Продажа государственных запасов имущества земельных участков и др способ сокращения дефицита

Обновлено: 04.05.2024

Отметим, что стандарт начнет применяться при ведении бухучета в государственных (муниципальных) бюджетных учреждениях с 01.01.2020, а при составлении бухгалтерской (финансовой) отчетности – начиная с отчетности 2020 года.

Классификация непроизведенных активов.

Согласно п. 70 Инструкции № 157н к непроизведенным активам относятся объекты нефинансовых активов, которые не являются продуктами производства, вещное право на которые должно быть закреплено в установленном порядке за учреждением и которые используются им в процессе своей деятельности (земля, недра и пр.).

Группы непроизведенных активов

Земля (земельные участки)

Некультивируемые биологические ресурсы

Прочие непроизведенные активы

Земельные участки, включая пруды и обводненные карьеры, являющиеся объектами, неразрывно связанными с земельными участками, за исключением зданий и сооружений, построенных на этих земельных участках (дорог, туннелей, административных зданий и иных аналогичных объектов), водных и биологических ресурсов, находящихся на данных земельных участках, а также искусственно созданные земельные участки – сооружения, созданные на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий, признанные после ввода в эксплуатацию земельными участками

Объекты непроизведенных активов в виде разведанных запасов ресурсов недр (нефть, природный газ, уголь, запасы полезных рудных и нерудных ископаемых, в том числе минеральные и термальные источники, залегающие под землей или на ее поверхности, включая морское дно)

Поверхностные и подземные воды, которые находятся в водных объектах и используются или могут быть использованы

Живые организмы (животные и растения), естественный рост и воспроизводство которых не находятся под непосредственным контролем и управлением субъекта учета и в отношении которых устанавливается право собственности

Объекты непроизведенных активов, не включенные в другие группы

Водные некультивируемые биологические ресурсы

Некультивируемые биологические ресурсы, относящиеся к животному миру

Объекты растительного мира

Рыба, водные беспозвоночные, водные млекопитающие, водоросли, другие
водные животные и растения, находящиеся в состоянии естественного роста и воспроизводства

Объекты животного мира (организмы животного происхождения), кроме объектов, относящихся к водным некультивируемым биоресурсам

Участки леса (древесные растения, находящиеся в состоянии естественного роста и возобновления на территории лесных участков), расположенные в границах земель лесного фонда

по методике расчета рыночной оценки единичного земельного участка, применяемой органами государственной власти (органами местного самоуправления), уполномоченными на распоряжение находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками;

на основе кадастровой стоимости аналогичного земельного участка, внесенного в государственный кадастр недвижимости.

объекты непроизведенных активов, которые ранее не признавались таковыми и (или) показывались на забалансовом учете, отражаются в бухгалтерском учете на балансовых счетах учета непроизведенных активов по их первоначальной стоимости, определенной согласно стандарту;

Признание объектов непроизведенных активов.

Единицей учета непроизведенных активов является инвентарный объект. Состав инвентарного объекта для отдельных групп непроизведенных активов определяется в следующем порядке.

Группа непроизведенных активов

Состав инвентарного объекта

Водный объект, предоставляемый в пользование за плату по договору водопользования

Земля (земельные участки)

Земельный участок, который представляет собой часть земной поверхности, имеющей характеристики, которые позволяют определить ее в качестве индивидуально определенной вещи

Участок недр, границы которого определены в соответствии с выданной лицензией на пользование недрами

Некультивируемые биологические ресурсы

Для данной группы предусмотрен следующий порядок определения состава инвентарного объекта:

– для водных некультивируемых биологических ресурсов – отдельные виды водных биоресурсов, для которых устанавливается общий допустимый улов (ОДУ) органами государственной власти, уполномоченными на распоряжение объектами некультивируемых биологических ресурсов в соответствии с законодательством РФ;

– для некультивируемых биологических ресурсов, относящихся к животному миру, – объекты животного мира (организмы животного происхождения, то есть дикие животные), для которых устанавливаются нормативы допустимого изъятия;

– для объектов растительного мира – лесные участки, расположенные в границах земель лесного фонда

Оценка объектов непроизведенных активов при их признании

Как уже было отмечено, объекты непроизведенных активов принимаются к бухгалтерскому учету с момента признания по первоначальной стоимости. При этом первоначальной стоимостью объекта непроизведенных активов, впервые вовлекаемого в хозяйственный оборот, является его справедливая стоимость на дату вовлечения в хозяйственный оборот. Справедливая стоимость определяется следующим образом.

Группа непроизведенных активов

Порядок определения справедливой стоимости

Земельные участки, внесенные в государственный кадастр недвижимости, на которые разграничена государственная собственность, закрепленные (не закрепленные) на праве постоянного (бессрочного) пользования за учреждением, независимо от факта их использования в деятельности учреждения

Определяется как кадастровая стоимость указанных земельных участков

Земельные участки, не внесенные в государственный кадастр недвижимости, на которые государственная собственность как разграничена, так и не разграничена, закрепленные (не закрепленные) на праве постоянного (бессрочного) пользования за учреждением, независимо от факта их использования в деятельности учреждения

Определяется как условная оценка, рассчитанная одним из двух способов:

– по методике расчета рыночной оценки единичного земельного участка, применяемой уполномоченными органами государственной власти (органами местного самоуправления), осуществляющими функции по управлению государственным (муниципальным) имуществом в сфере земельных отношений;

– на основе кадастровой стоимости аналогичного земельного участка, внесенного в государственный кадастр недвижимости

Искусственные земельные участки, созданные на водном объекте

Определяется как сумма дисконтированных будущих денежных поступлений, связанных с пользованием объектами (поступлений от выдачи разрешений, лицензий, налоговых и иных поступлений от предоставления права пользования активами). При этом не учитываются предоставленные льготы

Некультивируемые биологические активы

Прочие непроизведенные активы

1) цену приобретения, в том числе невозмещаемые суммы НДС (за исключением объектов, впервые вовлекаемых в экономический (хозяйственный) оборот), иного невозмещаемого налога за вычетом полученных скидок (премий, льгот);

2) любые фактические затраты на приобретение объекта непроизведенных активов, в том числе:

регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные расходы, произведенные в связи с приобретением объекта непроизведенных активов;

суммы вознаграждений, уплачиваемых посреднической организации, через которую приобретен объект непроизведенных активов;

затраты на оказание информационных и консультационных услуг, связанных с приобретением объекта непроизведенных активов;

иные затраты, непосредственно связанные с приобретением объекта непроизведенных активов.

Заметим, что признание затрат в составе первоначальной стоимости объекта непроизведенных активов прекращается, когда объект находится в состоянии, в котором он пригоден для использования по назначению. Затраты, понесенные при использовании, обслуживании объекта непроизведенных активов, отражаются в составе расходов текущего периода.

В первоначальную стоимость объекта непроизведенных активов не включаются административные, общехозяйственные и иные аналогичные расходы, а также расходы, связанные с приведением его в состояние, в котором он пригоден для использования. Такие расходы показываются в составе расходов текущего периода.

Указанные положения не распространяются на земельные участки, первоначальная стоимость которых определяется на основании кадастровой оценки.

Если объект непроизведенных активов появляется у учреждения в результате обмена на иные активы (за исключением денежных средств или их эквивалентов), его первоначальной стоимостью будет признаваться справедливая стоимость на дату приобретения, кроме случаев, когда обменная операция не носит коммерческий характер или когда справедливую стоимость полученного и переданного активов невозможно достоверно оценить. В случае если обменная операция не носит коммерческий характер или справедливую стоимость ни полученного, ни переданного актива невозможно достоверно оценить, оценка первоначальной стоимости полученного актива производится на основании остаточной стоимости переданного взамен актива.

Объекты непроизведенных активов, полученные субъектом учета от собственника (учредителя), подлежат первоначальному признанию в оценке собственника (учредителя), то есть по стоимости, отраженной в передаточных документах.

Последующая оценка объектов непроизведенных активов.

Так, затраты на реконструкцию, модернизацию (поверхностное улучшение земель, мелиорацию, ирригацию, спрямление русла, иные аналогичные мероприятия), а также на замещение объектов непроизведенных активов отражаются в составе расходов текущего периода. То есть данные расходы не увеличивают первоначальную стоимость объектов непроизведенных активов.

Учет объекта непроизведенных активов по переоцененной стоимости ведется на протяжении всего периода пользования земельным участком до момента перевода такого объекта в иную категорию объектов бухгалтерского учета в связи с его реклассификацией.

Заметим, что суммы переоценки объекта непроизведенных активов относятся на финансовый результат в качестве доходов или расходов текущего периода. Также укажем, что объекты непроизведенных активов не амортизируются.

Прекращение признания объектов непроизведенных активов.

при прекращении имущественных прав по основаниям, пре-
дусмотренным законодательством РФ, в том числе вследствие продажи, безвозмездной передачи (дарения);

при прекращении использования объекта непроизведенных активов по причине порчи, изменения качественных характеристик объекта, по иным основаниям, в связи с которыми использование объекта непроизведенных активов по установленному при принятии его к бухгалтерскому учету назначению не представляется возможным;

при передаче другой организации государственного сектора;

по иным основаниям, определенным законодательством РФ.

Выбытие объекта непроизведенных активов осуществляется, если:

субъект учета не осуществляет контроль над активом, признанным в составе непроизведенных активов, не несет расходов и не обладает правом получения экономических выгод, извлечения полезного потенциала, связанных с распоряжением (владением и (или) пользованием) объектом, отраженным в бухгалтерском учете в составе непроизведенных активов;

субъект учета не участвует в распоряжении (владении и (или) пользовании) выбывшим объектом, отраженным в бухгалтерском учете в составе непроизведенных активов, или его использовании в той степени, которая предусматривалась при признании такого объекта в составе непроизведенных активов;

величина дохода (расхода) от выбытия объекта непроизведенных активов имеет оценку;

прогнозируемые к получению экономические выгоды или полезный потенциал, связанные с объектом непроизведенных активов, а также прогнозируемые (понесенные) затраты (убытки), связанные с выбытием объекта непроизведенных активов, имеют оценку.

Финансовый результат, возникающий при выбытии объекта непроизведенных активов, отражается в составе финансового результата текущего периода. Указанный результат определяется как разница между поступлениями от выбытия, если таковые имеются, и остаточной стоимостью объекта непроизведенных активов.

Раскрытие информации о непроизведенных активах в отчетности.

1) балансовая стоимость, а также сумма накопленных убытков от обесценения непроизведенных активов, входящих в соответствующую группу на начало и конец периода;

2) сверка остаточной стоимости на начало и конец периода, включающая:

стоимость поступивших объектов непроизведенных активов с отдельным раскрытием сумм поступления в результате приобретения объектов непроизведенных активов, получения объектов от собственника (учредителя), иной организации государственного сектора, вследствие увеличения балансовой стоимости объектов непроизведенных активов;

стоимость выбывших объектов непроизведенных активов с отдельным раскрытием сумм выбытия в результате передачи объектов имущества, учитываемых в составе непроизведенных активов, собственнику (учредителю), иной организации государственного сектора, вследствие перевода такого объекта в другую категорию объектов бухгалтерского учета, предназначенную для отчуждения не в пользу организаций государственного сектора, в связи с его реклассификацией;

чистые курсовые разницы, возникающие при пересчете бухгалтерской (финансовой) отчетности из функциональной валюты в отличную от нее валюту представления или пересчете бухгалтерской (финансовой) отчетности в иностранной валюте по зарубежной деятельности в функциональную валюту;

прочие изменения стоимости объектов непроизведенных активов.

Кроме того, дополнительно для каждой группы непроизведенных активов в отчетности должна быть указана следующая информация:

а) наличие и размер ограничений прав собственности или иных предоставленных прав, включая стоимость объектов имущества, которые субъект учета не вправе использовать в качестве обеспечения исполнения обязательств, а также перечень непроизведенных активов, переданных в качестве обеспечения исполнения обязательств субъекта учета, и их остаточную стоимость на начало и конец отчетного периода;

б) стоимость непроизведенных активов, отраженных в составе имущества казны на начало и конец отчетного периода;

в) сумма договорных обязательств по приобретению непроизведенных активов на конец отчетного периода;

г) сумма компенсаций, причитающихся к получению от третьих лиц в связи с обесценением, утратой или передачей объектов непроизведенных активов, включенных в доходы текущего периода. В случае, когда информация об указанных суммах компенсаций не раскрыта отдельно в отчете о финансовых результатах деятельности, такая информация приводится в пояснительной записке, представляемой в составе бухгалтерской (финансовой) отчетности.

В пояснениях к бухгалтерской (финансовой) отчетности подлежит раскрытию информация:

об объектах непроизведенных активов, не приносящих субъекту учета экономических выгод, не имеющих полезного потенциала, в отношении которых в дальнейшем не предусматривается получение экономических выгод и которые учитываются на забалансовых счетах;

о земельных участках, не внесенных в государственный кадастр недвижимости, на которые государственная собственность разграничена, не закрепленных на праве постоянного (бессрочного) пользования за учреждением, не используемых для извлечения экономических выгод или полезного потенциала, справедливая стоимость которых не определяется и для которых ведется забалансовый учет в условной оценке.

Нужно ли уплатить налог после получения компенсации за изъятое имущество и что делать, если ее размер оказался меньше положенного?

В каких случаях государство может изъять недвижимое имущество граждан или организаций?

Государство праве изъять земельный участок и возведенные на нем постройки в публичных интересах, предоставив собственнику компенсацию за изъятое имущество. Кому принадлежит недвижимость – значения не имеет. Государство одинаково эффективно изымает имущество как физических лиц, так и организаций.

Основания для изъятия из частной собственности недвижимого имущества строго определены законом (ст. 49 Земельного кодекса РФ, далее – ЗК РФ):

1) выполнение международных договоров Российской Федерации;

2) строительство, реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии других возможных вариантов:

объекты энергетических систем (линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование и др.);
объекты использования атомной энергии (ядерные установки, радиационные источники, пункты хранения, тепловыделяющая сборка ядерного реактора, облученные тепловыделяющие сборки ядерного реактора, ядерные материалы, радиоактивные вещества, радиоактивные отходы и др.);
объекты обороны и безопасности государства (территории воинских частей, пунктов пропуска через государственную границу и т.д.);
объекты транспорта и связи, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования (железнодорожные пути и др.);
объекты, обеспечивающие космическую деятельность (космодромы, пункты управления, средства космической связи);
линейные объекты, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий (линии электропередачи);
объекты систем электро-, газо-, теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего, холодного водоснабжения и водоотведения;
автомобильные дороги;

3) иные основания, предусмотренные федеральными законами. Например, в целях комплексного развития территории (ст. 56.12 ЗК РФ).

Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на них возможно только в том случае, если возводимые для госнужд объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории.

Решение об изъятии может быть принято в течение 6 лет со дня утверждения проекта планировки территории. До августа 2019 г. такой срок составлял 3 года.

Кто принимает решение об изъятии недвижимости?

Решение об изъятии недвижимого имущества для федеральных нужд принимают уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, для региональных нужд – исполнительные органы государственной власти субъекта РФ, для муниципальных нужд – органы местного самоуправления.

Инициаторами принятия решения об изъятии имущества могут быть как уполномоченные госорганы, так и организации, которым изъятые участки требуются для осуществления их деятельности (например, электросетевые организации, которые планируют строительство ЛЭП).

Перечень организаций, имеющих право обращаться с ходатайствами об изъятии участков для федеральных нужд, устанавливает Правительство РФ (п. 2 ст. 56.4 ЗК РФ). С таким ходатайством могут обратиться (п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ):

В ходатайстве должны быть указаны кадастровые номера участков и цель их изъятия. Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня его принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.

Как уполномоченный орган определяет собственника участка, который планируется изъять?

Если уполномоченный орган не найдет владельца недвижимости, то это не станет преградой для изъятия. Он обратится в суд за признанием права собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования на такой участок. Если после этого объявится владелец, то он вправе будет требовать возмещения за изъятие имущества с лица, которому был передан участок, или с казны, если участок остался в публичной собственности. При этом изъятые объекты недвижимости прежнему правообладателю не возвращаются (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ).

Что происходит после принятия решения об изъятии земельного участка?

В течение 10 дней со дня принятия такого решения уполномоченный орган размещает информацию об этом на своем сайте, публикует решение в местном СМИ и направляет его копию правообладателям недвижимости, в регистрирующий орган и организацию, которая подала ходатайство об изъятии (подп. 1, 2 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ).

Правообладатель считается уведомленным о принятом решении со дня, когда он получил его копию. Причем он считается извещенным, даже если фактически не получил письмо с решением, но оно было доставлено по надлежащему адресу – по месту жительства, если собственник изымаемого участка является физлицом, или по месту нахождения собственника-юрлица. Следует учесть, что уполномоченный орган может уведомить правообладателя не только заказным письмом, но и по электронной почте.

После уведомления собственника уполномоченный орган начинает подготовку соглашения об изъятии.

Зачем нужно соглашение об изъятии недвижимости и что в нем должно быть указано?

Законом установлено, что изъятие недвижимого имущества производится на основании решения суда или договора, заключаемого с собственником. Договор нужен для того, чтобы зафиксировать в нем ключевые условия изъятия.

Обычно такой договор содержит следующие условия:

наименование сторон договора;
кадастровые номера земельных участков и объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию; если кадастровые номера не присвоены, то указывают условные номера, а при их отсутствии подробно описывают изымаемые объекты;
цель изъятия;
реквизиты решения об изъятии недвижимости: дата принятия, номер и название принявшего его органа;
права на участки и объекты, которые прекращаются;
срок, в течение которого правообладатель должен передать объекты недвижимости; при этом он не может превышать 6 месяцев с момента прекращения прав прежнего правообладателя;
размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые объекты.

До заключения договора уполномоченный орган осуществляет подготовительные действия (ст. 56.7 ЗК РФ). Чаще всего это проведение кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию, и оценка участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества. Правообладатели обязаны обеспечить доступ к участкам для выполнения кадастровых работ и определения рыночной стоимости недвижимости (п. 5 ст. 56.7 ЗК РФ).

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между уполномоченным органом и каждым правообладателем. То есть если на участке расположены здания разных собственников, то соглашение будет подписано с каждым из них. Если изъятие происходит по инициативе организации, то она также будет стороной соглашения (п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ).

После подписания договора об изъятии уполномоченным органом и заинтересованной организацией он направляется для подписания правообладателю изымаемой недвижимости вместе с другими документами (кадастровые паспорта земельных участков, отчет об оценке их рыночной стоимости и расположенных на них объектов недвижимого имущества) (п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ).

Может ли правообладатель недвижимости не подписать договор об изъятии и что в этом случае произойдет?

Если правообладатель не отвечает после получения соглашения, уполномоченный орган или организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 8–10 ст. 56.10 ЗК РФ). Принудительное изъятие земель по решению суда возможно, если правообладатель не заключил соглашение, в том числе если он не согласен с решением уполномоченного органа об изъятии (ст. 282 ГК РФ).

В случае инициирования судебного спора именно суд будет определять условия изъятия объектов недвижимости для государственных нужд. Он может принять сторону уполномоченного органа или правообладателя, а может не согласиться ни с тем, ни с другим и самостоятельно определить условия изъятия недвижимости.

Как определяют размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости?

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение на основании п. 1 ст. 281 ГК РФ.

Возмещение осуществляется за счет средств бюджетной системы РФ. Если решение об изъятии принято на основании ходатайства, поданного организацией, то именно она выплачивает правообладателям возмещение (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ).

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участок, а также убытки, причиненные изъятием (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

Расходы на установление рыночной стоимости недвижимости и размера убытков на досудебной стадии несет уполномоченный орган, принявший решение об изъятии.

При определении размера возмещения не учитывают:

объекты недвижимого имущества, которые являются объектами самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ);
неотделимые улучшения участка и объектов недвижимости, произведенные после уведомления правообладателя об изъятии (но предусмотрены и исключения, например если улучшения произведены для обеспечения безопасности недвижимости – скажем, для предотвращения пожаров и т.п.), – это дает возможность исключить искусственное увеличение стоимости изымаемых объектов;
объекты недвижимого имущества, строительство которых было осуществлено после уведомления правообладателя об изъятии земли (за исключением случаев, когда строительство вели на основании ранее выданного разрешения);
сделки, которые правообладатель заключил после уведомления об изъятии, если они влекут за собой увеличение убытков, подлежащих включению в размер возмещения (например, сделки, обязательства по которым правообладатель будет не в состоянии исполнить в связи с изъятием недвижимости).

Что делать правообладателю, если размер возмещения оказался меньше положенного?

В таком случае правообладатель может обратиться в суд. Суды нередко признают подготовленные по заказу госоргана отчеты об оценке ненадлежащим доказательством размера возмещения 1 . В результате суд назначает экспертизу, чтобы определить действительную рыночную стоимость изымаемого участка.

1. Оценщики при подготовке отчетов об оценке имущества зачастую руководствуются сравнительным методом. То есть подбирают аналогичные изымаемым объекты и по ним определяют размер возмещения. Однако стоимость похожих объектов недвижимости может существенно отличаться от стоимости изымаемых объектов.

В декабре 2016 г. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа вынес постановление, в котором указал на необязательность ссылки в экспертном заключении на стоимость объектов-аналогов, расположенных на территории изъятия – в районе строительства Крымского моста. В этом месте фактически отсутствует свободный рынок земельных участков в связи с наличием гарантированного спроса со стороны государства. Суд счел, что Российская Федерация, выступая покупателем участков для строительства автодороги, приобретает их в силу разработанной проектной документации, т.е. не может отказаться от их покупки. Сложившиеся условия способствуют искусственному завышению стоимости участков в районе изъятия 2 .

2. Другой ошибкой оценщиков может являться неверное определение цели использования участка. Например, в деле, рассмотренном Арбитражным судом Поволжского округа, эксперт-оценщик в рамках судебной экспертизы определил рыночную стоимость изымаемого участка, исходя из того, что он предназначался для размещения на нем автомобильной дороги. Но суд не принял отчет оценщика. Он указал, что имущественные потери рассчитываются исходя из тех целей использования участка, которые были актуальны для собственника до заключения соглашения об изъятии. В рассмотренном судом деле целью являлось ведение сельского хозяйства. Понятно, что рыночная стоимость такого участка будет существенно отличаться от стоимости аналогичного участка, который планируется использовать для размещения автомобильной дороги 3 .

При оспаривании отчета об оценке имущества собственники изымаемых участков могут обратиться к вопросу № 8 Обзора судебной практики Верховного Суда № 1, утвержденного Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 г. В нем указано, что в случае наличия разногласий между органом власти и собственником при определении рыночной стоимости изымаемого участка необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен до начала процедуры изъятия.

3. Еще одна ошибка оценщиков часто заключается в том, что они не учитывают фактическое использование изымаемых объектов, а руководствуются лишь информацией, указанной в правоустанавливающих или правоподтверждающих документах.

Учитывая логику Верховного Суда, можно сделать вывод, что сумма возмещения должна давать возможность восстановить имущественные потери, с тем чтобы предприниматель мог вновь наладить свой бизнес. Лица, у которых изымают объекты недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, не должны оказаться в положении худшем, чем оно было до момента изъятия.

Как добиться включения в состав возмещения убытков, понесенных в связи с изъятием недвижимости?

В состав возмещения за изымаемую недвижимость можно включить убытки, которые понес правообладатель. Причем убытками будет считаться не только реальный ущерб, но и упущенная выгода. Обычно это касается случаев, когда правообладатель вел предпринимательскую деятельность с использованием изымаемых объектов.

Но если материальный ущерб доказать относительно просто, то с упущенной выгодой дело обстоит несколько сложнее. Правообладателю нужно будет доказать следующие обстоятельства:

наличие прав на земельный участок или иной объект недвижимого имущества;
ведение предпринимательской деятельности с использованием этого объекта;
размер доходов, которые должен был получить правообладатель, если бы недвижимость осталась у него, и размер расходов, которые он при этом понес бы.

Например, если на изымаемом участке была посеяна пшеница, которую собственник предполагал продать, то он должен доказать следующие обстоятельства:

он является законным владельцем участка (например, на основании договора купли-продажи);
он ведет предпринимательскую деятельность с использованием участка (доказательством послужит регистрация собственника в качестве индивидуального предпринимателя и договор контрактации в отношении посевов на участке);
размер доходов, которые он планировал получить в результате использования земельного участка (доказывается это расчетным путем, например в виде разницы между ценой по договору контрактации и расходами, которые правообладатель должен был бы понести для исполнения договора).

Но следует помнить, что если, например, договор контрактации будет заключен после получения правообладателем уведомления об изъятии недвижимости, то суд может отказать ему во включении упущенной выгоды в размер возмещения 5 .

Придется ли уплатить налог после получения возмещения за изъятие недвижимости?

Отвечая на данный вопрос, следует отдельно рассмотреть налог на доходы физических лиц и налог на прибыль организаций.

При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им в денежной и натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Таким образом, возмещение, полученное бывшим правообладателем-физлицом, будет квалифицировано как налогооблагаемый доход.

При определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Что касается налога на прибыль организаций, то здесь ситуация неоднозначная.

С одной стороны, Минфин указывает, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд он и расположенные на нем объекты переходят в государственную или муниципальную собственность (п. 4 ст. 56.11 ЗК РФ). При этом права собственности на землю и расположенные на ней объекты у прежнего владельца прекращаются (п. 2, 3 ст. 239.2, подп. 1, п. 2 ст. 279 ГК РФ). Следовательно, для целей налогообложения переход права собственности признается реализацией, а средства, полученные бывшим собственником, следует учитывать в составе доходов от реализации. При этом организации вправе уменьшить полученный доход на сумму расходов, связанных с приобретением изъятых объектов недвижимости. Указанный подход отражен, например, в Письме Минфина России от 9 апреля 2018 г. № 03-03-06/1/23095.

С другой стороны, суды не всегда поддерживают позицию, изложенную Минфином. Зачастую арбитры полагают, что при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд дохода, учитываемого при исчислении налога на прибыль, не возникает 6 . Логика судов заключается в том, что взимание налога на прибыль с суммы компенсации за изъятый земельный участок нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев. Поэтому суммы возмещения не подлежат включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль.

Позиция судов выглядит более чем здравой. Если у вас изъяли земельный участок и предоставили компенсацию в размере его рыночной стоимости, то после ее обложения налогом у вас останется в денежном выражении меньше, чем было до изъятия. И это нарушает ваши права. Вот только если налоговики не согласятся с вашими доводами и сошлются на позицию Минфина, то восстановить нарушенные права можно будет только в суде.

1 Постановление АС Поволжского округа от 10 ноября 2017 г. по делу № А65-10487/2016; Определение ВС РФ от 14 февраля 2017 г. по делу № А55-5004/2014.

2 Постановление АС Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2016 г. по делу № А32-6881/2016.

3 Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10 ноября 2017 г. № Ф06-26091/2017 по делу № А65-10487/2016.

4 Определение ВС РФ от 14 февраля 2017 г. по делу № А55-5004/2014.

5 Постановление АС Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2016 г. по делу № А32-6881/2016.

6 Постановления АС Дальневосточного округа от 15 сентября 2015 г. № Ф03-3555/2015, Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 г. № 2019/09.

Читайте также: