № 2 жильем должника, а принадлежащая должнику квартира № 1 будет выставлена на продажу.
Если даже в вышеописанной ситуации жилое помещение супруги будет обременено залогом, то его все равно могут признать жильем должника, поскольку обращение взыскания на это помещение по требованию залогодержателя носит вероятностный характер.
Сертификат и скидка на обучение каждому участнику
Профессиональное образовательное учреждение
Обучающийся гр. Б-334 Анастасовой Виолетты Руслановны
Оценка за выполнение и защиту
. 2019 Позднякова Жанна Сергеевна
1 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, ВИДЫ 4
2 Договор ипотеки, права и обязанности 9
граждан и банков в ипотечном кредитовании
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 14
По данным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий, Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса – получение банковского ипотечного кредита на приобретения жилья.
Исходя из правового понятия ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в виде залога (объекта недвижимости). Существует разные варианты заключения договоров и оформления сделок, то же можно сказать и об условиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны.
В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений жилищной политики, Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, её становление – предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства и становлении и развитии данной сферы.
Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удавалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.
По мнению специалистов, если российские власти действительно реализуют поставленные задачи, то в ближайшие несколько лет ипотека станет доступна большинству жителей России.
1 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, ВИДЫ
Ипотека – это система долгосрочных кредитов, которые выдаются банками для приобретения жилья. Ипотека дает возможность купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос, именно поэтому ипотека зачастую является единственной возможностью улучшить жилищные условия для многих семей. Обычно первоначальный взнос составляет от 10 до 30 % от стоимости квартиры (хотя сейчас на рынке появляются и варианты с нулевым первоначальным взносом). Остальную сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-20 лет. Таким образом, вы приобретаете жилье, становитесь его собственником и выплачиваете кредит, живя уже в новой квартире. При этом купленная квартира остается в залоге у банка, до тех пор, пока вы не выплатите банку всю сумму кредита.
В России самый распространенный вариант ипотеки – это покупка квартиры в кредит, на первоначальном и вторичном рынке недвижимости. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.
Покупка недвижимости при помощи ипотеки на сегодняшний день считается наиболее прогрессивным и надежным способом решения квартирного вопроса, как и у любого другого, есть свои плюсы и минусы, К очевидным плюсам можно отнести то, что вы вселяетесь в собственную квартиру, ещё и не выплатив всю её стоимость. Ещё одним приятным бонусом при получении ипотечного кредита является имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что вы не будете платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотечному кредиту. Минус же ипотеки, как и любого другого кредитования, заключается в увеличении конечной суммы выплат за квартиру, потому что вместе с погашением кредита вам ещё придется выплачивать проценты по нему.
Ипотека, или, чтобы быть точным, ипотечный кредит, представляет собой кредит под залог недвижимости. Это означает, что возврат взятой суммы в качестве кредита будет обеспечен недвижимостью. И хотя кредит может выдаваться на разные нужды и залогом может служить уже имеющаяся в собственности заемщика квартира, обратимся к самому распространенному направлению ипотечного кредитования – кредитованию под залог приобретаемой квартиры. Таким залогом может стать как уже имеющаяся у вас в собственности недвижимость (квартира, дом, земля), так и квартира, дом и земельный участок, который вы приобретает при помощи ипотечного кредита. Как правило, ипотечный кредит выдается на длительный срок (от пяти лет и больше). Ипотечный кредит предоставляется исключительно на приобретения жилья. При этом обеспечением обязательств по ипотечному кредиту является залог приобретаемого жилья.
Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что:
возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;
возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
возможность зарегистрироваться, т.е. прописаться в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
выгодное вложение средств, ведь цены на недвижимость стабильно растут на 15 – 30% в год;
получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах одного миллиона рублей в виде налогового вычета, а также с суммы, выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.
Основные условия предоставления ипотечного кредита:
кредит выдается на срок от 6 месяцев до 27 лет;
сумма кредита составляет до 95% от стоимости приобретаемого жилья;
процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 15% годовых, в валюте - от 10% (определяется индивидуально банком в зависимости от принятой ипотечной программы);
предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;
оплата заемщиком из собственных средств в размере от 5% до 40% от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);
погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30 – 50% среднего ежемесячного дохода заемщика;
при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виду процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющуюся недвижимости и др. за последние 2 года;
предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справка о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копию паспорта, и т.д.).
В настоящее время, в связи с тем, что количество такого рода кредитов растёт, существует множество различных видов ипотеки. В основном выдачей кредитов занимаются коммерческие банки, главной целью которых является получение прибыли. Все виды отличаются между собой условиями кредитования, особенностями их получения. На данный момент ипотечное кредитование физических лиц можно разделить на два сегмента: приобретение на первичном рынке недвижимости; покупка на вторичном рынке недвижимости. Всё разнообразие видов и типов ипотеки будет рассмотрено ниже:
а) Квартира в новом доме в кредит
Этот вид является особенно популярным на данный момент. Однако, несмотря на все видимые преимущества (новая квартира, никто до этого не жил), существует и ряд недостатков. Очень часто возникает ситуация, когда дом не сдаётся в срок или долго не регистрируется в определённом государственном органе. Также одним из основных минусов новостройки является продолжительное оформление в собственность. Помимо этого, довольно непросто получить кредит на покупку новостройки, так как не все банки этим занимаются. Если всё же банк принял заявку, каждый случай рассматривается отдельно. Очень много факторов влияет на принятие окончательного решения, среди них и выяснение, кто является застройщиком, инвестором, каковы сроки сдачи дома и т. д. Квартиры в новостройках можно приобрести довольно недорого, и хорошим вариантом в таких условиях становится ипотека. Молодая семья при выборе квартиры практически всегда отдаёт предпочтение новому дому.
б) Квартира на вторичном рынке недвижимости
Особенности ипотечного кредитования этого вида включают в себя довольно быстрое оформление и сравнительную лёгкость получения. В этом вопросе необходимо обращаться в несколько банков, даже в случае отказа. Ведь причина, по которой произошёл отказ в одном банке, в другом не будет являться достаточно основательной. Как уже было сказано, такой кредит получить легче, чем в новостройке, в частности из-за того, что мало оснований для отказа. Среди них: продавец произвёл перепланировку квартиры и не зарегистрировал этот факт; юридическая чистота дома, возможно, кто-то там жил с неблагоприятной историей.
в) Социальный вид ипотеки
Этот вид ипотечного кредитования предназначен для социально незащищённых слоёв населения, а также очередников, которые не имеют возможности купить недвижимость на обычных условиях. Есть два типа социальной ипотеки: предназначенный очередникам, когда первоначальный взнос предоставляется городом в виде субсидии; кредит предоставляется по ценам себестоимости строительства; через полгода получатель данного кредита может выплатить долг без каких-либо процентов. В будущем планируется возможность приобретения недвижимости по социальной программе у самих застройщиков по рыночным ценам. Но очередники также смогут этим воспользоваться, заплатив за квартиру субсидиями. Чем дольше стоишь в очереди, тем больше размер субсидий. Также очередники способны покупать недвижимость, которая была построена не только городом.
г) Вид ипотеки для молодых семей
Проблема приобретения недвижимости для новоиспеченных супругов стоит особенно остро. Банки не хотят рисковать, и проценты довольно велики, так как будущее молодых специалистов непредсказуемо. Однако в последнее время некоторые банки идут навстречу молодым и создают новые программы. В основном программы ипотечного кредитования такого вида направлены на уменьшение первоначального взноса и на максимальный срок выдачи кредита. Если одному из супругов нет 30 лет и в семье есть ребёнок, начальный взнос может составить 10 %. Если же молодые специалисты уже устроены на перспективную работу, первоначальный взнос становится и вовсе 5 %, а ипотека выдаётся на 25-30 лет. Конечно, в современных условиях одним из наиболее реальных вариантов покупки жилья является ипотека. Молодая семья ищет различные пути для улучшения условий кредита. Основная проблема в том, чтобы доказать банку серьёзность намерений. Если это удастся сделать, банк не откажет.
Договор ипотеки, права и обязанности граждан и банков в ипотечном кредитовании
В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:
предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием), а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя;
оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении);
существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого основания
Оно должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия определения.
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
Государственной регистрация ипотеки, возникающей в силу договора о ней, осуществляется на основании совестного заявления залогодателя и залогодержателя.
При этом должны быть предоставлены:
договор ипотеки и его копия;
документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
документ об уплате государственной пошлины;
иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых документов в орган, осуществляющий регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сторонами по договору ипотеки являются:
физическое лицо – залогодатель, который передает в залог свое имущество;
банк, кредитная организация - залогодержатель, который принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.
Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее.
1. Основная обязанность заемщика состоит в возврате полученных кредитных средств и выплате процентов за пользование ими.
2. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, т.е. должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
5. При отчуждении имущества заложенного по договору об ипотеке (т.е. если заемщик без согласования с залогодателем осуществит реализацию заложенного имущества), с нарушением указанный ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки;
б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того‚ кому оно принадлежит.
6. Залогодержатель вправе обратить взыскание, на имущество, заложенное по договору об ипотеке‚ для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
На современном рынке ипотечного кредитования в России немало проблем. Во-первых, неудовлетворенная потребность населения в жилье, осложненная недостаточным бюджетным финансированием и высокими ценами на недвижимость. Во-вторых, малые объемы строительства при растущем спросе и большая доля ветхого и аварийного жилья. В-третьих, недоступность ипотечного кредитования для большей части населения по причине высоких процентных ставок, существенного первоначального взноса, неэффективности государственной поддержки.
Из-за растущей стоимости недвижимость становится все менее доступной для населения. В этих условиях практически единственное решение жилищной проблемы - это ипотечный кредит. Но для дальнейшего развития отечественного рынка ипотечного кредитования необходимы механизмы, позволяющие привлекать дешевые денежные средства на долгий срок.
Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна. Сегодня в России в полной мере не выполняется ни одно из перечисленных условий.
Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово, инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.
С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения.
Читайте также: