Признание права на земельный участок
Обновлено: 15.05.2024
Зарегистрировать первичное право собственности на ОНС (как и на иное вновь создаваемое недвижимое имущество) вправе исключительно правообладатель земельного участка, на котором этот объект возведен. Таким правообладателем может быть собственник земельного участка или арендатор, которому земельный участок передан под застройку.
Данное правило действует, даже если объект был построен без привлечения средств собственника земельного участка, т.е. за чужой счет.
В этом случае в ЕГРН первичным собственником ОНС также станет собственник земельного участка. Лицо же, за счет которого был создан ОНС, будет иметь обязательственное право по отношению к собственнику земельного участка (а не вещное право на ОНС).
В части понимания того, что есть строение, расположенное на земельном участке, наш правопорядок отличается от западного.
У них действует концепция “единого объекта”, когда существует одна недвижимая вещь — земельный участок. А расположенное на нем здание рассматривается не как самостоятельный объект недвижимости, а как составная часть этого земельного участка. Здание (или ОНС) автоматически следует судьбе участка, а поэтому не нуждается в отдельной регистрации. В связи с этим, такого вопроса: “когда возникает ОНС как объект недвижимости”, у них не возникает.
У нас, как известно, здания (как и ОНС) — это самостоятельные недвижимые вещи.
1. Вещь является недвижимой в силу своих природных свойств. По общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ). Правомерно возведенное здание является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
2. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 ГК РФ).
Таким образом, о возникновении объекта недвижимости в виде ОНС можно говорить при соблюдении следующих условий: 1) полностью завершены работы по сооружению фундамента; 2) строительство объекта было правомерным, т.е. объект не является самовольной постройкой; 3) ОНС не является предметом действующего договора строительного подряда.
Такой объект нельзя рассматривать как набор строительных материалов (движимых вещей). Его следует рассматривать как единый неделимый объект недвижимости, который может иметь составные части в виде движимых вещей (двери и т.п.) (ст.133 ГК РФ).
Признавая этот вывод ошибочным, Верховный Суд РФ указал: “принцип единства объекта недвижимости в нормах законодательства, в том числе в нормах Земельного кодекса РФ, на которые ссылался суд кассационной инстанции, не закреплен. Напротив, ст.130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу и называет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав земельные участки и объекты незавершенного строительства, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса”.
Согласно ст.219 ГК РФ “Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В данном случае речь идет о действии “принципа внесения”, который в общем виде закреплен в п.2 ст.8.1 ГК РФ.
Следовательно, до госрегистрации ни о каком праве на ОНС речи идти не может.
Вспомним вышеупомянутый п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 — в нем говорится о “законном владении”, а не о собственности.
При этом, постановка на кадастровый учет помещения в ОНС невозможна (Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 N 306-ЭС14-2019).
Доктринально решение суда о признании права носит правоподтверждающий, а не правопорождающий характер. Суд лишь подтверждает наличие у лица ранее возникшего права, а не порождает его вновь своим решением.
И все-таки такой иск допустим. В п.30 того же постановления № 10/22 сказано: “На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ”.
Очевидно, что такое решение суда будет носить правопорождающий характер. Удовлетворение судом иска о признании в этой его разновидности порождает право собственности у истца, а не констатирует, что оно было у него и до вынесения решения.
Но тогда, что это? Исключение из общего правила?
Представляется, что нет. В данном случае следует согласиться с теми авторами, которые полагают, что это два разных по своей правовой природе иска. Просто из-за терминологической неточности два разных правовых явления описываются при помощи единой категории иска о признании права.[ii]
Для полноты картины следует отметить, что иски к застройщику о признании права собственности на завершенный строительством объект таковыми не являются, так как направлены на защиту обязательственного права по отношению к застройщику, а не вещного право на объект строительства.
Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 20.12.2018 N 305-ЭС15-20071(6) указано: “Требование Филатчева А.В., поименованное как заявление о признании права собственности на нежилые помещения, по сути, представляет собой требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения) и в соответствии со сложившейся судебной практикой рассматривается по правилам статей 308.3, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 3 статьи 551 ГК РФ”.
Но вернемся к ОНС.
Рассмотрим такой иск, получивший широкое распространение в практике судов общей юрисдикции, как “иск о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры с определенными характеристиками”.
Доля в праве “в виде квартиры” — достаточно спорное явление. Вероятно, такая практика продиктована желанием хоть как-то защитить права дольщиков.
И все-таки в настоящее время права дольщиков в основном должны защищаться при помощи норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Как было показано выше, даже до госрегистрации правомерно возведенный в период брака ОНС является объектом недвижимости, на который может быть признано право собственности.
А раз так, то его можно делить между супругами. Главное, чтобы такой ОНС не являлся самовольной постройкой. Ведь самовольная постройка не является объектом гражданских прав и подлежит сносу.
Если строение, возведенное в период брака, является самовольной постройкой, то признание права собственности на него возможно только при соблюдении условий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ (если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан).
Судебная практика исходит из того, что для раздела между супругами ОНС, он может даже не стоять на кадастровом учете.
Вот как про это говорит Верховный Суд РФ в Определении от 24.03.2020 N 19-КГ19-27:
“Вывод суда о том, что отсутствие кадастрового паспорта и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является препятствием для его раздела между супругами, не основан на законе.
Сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не меняет правовой статус спорного недвижимого имущества как совместно нажитого и не является основанием для лишения права Дусарь О.В. на долю в совместно нажитом имуществе.
По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению являлось выяснение вопроса о степени готовности объекта незавершенного строительства, его соответствии строительным нормам и правилам”.
Если строение было возведено в период брака за счет общих доходов супругов, но на земельном участке, принадлежащем одному из супругов, то суды как правило признают такое строение общим супружеским имуществом и определяют за каждым из супругов доли в праве собственности на него (разделить строение в натуре очень редко представляется возможным с технической точки зрения).
В этом случае земельный участок остается в собственности одного из супругов. Другой же супруг становится сособственником объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке.
Если бы у нас действовала концепция “единого объекта”, то решение было бы иным. Разделу (определению долей в праве) подлежало бы не само строение, а земельный участок, на котором оно расположено. Правовое основание — ст.37 Семейного кодекса РФ, согласно которой имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (в данном случае речь идет о вложениях в строительство, увеличивших стоимость земельного участка).
К этому же результату можно было бы прийти и через принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поскольку право на строение должно следовать судьбе прав на земельный участок (а значит и наоборот), то делить надо строение вместе с земельным участком. При этом собственнику земельного участка должна причитаться большая доля в праве на них, ведь земельный участок был его личным имуществом, а не общим.
Однако этот подход не доминирует в судебной практике. Суды в основном ограничительно толкуют принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, полагая, что он относится только к сделкам, а судебные решения о разделе имущества между супругами сделками не являются.
Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ. Согласно ему все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Из этого вытекает и обратное утверждение.
Исключения из этого принципа предусмотрены в п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ.
[i] В соответствии с п.7 ст.1 Закона о госрегистрации недвижимости внесение в ЕГРН сведений об ОНС подтверждает существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
В настоящее время постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется одновременно с госрегистрацией права на основании технического плана (п.1 ч.3 ст.14 Закона о госрегистрации недвижимости). В кадастр недвижимости среди прочего вносятся сведения о степени готовности ОНС в процентах.
[ii] Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4. С. 121.
Длительное время в нашей стране земельные наделы выделялись гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, и при этом зачастую не проводились никакие учетно-регистрационные процедуры. Результатом этого стала парадоксальная ситуация, когда хозяин, много лет обрабатывавший участок, не является официально его собственником.
– Понятие приобретательной давности встречается во многих законодательных актах, наиболее важным из них является 234-ая статья Гражданского Кодекса РФ. Согласно ей любое физическое и юридическое лицо, которое владеет каким-либо имуществом, не являясь при этом его законным владельцем, но охраняя и храня его как свое личное, по истечению некоторого срока времени (то есть приобретательной давности) имеет полное право зарегистрировать свое право собственности на данное имущество в официальном порядке. Для недвижимости срок подобного владения - не менее 15 лет, а для других видов имущества – не менее 5 лет. При определении приобретательной давности фактический владелец имущества может также учитывать и тот срок владения, который был у лица, относительно которого он является правопреемником.
Для того чтобы воспользоваться таким юридическим механизмом требуется соблюдение некоторых условий.
Во-первых, фактический владелец должен на протяжении всего времени владения бесхозным или чужим имуществом относится к нему как к своему, то есть содержать его: добросовестно, открыто (без скрытия факта владения от других граждан) и непрерывно – земельный участок должен находиться во владении постоянно на всем указанном временном периоде. Законодательство не признает приобретательную давность в том случае, если пользование участком прерывалось. В то же время непрерывность учитывается при наследовании, если наследник продолжает владеть участком наследодателя.
Во-вторых, имущество должно быть получено пусть не официально оформленным способом, но, как минимум, не незаконно. То есть, приобретательная давность не распространяется на вещи, фактический владелец которых заполучил их по подделке документов, применения насилия или прочими противоправными методами.
В-третьих, на данное имущество, как минимум, до наступления приобретательной давности не должно быть посягательств со стороны тех лиц, которые имеют полное право зарегистрировать на него свое право собственности.
И в-четвертых, полностью исключается возможность приобретения имущества по приобретательной давности, если его собственник предоставил его же фактическому владельцу по официальному договору (аренда, рента и т.п.). Только соблюдение всех указанных условий дает возможность обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности.
Также Наталья Дергачева отмечает, что если все условия соблюдены, для того, чтобы сделать владение земельным участком законным, нужно исковое заявление в суд. Чтобы заявление рассматривалось, нужно иметь документы, подтверждающие основания для владения наделом.
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая отсутствие владельца;
- архивные справки;
- подтверждение родственных связей с наследодателем (если участок переходил в наследство);
Также придется приложить доказательные материалы, указывающие на факт правомерного использования надела. Сюда можно отнести показания свидетелей; квитанции об оплате коммунальных услуг по проведенным коммуникациям (если такие имеются); согласие собственника.
В случае положительного решения суда можно будет обратиться за регистрацией права собственности. Для этого потребуется перечень следующих документов.
- Положительное решение суда, устанавливающее законность прав на приобретение земли.
- Документ, подтверждающий личность заявителя.
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости и другие сопутствующие документы на недвижимость.
- Чек об оплате государственной пошлины в пользу государства
Для подачи документов на регистрацию следует обратиться в ближайший многофункциональный центр, срок проведения учетно-регистрационных процедур составляет не более 7 рабочих дней. После оформления этих документов недвижимость перейдет в полное, законное владение, и граждане смогут им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе – продавать, дарить и завещать.
Конституционный суд Российской Федерации постановил считать добросовестным владение земельным участком, если сделка между двумя собственниками была заключена, но не оформлена соответствующим образом.
Статья 234 ГК РФ "Приобретательная давность" признана соответствующей Конституции РФ, но ей дано недвусмысленное толкование, обязательное к применению на всей территории страны. Соответствующий документ "РГ" публикует сегодня в номере.
С жалобой на положения указанной статьи в Конституционный суд обратился Виктор Волков из Московской области. В 1997 году он приобрел гараж в гаражном кооперативе, факт продажи подтверждается распиской прежнего владельца в получении денег.
Однако тому участок принадлежал на праве пожизненного наследуемого владения.
Такой порядок существовал во время переходного периода 1990-х годов и установления права частной собственности на землю, поэтому на гараж и землю был оформлен договор купли-продажи.
С одной стороны, статья 234 Гражданского кодекса РФ декларирует, что "лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество".
С другой стороны, есть разъяснение пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ.
- Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору, - указано в нем. При этом перечень договорных отношений не носит исчерпывающего характера - после указания "аренды, хранения, безвозмездного пользования" есть продолжение: "И т.п.".
Понятие "имущество" в статье 35 Конституции РФ охватывает не только право собственности, но и иные вещные права
На этом основании суды общей юрисдикции отказались признавать Волкова собственником земли и гаражного бокса.
По мнению заявителя, такой формальный подход, когда слово "договор" перечеркнуло более 20 лет его добросовестного исполнения всех обязательств как члена гаражного кооператива и право собственности, гарантированного Конституцией РФ, недопустим.
- Значение разрешения моего иска далеко выходит за рамки конкретного дела, поскольку в подробной ситуации оказались многие владельцы гаражей.
И возникшая в связи с такой практикой применения статьи 234 ГК РФ массовая правовая неопределенность в правоотношениях, неразрывно связанных с гаражами, противоречит самой сути правового регулирования, - считает Волков.
- Так, только в нашем ГК "Орбита" таковыми являются 26 членов кооператива,- сказал заявитель.
Изучив обстоятельства дела, КС РФ встал на сторону добросовестного приобретателя.
Решение основано на ранее высказанных правовых позициях суда, а потому вынесено без проведения публичных слушаний.
Прежде всего суд напомнил, что понятие "имущество" в статье 35 Конституции РФ "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда", охватывает не только право собственности, но и иные вещные права.
Следовательно, данной нормой гарантируется защита "и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком".
Суд также напомнил свое решение 2001 года.
В нем было указано, что "в ходе проведения земельной реформы законодатель обеспечивал гражданам по их выбору возможность продолжать пользоваться ранее предоставленными им земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо переоформить имеющийся правовой титул".
При этом во всяком случае исключалось как автоматическое изменение титулов прав граждан на землю (переоформление осуществлялось по инициативе самих граждан), так и какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула.
- Различие критериев добросовестности применительно к правовым ситуациям приобретения имущества добросовестным приобретателем (статья 302 ГК РФ) и давностного владения (статья 234 ГК РФ) обусловлено их разными целями, - также указал КС РФ, - что требует от судов изучения фактических обстоятельств каждого конкретного дела, а это в свою очередь требует дифференцированного подхода при определении критериев добросовестности.
Что касается разъяснений пленумов, то в разъяснениях, ставших основанием для решения судов общей юрисдикции по делу Волкова, "указывается только на договоры, в которых контрагент собственника получал имущество во временное владение, то есть из природы договора следует, что получатель имущества не имел намерения владеть им как своим, указал Конституционный суд РФ.
В деле о владении гаражным боксом ситуация принципиально иная, поэтому оно подлежит пересмотру.
Гражданин, не являющийся собственником земельного участка, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).
Признание права собственности такого лица осуществляется в судебном порядке (ст. 12 ГК РФ; п. 1 ст. 59 ЗК РФ; п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010).
1. Основания для признания права собственности в силу приобретательной давности
Для признания права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности необходимо, чтобы владение имуществом являлось (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22; п. 3 ст. 234 ГК РФ):
1) добросовестным, то есть гражданин, получая земельный участок во владение, не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
2) открытым, то есть гражданин не скрывает факта нахождения имущества в его владении. При этом принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
3) непрерывным, то есть гражданин владеет земельным участком в течение 15 лет (владение в этот период не прекращалось). При этом передача имущества во временное владение другого лица не прерывает срока такого владения. Ко времени своего владения гражданин может присоединить время, в течение которого этим земельным участком владело лицо, правопреемником которого он является.
Кроме того, гражданин должен владеть земельным участком как своим собственным, то есть не по договору (например, аренды, безвозмездного пользования и т.п.).
Также перед обращением в суд владельцу необходимо убедиться, что земельный участок (п. 3 ст. 6, п. 2 ст. 27 ЗК РФ; п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22; Апелляционное определение Московского областного суда от 30.03.2016 по делу N 33-5796/2016; Определение Московского городского суда от 11.04.2016 N 4г/7-3204/16):
- сформирован и может быть идентифицирован;
- не относится к земельным участкам, ограниченным в обороте или изъятым из оборота;
- не находится в государственной или муниципальной собственности.
2. Порядок признания права собственности в силу приобретательной давности
В зависимости от того, известен ли прежний собственник земельного участка и имеется ли спор о праве, требования в суд могут быть заявлены в порядке особого или искового производства (п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22).
2.1. Признание права собственности в порядке особого производства
Если прежний собственник имущества неизвестен, а также отсутствует спор о праве, для признания права собственности в силу приобретательной давности необходимо обращаться в суд в порядке особого производства (п. 1 ч. 1 ст. 262, п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ; п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22).
Примечание. Если при подаче заявления или рассмотрении дела в порядке особого производства будет установлено наличие спора о праве, подведомственного суду, заявление будет оставлено без рассмотрения. В этом случае вы вправе разрешить спор в порядке искового производства (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ).
Шаг 1. Составьте заявление об установлении факта
Шаг 2. Подготовьте необходимые документы
Шаг 3. Подайте заявление в суд и дождитесь его решения
Шаг 4. Обратитесь в Росреестр
2.2. Признание права собственности в порядке искового производства
Если известен прежний собственник земельного участка, а в деле, связанном с признанием права собственности в силу приобретательной давности, имеется спор о праве, требования подлежат разрешению в порядке искового производства (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ; п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22).
Шаг 1. Составьте исковое заявление
Шаг 2. Подготовьте необходимые документы
Шаг 3. Подайте исковое заявление в суд и дождитесь рассмотрения дела
Шаг 4. Обратитесь в Росреестр
Читайте также: