Признание права собственности на имущество приобретенное с торгов

Обновлено: 25.06.2024

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Барьяновой Д.В., Барьянова Б.В., Галушкиной О.К. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия, обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт М", Батнасуновой О.Ш., Бамбушевой Д.Ю. о признании торгов по продаже недвижимого арестованного имущества недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании недвижимого имущества и погашении записи о регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

по кассационной жалобе представителя Барьяновой Д.В., Барьянова Б.В., Галушкиной О.К. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 25 августа 2015 г. и постановление президиума Верховного Суда Республики Калмыкия от 16 марта 2016 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Хурмановой Н.Б., представляющей интересы Батнасуновой О.Ш., просившей в удовлетворении жалобы отказать,

Барьянова Д.В., Барьянов Б.В., Галушкина О.К. обратились в суд с иском о признании торгов по продаже недвижимого имущества и договора купли-продажи недействительными.

Иск мотивирован тем, что при проведении торгов нарушена процедура их проведения. В частности не была опубликована на официальном сайте "Интернет" информация о времени, месте проведения торгов и о продаваемом имуществе, завышен размер задатка, квартира реализована по заниженной цене, на торгах отсутствовала конкуренция.

С учетом уточненных исковых требований просили признать недействительными проведенные 7 мая 2014 г. публичные торги по продаже арестованного имущества, расположенного по адресу: , , и заключенный по результатам торгов с Батнасуновой О.Ш. договор купли-продажи указанной квартиры от 13 мая 2014 г.; истребовать от приобретателя по договору купли-продажи от 29 января 2015 г. Бамбушевой Д.Ю. и возвратить спорную квартиру в общую долевую собственность Галушкиной О.К., Барьяновой Д.В., Барьянова Б.В.; погасить запись в ЕГРП от 4 марта 2015 г. о регистрации права Бамбушевой Д.Ю. на спорную квартиру и регистрации ограничения (обременения) права - ипотеки в силу закона.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 12 мая 2015 г. исковые требования Барьяновой Д.В., Барьянова Б.В., Галушкиной О.К. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 25 августа 2015 г. указанное решение суда отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Постановлением президиума Верховного Суда Республики Калмыкия от 16 марта 2016 г. апелляционное определение оставлено без изменения, кассационная жалоба Барьяновой Д.В., Барьянова Б.В., Галушкиной О.К. - без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель истцов просит отменить названные судебные акты.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 19 августа 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено, что постановлением президиума Верховного Суда Республики Калмыкия от 9 ноября 2011 г. удовлетворены исковые требования Олейникова Е.И. к Барьяновой Д.В., Барьянову Б.В., Галушкиной О.К. об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу: и обращено взыскание на принадлежащую на праве общей долевой собственности Барьяновой Д.В., Барьянову Б.В., Галушкиной О.К. (по 1/3 доли каждому) указанную квартиру по договору ипотеки от 4 октября 2007 г.

В рамках сводного исполнительного производства N постановлением судебного пристава-исполнителя от 3 июня 2013 г. принят отчет ООО "Атлант оценка" об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, согласно которому стоимость имущества составила 1 610 275 руб. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 25 июля 2013 г. квартира передана в ТУ Росимущество в Республике Калмыкия на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона; общая стоимость имущества - 1 610 275 руб.

Первичные торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 16 октября 2013 г. цена спорной квартиры была снижена на 15% до 1 368 733 руб. 80 коп.

По результатам повторных торгов в форме открытого аукциона, проведенных 7 мая 2014 г., победителем признана Батнасунова О.Ш., с которой 13 мая 2014 г. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Денежные средства в счет оплаты проданного имущества в размере 1 382 421 руб. 13 коп. Батнасунова О.Ш. перечислила 20 мая 2014 г.

В дальнейшем указанный объект недвижимости был приобретен по договору купли-продажи от 4 июля 2014 г. Батнасуновым Б.М., а затем продан по договору купли-продажи от 29 января 2015 г. Бамбушевой Д.Ю.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что торги проведены с существенными нарушениями правил их проведения, которые привели к ограничению круга лиц, заинтересованных в принятии участия в торгах, и не отвечают целям проведения торгов по реализации имущества должников, а потому имеются основания для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора.

Так, в нарушение установленных сроков не опубликовано в сети "Интернет" на официальном сайте извещение о проведении торгов; сумма задатка определена в размере, превышающем установленный законом размер 5% от начальной продажной цены заложенного имущества; судебный пристав-исполнитель не уведомлял и не направлял Барьяновой Д.В. постановления по исполнительному производству, что лишило ее права на их своевременное обжалование и в последующем повлияло на результаты торгов; договор купли-продажи с победителем торгов Батнасуновой О.Ш. подписан до внесения ею денежных средств за проданное имущество на счет организатора торгов.

Решение в части истребования спорной квартиры от приобретателя по договору купли-продажи от 29 января 2015 г. Бамбушевой Д.Ю. суд мотивировал тем, что по сведениям ЕГРП на момент заключения данного договора купли-продажи заявлено право требования на основании искового заявления о признании торгов недействительными от 17 августа 2014 г., в связи с чем Бамбушева Д.Ю. не является добросовестным приобретателем.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия указала, что существенных нарушений правил проведения торгов, которые могли повлиять на их результат, допущено не было, в связи с чем оснований для признания торгов недействительными не имеется.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что нарушений порядка опубликования информации о проведении торгов, установленного пунктом 3 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", допущено не было.

Кроме того, суд апелляционной инстанции сослался на то, что установление задатка в размере 10 процентов от начальной продажной цены квартиры при отсутствии доказательств наличия потенциальных покупателей, не участвовавших в торгах в связи с увеличением размера задатка, не является существенным нарушением и влекущим признание торгов недействительными.

С такой позицией суда второй инстанции согласился президиум Верховного Суда Республики Калмыкия, оставивший апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия без изменения.

С выводами судов апелляционной и кассационной инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

По смыслу указанной нормы начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

Однако по настоящему делу установлено, что начальная цена определялась судебным приставом-исполнителем, то есть в нарушение установленной законом процедуры.

Между тем определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов.

Данное обстоятельство не было учтено судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении дела.

Целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.

Так, в предусмотренный пунктом 3 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" срок ООО "Стандарт М" опубликовало информацию о предстоящих торгах с указанием времени и месте проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной стоимости только в периодическом издании в газете "Хальмг Унн".

Согласно пункту 4 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Установление задатка в размере, значительно превышающем предусмотренный законом, привело к нарушению прав должника, заинтересованного в привлечении к участию в торгах максимального количества участников с целью реализации имущества по наивысшей цене.

Также судами апелляционной и кассационной инстанций не дана оценка доводу о нарушении пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

В аукционе участвовали Батнасунова О.Ш. и Бегирзданов Б.К. Согласно протоколу стартовая цена имущества была определена в 1 368 733 руб. 80 коп., шаг аукциона установлен минимальный 1% от начальной продажной стоимости квартиры и составлял 13 687 руб. 33 коп.

Оценивая поведение участников торгов, судам надлежало учесть, что в случае установления факта согласованности действий участников аукциона в интересах одного из них, направленных на видимость состязательности на торгах и незаинтересованности участников торгов в действительной конкуренции, такие торги могут быть признаны недействительными как повлекшие нарушение прав должников на получение наибольшей цены за продаваемое имущество и противоречащие положениям пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебные постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Исковое заявление о признании права собственности подается в суд в случае, когда у истца есть основания, по которым он вправе претендовать на определенную вещь. В статье расскажем, в каких случаях при решении имущественных споров без привлечения суда не обойтись, как выбрать надлежащего ответчика, какие требования ему предъявить и как рассчитать госпошлину, которую потребуется уплатить.

Когда право собственности необходимо устанавливать через суд

Необходимость в обращении в суд с иском о признании права собственности может возникнуть в разных ситуациях. Рассмотрим те из них, что наиболее часто встречаются на практике:

Признание права в порядке наследования. Вступать в наследство через суд придется, если:

наследодатель собирался приватизировать недвижимость, подал соответствующее заявление, но закончить дело не успел (умер до окончания процедуры оформления документов);
наследник фактически принял наследство, но к нотариусу в установленный законом срок (6 месяцев со дня открытия наследства) для вступления в свои права не обратился;
есть лица, претендующие на долю в наследстве и оспаривающие право наследника на ее получение;
после распределения имущества в порядке наследования по закону было обнаружено завещание;
завещание допускает неоднозначное толкование;
имеются основания для признания существующего завещания недействительным.

Признание права на самовольную постройку. К таким постройкам относятся здания и сооружения, возведенные на участке земли без разрешения органов власти. Самовольную постройку придется снести или узаконить. Во втором случае потребуется оформлять право собственности через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Признание права на недвижимость в случае, если документы на нее не были оформлены, но установлен факт длительного (более 15 лет) добросовестного пользования этой недвижимостью — так называемая приобретательная давность (п. 1 ст. 234 ГПК РФ).

Как составить исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку, подробно разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, оформите пробный демо-доступ бесплатно.

Основания для иска

Основаниями для подачи искового заявления являются доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, на которые при заявлении своих требований ссылается истец.

Прежде всего, в суде потребуется доказать:

Выбор ответчика

Ответчиком по иску о признании права собственности может быть:

физическое лицо (наследник, покупатель или продавец недвижимости, лицо, получившее имущество в дар, и пр.);
юридическое лицо (организация, использующая имущество в своих целях);
орган власти, уполномоченный на совершение определенных действий с имуществом, или муниципалитет (например, департамент городского имущества и пр.).

Например, при легализации самовольной постройки в качестве ответчика может выступать администрация муниципального образования. При признании права собственности в силу приобретательной давности ответчиком является ее бывший собственник (п. 19 постановления № 10/22).

Как составить исковое заявление

Исковое заявление о признании права собственности должно содержать следующие сведения (ч. 2 ст. 131 ГПК РФ):

наименование суда, в который обращается истец;
информацию об истце и ответчике: Ф. И. О., место жительства, контактные данные, идентификатор (СНИЛС, ИНН, данные паспорта и т. д.); если ответчиком является организация, потребуется указать ее наименование и адрес;
информация о правах, которые были нарушены, и перечень требований, предъявляемых к ответчику;
перечень оснований для подачи иска, а также перечень доказательств, подтверждающих эти основания;
цену иска;
перечень прилагаемых документов.

Какие документы нужно приложить к такому иску, узнайте в КонсультантПлюс. Получите пробный демо-доступ и бесплатно переходите в Готовое решение.

Какие требования выставить

Чтобы увеличить вероятность исхода дела в пользу истца, необходимо правильно сформулировать требования к ответчику и подкрепить их объективными доказательствами (как правило, документальными). В исковом заявлении о признании права собственности на имущество истец может заявить следующие требования:

признать за ним право собственности на имущество;
обязать произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество;
взыскать с ответчика понесенные судебные расходы, в том числе расходы по уплате госпошлины;
взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, причиненного им истцу.

Подсудность и подведомственность

Подсудность — это распределение дел между судами внутри отдельной ветви судебной системы (например, между судами общей юрисдикции разных уровней). Подведомственность — это распределение дел между судами, обладающими разными компетенциями (например, между арбитражными судами и судами общей юрисдикции).

При подаче иска о признании права собственности важно правильно выбрать суд. В противном случае заявление не будет принято к рассмотрению. В общем случае дела о признании права собственности в первой инстанции рассматривает районный суд общей юрисдикции по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если ответчиков в деле несколько (например, при рассмотрении наследственных споров), иск подается по месту жительства любого из них.

В случае если истцом по делу о признании права собственности на имущество является организация, иск подается в арбитражный суд по месту жительства ответчика (ч. 1 ст. 34, ст. 35 АПК РФ).

Расчет госпошлины

Подавая иск о признании права собственности, нужно помнить о необходимости уплаты госпошлины:

Ее размер находится в прямой зависимости от цены иска. Расчет суммы платежа в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ приведен ниже.

При цене иска до 20 000 руб. размер госпошлины составляет 4% от этой суммы, но не меньше 400 руб.
При цене иска от 20 000 до 100 000 руб. нужно уплатить 800 руб. плюс 3% от суммы свыше 20 000 руб.
Если цена иска составляет от 100 000 до 200 000 руб., то пошлина равна 3200 руб. плюс 2% от суммы, которая выше 100 000 руб.
Если цена иска больше 200 000 руб., но меньше одного миллиона, размер пошлины составит 5200 руб. плюс 1% от суммы свыше 200 000 руб.
При цене иска свыше одного миллиона размер пошлины равен 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы свыше одного миллиона рублей, но не больше 60 000 руб.

При определении размера госпошлины нужно правильно рассчитать стоимость имущества. В соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ она определяется по результатам проведенной инвентаризационной оценки: используемая в расчетах стоимость не может быть ниже стоимости, установленной по итогам инвентаризации. Если же такая оценка не проводилась, минимальная стоимость объекта определяется исходя из суммы, указанной в договоре страхования, а для организаций — исходя из его балансовой стоимости.

Итоги

Итак, решать вопрос о признании права собственности через суд может понадобиться в различных ситуациях. Например, если на оформление прав на один и тот же имущественный объект претендует одновременно несколько человек. Чтобы обращение в суд увенчалось успехом, необходимо изложить в иске перечень обстоятельств, позволяющих заявить требование, а также указать на доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Суд пояснил, что приобретение имущества по цене ниже рыночной само по себе не дает оснований считать покупателя недобросовестным с учетом того, что оценка рыночной стоимости имущества может отличаться

Одна из экспертов отметила, что Экономколлегия защитила принцип публичной достоверности государственного реестра. Другой подчеркнул, что практика рассмотрения аналогичных дел абсолютно неоднозначная и носит больше индивидуальный характер по каждому спору. Третий считает: Верховный Суд совершенно верно разъяснил, что оснований считать, что имущество выбыло из владения банкрота не по воле собственника, не имеется.

5 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13577 по делу № А40-204589/2017 об истребовании в конкурсную массу объектов, купленных через ряд сделок по отчуждению недвижимости у должника-банкрота

История перепродаж помещения

Оспаривание сделок конкурсным управляющим

Суд отказал в истребовании спорных объектов

Суд отметил, что в условиях конкуренции кредиторов должника возможны ситуации, когда отчуждение имущества носит формальный характер и направлено на сохранение имущества должника за его бенефициарами: за собственниками бизнеса (через аффилированных лиц, если должник – юридическое лицо) или за самим должником (через родственные связи, если должник – физическое лицо). К доказыванию обстоятельств, связанных с отчуждением имущества должника на основании признанной судом недействительной первой сделки в цепочке сделок, предъявляются повышенные требования, пояснил суд первой инстанции.

Апелляция не посчитала ответчиков добросовестными приобретателями

Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что в силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. ВС указал, что условия истребования имущества определяются положениями ст. 302 ГК РФ. Так, ссылаясь на п. 1 данной статьи, Суд разъяснил, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе его истребовать.

Обращаясь к правовой позиции, изложенной в п. 10 Информационного письма ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126, Суд подчеркнул, что недействительность договора купли-продажи сама по себе не дает оснований для вывода о выбытии имущества, переданного во исполнение этого договора, из владения продавца помимо его воли.

ВС разъяснил порядок виндикации к конечным покупателям здания, незаконно выбывшего из конкурсной массы

Как пояснил Суд, даже если конечные покупатели приобрели спорный актив на рыночных условиях, их нельзя считать добросовестными, если конкретные обстоятельства сделки должны были вызвать у них разумные сомнения

Верховный Суд отметил, что по смыслу гражданского законодательства предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН. Вместе с тем Суд обратил внимание, что сама по себе внесенная в соответствующий реестр запись о праве собственности отчуждателя не может рассматриваться как неопровержимое доказательство наличия такого права (Постановление Конституционного Суда РФ от 13 июля 2021 г. № 35-П).

При этом КС указал, что при отсутствии действий бывшего супруга по сохранению за собой права на совместно нажитое имущество или по его разделу недопустимо возлагать неблагоприятные последствия этого на добросовестных участников гражданского оборота

Так, ВС указал, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П).

В связи с этим судебная коллегия ВС посчитала, что судебные акты трех инстанций приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, при неполном исследовании необходимых обстоятельств, поэтому отменила указанные акты, а дело направила на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При этом эксперт подчеркнул, что практика рассмотрения аналогичных дел абсолютно неоднозначная и носит больше индивидуальный характер по каждому спору, по каждой категории дел. Он пояснил, что существует практика, которая истребует из чужого незаконного владения имущество даже при наличии доказательств того, что добросовестные приобретатели соответствуют всем необходимым критериям: они приобрели имущество по возмездной сделке и они не знали, что это имущество не подлежало отчуждению, что оно выпало помимо воли. Однако Олег Панасюк указал, что есть и обратное, когда суд не истребует имущество, хотя добросовестный приобретатель соответствует тем же самым критериям и доказывает те же обстоятельства.

Эксперт согласен с позицией Верховного Суда, поскольку он указал на обстоятельства, которые действительно надлежит установить суду, отрабатывая вопросы, связанные с добросовестным приобретением. Олег Панасюк разъяснил, что лицо, которое считает себя добросовестным приобретателем, должно защищаться инструментами, которые предусмотрены ст. 301, 302 ГК РФ. Он уточнил, что добросовестный приобретатель должен доказать: 1) что он не знал о правопритязаниях, об имеющихся спорах, возбужденных уголовных делах в отношении этого имущества; 2) он сделку совершил возмездно, т.е. он приобрел имущество за деньги; 3) он не мог ни при каких обстоятельствах установить, что лицо не имело права отчуждать это имущество.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации .

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.

Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство.

Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)?

Фабула дела

Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора.

Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества.

Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом.

В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве.

Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция.

Поскольку на момент открытия процедуры реализации имущества должника недвижимость не была передана (в силу отсутствия соответствующей записи в государственном реестре о переходе права на имущество), объекты недвижимости на основании приведённого положения входят в конкурсную массу должника.

Верховный Суд РФ обязал фактического владельца передать финансовому управляющему должника все пять объектов недвижимости для последующей их реализации и проведения расчётов с кредиторами.

Соответственно, имущество остаётся за должником, а фактический владелец, в чьём распоряжении находилась недвижимость 1 год и 4 месяца, утрачивает возможность вернуть право собственности на недвижимость в процедуре банкротства должника. Требование о возврате имущества трансформируется в денежное и удовлетворяется наравне с требованиями иных кредиторов в общем порядке.

А если должник не гражданин, а юридическое лицо?

Законодатель предусмотрел аналогичное положение и для банкротства юридических лиц, закрепив его в пункте 1 статьи 131 Закона о банкротстве, согласно которому всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Резюмируя вышеприведённое, необходимо выделить главное: подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права.

Простым языком, вносить соответствующие записи в государственный реестр нужно оперативно и своевременно во избежание плачевных последствий, например включения имущества в конкурсную массу должника, чьё право собственности остаётся отражённым в реестре.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.

Эксперты в статье:

Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal
Вадим Ткаченко, юрист, основатель и глава консалтинговой группы vvCube

Срок владения — 15 лет

Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.

Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.

Условия для приобретения права собственности:

открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях;
непрерывное владение имуществом;
владение в течение установленного законом срока;
добросовестное владение имуществом.

Гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности (Фото: Ведомости/ТАСС)

Только через суд

При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.

В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:

— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.

Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество

Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:

подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.

Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права (Фото: Екатерина Кузьмина/ТАСС)

Случай из практики Верховного суда

Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.

Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.

В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.

Читайте также: