Право какой страны предусматривает такой комплекс сервитутных отношений как право соседства

Обновлено: 30.06.2024

С возрождением в России института частного права взоры исследователей нередко обращаются к его истокам - Римскому частному праву. Безусловно, нам интересен и современный зарубежный опыт применения данного правового института, но этот опыт не свободен от специфических наслоений, присущих конкретной стране.

Поэтому, на наш взгляд, в период становления в нашем праве института сервитутов, необходимо обратится к их первоисточнику - Римскому частному праву. Основные принципы сервитутных отношений были сформулированы в Римском праве. Правовые конструкции римских юристов, проникнутые трепетным отношением к частной собственности, были высоко оценены обществом, которое сделало своей фундаментальной основой собственнический индивидуализм. Земля в Древнем Риме являлась обычным объектом собственности, и сделки с нею ничем не отличались от сделок с другими объектами гражданских прав. И.А.Покровский отмечал, что в Древнем Риме «переход права собственности на землю мог быть осуществлен путем простой, лишенной всяких форм передачи ее, а установление сервитута или закладного права - даже без всякой передачи путем простого договора между одним лицом и другим, договора никому не видимого и неизвестного. [17]

Кроме прав владения и собственности, римское право развило ряд прав на вещи с ограниченным содержанием полномочий. Объектом этих прав служили чужие вещи (iura in aliena). Возникли они очень рано, и постепенно развиваясь, образовали особую группу полномочий разного содержания. В состав этой группы к концу классической эпохи входили институты сервитута, суперфиция и эмфитевзиса, залоговое право. [18]

Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой связи с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования (например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т.п.) Для того чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в использовании в определенном объеме соседней земли.

Такого рода вопросы были легко разрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины). Но с возникновением права частной собственности на землю собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, не имевшему на своей земле воды, пастбища и т.п. В связи с этим появилась актуальная потребность в закреплении за собственником одного земельного участка права пользования чужой землей, обычно землей соседа. Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственнику этого земельного участка права ограниченно пользоваться чужой землей.

Подобного рода потребности в римском праве удовлетворялись двумя путями. Можно было договориться с соседом о том, чтобы он принял на себя определенное обязательство в пользу данного собственника земли: например,

чтобы он обязался давать собственнику данного участка выход через свою землю на общественный проезд, или чтобы он обязался давать ему ежедневно десять ведер воды и т.п. Однако этот путь был не вполне надежным, потому что такое обязательство имело личный характер: например, стоило собственнику земли, принявшему на себя подобного рода обязательство, продать свой участок, и пользование этой землей со стороны соседа могло продолжаться только при условии согласия нового собственника.

Между тем, удовлетворение таких необходимых потребностей, как выход и выезд на публичную дорогу, выпас скота, доступ к воде и т.п., необходимо было обеспечить более надежным и прочным способом, независимо от смены собственника соседней земли. Для этой цели и была введена такая категория прав, как сервитуты.

Прочность удовлетворения потребности посредством такой правовой формы состояла в вещном характере сервитутного права: предметом сервитутного права являлся сам земельный участок, а не действие определенного лица, обязавшегося допускать пользование его земельным участком со стороны соседа.

Поэтому субъект сервитутного права сохранял свое право пользования соседним участком независимо от того, остается ли его собственником тот, кто установил на свою землю сервитут в пользу соседа, или же произошла смена собственника. Сервитут являлся обременением самой земли и вместе с ней переходил к новому собственнику.

Так как собственник осуществляет полное господство над вещью, а сервитут предоставляет только право частичного господства, было признано, что никто не может иметь сервитута в отношении собственной вещи (nulli res sua servit). T.o. сервитут есть всегда право на чужую вещь. Так как в своей собственной вещи соединяются для собственника все нормы пользования ею, то

выработалось основное положение nemini res sua servit - никому не служит собственная вещь [19] , т.е. не может быть сервитута на собственную вещь.

Сервитут не может обязывать собственника совершать какие-либо действия в отношении управомоченного лица (servitus in faciendo consistere nequit). Собственник обязан терпеть пользование чужого лица, не препятствовать ему, но в то же время не уменьшать ценность своего имущества.

Права по соседству удовлетворяли наиболее настоятельным нуждам, обусловленным пограничностью владении, поэтому эти права устанавливались самим законом. К числу этих прав следует отнести сервитуты, в отличие от позднейших образований того же рода их называли сервитутами предиальными - поземельными. Предиальный сервитут, будучи раз установлен в пользу какого-нибудь поземельного участка (praedium dominans), принадлежал, каждому данному лицу как собственнику этого участка и переходил из рук в руки с переходом самой собственности. Точно так же предметом сервитута служил участок, к которому он относился (praedium serviens), а не собственник. Сельские сервитуты относились обыкновенно к праву пользования дорожными путями и водою; право водопровода (rivus, позднее aquaeductibus). [20]

такое отношение, при котором вещь-участок служил не только своему собственнику, но и использовался для экономической выгоды соседнего господствующего участка, следовательно, для выгоды последнего. Но права последнего на служащую вещь тоже назывались сервитутами. Впоследствии термин servitus был распространен на целый ряд сходных отношений. Собственник служащей вещи был обязан воздерживаться от определенного воздействия на нее, какое он оказывал бы на свою вещь, если бы она была

свободна от вещных прав другого лица - сервитута, который состоит в воздержании от действия: собственник участка обязуется не строить здании выше определенной высоты, или терпеть действия другого лица по отношению к вещи, которые собственник мог бы устранить, если бы вещь не была обременена сервитутом. К положительным действиям сервитут обязывать не мог. Однако римское право знало один сервитут, который можно отнести к положительным действиям - несение тяжести надстройки, при котором на собственнике обремененного участка лежала обязанность производить ремонт и восстанавливать опоры. Собственник обязанного сервитутом участка должен был постоянно держать его в состоянии пригодности, чтобы поддерживать строение, собственнику которого принадлежал сервитут. [21]

В классическом праве (iura praediorum, позднее названные servitudes praediorum) [24] представляли собой выражение отношения господства одного участка над другим, в том смысле, что собственник так называемого

господствующего участка, владелец сервитута, мог проходить по служащему участку (сервитут прохода) или проводить через него воду (сервитут провода воды) и т.д. Следовательно, речь шла о правах на участок другого, которые состояли в особых правомочиях: для сервитута прохода пешком; для сервитута проезда верхом и прогона скота, для проезда на повозке по мощеной дороге определенной ширины. [25] Но, как замечает, Дженаро Франчози [26] , все свидетельствует о том, что отвлеченное и рафинированное понятие права на чужую вещь не составляло изначальной парадигмы этого института. Древнее юридическое представление относило сервитуты прохода и провода воды (прототипы так называемых сельских сервитутов) к схеме принадлежности (potestas). Данные сервитуты устанавливались в целях эффективного ведения сельскохозяйственного производства.

Первоначально таким путем юридически удовлетворялись интересы сельскохозяйственного использования земельных участков, их сельскохозяйственное обслуживание и установились сервитуты сельских участков (servitudes praediorum rusticorum). Сюда относились земли без строений, или где строения носили служебный характер в отношении сельскохозяйственного производства. [27]

Древние сервитуты были выражением власти (potestas), властными полномочиями на сельские дороги разной ширины и на ручей (в сервитуте

провода воды) за пределами участков, полученных при разделе и раздаче

Надо отметить, что еще до земельных сервитутов, Законы XII таблиц устанавливали три вида деревенских дорог разной ширины. Via представляла собой проезжую дорогу шириной в восемь футов на прямых участках и в 16 -

на поворотах [29] , чтобы мог быть обеспечен проезд двух сельскохозяйственных повозок.

Actus был дорожкой, протоптанной скотом, шириной обычно в четыре фута. Iter был просто пешеходной тропинкой обычно два фута в ширину.

Таким образом, древнее представление определяло сервитуты via, iter, actus и aqua ductus как полную и исключительную власть на три дороги разной ширины или на поток воды. В конце сложного исторического развития классическая юриспруденция определяет iter с точки зрения прав, принадлежащих его обладателю - право прохода (ius eundi), actus - право прогона скота (ius agendi). Aquae ductus (от iter aquae) в свою очередь теперь представляет собой право проводить воду через участок другого (aquae ductus est ius aquam ducendi per fundum alienum). [31]

Позднее, когда Рим разросся и стал оживленным центром растущей державы, возникают городские сервитуты. Их установление определялось целевым назначением застроенного земельного участка. Такой сервитут мог

устанавливаться в случае, если господствующий участок использовался для застройки жилыми домами, обслуживающими их постройками и.т.д.

Рост многоэтажных построек, теснота улиц в классический период развития Рима обусловили существование таких городских сервитутов, как: 1) право провести через чужую землю трубу для отвода нечистот со своего двора в публичную клоаку; 2) право протянуть с крыши (стены) своего здания в воздушное пространство соседа балкон или кровельный скат; 3) право опереть строение или его часть на строение, часть строения, столбы, колонны соседа; 4) право укрепить или провести балки в здании соседа; 5) право отводить на чужой участок дождевую воду в каплях; 6) право спуска дождевой воды потоками через соседний участок; 7) право ограничивать высоту зданий соседа и, запрещать соседу надстраивать этаж, с тем, чтобы они не препятствовали инсоляции и виду из окна; 8) право запрещать соседу постройкой или насаждением деревьев препятствовать инсоляции; 9) право требовать, чтобы сосед своей постройкой не заслонял вид из окна сервитуария; 10) право строить на господствующем участке строения выше нормы, загораживать вид и т.д.; 11) право класть удобрения у стены соседа; 12) право пропускать на участок соседа чрезмерный дым из трубы или пар из бани; 13) право иметь ванную в чужом доме; 14) право пробить окно в пограничной стене для пропуска света или восстановления вида; 15) право на то, чтобы в соседнем доме не занимались известными ремеслами, если это приносит выгоду господствующему участку (например, уменьшает опасность огня, связанную с некоторыми ремеслами) 37 .

Основная масса городских сервитутов, устанавливаемых по римскому законодательству, в отличие от сельских, носила положительный характер, т.е. позволяла субъекту права оказывать физическое воздействие на земельный участок, совершать положительные действия в пользу владельца сервитута.

Наряду с сервитутами, возникшими на почве соседских поземельных отношений, появилась другая категория сервитутных прав, уже не обязательно в пользу соседа и не обязательно на пользование землей, а на любое имущество и в пользу любого лица, не являющегося соседом: например, завещатель, оставляя имущество наследнику, одновременно предоставлял другому лицу право пожизненного пользования этим же имуществом (так называемый узуфрукт).

Отсюда происходит деление сервитутов на две категории: так называемые предиальные (от слова praedium- имение), т.е. земельные, и личные. Различие этих сервитутов проводилось по субъекту права: личный сервитут принадлежал определенному лицу персонально; предиальный сервитут принадлежал лицу как собственнику земельного участка.

а) Предиальные сервитуты.

Как отмечалось выше, назначение предиального (земельного) сервитута - восполнить недостающие конкретному земельному участку блага или свойства и удобства. С этой точки зрения римские юристы, ставя предиальные сервитуты в параллель с плодородием участка, его размерами и другими категориями, выражали ту мысль, что предиальный сервитут не обслуживает данное лицо, которому принадлежит земельный участок, а поднимает вопрос полезности этого участка вообще. Отсюда вытекало требование, чтобы сервитут состоял в пользовании постоянным свойством служащего земельного участка, обеспечивающим длительное удовлетворение потребности.

По общему правилу господствующий и служащий земельные участки должны быть соседними, однако, для позднейшего права для установления сервитута иногда признавалось достаточным, чтобы было фактически возможно и необходимо пользование одним участком в интересах другого независимо от их взаимного расположения.

Среди предиальных сервитутов различались сельские, устанавливаемые в пользу полевых и незастроенных участков, и городские, устанавливаемые в пользу застроенных (городского типа) участков. Из числа сельских сервитутов известны дорожные (iter - право проходить и проезжать через соседний участок, via - право перевозить тяжести, actus - право прогонять скот), сервитуты водные (aquaeductus - право провести воду с соседнего участка, aquaehaustus - право черпать воду на соседнем участке), пастбищные (право пасти скот на соседнем участке). Типичные городские сервитуты: право опереть постройку на стену соседа, право вделать балку в стену соседа, право света, право вида (т.е. чтобы сосед не закрывал вида своей постройкой) и т.д.

б) Личные сервитуты.

Важнейший личный сервитут - узуфрукт - определяется следующим образом: узуфрукт есть право пользования чужой вещью и получения от нее плодов с сохранением в целости субстанции (сущности вещи).

В качестве личного сервитута узуфрукт был правом пожизненным (или устанавливался на срок), но он не переходил на наследников узуфруктария (т.е. имеющего это право), не мог отчуждаться (допускалась сдача в наем, однако, в случае смерти узуфруктария прекращалось и право нанимателя).

Другой личный сервитут - us us, т.е. право пользоваться чужой вещью, но без права пользования ее плодами, за исключением удовлетворения личных потребностей. В остальном данный сервитут сходен с узуфруктом.

Кроме того, в форме специального личного сервитута можно было предоставить право жить в доме (habitatio), право пользоваться рабочей силой раба или животного (operae servorum vel animalium).

Эмфитевзис и суперфиций.

Приобретение, утрата и защита сервитутов.

Сервитут мог быть установлен по воле собственника служащей вещи, притом или в одностороннем порядке актом воли (например, по завещанию одного лица предоставлялось другому лицу пожизненное пользование земельным участком, домом и т.п.), или договором между собственником вещи и субъектом сервитута.

Возможно, было установление сервитута судебным решением (например, производя раздел общего земельного участка между двумя собственниками, суд

мог установить в пользу одного из вновь образуемых участков право проходить и проезжать через другой участок).

Иногда сервитут возникал в силу закона (например, право отца на пользование имуществом подвластного сына).

Сервитут утрачивался с гибелью вещи, пользование которой составляло предмет сервитута. К физической гибели приравнивалась юридическая - превращение вещи во внеоборотную. Личный сервитут прекращался не только с гибелью предмета сервитута, но и со смертью его субъекта.

В качестве права на чужую вещь сервиїутное право прекращалось, если оно соединялось с правом собственности на ту же вещь, например, собственник отчуждает вещь субъекту сервитутного права на нее - тогда применяется правило: nemeni res sua servit, никто не может иметь сервитутного права на свою вещь (поскольку у лица есть право собственности на данную вещь, сервитут на нее ему не нужен).

Сервитут прекращался вследствие отказа от него субъекта права, а также неосуществления в течение 10 лет (в некоторых случаях 20 лет).

Право сервитута защищалось абсолютным иском, называемым actio confessoria, противоположным иску собственника, actio negatoria, в том смысле, что с помощью этого последнего иска собственник вещи, которой другое лицо неправомерно пытается пользоваться, отрицает за этим лицом право

пользования, a actio confessoria служил для зашиты права пользования чужой вещью.

Публичные сервитуты, установленные до 01.09.2018, сохраняются. Правообладатели таких земельных участков вправе использовать меры защиты, предусмотренные ЗК РФ (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 341-ФЗ).

ЗК РФ Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут)

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 23 ЗК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.

4. Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3) проведения дренажных и мелиоративных работ на земельном участке;

(в ред. Федерального закона от 27.12.2019 N 477-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

8) использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса.

5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.

10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных статьями 49 и 56.3 настоящего Кодекса.

11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

13. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.

17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

18. Порядок установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель для их использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса, срок публичного сервитута, условия его осуществления и порядок определения платы за такой сервитут устанавливаются главой V.7 настоящего Кодекса.

19. Особенности установления сервитута, публичного сервитута в отношении земельных участков, находящихся в границах полос отвода автомобильных дорог, устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

СЕРВИТУТНЫЕ ПРАВА ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ОТДЕЛЬНЫХ СТРАН

КОРНИЛОВА Наталья Викторовна,

кандидат юридических наук, доцент,

Краткая аннотация: в статье анализируются особенности сервитутных правоотношений в странах с различной правовой системой.

In this articles author analyzes the characteristics of servitude relationships in countries with different legal systems.

Ключевые слова: ограниченные вещные права; обременение; сервитут; узуфрукт; право проживания; право пользования.

Limited property rights; encumbrances; easements; usufruct; right of residence; the right to use.

Если обратиться к определению сервитута, то оно идентично в законодательстве различных стран. Сервитут - это такое право на

1 Гражданское уложение Германии: ввод. закон к Гражд. уложению / Пер. с нем.; науч. ред. А.Л. Маковского. 2-е изд., доп. М.: Волтерс Клувер, 2006.

3 Гражданский закон Латвийской Республики. Рига: ДРЭ, 2006. Ч. 3.

чужую вещь, по которому право собственности на неё в отношении пользования ограничено в пользу некоторого определённого лица или определённого земельного участка (ст. 1130 ГЗ ЛР); есть обременение, наложенное на имение для использования и выгоды имения, принадлежащего другому собственнику (ст. 637 ФГК).

4 Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник. В 2-х т. / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. М.: Международные отношения, 2008. Т. 1. С. 388.

Наибольшее внимание признакам сер-витутов уделяется в доктрине. Так, японские цивилисты выделяют следующие четыре признака вещных сервитутов. 1) сервитут должен повышать ценность использования основного участка земли; 2) сервитут является подчинённым правом. Предпосылкой его существования является наличие других прав, поэтому он следует судьбе указанных основных прав; 3) сервитут неразделим. Если основной участок земли находится в общем владении, ни один из совладельцев не может прекратить сервитут в отношении своей доли. Это относится и к случаям общего владения вспомогательным участком. 4) поскольку сервитут призван регулировать использование земли, он может сочетаться и с такими правами, как суперфиций, эмфи-тевзис и аренда земли1.

По законодательству некоторых стран возможны и личные сервитуты, представляющие собой, как правило, пожизненные права пользования чужой вещью. Согласно § 1090 ГГУ, земельный участок может быть обременён таким образом, чтобы лицо, в пользу которого установлено обременение, обладало правом пользоваться земельным участком при определённых обстоятельствах либо чтобы ему было предоставлено другое правомочие, которое может составить содержание земельного сервитута (ограниченный личный сервитут). Кроме личных сервитутов, ГГУ регулирует и земельные сервитуты, под которыми понимается обременение земельного участка в пользу соот-

1 Вагацума С., Ариидзуми Т. Гражданское право Японии. М., 1983. С. 196.

ветствующего собственника другого земельного участка таким образом, чтобы он имел право использовать чужой земельный участок в определённых случаях, либо чтобы на чужом земельном участке не могли совершаться конкретные действия, либо чтобы в отношении указанного другого участка не осуществлялось право, которое следует из права собственности на обременённый земельный участок (§ 1018 ГГУ). Земельный сервитут может состоять лишь в таком обременении, которое предоставляет преимущество при пользовании участком правомочному лицу (§ 1019 ГГУ).

Деление сервитутов на вещные и личные свойственно праву большинства стран. Так, согласно § 473 Всеобщего гражданского кодекса Австрии2 (Далее - ВГКА), если право сервитута связано с владением земельным участком и его более благоприятным или более удобным использованием, то возникает земельный сервитут; все остальные сервитуты являются личными. Земельные сервитуты предполагают двух владельцев земельных участков, одному из которых как обязанному лицу один участок принадлежит как служащее, а другому как уполномоченному лицу другой участок - как господствующее имущество.

Господствующий земельный участок предназначается или для использования в сельском хозяйстве, или для иного использования, поэтому различают соответственно полевые и домашние сервитуты (§ 474 ВГКА). К полевым сервитутам, в частности, относятся: право прохода, прогона скота или проезда по чужому земельному участку; право охотиться, ловить рыбу, ловить птиц (§ 477 ВГКА); к домашним: право перенести груз своего здания на чужое здание; выливать на участок соседа жидкости или провести на участке соседа водопровод (§ 475 ВГКА). Личными сервитутами являются право использования вещи при необходимости, право пользования плодами и доходами и право проживания (§ 478 ВГКА).

Аналогичное деление предусмотрено и ГЗ ЛР, которым сервитуты делятся на реальные и личные. Сервитут, установленный в пользу определённого физического или юридического

2 Всеобщий гражданский кодекс Австрии / Пер. с нем. М.: Инфо-тропик Медиа, 2011.

лица, является личным сервитутом; сервитут, установленный в пользу какой-то определённой недвижимой собственности так, что им пользуется очередной собственник, является реальным сервитутом (ст. 1131 ГЗ ЛР). В зависимости от того, что является правящей недвижимой собственностью - здания или земля - различают либо сервитуты зданий, либо сервитуты полей (ст. 1143 ГЗ ЛР). Сервитуты зданий - это право подпирания, право встраивания, право освещения (ст. 1172-1189 ГЗ ЛР); сервитуты полей - пользование дорогами и водой (ст. 1155-1171 ГЗ ЛР). К личным сервитутам относятся право пользования (ст. 1190-1226 ГЗ ЛР) и право на жилье (ст. 1227-1230 ГЗ ЛР).

Источниками сервитутов являются или естественное расположение участка, или обязательства, установленные законом, или соглашение между собственниками (ст. 639 ФГК); закон, приговор суда, договор или завещание (ст. 1231 ГЗ ЛР); правоустанавливающие документы или в силу давности, или назначение отцом семейства (ст. 720 ГК ВР). Вещное право сервитута на предметы, внесённые в публичные реестры, может приобретаться только посредством внесения в такие реестры (§ 481 ВГКА); подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 268 Гражданский кодекс Республики Беларусь1 (Далее - ГК РБ)).

Распространены сервитуты и в англоамериканском праве. В английском праве выделяются следующие виды прав сервитутного типа:

1. Преимущества (easements) - это права сервитутного типа, которые собственник одной недвижимости осуществляет в отношении другой недвижимости. К ним относятся: право прохода, право на освещение и т.п.

2. Выгоды (profits) - права, предоставляющие их правообладателю возможность извлекать имущественную выгоду из чужой недвижимости (право ловить рыбу охотиться и т.п.).

3. Ограничительные соглашения (restrictive covenants). К ним относится, например, соглашение не использовать здание для целей бизнеса2.

2 Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник. В 2-х т. / Отв. ред. Е. А. Васильев, А. С. Комаров. М.: Международ. отношения, 2008. Т. 1. С. 386-387.

В США также предусмотрены права сервитутного типа. К ним также относятся преимущества (easements), выгоды (profits) и соглашения о недвижимости (real covenants). Соглашения о нед

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Сервитуты традиционно относятся к числу вещных прав. И как вещное право сервитут отличается от обязательственного тем, что дает непосредственное господство над вещью, в то время как обязательственное право есть только право на действия лица и связывает только само обязавшееся лицо. Основы конструкции сервитутов, были разработаны еще в римском праве и сохраняют свое значение в качестве основополагающей модели для понимания сути сервитутных прав и на сегодняшний день.

Нормы права, регулирующие сервитуты и отношения с ними связанные, имеют много общего как в российском, так и в зарубежном, в частности в германском законодательстве.

Так же, как и в Германском гражданском уложении, в ГК РФ сервитут отнесен к числу вещных прав на имущество, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками. В обоих указанных законодательных актах сервитуты подлежат государственной регистрации (в Едином государственном реестре прав на недвижимость и в поземельной книге). Едины и способы гражданско-правовой защиты земельного сервитута от нарушения – это иск об устранении нарушений или негаторный иск (параграфы 1027, 1004 ГГУ и ст. 305 ГК РФ).

Само понятие сервитута дается в п. 1 ст. 274 ГК. Он характеризуется как право собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) 2 . В п. 1 ст. 274 ГК также указывается, что сервитут может устанавливаться для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и дается открытый перечень таких нужд: обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации. В науке гражданского права такие сервитуты имеют название положительных.

В отличие от ГК РФ Германское гражданское уложение прямо выделяет и положительные и отрицательные сервитуты. В § 1018 ГГУ устанавливается три вида сервитутов (один – положительный и два - отрицательных) следующего содержания:

- право на использование служащего земельного участка: собственник господствующего участка имеет "право использовать чужой участок в определенных случаях". Обязанность собственника служащего участка заключается в претерпевании (dulden) действия собственника господствующего участка на своем участке (например, проход через один участок на другой, выкорчевывание пней, устройство водопровода);

- запрет на использование служащего земельного участка: собственником обремененного земельного участка "не могли совершаться определенные действия" (non facere), которые он вправе совершать согласно § 903 ГГУ в обычной ситуации (например, строительство фабрики, поскольку оно может быть связано с другим участком);

- исключение осуществления права собственника обремененного земельного участка: для собственника обремененного земельного участка исключено осуществление права, которое следует из права собственности на обремененный земельный участок (например, исключено предъявление негаторного иска) 3 .

Что же касается отрицательных сервитутов в российском праве, роль их, по всей видимости, выполняют нормы общего запрета, которые содержатся в градостроительных регламентах, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правилах, нормативах. Между тем представляется, что данные правила далеко не во всех случаях способны обеспечить нужды собственников недвижимых вещей. Судебная практика, в связи с отсутствием в законодательстве прямого указания на возможность установления отрицательных сервитутов, крайне скупа и чаще всего идет по пути отказа гражданам в защите их прав, кроме случаев, когда использование недвижимой вещи становится совсем невозможным или существенно затруднено. Таким образом, в зарубежных правопорядках возможность установления отрицательного сервитута способствует более полной защите прав собственника недвижимой вещи.

Основания установления сервитута в Германии, прямо не указаны в ГГУ, но путем толкования его норм, можно прийти к выводу о том, что они аналогичны основаниям указанным в п.3 ст.274 ГК РФ, а именно сервитут устанавливается по соглашению сторон или в судебном порядке при недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута.

ГК РФ, в отличие от Германского гражданского уложения, по общему правилу, устанавливает возмездность сервитута как возможность собственника земельного участка, обремененного сервитутом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п.5 ст.274 ГК РФ).

Стоит отдельно обратить внимание на стремление немецкого законодателя обеспечить соблюдение интересов собственника служебного земельного участка. Так, §1020 ГГУ возлагает на правомочное лицо, осуществляющее сервитут, обязанность не нарушать и бережно относиться к интересам собственника обремененного земельного участка. На наш взгляд, узаконивание подобной нормы в ГК РФ позволит обеспечить баланс интересов собственников земель - соседей.

Одной из актуальных на сегодняшний день классификацией сервитутов является их деление на частные и публичные. Регулирование этого вопроса в законодательстве Франции, Германии и России осуществляется по-разному.

Помимо земельных сервитутов праву Германии известны также ограниченные личные сервитуты, которыми земельный участок может быть обременен в пользу определенного лица (§ 1090-1093 ГГУ). Такой сервитут принадлежит индивидуально-определенному лицу без права на его отчуждение или передачу по наследству и, соответственно, носит ограниченный во времени характер. Объем ограниченного личного сервитута определяется исходя из личных потребностей управомоченного лица. Узуфрукт, который по своей сути и историческому происхождению является личным сервитутом, в праве Германии выделяется в самостоятельное вещное право и регулируется наряду и независимо от ограниченных личных сервитутов.

Примечательным является урегулирование в §1025 ГГУ ситуации, возникающей в случае раздела земельного участка. В данном положении, земельный сервитут сохраняет силу в отношении его отдельных частей, однако осуществление сервитута, если не доказано иное, допускается только таким образом, чтобы это не принесло затруднений собственнику обремененного земельного участка. Если сервитут предоставляет преимущество только одной из указанных частей, он прекращается в отношении остальных частей. Полагаем, что закрепление аналогичного положения в ГК РФ позволило бы достигнуть единообразия в определении судьбы сервитута при разделе участков.

Важно отметить, что ФГК считает необходимым сформулировать основные правила взаимоотношений собственников 5 , между которыми устанавливаются сервитутные отношения. Например, ст. 697 ФГК установила, что сервитут дает возможность и на производство всякого рода работ, необходимых для его использования или сохранения или правило ст. 702 ФГК, запрещающее субъекту сервитутного права делать какие-либо перемены, отягощающие обремененное сервитутом имение.

Важно отметить, что из рассматриваемых законодательных актов, только ФГК специально регулирует порядок прекращения сервитутов. Так ФГК выделяет следующие основания для его погашения: а) невозможность пользования вещью (ст. 703); б) соединение в одних руках права собственности на оба имения (ст. 705); в) неосуществление сервитута в течение 30 лет (ст. 706).

Подводя итог вышесказанному, заметим, что регулирование сервитутных отношений в России, Франции и Германии имеет очень много сходных черт. Это объясняется длительной историей существования этого института и его возникновением еще в Римском праве. Вместе с тем, разные правовые системы, существующие в России и Западной Европе, наложили свой отпечаток на развитие сервитутов и отношений, связанных с ними. Причем, на наш взгляд, некоторые неизвестные российскому праву особенности указанного института, могут быть применены и в отечественном законодательстве и позволят более полно защитить интересы собственников соседних участков, которые устанавливают для себя право и одновременно обременение в виде сервитута.

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

Германское гражданское уложение (нем. B ü rgerliches Gesetzbuch , BGB ) от 1.011900

Французский гражданский кодекс (фр. Code Napoléon, также Гражданский кодекс французов (фр. Code Civil des Français) 1804 г.

Гражданское и торговое право Зарубежных государств. Ред: Е.А. Васильев, А.. Комаров.- М.,2006 г.

1 Гражданское и торговое право Зарубежных государств. Ред: Е.А. Васильев, А.. Комаров., М.,2006 г. С.385.

2 ГК РФ, ч.1,Российское законодательство, М., Эксмо,2010 г.

4 Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. В.В.Залесский. –М.: Изд. Норма.2000 г.

5 Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. В.В.Залесский. –М.: Изд. Норма.2000 г.

Основные термины (генерируются автоматически): сервитут, ГК РФ, земельный участок, обремененный земельный участок, собственник, отношение, соседний участок, Германское гражданское уложение, книга второй, Россия.

Право какой страны предусматривает такой комплекс сервитутных отношений как право соседства

Похожие статьи

сервитут, земельный участок, ГК РФ, обремененный.

Сравнительный анализ сервитута в Российской Федерации.

сервитут, земельный участок, ГК РФ, обремененный.

Сравнительный анализ сервитута с узуфруктом по проекту.

Изменения законодательства о земельном сервитуте: общий.

Узуфрукт и сервитут в современном законодательстве

Проблемы правового регулирования публичного сервитута.

Основные отличия аренды от сервитута | Статья в журнале.

Общая характеристика земельного сервитута | Статья в журнале.

Похожие статьи

сервитут, земельный участок, ГК РФ, обремененный.

Сравнительный анализ сервитута в Российской Федерации.

сервитут, земельный участок, ГК РФ, обремененный.

Сравнительный анализ сервитута с узуфруктом по проекту.

Изменения законодательства о земельном сервитуте: общий.

Узуфрукт и сервитут в современном законодательстве

Проблемы правового регулирования публичного сервитута.

Основные отличия аренды от сервитута | Статья в журнале.

Общая характеристика земельного сервитута | Статья в журнале.