Снести кладовку в квартире законно ли это

Обновлено: 02.05.2024

Чтобы убрать кладовку в хрущевке нужно знать юридические особенности этого процесса, поскольку самовольно, без согласования в жилищной инспекции и других органах власти, сделать это нельзя. Хрущевки бывают нескольких видов, каждый из которых отличается своими особенностями, отраженными в кадастровых паспортах.

Чаще всего встречается изменение кладовки в квартире в области кухни, когда владелец хочет сломать перегородки, поскольку метраж кухни недостаточно большой. Снести стену и сделать кухню-студию без согласования с инспекцией нельзя, поскольку это противоречит законодательству РФ.

Достоинства и недостатки сноса кладовки

В хрущёвке убирают кладовку довольно часто, при этом специалисты отмечают ряд преимуществ и недостатков этого действия. В частности, можно сделать высвобождаемое помещение любой направленности, в том числе, увеличивая полезную площадь ванной или коридора, туалета или спальни, с которыми граничила кладовая. Некоторые дизайн-проекты требуют сноса перегородки, что позволяет сделать уникальную отделку из необычных материалов.

Из недостатков стоит отметить сложность проведения строительных работ и их долгое согласование по инстанциям. Сам ремонт продолжается довольно долго, при этом одна из комнат увеличивается по площади за счет уменьшения другой, поскольку общий метраж квартиры неизменен.

Как убрать кладовку в хрущевке?

Прежде всего, определяют тип дома. Как правило, квартиры-хрущевки бывают и в панельных, и в блочных, и в кирпичных домах. После этого владелец должен получить в БТИ план квартиры, поскольку не во всех случаях перепланировка возможна.

Кладовка указывается на плане жилья, поэтому её снос считается перепланировкой, требующей согласования в БТИ. Затем необходима помощь проектировщика, который согласует желания владельца с техническими нормами.

Если изменения в планировке меняют конфигурацию помещения, то все действия нужно в обязательном порядке согласовать с органами власти. К таким можно отнести изменение общего метража квартиры за счет присоединения лестничного пролета, удаление или перемещение опорных конструкций или коммуникаций, объединение нескольких квартир в одну.

Если конструктивных изменений нет, согласования можно не получать. Это касается создания гипсокартонных перегородок или переноса межкомнатных перегородок, изменение балкона или лоджии и их отделка из пластика или легких отделочных материалов. Специалисты БТИ всегда помогут в части разъяснений, поскольку каждое из действий должно сопровождаться достаточно подробным проектом.

Перепланировка хрущевки

Перепланировка может быть нескольких видов. Самая простая перепланировка проводится с первичным полученным одобрением от специалиста БТИ, при этом дополнительно получать согласования или документацию не нужно.

Типовая перестройка требует готового плана от застройщика дома, что позволяет владельцу квартиры начать перепланировку в удобное ему время без посещения БТИ, но без нарушения типового проекта. Перепланировка сложного типа требует согласования по множеству инстанций, при этом пренебрежение этими требования может грозить судебным преследованием и приведением квартиры в первоначальный вид.

Какие документы собрать для перепланировки?

Техпаспорт

Проект предполагаемых работ

Главным документом при перепланировке является проект работ, которые планируется провести. Этот проект выполняется у организации или частных лиц с полным соблюдением законодательства. Важно, чтобы специалист-разработчик имел допуск СРО, что проверяется жилищной инспекцией.

В таком случае согласование пройдет без проблем. Работа с проектировщиком проста – ему достаточно показать объект визуально и предоставить план квартиры. По стоимости проект может быть от 15 до 30 тыс. рублей, и обычно его готовят в течение недели.

Заявление в жилищную инспекцию

После сбора всех документов собственник жилья может обращаться в жилищную инспекцию с заявлением на перепланировку. Заявление типовое, образец находится в приемной или выдается владельцу по требованию, в некоторых случаях можно найти шаблоны на сайте государственного органа.

Полученное одобрение является началом строительных и ремонтных работ, а отказ указывает на необходимость переработки или доработки проекта и приведение его в соответствие всем правилам и нормам.

После выполнения работ по перепланировке крайне важно пригласить специалиста из БТИ для освидетельствования изменений. Вызывается техник, который приезжает на объект и проверяет соответствие сделанного объема строительных/ремонтных работ техническому проекту, по которому выполнялась перепланировка.

Дополнительной оплаты технику не требуется, но за внесение изменений в план квартиры государство взимает пошлину в размере 3 тыс. рублей. Готовый план можно получить в срок до трех недель.

Как только план объекта с изменениями находится в руках владельца, необходимо обратиться с заявлением в кадастровую палату, к которой приписана квартира. К заявлению прикладывается новый план жилого помещения. По стоимости услуга сильно зависит от региона, но срок строго регламентирован и составляет не более 14 рабочих дней.

Помимо техника на объект вызываются представители Роспотребнадзора, которые должны выдать заключение о качестве выполненных работ. Это касается любого метража изменяемого объекта, даже если в пятиэтажке в однокомнатной квартире сносим кладовку.

Как получить разрешение на перепланировку?

Чтобы соблюсти все требования законодательства, перед началом строительных работ владельцу следует получить разрешение специальной комиссии в жилищной инспекции. Для получения необходимо собрать все документы самостоятельно, при этом специалисты оказывают активное информационное содействие, отвечая на многие вопросы по перепланировке жилья.

После этого требуется разрешение на строительные работы, указанные в плане. Документ оформляется в течение месяца, а ответ действителен на протяжение одного календарного года.

Как согласовать снос кладовки в хрущевке?

Как только владелец получил на руки разрешение о строительных работах на основании предоставленного плана, его передают в жилищную инспекцию. Нормативы не указывают особой квалификации людей, выполняющих ремонтные работы, потому можно провести все действия самостоятельно или нанять специалистов. Важно не отступать от параметров, указанных в проекте перепланировки.

Все скрытые работы, связанные со сносом кладовки в хрущёвке, указывают в плане дополнительно и сопровождают актом о согласовании. К таким работам можно отнести гидроизоляционное укрепление, когда метраж туалета расширяется за счет кладовки и пр. Акт должен быть подписан в нескольких инстанциях, а также специалистами-техниками из жилищной инспекции. Все изменения, включая скрытые работы, вносятся в кадастровый паспорт.

Что такое перепланировка и переустройство

Простой ремонт в квартире не нужно ни с кем согласовывать. Переклеить обои или уложить плитку на стенах владелец имеет право в любое время и любым способом. Такие перемены никак не обозначаются в техническом паспорте помещения.

Серьезные изменения — неважно, перепланировка это или переустройство — требуют проекта и согласования, а главное — они отражаются в техническом паспорте помещения. То есть придется заказать проект перепланировки в проектном бюро и согласовать его в органах местного самоуправления, а также переделать технический паспорт. И только потом можно приступить к ремонту.

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, например когда планируется передвинуть стену или прорубить новый дверной проем.

Переустройство — это манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием. Например, если нужно перенести в другое место унитаз и раковину или газовую трубу — это будет переустройство. И без проекта это делать тоже нельзя.

Такая бюрократия связана в первую очередь с безопасностью. Например, стены — это каркас здания. Если снести одну, все здание может сложиться, как карточный домик. Поэтому далеко не каждую стену можно демонтировать, передвигать и даже прорубать в ней дверной проем. С коммуникациями история аналогичная. Можно что-то повредить в одной квартире, а отразится это на всем доме. Поэтому разработку проекта, который будет соответствовать всем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам законодательства, и поручают специалистам-проектировщикам.

Проектировщики учитывают существующие нормы и правила и разрабатывают проект перепланировки. Например, если собственник хочет объединить кухню с комнатой, проектировщик уточнит, какая между помещениями стена и есть ли на кухне газ. Если стена не несущая, а варочная панель не газовая, объединять можно. Если нет — нельзя.

Если сделать перепланировку самовольно, то владельца квартиры могут оштрафовать и обязать все же согласовать перепланировку. В 2020 году штраф составляет 2000—2500 Р для физических лиц, 4000—5000 Р для должностных лиц и 40 000—50 000 Р для юридических лиц.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Какая перепланировка считается незаконной

Но бывает и такое, что согласовать перепланировку вообще невозможно, потому что она незаконна. Например, категорически нельзя сносить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубать дополнительное окно на фасаде здания. Если владельцы квартиры самовольно сделали подобное, и об этом узнает БТИ или УК, то кроме административной ответственности и штрафа придется еще и вернуть все как было. Снесенную стену — построить заново, демонтированный вентиляционный короб — восстановить. И такое восстановление может стоить дороже уже сделанного ремонта.

Несмотря на это, в большинстве случаев владельцы квартир все же восстанавливают исходную планировку. Ведь если они откажутся сделать это и проигнорируют решение суда, то нарушат закон. А в этом случае дело может закончиться принудительной продажей квартиры с торгов.

Приведу реальные примеры.

Женщина и мужчина владели квартирой, в которой решили сделать ремонт и присоединить кладовку к кухне. Но не учли, что в стене был спрятан вентиляционный короб. Они его демонтировали, в результате тяга в вентиляции пропала у соседей под ними. Соседи пожаловались в ЖКУ. Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание, что вентиляционные каналы нужно восстановить. Собственники предписание проигнорировали, поэтому коммунальщики всему стояку отключили газ, а затем подали на собственников в суд.

Суд рассмотрел дело и решил, что собственники использовали жилье не по назначению, систематически нарушали права и интересы соседей и бесхозяйственно обращались с ним. Итог — квартиру принудительно изъяли и продали с публичных торгов. Нового собственника обязали вернуть все в прежнее состояние.

Другая история — мужчина сделал в квартире баню-сауну, но не смог согласовать изменения. Жильцы подъезда пожаловались, что в подъезде стало влажно, смежная стена стала сильно нагреваться, нарушилась система отопления, а в квартирах стало холодно. Они обратились в прокуратуру города, которая инициировала проверку. Собственнику неоднократно предлагали вернуть все в прежнее состояние, но он игнорировал предписания. Результат — суд постановил продать квартиру с торгов, а новому собственнику привести квартиру в нормальный вид.

Таких решений по России наберется немало.

А если сделать перепланировку тайно?

Некоторые собственники хотят сделать квартиру более удобной, но не хотят тратить время и силы на согласование. Иногда владельцы квартиры и вовсе не подозревают, что сделали что-то противозаконное.

Но в БТИ о незаконной перепланировке все же могут узнать. Например, соседи пожалуются на шум от ремонта, к владельцу квартиры придет участковый и заметит, что планировка нестандартная. Другой вариант — в квартиру зайдут проверить счетчики, и несогласованная перепланировка станет очевидной. Проблемы могут возникнуть, если владелец квартиры затопит соседей снизу или сам окажется затопленным. Управляющая компания может узнать о перепланировке и инициировать проверку. А если квартира была застрахована, то при несогласованной перепланировке страховая может отказать в выплатах.

Кроме того, если когда-нибудь владельцы соберутся продавать квартиру с незаконной перепланировкой, у них тоже могут возникнуть проблемы. Покупателям с ипотекой придется получить одобрение банка. Для этого нужно вызвать оценщика жилья. Он-то и укажет на незаконную перепланировку. В лучшем случае продавец квартиры просто потеряет покупателя. В худшем — оценщик передаст данные в БТИ, если таков принцип работы оценочной компании. Тогда придется возвращать квартире первоначальный вид. По той же причине владелец квартиры с незаконной перепланировкой не сможет получить кредит под ее залог.

Как проверить законность перепланировки

Если владелец квартиры только планирует перепланировку или сделал ее самовольно, но собирается узаконить, то прежде всего он должен сверить все изменения с теми, что запрещены законом.

Вот какие правовые акты и нормы, связанные с перепланировкой, ему надо изучать:

В нормах и правилах прописаны требования к жилым помещениям. В них может не быть ни слова о перепланировке, но если после ремонта какое-то из этих правил будет нарушено, то контролирующие органы не согласуют перепланировку.

При согласовании перепланировки органы местного самоуправления будут учитывать, соответствует ли проект и федеральному, и региональному законодательству. Например, присоединить лоджию к комнате в Москве нельзя ни при каких обстоятельствах, а за пределами столицы — в большинстве случаев пока еще можно. А вот балконы нельзя присоединять по всей России без исключений.

В Белгороде, где я живу, на сайте местной администрации указано, что контролирующий орган руководствуется только Жилищным кодексом РФ и строительными нормами и правилами. Никаких постановлений с дополнительными ограничениями в регионе нет. Такая же ситуация и в Санкт-Петербурге. Поэтому дизайнеры и архитекторы порой специализируются на перепланировке только в одной из двух столиц.

В Белгороде есть только постановление, посвященное порядку согласования. Никаких дополнительных ограничений для перепланировки нет

Чтобы быть уверенным в законности своих действий, стоит зайти на сайт администрации региона или населенного пункта и поискать там раздел о жилищных правоотношениях. Если там указана ссылка только на жилищный кодекс, то сверять свою перепланировку можно только с ним и строительными нормами и правилами. А если есть дополнительный ограничивающий региональный закон, то на сайте администрации обязательно будет ссылка на него.

Дальше в статье я подробно расскажу о перепланировках, которые совершенно точно запрещены.

Допустим, собственник квартиры решил присоединить к прихожей тамбур или часть общего коридора. В многоквартирном доме лестничные клетки, лифтовые холлы и прочие помещения — общее имущество всех жильцов дома, то есть у каждого собственника есть доля в общем имуществе. Но выделить эту долю по закону нельзя.

Чтобы распоряжаться этой долей, нужно разрешение остальных жильцов, причем всего дома: поскольку их доля в общем имуществе уменьшится, они должны добровольно на это согласиться. Для этого придется организовать собрание всех собственников, запротоколировать его и получить согласие на перепланировку.

Но даже если кажется, что имуществом пользуетесь только вы и переустройство никому не помешает, все равно это нужно уточнить. Наглядный пример — мусоропроводы и вентиляционные короба. В некоторых старых сталинских домах в квартирах сохранились мусоропроводы, которые выходят прямо на кухню. Чтобы их убрать, нужно получить разрешение владельцев других квартир, с которыми у вас общий стояк коммуникаций. Просто так ликвидировать его нельзя.

Также запрещается демонтировать вентиляционный короб. Хотя он и расположен в квартире, но пользуются им жильцы квартир сверху и снизу. Если повредить вентиляционный короб, тяга в вентиляционном канале пропадет во всех квартирах ниже по стояку. Без согласования с соседями убрать вентиляцию могут только владельцы квартир на первом этаже.

Темный прямоугольник в углу на кухне — это вентиляционный короб. Демонтировать его, переносить и вообще трогать в процессе ремонта не стоит

Рядом с этой квартирой есть большой тамбур — больше 6 м². Теоретически его можно было бы присоединить к квартире и получилась бы длинная вытянутая прихожая. Но чтобы присоединить этот кусок коридора в подъезде, нужно получить согласие владельцев остальных квартир, даже если эта дверь ведет только к одной квартире

Допустим, собственник решил объединить две комнаты, увеличить кухню за счет соседней комнаты или присоединить коридор к комнате. Для этого нужно снести стену, которая разделяет эти два помещения. Прежде чем делать это, предстоит узнать, какая это стена — несущая или нет.

На несущих стенах держится вся конструкция здания. Если такую стену снести, то подъезд или даже целый дом может рухнуть. А ненесущие стены просто разделяют пространство квартиры на помещения, поэтому их разрешено демонтировать. Но предварительно перепланировку все равно нужно согласовать.

Узнать, где какая стена, можно на поэтажном плане здания, который есть в БТИ. Несущие стены на плане обозначены толстыми линиями, а ненесущие — тонкими.

В старых кирпичных домах обычно несущие только внешние и межквартирные стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. В монолитных — несущие только колонны и участки стен, но располагаться они могут где угодно. В панельных домах почти все стены составляют основу каркаса. Демонтировать их категорически запрещено, ведь на них держатся плиты перекрытия.

В некоторых случаях можно прорубить в несущей стене дверной проем, если это разрешит конструкторское бюро, которое разрабатывало проект здания.

В панельном доме все стены, даже между комнатами, несущие. Демонтировать или перенести можно только стену между маленькой комнатой и коридором и стены на кухне и в санузле

В монолитном или монолитно-кирпичном доме каркас держится всего на нескольких стенах и колоннах. На схеме они толще, чем остальные. На этой планировке несущие участки стен возле окон и пара колонн в маленькой комнате

Поэтому переносить санузел или кухню в помещения над жилыми комнатами соседей снизу нельзя. И точно так же нельзя перенести свою жилую комнату под санузел или кухню соседей сверху.

Переносить или расширять кухню и санузлы можно только за счет нежилой площади квартиры. Например, можно перенести кухню в кладовую, гардеробную, коридор или даже прихожую. Некоторые при этом присоединяют получившуюся кухню к гостиной. Присоединить часть подсобных помещений или коридора к санузлу тоже можно.

Подобная перепланировка законна, но ее в любом случае придется согласовывать. Больше того — согласованию подлежит даже перенос сантехники, раковины или плиты на десяток сантиметров, потому что такие детали есть на плане квартиры в техпаспорте. Любые отличия реальной планировки от той, что указана на схеме в документах, требуют согласования.

Если собственнику квартиры нужно увеличить количество комнат, он может, например, разделить одно из помещений на две части или перенести кухню в коридор, а на ее месте обустроить кабинет. Но в этом случае получится темная комната или кухня, в которой нет естественного освещения. Такую перепланировку не согласуют.

В жилых комнатах и на кухне обязательно должно быть окно. Обойтись без естественного освещения можно только в санузлах, кладовых, коридорах и других технических помещениях, а также в кухне-нише, которая присоединена к гостиной.

Чтобы все же согласовать такую перепланировку, в получившемся темном помещении обязательно должна быть полупрозрачная стена или окно, через которое будет проходить естественный свет. А площадь этого окна должна быть как минимум в восемь раз меньше площади самой комнаты.

Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку — обязательный документ, если задуман серьезный ремонт, из-за которого меняется план квартиры. Если сносятся или возводятся перегородки, появляются новые проемы в стенах, переносится сантехника, без такого разрешения не обойтись. Однако есть целый ряд работ, которые можно согласовать в упрощенном порядке — по эскизу или вообще выполнить без разрешения.

Рассмотрим, что Мосжилинспекция в принципе не будет согласовывать и на какие работы на практике можно не получать разрешений, хотя владельцам квартир кажется, что оно необходимо. В конце статьи — сравнительная таблица по порядку согласования наиболее распространенных ремонтных работ.

Работы, которые можно делать без разрешения

Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане БТИ. Сюда относятся демонтаж перегородок, перенос сантехники, новые дверные проемы в несущих стенах. Если работы на плане квартиры не отображаются, это не перепланировка. Согласовывать их не нужно — даже если прийти с такой просьбой в Мосжилинспекцию, услугу она не окажет.

Иногда бывает так: люди думают, что делают серьезный, капитальный ремонт и его обязательно нужно согласовать в Мосжилинспекцией, но на самом деле никакой проектной документации не нужно, как и заказывать план БТИ, платить пошлины и ждать разрешения. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.

Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:

перегородки внутри квартиры остаются на месте;
дверные и оконные проемы остаются на месте;
сами двери остаются там, где предусмотрены на плане БТИ;
конструкция пола не меняется;
сантехника, трубы, газопровод — все остается на своих местах.

На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы и есть ли в них двери. Если дверь демонтируют и оформляют арку, это перепланировка, так как на плане БТИ это не указывается. Если заменить дверь на другую, даже если она будет открываться в другую сторону, перепланировкой это не будет, так как на плане ничего не изменится.

Примеры работ, которые не нужно согласовывать:

замена электропроводки, когда нужно штробить стены;
прокладка новых труб для санузла;
выравнивание стен под покраску или под обои;
установка новых дверей;
замена окон;
замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Работы, которые на практике можно не согласовывать

Есть ряд несущественных ремонтных работ, которые при желании можно согласовать с Мосжилинспекцией, но по факту это будет лишними хлопотами. Если выполнить их без разрешения, проблем не будет — ни при продаже квартиры, ни при ее сдаче в аренду.

Речь идет вот об этих работах:

устройство встроенного шкафа;
демонтаж встроенного шкафа;
устройство остекления балкона;
демонтаж остекления балкона.

Если весь ремонт состоит из встроенного шкафа или замены остекления на балконе и нет какой-то серьезной перепланировки, которая безусловно требует согласования, на практике можно обойтись без получения разрешения от Мосжилинспекции и составления акта о переустройстве. Серьезный ремонт — это объединение санузла, изменение конфигурации комнат, перенос дверных проемов.

При желании согласовать такие работы можно. Для этого достаточно составить эскиз перепланировки — у нас это можно сделать за 5 000 рублей. Однако, кроме этого, нужно будет вызвать техника БТИ, чтобы он отразил на плане, что вы демонтировали шкаф или остекление балкона, — это еще примерно 10 тысяч рублей.

Потратив 15 тысяч рублей, чтобы сделать все строго по закону, можно нажить себе ненужные проблемы. Если при осмотре квартиры техник БТИ найдет, кроме заявленного встроенного шкафа, какие-то недочеты по ремонту, он отразит их в плане квартиры и придется их устранять.

Например, многие не обращают внимание на такое требование строительных норм, как наличие порожка на входе в санузел. Он должен быть высотой минимум 2 см и выполнен из плитки и гидроизолирован. Дверная коробка порожком не считается. Если такое будет выявлено при осмотре квартиры, придется переделывать недочеты, снова вызывать техника из БТИ, тратить время и деньги.

Так выглядит порожек при входе в санузел.

Учитывая, что никаких проблем при продаже квартиры устройство встроенного шкафа или остекление балкона не принесет, есть смысл провести все согласования, когда будете делать полноценный серьезный ремонт с переоборудованием или перепланировкой квартиры.

Жителям последних этажей мы советуем согласовать остекление балкона.

Дело в том, что у балконов на средних этажах сверху расположен балкон другого этажа, поэтому остекление не вызывает проблем. На последнем этаже для этого приходится делать дополнительную кровлю. За этой кровлей никто не следит, так как управляющая компания отвечает только за крышу самого дома.

В результате зимой на козырьках таких балконов образуются сосульки и лед, если их своевременно не чистить, они могут упасть и причинить вред людям и машинам, припаркованным рядом с домом. По этим причинам сейчас обсуждаются предложения по запрету таких работ.

Если живете на последнем этаже и хотите остеклить балкон, есть смысл согласовать эти работы с Мосжилинспекцией, на случай если в будущем такие работы запретят.

Работы, которые можно сделать по эскизу

Есть два способа согласовать перепланировку — по проекту и по эскизу. Второй вариант проще, дешевле, но допускается только для некоторых работ.

Проект перепланировки заказывают в организации, которая состоит в СРО и имеет право разрабатывать проектную документацию, — проектном бюро. У нас это стоит от 25 000 рублей. Это многостраничный документ, к которому прилагается техническое заключение о состоянии несущих конструкций квартиры (посмотреть пример).

Эскиз перепланировки выполняется на одной странице. Теоретически его можно начертить самому, но не у всех есть необходимые навыки. Эскиз тоже можно заказать в проектном бюро, у нас это стоит 5 000 рублей.

Так выглядит эскиз перепланировки — он составляется на одном листе.

Еще один пример эскиза. В документе помимо экспликации всегда есть перечисление производимых работ.

Перепланировка по эскизу всегда согласовывается по факту выполнения. То есть сначала вы делаете ремонт, затем вызываете специалистов БТИ и Мосжилинспекции и проводите узаконивание. Самое важное, что вы должны знать: перед вызовом техника БТИ нужно быть уверенным в том, что ваша перепланировка не нарушает никаких строительных норм и может быть согласована только по эскизу. Иначе вы не только не сможете узаконить ее, но вам придется еще и возвращать ремонт в первоначальный вид.

Если останутся вопросы, тогда обратитесь к нам на бесплатную консультацию. Мы точно скажем, сможете вы законить ремонт по эскизу или нет.

Критерии, по которым можно понять, что можно согласовать перепланировку по эскизу:

границы мокрых зон не изменяются, то есть кухня и санузел остаются на месте;
несущие стены не затрагиваются;
газовая плита не меняется на электрическую;
газовая плита на кухне не переносится;
не меняется конструкция пола (то, что находится под плиткой, линолеумом, ламинатом, паркетом);
не сооружается антресоль.

По эскизу можно возводить и демонтировать внутренние перегородки, если они не являются несущими или разгружающими. Такие работы нужно согласовывать, хоть и в упрощенном порядке, потому что при осмотре квартиры отсутствие перегородки или дверной проем не на месте бросится в глаза. Значит, могут быть проблемы при продаже квартиры, так как покупатели могут отказаться брать на себя хлопоты по узакониванию перепланировки или снизить цену. Быстро узаконить перепланировку невозможно, даже если есть срочная необходимость.

Поэтому в случае явной перепланировки, например, если нет перегородки между комнатами, проще согласовать работы заранее, потратив на эскиз 5 тысяч рублей.

Казалось бы, что такого, если при ремонте своей квартиры вы решите убрать встроенный шкаф в коридоре, передвинуть дверной проём на кухне или демонтировать балконный порожек? Если не согласовать это с жилинспекцией, то придётся заплатить штраф, вас могут обязать вернуть помещению прежний вид или даже лишить квартиры. Рассказываем, в каких необычных ситуациях важно узаконить перепланировку.

Любая перепланировка требует узаконивания. Но вопрос в том, что именно считается перепланировкой. Подробнее об этом можно почитать здесь . Если коротко, то перепланировка — это изменение конфигурации внутри квартиры:

установка и снос межкомнатных стен;

строительство лестницы или её демонтаж и другое.

Такие переделки придётся узаконивать. Вот шесть неочевидных ситуаций, когда перепланировку нужно согласовывать:

1. Установили межкомнатную перегородку

Если вы установили перегородку в жилой комнате, чтобы зонировать пространство (уголок с диваном и телевизором и спальню), то вам нужно это согласовать. По закону , установка перегородок считается перепланировкой. Их установка или перенос требует обязательного согласования. Причём это касается и домов с деревянными, и с железобетонными перекрытиями.

Но здесь есть исключение. Установка перегородки считается перепланировкой только в том случае, если она создаёт сверхнормативную нагрузку на перекрытия. В законе прописана максимальная толщина для перегородок из кирпича, а также из пазогребневых, керамзитобетонных, пенобетонных и газосиликатные блоков — не более 10 см. Перегородки из любого другого материала не должны создавать нагрузку более 150 кг на квадратный метр.

Если перегородка вообще не касается капитальных перекрытий или касается, но не повышает нагрузку на них, то её сооружение можно причислить к ремонтным или реконструктивным работам. В этом случае разрешение на монтаж не требуется. Но лучше сначала проконсультироваться в соответствующих органах местной администрации, самостоятельно изучить Жилищный кодекс и СНиПы или же обратиться к частным специалистам. Услуги последних могут стоить от 1 тысячи ₽ (средняя стоимость по Москве). При этом некоторые компании готовы консультировать бесплатно.

2. Демонтировали антресоли

Антресоли-шкафы, которые часто встречаются в домах типовых серий 70-х годов, можно устанавливать и демонтировать без разрешительной документации. Они не отображаются на поэтажных планах Бюро технической инвентаризации (БТИ, оно ведёт учёт технического состояния объектов недвижимости).

Согласно московскому законодательству, антресоль не должна занимать более 40% площади помещения, в котором она сооружается. Если вы не нарушаете это условие, то можете подавать документы на согласование .

3. Разобрали встроенный шкаф

Если шкаф есть на поэтажном плане дома, а в экспликации (плане квартиры) он выделен отдельным помещением (у встроенного шкафа есть свой номер и указана площадь), то его монтаж и демонтаж нужно согласовывать. Это — перепланировка.

Чтобы узнать, обозначен ли ваш шкаф на плане, нужно запросить этот план в БТИ. Стоимость такой услуги в Москве — 5,8 ₽ за один квадратный метр.

Снос такого шкафа без согласования приведёт к тому, что перепланировка будет считаться незаконной.

4. Заменили ванну душевой кабиной

Сама по себе смена вида сантехнического устройства перепланировкой не считается, это переустройство. Но так как речь идёт о замене типа оборудования, согласование обязательно. Причём неважно, купили ли вы квартиру на вторичном рынке или в новостройке. Если на плане квартиры указана ванна, а вы на её месте установили душ, то по закону должны внести изменения в технический план.

Процедура будет стандартной, она носит уведомительный характер. При этом бывают случаи, когда заявителю могут отказать в переустройстве ванны. Например, если он решил сделать душевой поддон из цемента, который создаст повышенную нагрузку на перекрытия.

Если же вы хотите установить или снести перегородку между туалетом и ванной, то это уже будет считаться перепланировкой, которую обязательно нужно узаконить.

Что такое переустройство и перепланировка

Согласно Жилищному кодексу, переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 1 статьи 25 ЖК РФ). А перепланировка помещения в многоквартирном доме — это изменение его конфигурации, также требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 2 статьи 25 ЖК РФ).

Это разные виды работ, но все они требуют обязательного согласования — это вопрос безопасности. Если снести одну стену, всё здание может сложиться, как карточный домик. Та же история с коммуникациями: перенесёте без согласования стояк горячего водоснабжения, и в квартирах над и под вами может снизиться напор воды.

Согласование может быть уведомительным и разрешительным.

При уведомительном порядке вы можете сообщить в жилинспекцию о проделанных работах после их завершения. Заранее получать разрешение не требуется. Например, в большинстве регионов в таком порядке регистрируется перестановка сантехнических приборов в пределах ванны или установка межкомнатных перегородок без увеличения нагрузки на перекрытия дома, заделка дверных проёмов в ненесущих перегородках.

Разрешительный порядок строже. В этом случае вы должны подать заявление на перепланировку или переустройство до начала работ. К заявлению нужно приложить проект предстоящих изменений. И только после получения разрешительных документов вы сможете приступать к ремонту. В таком порядке согласовываются, к примеру, все действия с несущими конструкциями дома или общедомовыми инженерными коммуникациями (вентиляция, водопровод и др.).

5. Снесли балконный порог

Демонтировать балконный порожек в панельных и кирпичных домах нельзя. Дело в том, что он является конструкцией несущего типа, демонтаж которой нарушит безопасность всего здания.

Собственникам квартир в монолитных домах повезло больше: в таких домах балконный порог часто выполняет декоративную, а не конструктивную функцию. Поэтому согласовать такую перепланировку удаётся чаще.

Механизм согласования — стандартный. Единственное, вместе с техзаключением нужно предоставить ещё и теплотехнический расчёт. Стоимость такой услуги в Москве, например, составляет около 15 тысяч ₽.

Как узнать, можно ли сносить порог

Нужно проконсультироваться с компанией — проектировщиком вашего дома. Основным разработчиком типовых зданий в России является Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования (МНИИТЭП). Узнать серию и тип дома можно в Реестре объектов жилищного фонда. В Москве серии домов отражены ещё и в данных городского портала управления многоквартирными домами.

Список компаний — проектировщиков монолитных домов гораздо шире, и найти их сложнее, каждый такой дом строится, как правило, по индивидуальному проекту. Если найти проектировщика не удастся, можно заказать обследование монолитных конструкций (стоимость в среднем составляет от 18 тысяч ₽).

6. Убрали дверной проём в кухне

Если вы решили замуровать дверь или расширить дверной проём, то это будет считаться перепланировкой, и вы должны её согласовать. Причём неважно, на каком этаже расположена квартира и в какой стене находится проём (в несущей или ненесущей).

Если же дверные проёмы находятся в несущей стене, то для согласования такой перепланировки потребуется разработка проекта перепланировки и техническое заключение.

По его словам, для согласования перепланировки нужно:

1. Подготовить проект перепланировки квартиры — заключить договор подряда на подготовку проекта перепланировки с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (об этом чуть ниже).

2. Обратиться в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами.

Как согласовать перепланировку

Работы по перепланировке помещений в многоквартирном доме регулируются Жилищным кодексом РФ , постановлением Госстроя №170 , Строительными нормами и правилами (СНиП) и региональными положениями. В Москве, например, это постановление правительства №508 . Сам порядок согласования перепланировки также утверждается на региональном уровне. Действующий в Санкт-Петербурге регламент прописан в распоряжении жилищного комитета №39-р .

Стандартная процедура перепланировки состоит из нескольких этапов:

заказать техдокументацию на квартиру в БТИ или МФЦ, которая понадобится для проекта перепланировки (стоимость госуслуги в Москве — 2400 ₽);

подготовить сам проект перепланировки (если перепланировка не затрагивает несущие стены, то достаточно эскиза — изменения прорисовываются в копии техпаспорта);

получить разрешение регионального органа (в Москве — Мосжилинспекции);

провести сами работы;

оформить акт о завершении работ и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

На каждом этапе — свои нюансы, которые тоже нужно учитывать. Например, сделать проект перепланировки могут только компании из Единого реестра членов СРО или проектный институт — автор дома (если планируются работы с несущими конструкциями).

Срок действия решения о согласовании перепланировки — 1 год. За это время нужно успеть не только закончить ремонт, но и подать заявление на оформление акта о завершённых работах. Не забудьте также обновить информацию о квартире в Росреестре. Это можно сделать через МФЦ (стоимость услуги — 350 ₽). Помните, что узаконить самовольную перепланировку труднее, чем согласовать планируемую.

Как узаконить уже сделанную перепланировку

Как рассказывает Игорь Воркунов, если вы не согласовали перепланировку, а ремонт уже закончен, то узаконить её можно двумя способами:

1. Всё равно пройти путь согласования перепланировки, как будто у вас её ещё нет. Сработает, если жилинспекция ещё не предъявляла претензий.

2. Через суд. При этом суды, как правило, встают на сторону гражданина, если экспертиза покажет, что перепланировка безопасна и не угрожает ни вам, ни соседям, ни всему дому.

Что будет, если не узаконить перепланировку

За незаконную перепланировку можно не только получить штраф в размере от 2 до 2,5 тысячи ₽ (статья 7.21 КоАП РФ), но и вовсе лишиться квартиры.

Если продолжать упорствовать — можно оказаться в суде по иску о продаже квартиры.

квартиру выставляют на торги, при этом вырученную сумму возвращают собственнику за вычетом средств на восстановительные работы;

с нанимателями жилья расторгается договор социального найма. Восстанавливать всё в квартире придётся собственнику жилья (наймодателю по договору).

Кроме того, по словам юриста, наличие неузаконенной перепланировки удешевляет вашу квартиру в случае продажи. К тому же её не смогут купить в ипотеку — банк просто не пропустит.

Читайте также: