Отказ в предоставлении земельного участка в собственность под объектом незавершенного строительства

Обновлено: 17.05.2024

Гряда Элеонора Александровна, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры экологического и земельного права Кубанского государственного аграрного университета.

Особенности приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определенные действующим законодательством, основываются на необходимости соблюдения баланса частных и публичных интересов. При этом решение вопроса о наличии или отсутствии права на приобретение земельных участков зависит от вида субъекта, правового режима земельного участка (включая правила об ограничении оборотоспособности), а также наличия ранее возникших прав.

Одним из распространенных оснований возникновения прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, в том числе для целей строительства, является договор аренды, заключенный по результатам проведения торгов. Наличие обязательственных отношений между органом публичной власти и застройщиком земельного участка обеспечивает контроль как над самим процессом строительства, так и над сроками его окончания.

Идеальной правовой конструкцией, позволяющей застройщику приобрести право собственности на арендуемый земельный участок, является реализация предусмотренного законом права на его выкуп, определенный в ст. 36 Земельного кодекса РФ как исключительное право на приватизацию, которое может быть реализовано после государственной регистрации права на здание, строение, сооружение.

В то же время законодательно установленная возможность государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства, предусмотренная Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , и отнесение его к объектам недвижимости предопределяют наличие на практике споров о возможности выкупа земельного участка в случаях, если строительство объекта является незавершенным.

СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Анализ судебной практики применения законодательства, регулирующего данные отношения, свидетельствует о двух противоречивых подходах в разрешении споров об отказе органов государственной власти или местного самоуправления в приватизации земельного участка, расположенного под объектом незавершенного строительства.

Первый подход основывается на выводе о возможности реализации права на приобретение земельного участка в собственность собственником объекта незавершенного строительства. Обосновывая решения о признании отказов в предоставлении земельных участков неправомерными, суды приходят к выводам о том, что прямого запрета на приватизацию земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства, не имеется, и, кроме того, в данном случае отсутствуют основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность по смыслу ч. 4 ст. 28 ЗК РФ .

СПС "КонсультантПлюс".

Представляется, что данный вывод носит спорный характер. С одной стороны, прямого запрета на приватизацию земельных участков под такими объектами в законодательстве действительно не содержится. Но, на наш взгляд, и права на приобретение земельного участка в данном случае не установлено.

Статья 28 ЗК РФ, устанавливающая правила приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, содержит только общие положения об условиях такого приобретения и недопустимости отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Очевидно, что такие общие нормы детализируются путем определения различного порядка приобретения прав на земельные участки в отдельных случаях.

Законодателем установлен различный порядок приобретения права собственности на земельные участки для целей строительства, оформления прав на земельные участки гражданами в упрощенном порядке, переоформления права постоянного бессрочного пользования юридическими лицами. Возникает вопрос: в каком порядке будет подлежать приватизации земельный участок под объектом незавершенного строительства, находящийся в государственной или муниципальной собственности и используемый гражданином или юридическим лицом на правах аренды?

На наш взгляд, в ст. 36 ЗК РФ перечень собственников объектов недвижимого имущества, обладающих исключительным правом на приватизацию, является четко определенным, поэтому оснований для ограничительного или расширительного толкования содержащихся в ней норм не имеется. Поэтому обоснованной представляется позиция о невозможности применения к отношениям правил, предусмотренных ст. 36 ЗК РФ, поскольку рассматриваемые объекты не относятся к зданиям, строениям, сооружениям .

См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 августа 2010 г. по делу N А32-47901/2009 // СПС "КонсультантПлюс".

Попытка устранения пробела в определении порядка приватизации земельного участка под объектами незавершенного строительства была предпринята Законодательным собранием Пермского края путем внесения в Государственную Думу РФ проекта Федерального закона N 493194-5 "О внесении изменений в отдельные статьи Земельного кодекса Российской Федерации". В законопроекте предлагалось определить наименование ст. 36 ЗК РФ "Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства" и по тексту данной статьи после слов "здания, строения, сооружения" внести дополнение словами "объекты незавершенного строительства" в соответствующих числе и падеже .

См.: проект Федерального закона N 493194-5 // СПС "КонсультантПлюс".

Предложения такого совершенствования норм ст. 36 ЗК РФ формулируются и при проведении научных исследований. Так, Т.С. Пхалагов считает необходимым устранение пробела в ЗК РФ, связанного с закреплением в п. 1 ст. 36 права на приобретение в собственность земельного участка не за собственниками любых объектов недвижимости, а лишь за правообладателями зданий, строений, сооружений, к числу которых объекты незавершенного строительства не относятся, поскольку это затрудняет их гражданский оборот .

См.: Пхалагов Т.С. Гражданско-правовой режим объектов капитального строительства: Автореф. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2012. С. 11.

В то же время определение порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, должно основываться на необходимости реализации не только частных, но и публичных интересов. Поэтому установление правила о возможности выкупа земельных участков под объектом незавершенного строительства приведет к невозможности реализации органами государственной власти и местного самоуправления деятельности в сфере обеспечения градостроительного развития территорий. В частности, в договоре аренды земельного участка могут содержаться правила, понуждающие застройщика к скорейшему введению объекта строительства в эксплуатацию путем повышения размера арендной платы, в случае если объект строительства не введен в эксплуатацию в течение предусмотренного срока.

Второй подход в практике разрешения споров об определении правомерности либо неправомерности решений органов власти о предоставлении земельного участка под объектом незавершенного строительства основан на выводе о невозможности применения к отношениям, возникающим при приватизации земельного участка под таким объектом, правил, предусмотренных ст. 36 ЗК РФ.

Детализированно обоснование такого вывода представлено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2008 г. N 8985/08, в котором содержится несколько важных положений, отражающих правовую природу рассматриваемых отношений.

Во-первых, мнение о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

По своей сути, основываясь на оценочных понятиях разумности и справедливости, баланс частных и публичных интересов, являющийся условием формирования правового государства, может рассматриваться как проявление принципа равенства участников гражданских правоотношений.

Во-вторых, при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Как справедливо указано судом, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка .

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 23 декабря 2008 г. N 8985/08 // Вестник ВАС РФ. 2009. N 4.

По сути, наличие договора аренды обеспечивает соблюдение публичных интересов, в данном случае выражающихся в возможности обеспечения контроля за соблюдением градостроительных норм и правил, расторжения договора аренды при нарушении его существенных условий.

Согласно правовой позиции, изложенной в указанном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, хотя в ст. 36 ЗК РФ не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К такому случаю, например, относится переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" . В соответствии с ч. 2 ст. 3 этого Закона юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, обязаны переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

С правовой позицией суда, конечно же, можно согласиться. Однако, как показала практика, разъяснения, представленные в рассматриваемом Постановлении, не носят исчерпывающего характера. В частности, на практике возникают споры о том, может ли осуществляться так называемый переход права на приватизацию в случае, если право собственности на объект недвижимости, а в данном случае - объект незавершенного строительства было приобретено другим лицом.

Рассмотрим данную ситуацию применительно к двум указанным случаям: применение норм ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Решение указанного вопроса при намерении нового правообладателя объекта незавершенного строительства осуществить выкуп земельного участка на основании Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" уже выработан судебной практикой и выражен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 апреля 2012 г. N 15874/11 . По мнению суда, при приобретении объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, к данным отношениям не применим.

СПС "КонсультантПлюс".

В связи с этим интересным представляется вопрос о том, может ли быть применим данный вывод по аналогии к отношениям, при которых земельный участок принадлежал продавцу на праве постоянного бессрочного пользования? Обладает ли при этом новый собственник объекта незавершенного строительства правом на приватизацию земельного участка?

С одной стороны, в данной ситуации необходимо вести речь о приобретении прав на земельный участок под объектом недвижимости. Однако возможность перехода права постоянного бессрочного пользования формально не может быть определена на основании ст. 35 ЗК РФ, поскольку содержащиеся в ней нормы определяют порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, а объект незавершенного строительства к таким объектам не относится.

С другой стороны, необходимо обратить внимание на содержание п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" , в котором отмечена возможность перехода обязанности по переоформлению права постоянного бессрочного пользования к новому собственнику объекта недвижимости. Так, суд указал, что, если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

СПС "КонсультантПлюс".

Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.

Следовательно, при смене собственника объекта недвижимости (объект незавершенного строительства таковым является) осуществляется переход обязанности по переоформлению, переходит и право выбора вида переоформляемого права. Следует обратить внимание на то, что в указанном постановлении не только перечисляются здания, строения, сооружения, но и содержится указание на иную недвижимость. Следовательно, вполне логично будет предположить возможность перехода права на выкуп земельного участка к новому собственнику объекта незавершенного строительства.

Рассмотренные ситуации являются схожими, однако решение вопроса о наличии или отсутствии оснований для приватизации земельного участка является различным. Такое различие усматривается в самом существе рассматриваемых отношений: в одном случае речь идет об определении возможности перехода к новому правообладателю недвижимости ограниченного вещного права, а в другом - у продавца объекта вещное право на земельный участок отсутствует.

Таким образом, объект незавершенного строительства обладает рядом особенностей, обусловленных его признаками, в том числе фактом отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также незавершенностью самого процесса строительства, что не позволяет отнести данный объект непосредственно к зданиям, строениям, сооружениям. Приватизация земельного участка под объектом незавершенного строительства законом не исключается, однако необходимо признать факт отсутствия у собственника такого объекта исключительного права, предусмотренного ст. 36 ЗК РФ.

Пристатейный библиографический список

Пхалагов Т.С. Гражданско-правовой режим объектов капитального строительства: Автореф. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2012.

Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности. --> Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

Предоставление земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости обладает определенной спецификой. Концепция законодателя такова, что по статусу вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания на то закона, однако применительно к строящимся объектам (объектам незавершенного строительства) необходимо выполнение ряда условий для признания их объектом недвижимости.

К таким условиям можно отнести следующие:

  1. Строительство ведется на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном порядке;
  2. Получено разрешение на строительство;
  3. Полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. В большинстве случаев коммерческое строительство ведется на земельных участках, предоставленных в ограниченное пользование — аренду, т.к. по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ). При этом истечение срока действия договора аренды в рассматриваемом случае является основанием для обращения уполномоченного органа в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов (ст. 239.1 ГК РФ, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Неправомерное использование участка грозит административной ответственностью

За использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, статьей 7.1 КоАП РФ предусматривается административная ответственность (дело № А40-12687/2016, дело № А40-4327/15) в виде наложения штрафа:

Если кадастровая стоимость земельного участка определена:

  • на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей;
  • на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей;
  • на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей;

Если кадастровая стоимость земельного участка не определена:

  • на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей;
  • на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
  • на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

1. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.

Аренда земельного участка для завершения строительства

Вместе с тем, урегулирован вопрос предоставления земельного участка в аренду собственникам объектов незавершенного строительства для завершения их строительства.

В первую очередь обращу внимание на следующие аспекты предоставления земельного участка для завершения строительства:

Если рассматривать субъектный состав правоотношений данного вида, то в качестве собственников могут выступать как лица, которые строят объекты недвижимости на этом участке, так и те, кто приобрел права собственности по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Поскольку изъятие возможно только на основании решения суда, в случае отказа в иске первичный собственник сохраняет право на объект незавершенного строительства. Другим основанием сохранения права собственности служит истечение срока, установленного для обращения в суд с требованием об изъятии (шесть месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка), а также признание торгов несостоявшимися по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Примечательно, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается только при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Субъектный состав также влияет на срок нового договора аренды земельного участка.

Срок нового договора составляет до трех лет в случае предоставления земельного участка первичному собственнику объекта незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Земельный участок, пока Вы не достроите здание, приватизировать не удастся. Но зато Вы имеете право на основании части 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов: предоставление земельного участка без проведения торгов на котором расположены объекты незавершенного строительства, допускается однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

По уму бы еще и смотреть местные Правила землепользования застройки, региональное законодательство в этой части.

В ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на покупку земельного участка имеет только собственники зданий и сооружений, но не объектов незавершенного строительства. Опосредствованно это так же вытекает из ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ. Поэтому, на мой взгляд, шансов нет. Только достройка.

договор аренды был заключён 2009 году 3 очереди строительства и все три оформлена незавершенка собственности

Араик

Здравствуйте. Если я правильно понял, то речь идет о том, чтобы приобрести земельный участок еще до того, как будет завершено строительство объекта недвижимости. Но дело в том, что право на приобретение з/у получает лицо в собственности которого находится именно законченные строительством объекты.

ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поэтому согласно закону, необходимо сначала достроить объект, а потом уже претендовать на приобретение участка.

К сожалению, однозначного ответа на данный вопрос получить Вы не сможете.

Однако, реализация данного права не всегда может быть возможна на примере судебной практики (постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 г. N 6811/09, постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. N 8985/08, определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 28.06.2012 по делу N 33-6322/2012 и многие другие судебные акты).

Кроме того, в письме Министерства экономического развития РФ от 26 июля 2011 г. N ОГ-Д06-601 также выражено мнение согласно которому право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков приобретают собственники зданий, строений, сооружений, тогда как собственники объектов незавершенного строительства указанного права не приобретают.

С учетом изложенного Вам рекомендуется обратиться в установленном порядке в орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц с соответствующим заявлением. Если будет принято решение об отказе, его можно попытаться обжаловать в суде. С учетом конкретных обстоятельств дела право на приватизацию может быть реализовано в судебном порядке.

Судебная практика высших судебных инстанций однозначна, выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства не допускается законом ввиду того, что нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ сформулированы таким образом, что выкуп разрешен только под завершенный строительством капитальный объект.

Таким образом, суды пресекают выкупы земельных участков под объектами незавершенного строительства, так как была такая тенденция, построить, грубо говоря, фундамент, зарегистрировать как незавершенный строительством объект недвижимости и подавать на выкуп. Раньше и органы власти и суды, допускали такую возможность.

Сейчас нет, однозначно.

Даже если администрация пойдет Вам навстречу и даже если первую судебную инстанцию Вы выиграете, то при грамотном обжаловании или вступлении в дело прокуратуры, все вернут в исходное. И Вы зря потратите деньги и нервы и время.

Решения Высшего арбитражного суда, которые берут суды за основу

Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г. № 14880/10

Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. № 8985/08

Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012г. № 15874/11

С уважением! Г.А. Кураев

На торгах Вы конечно сможете выкупить указанные участки, без проведения торгов нет.

Приватизировать эти участки Вы однозначно не можете.

Если срок Договора не истек, либо прошло 6 месяцев со дня истечения срока Договора аренды и Администрация не подала иск в суд об изъятии этого участка или суд отказа в иске об изъятии этого участка, либо если не удалось продать Ваши участки с публичных торгов, то Вы можете требовать заключения Договора аренды на срок до 3-х лет для завершения строительства указанных Вами объектов.

Земельный кодекс

Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта

Право на предоставление участка в аренду для завершения строительства предоставляется однократно.

С уважением! Г.А. Кураев

Здравствуйте, Араик!

В случаях, предусмотренных законом, государственный или муниципальный земельный участок можно купить без проведения торгов. При этом аренда не является препятствием для выкупа участка, если его намеревается приобрести арендатор (пп. 2 ст. 39.16 ЗК РФ). К случаям, когда участок можно купить без торгов, относятся, в частности, следующие ситуации, когда на участке расположены здания, сооружения, собственником которых (или помещений в них) являетесь Вы. Купить такие участки можно в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ);

Согласно "Методическим рекомендациям по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях", утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008, к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Отсюда следует, что объекты незавершенного строительства не относятся к зданиям, сооружениям.

Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения регулируется правовыми нормами ст. 36 ЗК РФ.

Таким образом, до завершения строительства и ввода в эксплуатацию Вы не сможете выкупить земельный участок без торгов.


В практике применения законодательства возник достаточно острый вопрос о том, имеют ли исключительное право на приватизацию земельных участков собственники объектов незавершенного строительства. Высшие судебные органы применяли различные подходы к решению данного вопроса.

Чтобы рассмотреть данный вопрос, необходимо обратиться к определению объекта незавершенного строительства.

Для того чтобы определить, что относится к объектам недвижимости, обратимся к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее — ГК РФ). [1] Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам, помимо прочего, относит все то, что прочно связано с землей, другими словами, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. к ним относит объекты незавершенного строительства.

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации [3], объект незавершенного строительства относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, сооружениями. Однако, как видно из определений здания и сооружения, это, прежде всего результат строительства — признак, которым не обладает объект незавершенного строительства. Разграничением по данному признаку является наличие или отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. Также в отличие от зданий, сооружений, объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) [2], одним из случаев продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, перечисленных в ст. 39.3, является продажа земельных участков собственникам зданий, сооружений, либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК РФ. Как мы видим, в данном перечне отсутствует объект незавершенного строительства.

Примечательно, что законодатель не дает определения объектам незавершенного строительства, что вызывает трудности в правоприменительной практике.

При анализе доктринальных определений объекта незавершенного строительства, наиболее предпочтительной представляется позиция Р. А. Валеева, который выводит определение объекта незавершенного строительства, через призму его признаков. Таким образом, по Р. А. Валееву, объектом незавершенного строительства является создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в установленном законодательством порядке. [13, c. 34]

Таким образом, видно, что объект незавершенного строительства, будучи объектом недвижимости и объектом капитального строительства, не обладает комплексом необходимых признаков для включения его в перечень наряду со зданием, сооружением. Следовательно, объекты незавершенного строительства не входят в число объектов, наличие которых дает лицу право на выкуп земельного участка.

Несмотря на отсутствие прямого указания в законе на право выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства, судебная практика многие годы придерживалась позиции в пользу предоставления такого права собственникам объектов незавершенного строительства.

Отправной точкой в изменении подхода к данному вопросу стало Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. № 8595/08. [7] Суд признал законным отказ администрации г. Тольятти в заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося на праве аренды у общества с ограниченной ответственностью, имеющего на праве собственности объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке, который оно приобрело по договору купли-продажи. Отменяя решения нижестоящих судебных инстанций по этому делу, Президиумом ВАС РФ были сделаны следующие выводы:

Таким образом, Высший Арбитражный суд Российской Федерации пришел к выводу, что объекты незавершенного строительства не являются зданиями, сооружениями, и поэтому приватизация земельных участков под ними в силу ЗК РФ невозможна.

Данная позиция была поддержана в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 г. № 14880/10. [8]

Также схожую позицию имеет Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2016 г. № 19-КГ15–48 [11], согласно которому земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации существующих зданий, сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Это исключает возможность предоставить занятые ими земельные участки в собственность исходя из ст. 36 ЗК РФ.

Позднее в Определении от 29 апреля 2016 г. № 305-КГ15–19738 Верховный Суд Российской Федерации указал, что в силу п. 3 ст. 28 Закона о приватизации заявитель, выкупивший объекты незавершенного строительства в процессе приватизации, имеет право выкупить земельный участок, занятый этим имуществом. [12]

В остальных случаях Верховный Суд Российской Федерации в настоящее время придерживается позиции о невозможности приобретения в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, за исключением указанных в законодательстве случаев.

Помимо прочего, представляется интересной судебная практика по выкупу земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства, которые были приобретены не в результате приватизации, а в результате гражданско-правовых сделок, частности, по договору купли-продажи.

Во-первых, при рассмотрении данного вопроса следует обратить внимание на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 апреля 2012 г. № 15874/11. [9] В данном Постановлении суд указал, что норма п. 3 ст. 28 Закона № 137-ФЗ при приобретении находящихся на арендованном земельном участке объектов незавершенного строительства, не в процессе приватизации, а по договору купли-продажи, не применима.

Следовательно, при смене собственника объекта недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства, осуществляется переход обязанности по переоформлению, и, соответственно, право выбора вида переоформляемого права. Учитывая данный факт, можно предположить о возможности перехода права на выкуп земельного участка к новому собственнику объекта незавершенного строительства.

На первый взгляд, оба случая, рассмотренных выше, схожи, однако решение вопроса о наличии или отсутствии оснований для приватизации земельного участка различается по существу рассматриваемых отношений. Так, в одном случае речь идет об определении возможности перехода к новому правообладателю недвижимости ограниченного вещного права, а в другом у продавца объекта вещное право на земельный участок отсутствует.

Таким образом, при решении вопроса о возможности выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства необходимо учитывать наличие юридических оснований и фактических оснований. То есть, предусмотренную законом возможность и приобретение права в порядке приватизации, факт обладания земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.

2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

7. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. № 8595/08/.

  1. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 г. № 14880/10.
  2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 апреля 2012 г. № 15874/11/.

10. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 февраля 2012 г. № 71-В11–13.

11. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2016 г. № 19-КГ15–48.

12. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2016 г. № 305-КГ15–19738.

  1. Валеев Р. А. Объект незавершенного строительства в системе объектов недвижимости: моногр. М.: Юрист, 2009. 176 с.

Основные термины (генерируются автоматически): незавершенное строительство, земельный участок, Российская Федерация, РФ, Высший Арбитражный Суд, Верховный Суд, сооружение, участок, договор купли-продажи, Постановление Президиума.

Похожие статьи

Институт приобретательной давности как основание для.

Правовые проблемы реализации принципа единства судьбы.

Так, судом было указано, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью, необходимый для ее использования.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования.

О признании объекта незавершенного строительства.

самовольная постройка, незавершенное строительство, ГК РФ, недвижимое имущество, Российская Федерация, земельный участок, Гражданский кодекс, внесение изменений, Градостроительный кодекс, буквальное толкование.

Проблемы приватизации земельных участков собственниками.

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и т. д. [7].

Проблема передачи в аренду части земельного участка

Проблема передачи в аренду не целого объекта, а его части или части земельного участка существовала с давних времен, в настоящее время указанную проблему предложил разрешить Высший арбитражный суд Российской Федерации (далее — ВАС РФ).

Актуальная проблема выкупа земельного участка под.

земельный участок, Российская Федерация, участок, уполномоченный орган, РФ, Земельный кодекс, земельный налог, купля - продажи, предприятие, цена выкупа.

Продажа объекта как основание для прекращения земельного.

В силу статьи 275 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который

К вопросу о понятии недвижимости по современному.

Институт приобретательной давности как основание для.

Правовые проблемы реализации принципа единства судьбы.

Так, судом было указано, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью, необходимый для ее использования.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования.

О признании объекта незавершенного строительства.

самовольная постройка, незавершенное строительство, ГК РФ, недвижимое имущество, Российская Федерация, земельный участок, Гражданский кодекс, внесение изменений, Градостроительный кодекс, буквальное толкование.

Проблемы приватизации земельных участков собственниками.

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и т. д. [7].

Проблема передачи в аренду части земельного участка

Проблема передачи в аренду не целого объекта, а его части или части земельного участка существовала с давних времен, в настоящее время указанную проблему предложил разрешить Высший арбитражный суд Российской Федерации (далее — ВАС РФ).

Актуальная проблема выкупа земельного участка под.

земельный участок, Российская Федерация, участок, уполномоченный орган, РФ, Земельный кодекс, земельный налог, купля - продажи, предприятие, цена выкупа.

Продажа объекта как основание для прекращения земельного.

В силу статьи 275 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который

К вопросу о понятии недвижимости по современному.

Читайте также: