Нужно ли декларировать недвижимость за рубежом обычным гражданам в россии в 2021

Обновлено: 30.06.2024

Знаете ли вы, что доход от продажи недвижимости, которая находится за пределами России, также нужно декларировать и уплачивать с него НДФЛ?

Российское налоговое законодательство не различает в целях налогообложения доходов физлиц недвижимость, находящуюся в РФ, и ту, которая находится за рубежом. Применяются одни и те же ставки, вычеты, правила декларирования дохода и основания привлечения к ответственности за невыполнение обязательств перед бюджетом РФ.

Кто должен платить налог с дохода от продажи недвижимости за рубежом?

Налог с дохода от реализации имущества за границей должны уплачивать лица, имеющие статус налогового резидента РФ.

Правила уплаты налога на доход от продажи недвижимости за границей

Декларировать доход от продажи имущества за границей и уплачивать с него НДФЛ в российский бюджет нужно, если налогоплательщик владел им менее 5 лет. В таком случае налогоплательщик самостоятельно:

рассчитывает налог и заполняет отчетность по форме 3-НФДЛ;
подает декларацию в налоговую службу по месту жительства не позднее 30 апреля;
уплачивает НДФЛ по ставке 13% (15%, если доход от отчуждения недвижимой вещи превысил 5 млн руб.) не позднее 15 июля.

А можно ли применять налоговый вычет к доходу от продажи имущества за рубежом?

Российское министерство финансов еще в 2016 году подчеркнуло, что при продаже российскими резидентами имущества за рубежом, они также могут воспользоваться вычетами по НФДЛ.

1 вариант — вычет до 1 млн руб. из дохода, полученного от продажи жилья или земельного участка. К примеру, если продали дом за 5 млн руб. то, используя вычет, налогоплательщик уплатит налог с 4 млн руб.

Важно! Указанный налоговый вычет можно использовать неограниченное количество раз. Однако в одном налоговом периоде сумма вычета не может превышать 1 млн руб.

2 вариант — уменьшение суммы налогооблагаемого дохода на расходы, связанные с приобретением проданной недвижимости. Этот тип вычета выгодно применять, когда расходы на приобретение составили более 1 млн руб.

Важно! Расходы нужно будет подтвердить, приложив чеки, платежки или иные документы к налоговой декларации.

Зачет суммы налога, уплаченного за рубежом

При отчуждении имущества за рубежом российскому резиденту придется уплатить не только НДФЛ, но и налог на доход от реализации по иностранному законодательству. Получается, что один и тот же доход облагается налогами дважды. Как этого избежать?

С некоторыми странами (их более 80, полный список здесь) у России есть соглашения об избежании двойного налогообложения. Они дают возможность зачесть сумму налога, уплаченную за рубежом, в счет оплаты такого же налога в Российской Федерации.

Зачет может быть полным или частичным. Это зависит от ставки, по которой рассчитывается налог за рубежом.

Если ставка в иностранном государстве больше или равна российской (больше или равна 13%), то происходит полный зачет.
В случае, если ставка меньше, то происходит частичный зачет. Разницу придется доплатить в РФ. Например, если ставка налога на доход от продажи недвижимости за границей равна 5%, то в РФ нужно будет доплатить НФДЛ по ставке 13% – 5% = 8%.

Важно! Зачет налога в полном объеме не освобождает налогоплательщика от обязанности подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Заполнение декларации 3-НДФЛ — задача не из простых. Во-первых, там большое количество страниц (заполнять нужно не все). Во-вторых, при заполнении нужно правильно указать все коды дохода и рассчитать налог. В-третьих, к 3-НДФЛ необходимо приложить документы, подтверждающие право на вычет и зачет (иначе вычет просто не предоставят, а суммы не зачтут). В-четвертых, за неподачу декларации, за подачу ее неправильным способом, за неуплату налога — штрафуют.

Работаем в сфере налогообложения более 10 лет.
Знаем все требования ФНС.
Сводим риск допущения ошибок к нулю.

Мы перезвоним Вам в течение 15 минут и проконсультируем по любым вопросам о сдаче налоговой отчетности!

Налоги на недвижимость и доходы с нее резидент России платит по правилам российского законодательства. Когда собственность находится в России — это логично. Но если недвижимость за границей, на нее распространяется и действие законов другой страны.

Разберемся, с какими налогами сталкиваются владельцы зарубежного жилья.

Какие налоги могут быть за границей

Налог на имущество. По общему правилу этот налог взимается в стране, где находится недвижимость. Ставка и система оплаты зависит от местного законодательства. В России за недвижимость за рубежом налог платить не надо.

Налог на наследство. Этот налог есть не во всех странах, но при покупке недвижимости за рубежом полезно узнать систему передачи ее в наследство. Чаще всего наследование недвижимости проходит по законам страны, в которой она находится.

Ставка налога на наследство может быть очень высокой и превышать половину стоимости имущества. Например, во Франции, в зависимости от стоимости недвижимости и степени родства, она колеблется от 5 до 60 %. В России налог на наследство отменен в 2005 году.

Местные налоги. В некоторых странах могут быть свои специфические налоги, которые затронут вашу недвижимость. Например, в ряде европейских стран есть дополнительный ежегодный налог на роскошь. Им облагаются, как правило, не доходы, а активы, если их стоимость превышает определенную планку.

. Важно. Все эти налоги платятся или не платятся в стране, где находится недвижимость и никак не влияют на налоги, которые надо оплачивать в России за доход с иностранной недвижимости.

Кто оплачивает налог на доход

За факт владения недвижимостью за рубежом в России налог платить не нужно. Единственное, что представляет интерес для налоговых органов — это доход с зарубежной недвижимости. Чаще всего вы его получаете при продаже жилья или сдаче в аренду. Доход облагается налогом и в стране, в которой находится ваша недвижимость. Возникает риск двойного налогообложения. В некоторых случаях его можно избежать.

Более чем с 80 странами у России заключено соглашение, которое позволяет избежать двойного налогообложения. При наличии такого договора уже оплаченный в одной стране налог учитывается в другой.

К сожалению, если соглашение об избежании двойного налогообложения между странами не заключено, то придется платить налог дважды. Налоговые системы обеих стран действуют автономно, и никакого учета уже оплаченного налога производиться не будет. В России с 1 января 2021 года ставка подоходного налога 13 и 15 %.

. Важно. Не забывайте, что все налоговые расчеты в России производятся в рублях. Доход, полученный в иностранной валюте, также пересчитывается в рубли по курсу Центробанка на день зачисления на счет.

Как учитывать налог на доход от сдачи в аренду жилья

Учитывать уже уплаченный налог можно, если между Россией и страной, в которой находится недвижимость, заключено соглашение об избежании двойного налогообложения.

Как правило, в первую очередь налог с дохода от сдачи в аренду жилья оплачивается в стране, в которой находится недвижимость. Хотя иногда местное законодательство допускает возможность уплаты налога сначала в стране резидентства.

Если сумма, которую уже заплатили, будет ниже 13 или 15 % подоходного налога в России, то в российский бюджет доплачивается разница. Если выше — то ничего доплачивать не надо, но и переплату вам никто возвращать не будет. Например, в Испании налоговая ставка для нерезидентов Евросоюза — 24 %. Вы заплатите налог в Испании полностью, но тогда в России платить ничего не придется.

При расчете суммы к доплате не забывайте, что в России весь полученный доход облагается налогом, никакие местные вычеты в расчет не берутся. Так, во Франции законодательство дает возможность учитывать расходы на содержание жилья при расчете налогооблагаемой базы. Можно списать до половины суммы.

Пример:

Со сдачи в аренду жилья во Франции вы заработали 600 тыс. рублей, но за счет расходов на содержание уменьшили налогооблагаемую базу до 300 тыс. рублей.

Как для нерезидента минимальная ставка для вас 20%, то есть к оплате 60 тыс. рублей. Но в России эти вычеты не учитываются, и 13 % налога будут начислять на 600 тыс. рублей дохода, то есть 78 тыс. рублей.

С учетом уже оплаченного во Франции налога надо доплатить в России 18 тыс. рублей.

Как учитывать налог на доход с продажи жилья за рубежом

Российское налоговое законодательство не выделяет зарубежную недвижимость в отдельную категорию при налогообложении. На нее распространяются такие же правила, что и на недвижимость в России.

Доход от продажи зарубежной недвижимости не будет облагаться налогом в России, если будут выполнены условия минимального срока владения недвижимостью:

для приобретенной до 1 января 2016 года — 3 года;
для приобретенной после 1 января 2016 года — по общему правилу 5 лет, в некоторых случаях минимальный срок владения можно сократить до 3-х лет;
для полученной по наследству, в дар или по договору пожизненного содержания с иждивением — 3 года.

Отдельно отметим, что это правило распространяется только на жилые помещения.

Если эти условия не соблюдаются или недвижимость коммерческого назначения, то доход с продажи декларируется в России и оплачивается подоходный налог.

В стране, в которой находится недвижимость, будут действовать свои условия налогообложения сделок купли-продажи. Как и налог на доход со сдачи в аренду, налог с продажи может быть засчитан в России в рамках устранения двойного налогообложения.

Российским гражданам все чаще становится интересен вопрос о приобретении жилья вблизи зарубежных морских курортов.

Анализ 2021 года показал, что россияне больше всего хотят купить недвижимость в Испании, Турции или Болгарии.

Где предпочтительней россиянам покупать жилье за рубежом?

Ответ на этот вопрос зависит от целей, которые преследует покупатель:

Если есть желание приобрести жилье в кредит, то разумнее это сделать в Испании. В этой стране предусмотрены низкие ипотечные ставки – 2,5-4,5%. А в испанских банках кредиты для россиян оформляют без особых бюрократических заморочек.
Если после покупки жилья (дома или квартиры) в дальнейшем его планируется сдавать в аренду, то наиболее выгодные арендные ставки установлены в Таиланде.
В случае, когда недвижимость за рубежом приобретается с целью получения вида на жительство, то агентства советуют совершать покупку жилья в Черногории или Турции. Здесь в течение двух недель после оформления сделки иностранец имеет право получить вид на жительство не только на себя, но и на каждого члена семьи. Быстро оформить вид на жительство можно также, купив жилье на Кипре. Стоимость покупки должна составлять до 300 000 евро. Это совсем недешево, но большое преимущество Кипра в том, что он входит в состав Евросоюза. Это значит, что иностранец, получивший в этой стране вид на жительство, может свободно путешествовать по всем странам Евросоюза.

Заграничное жилье по бюджетным ценам

В России подорожание жилья происходит очень часто, даже скачкообразно, чего нельзя сказать о других странах. Тенденции к некоторому снижению цен на рынке недвижимости за рубежом в последнее время связаны с кризисом экономики в мире.

Поэтому, россиянину можно достаточно дешево приобрести жилье даже в европейских странах, если точно знать - где именно и на каких условиях:

Черногория – апартаменты небольшой площади у моря обойдутся от 23 000 евро.
Латвия – в Риге можно купить однокомнатную квартиру, заплатив от 25 000 евро.
Болгария – в среднем жилье стоит 25-40 000 евро, 1 квадратный метр жилой площади – от 500 евро.
Испания – всего 40 000 евро нужно заплатить за квартиру-студию или жилье около моря. И с каждым годом все больше россиян хотят купить такие недорогие метры недалеко от чистых пляжей, в хорошем климате, с замечательной природой европейской страны.

Грузия тоже предлагает недорогое жилье в новостройках недалеко от моря – около 25 000 евро. Приятным бонусом к покупке может стать имеющийся на закрытой территории бассейн. Сейчас поток желающих посетить эту страну растет, поэтому покупать жилье здесь довольно выгодно.

Чтобы купить недвижимость дешевле, лучше обходиться без посредников. Для этого покупателю придется самому подбирать подходящие варианты и напрямую общаться с собственником недвижимости для заключения договора купли-продажи. Если не хочется платить процент риэлтору или агентству, но при этом хочется избежать проблем в дальнейшем или недопонимания с продавцом с самого начала, то для покупки недвижимости за рубежом нужно очень хорошо владеть языком той страны, в которой будет заключаться сделка. Но зачастую все же гораздо разумнее обратиться за помощью к профессионалам в сфере сделок с недвижимостью.

Выставки по продаже зарубежной недвижимости

В Москве часто проводятся специальные выставки для тех, кто хочет приобрести недвижимость за границей. На них можно встретиться с риэлторами, инвесторами, продавцами и покупателями, с иностранными застройщиками. В ходе таких мероприятий желающие обзавестись иностранной недвижимостью получают возможность:

узнать о выгодных предложениях на этом рынке;
сравнить предложенные различными застройщиками варианты;
проконсультироваться по интересующим вопросам – об особенностях покупки жилья за рубежом, о возможности получения вида на жительство в той или иной стране, узнать - какая иностранная недвижимость является наилучшим вариантом вложения денег;
получить консультацию о том, как грамотно выбрать застройщика, район для покупки жилья и по другим важным вопросам.

Такие выставки могут проходить в открытом или закрытом формате и предполагают участие лиц с различным уровнем доходов. После визита на это мероприятие потенциальный покупатель лучше понимает - выгодно или нет инвестировать в зарубежную недвижимость, какие преимущества у такой инвестиции, насколько динамично в западных странах изменяются цены на дома и квартиры. Здесь можно выяснить, каким образом управлять своей собственностью в другой стране, сложно это или нет.

Оплачивает ли российский гражданин налоги, если он купил жилье за границей

Если российский гражданин владеет жильем за границей РФ, то в соответствие с российским законодательством, он должен платить налоги, если пребывает на территории России меньше 183 дней в году. Если же россиянин сдает жилье за рубежом в аренду и получает доход, то он имеет налоговые обязательства и обязан их выполнить. Если жилье просто приобретено в другой стране, то налоговых обязательств в РФ не возникает.

Резиденту Российской Федерации, сдающему жилье приобретенное за рубежом в аренду, придется заплатить НДФЛ в размере 13%. Но оплатить его можно, как в России, так и в стране, в которой куплена недвижимость.

Не стоит бояться двойного налогообложения. Многие считают, что придется оплатить налог дважды и это отпугивает от покупки недвижимости за границей или сдачи ее в аренду. На этот случай у России заключены международные договоры с отдельными странами, которые не позволяют выполнить налогообложение дважды.

Нужно ли декларировать недвижимость, приобретенную за рубежом?

Вопрос об оформлении декларации на купленное в другой стране жилье волнует многих российских резидентов. Здесь все зависит от должности, занимаемой гражданином РФ. В законодательстве сказано, что декларировать дом или квартиру, оформленную в собственность за рубежом резидентом РФ, а также членами его семьи (супругами и детьми) обязательно для следующих категорий лиц:

работникам государственных органов;
сотрудникам государственных корпораций и всех организаций, созданных в соответствие с федеральными законами, например, публично-правовых;
руководителям госучреждений или претендентам на роль руководителей этих учреждений.

Госслужащие в обязательном порядке подают справку о приобретенном за рубежом жилье в кадровую службу соответствующего федерального госоргана.

Всем остальным категориям граждан России уведомлять госорганы о покупке недвижимости в другой стране не нужно.

Приобретение дома или квартиры за рубежом – перспективная инвестиция с возможностью получения дополнительного дохода от сдачи жилья в аренду. Эксперты рекомендуют покупать недвижимость в тех странах, где это можно сделать недорого и не сложно оформить необходимые документы. К таким странам сейчас относятся Латвия, Испания, Черногория, Турция, Болгария.

Но к такой сделке нужно отнестись очень серьезно и взвешенно, привлекая на помощь опытных риэлторов и юристов, рассчитав необходимое количество личных финансов не только на покупку, но и оплату налогов, сборов, необходимого ремонта, коммунальных услуг, других возможных трат.

Для собственников зарубежной недвижимости этот закон предусматривал возможность освобождения от ответственности по некоторым статьям уголовного, административного и налогового кодекса, а также получения ряда налоговых послаблений.

В чём выгода деклараций

Основная причина, по которой владельцам зарубежных счетов и недвижимости стоит подавать декларацию,— возможность легализации средств и имущества без необходимости платить налог в России.

Бывают ситуации, когда у недвижимости два владельца — номинальный (числится только в бумагах) и фактический (истинный владелец, который может пользоваться и распоряжаться объектом). Если недвижимость находится в номинальной собственности, фактический владелец может перевести такое имущество на себя без необходимости платить налог на доход в России, если имущество и номинальный владелец указаны в специальной декларации. Такое условие предусмотрено Налоговым кодексом РФ.

Есть еще одно налоговое послабление. Если до 1 января 2015 кто-либо совершал операции, связанные с покупкой, продажей или дарением недвижимости и в связи с этим не оплатил или оплатил лишь частично соответствующие налоги, то сумма этих налогов в России взыскиваться не будет.

1. Физическое лицо – резидент РФ владеет недвижимостью за границей, сдаёт её в аренду иностранцу и полученный доход зачисляет на свой зарубежный счет. Если счет открыт в банке одной из стран – членов ОЭСР или ФАТФ, то зачисление денег не будет нарушением валютного законодательства. Помимо этого, не являются нарушением валютного законодательства переводы:

денежных средств резидентов со своих же счетов, открытых как в уполномоченных российских банках, так и в банках, расположенных за пределами РФ;
переводов физическим лицом — резидентом иностранной валюты из России в пользу иных физических лиц – резидентов на их счета, открытые в иностранных банках в суммах, не превышающих суммы в эквиваленте 5 тыс. долл. в течение одного операционного дня через один уполномоченный банк.

Нерезиденты в валютном законодательстве — это граждане РФ, постоянно живущие в иностранном государстве не менее одного года, в том числе имеющие ВНЖ, рабочую или учебную визу, выданные на срок не менее года. Как только гражданин РФ въезжает в Россию (неважно на какой период), он автоматически становится резидентом.

2. Резидент РФ купил недвижимость за рубежом в кредит. Российские законы не будут нарушены, если суммы кредитов в иностранной валюте:

перечислены на счета резидентов РФ, открытые в банках стран – членов ОЭСР или ФАТФ;
получены по кредитным договорам с организациями-нерезидентами РФ, являющимися агентами правительств иностранных государств, а также по кредитным договорам, заключенным с резидентами государств – членов ОЭСР или ФАТФ на срок свыше двух лет.

В других случаях валютная операция признается незаконной. Если кредит берется в стране, не являющейся членом ОЭСР или ФАТФ, то сумма средств должна быть перечислена на российский счет.

Чтобы избежать необходимости переводить деньги за продажу недвижимости в Россию, собственник может принять деньги от продажи на счет юридического лица — своей компании или нанятой фирмы-агента. В таком случае это не будет нарушением валютного контроля. Если физическое лицо переведёт деньги на свой счет в Европе, а потом — на счет в России, это не освободит его от ответственности, а только усугубит ситуацию. Формально это будет двойным нарушением закона и может повлечь за собой двукратный штраф.

Предусмотрен срок давности — два года с момента перевода денег. Если за год ничего не было обнаружено, к ответственности привлечь невозможно.

Если недвижимость продается в стране, с которой у России заключено соглашение об избежании двойного налогообложения, то налог на прибыль от продажи уплачивается только в том случае, если местный налог ниже российского (такого почти не бывает, так как в Европе и США налоги выше, чем в России). Как правило, если россиянин продает недвижимость в Европе и уплачивает там налог, то в России ему платить не придётся. Однако ситуация в каждой стране разная. Например, в ОАЭ нет налога на прирост капитала от продажи недвижимости, и вместо него уплачивается налог в России по ставке 13%.

Что подлежит декларированию

В соответствии с законом № 140-ФЗ, декларированию подлежат:

объекты недвижимости;
счета или вклады в иностранных банках;
счета или вклады в банках, если декларант признается бенефициарным владельцем (должны соблюдаться условия прямого или косвенного владения более 25% капитала либо должна быть возможность контролировать действия юридического лица – клиента банка); в этом случае декларант также предоставляет описание оснований для признания себя бенефициарным владельцем;
суммы кредитов, если процентная ставка ниже 9% годовых (по займу в иностранной валюте) и 2/3 ставки рефинансирования ЦБ (в рублях); это считается материальной выгодой и разница облагается по ставке в 35%;
транспортные средства;
ценные бумаги;
доли участия и паи в уставных капиталах российских и иностранных организаций;
контролируемые иностранные компании (КИК) — если основания для признания компании КИК не связаны с прямым участием физического лица через владение акциями, долями и паями.

В этот список не включены денежные средства, драгоценные металлы и предметы искусства.

Если в зарубежном банке открыт счет, и уведомление представлено спустя более месяца, то придется заплатить штраф: физическим лицам — 1–1,5 тыс. руб., юридическим лицам — 50–100 тыс., должностным лицам — 5–10 тыс. Если лицо вообще не уведомило налоговую об открытии счета, то штраф составит 4–5 тыс. руб. для физических лиц, 800 тыс. – 1 млн для юридических лиц, 40–50 тыс. руб. для должностных лиц.

Если счет открыт до 1 января 2015, и декларант уведомляет об этом налоговые органы, то это не считается нарушением сроков и все валютные операции, совершенные до даты представления декларации, тоже считаются законными. Законность операций после даты представления декларации и возможность привлечения к ответственности за нарушения валютного законодательства будут рассматриваться на общих основаниях.

Конфиденциальность информации

Законодательно закреплено, что сведения, указанные в декларации, признаются налоговой тайной. Согласно пп. 4 и 8 ст. 102 НК РФ, эти сведения могут быть истребованы у налогового органа только по запросу самого декларанта. То же положение указано в ч. 6 ст. 4 № 140-ФЗ с уточнением, что только налоговые органы хранят сведения и документы и дают доступ к ним. Иные организации не могут получать доступ к такой информации. Декларация, содержащиеся в ней сведения и документы, прилагаемые к ней, не могут быть использованы в качестве доказательства в рамках уголовных дел и дел об административных и налоговых правонарушениях. Исключение — ситуация, когда сам декларант представляет копию декларации и документов для приобщения их к уголовному делу в качестве доказательств.

Помимо этого, декларации и прилагаемые к ним документы, представленные в налоговые органы по месту жительства декларантов, передаются на централизованное хранение в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и надзору в области налогов и сборов. Это обеспечивает дополнительные гарантии конфиденциальности.

Освобождение от ответственности

Гарантии освобождения от ответственности, предусмотренные в законе, распространяются на всех лиц, информация о которых содержится в декларации, в том числе на менеджмент компании, если речь идет о юридическом лице.

Декларант и лица, информация о которых содержится в декларации, освобождаются от уголовной ответственности по статьям УК РФ

0 193	Уклонение от исполнения обязанностей по репатриации денежных средств в иностранной валюте или валюте Российской Федерации.
194 (ч.1 и ч.2)	Уклонение от уплаты таможенных платежей, взимаемых с организации или физического лица.
0 198	Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица.
0 199	Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с организации.
199.1	Неисполнение обязанностей налогового агента.
199.2	Сокрытие денежных средств либо имущества организации или индивидуального предпринимателя, за счет которых должно производиться взыскание налогов и (или) сборов.

Деяния, содержащие признаки указанных составов преступлений, должны были иметь место до 1 января 2015 года, и на дату представления декларации не должно быть возбуждено уголовное дело в связи с соответствующим преступлением.

Освобождение от ответственности не предоставляется по статьям УК РФ

0 174 и 175	Легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных другими лицами преступным путем.
193.1	Совершение валютных операций по переводу денежных средств в иностранной валюте или валюте Российской Федерации на счета нерезидентов с использованием подложных документов. К таким документам относятся документы, содержащие заведомо недостоверные сведения об основаниях, целях и назначении перевода.
170.1	Фальсификация единого государственного реестра юридических лиц, реестра владельцев ценных бумаг или системы депозитарного учета.
173.1	Незаконное образование (создание, реорганизация) юридического лица.

Декларант и лица, указанные в декларации, освобождаются от административной ответственности, если есть основания, предусмотренные ст. 14.1 КоАП РФ — осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии).

Статьи, по которым предоставляется освобождение от ответственности

Также предоставляется освобождение от ответственности за налоговые правонарушения, если они связаны с приобретением, использованием, распоряжением имуществом или КИК, информация о которых содержится в декларации.

Покупка дома, квартиры, апартаментов, земельного участка или коммерческих помещений за границей является выгодным вариантом капиталовложения в долгосрочной перспективе. Но как получить желаемое, не потерять деньги и не столкнуться с неприятными последствиями покупки?

О главных правовых аспектах приобретения зарубежной недвижимости рассказываем в нашей сегодняшней статье. Сохраните материал, чтобы не потерять.

Покупка недвижимости за границей: важные факты, ключевые тезисы

Согласно законодательству России, приобретать и/или владеть жилой или коммерческой недвижимостью за рубежом могут все физические и юридические лица, которые являются резидентами РФ. Ограничением для физлица может стать его недееспособность (например, психическое заболевание), а для юрлица — потребность одобрения покупки акционерами, если подобная покупка является для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Нарушение ограничений является основанием для аннуляции сделки.
Получать дополнительные разрешение на покупку в каких-либо российских правительственных органах не требуется. Но обращаем внимание, что ограничения могут быть предусмотрены законодательством страны, в которой приобретается имущество. Например, в Австрии граждане других стран, которые не имеют местного вида на жительство, не могут заключать сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости.
Госслужащие и члены правительства, а также их ближайшие родственники (супруг(а), дети) должны указывать наличие заграничной собственности в ежегодной декларации. За невыполнение этого требования предусмотрена административная ответственность.
Физические лица, которые не являются чиновниками, не обязаны сообщать о факте покупки недвижимости в налоговую службу или другие государственные органы. В то же время, гражданин РФ, который является налоговым резидентом страны, обязан уведомить фискальную службу о том, что он покупает или создает за пределами России фирму (если доля участия превышает 10%), а также открывает (закрывает) банковский счет в другой юрисдикции. Этот банковский счет может использоваться для проведения платежей по сделке, оплаты коммунальных расходов при эксплуатации имущества.
Перевод денег за границу для покупки недвижимости можно осуществить двумя способами: на свой счет в финансовом учреждении за рубежом или непосредственно на счет продавца. В первом случае покупатель должен уведомить об открытии счета и проводимой транзакции налоговую, а во втором обслуживающий банк может запросить у покупателя ряд документов, подтверждающих личность и легальность переводимых денег.
Налоговые последствия, связанные со всеми операциями по недвижимости за рубежом (приобретение, пользование, продажа) возникают для россиян только в случае, если они являются налоговыми резидентами РФ за отчетный период (находятся на территории России минимум 183 дня в год). Физические лица уплачивают НДФЛ из источников за границей. Таким доходом считается прибыль от экономии на процентах по займу/кредиту, доход от сдачи жилья или офиса в аренду, выручка от продажи имущества.
Арендная плата с недвижимости является доходом, который подлежит обязательному налогообложению по ставке 13% (возможно применение иной процентной ставки, если владелец имущества сдает его в аренду как ИП). При продаже объекта по истечению 5-летнего срока (в отдельных случаях – 3-летнего срока) и более после покупки, выручка от продажи, полученная собственником, может освобождаться от НДФЛ в России. Если недвижимость продана раньше 5-летнего срока (или 3-летнего), то необходимо уплатить налог в размере 13%.
Физические лица не платят налог на имущество с зарубежной недвижимости. Если объект получен резидентом путем наследования, то налог не уплачивается.

Жилье вне родины: зачем и где купить

Россияне приобретают жилье за пределами родины для отдыха или для сдачи в аренду и получения пассивного дохода. Коммерческие объекты покупают в рамках расширения предпринимательской деятельности или создания новой компании, также для сдачи в аренду. Сделки с недвижимостью также заключают с целью инвестирования и получения резидентства в Европе (покупка жилья дает право оформить ВНЖ/ПМЖ/гражданство за инвестиции).

Если задумываетесь о выборе страны, где купить жилье, отметим, что в числе самых популярных направлений — Германия, Болгария, Черногория, Италия, Франция, Хорватия, Польша, Кипр, Мальта, Турция, Словакия.

Спросом пользуются объекты как на первичном, так и на вторичном рынке. Помимо стоимости актива нужно учитывать сопутствующие расходы на заключение сделки (от 3% до 15% зависимо от страны), необходимость уплаты ежегодного налога в казну страны, в которой расположен объект (может достигать 2,5% от стоимости имущества), расходы на оплату коммунальных услуг.

Процесс заключения сделки

Условия и процесс покупки в большинстве государств идентичны. В зависимости от страны, в которой хотите купить жилье, могут отличаться строки оформления сделки, суммы обязательных платежей, размеры налоговых начислений.

В основном процесс состоит из двух ключевых этапов:

Просмотр представленных на рынке предложений, выбор интересующего объекта, заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка (обычно — 10% от стоимости).
Проверка документации нотариусом, подписание договора, оплата оставшейся суммы, внесение изменений о новом владельце в соответствующие государственные реестры и кадастры.

Деньги по сделке хранятся и проходят через специальный банковский счет нотариуса, что обеспечивает безопасность взаиморасчетов для каждой из сторон. Все транзакции защищены. Как правило, предварительный договор действует в течение трех месяцев. В это время нотариус осуществляет проверку юридической чистоты сделки.

Перед тем, как купить понравившийся дом или квартиру, проверьте техническую документацию объекта. Ее должен предоставить продавец. Если нет времени или возможности лично приехать в страну для заключения сделки, купить недвижимость можно удаленно, воспользовавшись услугами третьего лица. В этом случае нужна доверенность на своего представителя или сразу на нотариуса, который сопровождает дело.

Предлагаем ознакомиться с процессом оформления гражданства при покупке недвижимости на примере Кипра. Подробности в видео:

Читайте также: