Срок договора аренды имущества рк

Обновлено: 06.05.2024

В настоящее время Росимуществом проводятся мероприятия, направленные на оптимизацию договорных отношений с арендаторами, в части исключения (минимизации) практики продления договоров аренды федерального недвижимого имущества на неопределенный срок в отношении федерального недвижимого имущества, закрепленного за организациями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, и имущества, составляющего казну Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ) в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон), договор аренды в отношении государственного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 4.2 постановления Пленума ВАС РФ, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного частью 9 Закона, стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Необходимо отметить, что согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Пунктом 8 статьи 448 ГК РФ определено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. Также необходимо учитывать, что подпунктом 3 пункта 40 и подпунктом 3 пункта 114 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, установлено, что конкурсная документация и документация об аукционе должны содержать порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

Таким образом, при заключении договора аренды на новый срок в порядке реализации части 9 статьи 17.1 Закона в целях исключения предоставления арендатору необоснованного конкурентного преимущества в условиях заключаемого договора необходимо предусматривать невозможность изменения арендной ставки по договору в сторону понижения.

В то же время, с учетом пункта 5 представления Счетной палаты Российской Федерации от 26.11.2012 N ПР 03-254/03-01, при заключении договоров аренды федерального недвижимого имущества целесообразно включать в договор аренды условие о возможности ежегодного пересмотра арендной платы по инициативе арендодателя на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества. Также Росимущество считает целесообразным включение в договор аренды условий о возможности изменения (индексации) арендной платы арендодателем в одностороннем порядке ежегодно (но не чаще одного раза в год).

С учетом изложенного, в целях приведения в соответствие с законодательством Российской Федерации договоров аренды предприятиям и территориальным управлениям Росимущества необходимо при заключении договоров аренды (согласовании заключения договора аренды, а также решений о согласовании заключения договоров аренды в соответствии с требованиями норм постановления Правительства Российской Федерации от 26.07.2010 N 537) в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона, предусматривать:

- применение условий заключаемого договора к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок;

- условие о невозможности изменения арендной ставки по договору в сторону понижения в течение всего срока его действия;

- условие о возможности ежегодного пересмотра арендной платы по инициативе арендодателя на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества;

- условие о возможности изменения (индексации) арендной платы арендодателем в одностороннем порядке ежегодно (но не чаще одного раза в год).

Федеральным органам исполнительной власти также рекомендуется применять вышеуказанные условия при принятии решений о согласовании заключения договоров аренды в соответствии с требованиями норм постановления Правительства Российской Федерации от 26.07.2010 N 537.

адрес и регистрационный код адреса, при его наличии (как получить справку по определению адреса объекта недвижимости и регистрационный код адреса);
вид недвижимости;
кадастровый номер недвижимости;
форма собственности;
количество составляющих;
категория земель и их делимость;
целевое назначение;
этажность и площадь (общая, жилая и полезная).

Какие виды прав и обременений на недвижимость и необходимо регистрировать

Какие права на недвижимость необходимо регистрировать? Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие права на недвижимое имущество:

право собственности – позволяет владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом;
право хозяйственного ведения;
право оперативного управления;
право землепользования на срок не менее одного года;
сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года.

По желанию вы, как правообладатель, также можете зарегистрировать иные права на недвижимость.

Какие обременения обязательны для регистрации

Обременения прав на имущество – это ограничения, возникающие на основании договора или закона, которые не позволяют в полной мере владеть, пользоваться или распоряжаться недвижимостью. Обременения могут быть добровольными, например, залог, или же не зависеть от собственника, как в случае наложения ареста на имущества. Наличие обременений в той или иной степени ограничивает свободу по совершению различных действий с имуществом (заключение сделок, использование). Если вы покупатель, то до заключения сделки необходимо получить полную информацию об имеющихся обременениях имущества. Обременения обычно неразрывно связаны с имуществом и чаще всего сохраняются при переходе прав на имущество к другому лицу. Тот, кто приобретает имущество, приобретает его вместе с соответствующими обременениями, даже если на этот счет ничего не указано в сделке. Нельзя забывать и о том, что обременения на недвижимое имущество обязательны для регистрации:

право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;
право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;
залог;
арест;
ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции;
иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, за исключением преимущественных интересов.

При этом есть ряд условий, при которых права на недвижимость необходимо переоформлять. Очевидно, что как минимум при купле-продаже недвижимости, но не только, ознакомимся со всеми случаями:

если изменились идентификационные характеристики объекта недвижимости (адрес, площади, количество составляющих, категория земель, этажность, или форма собственности);
если изменились сведения о правообладателе;
если изменился вид права (к примеру, сначала вы арендовали недвижимость, а затем приобрели);
если изменились условия договора, которые влияют на регистрационные данные.

Если же изменения идентификационных характеристик инициированы государством, то регистрировать ничего не нужно (например, если сменилось название улицы или нумерация домов).

Права пользования имуществом, обременяющие имущество. К таким правам относятся:

Право аренды. Наличие арендатора не препятствует заключению сделки с имуществом (например, его продаже). Но в соответствии со статьей 559 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. То есть на нового собственника имущества перейдут все обязательства по договору аренды, заключенному прежним собственником, на весь срок действия этого договора.
Право безвозмездного пользования (договор ссуды). По аналогии с арендой к права нового собственника обременяются правами безвозмездного пользователя имущества (ссудополучателя) на весь срок действия договора (статья 604 Гражданского кодекса). При этом согласия ссудополучателя на смену собственника не требуется.
Сервитут - это право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций, охотничьего хозяйства и иных нужд. Сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на земельный участок или права землепользования земельным участком, обремененным сервитутом, к другому лицу (статья 73 Земельного кодекса Республики Казахстан). Сервитут не может быть самостоятельным предметом сделок, в том числе купли-продажи и залога. Сервитут может переходить к другим лицам лишь вместе с правом, для обеспечения которого установлен сервитут.
Право пожизненного содержания с иждивением - это разновидность ренты, которая возникает на основании договора, когда получатель ренты передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а последний обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина или указанного им третьего лица. В соответствии со статьей 538 Гражданского кодекса для отчуждения, сдачи в залог или иного обременения имущества, требуется предварительное согласие получателя ренты.

Подлежат обязательной регистрации права пользования недвижимым имуществом на срок не менее одного года. Без регистрации эти права не считаются возникшими.

Преимущественные интересы или что регистрировать не обязательно. Есть ситуации, касающиеся вашей недвижимости, но сложившиесябез вашего непосредственного участия (как пример – наложение ареста по решению суда).Таким образом, очень часто возникают права, которые регистрировать не нужно:

обременения, выступающие как общие правила и запреты, установленные законодательными актами Республики Казахстан;
права (обременения прав), которые возникают на основании нормативных правовых актов, в том числе право нахождения на не закрытых для общего доступа земельных участках и проходов через них, публичные сервитуты;
право землепользования на срок менее одного года;
право пользования чужим недвижимым имуществом на срок менее одного года, в том числе право аренды, безвозмездного пользования, сервитуты менее года;
право доступа людей и проезда транспорта к линиям электропередач, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам, геодезическим точкам и другим коммуникационным линиям, обусловленные общественными нуждами;
фактическое владение недвижимым имуществом лиц, не являющихся правообладателями, до признания в установленном порядке за фактическим владельцем права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности;
право пользования жилыми помещениями, находящимися в государственном жилищном фонде, или право пользования жилыми помещениями, арендованными местными исполнительными органами в частном жилищном фонде.

Когда и куда обращаться для регистрации прав

В аналогичные сроки (не позднее 6 месяцев) стоит обратиться и при возникновении обременений на недвижимое имущество. Если же обременения наложены госорганами и уполномоченными лицами, то регистрирующий орган осуществляет регистрацию их возникновения и прекращения немедленно с момента поступления заявления.

После заключения сделки, тут же, у нотариуса вы можете зарегистрировать права на приобретенную/полученную недвижимость при помощи услуги государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Для этого вам не понадобится ЭЦП, лишь регистрация на портале.

Все необходимые операции нотариус проводит сам, вам же нужно лишь оплатить услугу после того, как нотариус вручит вам уведомление о принятии заявления с указанием суммы оплаты и уникальным номером.

Оплатить вы можете двумя способами – в ближайшем банке или онлайн на портале электронного правительства. Для этого потребуется регистрация на портале и банковская карточка с возможностью онлайн-оплаты (VISA, VISA Electron, Maestro, MasterCard и тд).

Порядок регистрации имущества

Постановление Правительства Республики Казахстан от 28 июля 2011 года № 873. Утратило силу постановлением Правительства Республики Казахстан от 28 ноября 2015 года № 960

Сноска. Утратило силу постановлением Правительства РК от 28.11.2015 № 960 (вводится в действие со дня его первого официального опубликования).

Примечание РЦПИ!
В соответствии с Законом РК от 29.09.2014 г. № 239-V ЗРК по вопросам разграничения полномочий между уровнями государственного управления см. приказ Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 17 марта 2015 года № 211

Премьер-Министр
Республики Казахстан К. Масимов

Утвержден
постановлением Правительства
Республики Казахстан
от 28 июля 2011 года № 873

Типовой договор
имущественного найма (аренды) государственного имущества
_____________________________________________
(наименование объекта)

1. Предмет договора

1. Предметом договора является предоставление в имущественный
наем (аренду) _________________, расположенного по адресу:__________
(наименование объекта)
_____________________________________________________, именуемого в
(местонахождение и краткая характеристика объекта)

По истечении указанного срока данный договор прекращает свое действие, за исключением продления срока договора. Продление срока действия договора, осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к основному договору на основании решения (приказа) наймодателя, если до истечения установленного договором срока балансодержатель не представил наймодателю письменный отказ в продлении срока действия договора.

2. Общие условия

3. Права и обязанности сторон

4. Арендная плата и порядок расчетов

5. Условия досрочного расторжения договора

18. Наниматель вправе досрочно расторгнуть договор, предупредив об этом наймодателя письменно не позднее, чем за тридцать календарных дней до расторжения договора.
19. По требованию наймодателя договор может быть расторгнут и объект возвращен балансодержателю в следующих случаях:
1) если наниматель пользуется объектом с существенным нарушением условий договора, несмотря на письменное предупреждение наймодателя о прекращении таких действий;
2) если наниматель использует объект, переданный по договору, не по целевому назначению;
3) если наниматель умышленно или по неосторожности существенно ухудшает объект;
4) если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату за пользование объектом;
5) если наниматель не производит капитальный ремонт объекта в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан или договором обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления нанимателю возможности исполнения своего обязательства в разумный срок;
6) предоставления нанимателю другого объекта с его письменного согласия;
7) принятия наймодателем решения об изъятии объекта;
8) по письменному заявлению балансодержателя на имя наймодателя с обоснованием причин расторжения договора.
Договор может быть досрочно расторгнут по требованию нанимателя в следующих случаях:
1) балансодержатель не предоставляет объект в пользование нанимателю, либо создает препятствия пользованию объектом в соответствии с условиями договора или назначением объекта;
2) балансодержатель объекта не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки возложенной на него обязанности капитального ремонта объекта;
3) переданный нанимателю объект имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены им во время осмотра объекта или проверки его исправности при заключении договора;
4) если объект в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования.
20. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке может быть обжаловано в судебном порядке. До вступления решения суда в силу объект сохраняется за нанимателем, который продолжает вносить арендную плату согласно договору.

6. Особые условия

21. Договор составлен в трех экземплярах на казахском и русском языках, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны.
22. Изменения и дополнения в договор вносятся путем подписания сторонами дополнительного соглашения. Изменения и дополнения к договору имеют силу, если они совершены уполномоченными на то лицами.
Все приложения и дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью настоящего договора.
23. В случае если наниматель произвел за счет собственных средств и с согласия балансодержателя и письменного разрешения уполномоченного органа по государственному имуществу (местных исполнительных органов) улучшения, неотделимые без вреда для объекта, наниматель имеет право после прекращения договора на возмещение балансодержателем стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан.
Отделимые улучшения объекта, произведенные нанимателем, являются его собственностью.
Стоимость неотделимых улучшений, произведенных нанимателем без согласия наймодателя и балансодержателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан.
24. Начисления арендной платы за сдачу в имущественный наем (аренду) производятся до момента возврата объекта балансодержателю по акту приема–передачи объекта. Акт приема–передачи, подписанный нанимателем и балансодержателем и утвержденный наймодателем, является документом, подтверждающим факт расторжения и окончания договора имущественного найма (аренды).

7. Порядок рассмотрения споров

25. Споры между сторонами, которые могут возникнуть из настоящего договора или в связи с ним, разрешаются путем переговоров, а при недостижении согласия – в судебном порядке.

8. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

НАЙМОДАТЕЛЬ:

Руководитель ____________________
(наименование наймодателя)
_________________________________
_________________________________
_________________________________
(местонахождение)
_________________________________
(Ф.И.О.)
__________________________________
(подпись)

НАНИМАТЕЛЬ:
________________________________
_________________________________
_________________________________
_________________________________
(наименование и местонахождение
нанимателя)
_________________________________
(Ф.И.О.)
__________________________________
(подпись)

- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года; срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, за исключением следующих случаев:

- принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

- наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок только при наличии у него задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

Кроме того, согласно ч. 11 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды по основаниям, не предусмотренным ч. 10 указанной статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом о возобновлении с ним договора аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

С учетом вышеизложенного договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований, установленных ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Прокурор Духовницкого района Д.Н. Кречетов

Прокуратура
Саратовской области

Прокуратура Саратовской области

23 сентября 2020, 17:38

О некоторых вопросах продления договора аренды муниципального имущества без торгов и аукциона

- принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

Читайте также: