К способам установления сервитута относится договор судебное решение залог
Обновлено: 05.05.2024
Подшивалов Т.П., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Южно-Уральского государственного университета.
Рассматривается судебный порядок установления сервитута. Подробно исследуется вопрос о квалификации требований, заявляемых для установления сервитута; определяются критерии соотношения гражданско-правовых требований, заявляемых для приобретения сервитута. Формулируются предложения по совершенствованию законодательства.
Ключевые слова: сервитут, вещные иски, негаторный иск, иск о приобретении вещного права, иск об установлении сервитута.
The judicial establishment of servitude
We consider a judicial procedure for the easement. Investigated in detail the issue of qualification requirements for the easement claimed establishes the criteria for the ratio of civil claims, claimed for the purchase of an easement. Formulates proposals for improving legislation.
Key words: easements, property claims, negatory claim, the claim on the acquisition of property law, an action to establish an easement.
Согласно пунктам 1 и 3 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Споры об установлении сервитута чаще всего связаны с созданием помех в пользовании имуществом, что формирует ситуацию, в которой возможно предъявление негаторного иска. Поэтому рассмотрим вопросы установления и защиты сервитута и проследим взаимосвязь данных правовых явлений с негаторной защитой.
Негаторный иск является основным способом защиты прав собственника земельного участка от действий владельца сервитута, когда устанавливается право ограниченного пользования чужим земельным участком. Исторически данное вещно-правовое требование возникло как иск, отрицающий именно сервитут, и первоначально именовалось как actio negatoria servitutis. В римском правопорядке этот иск предъявлялся в случае, когда какое-либо лицо без наличия на то оснований приписывало себе сервитут в отношении вещи, принадлежащей собственнику. Как пишет В.М. Хвостов, "если кто-либо незаконно совершает такие действия по отношению к чужой вещи, для правомерного совершения которых должен обладать сервитутным правом на эту вещь, то собственник последней может требовать прекращения этих действий, т.е. добиваться признания свободы своей собственности от сервитутов" .
Хвостов В.М. Система римского права: Учеб. М., 1996. С. 263.
Такое значение негаторного иска не претерпело изменений и отражено в современном гражданском законодательстве. Однако в правоприменительной практике может сложиться и обратная ситуация, когда негаторный иск будет использоваться как средство установления фактического сервитута. Встречаются случаи, когда истец предъявляет негаторное требование, ставя перед собой цель получения возможности использования вещи, принадлежащей ответчику, без установления сервитута.
В арбитражной практике нет однозначного ответа на вопрос о соотношении негаторного иска и иска об установлении сервитута. Более того, в настоящее время высказаны диаметрально противоположные правовые позиции.
В рамках первого подхода арбитражные суды отказывают в удовлетворении требований в ситуациях, когда из обстоятельств дела следует, что истец заявил негаторный иск о предоставлении права пользования объектом недвижимости, но при этом не обращался к собственнику (ответчику) за установлением сервитута . Так, в ряде гражданских дел суд, отказывая в удовлетворении негаторных требований, указал, что истец фактически просит предоставить право прохода к своему объекту недвижимости через дорогу (коридор), принадлежащую третьему лицу, без согласования с собственником права ограниченного пользования .
В рамках второго подхода суды удовлетворяют негаторные требования, их суть сводится к предоставлению истцу права беспрепятственного пользования вещью ответчика, и устанавливают сервитут. Так, есть судебные дела, по которым суды удовлетворяют негаторные иски, по сути, вынося решения об установлении сервитута: определяются сроки возможного пользования чужой вещью, размер платы и т.д. .
Для того чтобы найти решение проблемы соотношения негаторного иска и требования об установлении сервитута, рассмотрим характерный пример из судебной практики, когда истцом был неправильно выбран способ защиты своего права.
Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью об устранении препятствий в пользовании имуществом путем возложения на ответчика обязанности снести забор, расположенный на границе соседних земельных участков. В обоснование своего требования истец указал: расстояния от его зданий до забора недостаточно для использования зданий по назначению, что нарушает его права как собственника зданий. Решением суда в иске было отказано на основании того, что установление ответчиком на границе участков забора в целях сохранения своего имущества и недостаточность площади земельного участка истца для использования зданий сами по себе не доказывают факт нарушения права собственности истца .
Постановление ФАС Уральского округа от 08.10.2002 N Ф09-2448/02-ГК.
В рассматриваемом случае истцом был неправильно выбран способ защиты права собственности, так как заявленные требования не соответствовали специфики ситуации. Для обеспечения своего интереса собственнику здания необходимо было обратиться к собственнику соседнего земельного участка с требованием о предоставлении сервитута.
Неверность второго подхода объясняется еще и тем, что суды, удовлетворяя негаторный иск, направленный на установление сервитута, выходят за пределы исковых требований, т.е. устанавливают в пользу истца сервитут, о приобретении которого он не просил.
Цель негаторного иска заключается в пресечении неправомерных ограничений возможности пользоваться своей вещью, в результате чего восстанавливается положение, существующее до нарушения. Негаторный иск направлен на отрицание возможности чинить собственнику препятствия к пользованию вещью и на устранение последствий, вызванных созданием таких помех. Как справедливо указывает Д.В. Мурзин, посредством негаторного иска можно устранить препятствие в пользовании своим имуществом, но не определить порядок пользования чужим имуществом .
См.: Гражданское право: В 3 т. Т. 1 / Под общ. ред. С.А. Степанова. М., 2010. С. 474.
Следует отметить, что практика арбитражных судов в последнее время все больше склоняется к позиции о невозможности использования негаторного иска для получения выгод сервитутного характера . Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 12.11.2007 N Ф09-9235/07-С6 сказано, что требование истца об обеспечении беспрепятственного проезда транспорта по территории соседнего земельного участка не удовлетворено, поскольку это требование об установлении сервитута, не подлежащее рассмотрению в рамках негаторного иска.
Следовательно, если истец предъявляет требование, хоть и названное негаторным, но направленное на предоставление ему права пользования вещью ответчика, суд должен отказывать в удовлетворении такого требования и рекомендовать обратиться к ответчику за установлением сервитута в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ.
Разрешив вопрос о соотношении рассматриваемых требований, стоит определить сущность иска об установлении сервитута. В правовой литературе высказано мнение о том, что иск об установлении сервитута целесообразно отнести к разновидности вещных исков, придав ему статус самостоятельного требования. Так, С.В. Карпинская предлагает определять иски об установлении или отмене сервитута в качестве самостоятельного вещно-правового требования . Такую позицию нельзя считать обоснованной. Отмена сервитута возможна заявлением негаторного иска в рамках ст. 276 ГК РФ. Кроме того, требование об установлении сервитута в судебном порядке не обладает свойством самостоятельности, а является разновидностью иска о приобретении вещного права.
См.: Карпинская С.В. Гражданско-правовое регулирование отношений собственности на землю в российском законодательстве: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2008. С. 28 - 29.
Правовая природа иска о приобретении вещного права определяется исходя из решения вопроса о нахождении сущности иска о признании права собственности и другого вещного права. В вопросе определения сути иска о признании вещного права можно выделить два подхода. В рамках первого подхода иск о признании права собственности и иного вещного права рассматривается как правосоздающий (устанавливающий вещное право) - субъективное право создается и закрепляется судебным решением. В рамках второго подхода этот иск рассматривается как правоконстатирующий: суд, рассматривая вопрос о признании права, ничего не создает, а только фиксирует, формализует уже имеющиеся отношения.
Для иска о признании вещного права в его устоявшемся понимании правильным является второй подход. Сущность иска о признании вещного права заключается в требовании о констатации факта наличия принадлежности вещного права за конкретным лицом, что вносит ясность и устраняет неопределенность в уже существующем правоотношении. Этот иск предъявляется, когда право лица неочевидно для иных участников гражданского оборота. Как указывает Д.И. Мейер, "для осуществления прав, большею частью, достаточно признания их со стороны тех лиц, которые прикосновенны к юридическим отношениям" .
Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 2003. С. 287.
В судебной практике не раз отмечалось: признание права как способа защиты должно применяться в ситуации, когда само право уже существует, но необходимо судебное подтверждение данного факта .
См.: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.03.2010 по делу N А11-12179/2008; ФАС Дальневосточного округа от 28.07.2009 N Ф03-3461/2009; ФАС Московского округа от 28.09.2009 N КГ-А40/9911-09; ФАС Уральского округа от 22.11.2006 N Ф09-9331/06-С6.
Обоснованность второго подхода подтверждается и тем, что констатация права и его создание обладают различными правовыми эффектами, которые не могут иметь место в рамках одного способа защиты. Следовательно, в таких случаях, как признание права собственности по давности владения (ст. 234 ГК РФ), признание права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ), признание права муниципальной собственности на бесхозную недвижимость (п. 3 ст. 225 ГК РФ), признание права собственности на переработанную вещь (п. 3 ст. 220 ГК РФ) и судебное установление сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ), судебное решение носит правоустанавливающий (правосоздающий) характер. Данные требования хоть и содержат в своем наименовании слово "признание", но не являются по своей природе исками о признании вещного права.
На основании обобщения таких требований можно сделать вывод о наличии еще одного иска, ранее не выделяемого в системе вещных исков, - иска о приобретении вещного права. Его сущность как раз и будет определяться целью установления вещного права, возникновения нового правоотношения. Стоит заметить, что в перечисленных случаях защищается не только субъективное право, но и интересы участников гражданского оборота. Относительно этих случаев можно говорить и о защите (ст. 12 ГК РФ), и об основании возникновения гражданских прав (п. 1 ст. 8 ГК РФ). Способность указанных институтов являться в том числе и способами защиты права собственности отмечал Б.Б. Черепахин, он утверждал: есть основания отнести к способам защиты права собственности такие институты, которые нередко связываются только с приобретением права собственности (находка, клад, безнадзорные животные и пр.) . Данные институты и требования могут обеспечивать сохранность имущества и возврат его собственнику, на что и направлено большинство норм о защите вещных прав.
См.: Гражданское право / Под общ. ред. С.С. Алексеева. М., 2007. С. 152.
Предложенное деление вещных исков имеет большое практическое значение, так как позволяет более точно определить сферу применения исков; способствует разграничению исков и, как следствие, предотвращает появление ошибок в определении исковых требований, а также позволяет избегать терминологической путаницы.
Таким образом, негаторный иск и требование о судебном установлении сервитута являются различными способами защиты права и законного интереса, не могут конкурировать между собой и подменять друг друга. Иск об установлении сервитута является по своей правовой природе вещно-правовым требованием и относится к группе исков о приобретении вещного права.
С вопросом об использовании негаторного иска в сервитутных отношениях тесно связан вопрос установления сервитута по давности пользования. Данная конструкция приобретения сервитута была известна как римскому частному праву, так и современному законодательству зарубежных стран. Например, Гражданский кодекс Испании 1889 года содержит норму о возникновении сервитутов по давности владения (статьи 537 - 539). Гражданский кодекс Франции 1804 года (ст. 690) устанавливает, что сервитуты непрерывные и явные приобретаются в силу сделки или в силу 30-летнего пользования. А Гражданский кодекс Республики Молдавия 2002 года в ст. 433 "Приобретение сервитута вследствие приобретательной давности" устанавливает правила такого приобретения относительно разных видов сервитутов.
Введение в российское гражданское законодательство рассматриваемого основания установления сервитута позволило бы лицу, пользующемуся чужой вещью, возражать против удовлетворения негаторного иска, предъявленного к нему собственником эксплуатируемой вещи.
Предлагаемое нововведение позволит закрепить существующий длительное время неформальный порядок открытого и непрерывного пользования чужой вещью, когда на протяжении определенного времени собственник не возражал против использования своей вещи другим лицом.
Законодательную конструкцию приобретения сервитута по давности целесообразно сформировать по аналогии с нормами о возникновении права собственности по давности владения. К условиям установления сервитута, кроме истечения соответствующего срока, есть смысл отнести, во-первых, непрерывность и правомерность пользования (отсутствие возражений собственника в течение всего срока), во-вторых, намерение осуществлять сервитут для себя и как собственное право .
См. подробнее: Подшивалов Т. Исковая давность для негаторного иска de lege ferenda // Хозяйство и право. 2012. N 3. С. 84 - 87.
Механизм осуществления данного положения мог бы реализовываться путем судебного установления. А само требование об установлении сервитута по давности пользования возможно будет заявить только в рамках спора по негаторному иску, т.е. в качестве встречного требования.
Возможность установления сервитута по давности стала бы логичным возражением против негаторного требования в тех ситуациях, когда на протяжении длительного времени собственник не возражал против такого использования своей вещи третьим лицом. В этом случае будет проявляться тесная связь между защитой вещных прав и их приобретением.
Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности. --> Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.
Сервитут — вещное право пользования чужой вещью.
Виды сервитутов:
1) предиальные (от слова preadium — имение), или земельные. Их назначение — восполнить недостающие участку блага и свойства. Устанавливаются на земельный участок. Обязательное условие — существование двух участков: господствующего и служащего. По общему правилу господствующий и служащий земельные участки должны быть соседними, но в позднейшем праве достаточно того, чтобы фактически пользование одним участком происходило в интересах другого.
Виды предиальных сервитутов:
— городские — устанавливаемые в пользу застроенных участков. Виды: положительные — право пользования служащим строением в качестве подпоры для господствующего (право опереть балку о стену соседа или вделать ее в стенку соседа, право возводить коптильню рядом с двором соседа, отвод дождевой воды на крышу или двор соседа); отрицательные — имевшие своей целью не допустить изменений в служащем участке, которые сделали бы пользование господствующим участком менее удобным или менее приятным;
— сельские — устанавливаемые в пользу полевых, незастроенных участков. Виды: дорожные (iter — право переходить и проезжать через соседний участок; via — право провозить тяжести; actus — право прогонять скот и проезжать); водные (aquae ductus — право провести воду с соседнего участка; aquae haustus — право черпать воду на соседнем участке); пастбищные сервитуты;
2) личные — принадлежащие определенным лицам персонально:
— узуфрукт — право пользования чужой вещью и получения от нее плодов с сохранением в целостности сущности вещи. Может быть пожизненным или на определенный срок. Он не передается по наследству, не отчуждается, допускается сдача внаем, но после смерти держателя сервитута право нанимателя прекращается. Узуфруктуалей обязан пользоваться вещью в соответствии с ее хозяйственным назначением, принимать меры к сохранению вещи;
— узус — право пользования вещью без права пользования ее плодами. Разрешалось использовать столько плодов, сколько необходимо пользователю для удовлетворения своих личных потребностей;
— habitatio — право пожизненного проживания в чужом доме или его части;
— право пользования рабочей силой раба или животного.
Способы установления сервитута:
— по воле собственника служащей вещи как односторонним актом воли, так и по договору;
Сервитут утрачивается:
— с гибелью вещи, которая служит ее предметом. К физической гибели приравнивается юридическая. В случае разделения земельного участка на части предиальный сервитут связывается с каждой частью, т. е. если разделен господствующий участок, то для каждого вновь образованного участка приобретается самостоятельный сервитут. Если разделен служащий участок, то сервитут обременяет каждый из образованных участков;
— со смертью субъекта (только личные сервитуты);
— если сервитут соединяется с правом собственности;
— вследствие отказа от него;
— в случае неосуществления в течение 10 и 20 лет.
Сервитутное право защищается абсолютным иском (actio confessoria), противоположным собственническому негаторному иску.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Продолжение на ЛитРес
Вопрос 87. Право общей собственности. Понятие, виды, основания возникновения и прекращения.
Вопрос 87. Право общей собственности. Понятие, виды, основания возникновения и прекращения. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ст. 244 ГК). Под субъективным правом общей собственности понимают
§ 9. Способы и методы выявления и установления случаев пиратства
§ 9. Способы и методы выявления и установления случаев пиратства Часть четвертая ГК РФ объединила в себе разрозненные нормы действующего законодательства об авторском праве и смежных правах в связи с усилением государственного контроля над так называемой пиратской
23. Право— и дееспособность юридических лиц. Их виды, способы возникновения и прекращения
23. Право— и дееспособность юридических лиц. Их виды, способы возникновения и прекращения Юридическое лицо в римском праве — объединение людей, выступающее в обороте как единое целое.Правоспособность юридических лиц — юридическое лицо признавалось способным иметь
32. Способы прекращения брака
32. Способы прекращения брака Брак, заключенный по всем требованиям права, мог быть прекращен только по правовым основаниям.Способы прекращения брака:— смерть одного из супругов;— утрата одним из супругов гражданского правового статуса в связи с утратой свободы,
51. Способы прекращения права собственности
51. Способы прекращения права собственности Как индивидуализированное право право собственности предопределялось жизненной и правовой судьбой субъекта права, предметом права (вещью). Утрата собственности могла происходить вследствие изменения фактически-физических
80. Пакты (понятие, виды, способы установления исковой защиты)
80. Пакты (понятие, виды, способы установления исковой защиты) Пакт (pactum) — неформальное соглашение, сделка, заключенная в границах права. Например, спустя некоторое время после заключения договора займа стороны могли заключить пакт об уменьшении процентов по данному
81. Квазиконтракты (понятие, виды, необходимые элементы обязательств из ведения чужих дел без поручения и неосновательного обогащения, обязанности сторон, исковая защита)
81. Квазиконтракты (понятие, виды, необходимые элементы обязательств из ведения чужих дел без поручения и неосновательного обогащения, обязанности сторон, исковая защита) Квазиконтракты — обязательства между сторонами, не состоящими друг с другом в договоре, но по
22. Способы прекращения брака
22. Способы прекращения брака Брак, заключенный на законных основаниях, мог быть расторгнут только в предусмотренных законом случаях.Способы прекращения брака в римском праве:1) смерть одного из супругов;2) утрата одним из супругов статуса свободы;3) утрата одним из
30. Способы приобретения и прекращения владения. Защита владения
30. Способы приобретения и прекращения владения. Защита владения Владение приобреталось в собственность самостоятельным лицом, желающим владеть определенной вещью. На основании этого собственность Римской империи или юридических лиц предметом владения не
32. Способы приобретения и прекращения права собственности
32. Способы приобретения и прекращения права собственности Способы приобретения права собственности — обстоятельства, при наступлении которых лицо приобретает право собственности на определенную вещь.Способы приобретения права собственности делятся на
35. Сервитуты: понятие и виды, способы установления и прекращения, защита сервитутного права
35. Сервитуты: понятие и виды, способы установления и прекращения, защита сервитутного права Сервитут — вещное право, которое выражается в праве пользования в определенных пределах чужой вещью. Сервитуты не устанавливались на собственную вещь, на собственный сервитут,
41. Способы прекращения обязательств
41. Способы прекращения обязательств Способы прекращения обязательств:1) добровольные способы:а) исполнение — прекращение обязательства путем его надлежащего исполнения, т. е. осуществления надлежащими лицами (кредитором и должником), в надлежащем месте, в
1. Понятие и виды (способы) обеспечения исполнения договорных обязательств
1. Понятие и виды (способы) обеспечения исполнения договорных обязательств Обеспечение обязательств – традиционный институт гражданского права. Такие способы обеспечения исполнения обязательств, как задаток, неустойка, поручительство и залог, были известны еще
27. Защита гражданских прав: понятие, способы
27. Защита гражданских прав: понятие, способы Право на защиту — возможность применения мер правоохранительного характера, предоставленная управомоченному лицу для восстановления его нарушенного или оспариваемого права. Предмет защиты — субъективные гражданские права
28. Право собственности: понятие, формы, виды. Содержание права собственности. Способы приобретения. Прекращение права собственности
28. Право собственности: понятие, формы, виды. Содержание права собственности. Способы приобретения. Прекращение права собственности В объективном смысле право собственности — система норм права, закрепляющих и охраняющих отношения в обществе по присвоению продуктов
Сервитут – это получение возможности на ограниченное пользование недвижимостью, вещью или землей, которые находятся в чужой собственности.
Сервитут используется в земельных, вещных и иных отношениях. В рамках правоприменительной практики под сервитутом понимаются обстоятельства, согласно которым одна из сторон в рамках допустимой по закону договоренности, получает от другой стороны разрешение и допуск на использование своих объектов или территорий, находящихся в собственности.
Отметим, что большая часть прочих обстоятельств, связанных с сервитутом, относится к категории земельного права, когда речь идет о различных аспектах применения права ограниченно употреблять себе на пользу территорию чужого земельного владения.
Виды сервитута
Земельный кодекс различает два варианта сервитута: частный и публичный.
Разница здесь заключается в том, кто становится обладателем ограниченного права пользования.
Первая ситуация относится к частным лицам и организациям, которые урегулируют свои правоотношения в процессе эксплуатации соседних участков. Публичный сервитут устанавливается в случаях, когда речь идет об интересах государства в целом, отдельных его органов или местного населения.
Частный сервитут
Согласно Статьям 274-277 ГК РФ:
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).
Частный сервитут может устанавливаться для:
обеспечения водоснабжения и мелиорации;
прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Основанием установления частного сервитута выступает соглашение между лицом, которое требует установить сервитут, и собственником соседнего участка.
В случае не достижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спор разрешается судом по иску лица, которое требует установить частный сервитут.
Публичный сервитут
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения. Публичный сервитут может устанавливаться для достижения следующих целей:
проведения дренажных работ на земельном участке;
использования земельного участка;
прохода или проезда через земельный участок;
выпаса сельскохозяйственных животных;
прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
свободного доступа к прибрежной полосе;
использования земельного участка в целях охоты и рыболовства.
Классификация сервитута
По своим особенностям сервитуты могут быть классифицированы следующим образом:
платные – с установлением компенсационных отчислений в пользу лица, обременяющего свое имущество сервитутом;
бесплатные – по закону или на основе взаимной договоренности предоставляемыми безвозмездно;
срочные – с установлением фиксированного, продляемого или всегда четко завершаемого срока действия;
бессрочные – не имеющие определенного срока существования.
Процедура оформления сервитута
При этом обеспечение процедуры происходит по следующим правилам
1.Стороны (собственники) приходят к выводу о необходимости применения сервитута;
2.Участники соглашения заключают договор, в котором отмечают:
сферу, на которую распространяется действие сервитута;
платную или бесплатную форму взаимодействия в рамках сервитута;
другие необходимые условия.
3.Если стороны приходят к соглашению, они переходят к процедуре государственной регистрации сервитута в Росреестре;
4. После рассмотрения и подтверждения сделки будет выдана соответствующая выписка из ЕГРП, в которой будут отмечены обременения, наложенные на соответствующую территорию. После регистрации сервитут будет считаться имеющим законную силу.
Сервитут является обременением и вещным правом, поэтому он подлежит государственной регистрации.
Случаи кода сервитут не подлежит регистрации
Регистрационные действия необходимо осуществлять во всех случаях кроме двух исключений:
территория с обременением отходит в собственность наследника. В этой ситуации и ограниченное право пользования передается по наследству вместе с землей. Обременение здесь неотделимо от земли, поэтому оно никак не меняется при смене собственников;
условия введения исчезли до того, как соседи пришли к подписанию договора.
Стадии регистрации сервитутного права
Сам процесс регистрации состоит из четырех этапов.
Подача необходимых документов. Здесь проверяется правильность составления бумаг, после чего ответственный работник принимает их с выдачей подтверждения о получении документации и ее перечне.
Юридическая проверка представленных документов. Переданные заявителем бумаги направляются на юридическую экспертизу, в ходе которой документы проверяются на следующие моменты: соответствие действующему законодательству; подлинность и действительность; полное соответствие той задаче, которая планируется быть разрешенной.
Внесение необходимой информации в Единый государственный реестр.
Выдача заявителю документа, который подтверждает регистрацию. В этой бумаге отражается факт установления данного сервитутного права и указывается продолжительность действия сервитута.
Документы для регистрации сервитутного права
Для оформления необходимо подавать следующие документы:
соглашение между сторонами вопроса или нормативный акт, по которому должно быть установлено сервитутное право;
заявление на выполнение регистрации;
паспорт лица, подающего данное заявление;
кадастровые документы на землю, которая будет подвергнута обременению;
бумага с подтверждением уплаты госпошлины на проводимую процедуру;
если заявителем выступает организация – ее устав и выписка из ЕГРЮЛ;
при представлении интересов заявителя сторонним лицом – доверенность на выполнение им необходимых действий, полученная в нотариальной конторе.
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.
. пользования чужими земельными участками (сервитутами)*) Получение в безвозмездное пользование . ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться по соглашению между . могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут подлежит регистрации в порядке, . на недвижимое имущество. Стоимость сервитута определяется установленной соглашением между сторонами . или судом платы за пользование сервитутом, но в пределах кадастровой . этом плата за пользование сервитутом относится на текущие затраты учреждения .
. участком по соглашениям об установлении сервитута указанной статьей 155 НК РФ . ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) облагается налогом на добавленную стоимость . ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) указанной статьей 155 НК РФ . ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) указанной статьей 155 НК РФ .
. ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута, публичного сервитута) относится к видам имущественных .
. предоставления земельных участков и установления сервитутов [1] , использование земель и земельных . участков без предоставления и установления сервитута может осуществляться с целью размещения .
. ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) указанной статьей 155 НК РФ . ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) государственному казенному учреждению НДС стоит .
. ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута, публичного сервитута) указанной статьей 155 НК .
. при оказании услуг по предоставлению сервитута доходы от реализации данной услуги . права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) физическому или юридическому лицу право .
. организациями по соглашениям об установлении сервитута, в статье 251 НК РФ . предприятиями по соглашениям об установлении сервитута на земельный участок, находящийся в .
. участком по соглашениям об установлении сервитута указанной статьей 155 НК РФ . организациями по соглашениям об установлении сервитута, в статье 251 НК РФ .
. ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута), согласно которому НДС исчисляет и .
Собственник недвижимого имущества не всегда владеет им безраздельно. Это происходит, когда земельный участок, здание, жилые или нежилые помещения в нем находятся под обременением. Ограничивать права владельца может ипотека или рента с пожизненным содержанием. Но один из самых жестких и серьезных вариантов обременения имущества — сервитут. Это документ, дающий человеку или организации законное право частично распоряжаться имуществом другого человека или организации. Как так и на каких основаниях? — Давайте разберемся.
Рассмотрим типы сервитутов, предпосылки для их получения, законодательную базу, на которую опираться при решении вопроса. Мы расскажем о том, где и как оформлять документ, что обязательно нужно прописывать в нем, какие выгоды и опасности он может представлять для каждой из сторон. Также вы узнаете, какие пути урегулирования вопросов с таким обременением объектов недвижимости существуют.
Установление сервитута: наглядные примеры и ситуации
Сервитутами в основном обременяются земельные участки и недвижимость, которая на них находится. В чем соль: если лицо или организация не могут воспользоваться своим имуществом без вторжения на вашу территорию, они получат право сделать это.
Пример 1: если сосед может подъехать или пройти к своему участку только через ваш и других альтернатив нет.
Пример 2: если чтобы проложить дорогу или провести электричество, госструктурам нужно вторгнуться в ваши владения.
Также существуют сервитуты на помещения, например, если без использования частей жилого или нежилого здания, находящихся в чужом владении, человек или организация не могут эксплуатировать свои территории по назначению.
Объектами сервитута могут быть земли, сооружения и их части, в том числе квартиры. Это вынужденная мера, связанная с объективной необходимостью. Пример: двухкомнатной квартирой владеют два независимых друг от друга содольщика. Одно из жилых помещений проходное. Человек, живущий в дальней комнате, не может пользоваться своим имуществом, минуя территорию соседа. Если договориться не получится, такое право ему предоставит суд с помощью сервитута на недвижимое имущество. Это касается не только жилых помещений: если единственный способ подвести воду или канализационные коммуникации — попасть в санузел соседа, а он не желает такую возможность предоставить, вам поможет этот же вид обременения.
Типы сервитутов
Для удобства предлагаем классификацию из 4 категорий:
по типу сторон (личный, предиальный и публичный);
по сроку действия (с ограниченным сроком и бессрочный);
по типу имущества, на которое накладывается обременение (земельные территории, ресурсы, жилые и нежилые здания или сооружения и их части);
с оплатой/без оплаты со стороны сервитуария (человека, которому нужно пользоваться чужим имуществом единожды или на регулярной основе).
Вкратце рассмотрим каждый из типов.
Личные, предиальные и публичные
Названия документов говорящие: личный или частный сервитут — это соглашение на пользование недвижимостью между двумя (иногда больше) людьми. Отличие этой разновидности в том, что круг лиц, имеющих право эксплуатировать территорию владельца объекта, ограниченный и поименный. Обратный смысл имеет предиальный сервитут — право пользоваться чужим недвижимым имуществом он дает не кому-то конкретному, а владельцу господствующего участка/территории. Например, если такое обременение стоит на вашем земельном наделе в отношении собственника соседней дачи, то сколько бы раз она не продавалась и не переходила по наследству, все новые хозяева будут иметь право пользоваться привилегиями, прописанными в документе.
Публичные сервитуты заключаются между собственником недвижимости и государством или его представителями (органами самоуправления или местными жителями). То есть имуществом владельца вне зависимости от его согласия в заданных рамках может пользоваться неограниченное количество людей. Это императивное обременение, снять или оспорить его практически невозможно.
Пример: если через территорию, находящуюся в ваших частных владениях, нужно проложить тротуар и законных альтернатив избежать этого нет, воспрепятствовать передвижению людей по нему вы не сможете. Распространяются публичные ограничения только на земельные участки, связаны они обычно с ремонтными работами, прокладкой коммуникаций или обустройством населенных пунктов.
Интересное: узус, узуфрукт и прочая абракадабра
В европейских странах популярны две разновидности личных сервитутов:
узус (право использовать чужое имущество в личных целях, не получая от него прибыли);
узуфрукт (право эксплуатировать чужое имущество с получением дохода).
Срочные и бессрочные
Постоянный (бессрочный) сервитут оформляется на неопределенный промежуток времени или навсегда. Яркий пример — обременения о пожизненном проживании в квартире пожилого родственника. Срочные сервитутные ограничения накладываются на имущество на время, в течение которого в них нуждается сторона, в чью пользу они установлены. Например, на время ремонтных работ, строительства отдельного входа или подготовки альтернативных решений.
В каких случаях возможно прекращение действия сервитута:
Стороны достигли компромисса.
Решение суда (если владелец обремененного имущества докажет, что ограничения не дают ему пользоваться квартирой/участком/нежилым помещением в полной мере).
Также сервитут прекращается в случае смерти человека, в чью пользу он был установлен, и если право и обязанность совпадают в одном лице (например, если сервитуарий выкупает обремененную территорию) и на общих основаниях, предусмотренных законом. Важно: потребовать прекращения сервитута может только собственник обремененной недвижимости.
Сервитуты по типам имущества
Существуют земельные, водные, лесные разновидности. В них возникает необходимость, когда человек или структура не могут воспользоваться ресурсами, минуя частные владения.
Например, ваш сосед не имеет права:
- не пускать ваш скот на водопой;
- запрещать вам передвигаться по его участку для забора воды из реки или озера;
- препятствовать прокладке водопровода к вашему наделу через свою территорию.
Некоторые специалисты выделяют и дорожный подтип — на прокладку трасс, скотопрогонов и тротуаров.
Особняком стоят соглашения о сервитутах зданий. С таким обременением человек может опирать свое сооружение на соседскую стену или свод, укреплять их, если в этом есть объективная необходимость и такие действия не нарушают строительных норм. Также эти документы могут дать право сделать пристройку или надстройку, которая будет частично заходить на прилегающие чужие территории, отводить на соседскую землю сточные воды со своей крыши. Основаниями возникновения сервитута зданий может быть право на свет и вид. Например, с помощью такого документа вы можете запретить соседу строить слишком высокое сооружение, которое перекроет доступ солнечных лучей в ваши окна или загородит вам панораму. Это возможно, даже если планируемая высота соседского здания соответствует нормативам.
С оплатой/без оплаты
В плату за сервитут целесообразно закладывать затраты на обслуживание обремененного имущества.
Законодательная база
Сложность в том, что ГК трактует сервитуты как разновидность вещного права, а ЗК — в качестве обременения прав собственности. Отсюда разночтения, неоднозначность решений судов и вариативность правоприменения. Власть имущие планируют ввести в ГК отдельную главу, посвященную сервитутам, в которой будут отражены все виды недвижимости.
Важные нюансы
Справедливость превыше всего. Вместе с требованием установить сервитут на чужой объект недвижимости заинтересованное в нем лицо должно представить доказательства, что своим имуществом по-другому оно воспользоваться не может (ст. 277 ГК РФ). При решении подобных вопросов служители Фемиды выбирают наименее обременительное для дома, помещения, земли и их владельца решение, причем только при условии, что иных путей разрешения конфликта нет.
Интересно: чаще всего в судебной практике встречаются иски об установлении/прекращении частных сервитутов и о взимании платы за ограниченное пользование землей.
Особенности сервитутов
Сроки важны. Сервитутное обременение накладывается надолго или навсегда. Краткосрочное или разовое частичное пользование чужим имуществом оно не регулирует.
Частично — ключевое слово. Сервитут дает возможность пользоваться недвижимостью другого человека или организации в строго обозначенных рамках. Не как и когда захочется, это важно понимать.
Например, рабочим могут разрешить заходить на ваш участок для прокладки прилегающей дороги. Но это не дает им права отдыхать там с шезлонгами или купаться на перекурах в вашем бассейне.
Сервитутные обременения на имущество никаким образом не влияют на право собственника распоряжаться им. Он может продавать, дарить, сдавать эту недвижимость.
Сервитут неотчуждаем. Если, например, участок, обремененный обязанностью пропускать коров соседа к водопою, продан — новый владелец также будет вынужден это делать.
Убытки, понесенные владельцем обремененного имущества по вине сервитуария, последний возмещает на общих основаниях.
Если имущество находится под залогом банка или другой компании, перед тем как получить сервитут на него, нужно добиться разрешения от кредиторов.
Человек, использующий чужое имущество, должен поддерживать его в порядке — чинить, обслуживать, применять по назначению.
Важно: перед обращением в суд потенциальный сервитуарий должен приложить все усилия для достижения компромисса с владельцем имущества, пользоваться которым он намерен. Если попыток не было или их нельзя доказать, суд может отказать в рассмотрении иска, ведь досудебный порядок решения спора не соблюден.
Все об оформлении сервитута: регистрация, договор, содержание
Государственная регистрация
Чтоб зарегистрировать сервитут, нужно подать документы:
документ, подтверждающий оплату госпошлины;
паспортные/учредительные данные сторон;
договор-соглашение между сторонами о сервитуте, подписанный каждым из участников;
Важно: договор о сервитуте возможен только если сервитуарием выступает частное лицо, если заинтересованная сторона — государство, обременение фиксируется административным актом в администрации муниципалитета.
Что прописывать в договоре о сервитуте
Что должен содержать договор сервитута:
данные об обеих сторонах, их права и обязанности;
предмет соглашения с планом участка/дома/помещения и кадастровыми данными;
границы и цели сервитута;
размер платы собственнику, если она предполагается;
сроки действия сервитута;
Важно: передавать привилегии, полученные по условиям сервитута, третьим лицам противозаконно; продажа сервитута невозможна.
Юристы рекомендуют заранее оговаривать в документе порядок решения спорных ситуаций. Также можно прописать дополнительные условия на усмотрение сторон. Документ составляется в 3 экземплярах — по одному для каждого участника и для регистрирующей его инстанции. Расходы на регистрацию договора обычно покрывает сервитуарий.
Если договориться об условиях не получится, нужно обращаться в суд — содержание сервитута после рассмотрения дела будет составлено на основании решения служителей Фемиды.
Сервитут и операции с жильем
Сервитуты на здания, сооружения и их части можно получить, только если ограниченное право пользования чужой территорией необходимо без привязки к земельному участку, на котором постройка находится. Обычно такие обременения связаны с необходимостью пройти на нужный этаж или в помещение. Важное условие: здание или его часть должны при этом принадлежать заинтересованной стороне.
Важно помнить: сервитут на квартиру или ее часть никак не помешает ее владельцу продать ее, сдать в аренду, обменять, подарить или передать по наследству. Но распоряжаясь жильем любым из этих способов (кроме передачи по наследству), он обязан сообщить о факте обременения недвижимости. Если его сокрыть, сделку с большой вероятностью аннулируют, что приведет к убыткам, требованиям возмещения материального и морального вреда и, вероятно, судебным разбирательствам. А выяснится наличие сервитута на квартиру или комнату сразу же — ведь для сделки у вас попросят выписку из ЕГРП, а в ней факт обременения зафиксирован. Можно попробовать снять ограничения для нового собственника или изменить условия изначального договора с сервитуарием.
Стоит ли покупать недвижимость с сервитутом: обременение не влияет на качества объекта недвижимости и его цену, но в разы снижает его ликвидность и спрос у покупателей.
Право жительства в квартире или доме
Сервитут и нежилые помещения
Особенность оформления сервитутных ограничений на нежилые помещения осложняется тем, что такие объекты не имеют четкой привязки к земельному участку и правам на него. В отличие от квартир и их частей, которые должны отвечать таким параметрам как изолированность и наличие условий для использования их по назначению, для нежилых помещений четких критериев нет. Именно поэтому часты случаи, когда покупаются и арендуются части зданий, которые невозможно эксплуатировать, не вторгаясь на чужую территорию.
Пример: здание принадлежит фирме, на его крыше открывается кафе. Владельцы организаций не имеют юридической связи между собой — управлять постройкой сообща они не могут. Урегулировать отношения в такой ситуации можно только с помощью сервитута или негаторного иска (обратный инструмент, когда владелец имущества требует от третьего лица, вторгающегося в его владения, прекратить это делать или свести связанные с этим неудобства к минимуму). То есть или владелец кафе потребует разрешения добираться к себе, или начальство фирмы заставит его пристроить лестницу с улицы. Регулируются такие отношения п. 1 ст. 6 ГК РФ, а также ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
Интересно: в судебной практике существуют случаи установления сервитутов на лифты, вентиляционные коммуникации, лестничные пролеты, холлы и другие общедоступные зоны.
Важно: есть случаи, когда в исках, касающихся установления сервитутов, отказывали, несмотря на то, что других способов воспользоваться своим имуществом, кроме как вторгнуться на территорию ответчика, у истца не было. Человек может уйти из суда ни с чем, если он сознательно приобрел объект, пользоваться которыми можно только вторгаясь в право владения других лиц и организаций.
Яркий пример: человек приобрел машино-место и через суд требует установить частный сервитут в отношении владельца соседней зоны на парковке. Причина — если автомобиль ответчика находится на стоянке, выехать или въехать истец не может. Экспертиза выяснила, что при покупке машино-места пострадавшая сторона понимала особенности его расположения и связанные с этим логичные сложности. В итоге в иске отказано, человек продал свою территорию на парковке очередному, по-видимому, претенденту на такие же разбирательства.
Помните, перед тем как оформить сервитут через суд, нужно основательно подготовиться:
правильно определить ответчика;
собрать доказательную базу;
четко сформулировать требования.
О стоимости сервитута
Сервитуты на квартиру и другую недвижимость могут предполагать вознаграждение, но это зависит от договоренности сторон и сути спора (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Окончательная сумма формируется или условиями договора, или судьей, если дело дойдет до разбирательств.
Что включать в цену за пользование имуществом:
Потерю выгоды, связанную с вмешательством в пользование имущества сервитуарием.
Расходы обремененной стороны на создание условий реализации ограниченных прав пользования.
Суть и интенсивность эксплуатации имущества сервитуарием.
Цена сервитута на помещения может рассчитываться, исходя из их общей площади и используемой заинтересованной стороной территории. Грубо говоря, речь идет об аренде. Некоторые эксперты предлагают формулу:
Цена сервитута = стоимость аренды/ количество участников.
Пример: если в бизнес-центре один из офисов проходной, его владелец может назначить пеню для тех, кто вынужден проходить через его помещение. Расчет оплаты: аренду обременяемой территории прохода поделить на количество тех, кто им пользуется, так как собственник теряет выгоду от гипотетической возможности сдавать эту площадь внаем. Если владелец объекта также пользуется проходом, обременяемым сервитутом, из конечной суммы нужно вычесть его долю — арендаторы в этом случае будут платить меньше.
Сервитуты в отношении зданий встречаются намного реже аналогичных соглашений, касающихся земли.
Вывод
Сервитуты всех мастей и видов — полезный юридический инструмент, позволяющий регулировать отношения между собственниками, соблюдая права каждого из них. Пригождается он в самых разнообразных ситуациях, но только в случаях, когда основные потребности одного владельца недвижимости невозможно удовлетворить, не вторгаясь частично во владения другого. Главное — не заниматься самоуправством и сразу обращаться к адвокатам для разработки выигрышной стратегии, в качестве какой бы из сторон вы ни выступали в споре.
Читайте также: