Предоставление земельного участка для строительства торгового центра

Обновлено: 28.04.2024

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

Подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена.

Подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка.

Заключение договора купли‑продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Прием заявлений о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в федеральной собственности, без проведения торгов в случае, если предстоит образовать или осуществить уточнение его границ через МФЦ не осуществляется. Обращаться непосредственно в МТУ Росимущества по СПб и ЛО по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Гороховая д. 2/6, лит. А.

Полное наименование:

Предоставление в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, без проведения торгов

Принцип предоставления

Экстерриториальный принцип – предоставление услуги не зависит от адреса регистрации получателя услуги

Результат предоставления

Подписанный проект договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах.
Решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование.
Решение об отказе в предоставлении земельного участка.

Срок предоставления

Не более 30 календарных дней со дня поступления заявления + 6 рабочих дней на доставку документов.

Стоимость

Заявители

Физические лица.
Юридические лица.
Индивидуальные предприниматели.

Порядок действий

Порядок действий заявителя

Основания для отказа в предоставлении государственной услуги:

в случае, когда полномочия собственника земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти;
наличие вступивших в законную силу судебных актов, налагающих меры по обеспечению иска в отношении указанного в заявлении земельного участка (наложение ареста на земельный участок или запрет на распоряжение таким земельным участком);
уполномоченным органом принимается решение об отказе в предоставлении государственной услуги в случае несоответствия направляемых документов п. 1 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации;
заявление подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с п. 2 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приостановление предоставляемой государственной услуги не осуществляется.

Документы

Документы, представляемые заявителем

I. Обязательные к представлению документы:

Заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов.
Документ, подтверждающий личность заявителя.
Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо.
Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование указанной организации для ведения огородничества или садоводства.
Документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (может быть представлен как один, так и несколько документов). Полный перечень см. здесь.
Документы, предоставляемые в соответствии с приказом Росреестра от 02.09.2020 №П/0321, см. здесь.
Подготовленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, списки ее членов в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование указанной организации для ведения огородничества или садоводства.

II. Дополнительные документы (в случае обращения представителя заявителя):

Документ, удостоверяющий личность.
Документ, подтверждающий полномочия представителя юридического или физического лица в соответствии с законодательством Российской Федерации.

III. Документы, представляемые по собственной инициативе заявителя:

Основания для отказа в приеме заявления и документов, необходимых для предоставления государственной услуги:

Реализация концессионных соглашений и СГЧП, как и любое строительство или реконструкция объекта капитального строительства, предполагает наличие определённых прав концессионера и частного партнёра на земельный участок, а также установление в отношении участка определённого правового режима.

Заметим, что наличие таких прав необходимо отнюдь не в каждом соглашении, а лишь в тех, в которых земельный участок требуется для непосредственного осуществления деятельности в рамках соглашения и исполнения принятых стороной на себя обязательств. Так, при отсутствии потребности концессионера или частного партнёра в правах на земельный участок для осуществления деятельности, предусмотренной соглашением, оно может не содержать условие о предоставлении земельного участка, а договор аренды может не заключаться [1] (например, это может быть актуально при заключении соглашений в отношении помещений).

В соответствии с п. 1 ст. 11 закона № 115-ФЗ, ст. 33 закона № 224-ФЗ, п. 23 ст. 39.6 ЗК РФ земельный участок, на котором располагается объект соглашения и (или) который необходим для осуществления деятельности, предоставляется концессионеру или частному партнёру в аренду без проведения торгов. Срок договора аренды не может превышать срок действия соглашения. Дополнительно отметим, что в рамках концессионного соглашения земельный участок может быть предоставлен концессионеру также на праве субаренды, на праве ограниченного пользования (сервитуте) или на иных правах.

В рамках закона № 224-ФЗ земельный участок должен находиться в собственности публичного партнёра и на момент его передачи частному партнёру быть свободным от прав третьих лиц. Частный партнёр может получить земельный участок только в аренду.

Концессионное законодательство, в отличие от законодательства о ГЧП, не содержит требований о наличии права собственности концедента на участок и об отсутствии прав третьих лиц на него. Соответственно, допустимо толкование, согласно которому земельный участок может находиться в собственности иных публично-правовых образований или третьих лиц, при этом ответственность за обеспечение предоставления земельного участка должна лежать на концеденте. Отметим, что в случае, если земельный участок не образован или не находится в собственности концедента, нельзя будет понудить его в судебном порядке передать этот участок концессионеру [2] . При этом в отношении земельного участка на момент его предоставления концессионеру в любом случае не должно быть ограниченных вещных прав третьих лиц, в противном случае в предоставлении участка концессионеру будет отказано на основании п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос предоставления земельного участка в случае, если для создания объекта соглашения предварительно требуется снести находящиеся на таком земельном участке объекты капитального строительства. Поскольку по концессионному соглашению концессионеру могут быть предоставлены объекты исключительно для целей реконструкции, предоставить земельный участок с находящимися на нём и подлежащими сносу ОКС будет невозможно в силу п.п. 4, 5 ст. 39.16 ЗК РФ. В таком случае снос ОКС может быть осуществлён концедентом в рамках исполнения обязательств по подготовке территории до предоставления земельного участка концессионеру.

Ни концессионер, ни частный партнёр не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка и соглашением.

Прекращение соглашения является основанием для прекращения заключённого договора аренды земельного участка в рамках закона № 224-ФЗ, а также прекращения договора аренды, иных прав в отношении земельного участка, предоставленных концессионеру.

В силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанного с ними имущества частный партнёр – собственник объекта по СГЧП (в отличие от концессионера, обладающего только правами владения и пользования объектом соглашения) получает возможность приобрести в собственность земельный участок, на котором расположен данный объект. Однако претендовать на получение земли можно только после истечения срока действия соглашения (п. 6 ст. 33 закона № 224-ФЗ). Приобретение участка осуществляется в порядке, установленном ст. 39.20 ЗК РФ, и по цене, не превышающей его кадастровой стоимости (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

Что такое неразграниченный земельный участок

Вся земля в Подмосковье, как и по всей РФ, определяется по форме собственности как разграниченная и неразграниченная. Разграниченная земля – это земля, находящаяся в собственности: частной, федеральной, федерального субъекта или муниципальной. Неразграниченная – это та земля, на которую нет правоудостоверяющих документов.

Земля считается неразграниченной (государственной) до возникновения и регистрации прав на нее. Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности определено земельным законодательством.

Получатели услуги

Источник: РИАМО, Александр Манзюк

Государственная услуга по предоставлению земель неразграниченной государственной и муниципальной собственности в аренду и собственность без проведения торгов предоставляется физическим, юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям. Однако, согласно статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, право на получение земли без торгов возникает только при соблюдении определенного ряда условий.

Так, в статье 39.3 Земельного кодекса установлены условия, при которых может осуществляться продажа таких земель, а также перечень лиц, которые могут выступать покупателями. В частности, допускается продажа:

В статье 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи, когда неразграниченные земли передаются без торгов в аренду. В частности, без торгов предоставляются:

земельный участок, образованный из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, − членам данной некоммерческой организации;

земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства − собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса;
земельные участки − гражданам, имеющим право на их первоочередное или внеочередное приобретение в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
земельный участок взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
земельный участок − лицу, которое в соответствии с Земельным кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
земельный участок − гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
земельный участок, расположенный за границами населенного пункта, − гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
земельный участок, необходимый для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, − лицу, с которым заключено такое соглашение (например, под инвестпроекты).

Исчерпывающие перечни случаев продажи участков неразграниченной госсобственности или предоставления их в аренду содержатся в Земельном кодексе РФ.

Как составить заявление

Заявление на услугу проще всего подать через личный кабинет регионального портала госуслуг, где необходимо заполнить готовую форму. Подача данного заявления равно предусмотрена как в случае аренды земельных участков, так и при предоставлении их в собственность.

При этом юридическим лицам необходимо указать следующие данные:

сведения о ЕГРН;
ИНН;
наименование организации;
адрес организации;
организационно-правовая форма.

Физическим лицам нужно указать следующую информацию:

ФИО;
паспортные данные;
СНИЛС;
контактные данные.

И физическим, и юридическим лицам нужно указать в заявлении кадастровый номер участка, который требуется предоставить в собственность или аренду, срок аренды, адрес и площадь участка, а также сообщить цель запроса.

Куда подавать заявление

Самым удобным и быстрым способом подачи заявления является обращение через РПГУ, поскольку оно позволяет избежать хождения по структурам и дает возможность отследить весь процесс через личный кабинет.

С этой целью сначала нужно зарегистрировать личный кабинет и получить регистрацию в электронной системе ЕСИА.

Подать заявление можно, заполнив форму в личном кабинете портала госуслуг и приложив к ней электронные образцы документов (без ЭЦП). Получить результат услуги нужно будет в МФЦ, где потребуется предъявить оригиналы документов для сверки.

В результате предоставления услуги заявитель получит договор аренды земельного участка либо договор купли-продажи земельного участка.

Сроки оказания услуги

Источник: РИАМО, Анастасия Осипова

Срок рассмотрения заявления составляет от 8 до 50 рабочих дней, в зависимости от необходимости осуществления публикации о предстоящем предоставлении земельного участка и рассмотрения вопроса на Межведомственной комиссии по земельно-имущественным отношениям в Московской области и Градостроительном совете Московской области.

Информация о результате рассмотрения заявления будет направлена в личный кабинет заявителя на портале госуслуг. Оригинал договора купли-продажи или договора аренды с подписью уполномоченного должностного лица и печатью администрации можно получить в МФЦ.

Информация о готовности результатов предоставляется также по единому телефонному номеру: 8 (800) 550-50-30.

Напомним, Федеральным законом № 175-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс, предусматривающие возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов.

Речь идет о предоставлении такого участка (в соответствии с распоряжением главы субъекта РФ) застройщику, который будет достраивать объект девелопера—банкрота и исполнять за него обязательства перед дольщиками, включёнными в реестр пострадавших граждан.

Порядок принятия региональным главой соответствующего решения должен устанавливается Правительством РФ — предлагается в проекте постановления.

Документом устанавливаются правила принятия уполномоченным органом соответствующего решения, в том числе и перечень документов, представляемых приобретателем в уполномоченный орган.

Согласно этому перечню, застройщик, принявший на себя обязательство по завершению строительства объекта и изъявивший желание получить в аренду без проведения торгов земельный участок для строительства многоквартирных домов или жилых домов блокированной застройки, направляет в адрес исполнительной власти субъекта РФ следующие документы:

а) заявление, содержащее кадастровый номер земельного участка (земельных участков);

б) копию определения арбитражного суда, передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика (при наличии);

в) выписку из регионального плана-графика по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр обманутых дольщиков.

Рассмотрение указанных документов, осуществляется в течение 30 рабочих дней, по результатам которого принимается решение о предоставлении или отказе в предоставлении земельного участка в аренду.

Также определен исчерпывающий перечень оснований для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка:

• непредставление или неполное представление заявителем документов;

• представление заявителем заведомо недостоверных сведений;

• земельный участок (земельные участки) не находится в собственности субъекта Российской Федерации;

• земельный участок обременен правами третьих лиц и на таком участке имеются объекты, являющиеся частной собственностью или находящиеся в пользовании третьих лиц;

• целевое использование земельного участка не позволяет использовать его для строительства многоквартирных домов или жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.

Общественное обсуждение данного законопроекта продлится до 28 сентября текущего года.

Напомним, что портал ЕРЗ неоднократно писал о региональном опыте предоставления земельных участков без торгов девелоперам, достраивающим проблемные объекты долевого строительства.

Данная практика рекомендовалась Минстроем России регионам в качестве стимулирующего механизма для достройки проблемных объектов.

Однако прежнее законодательство формально увязывало возможность предоставления компенсационного земельного участка без проведения торгов не с достройкой проблемного объекта, а с реализацией крупного инвестиционного проекта, что ставило под сомнение юридическую легитимность применявшегося механизма.

Вместе с тем, совершенствование порядка предоставления компенсационного земельного участка не решает другую недавно возникшую проблему, на которую указал в своем письме в адрес вице-премьера Виталия Мутко уполномоченный по защите прав предпринимателей Борис Титов.

По мнению бизнес-омбудсмена новые правила финансирования долевого строительства не позволяет добросовестному застройщику использовать средства (как собственные, так и кредитные), для завершения строительства проблемных объектов. Причиной этого стала обязанность застройка открывать специальные счета на каждый объект и введение банковского контроля целевого расходования средств с этого счета исключительно на строительство соответствующего объекта. В результате застройщик, получивший компенсационный земельный участок со значительной скидкой, и имея экономию по расходованию средств, не может дополнительные доходы направлять на достройку проблемного объекта.

Читайте также: