Признание права собственности на незавершенное строительство практика вс 2021 г

Обновлено: 16.05.2024

Госинспекцией Алтайского края (далее Госинспекция) обобщен опыт судебной практики по делам, связанным с самовольным возведением, реконструкцией объектов капитального строительства за 2018 год.

В 2018 году, с привлечением Госинспекции рассмотрено 27 дел, связанных с самовольным строительством, реконструкцией, из которых, по 21 делу, за истцами признано право собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект.

Госинспекция Алтайского края, выступая в качестве третьего лица, при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольные строения, как и ранее указывает на тот факт, что региональный государственный строительный надзор в отношении спорных объектов, не осуществлялся, в связи с чем подтвердить соответствие возведенного объекта требованиям проектной документации, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов не возможно, а следовательно, в отношении указанных объектов действует презумпция общественной опасности – объект считается потенциально опасным для жизни и здоровья граждан, пока не доказано обратное.

Исходя из положений пунктов 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российский Федерации (далее – ГК РФ), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и не вправе распоряжаться постройкой, совершать сделки с ее использованием. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 222 ГК РФ.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, которая должна быть:

  • либо возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке;
  • либо без получения необходимых разрешений;
  • либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для отнесения возведенного объекта к самовольной постройке достаточно наличия хотя бы одного из перечисленных признаков

Таким образом, для отнесения постройки к самовольной, по признакам, определенным статьей 222 ГК РФ необходимо установить является ли спорный объект недвижимым имуществом. От правильной квалификации спорного объекта зависит применение или неприменение положений статьи 222 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ обозначены последствия, то есть санкция за данное правонарушение в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. Так определением Арбитражного суда Алтайского края от 07.12.2018 по делу № А03-16099/2018 по иску Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула к индивидуальному предпринимателю Чертову Евгению Николаевичу о сносе самовольной постройки, утверждено мировое соглашение, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства демонтировать принадлежащую ему автомобильную мойку самообслуживания, расположенную на земельном участке по адресу: г. Барнаул, ул. Ползунова, 52, в установленный определением суда срок. При этом в случае нарушения ответчиком сроков исполнения мирового соглашения, с последнего подлежит взысканию неустойка в размере 100000 рублей – ежемесячно.

В силу части 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена государственная регистрация права или нет.

Администрацией района Классену Д.И. выдано разрешение на реконструкцию от 10.01.2017, которым разрешена реконструкция объекта капитального строительства торговых центров с целью их объединения, расположенного по адресу ул.Коммунистическая, 1, с.Поспелиха, Поспелихинский район, общей площадью 2 562, 6кв.м.

Возведение самовольных построек до настоящего времени остается весьма актуальной проблемой.

Единообразие судебной практики, как на территории Алтайского края, так за его пределами, позволяют прийти к выводу о том, что признание судом права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, обеспечивающим легализацию самовольной постройки. Судебный порядок признания права собственности не должен заменять действующий административный порядок получения правоустанавливающих документов на созданный объект строительства. Как неоднократно отмечалось, в том числе и судами, при вынесении решений, иск о признании права собственности на самовольную постройку не должен стать упрощенным способом приобретения права собственности на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, состоящий в обходе установленных градостроительным законодательством процедур, в том числе получения строительных разрешений и согласований.

Признание права собственности на самовольную постройку являясь способом защиты гражданских прав, может быть применен только при отсутствии возможности получить необходимые для строительства разрешения и согласования или в случае лишения истца по независящей от него причине возможности получить правоустанавливающие документы на соответствующий объект недвижимости.

Статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентирована процедура получения необходимых разрешительных документов, как для строительства, так и для эксплуатации объектов капитального строительства.

Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию, является основанием для применения, к лицам, допустившим нарушения норм градостроительного законодательства, соответствующих санкций: как предусмотренные нормами административного законодательства Российской Федерации, так и нормами регулирующими, гражданские правоотношения, в том числе решения судов о сносе возведенных, реконструированных с нарушением действующего законодательства, объектов.

В настоящее время, на законодательном уровне ведется работа по ужесточению санкций действующего административного законодательства, регулирующего порядок строительства, реконструкции объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию (проектом Федерального закона № 167556-7, прошедшим первое чтение, предлагается ужесточить штрафы за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на его ввод в эксплуатацию (для юридических лиц штраф составит от 500 тыс. до 1 млн руб., для должностных лиц — от 20 тыс. до 50 тыс. руб.), применение которых, должно создать для субъектов указанных правоотношений, условия, при которых получение необходимых разрешений и согласований в установленном законодательством порядке будет являться приоритетным.

Читайте также: