Проектная декларация что это

Обновлено: 02.07.2024

Если вы считаете, что проектная декларация – это сугубо техническая информация, которая нужна официальным инстанциям, а простой покупатель не может почерпнуть из этого документа ничего ценного, то вы ошибаетесь. Из проектной декларации можно узнать не только основные параметры будущего строительства, но и сделать прогноз относительно перспектив своевременной сдачи жилого дома.

Проектная декларация должна состоять, как минимум, из двух частей: Информация о застройщике и Информация о проекте (объекте) строительства.

Информация о застройщике

- Название строительной организации и дата ее регистрации

Чем большей историей может похвастаться компания, тем лучше. Накопленная история позволит найти дополнительную информацию о застройщике, понять, как он строит, соблюдает ли заявленные сроки строительства, как ведет себя в кризис. Долгий срок существования компании свидетельствует о том, что застройщик дорожит своим именем и не меняет названия в угоду сиюминутным интересам или возникающим проблемам.

- Проекты, в которых принимал участие застройщик

На момент публикации в проектной декларации должны быть отражены объекты, построенные силами строительной организации на протяжении трех последних лет. Список может быть очень внушительным, как, например, у промышленно-строительного концерна Сибирь или у компании Краснообск.Монтажспецтрой. Обычно указываются сроки сдачи в эксплуатацию – по проекту и фактический срок. Если застройщик сдает много и в срок или с опережением графика, не сбавляя оборотов в кризисный период, можно надеяться, что и в текущем строительстве неожиданностей не произойдет.

Если сроки не указаны, то, зная адрес сданного объекта, можно провести самостоятельный анализ темпов строительства новостройки на нашем сайте. Раздел фиксирует состояние дел на строительных площадках Новосибирска с конца 2009 года.

Величина собственных денежных средств строительной организации

Важный параметр, позволяющий понять, обладает ли компания деньгами, которые позволят достроить дом за счет собственных средств - или без помощи дольщиков-инвесторов не обойтись. В конце декларации должна быть опубликована планируемая сметная стоимость строительства жилого дома. Соотнесите эту цифру с величиной собственных средств компании, с учетом указанной дебиторской и кредиторской задолженности. Следует заметить, что строить дом только на собственные средства могут позволить себе единицы. В этом случае можно не надеяться на продажу квартир на самой ранней стадии по небольшим ценам. Зачем, если застройщик в деньгах не нуждается? Квартиры будут продаваться по высоким ценам тогда, когда это будет обусловлено требованиями производственного процесса.

При существенном недостатке собственных средств и отсутствии проектного финансирования, если к тому же компания молодая и неизвестная, организация будет вынуждена прибегать к помощи дольщиков. Квартиры могут продаваться по демпинговым ценам, в надежде привлечь внимание инвестора. При изменении спроса и уменьшении потока инвесторов существует высокий риск, что компания не в состоянии будет выполнить взятые на себя обязательства.

Для инвестирования с целью дальнейшей продажи можно резюмировать следующее: если у компании есть свои средства, полностью покрывающие стоимость строительства дома, инвестиции надежно защищены, но сильно заработать на этом не получится. Если у застройщика средств совсем нет, и банк не готов спонсировать строительство – большая опасность не получить в срок свою квартиру, однако в случае удачи можно хорошо заработать. Ищите "золотую середину". Хорошо, если есть проектное финансирование – значит, банк поверил, что проект будет реализован.

Информация об объекте строительства

Цель проекта, местоположение, сроки строительства
В начале данного раздела описывается проект строительства: указывается его расположение, строительный адрес объекта (который после ввода в эксплуатацию может быть изменен), количество этажей, наличие подземной или надземной автостоянки, трансформаторных подстанций и административных зданий в составе жилого комплекса.

Отдельной строкой указываются сроки - начало и окончание строительства. Если есть история сданных объектов, сверяем, насколько застройщик соблюдал заявленные сроки ранее. Однако, в случае проблем, строительная организация может внести изменения в проектную декларацию, сдвинув сроки на более позднее время. Соответственно, по срокам может быть все хорошо, но подключаем логику: только в замедленном кино панельный дом может строиться пять лет, а кирпичный - десять.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство подтверждает, что проектная документация соответствует градостроительным требованиям, этот документ дает застройщику право осуществлять строительство. Может быть указан как срок выдачи разрешения, так и окончание срока его действия. В первом случае не беспокоимся, поскольку разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом для строительства. Во втором случае сравниваем сроки окончания строительства и действия разрешения на строительство. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен, однако, несовпадение сроков может свидетельствовать о том, что в первоначальные сроки застройщик не уложился, и эта версия проектной декларации относительно сроков окончания строительства уже не первая. Или компания еще не начала строительство, потому что земельный участок был приобретен давно, в расчете на будущие планы.

Указанные в проектной декларации разрешение на строительство, договор аренды земельного участка и т.д. должны действовать на момент заключения договора долевого участия и своевременно продляться в дальнейшем.

Кстати, проектная декларация должна обновляться раз в квартал - но не полностью, а в части бухгалтерской финансовой отчетности.

Права застройщика на земельный участок

Строительство может вестись на земельном участке, который принадлежит застройщику на праве собственности или праве аренды от муниципалитета, или находится в федеральной собственности. Мало строительных организаций может позволить себе покупку участка в собственность, поэтому наличие земли в собственности является некоей финансовой гарантией устойчивого положения застройщика. Большинство же застройщиков используют земельный участок на правах аренды.

Подробное описание объекта включает в себя площадь застройки, строительный объем и прочие параметры, малоинформативные для простого покупателя. Однако есть в этом разделе важные данные, на которые стоит обратить внимание: предусмотрены ли административные помещения на первом этаже, каково их функциональное назначение, сколько секций (подъездов) в здании, материал стен и перекрытий, наличие пассажирских и грузовых лифтов, будет ли мусоропровод и другие технические особенности проекта.

В проектной декларации могут быть отражены данные об особенностях земельного участка в части наличия радонового излучения и других вредных факторов. В этом случае указываются меры по защите будущих жителей от неблагоприятных условий – например, в основании жилого дома может устанавливаться монолитная плита, препятствующая вредному излучению. Но не стоит пугаться упоминаний в декларации необычных технологий – часто застройщики используют проверенные конструкции, обусловленные особенностями грунта, а не повышенной концентрацией каких-либо вредных веществ.

Важный параметр - количество квартир в жилом здании и распределение их по числу комнат. Может быть указана типовая площадь квартир в квадратных метрах – от минимальных до максимальных значений. Эта информация дает возможность оценить, насколько комфортно будет жить в доме, и предположить примерный состав соседей. Множество студий, занимаемых, как правило, молодежью или сдаваемых в аренду, с непостоянным и непредсказуемым составом жильцов, сложно назвать идеальным окружением для семьи с детьми или пожилой пары, ожидающей тишины и спокойствия.

Перечень организаций осуществляющих основные строительно-монтажные работы

Эта часть проектной декларации содержит список подрядчиков, часто – с указанием выполняемых строительных работ, что позволяет определить, на каком этапе строительства вступает в проект та или иная подрядная организация. Часто строительные компании работают с одними и теми же подрядчиками и субподрядчиками, которые являются дочерними компаниями, и в той или иной степени связанными с заказчиком строительства.

Способ обеспечения обязательств застройщика по договору

В соответствии с ФЗ-214 о долевом строительстве, мерами по обеспечению обязательств являются залог земельного участка (в т.ч. права аренды), выделенного для строительства, и залог создаваемого объекта недвижимости.

Если строительство начато после 31 декабря 2013 года, или ранее этой даты, но первый договор долевого участия регистрируется в 2014 году, застройщик должен дополнительно застраховать свою ответственность. Информация о выбранном способе страхования также публикуется в проектной декларации или подлежит отдельному выяснению перед заключением договора долевого участия.

Вышеперечисленные условия о залоге земельного участка со строящимся домом и страховании ответственности с 2014 года - это обязательные требования законодательства. Застройщик может дополнительно принять меры по добровольному страхованию рисков, заключив договор добровольного страхования. Следует ли говорить, что дополнительное добровольное страхование – несомненный плюс для покупателя.

Закон для всех?

Если осуществляется реклама объекта и привлекаются средства дольщиков, проектная декларация должна публиковаться застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещаться в интернете. Если компания строит объект на свои деньги, без участия инвесторов, то в настоящее время она имеет право не размещать в открытом доступе проектную декларацию. Однако и в этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Вне требования законодательства о наличии и публикации проектных деклараций находятся жилищно-строительные кооперативы, на членов которых не распространяются законы о защите прав дольщиков.

Недавно сданные новостройки или жилые дома, построенные несколько лет назад, особенно востребованы покупателями. Здание, введенное в эксплуатацию, еще долгое время называют новостройкой: свежие коммуникации, современные материалы, чистые подъезды, облагороженные придомовые территории. За пару лет дом успешно преодолевает период усадки, большинство соседей успевают сделать ремонт, поэтому основные проблемы, с которыми сталкиваются, новоселы, уже позади - можно смело покупать новую квартиру. Справочный перечень недавних строек для покупателей готового жилья в новых домах.

Жилым комплексом в нашем городе может называться и микрорайон из 30-50 домов, и группа объектов из 3-5 домов, и только один жилой дом. Почему так получилось и как это правильно использовать. Что, где строят или построили, сколько домов в составе, подробные данные о комплексах, ценах, сроках сдачи домов и фотографиями со стройки, есть ли в домах ЖК просторные квартиры или площади отличаются крайним минимализмом - на большинство важных вопросов, актуальных жилых комплексов, мы постарались найти ответы.

Жилищно-строительные кооперативы до сих пор остаются за рамками правового регулирования в вопросе дополнительной защиты дольщиков, что в дальнейшем может спровоцировать увеличение числа обманутых пайщиков-инвесторов.

Замедление экономического роста в стране накладывает свой отпечаток на перспективы первичного рынка. Как определить, укладывается ли компания в заявленные сроки? Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России.

С дохода, полученного от сдачи жилья в наем, нужно уплатить налог в размере 13%. Гражданин также вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, указав основным видом деятельность, связанную со сдачей жилья в аренду, или купить патент на аренду квартиры. Что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду.

Стараниями маркетологов, мы знаем, какие батарейки работают дольше, почему в доме чисто в два раза быстрей и какой корм купила бы наша киска. Все чаще обязательным атрибутом продвижения недвижимости становится рекламный слоган или лозунг - небольшая фраза о преимуществах покупки квартир в строящемся доме. Какие фразы сопровождают рекламу новосибирских новостроек - разбираемся.

Реклама строительных объектов обрастает штампами - стандартными фразами, встречающимися в большинстве рекламных объявлений и статей о новостройках. Рекламное пространство заполонили "уникальные" объекты, "продуманные до мелочей" планировки и "эксклюзивные ландшафтные дизайны" - подборка наиболее популярных шаблонных фраз, используемых в формулировках.

Размещая объявление в интернете или печатных средствах массовой информации, агентство недвижимости или частное лицо распространяет рекламу. Попытаемся обобщить правила рекламирования недвижимости и перечислим типичные ошибки, нарушающие российское рекламное законодательство.

Статьи о недвижимости

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - подсчитаем

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

от 20 декабря 2016 года N 996/пр

(с изменениями на 22 марта 2021 года)

Документ с изменениями, внесенными:

В соответствии с частью 2.4 статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст.40; 2006, N 30, ст.3287; 2010, N 25, ст.3070; 2016, N 27, ст.4237) и Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 года N 1038 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2013, N 47, ст.6117; 2014, N 12, ст.1296; N 40, ст.5426; N 50, ст.7100; 2015, N 2, ст.491; N 4, ст.660; N 22, ст.3234; N 23, ст.3311; ст.3334; N 24, ст.3479; N 46, ст.6393; N 47, ст.6586; ст.6601; 2016, N 2, ст.376; N 6, ст.850; N 28, ст.4741; N 41, ст.5837; N 47, ст.6673; N 48, ст.6766),

1. Утвердить форму проектной декларации согласно приложению к настоящему приказу.

2. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Н.Е.Стасишина.

в Министерстве юстиции

30 декабря 2016 года,

регистрационный N 45091

УТВЕРЖДЕНА
приказом
Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 20 декабря 2016 года N 996/пр
(В редакции, введенной в действие
с 13 декабря 2020 года

Информация о застройщике

Раздел 1. О фирменном наименовании (наименовании) застройщика, месте нахождения застройщика, режиме его работы, номере телефона, адресе официального сайта застройщика в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и адресе электронной почты, фамилии, об имени, отчестве (если имеется) лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении

1.1. О фирменном наименовании

Полное наименование без указания организационно-правовой формы

Краткое наименование без указания организационно-правовой формы (при наличии)

1.2. О месте нахождения застройщика -

адрес, указанный в учредительных

Субъект Российской Федерации

Район субъекта Российской Федерации

Вид населенного пункта

Наименование населенного пункта

Элемент улично-дорожной сети

Наименование элемента улично-дорожной сети

Тип здания (сооружения)

1.3. О режиме работы застройщика

Рабочие дни недели

1.4. О номере телефона, адресе

официального сайта застройщика и

Адрес электронной почты (при наличии)

адресе электронной почты (при наличии) в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"

Адрес официального сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"

1.5. О лице, исполняющем функции

единоличного исполнительного органа

застройщика (при наличии)

Отчество (при наличии)

Организационно-правовая форма единоличного исполнительного органа (при наличии)

Полное наименование единоличного исполнительного органа без указания организационно-правовой формы

Идентификационный номер налогоплательщика единоличного исполнительного органа

1.6. Об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении (при наличии)

Коммерческое обозначение застройщика (при наличии)

Раздел 2. О государственной регистрации застройщика

2.1. О государственной регистрации застройщика

Идентификационный номер налогоплательщика

Основной государственный регистрационный номер

Раздел 3. Об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в высшем органе управления этого юридического лица, проценте голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в высшем органе управления этого юридического лица, а также о физических лицах, которые в конечном счете прямо или косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться пятью и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика

3.1. Об учредителе (участнике) -

юридическом лице, являющемся резидентом Российской Федерации

Фирменное наименование (полное наименование) без указания организационно-правовой формы

Идентификационный номер налогоплательщика

Процент голосов в органе управления

3.2. Об учредителе (участнике) -

Фирменное наименование организации

юридическом лице, являющемся

Страна регистрации юридического лица

нерезидентом Российской Федерации

Наименование регистрирующего органа

Адрес (место нахождения) в стране регистрации

Процент голосов в органе управления

Идентификационный номер налогоплательщика (при наличии)

3.3. Об учредителе (участнике) -

Отчество (при наличии)

Страна места жительства

Процент голосов в органе управления

Страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии)

Идентификационный номер налогоплательщика (при наличии)

3.4. О физических лицах, которые

косвенно (через подконтрольных им

лиц) самостоятельно или совместно с

Отчество (при наличии)

иными лицами вправе распоряжаться

пятью и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставной

Доля учредителя (участника), акций, контролируемых бенефициарным владельцем, в уставном капитале застройщика

капитал застройщика (далее - бенефициарный владелец)

Идентификационный номер налогоплательщика (при наличии)

Описание обстоятельств (оснований), в соответствии с которыми указанное лицо является бенефициарным владельцем

Раздел 3.5. О физических и (или) юридических лицах, входящих в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком

3.5.1. О физических лицах, входящих в соответствии с законодательством

Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с

Отчество (при наличии)

Основания, по которому лицо входит в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком

Идентификационный номер налогоплательщика (при наличии)

3.5.2. О юридических лицах, входящих

в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите

Полное наименование без указания организационно-правовой формы

конкуренции в одну группу лиц с застройщиком

Идентификационный номер налогоплательщика

Основной государственный регистрационный номер

Раздел 4. О проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации

4.1. О проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных

Вид объекта капитального строительства

объектов недвижимости, в которых

Субъект Российской Федерации

принимал участие застройщик в

Район субъекта Российской Федерации

течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной

Вид населенного пункта

Наименование населенного пункта

Элемент улично-дорожной сети

Наименование элемента улично-дорожной сети

Тип здания (сооружения)

Индивидуализирующее объект, группу объектов капитального строительства коммерческое обозначение (при наличии)

Наименование объекта капитального строительства

Дата выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию

Номер разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию

Орган, выдавший разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию

Раздел 5. О членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в иных некоммерческих организациях (в том числе обществах взаимного страхования, ассоциациях) и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства

5.1. О членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного

Полное наименование саморегулируемой организации, членом которой является застройщик, без указания организационно-правовой формы

проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства и о выданных застройщику

Идентификационный номер налогоплательщика саморегулируемой организации, членом которой является застройщик

свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов

Номер свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства

Дата выдачи свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства

5.2. О членстве застройщика в иных некоммерческих организациях

Полное наименование некоммерческой организации, членом которой является застройщик, без указания организационно-правовой формы

Идентификационный номер налогоплательщика некоммерческой организации

Организационно-правовая форма некоммерческой организации, членом которой является застройщик

Раздел 6. О финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату

6.1. О финансовом результате

Последняя отчетная дата

текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату

Размер чистой прибыли (убытков) по данным промежуточной или годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности

Размер кредиторской задолженности по данным промежуточной или годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности

Размер дебиторской задолженности по данным промежуточной или годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности

Законодательство РФ обязывает застройщика раскрывать перед покупателями квартир в новостройках информацию о проекте и мерах защиты дольщиков по 214-ФЗ. Мы уже описывали три этапа выбора новостройки в Москве и Подмосковье, упомянув там проектную декларацию - этот документ содержит основные сведения о проекте и застройщике. Из него можно узнать очень много полезного, а иногда и обнаружить настораживающие детали.

Проектная документация новостройки - максимум информации

Какие подробности можно узнать из проектной декларации строящегося ЖК? На что обратить внимание, как проверить информацию? С начала 2018 года застройщик обязан размещать основные документы на своем сайте или отдельном сайте проекта, что дает возможность изучить их самостоятельно или показать юристу. При посещении офиса застройщика вы вправе требовать предъявления документации, в составе которой будет три важных источника:

проектная декларация объекта или декларации на каждый входящий в состав новостройки отдельный дом (корпус), этап строительства;

заключение экспертизы проектной документации, в котором можно найти массу подробностей, не вошедших в проектную декларацию;

разрешение на строительство - оно может быть выдано на весь ЖК, на отдельные очереди проекта, на каждый дом и корпус.

При подготовке описания новостройки редакторы нашего портала внимательно изучают именно эти источники - ни отзывы, ни реклама самого застройщика, ни сторонние мнения не дадут больше информации, чем они. Официальный сайт застройщика - это рекламный объект в сети интернет, и понятно, что там более всего уделяется внимание преимуществам проекта, красивой визуализации, обещаниям. Но что стоит за рекламой ЖК? Как добраться до истины? Для этого изучаем проектную документацию - декларацию и заключение экспертизы.

Какая информация есть в проектной декларации

Из проектной декларации новостройки можно узнать практически все, поскольку она содержит актуальные разделы, а при внесении изменений в проект должна перевыпускаться с отметкой об изменениях. Изучать следует все разделы! На что обращать внимание?

Сведения о застройщике

В самом начале проектной декларации есть стандартная "шапка" - обратите внимание на наименование застройщика по реестру и коммерческое наименование. Организация может входит в группу компаний, например, знаменитый "ПИК", тогда в декларации вы увидите, кому конкретно из состава группы она выдана.

Информация из "шапки" подтверждается ниже - в разделе сведений о застройщике. Разрешение выдается конкретной компании, ее наименование в "шапке" и разделе должно совпадать.

Недобросовестный и ненадежный застройщик

Далее вы можете проверить, попадал ли застройщик в реестры недобросовестных организаций, имеет ли он долги, каковы финансовые результаты его деятельности, какие проекты он реализовал за последние три года. Попадание в реестры - тревожный знак! А вот финансовые результаты в виде "прибыль - убыток" стоит изучить, но не придавать им критического значения, потому что они относятся к динамическим показателям. Постоянный убыток - плохо. Это говорит о вероятности долгостроя, потому что застройщику не хватает средств. Но у него должен быть определенный размер уставного капитала, что тоже отражено в проектной декларации.

Кому принадлежит участок под новый ЖК

Посмотрите, кому принадлежит участок земли под новостройку. Он может находится в собственности застройщика, а аренде, в собственности города (населенного пункта). Это важно, потому что на собственном участке застройщик может развивать инфраструктуру, не рассчитывая передать ее городу - значит, обещанный детсад и школа будут исключительно коммерческими, дорогими. Участки муниципальных земель обычно берутся в аренду под строительство массового жилья класса "стандарт" (эконом) и "комфорт" - о разнице между категориями новостроек вы можете узнать из этой статьи . Как правило, ЖК, построенный на муниципальном участке, имеет социальную инфраструктуру общедоступного типа. Уточнить это можно в разделе описания проекта.

Описание нового ЖК в проектной декларации

Описание новостройки в проектной декларации содержит общие сведения - цель строительства, например, комплексное освоение территории. Оттуда можно почерпнуть информацию об уровне проекта. Но там не указывается категория, поскольку стандарта на нее нет. Это коммерческий признак.

Очень важно добраться до описания домов. Тут будет указана конструктивная схема - например, монолитные или панельные дома . Обратите внимание на следующие характеристики:

конструкция дома (монолит, панель, монолитно-каркасный, кирпично-монолитный);

наличие категории - квартирами можно называть объекты в новостройках, где корпуса отнесены к категории "жилых строений", в противном случае это будут апартаменты в нежилом строении, апарт-отеле;

в описании корпусов, этапов или каждого дома в отдельности указывается общее количество квартир, иных помещений, мест в паркинге, гостевых стоянок, словом, все, что вас интересует как будущего жильца;

далее начинается описание каждого типа квартир, которое может и не дать информации, если вы еще не начали изучение планировок.

Очень важно! - как продается жилье в новостройке, по какому типу договора. Наибольшие гарантии предоставляются по 214-ФЗ, Договору долевого участия, но застройщик может предлагать и ЖСК, тогда вам стоит посмотреть, чем отличается ДДУ от ЖСК .

Проверьте гарантии застройщика - договор страхования ответственности, сроки получения на ввод новостройки в эксплуатацию. А теперь идем дальше.

Разрешение на строительство и экспертиза проектной документации

Из заключения экспертизы проектной документации можно узнать больше подробностей о проекте и его реалиях. Читайте всё, пусть там написано много. Например, если вас интересует более подробное описание дома и площадки - найдете в заключении. Если на сайте есть несколько проектных деклараций (изменения) и несколько экспертиз - читайте обязательно всё! В заключении могут быть описаны изменения, внесенные в первоначальный вариант проекта. А эти изменения могут изменить качество новостройки, стоимость квартиры, общий статус жилого комплекса.

Обратите особое внимание на разрешение на строительство ЖК. Оно может быть выдано не на все объекты, внесенные в проектную декларацию. Если застройщик обещает два детсада, но на них еще не выданы разрешения, то велика вероятность изменения состава проекта, и детсадов в нем может не оказаться. То же касается и корпусов - на генплане оно могут быть обозначены, а в разрешении нет. Это значит, что корпуса только в проекте, а до завершения их строительства под вашими окнами будут идти работы. Поэтому сравните проектную декларацию, заключение экспертизы, разрешение на строительство и генплан на сайте проекта (застройщика). Многое станет понятно!

Сегодня каждый может приобрести жилье на этапе строительства. Привлекает, прежде всего, его низкая цена, по сравнению с ценой готового жилья. Однако высоки и риски - будет ли построен дом точно в срок, а порой и вообще достроен. Чтобы быть уверенным в правильности своих действий, полезно будет изучить проектную декларацию, которая включает в себя два основных раздела: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

ОПУБЛИКОВАНИЕ И (ИЛИ) РАЗМЕЩЕНИЕ ПРОЕКТНОЙ ДЕКЛАРАЦИИ

При этом, опубликование/размещение осуществляется не позднее, чем за четырнадцать дней до заключения застройщиком договора с первым дольщиком, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и контролирующий орган.

ИНФОРМАЦИЯ О ЗАСТРОЙЩИКЕ

В этом разделе, обращаем внимание на следующее:

1. Фирменное наименование, место нахождения, режим работы застройщика.

2. Информация о государственной регистрации застройщика.

Если указан достаточно длительный срок существования организации, это свидетельствует о том, что застройщик дорожит своим именем и не меняет организацию в угоду возникающим проблемам, не избегает ответственности.

3. Учредители (участники) застройщика.

Обязательно должен быть указан процент голосов, которым обладает каждый учредитель (участник) застройщика в органе управления юридического лица на день опубликования/размещения проектной декларации.

4. Проекты строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию/размещению проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию.

В данном подразделе можно наглядно увидеть, какие именно объекты застройщик построил, соблюдал ли застройщик сроки ввода (в том числе во время кризиса), установленные проектной документацией с фактическими сроками ввода их в эксплуатацию. И сделать соответствующие выводы относительно нового проекта строительства.

5. Вид лицензируемой деятельности, номер лицензии, срок ее действия, орган, выдавший эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Как правило, застройщик указывает, что лицензируемые виды деятельности отсутствуют, так как деятельность застройщика не подлежит лицензированию.

Иногда застройщик указывает, что имеется Свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства и какой СРО выдано, что является необязательным, но с информационной точки зрения очень важным для дольщика.

6. Финансовый результат текущего года, размер кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования/размещения проектной декларации.

Очень важно, чтоб размеры были указаны без искажений, то есть в полном соответствии с первичной документацией, иначе это может привести к введению в заблуждение неопределенного круга лиц, относительно финансовых возможностей застройщика.

Вся ценность данного подраздела заключается в более правильной оценке рисков, связанных с прекращением финансирования строительства, банкротством застройщика и иным неблагоприятным последствиям.

ИНФОРМАЦИЯ О ПРОЕКТЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Данный раздел предельно простой и позволяет получить полную информацию об интересующем объекте строительства, имеется ли разрешение на строительство данного объекта, права на земельный участок, предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, сведения о самом объекте – количество секций в доме, количество квартир, предусмотренные в доме нежилые помещения (кладовые, колясочные и другие места общего пользования), возможные финансовые и прочие риски, плановую стоимость строительства, способ обеспечения исполнения обязательств застройщика.

Такая информация должна соответствовать проектной документации и содержать:

1. Цели проекта строительства, этапы и сроки его реализации, результаты экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.

Здесь можно увидеть наименование объекта капитального строительства соответствующее положительному заключению государственной (негосударственной) экспертизы, разрешению на строительство.

Количество этапов (очередей) строительства и продолжительность их строительства (количество месяцев) соответствующее проекту организации строительства.

Результат и реквизиты заключения экспертизы.

Подчеркнем важный момент: не подлежит экспертизе проектная документация тех многоквартирных домов, высота которых не превышает трех этажей и количество блок-секций не более чем четыре. Тем не мене, информация об этом также подлежит включению в проектную документацию.

2. Разрешение на строительство.

Должны быть указаны идентификационные данные документа, кем выдан.

3. Права на земельный участок.

Указываются реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, кто собственник земельного участка, кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, элементы благоустройства.

4. Местоположение строящегося многоквартирного дома, его описание.

Местоположение указывается - согласно разрешению на строительство.

Описание - в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство.

5. Количество в составе строящегося многоквартирного дома самостоятельных частей, описание технических характеристик самостоятельных частей.

Указывается количество самостоятельных частей, к примеру: квартир – 50.

Описание - в соответствии с проектной документацией, к примеру:

Указывается количество комнат, количество квартир с таким количеством комнат, общая площадь квартиры, дополнительно могут быть указаны иные характеристики квартир, их общая площадь.

Для нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома застройщик указывает также их количество, площадь и иные характеристики.

6. Функциональное назначение нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества.

В случае отсутствия нежилых помещений указывается, что такие помещения отсутствуют.

7. Состав общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности дольщиков после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства;

Здесь нужно обратить внимание, что не всегда состав совпадает с ч. 1 ст.36 Жилищного кодекса РФ.

8. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома. Орган, уполномоченный на выдачу указанного разрешения.

Хотелось бы отметить, что, к сожалению, практически каждый второй застройщик неверно указывает такой предполагаемый срок, что ведет к негативным для него последствиям (административное наказание, гражданско-правовая ответственность).

9. Возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта строительства и меры по добровольному страхованию застройщиком таких рисков.

Очень редко, указывается полный перечень рисков, а ведь это в интересах застройщика.

Тем не менее, указать все предполагаемые риски в интересах застройщика, к примеру:

- обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор, в том числе: военные действия; экономический кризис, включая резкое изменение курса валют, рост инфляции; гражданские волнения; техногенные катастрофы; эпидемии, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия), а также убытки, возникшие в результате гибели или повреждения объекта недвижимости;

- общеэкономические риски, связанные с ухудшением общей экономической ситуации (девальвация национальной валюты, резкое увеличение цен на сырье, стройматериалы, изделия, конструкции, энергоресурсы, перевозки, подрядные (субподрядные) работы, повышение МРОТ, ужесточение налогообложения, в т.ч. увеличение налогов);

- производственные риски;

- принятие нормативных актов, негативно влияющих на продолжение строительства;

- нарушение обязательств по перечислению денежных средств застройщику участниками долевого строительства;

- массовый необоснованный отказ участников долевого строительства от исполнения договора об участии в долевом строительстве;

- увеличение продолжительности строительства в связи с отсутствием финансирования (в том числе со стороны участников долевого строительства);

- иные предпринимательские риски.

9.1. Планируемая стоимость строительства многоквартирного дома.

Стоимость указывается на основе проектно-сметной документации либо ТЭО.

Достаточно часто, данная стоимость не соответствует вышеуказанной документации.

10. Перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Указывается фирменное наименование генерального подрядчика, подрядчика в соответствии с договорами на строительство.

11. Способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору.

Очень важная информация. Особенно вторая часть данного подраздела.

Для всех объектов строительства должен быть указан залог в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

1. С момента государственной регистрации договора у дольщиков (залогодержателей) считаются находящимися в залоге, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или праве аренды и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

2. Наряду с залогом дополнительно указывается один из следующих способов исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения дольщику по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома на основании одного разрешения на строительство:

- поручительство банка в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (с указанием банка-поручителя, реквизитов договора поручительства);

- страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (с указанием сведений об обществе взаимного страхования или страховой организации, реквизитов договора страхования).

12. Иные договоры и сделки, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.

Обычно, следует констатация, что иных договоров и сделок не имеется либо указываются все договоры, на основании которых осуществляется привлечение денежных средств (кредитные, инвестирования, займы и иные).

Читайте также: