Штамп в паспорте отменили как продавать квартиру

Обновлено: 26.04.2024

Недавно Правительством было утверждены изменения в Положение о паспорте гражданина РФ — штамп о браке и о детях теперь становится необязательным!

Чем это грозит? Ну конечно — увеличиваются риски при покупке недвижимости (автомобиля). Потому что убедиться в отсутствии брака только по штампу в паспорте будет невозможно.

Нет штампа о браке и детях

Да, если сделка оформляется через нотариуса — он посмотрит в реестре. Но, нотариус берет не мало за свои услуги (минимум 20 тыс) и при этом — база данных ЗАГС все еще работает в тестовом режиме, ее достоверность под сомнением.

Кстати, как пишут многие информационные сайты — реестр ЗАГС до сих пор не является единым и многие отдаленные органы записи актов гражданского состояния либо не подключены к системе, либо не подают сведения.

В дальнейшем, уверена, все наладится, и система будет работать как Росреестр или база ФНС — быстро и четко (условно).

Не понятно зачем законодатель решил избавиться от штампа — возможно таким образом готовится планомерный переход к электронным паспортам? Сейчас уберем штамп о браке и детях. Потом о регистрации по месту жительства. Потом все остальное и далее электронная карточка или чип.

Если стороны сделки не захотят обращаться к нотариусу- тратить лишний раз деньги, как им убедиться в том, что продавец не женат или не был женат при покупке продаваемого сейчас имущества?

Продавцу необходимо через Госуслуги или МФЦ запросить справку об отсутствии регистрации брака (либо непосредственно в ЗАГС, что будет быстрее).

КС защищает добросовестных приобретателей

что конечно же хорошо, для приобретателя имущества. Но плохо для супругов/бывших супругов — учитывая, что штамп в паспорте теперь необязателен.

Вкратце суть дела (постановление КС от 13.07.2021г.) — бывший муж продал квартиру, являющейся совместной собственностью.

Жена подала в суд и забрала в свою пользу у конечного (не первого) покупателя 1/2 доли квартиры. Она не знала о продаже (как видно, такие ошибки в сделках были и ранее, а теперь, когда штампы отменили — исков от супругов/бывших супругов станет больше).

Суд иск удовлетворил, все вышестоящие инстанции оставили решение в силе. Покупатель пояснял, что прошел срок исковой давности и он добросовестный приобретатель жилья. Но суды его доводы не услышали.

Тогда он решил обратиться в КС за защитой своих прав. И Конституционный суд отменил судебные акты.

На сколько я помню впервые в практике суд пришел к выводу, что бывший супруг по сути сам виноват, что квартира выбыла из его владения .

не интересовался судьбой квартиры, хотя как собственник несет за нее бремя ответственности
не внес сведения о себе в ЕГРН как сособственнике (закон позволят участнику совместной собственности внести о себе сведения в реестр недвижимости, то есть это его право, но не обязанность, в связи с чем Росреестр не беспокоится о супругах, не приостанавливает сделки и данные о них вносит только по желанию)
не предпринял своевременно меры к разделу имущества
поведение бывшего супруга не является разумным и осмотрительным

Суд посчитал, что добросовестный приобретатель, положившийся на данные из ЕГРН, не должен нести негативные последствия из-за медлительности бывшей супруги, не интересовавшийся своим имуществом.

По мнению КС у покупателя было меньше возможности оценить все риски при покупке недвижимости, чем у бывшего супруга. Истица не лишена возможности предъявить денежные требования к бывшему супруг, посчитал КС.

Иными словами, судитесь бывшие супруги друг с другом, а покупателя оставьте в покое, сказал суд.

Вот такое постановление.

Бывшим супругам нельзя расслабляться после развода — лучше сразу поделить имущество .

Интересно, что КС основывает постановление на том, что в сведениях ЕГРН записи о супруге не было — и покупатель полагался на эти данные, что является правильным.

О том, что проверить брак, при желании, можно было через запрос от продавца в ЗАГС, суд ничего не говорит. Следовательно, данные ЕГРН превалируют над справкой из ЗАГСа. Из чего следует какой вывод?

Учитывая, что штампы в паспорте отныне не обязательны — возможность лишиться доли в квартире увеличивается. Как и для добросовестного приобретателя возросли риски при покупке недвижимости.

Как проверить квартиру перед покупкой я написала в этой статье, а про земельный участок — в этой.

О регистрации брака/разводе
О детях до 14 лет
О ранее выданных паспортах
О загранпаспортах
О группе крови и резус-факторе
Об ИНН

Отмена обязательной отметки в паспорте о регистрации брака и наличии детей вызвала переполох среди участников рынка недвижимости. Новые изменения в постановление Правительства РФ от 8 июля 1997 г. № 828 родили споры и рассуждения о последствиях при продаже-покупке жилья на вторичном рынке. Мнения о возможных проблемах стали появляться в личных блогах риэлторов и юристов.

Самые тяжелые последствия С. Галкин усматривает для новых собственников квартир, купленных в ипотеку:

Именно поэтому большинство ипотечных кредитов выдаётся без титульного страхования, а объясняется это очень просто. Скажите, пожалуйста: оставшись без квартиры, заёмщик освобождается от выплаты кредита? Нет, конечно. Тогда зачем заморачиваться?

Отсутствие штампа в паспорте никак не повлияет на нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом. При оформлении наследственных прав, выделении супружеской доли, удостоверении сделок по распоряжению имуществом нотариусы имеют возможность запросить информацию о семейном статусе заявителей в едином государственном реестре органов ЗАГС. Кроме того, нотариусы могут проверить базу данных брачных договоров, исследовать правоустанавливающие документы на имущество. Состоит ли гражданин в браке, разведен ли он – все это можно проверить. Делается это нотариусом официально для целей обеспечения юридической безопасности продавца и покупателя недвижимости. Так что утаить свое семейное положение гражданин не сможет.

Однако нотариусы бессильны перед договором на приобретение недвижимого имущества, оформленного в простой письменной форме. В этом случае, если жилье будет продавать один из супругов и умолчит о том, что оно было куплено в браке, покупатель рискует остаться без квадратных метров и денег. Согласно статье 35 Семейного кодекса второй супруг сможет оспорить сделку и отменить ее.

Коллеги-риелторы, вы действительно думаете, что бывший супруг и без нововведений не мог "очистить" свой паспорт от штампа? Я вас умоляю. Таких способов, конечно, не сотни, но три-четыре рабочих могу вам назвать прямо сейчас. Таким образом, и до отмены штампа вероятность попасть в ситуацию, когда вы купили клиенту квартиру, которая "побывала в браке", была очень высока.

В качестве примера В. Пастухов приводит дело, рассмотренное Конституционным Судом РФ 13.07.2021 г. (35-П/2021). Гражданин М. купил квартиру. Продавцом был некий мужчина, который ранее приобрел ее у своего родственника, который продал недвижимость, будучи в большой ссоре с супругой и, соответственно, втайне от нее. Узнав о несогласованной с ней продаже, супруга подала иск против родственника мужа о признании сделки недействительной. Суд требования женщины удовлетворил, поскольку родственник не мог не знать о семейном положении продавца. И таким образом, покупатель (он же родственник мужа) не проявил необходимой осмотрительности.

Но история на этом не закончилась. К моменту вынесения решения суда, квартира была продана гражданину М. И он, в отличие от родственника, добросовестным приобретателем был. Экс-супруга экс-продавца обратилась с иском уже к М. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Дело было в Иркутской области. Районный суд требования женщины удовлетворил, областной – решение оставил в силе, кассационный – тоже, Верховный суд РФ в передаче жалобы на состоявшиеся решения суда на рассмотрение Верховного Суда также отказал. Квартира должна была бы вернуться к бывшей супруге.

Но юристы М. поработали на славу (аплодирую), подали жалобу в Конституционный Суд РФ (который, ну, вы помните, реформировали после внесения изменений в Конституцию, сократили количество судей с 19 до 11). И как показывает практика, качество всегда кроет количество, а с качеством в Конституционном Суде РФ все в порядке. КС закатал рукава и доступно, и, кстати, уже несколько "устало", потому что эту позицию он транслирует всем судам Российской Федерации с 2003 года, разъяснил кто прав, а кто нет.

Штампы в паспортах, за исключением двух отметок, стали полностью добровольными. И, кроме некоторого удобства, это сразу принесло массу проблем – особенно тем, кто хочет купить недвижимость на вторичном рынке. Есть вполне ощутимый риск, что продавец скроет, что состоит в браке – а потом его супруга без проблем аннулирует сделку и заберет квартиру обратно. Как выявить подобный риск и защититься от него – мы расспросили наших экспертов.

Почему это стало проблемой?

В середине июля премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление правительства, которое сделало необязательными почти все штампы и отметки в паспортах россиян. Так, обязательными остались только две отметки – о регистрации по месту жительства (прописка) и отношение к воинской службе.

Соответственно, теперь некоторые штампы можно ставить в паспорт по желанию самого гражданина:

о семейном положении;
о детях;
о ранее выданных паспортах;
о группе крови и резус-факторе (проставляется в поликлинике);
штамп с ИНН (проставляется в ИФНС).

При этом записи о семейном положении и о детях, как предполагается, должны сохраняться в электронных реестрах органов ЗАГС (которые как раз полностью перевели в цифровой вид). По логике правительства, гражданин не вступит в новый брак, не расторгнув старый, потому что это будет легко проверить по базе. И данные о детях в нужный момент всегда можно запросить из системы.

Однако одна проблема все же остается – если гражданин поменяет паспорт на новый, не проставив в нем отметки о семейном положении и детях, он может намеренно ввести в заблуждение того, кто решит купить у него что-то из недвижимости. Насколько реален и серьезен этот риск – разберемся дальше.

Имущество супругов, которое они приобрели в браке, считается принадлежащим им на праве общей собственности супругов. В отличие от оформленной общей долевой собственности, супруги имеют равные права на объект недвижимости – соответственно, один супруг не может проводить сделку купли-продажи, не заручившись согласием второго супруга.

Соответственно, риск того, что в паспорте продавца может не быть штампа о браке, хотя сам брак продолжает действовать – достаточно серьезный.

Чем это все грозит покупателю – несложно предвидеть:

после совершения сделки ее оспаривает супруг продавца – аргументируя тем, что не знал о продаже квартиры;
суд принимает решение сделку расторгнуть , от покупателя требуется вернуть квартиру, а от продавца – вернуть деньги;
так как продавец деньги уже потратил , он будет их возвращать по решению суда – скорее всего, бесконечно долго (ведь доступного к взысканию имущества у него нет).

Тем не менее, хорошего в такой сделке будет мало – неважно, пытался ли продавец квартиры действительно обмануть супруга, или они оба действуют заодно, даже для добросовестного покупателя это означает огромные проблемы. Скорее всего, в обозримом будущем он не увидит ни купленной квартиры, ни отданных за нее денег.

При этом единственно верного способа избежать проблемы не существует – поэтому покупателю желательно провести более серьезную проверку до сделки.

Как проверить, что продавец ничего не скрывает?

Раньше главным страхом при покупке квартиры были прописанные в ней родственники продавцов, которые находятся в местах лишения свободы. Дело в том, что они не участвовали в процедуре приватизации квартиры и при этом не давали официального отказа от приватизации. Соответственно, все дальнейшие сделки через суд аннулировались, и добросовестный покупатель квартиры оставался без денег и без жилплощади.

Сейчас же, как выясняется, нужно проверять кое-что еще:

не состоит ли продавец в браке – в этом случае нужно нотариально заверенное согласие второго супруга;
не использовался ли при покупке квартиры материнский капитал – тогда детям выделены доли в праве собственности, а потому нужно разрешение от органов опеки (которое получить очень сложно).

И если с детьми все более-менее просто (владельцы фиксируются в выписке из ЕГРН, и без согласия органов опеки Росреестр просто не зарегистрирует право собственности), то с супругами все сложнее.

Опрошенные нами эксперты рассказали, что нужно сделать перед сделкой, чтобы потом ее не признали недействительной:

Соответственно, если у продавца в паспорте есть штамп о браке или если он согласен предоставить нотариально заверенное согласие от второго супруга, проблем нет. Они появляются, если продавец намеренно скрыл факт того, что состоит в браке – тогда сделку стоит однозначно отменить.

Если же продавец не состоит в браке, о том же говорят все выписки и справки, соседи видят только его одного, и в управляющей компании ничего не знают – значит, покупателю придется рискнуть. Риск, учитывая наличие всех документов, будет не очень большим, но все же будет.

Таким образом, отсутствие в паспорте штампа о браке – это подозрительно, но далеко не всегда предполагает мошенничество или какой-то другой злой умысел.

О чем стоит помнить при покупке квартиры?

Как мы выяснили, сокрытие факта, что продавец состоит в браке – однозначное противопоказание для покупки квартиры. Но если никаких следов брака найти не удалось даже при проверке, покупателю, скорее всего, будет смысл рискнуть и купить объект.

Правда, как рассказали нам эксперты, проблемы могут поджидать покупателя не только и не столько касательно брака – сколько в других вещах:

Максимум информации об объекте — залог успешной сделки

Чтобы избежать обмана и угрозы потери добросовестно приобретенной недвижимости, перед заключением сделки следует собрать максимально полную информацию об объекте недвижимости. В первую очередь следует запросить через официальный сайт или очно выписку из Единого государственного реестра недвижимости кадастра и картографии РФ(ЕГРН), где будет представлена вся актуальная и систематизированная информация о продаваемом жилье. Этот документ содержит информацию о собственниках, обременениях и арестах. Это базовый первичный уровень проверки. Кроме того, очень важно обратить внимание на частоту перехода прав собственности на квартиру и проверить все сделки в цепочке на соответствие закону и соблюдение прав их участников. Иначе суд может признать ничтожной всего одну сделку, аннулировав автоматически и все остальные.

Александра Белоус, эксперт, строительство

Вопрос о наличии или отсутствии заключенного брака у продавца становится еще острее

Вопрос о наличии или отсутствии заключенного брака у продавца недвижимого имущества становится еще острее на фоне нововведения об отмене штампов в паспорте о браке.

Однако, данная проблема существовала и ранее — например, в ситуациях, когда при замене паспорта по тем или иным причинам штамп не проставлялся в новом паспорте, что тоже могло породить сложности в подобных ситуациях с продажей недвижимости.

Итак, вы имеете намерение приобрести квартиру, и вам необходимо узнать — состоит ли в браке продавец, ведь в соответствии с семейным законодательством, если вы заключаете сделку, которая подлежит государственной регистрации или для которой обязательна нотариальная форма, нужно получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Опасность такой сделки состоит в том, что в случае, если продавец женат, но не сообщил вам об этом, его супруга по закону имеет право требовать признания сделки недействительной в суде в течение одного года, когда узнает об этом.

Последствия подобного обращения второго супруга выльются вам в признание сделки недействительной, а это значит, что каждая из сторон будет должна вернуть все полученное — вы, как покупатель, вернете квартиру супругам, а вам продавец должен будет вернуть деньги, полученные за квартиру. Ситуация неприятная, согласитесь. Потраченное время, да и цены на жилье достаточно подвижны.

Так как же избежать подобного исхода? Конечно, прежде всего, можно спросить самого продавца о его семейном положении. Наивно полагать, что в 100 процентах случаев продавец будет с вами предельно честен. Однако, если он действительно заинтересован в продаже квартиры и не желает оспаривания сделки в будущем, ему не составит труда выполнить некоторые ваши требования.

Как известно, сведения о частной жизни, содержащиеся в органах ЗАГСа, являются конфиденциальными, и к ним нет доступа неопределенного круга лиц, желающих узнать — а женат ли их сосед или заинтересовавший знакомый. Это , разумеется, логично и правильно.

В случае, если продавец добровольно вам сообщит о том, что женат — ситуация не такая уж и критическая, ведь если вы получите нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки по продаже квартиры, он впоследствии не сможет оспорить вашу сделку.

Андрей Лихачев, юрист

Варианты получения информации о браке и детях продавца

Важно понимать, что теперь любой продавец может считаться состоявшим в браке на момент покупки, до момента, пока он не сможет доказать обратное. При этом всё бремя доказательств лежит на продавце, ведь у покупателя нет возможности самостоятельно получить нужные сведения и убедиться в том, что продавец приобретал квартиру не в браке. Подобная информация тщательно охраняется и доступ к ней есть только у уполномоченных для этого лиц. Поэтому, выход у покупателя только один: настойчиво просить продавца предоставить ему эти сведения.

Причём вариантов получения этой информация может быть несколько, но все они имеют изъяны.

Ещё можно составить нотариальное заявление продавца о том, что он не был в браке на момент приобретения квартиры. В этом случае проблема аналогична. Информации о семейном положении может не оказаться в едином реестре, и нотариус составит заявление “со слов заявителя”, что аналогично не убережёт покупателя от проблем в будущем.

Есть ещё один важный момент: а что, если продавец отказывается идти за справкой в ЗАГС или к нотариусу за заявлением? Мотивируя тем, что в браке он не состоял никогда, а все эти справки — ненужный мусор, который покупатель непонятно зачем просит. Что в таком случае делать? Отказываться от покупки или всё же идти на риск? Вопрос открытый.

Как понять, что у него есть дети?

С детьми ситуация немного проще. Вопреки расхожему мнению, наличие у продавца детей, не несёт каких-то серьёзных рисков для покупателя. Здесь возможны два варианта:

дети не являются собственниками квартиры;
у детей есть доля в праве собственности на квартиру.

В первом случае, при продаже квартиры никаких дополнительных рисков для покупателя нет. Единственное, хорошо бы проконтролировать, чтобы все несовершеннолетние, прописанные в квартире, были благополучно выписаны.

Во втором случае, наличие или отсутствие штампа в паспорте с отметкой о детях, также не несёт никакой полезной информации. Если дети — собственники, то вы и так это увидите в документах на квартиру. В таком случае продавцу потребуется разрешение органов социальной политики, которые обязаны проконтролировать, что продажа квартиры не ущемляет интересы несовершеннолетних собственников. И, при наличии соответствующего разрешения, риски для покупателя также минимальны.

Единственный момент, косвенно связанный с наличием у продавца детей — это использование средств материнского (семейного) капитала. Эти средства могли быть использованы продавцом на покупку квартиры или на гашение ипотечного кредита. В таком случае продавец, перед продажей квартиры, обязан наделить в ней долями всех членов своей семьи, включая детей.

Но, опять же, при выявлении этого риска, мы мало внимания обращали на паспорт — гораздо больше нас всегда интересовала информация, указанная в договоре купли-продажи. И если там был пункт об использовании средств материнского капитала или было понятно, что квартира приобреталась в ипотеку, мы просили продавца предоставить подтверждение того, что маткапитал не был использован в этом объекте.

Как обезопаситься покупателю на случай будущих возможных претензий со стороны бывшей супруги или детей?

Основная проблема заключается в том, что нет стопроцентной гарантии от возникновения подобных рисков. Поэтому основной задачей любого покупателя, является сбор максимально возможного количества документов, подтверждающих, что он сделал всё возможное, чтобы проверить объект перед покупкой.

Например, покупатель должен перед сделкой получить информацию о квартире из Единого государственного реестра недвижимости. Получить от продавца справку о том, что тот приобретал квартиру не в браке и не использовал на этот объект средства материнского (семейного) капитала. А также провести весь комплекс мероприятий по проверке, как покупаемого объекта, так и продавца.

Всё это нужно не только для того, чтобы обезопасить себя от возможных рисков. Повторюсь, к сожалению, это не всегда возможно. Но и для того, чтобы в случае судебного разбирательства, у покупателя была возможность доказать в суде свою добросовестность. К счастью, судебная практика в отношении добросовестных покупателей постепенно меняется, и всё чаще суд встаёт на их сторону.

Станислав Галкин, эксперт в сфере недвижимости

Как самостоятельно убедиться в том, что сделка пройдёт безопасно?

Наверное, мир стал бы более идеальным, если все участники сделок были честны, а принцип добросовестности стоял выше любой выгоды. Тогда достаточно было бы спросить продавца о наличие супруги и детей или просто посмотреть соответствующие штампы в паспорте. Однако зачастую это не всегда так, и продавцу бывает выгодно скрыть данную информацию.

Поэтому важно самому или с помощью опытного риелтора убедиться, что сделка безопасна, и в будущем не будет претензий, в том числе, со стороны нынешней или бывшей супруги, а также детей продавца. Это нужно и для соблюдения процедуры проведения сделки, так, например, если данная квартира была приобретена в браке, необходимо получить согласие супруга на сделку, заверенное нотариально (хотя, конечно, есть исключения, например, наследование). А если затрагиваются интересы детей, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.

Итак, как понять, что у продавца квартиры была супруга на момент покупки или есть дети? Сначала стоит ознакомиться с паспортом продавца, наличием штампов, их содержанием и датами. Независимо от их наличия/отсутствия проверяем дальше, так как возможно, они не были проставлены изначально, либо паспорт был утерян и восстановлен без них. Нужно спросить у продавца о свидетельстве о браке или о его расторжении, брачном договоре, соглашении о разделе имущества между супругами, о свидетельствах о рождении детей. То есть на первой стадии контактируем с продавцом, расспрашиваем его, изучаем документы, которые он нам готов представить.

Для дальнейшей проверки заказываем выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Просим документы, подтверждающие право собственности, изучаем выписку из домовой книги или единый жилищный документ, технический паспорт квартиры.

Зная ФИО продавца, его внешность, используем возможности открытых источников в интернете, в том числе, анализируем социальные сети.

Отдельно следует отметить, что можно проверить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве не возбуждено ли дело о банкротстве в отношении продавца или его супруга, так как может быть факт супружества и не скрывается, но появляются новые риски, вытекающие из него в данной ситуации.

Из вышеназванных источников и документов узнаем — есть ли супруга, дети, как квартира получена продавцом и делаем выводы, есть ли риск оспаривания сделки.

Таким образом, семейное положение продавца является важной составляющей при совершении сделки купли-продажи квартиры, к которому следует внимательно отнестись и соблюсти все необходимые процедуры, либо при определенных обстоятельствах и вовсе отказаться от такой сделки.

Гульнара Ручкина, доктор юридических наук

Личность продавца — важнее паспорта

Отмена обязательности штампов особо ничего не изменит. До сих пор при заключении договоров купли-продажи продавца заинтересованные покупатели проверяли со всех сторон. И паспорт — не самый главный документ. Увы, но паспорт можно потерять, а в новый штампы ставить необязательно — то есть санкций за их отсутствие не предусмотрено.

Можно ли как-то предупредить возможные неприятности в будущем, например, прописать в договоре, что продавец в браке не состоит?

Венера Шайдуллина, кандидат юридических наук

По новому регламенту, отметка в паспорте о браке теперь необязательна, но её отсутствие может привести к негативным последствиям. Лайф разобрался, как не получить проблемы.

Правительство РФ выпустило новое постановление, согласно которому штампы о браке и детях в паспортах граждан могут быть проставлены по желанию и обязательными не являются. Большинство обывателей на данное нововведение внимания не обратили, а зря. Отсутствие штампа в паспорте в некоторых случаях может обернуться серьёзными неприятностями.

С утилитарной точки зрения штамп о регистрации брака подтверждает, что между мужчиной и женщиной заключён брак в определённую дату, то есть данная отметка фактически заменяет собой свидетельство. В этом состоит определённое удобство: если гражданам вдруг потребовалось подтвердить семейный статус — например при оформлении документов об оплате коммунальных услуг или при подаче заявления о вступлении в супружеское наследство, обычно достаточно просто продемонстрировать паспорт. Даже представители Церкви перед венчанием нередко требуют этот штамп предъявить. Но, помимо этого, такая официальная отметка значительно снижает риски для покупателей недвижимости. Ведь, согласно закону, супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право эту сделку оспорить (статья 35 Семейного кодекса). Если суд встанет на его сторону — квартира перейдёт к старым владельцам, а покупателю придётся, в свою очередь, судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги. На первый взгляд нет никакой проблемы для покупателей недвижимости попросить у продавца копию свидетельства о браке, но часто бывает, что продавец уже не состоит в супружеских отношениях и совершенно искренне считает, что никому ничего не должен. Однако по закону это не так.

Четыре года назад Мария приехала в Москву из Ростова-на-Дону, чтобы поступить в столичный университет. Её папа, Александр Николаевич, арендовал для девушки небольшую квартиру и ежемесячно перечислял хозяину оговорённую плату. Однако с началом пандемии хозяин объявил, что квартиру он собирается продать, а на вырученные деньги купить загородный дом. На семейном совете было решено её выкупить. Для оформления сделки был нанят риелтор, который занялся подготовкой документов. Он обратил внимание ростовчанина на то, что в паспорте хозяина квартиры стояла отметка о недавнем разводе. Мужчина факт развода подтвердил, но заявил, что бывшей жене он ничего не должен, а детей у них нет. Однако риелтор через управляющую компанию нашёл адрес и телефон бывшей супруги, которая сообщила: эта недвижимость была приобретена в период брака и женщина своего согласия на её продажу не давала, а теперь намерена обратиться в суд для её раздела.

Да, действительно, штамп о браке или о расторжении брака является одним из сигналов о необходимости наличия согласия супруга на продажу недвижимости. Это если между ними нет отдельного брачного договора или нет данных, что недвижимость была в собственности продавца до брака.
Дмитрий Шагин,адвокат Межрегиональной коллегии Москвы

— В случае Александра Николаевича риелтор совершенно верно заметил, что, несмотря на развод, продаваемая квартира является совместной собственностью, а значит, для её продажи согласие оформлять нужно. Если бы сделка состоялась, то бывшая супруга продавца с большой долей вероятности могла бы сделку оспорить.

Если продавец заявил, что он не состоит в браке, а покупатель недвижимости не располагает достаточными данными, сделка будет держаться на честном слове.

Конечно, штамп в паспорте и раньше не был истиной в последней инстанции, ведь некоторые граждане при замене паспорта забывали предоставить оригинал свидетельства о браке в соответствующие государственные инстанции и никаких отметок в новом документе не получали. Но это не носило массовый характер, а теперь, скорее всего, всё будет с точностью до наоборот: очень немногие позаботятся, чтобы отметки о браке в паспорте были.

Раньше большинство агентов, занимающихся недвижимостью, смотрели: в браке ли продавец и менял ли он паспорт перед получением права собственности. Теперь, наверное, придётся искать возможность каким-то образом собирать информацию полуофициальными методами. Например, у управляющей компании или через тех, кто имеет доступ к этой базе загса. Ведь без проверки риски слишком высоки.
Галина Смирнова, риелтор

Рекомендации Росреестра вполне перекликаются и с судебной практикой по вопросу истребования супругами своей доли проданной собственности, которая изобилует противоречивыми решениями судов разных инстанций, оспоренных в апелляционных и кассационных жалобах. Даже Верховный суд РФ неоднократно указывал, что бывший супруг имеет право требовать от получившего деньги от продажи совместной собственности соответствующую компенсацию.

Читайте также: