Возмещение убытков собственникам чьи участки попали в зону с ограничениями

Обновлено: 14.05.2024

Р оссийское законодательство по вопросам возмещения убытков в связи с установлением санитарно-защитных зон существенно изменилось в конце 2019 г., когда вступила в силу новая редакция Федерального закона № 342-ФЗ 1 .

Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) представляют собой разновидность зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), в границах которых устанавливаются определенные ограничения или запреты:

▸на размещение и (или) использование объектов недвижимого имущества;
▸использование земельных участков для осуществления видов деятельности, которые несовместимы с целями установления ЗОУИТ (п. 2 ст. 104, подп. 18 ст. 105 Земельного кодекса РФ 2 ).

Перечень ограничений использования земельных участков, расположенных в границах СЗЗ, предусмотрен в п. 5 Правил № 222 3 .

Очевидно, что у правообладателей земельных участков, объектов недвижимости, расположенных в границах СЗЗ, могут возникнуть убытки в связи с ограничением их прав.

Оценка рисков возмещения вышеуказанных убытков является важным этапом на пути к установлению СЗЗ.

Действующее законодательство России о порядке возмещения убытков в связи с установлением СЗЗ является крайне противоречивым.

О положениях законодательства, предусматривающих обязанность возмещения убытков в связи с установлением СЗЗ

С одной стороны, законодательство России обязывает правообладателя объекта, в отношении которого до 1 января 2022 г. установлена СЗЗ, возместить убытки собственникам земельных участков, объектов недвижимого имущества, расположенных в границах СЗЗ, причиненные ограничением прав таких собственников (ч. 22.1 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ 1 ).

Требование о возмещении данных убытков может быть предъявлено в течение 3 лет со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ 4 ).

Размер убытков рассчитывается в соответствии с Методическими рекомендациями 5 и будет тем больше, чем существеннее ограничиваются права собственников земельных участков, зданий, сооружений (п. 5 Правил № 262 6 ).

О положениях законодательства, освобождающих от обязанности возмещения убытков в связи с установлением СЗЗ

В то же время законодательство содержит ряд положений, которые в полной мере распространяются на СЗЗ, установленные до 1 января 2022 г.

Так, в границах данных зон, независимо от ограничений использования земельных участков, допускаются:

▸использование земельных участков в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования таких земельных участков для целей, не связанных со строительством, с реконструкцией объектов капитального строительства (ОКС);
▸использование земельных участков для строительства, реконструкции ОКС на основании разрешений на строительство, выданных до 1 января 2022 г., или в случае начала строительства, реконструкции ОКС до 1 января 2022 г., если для строительства, реконструкции указанных ОКС не требуется выдача разрешений на строительство;
▸использование зданий, сооружений, права на которые возникли у граждан или юридических лиц до 1 января 2022 г. или которые построены, реконструированы в случаях, предусмотренных в предыдущем абзаце, в соответствии с их видом разрешенного использования (назначения) (ч. 33 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ 1 ).

Возмещение вышеуказанным правообладателям земельных участков, иных объектов недвижимого имущества убытков, причиненных ограничением прав таких правообладателей в связи с установлением СЗЗ до 1 января 2022 г., не осуществляется (ч. 35 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ).

Следовательно, если СЗЗ будет установлена до 1 января 2022 г. и в границы данной зоны попадут объекты, не соответствующие ограничениям, установленным Правилами № 222 3 , права на которые возникли до 1 января 2022 г. и которые используются в соответствии с видом их разрешенного использования (назначения), убытки собственникам таких объектов не возмещаются.

Выводы

В ситуации имеющихся правовых коллизий по вопросам возмещения убытков в связи с установлением СЗЗ предприятия вправе пользоваться теми нормами законодательства, которые защищают их права. При наличии разногласий с лицами, чьи земельные участки и объекты недвижимости расположены в границах СЗЗ, отстаивать свою правоту придется в судебном порядке.

Обратите внимание, что указанные положения распространяются на случаи установления СЗЗ до 1 января 2022 г.

1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

1) утратил силу с 1 апреля 2015 года. - Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) временным занятием земельных участков;

4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;

5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

2. Убытки возмещаются:

1) землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи;

2) собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2, 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

3. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

4. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

5. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Комментарии к ст. 57 ЗК РФ

1. Необходимость возмещения убытков пользователям земли - частое явление в земельных правоотношениях. Этому вопросу в Земельном кодексе посвящены три статьи: 57, 62 и 76 соответствующих глав ЗК РФ. Сразу же возникает вопрос, почему в трех статьях, в чем различия их содержания. Комментируемая ст. 57 ЗК РФ посвящена вопросам возмещения убытков, причиненных, как правило, правомерно, т.е. в силу действующего закона - при изъятии земельных участков у их собственников для государственных и муниципальных нужд и в других названных в ст. 57 случаях. В статье 62 речь идет об убытках, причиненных правонарушениями. В отличие от ст. 62 ст. 76 гарантирует возмещение убытков, причиненных земельными и экологическими правонарушениями, за которые предусмотрена юридическая ответственность по соответствующим статьям Уголовного кодекса РФ и Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ).

2. Собственникам земельных участков возмещаются убытки, причиненные ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц; временным занятием земельных участков; ограничением прав собственников земельных участков, а также землепользователей, землевладельцев, арендаторов, пользующихся землей собственника. В случаях изъятия у них земельных участков убытки от потери участка покрываются стоимостью изымаемого земельного участка, выплачиваемой данному собственнику. Землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытки возмещаются только при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Им возмещается стоимость затрат, понесенных в связи с использованием земельного участка. Собственники земельного участка (помимо получения рыночной стоимости участка) также имеют право на возмещение убытков, образовавшихся при изъятии земельного участка, если, например, собственником были понесены капитальные затраты на улучшение земель.

3. Возмещение убытков производится за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон, что повлекло ограничение прав или ухудшение качества земель.

Основания для возмещения убытков указаны в Правилах возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 г. N 262 .

СЗ РФ. 2003. N 19. Ст. 1843.

Как сказано в названных Правилах, основанием для возмещения убытков собственникам земельных участков являются:

соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;

акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

Основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков являются:

а) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

б) соглашение о временном занятии земельного участка между землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

в) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка, соглашение о сервитуте;

г) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

Размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с утвержденными методическими рекомендациями Роснедвижимости. При этом споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.

Размер убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с гражданским законодательством.

4. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, устанавливается с учетом убытков, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

Определение размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, производится с учетом убытков, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также затраты на проведение работ по восстановлению качества земель.

При расчетах размеров возмещения убытков учитывается стоимость их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, о временном занятии участка или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов.

5. Порядок возмещения убытков устанавливается Правительством РФ (вышеназванными Правилами), поэтому субъекты РФ не имеют права вводить какие-то свои правила о порядке возмещения убытков. Объясняется это тем, что убытки возмещаются в соответствии с гражданским законодательством, которое согласно ст. 71 Конституции РФ отнесено к исключительному ведению Российской Федерации.

В целом нельзя сносить просто так дом человека, когда рядом оказался трубопровод. Если человек действовал честно и законопослушно, он должен получить честную компенсацию. Верховный суд РФ в специальном обзоре судебной практики детально разобрал ситуации, связанные со спорами вокруг построек в защитной зоне трубопроводов.

Например, дано принципиальное разъяснение: нельзя признать самовольной постройкой дом в охранной зоне трубопровода, когда домовладелец не знал о том, что рядом проходит магистраль. Образно говоря, если трубопровод оказался "секретным", дачи возле него просто так не снесут. Более того, владельцы уже снесенных на таком основании домов сейчас смогут потребовать компенсации.

Вопрос касается многих тысяч дачников. Нередко человек лишь постфактум узнает, что рядом с участком проходит магистраль. До сих пор существовала опасность, что в таком случае дом признают самовольной постройкой и заставят снести - за свой счет.

Никита Филиппов, почетный адвокат России:

Именно такие ситуации случались раньше. Очень часто трубопровод находился под землей, на картах генерального плана поселения, правил землепользования и застройки, в документации по планировке территории он не отображался, на местности сведения о его границах также не обозначались. Соответственно, дома, расположенные в непосредственной близости от "непубличного" трубопровода, не могут признаваться самовольной постройкой".

Ранее принятые судебные решения о признании таких домов самовольными постройками теперь стало возможно отменить по новым обстоятельствам и потребовать возмещения убытков в случае, если дом уже снесен.

4 метра составляет охранная зона среднего или магистрального газопровода. Охранная зона газопровода высокого давления составляет от 8 до 10 метров

Обзор стал результатом обобщения судебной практики по результатам применения изменений земельного и градостроительного законодательства, произошедших в 2018 году. Не секрет, что до вступления в силу закона о зонах с особыми условиями использования территорий суды очень часто признавали самовольными постройками жилые дома, расположенные рядом с газопроводами. Часто люди даже не знали, что рядом находится опасный линейный объект. Они получали участки, застраивали их по всем правилам, включая процедуры получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию (тогда еще не был предусмотрен уведомительный порядок начала и завершения строительства объектов ИЖС). Участки с такими домами покупались и продавались, бывало, по несколько раз, и никто из новых собственников не знал, что строить и жить на таких участках просто опасно. Практика судов по таким спорам была однозначная: если жилой или садовый дом находится в границах минимальных расстояний от трубопровода, а согласование не получено, то он является самовольной постройкой и подлежит сносу за счет собственника этого дома. Доводы о том, что при строительстве домов никто не знал и не мог знать о проложенной в земле нитке газопровода, суды не интересовали. Закон же поменял эту порочную практику, обязав собственников трубопроводов не только внести в Росреестр сведения о границах зон с особыми условиями использования территории, но и возмещать убытки в связи установлением таких зон. При этом закон прямо закрепил, что уже существующие дома и иные объекты капитального строительства сносу не подлежат.

В том же случае, когда дом построен законно, но в силу ряда обстоятельств оказался в запретной зоне, владельцу в случае сноса обязаны заплатить компенсацию.

Денежные вопросы юристу

Как определяются суммы компенсаций в таких случаях?

Закон оперирует понятием "рыночная стоимость земельного участка без учета установленных зоной ограничений". Для ее определения проводится судебная экспертиза оценки рыночной стоимости, которая определяет стоимость участка, подлежащего выкупу, как если бы участок не находится в этой зоне. Аналогичным образом определяется стоимость построек на участке. Кроме того, в некоторых случаях можно также потребовать компенсацию за переезд, возмещение соответствующих транспортных расходов.

Когда убытки от сноса возмещают местные власти?

Верховный суд рассмотрел спор, в котором было установлено, что местные власти знали о расположении трубопровода, но тем не менее предоставили гражданину участок и разрешили на нем строительство. Гражданин не знал и не мог знать о запрете строительства на участке. После этого построенный дом был снесен по решению суда. В этой ситуации налицо вина органа местного самоуправления. Поэтому суды в таких случаях взыскивают убытки именно с них, а не с собственников трубопроводов, предоставивших местным властям сведения о размещении трубопроводов. В убытки в этом случае включаются рыночная стоимость снесенного дома и хозяйственных построек, затраты на их снос, а также разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений и рыночной стоимостью участка с учетом таких ограничений.

Кассационный суд подтвердил право граждан требовать сноса чужого самостроя

Первый кассационный суд общей юрисдикции сделал принципиально важное разъяснение: граждане вправе требовать сноса самовольных построек, расположенных на чужой, в том числе общественной земле. Единственное условие: человек должен доказать, что посторонние стены как-то нарушают его права.

Оказывается, суды далеко не всегда принимают подобные иски от граждан, считая, что те не уполномочены поднимать вопрос о разрушении.

Подобная история произошла в Липецкой области. Как рассказал Первый кассационный суд, некий гражданин Т. обратился в суд с иском о сносе самовольной постройки, указав, что напротив одного из домов, на территории общего пользования, находится цельнометаллический гараж и вагончик, принадлежащий гражданину Ч. В 2017 году гараж был демонтирован, однако от него остался фундамент. Истец полагал, что данные объекты нарушают его права и создают угрозу его жизни и здоровью. Увы, нижестоящие суды отказались рассматривать дело.

Кассационный суд не просто не согласился с этим и отменил решения нижестоящих судов: он специально включил данный пример в свой обзор судебной практики с подробными разъяснениями.

Суд обязан принять заявление и проверить все факты. Если чужие постройки действительно чем-то угрожают человеку, он вправе предъявлять претензии. И не важно, где именно они находятся.

Право собственника на использование земельного участка не означает ведение на нем любой бесконтрольной хозяйственной деятельности. Виды возможного использования земельного участка ограничивается, категорией земель, параметрами строительства, сервитутами и ограничениями. Одним из таких ограничений является установление охранных зон, в границах которых собственник строго ограничен в своих действиях.

Перечень таких ограничений содержится в законах и подзаконных актах регулирующих использование таких зон, так, например, перечень ограничений охранной зоны газораспределительных систем устанавливается Постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 г. N 878.

При покупке участка, заказав кадастровую документацию на земельный участок в большинстве случаев можно увидеть наличие охранной зоны, если она вносилась в государственной кадастр недвижимости и соответственно устанавливались ее границы.

В таком случае покупатель осведомлен, что покупает участок с некоторыми недостатками в виде ограничений на части земли, обремененной охранной зоной. Однако бывает такое, что граница охранной зоны не установлена, в связи с чем в кадастровой документации никаких сведениях об обременениях не будет. В этом случае наложение границ участка на охранную зону до утверждения ее границ будет не очевидным. Так, например, границы охранных зон магистральных трубопроводов массово начали устанавливать лишь несколько лет назад. А ведь зоны отчуждения магистральных трубопроводов достигают порой 100 метров, и при покупке земельного участка не всегда можно на местности достоверно установить где проходит ось газопровода или нефтепровода, попадет участок в охранную зону или нет.

Важно знать.

Правовой режим охранных зон, как правило, подразумевает наличие убытков у землевладельца в виде уменьшения рыночной стоимости участка.

Возмещение убытков при установлении охранной зоны

Считаю, что отсутствие на момент покупки в кадастровой документации сведений об охранной зоне это риск, который должно принимать на себя лицо-организация в пользу которого установлена такая зона отчуждения. А при установлении границ таких зон такое лицо должно возмещать убытки землевладельцам, для которых наличие такой зоны было явно неочевидным.

Хотя, порою суды исходят из того, что граждане покупающие землю вблизи объектов в пользу которых устанавливается охранная зона заведомо должны были предполагать и учитывать, что их участок может попасть в охранную зону. То есть даже если порядок оформления охранных зон был не соблюден по вине организации собственника объекта, в пользу которого такая зона устанавливается, убытки все равно ложатся на землепользователя.

Немного иначе стоит дело со вновь вводимыми в эксплуатацию объектами. В таком случае вопрос урегулирования убытков с собственниками объектов, в пользу которых устанавливается зона отчуждения, решается намного легче. Основание ст. 57 Земельного кодекса для возмещения убытков является очевидным, так как сама охранная зона появляется лишь после введения объекта в эксплуатацию.

Достаточно интересно обстоит дело с охранными зонами, размеры которых четко не установлены нормативно-правовыми документами и границы которых разрабатываются на основании проектов. Такой зоной в частности является санитарно-защитная зона, размеры которой утверждаются распорядительным актом главы Роспотребнадзора по региону. Не вызывает сомнений, что до разработки и утверждения проекта СЗЗ собственник земельного участка, расположенного вблизи объекта в пользу которого установлена зона не знает, да и не может знать попадет его участок в границы СЗЗ или нет. Ведь охранная зона устанавливается только по результату проектирования и может составлять, условно скажем, как 10 , так и 200 метров. И что же собственник при покупке участка должен все эти моменты предугадать, естественно нет. Однако даже в таких случаях иногда судами выносятся решения не в пользу землевладельцев. А позиция такая, что хотя юридически охранная зона и была установлена позже покупки земельного участка, но все равно покупатель должен был знать и видеть, что вблизи находится, скажем, опасное производство и соответственно мог предвидеть наступление негативных последствий в виде запрета на строительство жилых объектов в таком месте.

Кстати.

На основании соответствующих проектов можно производить изменение границ охранных зон (для СЗЗ)

Резюме

Подводя итог, можно сказать, что вообще наработанной судебной практики по вопросам взыскания убытков, причиненных установлением охранной зоной до неприличия мало. Возможно, это связано с тем, что не все понимают, что ограничение прав на земельный участок это хороший повод посудиться, с электросетевой, газовой или нефтяной организацией и пополнить таким образом свой семейный бюджет.

А может быть просто не все верят в успех, поскольку за охранными зонами стоят достаточно крупные субъекты естественных монополий с мощным административным аппаратом. Но в любом случае с внесением большинства охранных зон в государственный кадастр недвижимости думаю практика начнет активно насыщаться новыми судебными решениями.

Правовой центр ДВА М готов предложить юридические услуги по вопросам взыскания убытков при вхождении земельного участка в зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

оценка потенциальных рисков предъявления требований о взыскании убытков с собственника объекта, для которого установлена ЗОУИТ в том числе в рамках градостроительного аудита участков, проверки участка перед сделкой;
расчет размера убытков, которые можно предъявить ко взысканию правообладателем земельного участка, входящего в ЗОУИТ;
подготовка заключения досудебной экспертизы по вхождению земельных участков в ЗОУИТ, предложение кандидатур компетентных экспертов при назначении судебной экспертизы; по спорам о взыскании убытков.

Также готовы оказать иные юридические услуги, связанные как с различными зонами с особыми условиями использования территории так и по другим вопросам земельных и градостроительных отношений в Москве и Московской области.

Убытки при вхождении земельного участка в зоны с особыми условиями использования

Нахождение земельного участка в тех или иных зонах с особыми условиями использования (санитарно-защитных, охранных т.д.) может накладывать существенные ограничения на собственника или арендатора – вплоть до полной невозможности использования земли и недвижимости.

При этом правообладатель объектов, входящих в ЗОУИТ наравне с правообладателями других земельных участков имеет право эффективно использовать свое имущество.

В тех случаях, когда правообладатель земельного участка, входящего полностью или частично в ЗОУИТ ограничен в возможности использования своего имущества, он вправе требовать компенсации потерь.

При этом данная область законодательства недавно прошла через серьёзную реформу и практика правоприменения по вопросам возмещения убытков ещё не сложилась. Соответственно, велика вероятность, что спор об убытках будет разрешаться в судебном порядке. Исход процесса будет зависеть от профессионализма его участников, правильного обоснования и донесения до суда, обстоятельств, имеющих значение для определения размера убытков и лица, обязанного их компенсировать.

При этом многие вопросы находятся на стыке юридических и специальных (технических, экологических, исторических и т.д. знаний). Часто исход спора зависит от позиции специалистов в соответствующих сферах, судебной экспертизы.

1. Взыскание убытков с собственника объекта, для которого установлена ЗОУИТ

Правом на возмещение убытков обладают:

собственники земельных участков (граждане и юридические лица);
арендаторы земельных участков, землепользователи и землевладельцы, которым предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
публично-правовые образования;
собственники зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства в случае, если строительство таких зданий, сооружений, объектов начато до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории и в их отношении не принято решение о сносе самовольной постройки;
наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах.

Убытки подлежат взысканию со следующих лиц:

1) застройщика, при установлении ЗОУИТ в отношении планируемого к строительству объекта капитального строительства (до ввода такого объекта в эксплуатацию);

2) собственников или иных правообладателей зданий, сооружений в связи, с размещением которых принято решение об установлении или изменении ЗОУИТ (если в документах, на основании которых осуществляется пользование такими зданиями и сооружениями, предусмотрена обязанность по возмещению убытков);

3) с органа государственной власти или органа местного самоуправления

принявших решение об установлении или изменении ЗОУИТ (при отсутствии застройщика или правообладателей объектов, для которых установлена ЗОУИТ),
в случае, если ЗОУИТ установлен в силу требований федерального закона или по основаниям, не связанным с размещением зданий, сооружений;
если сведения об установлении или изменении ЗОУИТ, о границах ЗОУИТ не были внесены в ЕГРН по вине органов власти (применяется если строительство было начато после принятия решения об установлении / изменении ЗОУИТ, границ ЗОУИТ не отраженных в ЕГРН и в результате такого решения объект подлежит сносу или приведению параметров, разрешенного использования в соответствие с установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории ограничениями использования земельных участков);

4) с уполномоченных федеральных органов исполнительной власти РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления при установлении зон охраны объектов культурного наследия и/ или границ защитных зон объектов культурного наследия соответствующего уровня.

Взысканию подлежат убытки, состоящие из реального ущерба и упущенной выгоды, причиненные ограничением прав вышеуказанной категории лиц, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий.

Размер возмещения определяется по правилам, установленным для случаев изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, т.е. учитывается рыночная стоимость имущества на момент установления ЗОУИТ, которая определяется оценщиками с использованием различных методик оценки, а также разные иные факторы, которые влияют на размер будущей компенсации.

Например при установлении для промышленного объекта санитарно-защитной зоны его собственник должен компенсировать убытки владельцам участков в такой зоне. При этом убытки определяются в первую очередь исходя из разрешённого использования обременяемого участка и назначения расположенных на нём объектов. Так участки, выделенные под жилую застройку использовать по назначению будет невозможно и убытки в их отношении могут быть взысканы в максимальном размере, напротив, для участков промышленного назначения, для которых наличие санитарно-защитной зоны не критично, во взыскании убытков может быть отказано.

Фактически размер подлежащих компенсации убытков зависит от многих неизвестных в результате чего:

если с вас взыскивают убытки, то их размер может оказаться чрезмерно высоким;
если вы взыскиваете убытки, то их размер может оказать ничтожно малым.

Правовой центр ДВА М имеет богатый опыт как представления интересов в судах по земельным и градостроительным вопросам так и взаимодействия с экспертными учреждениями, проектными организациями и т.д. привлекаемыми для разрешения связанных сними споров

В этой связи перед правообладателями земельных участков, входящих в ЗОУИТ и правообладателями объектов, для которых установлена ЗОУИТ стоят различные практические задачи.

Для собственника объектов, для которых была установлена зона:

минимизировать размер устанавливаемой для объекта зоны с особыми условиями использования или обосновать отсутствие необходимости её установления.
минимизировать убытки, возмещаемые владельцам участков, обременяемых зоной с особыми условиями использования.

Для владельцев участков, находящихся в границах ЗОУИТ:

обосновать, что участки не входят в зону с особыми условиями использования территории. Возможность обосновать отсутствие необходимости устанавливать ЗОУИТ на примере санитарно-защитной зоны рассмотрена здесь;
при вхождении в ЗОУИТ - в максимальном размере взыскать убытки с собственника объекта, для которого зона установлена;
обосновать возможность ведения в ЗОУИТ деятельности, которая в такой зоне разрешена с оговорками.

2. Взыскание убытков арендатором с собственника земельного участка

Положениями Земельного кодекса не предусмотрена возможность взыскания арендатором убытков с арендодателя при ограничениях, связанных с вхождением арендуемого имущества в ЗОУИТ (такое право предусмотрено только для арендаторов государственного или муниципального имущества).

В таком случае подлежат применению общие нормы гражданского права, исходя из которых арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению (целям) имущества.

Если арендованный земельный участок не может быть использован под установленные договором цели, то арендатор вправе не вносить арендную плату, за период, когда были такие препятствия, а также требовать возмещения убытков.

Подробно данная ситуация рассмотрена здесь.

3. Выкуп земельного участка

В тех случаях, когда установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, по требованию собственника застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны выкупить такой земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества.

Из указанного следует, что важно до заключения сделки по приобретению земли провести аудит и выявить подводные камни. Возможно, рассматриваемый вами участок будет не пригоден для использования в соответствии с планируемыми целями, но и размер компенсации окажется существенно ниже понесенных вами расходов.

Также важно провести аудит, если вы планируете участке возвести объект, для которого потребуется установить или изменить ЗОУИТ. Так вы сможете оценить риски и примерные расходы, которые потребуется понести при компенсации убытков или выкупе соседних земельных участков, входящих в ЗОУИТ.

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением и пересмотром границ зон с особыми условиями использования, а также по выявлению не указанных в кадастре таких зон применительно к земельному участку или зданию.

установления и уменьшения границ санитарно-защитных, охранных и иных подобных зон. ;
обоснования нахождения участков за пределами зон с особыми условиями использования. включения участков в зоны с особыми условиями использования.

Для экспресс-аналитики по юридическим вопросам, связанным с земельным участком или объектом недвижимости – укажите его кадастровый номер и интересующие вопросы.

Если Вас интересует анализ объекта по всем аспектам – достаточно просто указать его кадастровый номер.

Читайте также: