Является ли придомовая территория собственностью жильцов многоквартирного дома

Обновлено: 28.04.2024

При покупке квартиры её собственник уверен, что все права на приобретенные метры принадлежат исключительно ему. Но мало кто задумывается о том, как обстоит дело с той землей и расположенными на ней объектами недвижимости, которая находится рядом с многоквартирным домом.

Кому принадлежит?
Благоустройство дома придомовой территории
Расчет придомовой территории
Зачем нужна приватизация придомовой территории?
Оформление собственности
Видео: Границы придомовой территории

Придомовая территория — это территория прилегающая к жилому дому, определенная землеустроительной и градостроительной документацией в пределах участка земли определенной площади.

На ней могут располагаться различные сооружения, нежилые помещения, необходимые для удовлетворения бытовых потребностей жильцов данного дома. Многих интересует вопрос сколько метров придомовая территория многоквартирного дома в 2021 году? Подробнее об этом читайте ниже.

Кому принадлежит?

Собственники квартир не имеют никаких прав на территорию вокруг многоэтажного дома до тех пор, пока она не будет приватизирована, соответственно, не могут распоряжаться ею по собственному усмотрению (ст. 16 ФЗ по Жилищному кодексу №-189).

Благоустройство дома придомовой территории

Конкретных норм, регламентирующие точный размер придомовой территории, отсутствует. В среднем для многоквартирного дома приравнивается 3-6 метров (может быть и больше).

Согласно ст. 36 ЖК РФ, в состав придомовой территории входят:

отмостки (водонепроницаемые покрытия, расположенные вокруг здания);
проезд, тротуар, полоса озеленения вдоль дома, а также та, которая расположена возле фасада без входов (ее предназначение – обеспечение проезда пожарных машин);
детские игровые, спортивные площадки, а также те пешеходные дорожки (тропинки), которые соединяют данные объекты друг с другом;
площадки, на которых расположены мусоросборники;
участки земли под нежилыми хозяйственными зданиями и сооружениями;
парковки, на которых стоят машины жильцов многоквартирного дома;
выезды, въезды подземных гаражей и автомобильных стоянок.

Расчет придомовой территории

Из методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков СП 30-101-98 на сегодняшний день существует формула, которая помогает вычислить площадь придомовой территории:

S_нор=У × Sk, где

S_нор — придомовая площадь;
У — удельная единица доли земли на кв. метр жилья (формируется в зависимости от строительных норм и СНиП);
Sk — жилая площадь дома.

Зачем нужна приватизация придомовой территории?

Акт приватизации четко регламентирует размер придомового участка, это позволит скорректировать сумму оплаты уборки соответствующей территории.

Оформление собственности

Единственный юридически доступный и легальный вариант приватизации придомовой территории на сегодняшний день – организация ОСМД (объединения совладельцев многоквартирного дома). Важно понимать, что после составления договора она становится собственностью не ОСМД, а принадлежит всем совладельцам многоквартирного дома в равных долях.

ОСМД является юридическим лицом, неприбыльной организацией, основными задачами которой является улучшение качества предоставляемых коммунальных услуг, управление многоквартирного дома, рациональная эксплуатация объектов совместного пользования жильцов.

Последовательность перевода земли в собственность ОСМД:

Какие документы потребуются:

свидетельство о государственной регистрации ОСМД;
устав данной организации;
справка о включении в Общероссийский классификатор предприятий и организаций (ОКПО);
технический паспорт на многоквартирный дом;
выписка из государственного реестра о праве собственности;
решение членов ОСМД о переходе придомовой территории в приватное пользование;
план границ земельного участка.

В свою очередь, землеустроительная организация на основании проекта раздела земли и предоставленных ОСМД документов готовит проект отвода участка. Далее городской совет должен принять решение о переходе территории у дома в собственность жильцов многоквартирного дома и утвердить соответствующий проект.

По результатам всех принятый решений границы участка выносятся на местность, после чего оформляется государственный акт о праве собственности жильцов на землю прилегающую к дому и вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Оформление ОСМД и подбор соответствующей документации – энерго-и финансовозатратные мероприятия. Тем не менее, эта процедура имеет ряд преимуществ:

Жильцы могут самостоятельно распоряжаться соответствующим участком земли, отслеживать (корректировать) сумму оплаты уборки придомовой территории.
Приватизация позволяет избежать нежелательных построек в соответствующей зоне и использовать территорию для нужд жильцов многоквартирного дома.

Видео: Границы придомовой территории

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

В Жилищном Кодексе РФ (ЖК РФ) существует понятие – общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, которое принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности.

Как следует из статьи 36 ЖК РФ к объектам общего имущества относятся: помещения в доме, не являющиеся частями квартир, а именно межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры и т.д.; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование в доме; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Вообще, говоря об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме следует отметить, что общая собственность принадлежит всем собственникам помещений. Это означает, что, имея право на использование и распоряжение имуществом, человек (собственник) не может ничего сделать в одиночку. Все решения относительно общего имущества, в том числе и придомовой территории, принимаются только большинством голосов на общем собрании. Согласно уже вышеназванной статьи ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законодательством РФ пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, еще принято называть придомовой территорией. Считается, что статус придомовой территории определён в статье 36 ЖК РФ, хотя там нет такого словосочетания. Придомовая территория – понятие не умозрительное, а вполне конкретное и юридически значимое.

Собственно, в этой статье и пойдет речь о том, как я столкнулся с отстаиванием и защитой прав, как собственник общего имущества многоквартирного дома, при неправомерном распоряжении частью земельного участка, принадлежащего дому.

Многоквартирный дом, в котором у нас с супругой квартира, довольно обычный для типичного российского города: девять этажей, шесть подъездов, двор, вблизи оживленная улица, несколько магазинов и других общественных мест. Купили эту квартиру (трешку) относительно недавно – в декабре 2017 года, не без помощи ипотеки, а переехали – весной 2018, когда завершили ремонт. Причина переезда достаточно обыденна, подрастающий ребенок, который на тот момент готовился идти в первый класс, и расширение жилплощади.

Также стоит отметить, что дом находится под управлением управляющей компании, выбраны совет дома и председатель совета дома.

Но ближе к сути.

Ненастным ноябрьским днём минувшего 2019 года, возвращаясь домой был удивлён установленным у дома торговым киоском. Киоск расположился на земельном участке, в непосредственной близости к дому. По оформлению киоска, я понял, что вскоре здесь будет вестись продажа мороженого. Киоски с похожим оформлением уже замечал по нашему городу, т.к. они в короткие сроки как грибы после дождя, заполонили пустующие островки местности, иногда также близ домов, и наша придомовая территория не стала исключением. Хорошо…, подумал я, хорошо, что не киоск по продаже спиртосодержащей продукцией, хотя интересно понять, что послужило основанием его размещения на нашей придомовой территории.

Участвуя и посещая все собрания собственников с того момента как мы переехали я точно помнил, что вопрос о передаче части земельного участка дома на повестке собраний не проходил. Поэтому первым моим шагом для установления основания передачи земельного участка дома в пользование и его законности было обращение в администрацию нашего города. Возможно, некоторые без раздумий задали вопрос председателю совета дома, но я пошёл другим путём. В администрации отреагировали быстро и пояснили, что торговый объект размещён, согласно заключённому договору аренды между нашей управляющей компанией и неким индивидуальным предпринимателем, с согласования председателя совета дома, и порекомендовали обратиться в управляющую компанию для получения подробной информации. Собственно, что я и сделал далее, поскольку надо было установить, что послужило основанием для заключения договора аренды.

Через несколько дней после подачи в управляющую компанию заявления о предоставлении для ознакомления копии договора аренды земельного участка и копии протокола общего собрания собственников помещений дома о принятии решения о передаче в аренду земельного участка нашего дома мне позвонили с управляющей компании и предложили прийти в офис для ознакомления с документами. На что я любезно согласился, т.к. меня терзал повышенный интерес к содержанию этих документов.

В офисе управляющей компании дали почитать договор аренды, откуда я узнал о размерах предоставленной в аренду площади земельного участка, сроках аренды, сумма оплаты и прочее. И самое интересное, был и протокол общего собрания собственников помещений дома, датированному маем-месяцем 2017 года (кстати, поэтому мне и не было ничего известно о таких решениях), согласно которому большинством голосов собственников было принято решение, внимание!

То есть вопрос повестки касается не конкретно земельного участка, отданного в аренду, а любого общего имущества собственников помещений дома. Выходит, что при таком решении Совету дома позволено передать в распоряжение третьим лицам любое общее имущество, не спросив при этом самих собственников.

На эти возмущения сотрудник управляющей компании ответил, что управляющая компания лишь исполняет решения собственников и не обязана давать юридическую оценку действиям органам управления дома. Ну и на более я, конечно, не рассчитывал. Решил искать правду в другом месте.

Благо для этого сейчас есть множество инструментов и интернет-ресурсов государственных органов.

И уже в феврале текущего года следующим моим шагом было обращение в Главное управление по государственному надзору, уполномоченному на осуществление государственного жилищного надзора (так называемая Жилищная инспекция). В обращении я указал основания, по которым счёл незаконным установку торгового киоска и просил принять меры.

На время я отложил этот вопрос, т.к. особой цели во что бы то не стало добиться справедливости я перед собой не ставил, а лишь желал разобраться в ситуации с передачей общего имущества в аренду.

Время шло, наступило лето, киоск по-прежнему стоял на том же самом месте (собственно, куда ему деться) и набирал обороты по продаже мороженого. Признаюсь, я тоже несколько раз приобретал там мороженое, привлёк ассортимент и доступность, поскольку невозможно в знойный день пройти с ребёнком мимо завлекающего меню мороженого.

В результате рассмотрения адресованного обращения Управление ЖКХ не нашли нарушения в части использования общего имущества собственников помещений МКД, что прямо противоположно моему мнению. Предложили воспользоваться правом обращения в суд, дабы обжаловать решение собственников, принятому в 2017 году.

Никакую выездной проверки Управление ЖКХ соответственно не проводили, да и не должны были, не в их обязанности и компетенции. Думаю, что при рассмотрении Управление ЖКХ руководствовалось только теми документами, которые предоставлял им я. Обязанность прокуратуры проводить проверки, но там, вероятно, посчитали, что в этом может разобраться Администрация.

И чтобы подытожить скажу, что на мой взгляд, данная ситуация не из разряда сложных, и истина лежит на поверхности. Здесь не надо быть юристом, не следует что-либо выискивать, чтобы понять очевидное, что по чьей-то необдуманной (а может и наоборот) ошибке, произошло и происходит нарушение прав собственников общего имущества. Территория, обслуживающая дом, принадлежит всем и никому в отдельности. Общее имущество не может отчуждаться в натуре по желанию одного из владельцев. Оно также не должно эксплуатироваться в интересах каждого, поскольку предназначено для всех.

Ну а если Вы дочитали до конца, скорее всего у Вас сформировалось свое мнение или видение сложившейся ситуации и какой может быть выход, поделитесь в комментариях. Были ли в Вашей практике похожие случаи?

Если было интересно – ставьте палец вверх!

В следующей части расскажу, как мне пришлось судиться с красным банком и что из этого вышло.

27 и 28 сентября Елена Шерешовец и Борис Валит провели онлайн-семинар, посвящённый вопросам содержания и использования земельного участка под многоквартирным домом. Узнайте, когда УО отвечает за эту территорию, в том числе за содержание размещённых на нём дорог и проездов.

Елена Шерешовец рассказала о формировании и содержании земельного участка МКД

формирование участка под МКД;
защита прав владельцев помещений при его оформлении;
переход прав собственности на участок.

Среди этих вопросов мы обсудили тему ответственности за содержание земельного участка.

Собственники платят за содержание земельного участка, входящего в состав общего имущества дома

Земельный участок бесплатно переходит в собственность с момента его формирования. До этого времени он является собственностью публично-правового образования (п. 67 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Елена Шерешовец отметила, что если границы земельного участка, прилегающего к МКД, не установлены, сам участок не конкретизирован, нет его план-схемы, УО не обязана содержать такую территорию. Граждане и юрлица отвечают только за состояние участков, которые находятся в их собственности или владении.

При этом органы власти или суд могут обязать собственников содержать территорию, прилегающую к их земельным участкам – на основании федерального закона или договора. Такой вывод сделал ВС РФ в п. 7 Обзора судебной практики № 4 (2018). Узнайте больше из материалов онлайн-семинара под статьёй.

УО отвечает за состояние придомовой территории, включённой в состав общего имущества МКД

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общедомового имущества (ч. ч. 1, 3 ст. 39 ЖК РФ). При этом управляющая организация обеспечивает его надлежащее содержание (ст. 161 ЖК РФ).

Участок является общим имуществом собственников помещений в МКД.
Услуга по обслуживанию территории включена в договор управления.

Посмотрите полную видеозапись первого дня онлайн-семинара, чтобы узнать, что делать, если местные НПА и суды выступают за то, чтобы УО содержала несформированный участок дома.

В НПА нет критериев для оценки санитарного состояния придомовой территории дома

Кратко об этих темах вы можете узнать из деморолика:

Один из вопросов, которые рассмотрел Борис Валит, – есть ли какие-то критерии оценки загрязнения придомового участка. Законодательно они не установлены. В НПА прописаны только требования к составу, периодичности и порядку выполнения работ для надлежащего содержания придомовых территорий.

Эксперт привёл в пример региональную практику – решение Тверской городской думы от 16.10.2014 № 368. В п. п. 6.140–6.145 этого документа зафиксировано, как часто должна проводиться уборка двора и её последовательность.

Сперва чистят тротуары, затем пешеходные дорожки и дворовые территории. Уборка, кроме снегоочистки, которая производится во время снегопадов, проводится до 13.00. Снег при ручной уборке тротуаров и внутриквартальных проездов должен убираться полностью, под скребок. При отсутствии усовершенствованных покрытий снег убирают под движок, оставляют слой для последующего его уплотнения.

Исходя из этого можно сделать вывод, что если территория убирается не по установленным в этом документе нормативам, то её можно считать загрязнённой. Чтобы этого избежать, УО и ТСЖ необходимо выполнять все предписанные законодательством работы в полном объёме, в указанные сроки или с установленной периодичностью. Иные критерии оценки качества выполненных работ отсутствуют.

Другие вопросы содержания участка под МКД – в материалах онлайн-семинара

что такое сервитут;
что делать, если во дворе дома начались раскопки;
как установить дорожные знаки на придомовой территории;
как привлечь дополнительные деньги на благоустройство участка.

Больше информации вы узнаете из видеозаписей: они прикреплены сразу под статьёй. Вас ждут обзоры судебной практики, алгоритмы и советы, ответы на вопросы участников.

Оформляя куплю-продажу квартиры в многоквартирном доме, новый собственник жилого помещения наделяется правом собственности не только на квартиру, но и на долю в общедомовом имуществе. Как владелец, он должен вносить платежи за ее содержание (свет, вода), а также может ей распоряжаться. К перечню общедомового имущества относится и придомовая территория. Кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома и как ее может использовать владелец квартиры, рассмотрим подробнее.

Границы и нормы придомового участка

Что такое придомовая территория многоквартирного дома? Это участок земли, расположенный вокруг многоквартирного дома, на котором размещается сам дом и общее имущество собственников квартир. Величина участка напрямую зависит от общей площади жилого помещения каждого владельца. При приобретении квартиры, каждый собственник безвозмездно получает долю в придомовой территории.

Правила владения, пользования придомовым участком, ее нормативы и границы регулируются законодательство РФ. Данная информация содержится в следующих нормативных актах:

Жилищный кодекс РФ;
градостроительные документы региона;
кадастровая документация;
проектные документы;
правила использования и содержания общедомового имущества.

Границы придомового участка определяется на этапе застройки. Они отражаются в проектной и кадастровой документации строительной компании. Застройщик определяет территорию под строительство. Земельный участок должен включать место под застройку, под парковки, газоны, детскую площадку и инженерные системы (трансформаторные будки).

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Таким образом, нормы устанавливаются в индивидуальном порядке. Поэтому вывести общую формулу в целом по стране невозможно.

Общедомовая территория включает следующие объекты:

земельный участок, на котором расположен дом;
участок, расположенный рядом с домом;
общедомовая территория, расположенная в многоквартирном доме (подвал, чердак, подъезд).

Постройки и другие объекты, расположенные на придомовой территории, также принадлежат жильцам, среди них:

газоны, дорожки, лавочки;
озеленение;
детские и спортивные площадки;
бельевые сушилки.

Придомовой участок может быть в собственности:

муниципалитета (муниципальная собственность);
владельцев квартир (общая долевая собственность).

Жилищный кодекс устанавливает момент перехода прав на часть придомовой территории новому владельцу квартиры. Гражданин получает право собственности на долю земельного участка после приобретения или приватизации квартиры.

При этом закон не определяет, какая часть общедомовой территории принадлежит конкретному собственнику.

Управление придомовым участком осуществляется следующим образом:

при помощи управляющей компании (по договору оказания услуг);
при помощи ТСЖ.

Как можно использовать придомовую территорию

Что считается придомовой территорией многоквартирного дома? Закон не дает точного определения, но на основании норм Жилищного кодекса можно сделать вывод что общедомовой территорией считается:

общие площади внутри дома, земельный участок под домом и рядом с ним;
принадлежащая всем владельцам квартир на праве долевой собственности;
переходящая безвозмездно при покупке жилого помещения.

Правила ее использования установлены законом. Они включают:

общее пользование;
коммерческое использование;
частное пользование.

Под общим пользованием понимается беспрепятственное посещение и использование объектов, расположенных на детских и спортивных площадках, бельевых сушилок, парковок.

Под коммерческим использованием понимается сдача в аренду подвальных или чердачных помещений, размещение рекламных баннеров на стенах дома. Возможность использования общего имущества в коммерческих целях определяется на общем собрании собственников. Денежные средства по договору аренды идут на компенсацию платежей за капитальный ремонт, ремонт подъезда или благоустройство территории.

Под частным использованием понимается размещение пристройки к дому. Обычно владельцы квартир на первых этажах размещают балконы. Строительные работы на общей территории возможны с предварительного согласования с другими собственниками.

Все решения, относительно общедомовой территории, принимаются исключительно на общем собрании владельцев квартир. Чтобы голосование считалось правомочным необходимо согласие большинства собственников.

Владельцам квартир запрещается:

возводить самовольные постройки;
самовольно озеленять участки или осуществлять сельскохозяйственные работы.

Закон о придомовой территории многоквартирного дома запрещает собственникам препятствовать:

доступу уполномоченных лиц к инженерным сооружениям;
прохождению других людей;
проезду автомобилей;
свободной парковке автомобилей на общей автостоянке.

К нарушителям могут применяться меры административной и уголовной ответственности.

Немного о приватизации придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного дома, нормативы которой устанавливаются индивидуально, может быть приватизирована собственниками квартир. Такой вариант предусматривается для земельных участков, который находится в собственности муниципалитета. Порядок действий:

Проведение общего собрания жильцов.
Вынесение вопроса о приватизации на собрании.
Проведение голосования.
Оформление протокола собрания.
Подача заявления в орган местного самоуправления.
Получение акта о приватизации.

Вопрос считается решенным, если за приватизацию проголосовали не менее 50% собственников квартир. Процедура приватизации является безвозмездной.

Участок оформляется в собственность тех лиц, которые дали согласие на приватизацию. Однако им выделяется исключительно та доля, которая положена из расчета площади квартиры. Собственники земельного участка не имеют приоритета перед владельцами квартир, которые отказались от проведения приватизации придомового участка.

Если территория находится в собственности жильцов, то они могут самостоятельно:

принимать решение о благоустройстве и озеленении участка;
осуществлять ремонт дорог;
запрещать размещение автозаправочных станций около дома;
разрешать/запрещать размещение магазинов, торговых палаток около дома;
осуществлять коммерческое использование участка.

После приватизации придомовая территория многоквартирного дома является собственностью жильцов. Процесс имеет ряд минусов. Среди них:

собственники несут ответственность за благоустройство и озеленение;
все работы должны проводится за счет владельцев квартир, в том числе и ремонт дорог у дома.

Личное использование придомовой территории

Определив, кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома, можно определить, можно ли использовать ее для личных целей.

На практике собственники используют общий участок в следующих целях:

возведение жилой пристройки (объект капитального строительства);
строительство нежилой пристройки (некапитальный объект);
выделение участка для личных посадок.

Чтобы возвести пристройку к квартире, расположенной на первом этаже, на придомовой территории многоквартирного дома по нормативам 2018 года (закон) можно действовать следующими способами:

самовольная постройка;
возведение законного объекта.

При возведении самовольной постройки владелец рискует получением штрафных санкций и принудительного сноса объекта. В связи с этим после строительства его необходимо узаконить.

Для этого потребуется получить:

согласие всех собственников квартир в доме;
разрешение Роспотребнадзора о соответствии санитарным нормам;
разрешение пожарной инспекции;
заключение комитета по архитектуре.

Дополнительно оформляется кадастровая и техническая документация на квартиру. После чего все документы подаются в Росреестр для регистрации. Процедура узаконивания самовольной постройки является очень сложной. Велика вероятность получения отказа одного из уполномоченных органов.

Оформление в собственность

Придомовая территория многоквартирного дома (жилищный кодекс ст. 36) относится к общедомовому имуществу. Новый собственник получает права на него следующим образом:

при оформлении договора купли-продажи;
официально оформив право через Росреестр.

Формально, собственником земельного участка продолжает считаться муниципалитет. Оформление собственности через Росреестр необходимо в случае возведения постройки.

Ранее закон предусматривал специальное оформление прав на участок. В настоящее время заключения договора купли-продажи и регистрации прав на квартиру достаточно для получения прав на долю в собственности. Величина доли рассчитывается пропорционально площади жилого помещения.

Однако выделение ее в натуре требует официального оформления. На практике, определение доли собственника в дворовой территории многоквартирного дома оформляется в заявительном порядке.

Земельный участок около многоквартирного дома часто становится объектом споров между собственниками квартир и муниципалитетом. Если объект находится в муниципальной собственности, но жильцы недовольны политикой органов власти по благоустройству территории, они могут приватизировать участок земли.

После чего владельцы квартир могут самостоятельно решать вопросы по оборудованию парковки, размещению детской площади, регулярному ремонту дороги и другие вопросы благоустройства территории.

Читайте также: