Судебная практика расторжение предварительного договора купли продажи
Обновлено: 28.06.2024
Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры оформляется, когда продавец или покупатель решают отказаться от сделки по приобретению жилого помещения. Если участники такое соглашение, отказаться от обязательств без негативных последствий получается не всегда. Несогласная сторона может потребовать выплаты предоплаты или убытков.
Разберем, зачем подписывают предварительный контракт на покупку квартиры, что может послужить причиной отказа от сделки, какие существуют основания для прекращения обязательств по предварительному соглашению, как расторгнуть предварительный договор.
Зачем подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры?
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Предварительное соглашение на приобретение жилья заполняется для того, чтобы второй участник сделки не отказались в дальнейшем от приобретения или продажи. А в случае отказа – чтобы у пострадавшей стороны была возможность понудить второго участника к исполнению своих обязательств или взыскать штраф за немотивированный отказ.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ в предварительном соглашении обе стороны заявляют о своем намерении в будущем подписать основной контракт на заранее согласованных условиях.
В предварительном соглашении должны быть обозначены:
- предмет контракта, который будет подписан позже (индивидуальные характеристики жилой недвижимости);
- цена жилья;
- условие о перечислении продавцу предоплаты;
- дата, до наступления которой должен быть подписан главный контракт.
Стороны составляют соглашение в письменном виде. Государственная регистрация в Росреестре потребуется только после совершения основной сделки. Участники вправе по своему усмотрению удостоверить сделку у нотариуса.
Следует знать! Закон не обязывает продавца и покупателя подписывать предварительное соглашение по сделкам с жилой недвижимостью. Если стороны готовы сразу приступить к передаче прав собственности на жилье и оплате, можно подписать основной контракт.
Когда стороны приходят к решению прекратить обязательства по предварительному договору?
Несмотря на то, что предварительное соглашение по сделке с жилой недвижимостью обязывает продавца и покупателя в будущем подписать основной договор, на практике такие соглашения также расторгаются по различным причинам.
Любая сторона вправе отказаться от обязательств по следующим причинам:
- один из участников своевременно не выполнил действия, необходимые для заключения основной сделки (например, покупателю не одобрили ипотеку, продавец не зарегистрировал право собственности на имущество);
- покупатель выявил у имущества существенные дефекты (например, трещины в стенах, грибок);
- продавец попытался обмануть покупателя (например, не сообщил о том, что на квартиру в скором времени будет наложен арест);
- покупатель или продавец решили отказаться от сделки (например, ради более выгодного предложения цены);
- возникли не зависящие от воли участников сделки обстоятельства (например, в квартире произошел пожар или затопление).
Важно! Если участники сделки по истечение срока действия предварительного соглашения не заключили основной контракт, обязательства прекращаются автоматически.
Основания для прекращения обязательств по предварительному договору
Предварительное соглашение о продаже жилой недвижимости расторгается по тем же основаниям, что и основной договора (статьи 450 и 451 ГК РФ).
| По соглашению между продавцом и покупателем | Участники договариваются о прекращении обязательств без претензий друг к другу. Подписывается соглашение и в дальнейшем стороны не обращаются в судебную инстанцию. |
|---|---|
| По инициативе продавца или покупателя | Одна сторона решает отказаться от обязательств без согласия второй стороны. Направляется уведомление о расторжении соглашения. В дальнейшем вопрос решается по соглашению или в судебном порядке. |
| Через суд | Если между участниками сделки возник конфликт, заинтересованная сторона идет в суд за прекращением обязательств по предварительному соглашению. Потребуется доказать, что причины отказа от сделки действительно серьезные и препятствуют заключению основного контракта. |
Как отказаться от предварительного договора купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция
Прежде, чем расторгать предварительное соглашение, рекомендуется вдумчиво изучить раздел с условием о порядке расторжения. В нем могут содержаться положения об обязательствах каждой стороны на случай, если основная сделка не состоится.
Далее необходимо предпринять следующие действия:
Разберем каждый этап подробнее.
Шаг 1 – Направление уведомления
Заинтересованная сторона готовит уведомление для второго участника сделки, чтобы известить его об изменении своих намерений.
Извещение заполняется письменно и должно содержать обязательные сведения:
- информацию об участниках сделки (ФИО и адреса);
- данные о предварительном соглашении;
- причина отказа от продажи или приобретения жилья;
- требование о возврате аванса или задатка;
- дата направления и подпись.
Шаг 2 – Подписание соглашения о расторжении
Если у участников сделки нет требований друг к другу, необходимо подписать соглашение о прекращении обязательств по предварительному контракту.
В соглашении нужно написать следующее:
- ФИО и место регистрации (проживания) обоих участников;
- сведения о расторгаемом договоре;
- описание квартиры (индивидуальные характеристики);
- дата прекращения обязательств;
- каким образом будет возвращена предоплата;
- подписи сторон.
Заверять соглашение у нотариуса или регистрировать в Росреестре не требуется. Нотариальное заверение делается только в том случае, когда предварительный контракт заверялся в нотариальной конторе по инициативе сторон.
Шаг 3 – Возврат денежных средств
При расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры решается главный вопрос – возврат предварительной оплаты. В зависимости от условий, которые предусмотрели стороны, деньги остаются у продавца или возвращаются покупателю.
| Оплачивался задаток | Оплачивался аванс |
|---|---|
| 1. Если в соглашении есть условие, что задаток остается у продавца при любом исходе событий, то покупатель теряет деньги. 2. Если обязательства прекратились по вине покупателя, то вернуть деньги не получится. 3. Часто в соглашение включается условие об уплате продавцу двойной суммы задатка, если обязательства прекращены по вине покупателя. | Вся сумма аванса возвращается покупателю. При этом не имеет значения, по чьей инициативе прекратились обязательства. |
Факт возврата денег покупателю оформляется в форме расписки.
Судебная практика
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Ниже приведены примеры судебной практики по расторжению предварительных соглашений о купле-продаже жилого помещения.
Какие сложности могут возникнуть?
Часто участники сделки не могут прийти к согласию при расторжении предварительного договора. В таком случае суды могут отказать в выплате продавцу задатка в двойном размере или во взыскании предоплаты в пользу покупателя.
Поэтому расторгать предварительное соглашение желательно с юридическим сопровождением. Разобраться во всех тонкостях расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры поможет юридическая консультация.
Частые вопросы и ответы на них
Сумма предоплаты по таким договорам может достигать 1 000 000 руб., поэтому важно перед подписание предварительного соглашения продумать порядок возврата средств покупателю. В противном случае придется обращаться в суд и нести серьезные судебные издержки.
Предварительный контракт на долю в квартире заключается с согласия других собственников и регистрируется у нотариуса. В случае прекращения обязательств потребуется подписать соглашение и аналогичным образом заверить его у нотариуса.
Следует обратиться к продавцу с просьбой об изменении срока совершения основной сделки и подписать дополнительное соглашение о переносе срока совершения основной сделки.
Все споры по расторжению предварительного соглашения и взысканию задатка решаются в суде по месту жительства ответчика.
Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Дублиной С В к Карпенко А И о расторжении предварительного договора по кассационной жалобе Дублиной С В на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 15 июля 2015 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова ВВ., выслушав Сологубову А.А., представителя Дублиной СВ., поддержавшую доводы жалобы, Немцеву О.И., представителя Карпенко А.И., возражавшую против удовлетворения жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
заключить основной договор купли-продажи. 26 сентября 2014 г. ввиду тех же обстоятельств она направила ответчику предложение заключить соглашение о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств. 29 сентября 2014 г. ответчик продал указанную квартиру иному лицу, от возврата полученных от истца денежных средств уклоняется.
Дублина СВ. просила суд расторгнуть предварительный договор от 18 апреля 2014 г., взыскать с Карпенко А.И. денежные средства в размере 300 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 17 943 руб.75 коп., компенсацию морального вреда 20 000 руб., судебные расходы.
Решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 16 апреля 2015 г. исковые требования удовлетворены частично, в пользу Дублиной СВ. взысканы денежные средства в сумме 300 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 13 543 руб. 75 коп., судебные расходы.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 15 июля 2015 г. решение суда первой инстанции отменено, в иске Дублиной СВ. отказано.
Дублиной СВ. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 15 июля 2015 г.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова ВВ. от 12 апреля 2016 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 15 июля 2015 г. в кассационном порядке.
Одновременно с заключением предварительного договора стороны заключили соглашение о задатке, согласно которому в счёт обеспечения исполнения обязательств по договору купли-продажи указанной квартиры Дублина СВ. передает Карпенко А.И. задаток в размере 300 000 руб.
Пунктами 1 и 2 данного соглашения определены последствия уклонения сторон от заключения договора, согласно которым если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Передача Дублиной СВ. Карпенко А.И. денежных средств в размере 300 000 руб. подтверждена распиской от 18 апреля 2014 г.
Основной договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был. 5 августа 2014 г. Дублина СВ. направила в адрес Карпенко А.И. претензию о возврате уплаченных по предварительному договору денежных средств, поименовав их как аванс.
Карпенко А.И. 14 августа 2014 г. направил Дублиной СВ. предложение заключить в срок до 21 августа 2014 г. основной договор купли-продажи в соответствии с условиями п. 4 предварительного договора.
29 августа 2014 г. истец направила ответчику предложение заключить соглашение о расторжении предварительного договора в связи с отсутствием у неё достаточной суммы денежных средств, ссылаясь на затруднения с продажей собственной квартиры и повторное одобрение банком кредита в сумме значительно меньшей, чем первоначально.
Разрешая спор, суд первой инстанции, сославшись на п. 1 ст. 381, ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что вина истца в уклонении от заключения основного договора не установлена, её действия по обращению в кредитные организации для получения денежных средств и в риелторскую компанию с целью привлечь покупателя на свою квартиру свидетельствовали о намерении приобрести квартиру ответчика, чего она не смогла сделать по причинам, от неё не зависящим. Сделка расторгнута ответчиком в одностороннем порядке до окончания срока предварительного договора.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского областного суда с выводами суда первой инстанции не согласилась, указав, что в соответствии с условиями заключённого сторонами предварительного договора продажа квартиры не была обусловлена такими обстоятельствами как продажа принадлежащей истцу квартиры и получением кредитных средств на определенную сумму.
Суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что неисполнение предварительного договора купли продажи и его расторжение произошло по вине покупателя в связи с отсутствием денежных средств, что не является обстоятельством, освобождающим от обязанности исполнить предварительный договор, и является основанием для оставления задатка у продавца. То обстоятельство, что квартира продана иному лицу, не свидетельствует об отказе ответчика от исполнения обязательств по предварительному договору.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции нарушены нормы действующего законодательства и согласиться с его выводами нельзя по следующим основаниям.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений сторон) обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Согласно п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращён.
В силу положений п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий, содержащихся в п. 4 предварительного договора от 18 апреля 2014 г., основной договор подлежал заключению сторонами в течение года с момента заключения предварительного договора.
При рассмотрении дела судом установлено, что Карпенко А.И. изменил срок действия предварительного договора, предложив Дублиной СВ.
заключить основной договор до 21 августа 2014 г., однако вопрос о том, было ли это предложение принято истцом и внесены изменения в договор в предусмотренном законом порядке, судом не устанавливалось.
Дублина СВ. со своей стороны также направляла Карпенко А.И. предложение о расторжении договора, однако было ли оно принято ответчиком в установленном законом порядке, суд не выяснял.
Приведённым выше обстоятельствам оценка со стороны суда при рассмотрении дела дана не была в нарушение требований ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции также не дал оценку тому обстоятельству, что Карпенко А.И. заключил договор купли-продажи квартиры, являвшейся предметом предварительного договора, до истечения срока действия предварительного договора, не исследовал вопрос, мог ли быть исполнен предварительный договор при таких обстоятельствах.
Без исследования данных обстоятельств невозможно установить сторону, ответственную за неисполнение предварительного договора, к которой должны быть применены последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, предусмотренные ч. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела суду с учётом положений ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежало также дать оценку действиям сторон, связанным с исполнением условий предварительного договора, его изменением и расторжением.
Допущенные судом нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения.
С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 15 июля 2015 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а дело - направлению на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
Предварительный договор - судебная практика по нему стала предметом рассмотрения в данной статье. Помимо прочего, будут затронуты вопросы отражения в практике особенностей расторжения такого договора, признания его основным, а также нюансы, связанные с договорами в отношении отдельных видов имущества.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости и иного имущества: общие положения
В соответствии с п. 1 ст. 428 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) предварительный договор (далее — ПД) является документом, в котором стороны оформляют свое намерение заключить в будущем соглашение и прописывают его условия.
Подробнее о понятии ПД, его форме и особенностях заключения читайте в наших статьях по ссылкам:
Обратите внимание! Исходя из п. 1 ст. 428 ГК РФ, соглашение, которое будет заключено в будущем (именуемое в законодательстве основным договором), может касаться:
- передачи имущества;
- выполнения работ;
- оказания услуг.
Прежде чем рассмотрим отдельные аспекты судебной практики о предварительном договоре купли-продажи недвижимости и иного имущества, кратко затронем общие положения законодательства о ПД:
- по общему правилу форма ПД должна быть такой же, как у основного соглашения (п. 2 ст. 429 ГК РФ);
- ПД должен содержать условия для определения предмета основного договора, а также условия такого договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ);
- основной договор заключается в срок, установленный в ПД, или в течение 1 года с момента его заключения (п. 4 ст. 429 ГК РФ);
- при уклонении от заключения основного соглашения возможно понуждение к этому исходя из положений (п. 5 ст. 429 ГК РФ);
- если в установленный срок основной договор не заключен и предложение об этом не направлялось, то обязательства по ПД прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Отдельные аспекты практики Верховного суда в отношении предварительного договора
Обратите внимание! Помимо обозначенных выше особенностей ПД, в отношении предварительного договора купли-продажи Верховный суд РФ также выразил, в частности, следующие правовые позиции:
Признание основным предварительного договора
В данном разделе статьи рассмотрим судебную практику о признании предварительного договора основным. Судами указывается, в частности, следующее:
- невозможность признания ПД основным может быть обусловлена, например, результатами почерковедческой экспертизы, не подтверждающей подписание ПД уполномоченным на это лицом (апелляционное определение Самарского облсуда от 19.04.2018 по делу № 33-4906/2018);
- установив то обстоятельство, что заявление о признании ПД основным должно быть рассмотрено в рамках банкротного дела, суд оставляет заявление без рассмотрения (постановление 10-го ААС от 19.03.2018 по делу № 10АП-3307/2018 по делу № А41-80136/17);
- ПД, все условия которого исполнены, может быть признан основным, если единственная причина, по которой он не был признан таковым сторонами, — смерть одной из них (апелляционное определение Ростовского облсуда от 22.03.2018 по делу № 33-5105/2018).
Вопросы расторжения предварительного договора
В целом о расторжении договоров, последствиях этого и возникающих в связи с этим особенностях читайте в наших статьях по ссылкам:
Обратите внимание! В судебной практике о расторжении предварительного договора купли-продажи отмечается следующее:
Предварительный договор купли-продажи автомобиля: отдельные нюансы практики
Обратите внимание! Судебная практика о предварительном договоре купли-продажи автомобиля указывает на следующие особенности:
- форма ПД купли-продажи автомобиля, заключаемого между гражданами, должна быть письменной (как сделка на сумму более 10 тыс. руб.), в противном случае суд может прийти к выводу об отсутствии договорных отношений между сторонами (апелляционное определение Самарского облсуда от 09.11.2017 по делу № 33-14056/2017);
- ПД может содержать условие о предоплате с последующим согласованием комплектации, цвета и стоимости автомобиля, а также правило о том, что предоплата возвращается, если согласования указанных параметров и поставки соответствующего им автомобиля не произошло (решение АС СО от 12.09.2017 по делу № А60-29555/20170);
- если судом установлено, что стороны пришли в ПД к соглашению относительно марки и модели автомобиля, то ссылка на несогласованность сторонами цены не будет достаточным основанием для незаключения основного договора (постановление АС УО от 07.06.2018 № Ф09-2654/18 по делу № А76-19114/2017).
Предварительный договор купли-продажи квартиры: отдельные нюансы практики
Обратите внимание! Судебная практика о предварительном договоре купли-продажи квартиры указывает на такие нюансы:
О других нюансах, связанных с ПД, читайте в наших материалах по ссылкам:
Итак, в настоящей статье был приведен обзор судебной практики в отношении ПД купли-продажи, включая изложение некоторых позиций ВС РФ, а также нюансов, выявленных в практике о ПД купли-продажи автомобиля или квартиры, по вопросам расторжения ПД, а также признания ПД основным.
Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Предварительный договор фиксирует желание продавца и покупателя заключить основную сделку в будущем.
Рассмотрим, на каких основаниях можно расторгнуть предварительный договор, каков порядок его расторжения и какие последствия может повлечь за собой несостоявшаяся сделка.
Имеет ли юридическую силу документ?
Подписание преддоговора регулируется нормами ст. 429 ГК РФ. Согласно ей, договор о намерениях должен быть заключен в простой письменной форме и содержать все существенные условия сделки, которые будут отражены в основном договоре.
Такой документ имеет юридическую силу. То есть он является подлинным доказательством отраженных в нем фактов, имеет обязательный для сторон характер, и можно не сомневаться в его достоверности.
Причины признания недействительным
Основными причинами для расторжения договора будут являться:
- несоблюдение его условий;
- несоблюдение сроков, в которые должен быть заключен основной договор;
- отсутствие желания оформлять финальный договор у одной или обеих сторон.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Законные основания
Договор можно расторгнуть по следующим основаниям:
- По взаимному согласию сторон – когда участники сделки приняли обоюдное решение о ее прекращении, в том числе по личным обстоятельствам и мотивам. Например, потеря денежных средств, переезд, срыв каких-то мероприятий, форс-мажор. (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
- По инициативе одной стороны – расторгается в данном случае по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ) если:
- Существенно нарушены условия сделки. Например, неисполнение в срок одного из условий, неоплата, обнаружение недостатков недвижимости после подписания договора, наложение ареста на имущество по иску третьих лиц.
- Возможность аннулирования сделки предусматривалась предварительным документом купли-продажи.
Как расторгнуть?
Порядок расторжения сделки регулируется ст. 452 ГК РФ. Он будет зависеть от того, какой способ для этого выбирается, согласны ли оба участника договора на его расторжение или инициатором является одна сторона.
Порядок действий такой:
- Внимательно изучить все пункты договора. Как правило в предварительном договоре присутствует пункт о правилах его расторжения. Если такой пункт отсутствует, то участники имеют право прекратить свои отношения в соответствии с нормами закона. Они могут договориться, либо отстаивать свои интересы придется в суде.
- Проверить выполнение условий (факт нарушения будет являться основанием для расторжения).
- Проверить правильность внесения сведений и оформления документа (неверно составленный договор можно признать недействительным).
- Определить причину и выбрать способ прекращения отношений.
При обоюдном согласии сторон
В данном случае можно обойтись без суда и все вопросы решить мирным путем. Стороны подписывают соглашение о расторжении, которое имеет юридическую силу и оформляется для каждого участника по правилам и форме преддоговора.
В нем должны указываться следующие сведения:
Если первоначальный договор удостоверялся у нотариуса, то такую же процедуру следует пройти и с соглашением.
Можно ли по инициативе одной из сторон?
Если одна сторона хочет расторгнуть договор, а вторая с ней не согласна, то вопрос решается в суде. Однако перед этим стороны обязаны попробовать урегулировать спор в досудебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ. Для этого второму участнику направляется уведомление с предложением расторгнуть сделку. Оно составляется в произвольной форме и должно содержать следующую информацию:
Уведомление вручается лично под расписку о получении либо направляется заказной почтовой корреспонденцией с извещением о вручении. Если вторая сторона даёт отказ или ответ не поступает в указанное в договоре или уведомлении время, то требование о расторжении предъявляется в суд. Когда сроки для ответа не установлены документально, законом дается время для обращения в судебную инстанцию в течение тридцати дней после направления уведомления.
Через суд
Исковое заявление о расторжении договора подается в районный суд по месту нахождения объекта сделки в соответствии со статьёй 30 ГПК РФ. К иску прикладываются:
- квитанция об оплате госпошлины;
- паспортные данные сторон и представителей;
- документ купли-продажи;
- копия уведомления с подтверждением об отправлении или вручении;
- сведения о расчетах, если они производились;
- выписка из ЕГРЮЛ для юридического лица;
- документальные доказательства, подтверждающие нарушение условий;
- доверенность, если участвует представитель.
Заявление составляется в письменной форме, в нем указываются:
Заявитель имеет право дополнительно предъявлять требования о взыскании убытков и возмещении морального вреда.
Финансовые последствия
Когда стороны прекращают отношения и оспаривают сделку в суде, принципиально важно понимать, в каком качестве вносились денежные средства по договору и вносились ли они вообще. От этого будут зависеть последствия возврата денег.
- Если по первоначальному договору предусматривался и оплачивался аванс, который является предварительным способом расчета, а сделка не состоялась, то деньги должны быть возвращены в обязательном порядке независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор.
- Если же по первоначальному договору предусматривался и вносился задаток, который является способом обеспечения обязательства, то при срыве сделки последствия для участников будут разные. Если сторона, давшая задаток, отказывается от договора, то задаток не возвращается. Если от договора отказывается продавец, то он обязан вернуть двойной размер денежной суммы покупателю.
- Если в тексте предварительного документа купли-продажи не было условий о внесении денег, а они передавались продавцу, то доказательством в суде могут стать выписки из банка и показания свидетелей, и денежные средства можно будет вернуть.
Заключение предварительного договора еще не означает, что основная сделка состоится. При появлении лучших вариантов или возникновении сложных ситуаций, иногда даже не зависящих от сторон, договор можно расторгнуть. Но участник, предпринимающий действия для прекращения отношений, должен действовать разумно и добросовестно, чтобы не возникали негативные последствия для второго участника сделки.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
Если вы решили продать или купить квартиру, то у вас есть шанс столкнуться с таким понятием, как предварительный договор купли-продажи. Такой договор является одной из форм юридического подтверждения намерения совершить сделку купли-продажи, однако несколько отличается от более привычных соглашений об авансе или задатке. Для чего нужен и в каких ситуациях предварительный договор может быть вам полезен - в нашей сегодняшней статье.
Обещаю обещать!
Предварительный договор чаще всего заключается в тех случаях, когда по каким-либо причинам нет возможности прямо сейчас заключить основной договор купли-продажи.
Такими причинами могут быть, например:
- Отсутствие сейчас у продавца всех документов, подтверждающих право собственности
- Недостаточное количество денег у покупателя, если эта ситуация должна изменится в ближайшее время
- Необходимость отсрочить сделку, чтобы снять существующее обременение с объекта недвижимости
- Необходимость проведения экспертной оценки недвижимости представителем банка
На деле причин мешающих сразу же заключить основной договор может быть очень много, так как каждая сделка и каждый объект недвижимости индивидуальны, однако в том случае, если продавец и покупатель уверены в своём желании в будущем заключить сделку, они вправе составить именно предварительный договор купли-продажи.
Предварительный договор при ипотечных сделках
Очень многие банки сегодня настаивают на заключении своими клиентами предварительных договоров на покупку квартиры даже в том случае, если у продавца и покупателя уже имеются соглашения об авансе.
Причина этому скорее бюрократическая - таким образом банк получает гарантию того, что выданные им деньги пойдут именно на покупку конкретного объекта недвижимости, фиксирует окончательную стоимость квартиры, чтобы понимать какая её часть будет покрыта личными средствами клиента, а какая - деньгами банка, в какой день будет заключен основной договор купли-продажи и т.д.
Гарантии и риски предварительного договора
Такой договор предоставляет продавцу и покупателю определенные гарантии. Продавец получает подтверждение того, что его квартиру купят в указанный срок за указанную сумму, а покупатель - что эта квартира будет ему продана на заранее известных условиях.
Если до указанного срока основной договор купли-продажи так и не был заключен в результате того, что одна из сторон сделки уклонялась от его заключения, вторая сторона в праве потребовать его заключения через суд. Однако сделать это можно только в течении полугода с момента неисполнения обязательств по заключению договора.
Если же основной договор не был заключен, но ни одна их сторон не подала иск, то по прошествии шести месяцев предварительный договор считается расторгнутым и теряет юридическую силу.
Риски при использовании предварительного договора купли-продажи чаще всего возникают при желании приобрести квартиру на этапе строительства, и фактически отсутствуют на рынке вторичного жилья.
Причина этого - отсутствие в предварительном договоре обязанности передачи права собственности на объект недвижимости, ведь в нём описывается лишь намерение продавца продать квартиру, а покупателя её купить. Такой договор не подлежит государственной регистрации, а значит недобросовестные застройщики могут заключить несколько предварительных договоров о намерении продать одну и туже квартиру.
Реалии рынка
На практике предварительный договор купли-продажи сегодня используется довольно редко - продавцы и покупатели отдают предпочтение более понятным договорам аванса или задатка.
В случае же необходимости использовать именно предварительный договор - включите в него как можно больше подробностей, так что бы он практически повторял собой будущий основной ДКП. Если для заключения основного договора в будущем вам понадобится нотариальное заверение (например, при долевой собственности), то предварительный также лучше подписать в присутствии нотариуса. В противном случае будет достаточно простой письменной формы.
Читайте также: