С какого момента считается срок владения квартирой при договоре мены

Обновлено: 17.05.2024

— Получила от государства квартиру по программе переселения взамен старой. Хочу продать, так как она меня не устраивает. Должна ли я платить налог 13% государству? Ведь я не просила меня переселять. Разница в сумме между старой и новой в пользу новой составляет 130 тысяч. При продаже мне придется платить налог от 130 тысяч или от продажной суммы?

Если разница в стоимости квартир указана в договоре мены, то налог платится с разницы в стоимости. Если в договоре мены стоимость не указана, то учитывается рыночная стоимость квартиры. Оценку могут произвести только соответствующие лицензированные компании. Либо Вы можете воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком от продажи квартиры, но не превышающей 1 млн рублей.

Таким образом, выгоднее для Вас будет оценить стоимость квартир и заплатить 13% с разницы. При этом, если Вы осуществляли доплату за разницу в стоимости квартир, то и платить ничего не обязаны. Аналогичная ситуация рассмотрена в письме Минфина от 10.11.2015 № 03-04-05/64521.

У налогоплательщика есть два варианта дальнейших действий: либо получить налоговый вычет от продажи новой квартиры, либо уменьшить доходы от продажи новой квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее первоначальным приобретением.

В первом случае налог уплачивается в полном размере, но в последующем производится его частичный возврат после соблюдения определенных процедур и предоставления соответствующей документации. Во втором же случае уменьшается сам размер налога, подлежащего уплате, на основании заблаговременно предоставленных в распоряжение налоговой службы документов. Это означает, что уменьшается налоговая база (то есть уменьшается размер подлежащего уплате налога) за счет произведенных расходов при покупке квартиры. В поименованные расходы входит как сумма доплаты разницы стоимости квартир, так и услуги, связанные с совершением посреднических и информационных операций при приобретении объектов недвижимости (стоимость риелторских услуг).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Налог придется платить в случае, если данное переселение было осуществлено не по программе реновации. По данной программе срок владения недвижимостью остается непрерывным.

Применимо к Вашему случаю, в соответствии с законодательством РФ, доходы от продажи квартиры освобождаются от налогообложения при нахождении в собственности физического лица более пяти лет. Срок владения квартирой начинает исчисляться с момента государственной регистрации собственности на новую квартиру. Соответственно, если после получения новой квартиры и оформления ее в Вашу собственность не прошло пяти лет, то при продаже квартиры Вам необходимо исчислить и уплатить налог по ставке 13%. При этом Вы имеете право при продаже уменьшить доход на сумму понесенных расходов, которые связаны с приобретением данной недвижимости. В качестве таких расходов будет учитываться стоимость квартиры, которая указана у Вас в договоре мены с городом.

Таким образом, налог при продаже квартиры будет считаться, исходя из разницы между ее продажной стоимостью и суммой расходов, которые Вы понесли, согласно договору мены с городом (то есть стоимостью квартиры, указанной в договоре мены). С разницы Вам необходимо заплатить налог в бюджет по ставке 13%.

Если Вы просто продадите квартиру и не озаботитесь правильным заполнением декларации, то Вам будет начислен налог в размере 13% от 70% кадастровой стоимости Вашей новой квартиры. Но у Вас есть три пути избежать этих расходов.

Налог можно уменьшить, воспользовавшись льготным вычетом из налогооблагаемой суммы в размере 1 млн рублей. Это поможет, если кадастровая и продажная стоимость менее миллиона. Можно вычесть из налогооблагаемой суммы стоимость приобретения этой квартиры (если Вы ее приобретали по договору купли-продажи). И можно также вычесть стоимость приобретаемой взамен квартиры, купленной в этот же год.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

— Получила от государства квартиру по программе переселения взамен старой. Хочу продать, так как она меня не устраивает. Должна ли я платить налог 13% государству? Ведь я не просила меня переселять. Разница в сумме между старой и новой в пользу новой составляет 130 тысяч. При продаже мне придется платить налог от 130 тысяч или от продажной суммы?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Здравствуйте. В данной статье Вы узнаете, какой минимальный срок владения квартирой и с какого момента он считается, чтобы не платить налог с продажи (НДФЛ). Срок зависит от многих факторов — по какой сделке была получена квартира, когда произошла сделка, есть ли другое жилье на момент сделки и так далее. Я разобрала самые распространенные ситуации, можете выбрать свою из списка ниже.

Если квартира куплена на вторичном рынке

Имеется в виду приобретение по договору купли-продажи (ст. 549 ГК) и договору мены (п. 2 ст. 567 ГК). Здесь имеет значение, когда прошла сделка и является ли оно единственным жильем. Использование ипотеки роли не играет. Отдельно описала ситуацию про выделение долей детям после покупки при использовании мат.капитала — подробнее.

Если на момент продажи квартира является единственным жильем, минимальный срок владения — 3 года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК). Если есть другое жилье в собственности — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК). Срок исчисляется с даты регистрации права по договору — п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК.

Если квартира куплена в новостройке

Это покупка в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ), договору об участии в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), договору инвестирования долевого строительства, а также уступки прав требования по этим договорам.

Если на момент продажи она является единственным жильем, минимальный срок владения — 3 года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК). При наличии другого жилья в собственности — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК). Срок исчисляется с даты полной оплаты за квартиру продавцу — п. 2 ст. 217.1 НК. При оплате через эскроу-счет, срок идет с даты поступление денег на него — п. 3 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Это касается и рассрочки (не путать с ипотекой) — срок исчисляется с даты последнего платежа по договору.

Минимальный срок владения — 3 года. Срок идет с даты полной оплаты суммы за квартиру — п. 2 ст. 217.1 НК. При этом не имеют значения два момента: 1) Доплатил ли гражданин Застройщику за увеличение площади квартиры после строительства — п. 2 ст. 217.1 НК. 2) Является ли квартира единственной жилой недвижимостью, потому что до 2016 года действовало иное налоговое законодательство.

Квартира получена по наследству

Минимальный срок владения — 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК). Срок исчисляется с даты смерти наследодателя — п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК, Письмо Минфина от 01.04.2021 N 03-04-05/24025. Здесь не важно, есть ли другая жилая недвижимость в собственности.

Квартира получена по дарению

Если она получена в дар от близкого родственника, минимальный срок владения — 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК). Не от близкого родственника — 5 лет (п. 4 ст. 217 НК). Срок начинает идти с даты регистрации права по договору — п. 3 ст. 574, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК. К близким родственникам относятся супруг, родитель/усыновитель, сын, дочь, дедушка, бабушка, брат и сестра (полнородный и неполнородный) — ст. 2 и ст. 14 СК. Не имеет значения, является ли это единственным жильем.

Квартира получена по приватизации

Минимальный срок владения — 3 года (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК). Срок считается с даты регистрации права собственности по договору приватизации/передачи — ст. 7 Закона от 04.07.1991 N 1541-1, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК. Если договор был заключен до 1998 года, срок исчисляется с даты его подписания — Письмо Минфина от 18.07.2014 N 03-04-05/35433. Без разницы, имеется ли в собственности другое жилье.

Например, супруги купили квартиру в ипотеку, а затем использовали мат.капитал на ее погашение. После полной выплаты ипотеки родители выделили доли детям по обязательству — через договор дарения или соглашение. В итоге у каждого члена семьи теперь своя доля.

Доли приобретены в разное время

Например, в марте 2018 года Олег и Андрей получили в дар квартиру. У каждого по 1/2. В феврале 2021 года Олег выкупил у Андрея долю и стал единоличным собственником. Срок собственности все равно идет с марта 2018 года. Продать квартиру без налога Олег может с марта 2021 года, т.е. через 3 года с момента получения доли в дар.

Третий пример: в июне 2019 года супруги Владимир и Дарья купили квартиру в совместную собственность. В мае 2021 года они оформили брачный договор, по которому квартира переходит в личную собственность Дарьи. Помимо квартиры у Дарьи есть в собственности еще и комната. Так как квартира куплена после 2016 года, при продаже не единственного жилья минимальный срок владения составляет 5 лет.

Квартира куплена по договору мены

К договору мены применяются правила о купле-продаже — п. 2 ст. 567 ГК. Поэтому здесь тоже самое, что и здесь — квартира куплена на вторичном рынке.

Квартира получена по решению суда

Минимальный срок владения — 3 года (п. 17.1 ст. 217 НК). Срок исчисляется с даты вступления в силу решения суда — п. 1 ст. 209 и ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина от 14.208.2013 г. N 03-04-05/32983. Не имеет значения, это единственное жилье или нет.

Квартира получена при переселении из ветхого/аварийного жилья

Не путайте ситуацию с реновацией, о который я рассказала ниже. Ситуация с переселением зависит от того, на основании какого договора был осуществлен обмен квартирами. Например, при переселении с собственником ветхого жилья был подписан договор мены — п. 8 ст. 32 ЖК. Согласно п. 2 ст. 567 ГК, к мене применяются правила купли-продажи. Следовательно, ситуация описана по ссылке — квартира куплена на вторичном рынке.

Иной пример — гражданин был прописан в муниципальном жилье, которое признано ветхим/аварийным. При переселении он получил новую квартиру в пользование на основании договора социального найма — ст. 89 ЖК. Затем он эту квартиру приватизировал и собирается продать. В этом случае минимальный срок владения — 3 года с даты регистрации права по договору приватизации.

Получена по реновации

Квартира разделена после развода

Например, супруги купили квартиру на вторичном рынке и оформили ее в совместную собственность или на одного из них. Затем при разводе оформили квартиру в долевую собственность или на одного из них. В данной ситуации минимальный срок владения считается с даты покупки квартиры, а не раздела — Письмо Минфина от 22.07.2016 N 03-04-07/43026. Ситуация с покупкой на вторичном рынке описана здесь, а по новостройке здесь.

Квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)

Минимальный срок владения — 3 года (пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК). Срок идет с даты регистрации права по договору — п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 и ст. 584 ГК. Наличие другой недвижимости роли не играет.

Единственное жилье — это когда на момент продажи нет в собственности другой жилой недвижимости. К этому относится другая квартира, комната, жилой дом или доля в любом из этих объектов — ст. 16 ЖК. Не имеет значение наличие в собственности садового/дачного дома, участка, гаража, и т.п. К собственности не относится муниципальная квартира, потому что граждане ею не владеют, а только пользуются/проживают по соц.найму — ст. 61 ЖК. Ей владеет муниципалитет — п. 1 ст. 60 ЖК.

Также под понятие другое жилье попадает жилая недвижимость, которая была куплена в браке одним из супругов — разъяснение ФНС. Согласно ст. 34 СК, любая купленная в браке недвижимость является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если оно оформлено на одного из них.

Совместным нажитым не является: 1) Жилье, которое супруг получил в дар, по наследству и при приватизации — п. 1 ст. 36 СК. 2) Купленное жилье супругом, если до или на момент сделки был оформлен брачный договор, по которому это жилье принадлежит только супругу-собственнику — п. 1 ст. 256 ГК и п. 1 ст. 42 СК.

Пример №2: В сентябре 2018 года Мария купила себе квартиру. Затем вышла замуж. В июле 2021 года ее муж получил в наследство жилой дом. Этот дом не учитывается, потому что является только собственностью мужа. Марина может продать свою квартиру через 3 года с момента покупки — с сентября 2021 года.

Под понятие другое жилье не попадает жилая недвижимость, которая была куплена гражданином (или его супругом) в течение 90 дней до момента продажи квартиры — пп. 4 п. 3 ст. 217.10 НК. Проще понять на примерах.

Пример №2: 2 февраля 2018 года Светлана купила квартиру. 20 июня 2021 года она получила в дар долю в другой квартире. 6 июля 2021 года она продала квартиру. Да, с момента продажи квартиры и дарения доли прошло меньше 90 дней, но это ничего не меняет. 90 дней учитывается только при покупке другой жилой недвижимости, а у нас она получена по дарению. Раз продаваемая квартира не являлась единственным жильем на момент продажи, значит минимальный срок собственности для освобождения НДФЛ — 5 лет. Светлана должна заплатить налог с продажи квартиры, потому что владела ею меньше 5 лет.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать ;)

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Я хочу продать свою квартиру так, чтобы не платить налог на полученный доход. Какой минимальный срок владения недвижимостью должен быть при ее продаже для освобождения от уплаты налога НДФЛ? И с какого момента этот срок владения исчисляется?

Ответ:

Какие минимальные сроки владения квартирой указаны в законе?

Налоговый кодекс (п. 3, ст. 217.1 НК РФ) говорит о том, что собственник может продать свою квартиру без налога, если она находилась в его собственности более 3 (трех) лет или более 5 (пяти) лет. Как так?

Это зависит от того, каким образом квартира попала в собственность человека, и от того, является ли она его единственным жильем или нет. Если недвижимость была приватизирована, унаследована или подарена ему близким родственником, то минимальный срок владения для продажи без налога = 3 года. Если же квартира (в т.ч. кооперативная) была им куплена, то этот срок увеличивается до 5 лет (за исключением единственного жилья).

Тот же 5-летний срок применяется и к квартире, которая была подарена посторонним человеком (т.е. не близким родственником), или дар был оформлен от юрлица.

Подробнее о минимальном сроке владения жильем для продажи его без налога (как и к каким объектам применяется это правило) – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

При этом, субъектам РФ дано право уменьшать этот срок нахождения квартиры в собственности вплоть до нуля (см. п.6 той же статьи 217.1). Правда, до сих пор никто из регионалов в этом замечен не был, но все может быть… Вдруг местные власти захотят сделать приятное своим избирателям?!

Пример. Если квартира была получена по наследству от родного деда в 2018 году, то минимальный срок владения считается 3 года. И начиная с 2021 года, наследник уже может продавать ее без налога НДФЛ.

А если квартира была в том же 2018 году куплена (на Откроется в новой вкладке.">первичном или на Откроется в новой вкладке.">вторичном рынке), и она не является единственным жильем Покупателя, то для освобождения от налога при ее продаже собственнику придется ждать уже 5 лет – то есть ждать 2023 года.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Вроде бы все понятно? Не совсем!

Как, например, быть, если квартира перешла в собственность по частям в разное время (т.е. по долям в разные годы)?

Или если человек купил новостройку по Договору долевого участия (ДДУ) в одном году, построенную квартиру принял по Передаточному акту в другом году, а собственность на нее оформил в третьем?

Или если квартира была получена по наследству в одном году, а в Росреестре зарегистрировали собственность спустя пару лет?

С какого момента тогда правильно исчислять срок владения квартирой?

Закон исходит из того принципа, что срок владения начинается с той даты, когда человек впервые получает объект недвижимости или его часть (например, долю в квартире) в свою собственность, или с даты, когда человек выплатил всю положенную по договору сумму за приобретенное жилье. При этом, дата регистрации права собственности, подтверждающей законное право гражданина, имеет здесь второстепенное значение.

А разве может быть собственность без регистрации? Может. Например, в случае приобретения кооперативной квартиры, собственность на нее возникает у пайщика после полной выплаты пая (а зарегистрировать свою собственность он может хоть через 10 лет).

То же касается и случая, когда квартира получена в наследство. Собственность у наследника возникает в момент открытия наследства (п.4, ст.1152, ГК РФ), а регистрацию своего права он может произвести когда захочет.

Как считать срок владения квартирой для продажи ее без налога?

Для лучшего понимания, с какого момента начинает исчисляться срок владения квартирой при ее продаже без уплаты налога – перечислим по порядку разные случаи:

А что, если квартира перешла в собственность владельца частями (т.е. разные доли квартиры были приобретены в разное время)?

Например, человек в 2016 году получил по приватизации 1/3 долю квартиры, затем в 2017 году он получил еще 1/3 долю в этой квартире по наследству, а затем в 2018 году он выкупил на себя оставшуюся 1/3 долю. С какой даты он должен отсчитывать минимальный срок владения недвижимостью для продажи ее без налога НДФЛ?

В данном случае срок владения будет считаться с момента получения самой первой собственности (первой доли) в квартире, то есть с 2016 года.

Законодатели поясняют, что если разные доли были приобретены в разное время и в итоге стали единым объектом собственности, то минимальный срок владения квартирой для продажи ее без налога будет исчисляться с даты, когда владелец получил право собственности на самую первую свою долю (см. письмо Минфина и ФНС РФ от 26.07.2016 №БС-4-11/13524@) – цитата:

…Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

Ну а что происходит с теми, кто продает свою квартиру раньше установленного минимального срока (т.е. менее 3 или 5 лет в собственности)? Такие продавцы должны будут уплатить налог НДФЛ = 13% от полученного по сделке дохода.

Правда, для них тоже предусмотрены налоговые льготы в виде других типов имущественных вычетов. Подробнее обо всех типах налогов и налоговых вычетов в недвижимости – см. по ссылке в Глоссарии.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости - ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Читайте также: