Признание договора управления мкд недействительным судебная практика

Обновлено: 30.06.2024

Истец Егоров С.Е. С.Е. в судебном заседании заявленные требования поддержал на основании доводов, изложенных в исковом заявлении, полагал, что договор является недействительным, поскольку протокол о его утверждении ничтожен, независимо от признания его таковым судом. Пояснил, что фактически договор не исполнялся.

Истец Егорова А.Г. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В материалы дела представлено заявление с просьбой о рассмотрении дела без ее участия.

В соответствии со ст. 167, 233 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело по представленным доказательствам, при данной явке, в порядке заочного производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истцы Егоров С.Е. С.Е., Егорова А.Г. являются сособственниками квартиры, общей площадью 83,60 кв.м., расположенной по адресу: (по ? доле каждый), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Истцы, полагая, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ и решение общего собрания жильцов многоквартирного дома, отраженное в протоколе № собрания собственников помещения являются ничтожными, обратились в суд за защитой своих прав и законных интересов.

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Часть 3 статьи 45 ЖК РФ предусматривает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

Из приведенных норм усматривается, что вопросы наличия кворума, легитимности лиц, участвовавших в голосовании, соблюдения порядка самого голосования и подсчета голосов имеют существенное значение для правомочности принимаемых собранием решений, а, следовательно, их законности, принятие собранием решения в отсутствие кворума в соответствии со ст. 181.5 ГК РФ является основанием ничтожности решения собрания. Проведение собрания в отсутствие кворума является безусловным основанием для признания принятых на нем решений недействительными и не имеющими юридической силы.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Консультация юриста по жилищным вопросам бесплатно

Бесплатная горячая линия круглосуточно

Найти судебные решения по фамилии

При этом в данном случае обязанность по представлению доказательств правомочности общего собрания лежит на ответчике.

Согласно протокола № общего собрания собственников помещений, в форме заочного голосования, инициатором собрания является Селезнев С.А., проживающий в . В протоколе он указан как председатель общего собрания, как собственник , расположенной по адресу: , как член счетной комиссии, состоящей из него одного.

Статьей 48 ЖК РФ установлено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (ч. 1). Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3).

Из материалов дела, в частности реестра собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Селезнев С.А. собственником жилого помещения в указанном многоквартирном доме не является, собственниками площадью 51,1 кв.м. являются: Селезнева О.А., Дрезглов В.А. в равных долях.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в собрании приняло участие лицо, не являющееся собственником помещения в многоквартирном доме (инициатор проведения собрания и председатель собрания) Селезнев С.А. При этом указанное лицо, не обладая полномочиями по участию в общем собрании, не указало количество его участников и площадь помещений, принадлежащую им, секретарь собрания также указан не был. Указанное дает основания суду для вывода о том, что данные об участниках собрания и кворуме являются недостоверными. Указанное дает основания для вывода о ничтожности протокола.

Протокол собрания в судебном порядке оспорен не был. Способ управления дома, избранный общим собранием собственников, действует до настоящего времени.

Руководствуясь от. 194-199, 233-235 ГПК РФ,

Исковые требования Егоров С.Е., Егорова А.Г. удовлетворить.

Признать недействительным договор № управления 1/18 от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирным домом, расположенным по адресу: момента его заключения.

Ответчик вправе подать в Куйбышевский районный суд г. Омска заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Консультация юриста по жилищным вопросам бесплатно

Бесплатная горячая линия круглосуточно

Найти судебные решения по фамилии

Руководствуясь от. 194-199, 233-235 ГПК РФ,

Исковые требования Егоров С.Е., Егорова А.Г. удовлетворить.

У нас дом-новостройка. В соответствии с п. 13 ст. 161 муниципалитет обязан был провести конкурс. Конкурс проведен не был, спустя 4 месяца после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, заключается договор с УК, основанием для заключения договора является протокол очно-заочного собрания собственников (без проведения очного), в котором председатель, секретарь и член счетной палаты один единственный человек. Этот человек готов в суде подтвердить, что этот протокол не подписывал.

В протоколе куча ошибок, исправлений, а самое главное - неверно указана общая площадь помещений, из-за этого кворума нет (в протоколе написано что кворум есть). Подписей участников собрания тоже нет.

В данном случае какой порядок оспаривания? Сначала протокол и потом договор? Или одновременно? Оспаривание по мотивам ничтожности или недействительности?

В данном случае какой порядок оспаривания?

Чумак Алена

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

От какого числа протокол?

Сначала протокол и потом договор?

Чумак Алена

Оспаривание по мотивам ничтожности или недействительности?

Чумак Алена

но фактически собрания не было. протокол 20.07, потом договор 01.08. В протоколе одна подпись и та подделка, а нас 130 квартир.

Вместе с тем, Вам никто не может обратиться в прокуратуру по данному вопросу. там сроков уж точно нет для обращений. Ст. 327 УК РФ

1. Подделкаудостоверения или иного официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, в целях его использования либо сбыт такого документа, а равно изготовление в тех же целях или сбыт поддельных государственных наград Российской Федерации, РСФСР, СССР, штампов, печатей, бланков — наказываются ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.

В данном случае какой порядок оспаривания?

Сначала протокол и потом договор?

Сначала протокол, даже не протокол, а если правильно, то решение общего собрания (протоколом оформляется решение общего собрания.

В суд следует обратиться с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений жилого дома, так как нет кворума

в котором председатель, секретарь и член счетной палаты один единственный человек. Этот человек готов в суде подтвердить, что этот протокол не подписывал.

нужно обратиться по данному факту в полицию.

О том, что собрание было все жильцы узнали 28.02.18, когда УК разместила договор на Реформе ЖКХ.

Чумак Алена

УК разместила договор на Реформе ЖКХ.

Чумак Алена

Когда же они успели его подписать? Верю в то, что нарушений тьма. Сам проводил общие собрания собственников своего МКД и знаю, насколько это кропотливая работа. Признание решения общего собрания автоматически повлечёт недействительность договора управления. Отдельно признавать таковым его не требуется. Всё, что решило незаконное общее собрание, становится недействительным.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.05.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4822

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Л.И.
судей Будаева В.В., Фетинга Н.Н.,
при секретаре П.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Фетинга Н.Н. дело по апелляционной жалобе ООО "Управляющая организация ЖКХ-А" на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10 февраля 2012 года,

Т. обратилась в суд с иском к ООО "Управляющая организация ЖКХ-А" о признании недействительным договора управления многоквартирным домом.
Истица указала, что она является собственником жилого помещения расположенного по адресу , на основании свидетельства о государственной регистрации права от 14.08.2009 г. N 61-61-02/004/2009/-303.
Между сторонами 18.10.2011 заключен договор N 2921 управления указанным многоквартирным домом, расположенным по адресу г. Азов, пер. Западный, 4.
Пунктом 4.1.1. Договора определена стоимость услуг по договору, согласно которому цена договора определяется исходя из цен и тарифов, установленных органами местного самоуправления.
Дополнительно в тариф на оплату жилья включены следующие затраты:
- - на обслуживание, ремонт и проверку приборов учета потребляемых ресурсов;
- - на обслуживание и ремонт газовых сетей;
- - на оплату налога при упрощенной системе налогообложения;
- - на повышение рентабельности тарифа;
- - дополнительные затраты по текущему ремонту и содержанию общего имущества дома;
- - на компенсацию затрат по содержанию управляющей организации. Истица указала, что указанный пункт 4.1.1 договора противоречит постановлению главы администрации г. Азова об утверждении размера оплаты за жилое помещение, в связи с чем, такой пункт Договора является ничтожным, а поскольку цена договора не определена истец просит суд признать недействительным договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу г. Азов, пер. Западный, 4 от 18.10.2011 N 2921.
Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10 февраля 2012 года иск удовлетворен.
Суд признал недействительным договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу г. Азов, пер. Западный, 4 от 18.10.2011 N 2921.
Суд взыскал с ООО "Управляющая организация ЖКХ-А" в пользу Т. расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
Представитель ООО "Управляющая организация ЖКХ-А" подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное.
Заявитель указывает, что в соответствии с действующим законодательством определение размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений дома. 17.10.2011 г. решением общего собрания собственников д. 4 по пер.Западному в г. Азове были утверждены основные условия договора управления.
Определение собственниками размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома установленного п. 4.1.1. и не противоречит нормам действующего жилищного законодательства, поскольку является волей жильцов дома выраженной в порядке ст. 44 ЖК РФ.
Дополнительные затраты на содержание и ремонт общего имущества дома, указанные п. 4.1.1. договора были одобрены решением общего собрания собственников дома, признаны необходимыми и обоснованными.
В решении суд необоснованно указал, что ответчик не представил экономического обоснования необходимости установления дополнительных тарифов, поскольку ответчиком в дело представлен расчет размера платы за содержание и ремонт спорного жилого дома.
В связи с изложенным, заявитель считает, что суд неверно истолковал и применил к спорным правоотношения нормы материального права указав, что п. 4.1.1 противоречит ст. 158 ЖК РФ.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "Управляющая организация ЖКХ-А".
Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался статьями 158 ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 и исходил из следующего.
Суд указал, что в соответствии с действующим законодательством размер оплаты за содержание и ремонт жилого помещения определяется либо решением собственников жилых помещений, либо устанавливается органом местного самоуправления.
Из материалов дела следует, согласно п. 4.1.1 договора цена договора управления определяется исходя из цен и тарифов на оплату жилья, установленными постановлением Администрации г. Азова N 2053 от 24.11.2010
Однако помимо цен и тарифов установленных постановлением, пунктом 4.1.1. договора дополнительно в тариф на оплату жилья включаются затраты:
на обслуживание, ремонт и проверку приборов учета потребляемых ресурсов в сумме 0,87 руб./кв. м.,
на обслуживание и ремонт газовых сетей в сумме 0,12 руб./кв. м.,
на оплату налога при упрощенной системе налогообложения в сумме 0,44 руб./кв. м,
на повышение рентабельности тарифа в сумме 0,8 руб./кв. м Предел
рентабельности 15%,
на повышение затрат по текущему ремонту дома в сумме 1,6 руб./кв. м
Расчет производится исходя из результатов осеннего и весеннего обходов.
Суд обратил внимание на то, что доказательств экономической обоснованности и необходимости установления дополнительных тарифов ответчик суду не представил.
Кроме того, в соответствии с разделом 2 "Требования к содержанию общего имущества" Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 мероприятия, перечисленные в п. 4.1.1 включены в условия содержания общего имущества, а, соответственно, являются обязанностью управляющей организации, о чем также говорится в п. 2.1.1 Договора. В дополнительной тарификации такие услуги не нуждаются, поскольку цена договора определяется из цен и тарифов, установленных органами местного самоуправления.
Также, в соответствии со ст. 16 Федерального закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
При таких обстоятельствах суд сделал вывод о недействительности п. 4.1.1. Договора, а поскольку данное условие Договора является существенным, то его признание недействительным влечет недействительность всего договора.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно признал недействительным п. 4.1.1. указанного договора в той части, в которой в тариф на оплату жилья включены затраты:
- - на обслуживание, ремонт и проверку приборов учета потребляемых ресурсов;
- - на обслуживание и ремонт газовых сетей;
- - на оплату налога при упрощенной системе налогообложения;
- - на повышение рентабельности тарифа;
- - дополнительных затрат по текущему ремонту и содержанию общего имущества дома;
- - на компенсацию затрат по содержанию управляющей организации.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, протокол общего собрания собственников указанного дома от 17.10.2011 г. не содержит решения о дополнительных расходах собственников на указанные в п. 4.1.1. договора дополнительные затраты.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о необходимости признания указанного договора недействительным в целом, со ссылкой на отсутствие соглашения о существенном условии договора. Поскольку в случае исключения из текста договора положений о дополнительных затратах, включаемых в тариф на оплату жилья, остаются действующими положения этого договора о том, что стоимость услуг по этому договору определяется исходя из цен и тарифов, установленных органами местного самоуправления.
В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части .
Указанная сделка могла быть совершена и без включения в нее указанной выше недействительной части.
При таких обстоятельствах вынесенное по делу судебное решение подлежит отмене в соответствии со ст. 330 ГПК РФ как постановленное при неправильном применении норм материального и процессуального права.
В соответствии с разделом 2 "Требования к содержанию общего имущества" Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 мероприятия, перечисленные в п. 4.1.1 указанного договора включены в условия содержания общего имущества, а, соответственно, являются обязанностью управляющей организации, о чем также говорится в п. 2.1.1 Договора. В дополнительной тарификации такие услуги не нуждаются, поскольку цена договора определяется из цен и тарифов, установленных органами местного самоуправления.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В этой связи и на основании ст. 168 ГК РФ признаются недействительными как противоречащие законодательству положения пункт 4.1.1. договора в части дополнительного включения в тариф на оплату жилья затрат:
- - на обслуживание, ремонт и поверку приборов учета потребляемых ресурсов;
- - на обслуживание и ремонт газовых сетей;
- - на оплату налога при упрощенной системе налогообложения;
- - на повышение рентабельности тарифа;
- - дополнительных затрат по текущему ремонту и содержанию общего имущества дома;
- - на компенсацию затрат по содержанию управляющей организации.
В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В случае исключение из указанного договора положений о дополнительных затратах, включаемых в тариф на оплату жилья, остаются действующими положения этого договора о том, что стоимость услуг по этому договору определяется исходя из цен и тарифов, установленных органами местного самоуправления.
Таким образом, указанная сделка могла быть совершена и без включения в нее указанной выше недействительной части.
В этой связи требования Т. подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ,

Решение Ленинского районного суда от 10 февраля 2012 года отменить. Вынести по делу новое решение, которым требования Т. удовлетворить частично.
Признать недействительным пункт 4.1.1. договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Азов, пер. Западный, 4, от 18.10.2011 г. N 2921, заключенного между Т., действующей на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома от 17.10.2011 г., и ООО "Управляющая организация ЖКХ-А" в части дополнительного включения в тариф на оплату жилья затрат:
- - на обслуживание, ремонт и проверку приборов учета потребляемых ресурсов;
- - на обслуживание и ремонт газовых сетей;
- - на оплату налога при упрощенной системе налогообложения;
- - на повышение рентабельности тарифа;
- - дополнительных затрат по текущему ремонту и содержанию общего имущества дома;
- - на компенсацию затрат по содержанию управляющей организации.
В остальной части Т. в иске отказать. Взыскать с ООО "Управляющая организация ЖКХ-А" в пользу Т. судебные расходы - 200 руб.

Читайте также: