Виды собственности в италии

Обновлено: 06.05.2024

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Италии?

В Италии на законодательном уровне закреплены равные права для иностранцев и местных на покупку недвижимости в стране. Соответственно, для россиян, украинцев, белорусов нет и не может быть никаких ограничений.

Для покупки нет необходимости запрашивать разрешение у местных властей или получать вид на жительство в Италии.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Разрешено приобретать в полную собственность все типы объектов, включая незастроенные земельные участки, а также акции или доли компаний, владеющих недвижимостью в Италии. Сделки можно заключать на физическое и/или юридическое лицо.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Италии?

Владение недвижимостью в Италии – достаточное основание для оформления многократной шенгенской визы. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие, а также путешествовать по другим государствам Шенгена. Если необходимо проживать в Италии дольше, чем позволяет виза, надо получать вид на жительство.

Читайте подробнее: Визовый режим и вид на жительство в Италии

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Италии?

У иностранцев такие же права на покупку недвижимости, как и у итальянцев, но и такие же обязанности. Любой собственник должен оплачивать ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги.

Читайте подробнее: Содержание недвижимости в Италии

При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.

Читайте подробнее: Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России, НАЛОГИ В РОССИИ для владельцев недвижимости за рубежом

Поиск недвижимости в Италии

Как искать недвижимость в Италии

Когда общее представление о рынке составлено, можно переходить к поиску объектов. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам и подписывайтесь на обновления. Если вы не нашли подходящий вариант, оставьте заявку – риэлторы и застройщики Италии подготовят подборку объектов, соответствующих вашим требованиям.

Как искать риэлтора в Италии

В Италии – участие риэлтора в сделке не обязательно (в отличие от нотариуса, без которого договор не зарегистрируют). Теоретически вы можете сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене… Но на практике иностранцы крайне редко решаются проходить процедуру самостоятельно.

Также в Италии можно найти немало компаний (консалтинговых, риэлторских, девелоперских), основанных эмигрантами из России и стран бывшего СССР. Плюс, российские агентства часто налаживают партнерские связи с итальянскими, чтобы предлагать своим клиентам итальянскую недвижимость на русском языке. Есть и международные компании с офисами в разных странах. Словом, найти помощника несложно.

Смотрите список риэлторов и застройщиков, работающих в Италии

При выборе риэлтора в Италии стоит учитывать, что эта деятельность лицензируется. Чтобы легально работать агентом по недвижимости, надо сдать экзамен и получить сертификат, доказывающий знание итальянского законодательства, а также зарегистрироваться в профессиональном Реестре агентов при торгово-промышленных палатах. Также риэлторы должны страховать свою профессиональную ответственность. Рекомендуем проверить лицензии у тех специалистов, с которыми вы будете работать, а также почитать отзывы о деятельности компании. Один из важных показателей надежности фирмы – участие в профессиональных организациях, например, Федерации агентств недвижимости Италии.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Подготовка к сделке

Получаем идентификационный налоговый код

Идентификационный налоговый код (codice fiscale) – это индивидуальный номер, в котором закодированы персональные данные (аналог ИНН в России). Он необходим для совершения любых операций с госорганами Италии – получения медицинской страховки, устройства по найму, ведения бизнеса, заключения контрактов, открытия счета в банке, подписания договоров с поставщиками коммунальных услуг и т.п.

В Италии его можно получить в местных отделениях налоговой службы, предъявив паспорт. Также оформить идентификационный налоговый код можно в консульствах Италии в своей стране.

Открываем счет в банке

Для последующих денежных расчетов, как правило, открывают счет в итальянском банке, на который покупатель переводит необходимую сумму со счета в своей стране. В последующем с этого же счета можно будет оплачивать коммунальные услуги.

Возможен также вариант перевода денег напрямую с зарубежных счетов, но при этом есть риск непредвиденных задержек. А ведь средства обязательно должны прийти на счет продавца до подписания купчей.

Этап 2. Резервация объекта

Готовим предложение о покупке

На итальянском рынке недвижимости принято торговаться. Но местная особенность в том, что все переговоры ведутся в письменной форме. Сначала покупатель делает письменное предложение о покупке продавцу (Proposta di acquisto). Тот может или сразу согласиться, или предложить встречные условия. В предложении прописывается не только желаемая цена объекта, но и сроки заключения дальнейших договоров.

Когда продавец принимает предложение о покупке, покупатель перечисляет ему задаток. Как правило, 5-10% от цены объекта.

В дальнейшем, если какая-то из сторон сорвет сделку, это повлечет для нее материальную ответственность. Если откажется покупатель, он потеряет задаток, а если передумает продавец, он должен будет вернуть депозит в двойном размере. Штрафные санкции также прописываются в предложении о покупке.

Этап 3. Заключение договора

Заключаем предварительный договор

Заключение предварительного договора не является обязательным. Обычно этот договор подписывают, если сделка растянута во времени, суммы достаточно большие или на этом настаивает одна из сторон. Если покупатель готов внести всю сумму сделки единовременно, можно сразу подписывать финальный договор купли-продажи.

Предварительный договор заверяется нотариусом и содержит следующую информацию:

Персональные данные продавца и покупателя

Стоимость недвижимости и порядок оплаты, в том числе, размер внесенных задатков

Описание объекта недвижимости, его кадастровые данные

После подписания договора нотариус приступает к проверке предоставленных продавцом документов о собственности, в ходе которой выясняется, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке. Если проверка показывает невозможность продажи данного объекта, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца и тот несет перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера депозита.

После подписания предварительного договора продавец не вправе отказаться от своего решения продать объект. Сделка считается полностью необратимой.

На этом этапе покупатель оплачивает услуги агента.

Заключение договора купли-продажи

Основной договор купли-продажи – купчая (Contratto notarile di compravendita) – подписывается продавцом и покупателем у нотариуса и подлежит нотариальному заверению. Перед подписанием нотариус обязан зачитать договор вслух и исключить вариативность в непонимании всех его пунктов.

Для покупателей, не владеющих итальянским языком, подписание купчей может пройти по одной из следующих схем:

На сделке присутствуют переводчик и два свидетеля, владеющие двумя языками. Услуги переводчика и свидетелей также оплачивает покупатель. При этом договор купли-продажи составляется на двух языках.

Оформляется доверенность на представителя, владеющего итальянским языком.

Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан оплатить налоги и гонорар нотариуса. Только после этого подписание купчей будет возможно. На данном этапе также полностью оплачивается стоимость недвижимости - покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.

Этап 4. Оплата сделки

Оплату в Италии принято производить так называемыми покрытыми чеками. Данные финансовые документы выписывает итальянский банк, где у покупателя открыт счет. В день подписания нотариального договора купли-продажи покупатель передает чек продавцу.

Можно также перечислить средства со счета за рубежом напрямую продавцу или (что надежнее) на доверительный счет нотариуса, который передаст их продавцу после соблюдения всех условий договора.

Оплачивать сделку необходимо в евро, соответственно, если средства хранятся в другой валюте, надо учитывать расходы на конвертацию. Рассчитываться за недвижимость наличными запрещено.

После подписания основного договора происходит государственная регистрация сделки. Нотариус передает всю информацию в соответствующие государственные органы – кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство.

Оригинал купчей новый владелец получает после его регистрации в государственных органах. Сразу после подписания нотариус выдает сертификат о проведенной сделке.

Возможно ли купить недвижимость удаленно?

Если у покупателя нет возможности присутствовать при сделке лично, его интересы может представлять доверенное лицо. В этом случае необходимо оформить доверенность у нотариуса. Доверенность составляется в стране постоянного проживания доверителя. На нее ставится апостиль (это занимает около шести дней), затем осуществляется перевод на итальянский язык. Перевод можно заверить как в итальянском консульстве в России, так и непосредственно в Италии.

Смотрите примеры объектов недвижимости в Италии

Налоги на покупку недвижимости

Размер налогов при покупке зависит от типа недвижимости (первичная / вторичная), статуса покупателя (резидент / нерезидент), а также количества объектов у него в стобственности

Покупка у частного лица* первого дома (не элитная недвижимость) для резидентов Италии: Налог Реестра (Imposta di Registro) – 2% Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €50 + €50 *вторичная недвижимость, или квартира от застройщика в здании, построенном более 5 лет назад, или продаваемая другим юрлицом

Покупка у организации первого дома для резидентов Италии: Налог Реестра (Imposta di Registro) = €200 Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 + €200 НДС (IVA) – 4%

Покупка у частного лица для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии: Налог Реестра (Imposta di Registro) – 9% Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) – €50 + €50

У организации для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии: Налог Реестра (Imposta di Registro) = €200 Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 евро + €200 НДС (IVA) – 10% (22% - элитное жилье).

Обратите внимание! Для нерезидентов налоги намного выше. Но у всех иностранцев есть возможность использовать налоговые льготы.

Для использования льгот надо, что соблюдались все три условия:

покупатель долже зарегистрировать свое место жительства по адресу объекта в течение 18 месяцев с момента заключения договора купли-продажи. Для иностранцев из стран, не входящих в Евросоюз, для регистрации по месту жительства придется оформить ВНЖ.

Если покупатель использует льготу, но не получит ВНЖ и не зарегистрируется за 18 месяцев, то в дальнейшем он должен будет заплатить в казну разницу от налоговых ставок, а также штраф в размере 30%.

Обратите внимание! При покупке недвижимости на вторичном рынке налог 9% начисляется не с рыночной, а с кадастровой стоимости, а она часто в разы ниже. Например, кадастровая оценка элитной виллы за €3 млн может составлять €500 тыс., соответственно, налоги будут ниже, чем кажется на первый взгляд. На первичном рынке расчет НДС ведется от рыночной цены объекта.

По итальянским законам, сертифицированный риэлтор имеет право брать вознаграждение с двух сторон (продавца и покупателя), если его деятельность привела к заключению сделки. При этом закон не регламентирует размер комиссии – это предмет для обсуждения с вашим агентом. На практике сложились ставки – 3-5% +НДС. Если в сделке участвовало несколько компаний, то они делят комиссию между собой (покупатель не должен платить больше).

Гонорар нотариуса + плата за регистрацию недвижимости в Реестре

В Италии покупатель перечисляет нотариусу всю сумму, а он уже сам рассчитывает и оплачивает налоги на покупку, государственные сборы за внесение записей в реестр и собственный гонорар.

Размер вознаграждения нотариуса зависит от стоимости недвижимости – чем больше сумма сделки, тем ниже процент. Как правило, стоимость услуг составляет от 1% до 3,5% с учетом расходов на регистрацию в Реестре.

Подключение коммуникаций (только для новостроек)

При покупке новостройки покупатель оплачивает также подключение к коммунальным сетям. Размер этих расходов зависит от муниципалитета, в котором находится недвижимость. Как правило, получается около €2000.

По итальянским законам, при подписании договора должен присутствовать переводчик, если покупатель является иностранцем. Им может быть любой человек, свободно говорящий на итальянском и, например, русском. Если вы сотрудничаете с русскоязычным агентом, то эти услуги будут включены в его гонорар, если нет, то дополнительно стоит заложить в бюджет несколько сотен евро.

В Италии на законодательном уровне закреплены равные права местных и иностранцев на покупку недвижимости.

Сама по себе сделка с недвижимостью не дает права на ВНЖ, но является преимуществом при рассмотрении заявки по другим основаниям.

Размер налога на покупку для нерезидентов выше, но все иностранцы также могут получить налоговые льготы, если обязуются оформить ВНЖ и зарегистрироваться в купленной недвижимости.

Автор Анастасия Фалей

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала компанию Minetti Immobiliare

Покупка недвижимости на престижном итальянском побережье – мечта многих россиян. Такое приобретение сулит владельцу немало приятных бонусов. Однако существуют и минусы, о которых нужно знать, прежде чем решиться на этот дорогостоящий шаг, и купить квартиру в Италии.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Италии

Итальянское законодательство не предусматривает разницы в порядке приобретения недвижимости гражданами страны и иностранцами. Это значит, что любое физическое лицо, независимо от гражданской принадлежности может приобрести в собственность:

Квартиру;
Дом;
Земельный участок.

Для совершения сделки гражданину России или представителю другой страны постсоветского пространства не нужно открывать фирму, как этого требуют некоторые другие европейские страны. Главное, соблюсти предусмотренную законом процедуру и грамотно оформить документы.

Чтобы оценить достоинства и недостатки приобретения недвижимости в Италии, прежде всего, покупатель должен определиться с целью, ради которой он планирует осуществить эту сделку.

Долгосрочные инвестиции. К плюсам можно отнести тот факт, что квадратные метры итальянской недвижимости отличаются устойчивой тенденцией к росту стоимости. Даже кризис, поразивший большинство европейских стран, не сумел понизить цену на них более, чем на 10%. Рынок итальянской недвижимости не раздут искусственно, поэтому сохраняет и приумножает свою ценность. Минусом является низкая ликвидность жилых объектов. Покупатель может годами подбирать подходящее жилье и также долго его продавать.
Сдача недвижимости в аренду. Плюсом можно считать гарантированное получение дохода, поскольку Италия ежегодно принимает на своей территории миллионы туристов со всего света. Кроме того, сдавать в аренду жилье несложно. Любой агент по недвижимости с удовольствием возьмет на себя ответственность обслуживанию объекта и оплате счетов за оговоренное вознаграждение. Минусом, в данном случае, будет низкий уровень дохода, который в год не превысит 5% от произведенных вложений. Еще одним недостатком может стать невозможность выселения долгосрочных арендаторов, поскольку закон страны защищает их интересы.
Собственный отдых. Недвижимость в Италии позволяет проводить длительный отпуск в этой солнечной стране, экономя расходы на проживание. Но если владельцу надоест приезжать из года в год в одно и то же место, и он захочет перемен, дорогостоящее содержание пустой квартиры или дома станет существенным минусом.
Постоянное проживание. Несомненно, наличие собственного жилья в стране, где россиянин планирует жить и работать, относится к плюсам. . Многие ошибочно считают, что приобретение квадратных метров автоматически подарит собственнику вид на жительство с последующей возможностью вступления в гражданство. Это не так. При наличии недвижимости россиянин может рассчитывать лишь на беспрепятственное получение шенгенской визы, позволяющей находиться в Италии 6 месяцев в году.

Как найти недорогую недвижимость в Италии для проживания

Италия славится роскошными виллами и старинными замками на средиземноморском побережье. Многие инвесторы из России приобретают достаточно дорогие объекты для постоянного проживания или временных наездов. Однако, не стоит думать, что покупка недвижимости в Италии по карману лишь очень состоятельным людям.

Рынок недвижимости в этой стране отличается большим разнообразием. При определенных усилиях любому россиянину, белорусу или украинцу можно найти и купить квартиру, сравнимую по цене с недвижимостью на родине. Главное, знать, на какой из регионов следует обратить внимание.

В поисках недорогих объектов не стоит отправляться на север страны. Самая дешевая недвижимость располагается в ее южной части. Именно они менее развиты индустриально и экономически, поэтому не могут похвастаться высокими ценами. На юге вполне реально приобрести небольшую квартиру в пределах 10 тысяч евро, а сельский домик обойдется в 20-30 тысяч европейских рублей.

Особенностью итальянского рынка является устойчивое и бесконфликтное соседство роскошных зданий и недорогого жилья. Наиболее отчетливо она проявляется на острове Сицилия. Здесь расположено наибольшее количество недорогих объектов, представляющих интерес для покупателей со средним достатком.

Чуть дороже, но на уровне доступности, можно найти подходящий объект и в южном районе Калабрия. На цены этого региона оказывает влияние:

Удаленность от модных респектабельных курортов;
Невысокая экономическая развитость.

За относительно небольшие деньги здесь можно купить дом с хорошим земельным участком. И находиться он будет всего в нескольких километрах от морского побережья, в краю вечнозеленых оливковых рощ и пышных виноградников.

Если же покупателю больше по вкусу горнолыжные курорты, его удовлетворит покупка квартиры в приальпийских районах, недалеко от Швейцарии. Правда, находиться такая недвижимость будет не вблизи фешенебельных мест зимнего отдыха с дорогими ресторанами и клубами, а в живописной северной деревеньке. Но, приобретая дешевый домик на севере, следует быть готовым потратиться на его ремонт и благоустройство по собственному вкусу.

Необходимые документы при покупке недвижимости в Италии

Процедура продажи и покупки недвижимости четко регламентирована итальянскими законами. Она предусматривает несколько этапов, каждый из которых сопровождается оформлением определенных документов. После того, как выбор сделан, покупателю предстоит:

Способы заключения сделки

Сделка по покупке недвижимости может быть совершена двумя способами:

При личном участии покупателя;
Через посредников, действующих в рамках доверенности.

Чаще всего, расчет за выбранный недвижимый объект производится с помощью банковских чеков. Это значит, что на счету у покупателя должна находиться достаточная для проведения сделки сумма.

Однако, не стоит отказываться от мечты стать владельцем квартиры в Италии и в том случае, если денег не хватает. В европейских странах развит инструмент ипотечного кредитования. Ипотеку можно взять под небольшой, по российским меркам, процент. Правда, такой способ покупки подразумевает соблюдение дополнительных условий.

Покупателю предстоит доказать свою кредитоспособность и дождаться одобрения банка. Период ожидания может длиться от нескольких недель до 2-х месяцев. Обращаясь за кредитом, следует помнить, что иностранцы не могут рассчитывать на получение суммы, превышающей 60% стоимости жилья. Соответственно, покупатель должен иметь в наличии средства, способные покрыть не только 40% цены объекта, но и все сопутствующие сделке расходы.

Сколько стоят квартиры в Италии

Цены на итальянском рынке недвижимости могут существенно разниться. В разных регионах страны жилье одного уровня может стоить и 10 тысяч евро, и сотни тысяч в рублях Евросоюза. Политика ценообразования учитывает следующие факторы:

Регион. Самую низкую стоимость могут предложить южные районы, например Калабрия И Сицилия. Цена за квадратный метр здесь держится на уровне от 1 до 2,5 тысяч евро. Чем ближе к северу, тем цены выше. В Лацио квартира обойдется в 3 тысячи евро за квадрат, а в Лигурии, Ломбардии, Тоскане продавцы могут запросить и до 15 тысяч евро за метр площади.
Тип жилья. Объекты на вторичном рынке дешевле новостроек.
Расположение. Чем дальше квартира расположена от исторических достопримечательностей, модных морских курортов или фешенебельных озер, тем меньше денег попросят с покупателя.

Сколько стоят дома в Италии

Стоимость домов также зависит от нескольких основных факторов:

региона нахождения;
близости к морским или горнолыжным курортам;
Площади постройки и земельного участка;
Класса жилья.

Конечно, фешенебельные виллы с бассейнами, построенные на побережье, не могут сравниться с сельскими домиками. Стоимость домов может варьироваться от нескольких десятков тысяч евро до миллионов и даже миллиардов европейских рублей. Рынок изобилует предложениями и ограничивается только финансовыми возможностями покупателя.

Класс жилья	Средняя стоимость дома, евро	Средняя стоимость квадратного метра, евро
Эконом класс до 100 тысяч	55 000	600
Элитные виллы от 700 тысяч	2 500 000	4 700

Налог на недвижимость в Италии для россиян

В 2021 году размер налогов, которые следует платить россиянам при покупке жилья в Италии, не изменился. Он зависит от нескольких основных показателей:

Типа жилья;
Налогового статуса иностранца;
Количества жилья, находящегося в собственности покупателя.

Нерезидентам при совершении сделки следует уплатить разные суммы и виды налогов в зависимости от ее условий.

Закон предусматривает для покупателей иностранцев более высокие ставки налогов, чем для граждан Италии, однако нерезиденты имеют возможность использовать при покупке определенные налоговые льготы. Получить послабление можно при соблюдении следующих условий:

Если иностранный покупатель воспользуется льготой, но не оформит вид на жительство в оговоренный законом срок, ему предстоит внести в итальянскую казну сумму сэкономленных налогов, и уплатить штраф, который будет равняться 30% от ее размера.

Также при покупке недвижимости следует знать, что, приобретая квартиру у собственника на вторичном рынке, нужно исчислять 9% НДС не с рыночной стоимости объекта, а с его кадастровой оценки, которая может быть существенно ниже. Например, продавец может просить за виллу 3 млн. евро, в то время, как кадастровая ее стоимость составит всего 600 тысяч евро. В этом случае и НДС будет гораздо меньше.

А вот при покупке новостройки налог предстоит заплатить от рыночной цены по установленной ставке в полном объеме.

Другие расходы на содержание недвижимости

Планируя становиться владельцем недвижимости в центре Европы, следует помнить о том, что такое приобретение потребует немалых средств и на текущее содержание.

Ежегодно объекты недвижимости облагаются налогом в размере 0,4-0,7 % от их кадастровой оценки. Расчет производится индивидуально с учетом ставок, принятых для конкретных регионов.
В Италии собственники жилья обязаны страховать свое имущество. Размер ежегодно выплачиваемых взносов составляет 1-2 % от стоимости.
Владельцы обязаны нести финансовое бремя по содержанию территорий, прилегающих к объекту, а также самого здания. Сумма платежей за квартиру может составлять от 200 до 5 тысяч евро в год, за виллу же предстоит ежегодно выплачивать кондоминиуму от 1 до 6 тысяч евро. При этом, содержание на территории объекта бассейнов, тренажерных залов, охраны, консьержей способно существенно повысить сумму платежей, поскольку расходы делятся между всеми жильцами комплекса.
Не стоит забывать и о коммунальных платежах за свет, воду, газ, вывоз мусора, интернет и услуги телевидения. Эти расходы производятся на основании показаний счетчиков и заключенных с поставщиками услуг договоров. Тарифы на коммунальные услуги могут отличаться по регионам и времени суток.

Покупка недвижимости в Италии, несомненно, серьезный шаг. Такое приобретение может потребовать, как дорогостоящих инвестиций, так и относительно небольших вложений. В любом случае, поскольку получить бесплатное жилье иностранцу не удастся, ему следует реально оценить свои финансовые возможности, прежде чем отправляться в Италию на поиски квартиры или дома.

Расходы на содержание недвижимости в Италии зависят от локации, престижности района, а также условий обслуживания дома. Многие хотят купить недорого недвижимость в Италии для постоянного проживания. Мы покажем вам основные статьи расходов на содержание недвижимости в Италии:

налоги;
плата за кондоминиум;
электричество, вода и канализация.

В России дешевые ресурсы, а в Европе — дорогие. У нас не распределяют дома по классам энергоэффективности (A, B, C, D, E, F, G), не скидываются на красивые газоны, уборку мусора вдоль дорог и возможность подключения к TV, а в Италии многие странные налоги закреплены на государственном уровне. И надо платить! Потому что штрафы жесткие.

Так давайте поговорим о том, сколько стоит содержать недвижимость в Италии, какие счета нужно оплачивать и как это сделать удаленно.

Налоги на недвижимость в Италии

Недвижимость в Италии облагается тремя видами налогов, которые приезжим нужно платить ежегодно (можно один или два раза в год):

на владение недвижимостью (IMU);
муниципальный (TASI);
налог на вывоз мусора (TARI).

Местные жители при некоторых условиях (например: “единственное жилье”, “многодетные семьи”) не платят налог на владение недвижимостью и получают льготы на другие налоги от местных властей. Иностранцы без вида на жительство платят полный налог.

Imposta Municipale Unica (IMU) — налог на владение недвижимостью

Чтобы рассчитать налог на владение жилой и коммерческой недвижимостью в Италии, нужно знать:

кадастровую стоимость;
потенциальный кадастровый доход;
годовую налоговую ставку, установленную коммуной;
категорию недвижимости для расчета повышающего коэффициента.

Если с первыми пунктами всё понятно и знакомо, то с категориями нет. Правительство Италии делит недвижимость на категории: А1 (престижная недвижимость), А8 (вилла у моря), А9 (объекты, представляющие историческую ценность — исторические здания, замки, дворцы) и др.

Повышающий коэффициент рассчитывается в зависимости от категории недвижимости, поэтому его нужно знать до покупки дома или квартиры. Многие дома в городках Италии, невзрачные на первый взгляд, представляют историческую или художественную ценность.

Налог за трехкомнатную квартиру в левой части дома €900, в правой €400 — разница между домом, представляющим историческую ценность, и современной застройкой

Примерные размеры налогов на недвижимость в Италии

3-комнатная квартира с видом на море, кадастровой стоимостью €120 000	€650
Квартира эконом-класса на вторичном рынке в городке, удаленным от моря или апартаменты. Кадастровая стоимость €50 000 — €100 000	€250 — €300
Отдельно стоящий дом с земельным участком, кадастровой стоимостью €200 000	€700
Дом в 150 м от моря с бассейном и небольшим земельным участком, кадастровой стоимостью €250 000	€1200

Владелец виллы у моря и однокомнатной квартиры в центре полуострова платит разный налог. В целом ежегодный налог на недвижимость составляет 0,4 — 0,7% от кадастровой стоимости объекта, но эти цифры примерные.

Лучший способ рассчитать налог на владение недвижимостью — посетить кадастровый офис, налоговую службу или обратиться в компанию, которая сделает это за вас. Можно попробовать воспользоваться онлайн-сервисом для расчета налога в Италии, но вы получите приблизительные цифры.

Льгота Prima Casa позволяет НЕ ПЛАТИТЬ налог на недвижимость при соблюдении двух условий: есть вид на жительство, вы покупаете дом в Италии, который является основным местом жительства (вашей основной резиденцией, что нужно еще доказать).

Tassa sui Servizi Indivisibility (TASI) — муниципальный налог

Налог, который устанавливает муниципалитет города (у них есть отделение, похожее на наше городское ЖКХ). Деньги идут на освещение и уборку улиц, уход за парками, скверами, зелеными насаждениями, обслуживание и ремонт систем канализации, водоотведения и предоставление других услуг для жителей.

Попробуйте при такой плотной застройке обслуживать канализацию и водопровод

Размер налога зависит от коммуны, города и властей. В историческом городе со сложной архитектурой, коммуникациями, большим количеством туристов налог может быть выше, в небольшом городке ближе к центру полуострова ниже. Есть деревушки и районы, где налога TASI нет.

Налог устанавливается муниципалитетом для всех жителей без какого-либо разделения. Владелец виллы и однушки платит одинаковую сумму. Размер налога от €0 до €100. Среднее значение около €70.

Tassa RIfiuti (TARI ) — налог на вывоз мусора

Итальянцы тратят около €20 млн на уборку мусора каждый год, часть этих денег берут с граждан в виде налога (TARI)

Налог рассчитывается персонально. Если вы живете в Италии несколько месяцев, а в остальное время дом пустой, то муниципалитет может уменьшить размер налога на 30 — 50%.

Примеры расчетов

Четырехкомнатная квартира в 140 кв. м в исторической части города, в которой постоянно проживает 2 человека	€300
Трехкомнатная квартира 77 кв.м рядом с Пескарой, где временно живет один человек (со скидкой за сезонность)	€170

Когда сдаете недвижимость аренду, то налог на вывоз мусора перекладывайте на плечи нанимателя (или берите часть этого налога в расчете за прожитые месяцы). Это обычная практика в Италии.

Как и когда уплачивать налоги

Налоги в Италии платят один или два раза в год — до 16 июня и до 16 декабря.

Вы можете оплатить всю сумму до 16 июня, но тогда до 16 декабря нужно провести сверку. Налоговые ставки могут измениться (часто в большую сторону), поэтому придется доплатить остаток. Если ставка изменилась, а вы не платили налоги или оплатили не всю сумму, то пойдут пени, далее могут выписать штраф.

Расчет налогов может проводиться несколькими способами:

Коммуна рассчитывает налоги, вы идете на почту или в банк, чтобы оплатить квитанцию. Это исключение из правил, так как 90% коммун не занимаются расчетом налогов.

Собственник рассчитывает налоги, принимая на себя ответственность за ошибки в расчетах и просрочку платежей. Так как ответственность брать на себя не хочется, владельцы недвижимости:

нанимают налогового консультанта за €40 — €70 (в зависимости от региона, в Милане значительно дороже), чтобы он рассчитал налоги и взял на себя ответственность;

обращаются в государственную налоговую службу, где рассчитывают налоги за €20 — €30, но нужно стоять в очереди.

Налоговую квитанцию можно оплатить УДАЛЕННО:

Через онлайн-кабинет со своего личного счета в банке Италии (к 2020 году даже у маленьких банков в Италии появилась такая услуга).

Через личный кабинет на сайте налоговой Италии. Надо зарегистрироваться в сервисе и получить ключ электронной подписи. Далее оплачиваете с карты или онлайн.

Через представителя своей управляющей компании. Ваш представитель с доверенностью получает квитанции, идет на почту и уплачивает налоги.

Если эти варианты вам не подходят, то нужно ехать лично или искать решение онлайн через компанию, которая работает в Италии.

Ежемесячная плата за кондоминиум

Общее имущество дома (лифты, лестницы), территорию дома (дорожки, зеленые посадки, парковку, детскую площадку), а также бассейн нужно обслуживать. Для этого в Италии существуют придомовые кондоминиумы. Это аналог ТСЖ. Они нанимают или содержат в штате уборщиков, садовников, чистильщиков бассейнов, лифтовый сервис.

Ежемесячные взносы за кондоминиум в Италии рассчитываются индивидуально для каждого дома и распределяются на всех жильцов в равных пропорциях. Так, если обслуживание дома и территории стоит €4000, а собственников 10 человек, то каждый платит пропорционально своей площади.

Примерные расчеты

Размер жилого комплекса или дома	Ежемесячный платеж
Небольшой комплекс (одноэтажный или в два, три этажа) или дом, у которого нет территории с зеленой зоной, бассейна, детской площадки, парковки.	от €0 — 30 (кондоминиума может не быть вовсе или вы можете сами обслуживать территорию)
Средний комплекс или дом с парковкой, общими лифтами, лестницами, зеленой зоной (придомовой территорией)	от €150
Комплекс с консьержем, общим бассейном, зеленым садом, детской площадкой (в зависимости от района и размера территории)	от €500
Частная вилла (с бассейном, садом)	от €250

В год расходы на кондоминиум составляют от €0 до €6000 и больше (в среднем от €2500). Чем элитнее жилой комплекс, тем солиднее сумма.

В кондоминиум иногда включены расходы на центральное отопление дома, воду, вывоз мусора. Помните, что центральное отопление есть далеко не везде и отапливаться часто приходится электричеством или газом, покупая газовые баллоны.

Электроэнергия, газ, вода, интернет

В Европе нет нефти и газа. Поэтому во многих домах Италии нет централизованной системы отопления и газификации, поэтому большую часть затрат составляет электричество и газ, если есть нужное оборудование.

Электроэнергия (квитанция раз в два месяца). Расход электричества большой, потому что его используют для подогрева воды и приготовления пищи. На многих частных домах есть солнечные батареи, которые частично компенсируют расходы.	от €50 (в месяц) 0.2 — 0,3 евро за 1 кВт*ч
Холодная вода и канализация (квитанция раз в 4 месяца). В Италии нет централизованной системы отопления. На крышах многих частных домов устанавливают емкости для естественного нагрева воды.	от €20 (в месяц)
Интернет	от €20 (в месяц)
Телевидение. Платят все, кто МОЖЕТ подключить TV (т.е. даже если вы не пользуетесь TV, но его можно подключить, то платите налог). Это один из странных налогов Италии.	€25 (в год) за 1 телевизор один из самых странных налогов в мире
Газовые баллоны для приготовления еды и установок автономного отопления	до 60 евро (один баллон на 2 — 3 месяца)

Расходы контролируют с помощью точных счетчиков (до сотых долей). Если счетчик вышел из строя, то его замена обойдется в 50 — 100 евро.

Итальянцы умеют экономить ресурсы, поэтому используют энергосберегающие лампочки, покупают технику с низким энергопотреблением (А+++), стараются не пользоваться лишний раз электричеством. При покупке недвижимости итальянцы смотрят на энергоэффективность дома (A, B, C, D, E, F, G). Где такое найдешь в России? Нигде. Таким образом местные жители экономят сотни евро в год.

Страховка. Застраховать квартиру или дом стоит 1 — 4% от стоимости жилья в год. Чем дольше вы страхуетесь у одной компании без происшествий, тем ниже может быть стоимость страховки.

Что наш клиент рассказывает о жизни в Перуджа

Квартиру купили в 2013 году. Отопление автономное на газу. В некоторых многоэтажках есть камины, которые помогают отапливаться в зимнее время и просушивать дом после затяжных дождей.

Снимая квартиру или покупая дом, обращайте внимание на типы энергопотребления: A, B, C, D, E, F, G. Мы жили в классе E, F и лишь через три года нашли и купили квартиру 50 кв. м в классе А на последнем этаже. Теперь платим меньше всех знакомых за электричество и отопление. Это круто.

Перуджа — столица итальянской области Умбрия, население 169 000 человек, тихий, уютный и спокойный городок без выхода к морю

У нас есть терраса, бесплатная парковка у дома, лифт и подземный гараж. В подъезде оборудован пандус для инвалидов и колясок, по которому реально может подняться человек с ограниченными возможностями. В середине дома разбит сад. В нем растут сосны, алоэ, мимоза, розмарин и шалфей. Мы платим за все это.

Коммунальные платежи в месяц — €150:

€50 — уборка в подъезде и уход за садом;
€30 — кондоминиум дома;
€25 — газ;
€25 — электричество;
€10 — холодная вода;
€10 — вывоз мусора.

Многие в нашем районе живут примерно также. Все остальные расходы и налоги платим раз в год, включая налог на TV. Местные не любят этот налог, потому что за него надо платить даже в том случае, если у тебя нет телевизора.

Мне кажется, что система налогов в Италии сложная, если переезжать и с нуля со всем разбираться, то легко можно что-то упустить. За 6 лет в Италии все стало более-менее понятно. Если купили недвижимость и не планируете постоянно жить в Италии, то нужно договариваться с управляющей компанией, которая будет следить за всем, сдавать недвижимость в аренду, платить налоги.

Итак, содержание недвижимости в Италии

Три вида налогов с общей годовой суммой от €500 до €4000 и даже больше. Не платить налоги в Италии нельзя, потому что пени и штраф тут тоже в евро, а церемониться с приезжими никто не будет.

Расходы на кондоминиум от €0 до €6000 евро в год. Если нет кондоминиума, то затраты на благоустройство территории все равно будут. Надо самому нанимать управляющие компании или людей, которые будут стричь траву, убирать упавшие ветки деревьев, следить за бассейном. Чем престижнее район, тем жестче требования к саду и порядку на территории в целом.

Коммунальные платежи до €1000 в год на электричество, воду, газификацию или привозные баллоны с газом. Чем эффективнее вы экономите, тем меньше платите — европейская коммунальная мудрость.

Давайте подытожим: итак, средняя стоимость содержания недвижимости в Италии примерно составляет от €800 до €3500 в год. Приблизительные расчеты можно сделать по критериям, которые мы определили выше.