Можно ли продать дом с обременением другому человеку

Обновлено: 15.05.2024

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
Нужно ли будет платить налог с продажи?

Если кратко, то продать ипотечную квартиру можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Теперь подробнее.

У вас есть три варианта продажи квартиры в ипотеке.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Это самый лучший вариант, поскольку продать квартиру в ипотеке сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.

Еще теоретически можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. Можно ли продать ипотечную квартиру по такой схеме в реальности, сказать трудно. Вариант может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится. Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в продаже квартиры, купленной по ипотеке, и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае, чтобы понять, можно ли продать квартиру в ипотеке таким способом, вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Что делать с налогом с продажи

Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи. Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

Если бы квартира была у вас в собственности больше пяти лет, налог платить бы не пришлось. Но, судя по письму, квартира принадлежит вам меньше пяти лет, поэтому налог на полученный доход платить придется.

Есть способы, как не платить налог с продажи квартиры или уменьшить его. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р . Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 Р . Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, если вы в 2019 году продадите квартиру за 2,5 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года будет 3,86 млн рублей, налоговая будет считать так. Она возьмет 3,86 млн рублей, умножит на 0,7 и от полученной суммы посчитает 13%: 3 860 000 Р × 0,7 = 2 702 000 Р . Это больше стоимости квартиры по договору, поэтому НДФЛ посчитают от этой суммы: 2 702 000 Р × 13% = 351 260 Р .

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Что с полученным вычетом

Вычет, полученный вами на покупку квартиры, останется у вас. Налоговый кодекс не устанавливает ограничения на получение вычета, если вы вдруг решите продать квартиру. Купили квартиру, подтвердили свои расходы — получили право на вычет и можете им воспользоваться.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Если квартира стоила меньше 2 млн рублей, положенный на эту покупку вычет будет меньше максимально допустимого. В этом случае вы сможете перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. А вот вычет по процентам на ипотеку перенести не удастся: он дается только под один кредит.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 Р . И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 000 Р , эти 45 500 Р вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 000 Р .

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Продажа квартиры с обременением не часто встречается на рынке недвижимости. Объясняется это тем, что в сделке, кроме покупателя и продавца, участвует третья сторона и всем приходится искать компромисс. Действовать нужно так, чтобы покупка квартиры была выгодной, а в будущем с ней не возникло проблем. Для этого следует собрать как можно больше сведений о недвижимости.

Общая информация об ограничениях на недвижимость

Обременение подразумевает возникновение юридических условий, которые не позволяют собственнику в полной мере реализовать право на распоряжение жилым объектом. Другими словами, нельзя просто взять и продать недвижимость, обойдя третье лицо, заинтересованное в сделке.

При продаже квартиры обременение переходит на нового хозяина. Этот факт фиксируется в Росреестре , поэтому утаить неприятную сторону от покупателя не получится.

ипотека,
рента, ,
наем,
прописанные лица,
аварийное состояние здания,
сервитут.

И если арестованную недвижимость можно реализовать после погашения долгов, то жилплощадь в аварийном доме вовсе нельзя продать. В остальных случаях нужно обращаться к заинтересованным субъектам.

Как продается обремененная недвижимость

Многие граждане интересуются, как продать квартиру с обременением. Сделать это реально на законных основаниях. Особенность сделки состоит в том, что полноценный переход права собственности возможен лишь при соблюдении определенных требований. Это связано с тем, что право владения, пользования и распоряжения ограничено.

В сделке с обремененным объектом, кроме покупателя и продавца, присутствует ещё одна заинтересованная сторона – банк, государственные органы и так далее.

Особое внимание привлекает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением в виде ареста, наложенного исполнительными и судебными органами. Нужно признать, что сделать это крайне трудно, ведь новому владельцу попросту не удастся зарегистрировать переход права собственности.

При продаже или покупке квартиры с обременением главное, чтобы все стороны уяснили условия ограничений. Нюансы соглашения следует обсуждать с третьей стороной. В остальном же выкуп дома с обременением осуществляется по стандартной процедуре продажи недвижимости.

Что говорит закон

Важный нюанс закреплен в п.1 ст. 460 ГК РФ : при продаже квартиры продавец информирует покупателя о наличии обременения и передает имущество, свободное от права требования третьих лиц. В виде исключения предусматривается согласие покупателя на приём жилплощади с ограничениями.

Поскольку сделки с обременением недвижимости полны подводных камней, сторонам приходится устранять определенные трудности, идти на уступки друг другу.

Подготовка документов для продажи объекта

Заключение сделок с недвижимостью сопровождается составлением определенных документов. Часть из них является факультативной – их не требует регистратор, но может запросить заинтересованное лицо.

В обязательном порядке нужно предъявить:

Подтверждение права собственности.
Договор купли-продажи.
Паспорт владельца квартиры (продавца).
Квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию.

Базовый перечень документов для продажи квартиры с обременением в 2020 году формируется в зависимости от ситуации. Но дополнительно при реализации такого помещения может потребоваться:

При ипотеке – согласие залогодержателя.
При аресте – разрешение органа, наложившего санкцию.
При ренте – договор ренты.
При проживании на жилплощади несовершеннолетних и недееспособных лиц – согласие на сделку от их опекунов.

Чтобы правильно продать квартиру с обременением, нужно заранее узнать, какие бумаги потребуются, и в каких инстанциях их можно получить.

Приобретение ипотечной жилплощади

Некоторые объект продажи могут находиться в залоге у банка в связи с тем, что:

жилье покупается по программе ипотечного кредитования;
собственник заложил объект для получения в финансовом учреждении крупной суммы денег.

Чтобы продать такую недвижимость, нужно заручиться согласием залогодержателя (банка). Дальше ситуация может развиваться по разным сценариям. Участниками сделки будут:

продавец квартиры,
покупатель,
залогодержатель.

Лицо, которое хочет приобрести жилье, может взять на себя обязательство выплачивать кредит. Обычно продавцу возмещается определенная сумма в виде компенсации за уплаченные деньги по займу.

Покупатель может перевести деньги частями: одну – залогодержателю в виде погашения кредита, другую – продавцу.

Ещё один вариант того, как купить квартиру в обременении у банка:

Заинтересованное лицо сразу передает владельцу первую часть денег, равную долгу по кредиту.
Оставшиеся средства выплачиваются, когда продавец гасит кредит и снимает залог.

При таких действиях согласие банка не требуется, разве что в кредитном договоре не предусмотрено досрочное погашение ссуды.

Иногда продаются жилые помещения, в которых прописан человек. Как правило, им является арендатор объекта недвижимости. Договор аренды, заключаемый на период, превышающий 1 год, оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.

Продать квартиру с прописанным жильцом реально, однако это не повлечет расторжения договора аренды.

Нередко с жильцом бывают прописаны и его несовершеннолетние дети. Чтобы покупка квартиры с обременением пропиской не стала причиной головной боли для нового владельца, лучше всего потребовать расторжения договора аренды еще до приобретения жилья. Это, конечно, можно сделать и после заключения сделки, но нет гарантии, что удастся обойтись без участия суда.

Реализация арестованного жилого помещения

Арест – самый тяжелый вид обременения. Санкция может полностью или частично распространяться на распоряжение имуществом, а иногда даже на пользование им. Наложить арест могут государственные структуры:

суд,
правоохранительные органы,
судебные приставы.

Те, кто уже изучал вопрос, как продать арестованную квартиру, пришли к выводу, что реализовать такую собственность крайне трудно. Первым делом нужно получить разрешение органа, наложившего арест, но, как показывает практика, сделать это нелегко.

Судебные и правоохранительные органы действуют в рамках закона, и не могут на свое усмотрение распоряжаться недвижимостью. Приоритетом считается защита интересов граждан и соблюдение законов, а не выгода владельца. Поэтому для продажи такого жилья нужно сначала снять арест, а он остается действительным, пока должник не выполнит свои обязательства.

Как избежать рисков при покупке недвижимости с обременением

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры с ограничениями, учтите следующие рекомендации:

нюансы сделки нужно конкретизировать в договоре купли-продажи: указание кредита, расчетных счетов, алгоритма действий сторон;
перед сделкой стоит потребовать, чтобы продавец предъявил официальную бумагу от банка с информацией об ипотечном займе;
желательно посетить финансовое учреждение с собственником квартиры и удостовериться, что на помещение оформлен жилищный кредит;
погашать остаток задолженности нужно безналичным путем, с документальным подтверждением операции.

Это далеко не полный список напоминаний, ведь нюансы зависят от конкретной ситуации. При покупке таких квартир рекомендуем пользоваться помощью юриста, риелтора. Они подскажут, как происходит, например, срочный выкуп жилья с обременением, какие документы требовать у владельца и так далее.

Преимущества приобретения квартиры с обременением

Часто покупка недвижимости с обременением обусловлена стоимостью жилого помещения. Под давлением обстоятельств продавец вынужден снижать цену объекта. Иногда у покупателя не хватает средств, чтоб сразу выкупить недвижимость, а ипотечная ему вполне подходит. Если продавец урегулирует вопрос с банком, возможно переоформление залога.

Финансовые организации не всегда соглашаются на перезалог недвижимости, ссылаясь на низкий уровень дохода покупателя или его плохую кредитную историю.

На основании отзывов тех, кто покупал квартиру с обременением, можно выделить ещё одно преимущество подобной сделки. Продавец вправе переуступить права на недвижимость в строящемся доме. Эта операция выгодна для покупателя, поскольку объект на стадии строительства стоит дешевле, чем готовая квартира.

С другой стороны, на заключение сделки с обремененным имуществом уйдет больше времени, чем при составлении стандартного соглашения.

Содержание соглашения купли-продажи

Основной документ при заключении сделки на жилую недвижимость – договор купли-продажи. В нем содержится информация о:

Сторонах.
Предмете соглашения, его характеристиках.
Стоимости квартиры.
Порядке расчета и передачи имущества.
Ответственности сторон при невыполнении условий.

Трехсторонний договор купли продажи недвижимости должен содержать дополнительный пункт о наличии обременения, его виде, правовых последствиях для покупателя. В этом и заключается его основное отличие от обычного договора купли-продажи.

Следует понимать, что умолчание продавца об обременении – основание для покупателя оспорить сделку, так как его ввели в заблуждение.

Ознакомьтесь с тем, как выглядит образец договора купли-продажи недвижимости с обременением

Нюансы составления договора купли-продажи в пользу продавца

Чтобы успешно реализовать квартиру с обременением в пользу продавца, нужно составить соответствующий договор. Документ послужит гарантией для сторон сделки. Нельзя доверять устным договоренностям, особенно, когда речь идет о сложных финансовых операциях.

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца – распространенное явление. В этом случае покупатель берет на себя ответственность за выполнение определенного обязательства. Обычно обременение остается действительным, пока приобретатель полностью не рассчитается с продавцом за недвижимость.

Как оформляется и выглядит соглашение

Стороны сделки детально обсуждают существенные условия сделки, прописывают важные нюансы в ДКП квартиры с обременением. Договор в пользу продавца составляется письменно (ч.3 ст.339 ГК РФ). При желании сторон его можно заверить.

Виды обременения в пользу собственника жилого объекта:

в силу закона;
по договоренности сторон.

Заранее следует договориться о том, каким способом будет вноситься плата за жилой объект: наличным либо безналичным расчетом. В ДКП можно конкретизировать порядок расчета с продавцом:

до подписания контракта;
после заключения договора и госрегистрации права собственности в Росреестре;
в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Если оплата производится до подписания договора, в обеспечении нет необходимости, так как покупатель полностью исполняет денежное обязательство до заключения сделки. Если условия не соблюдены, продавец легко аннулирует соглашение.

При переводе средств после совершения сделки, даже после внесения данных в Росреестр, покупатель остается обязанным собственнику имущества. Самая эффективная гарантия исполнения обязательств – залог. Для его снятия продавец и покупатель подают заявление в Регистрационную палату, которое является основанием для внесения отметки о погашении обременения в ЕГРН.

Пакет документов

Чтобы продажа квартиры с обременением до погашения всей суммы долга осуществилась по всем правилам, следует зарегистрировать соглашение купли-продажи с обременением в пользу продавца. Для этого стороны подают:

Дополнительно можно прикрепить доверенность, согласие органов опеки, разрешение супруга и так далее.

Стоимость услуги и сроки ее оказания

Стороны процесса должны оплатить нотариальные (по необходимости) и технические услуги в соответствии с законодательными тарифами. Также придется обеспечить документальное оформление сделки, заплатить за услуги юридической фирмы.

К специалистам по составлению договоров обращаются, если есть неуверенность в правильности содержания документа.

Согласно п. 22 ст. 333.33 НК РФ , госрегистрация перехода права собственности обойдется в 2000 рублей. Государственному регистратору нужно вручить подтверждение платежа.

При обращении в Многофункциональный центр ждать придется чуть дольше: 9-10 дней.

Плюсы и минусы покупки

Главная проблема, которая может возникнуть при заключении сделки купли-продажи с ограничением в пользу продавца, – отказ последнего от снятия обременения после уплаты средств покупателем.

Если продавец не хочет снимать обременение, покупатель не сможет распоряжаться квартирой. Вариантов решения проблемы 2: прийти к компромиссу или обращаться в суд.

Если разногласий нет, процедура проходит по упрощенному алгоритму:

Подается совместное заявление в Росреестр. Оно является основанием для снятия ограничений.
Регистратор исключает запись из ЕГРН об обременении.
Покупатель получает выписку об отсутствии ограничений и приобретает полное право распоряжения.

Другие преимущества ДКП в пользу продавца:

надежная гарантия защиты его имущественных прав;
возможность приобрести квартиру в рассрочку;
залогодатель полностью отвечает за жилой объект как во время совершения сделки, так и после нее.

Такой договор гарантирует безопасность сделки купли-продажи квартиры с отсрочкой или рассрочкой платежа.

Кроме того, популярной остается и продажа в пользу покупателя. Это позволяет ему защитить себя от махинаций со стороны собственника недвижимости.

Договор купли-продажи с обременением арендой

Приобретаемая недвижимость может находиться в аренде. При сроке свыше года договор оформляется письменно. В такой ситуации права и обязанности арендатора и арендодателя сохраняются. Место продавца займет покупатель, а наниматели продолжат пользоваться помещением в пределах срока аренды (ст.617 ГК РФ).

Посмотрите, как выглядит образец такого договора.

В обычный договор купли-продажи лишь вносятся дополнительные пункты, которые отражают имеющиеся ограничения, условия о переходе вместе с правом собственности других полномочий на покупателя касаемо третьих лиц.

Правильно организованная продажа имущества с обременением “аренда” пройдет без проблем для обеих сторон.

Покупка в рассрочку

Наличие обременения не отражается на возможности воспользоваться рассрочкой платежей. Иногда это, наоборот, является оптимальным вариантом.

Обязательно в договоре продажи в рассрочку расписывается порядок оплаты, суммы платежей и их периодичность. Если покупатель задерживает очередную выплату, продавец может потребовать возврата собственности, но не тогда, когда общая сумма внесенных средств превысила половину цены жилого объекта.

Для ознакомления приведем примерный договор купли продажи квартиры в рассрочку.

Как узнать об ограничениях на квартиру

Чтобы новый владелец недвижимости в будущем не столкнулся с трудностями, нужно правильно подготовиться к заключению сделки.

Любое ограничение на собственность проходит регистрацию, фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости. Узнать о нем можно на сайте Росреестра или получить выписку из ЕГРН.

Особенно эта информации полезна тем, кто интересуется, как не купить квартиру с обременением.

Выводы

Квартира с обременением – это не всегда плохо. Все зависит от ситуации. Иногда по выгодной стоимости удается приобрести хорошую жилплощадь за разумные деньги. При этом покупатель всегда должен помнить о рисках, которые сопровождают подобные сделки.

Отзывы о “Особенности продажи квартиры с обременением”

Насколько мне известно, наличие обременений не позволит оформить переход права собственности на квартиру в Регистрационной палате. Какую силу имеет в таком случае нотариально заверенный договор купли-продажи?

Многих заемщиков интересует, можно ли продать дом в ипотеке? Приобретенное с помощью банка жилье является залоговым имуществом до полного погашения займа, на срок до 30 лет. За это время в жизни человека может произойти множество важных изменений, влияющих на выплату долга.

Например, появится необходимость переехать в другой город или страну. Может значительно измениться состав семьи (рождение детей и внуков). Заемщик понимает, что своевременная выплата ежемесячных платежей становится для него непосильной задачей. Есть и другие, не менее важные причины для срочной продажи дома, находящегося в ипотеке.

Обращаемся к кредитору

Прежде всего, заемщику нужно обратиться с вопросом, можно ли продать дом купленный в ипотеку, в тот банк, где он оформлял кредит. Без его разрешения любая сделка с залоговым имуществом будет признана незаконной. При этом финансовое учреждение имеет право требовать полного досрочного погашения долга.

Внимание! Избежать конфликтной ситуации поможет своевременно написанное заявление с указанием уважительной причины для продажи жилья.

Найти клиента на покупку дома, обремененного долговыми обязательствами, очень сложно. Покупателю приходится полностью погашать заем продавца, а часто к нему добавляются еще и штрафы за просроченные платежи. Не каждый согласится пройти все бюрократические перипетии, которые могут вывести из равновесия даже самых рассудительных людей. Искать покупателя можно самостоятельно или с помощью риэлтора.

Основная задача банка – получение прибыли от оформленных займов. Правила продажи жилья, обремененного ипотекой, в разных учреждениях отличаются, но для них главное, чтобы долг выплачивался своевременно. Кто будет платить по счетам – разницы нет.

Как продать дом в ипотеке

Существует несколько выходов из сложившейся ситуации:

Продать дом за наличный расчет. При этом за деньги покупателя погашается вся ипотека, а оставшиеся средства перечисляют на счет продавца.
Передача прав собственности другому человеку, с оформлением нового займа — в случае, если у покупателя не хватает денег на закрытие долга продавца.
Продажа недвижимости банком.

Наличный расчет

Проще всего можно продать дом в ипотеке за наличные. Покупатель вносит сразу всю сумму задолженности, а затем у государственного регистратора снимает с жилья обременение. Дальше идет обычная процедура оформления документов купли-продажи.

Пожалуй, единственная трудность этого способа состоит в том, что найти покупателя, готового выложить предоплату на крупную сумму, очень сложно. Тем более, что этот способ требует дополнительных затрат времени с его стороны. Алгоритм действий проходит по плану:

Сотрудники финансового учреждения определяют размер оставшегося долга;
Покупатель и продавец заключают предварительный договор, и передают сумму, равную задолженности по ипотеке;
Продавец делает досрочное гашение ипотеки;
Ждут выдачу закладной или получают справку об отсутствии задолженности;
Ипотеку закрывают через регистрационную палату (сдают закладную). Снятие обременения по ипотеке — инструкция;
С недвижимости снимают обременение;
Заключают основной договор купли-продажи и сдают на регистрацию;
Из дома выписывают всех жильцов, включая детей.

Продавцы стараются выжать как можно больше выгоды от сделки и редко делают скидки. Единственный вариант связан с тем, что человек больше не в состоянии оплачивать ипотеку. Ему необходимо избавиться от нее как можно быстрее, поэтому и продает он дешевле.

Оформление нового займа

Бывает, что у покупателя нет полной суммы на погашение ипотеки. В этом случае сделка проходит также через досрочное гашение, но деньгами, предоставленными покупателю по кредитному договору. Банк деньги перечисляет в день сдачи документов на регистрацию, а не после нее. Лучше, когда эту операцию проводят в одном банке, но клиенты имеют право найти финансовое учреждение с более подходящими условиями по ипотеке.

Если новый владелец решил воспользоваться услугами другого банка, то ему придется пройти дополнительные бюрократические преграды:

Продавец должен получить разрешение от кредитора на отчуждение дома.
Написать заявление на досрочное погашение ипотеки.
Покупатель оформляет на свое имя кредитный договор в другом банке. Кредитный договор по ипотеке: на что обратить внимание при подписании
Оба заемщика оформляют сделку в МФЦ и сдают документы на регистрацию.
Подписывают договор купли-продажи и перечисляют первоначальный взнос. Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя
Подают заявление специалисту МФЦ о приостановлении государственной регистрации с условием снятия обременения с недвижимости.
Сдают пакет документов и получают опись.
Покупатель (теперь уже новый заемщик) едет в свой банк и показывает опись о принятии документов в МФЦ. С нее делают копию.
В этот же день банк покупателя перечисляет на его счет кредитные средства.
Покупатель получает деньги в кассе и перечисляет их продавцу или передает наличными по расписке.
Продавец обращается в свой банк и делает досрочное погашение ипотеки.
Закладную получают примерно через месяц. Что делать с закладной после погашения ипотеки
Продавец едет в МФЦ и подает заявление на прекращение обременения.
Регистратор, который занимается этой сделкой, проверяет снятие обременения, возобновляет регистрацию и фиксирует право собственности на покупателя.
В течение недели оформляют новый залог на дом в банке покупателя.
Покупатель получает на руки договор купли-продажи, выписку их ЕГРН с отметкой о залоге и едет в свой банк для снятия копий документов.
Сделка завершена успешно, осталось получить ключи и переехать.

Сделка через банк

Обстоятельства жизни заемщика могут обернуться так, что он не сможет выплачивать ипотеку. За время просрочек накапливаются долги и штрафы. В конце концов, банк имеет право продать залоговое имущество, чтобы покрыть задолженность клиента.

В этом случае финансовое учреждение находит покупателя для дома и берет на себя заботы об оформлении всех документов, в том числе в МФЦ. Основные процессы проходят в присутствии сотрудников банка и нового владельца недвижимости.

Банк снимает обременение с дома после того, как покупатель полностью оплачивает ипотеку. В это время он оформляет договор купли-продажи и право собственности на недвижимость.

В некоторых случаях цена дома превышает выплаченный по ипотеке долг. Разницу между стоимостью жилья и суммой погашенного долга вносят в банковскую ячейку до тех пор, пока не будет завершен процесс отчуждения. Затем остаток выплачивают продавцу.

Этот способ реализации недвижимости не выгоден для заемщика. Банк старается как можно быстрее избавиться от проблемного жилья и продает его по заниженной цене. В лучшем случае владельцу останется малая часть выручки после уплаты всех процентов и тела кредита.

Как продать дом в ипотеке Сбербанка

В каждом финансовом учреждении разрабатывают свои правила продажи залогового имущества, в том числе, недвижимости. Чтобы узнать, как продать дом в ипотеке Сбербанка, нужно обратиться в один из офисов этого финансового учреждения.

Далеко не каждый покупатель согласится приобрести жилье, находящееся под банковским обременением. Люди боятся рисковать своими средствами. Но проведение операций под руководством финансовой организации устраняет все проблемы.

Рекомендуемая статья: Кредитные каникулы по ипотеке Сбербанка по коронавирусу – как получить, условия

Сделка с участием кредитного учреждения может быть выгодной для покупателя, так как приобретаемая недвижимость обычно продается по цене ниже рыночной. Банк обязательно проверит платежеспособность клиента. Для этого ему надо будет предоставить пакет документов:

заявление;
заполненную анкету;
паспорт гражданина РФ;
заверенную копию трудовой книжки;
справку по форме банка о доходах за последние 180 дней.

Продавец, в свою очередь, собирает документы:

удостоверения личности (паспорта) всех взрослых членов семьи, являющихся собственниками дома;
свидетельства о рождении детей до 14 лет, с выделенными на их имя долями владения;
справка об отсутствии задолженностей по оплате услуг ЖКХ;
письменное разрешение органов опеки на продажу дома, в котором проживают несовершеннолетние дети;
заверенное у нотариуса соглашение супругов на продажу недвижимости;
отчет оценочной компании о стоимости дома;
кадастровый паспорт на земельный участок.

Как заключить законную сделку без рисков

Узнайте, как продать дом купленный в ипотеку Сбербанка, в ближайшем его отделении. Прежде всего, заемщику нужно уточнить, одобрит ли кредитор такую сделку. Для подтверждения причины для продажи, представить документы (справки):

об ухудшении здоровья и потере трудоспособности;
о сокращении с места работы;
о переезде на новое место жительства;
решение суда о разводе и разделе имущества.

Если банковские служащие посчитают причину продажи дома уважительной, то препятствий не возникнет. Единственная трудность, которая ожидает заемщика – это найти платежеспособного покупателя, готового купить дом, обремененный ипотекой.

Когда появляется желающий приобрести заложенную недвижимость, продавец берет в банке или скачивает на сайте кредитора образец предварительного типового договора. Стороны заполняют его сведениями:

кому принадлежит закладная на дом;
цена недвижимости;
сумма остатка долга по ипотеке;
способ оплаты;
реквизиты и контактные данные участников сделки;
сроки выполнения обязанностей сторон.

Предварительный договор скрепляют подписями, иногда составляют расписки.

Внимание! Чтобы избежать лишних тревог, предварительный договор составляют и заверяют у нотариуса.

Действие сделки завершается в тот момент, когда с заложенного дома снимают обременение. Затем нужно вновь посетить нотариуса для заключения договора купли-продажи, который должен содержать сведения обо всех участниках соглашения:

фамилии, имена, отчества;
подробные паспортные данные;
идентификационный номер;
адрес регистрации и фактического проживания;
полное описание недвижимости – общая площадь дома, размеры земельного участка, его местоположение.

При продаже ипотечной недвижимости наличные деньги передают продавцу через банковскую ячейку или безналичным расчетом на открытый аккредитивный счет.

Что делать, если банк отказал

Отказ банка в продаже ипотечного дома может быть мотивирован нежеланием его сотрудников заниматься такой сложной процедурой. Но владелец недвижимости имеет несколько выходов из этой ситуации:

Продажа дома и материнский капитал

Заемщики хотят знать, можно ли продать дом находящийся в ипотеке, если он был приобретен с помощью материнского капитала. Когда речь идет о правах несовершеннолетних детей, государство отстаивает их интересы. Поэтому прежде, чем продавать недвижимость, вам придется взять разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.

В продающемся доме выделяют доли на всех членов семьи, включая маленьких детей. Для этого составляют договор определения (дарения) долей, и фиксируют переход права собственности на дом в Росреестре. После получения выписок из ЕГРН, можно продать дом купленный в ипотеку.

Сотрудники органов опеки проверят, в каких условиях будут проживать дети после продажи дома. Новое жилье должно быть такой же или большей площади, в нормальном состоянии. Имеется в виду наличие коммуникации, внутренняя отделка, количество и размер комнат. Если права детей не ущемляются, то разрешение на продажу дома вам дадут.

Внимание! Разрешение на проведение сделки нужно будет взять у банка, в котором оформлена ипотека, и в органах опеки.

Как продать дом, находящийся в военной ипотеке

Военная ипотека осложняет продажу не выплаченной недвижимости. Чтобы продать такой дом, нужно вернуть оставшуюся сумму долга банку и средства, выделенные на его покупку из государственного бюджета. При этом, деньги возвращаются на счет участника программы НИС и могут использоваться вторично, для покупки другой недвижимости. Военнослужащий должен быть не старше 42 лет.

Рекомендуемая статья: Купля продажа квартиры через Сбербанк – образцы документов и пошаговая инструкция

Для осуществления продажи необходимо пройти 5 шагов:

Оповестить банк и Росвоенипотеку о намерении преждевременно погасить заем и продать недвижимость.
Подать заявление на оформление свидетельства участника НИС, чтобы получить право на приобретение другой недвижимости.
Банковские работники рассчитывают остаток долга по ипотеке.
Прохождение процедуры снятия обременения с дома.
Остается получить право собственности в ЕГРН.

По долгу службы военные часто меняют место жительства. До завершения своей карьеры они могут несколько раз воспользоваться возможностью купить и продать жилье, находящееся в ипотеке.

Если земля под домом находится в ипотеке

Земельный участок, приобретенный в ипотеку, является залогом для банка. Если заемщик купил землю, то построенный на ней дом автоматически становится залоговым имуществом. Продать жилье отдельно от участка не получится.

Сначала нужно будет полностью погасить ипотеку на земельный участок и только после этого можно продавать дом. Чтобы провести сделку законно, используют один из способов, описанных выше.

Как взять ипотеку на дом

Многие городские жители мечтают о покупке загородного дома. Но банки неохотно оформляют подобные сделки, так как есть повышенный риск невозврата долга. Если решение взять ипотеку окончательное, то начинать нужно с похода в банк.

Служащие финансового учреждения проверяют платежеспособность и кредитную историю клиента. Банк выносит свое решение в течение недели. Если кандидатура одобрена, служащие озвучивают сумму возможного кредита.

Нужно получить от банка одобрение недвижимого имущества, ведь оно станет залогом при сделке. Специалисты проводят оценку дома и его обязательное страхование.

При покупке дома в ипотеку, заемщик обязан оплатить первоначальный взнос не менее 30% от его стоимости. Банк одобряет покупку частного жилья в пределах городской черты. Загородные дома, особенно деревянные или ветхие не могут стать залоговым имуществом.

Какие банки дают ипотеку на дом

Не все банки согласны оформлять ипотеку на индивидуальные дома. Процедура занимает много времени и требует большого документооборота. Можно назвать лишь несколько учреждений, согласных работать по этой схеме:

Кредиторы отдают предпочтение высоколиквидной городской недвижимости со всеми коммуникациями. При выдаче ссуды на покупку загородных объектов, они учитывают:

степень удаленности жилья от крупных населенных пунктов;
насколько развита инфраструктура района (наличие школы, детского сада, поликлиники, производственных предприятий, магазинов и др.);
месторасположение (отдельно стоящее здание или расположенное на густонаселенной улице);
стоимость дома.

Обычная ссуда не превышает 80% от цены жилья. Финансовые учреждения выдвигают строгие требования к приобретаемой недвижимости:

выдаваемая банком сумма должна полностью покрывать ее стоимость;
на дом не наложены аресты и обременения;
жилье реализуют вместе с земельным участком;
участок предназначен для индивидуального строительства.

Ипотека – это долговременный кредит, который может затянуть в серьезные неприятности в случае несвоевременной оплаты взносов. Объективно оцените свое финансовое положение. Если вы уверены, что в будущем у вас не возникнет трудностей, то воспользуйтесь возможностью купить жилье в ближайшее время. В крайнем случае, вы всегда сможете его продать.

Ипотека оформляется на длительный срок – 20–30 лет. За этот период времени у владельцев помещения может возникнуть необходимость реализовать квартиру, находящуюся в залоге. Есть несколько законных и безопасных способов, как оформить сделку с разрешения банка-кредитора. Как продать залоговую недвижимость и с какими рисками могут столкнуться обе стороны?

Квартира в залоге у банка

Право собственности дает владельцу недвижимости возможность распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может оформить сделку купли-продажи, составить дарственную или передать ее по наследству.

Является ли право владения объектом неограниченным? Нет, оно может быть ограничено разными факторами. Человек может владеть квартирой совместно с другим лицом – это долевая собственность. Другой вид ограничения – обременение.

Обременение выражается во временном ограничении права пользования и распоряжения недвижимым имуществом до выполнения условий, которые вызвали это ограничение. Одним из примеров обременения квартиры является покупка жилья в ипотеку.

Что происходит при заключении кредитного договора? Человек берет в долг у банковского учреждения денежные средства и на них покупает квартиру. Эта жилплощадь становится залогом, она выступает в роли гаранта того, что заемщик вовремя будет вносить платежи.

Несмотря на то, что помещение считается собственностью купившего его гражданина, он не может распоряжаться им в полной мере. Продавать, дарить и вселять арендаторов в обремененное жилье разрешено с согласия банковского учреждения.

Как можно продать квартиру или дом с обременением ипотекой?

Неужели реализовать заложенную квартиру невозможно? Такая возможность есть. Часто кредит оформляется на 20–30 лет, жизненные обстоятельства за этот период времени меняются. Владельцы недвижимости могут переехать в другой регион, решить увеличить жилплощадь, могут нуждаться в деньгах и из-за этого принять решение о продаже жилплощади или ее отчуждении в пользу иного лица.

Существует несколько способов, как продать обремененную квартиру: погасить долг, воспользоваться помощью банка или переоформить кредит на нового владельца. Рассмотрим каждый из этих способов подробнее.

Погасить заем и продать

Первый способ продать квартиру с обременением – избавиться от обременения. Иными словами, нужно погасить заём и получить недвижимость в свое полное распоряжение.

Возможность досрочного закрытия кредита прописывают в комментариях к кредитному договору. В нем также указывают, как пересчитываются проценты по кредиту, должен ли покупатель платить неустойку за досрочное закрытие кредита или, наоборот, ему будет предоставлена льгота.

В некоторых банковских учреждениях предусмотрены штрафные санкции за погашение кредита до установленного срока. Это объясняется тем, что банк теряет значительные деньги из-за того, что покупатель перестанет выплачивать ему проценты с долга. Многие кредиторы ставят условие, что досрочное погашение возможно только при выплате 50% ипотечных платежей.

Владельца квартиры такой вариант тоже может устроить, если до окончания периода займа осталось совсем немного. Закрывая кредит, он одновременно избавляется от долга и получает дом или квартиру в свое полное распоряжение.

Особенность займа заключается как раз в том, что люди не могут оплатить всю сумму при покупке. Для многих плательщиков необходимость погасить сразу весь остаток кредита станет невыполнимым условием. На помощь приходят родственники или финансовые организации, где можно занять деньги.

В некоторых случаях можно обратиться к покупателю квартиры и договориться о следующей сделке: покупатель переводит деньги банку в счет ипотеки, а не отдает продающей стороне. Такой вариант сопряжен с рисками, не каждый покупатель решится на такую сделку.

Привлечь банк к сделке купли-продажи

Если покупатель согласился на приобретение дома с погашением долга из своих средств, то как оформить сделку? При сделках с обремененной недвижимостью необходимо ставить в известность займодателя. В указанной ситуации банковское учреждение может выступить третьей стороной в сделке купли-продажи.

Возможно два варианта оформления соглашения:

Предварительное соглашение о продаже. В присутствии третьей стороны – кредитора покупатель и продающий подписывают договор, согласно которому покупающая сторона выплачивает аванс за дом. Этот аванс равен оставшейся сумме долга. После получения авансового платежа заемщик полностью рассчитывается с банком, обременение снимается. После этого покупающая сторона отдает остаток суммы, и сделка купли-продажи считается завершенной.
Погашение ипотеки одновременно с продажей. Покупатель совершает один платеж, который закладывается в две разные ячейки. Одна ячейка принадлежит банку — туда помещается сумма, равная остатку по ипотеке. Вторая является собственностью продавца, там находится остальная сумма, которую он получит за продажу квартиры. Банковское учреждение, получив выплату по кредиту, снимает ограничение на продажу с недвижимости. Объект переходит в собственность нового владельца без обременения.

Второй вариант безопасен для всех участвующих сторон. Банковское учреждение выступает гарантом предотвращения мошеннических действий со стороны собственника, а покупатель может не волноваться о том, что получит квартиру с незакрытыми долгами.

Как продать квартиру с ипотекой от Сбербанка? У Сбербанка разработана схема оформления сделки, согласно которой платеж за недвижимость разбивается на две части. Первой частью – авансом от покупателя – клиент перекрывает оставшийся долг. После этого Сбербанк переоформляет квартиру на нового владельца и снимает обременение. Продавец получает остаток денег от покупающей стороны.

Переоформить ипотеку на покупателя

Что делать, если собственник не может найти всю сумму для погашения задолженности, а покупатель тоже собирается брать жилье в ипотеку? В таком случае возможен вариант с переоформлением ипотечного договора на другое лицо. Сбербанк прописывает в договоре возможность переоформления и перепродажи жилья.

Порядок передачи займового договора выглядит следующим образом:

На момент составления кредитного договора заемщику следует обратить внимание, прописана ли в нем возможность продажи долговых обязательств. Если такой пункт есть, то можно будет в будущем переоформить ипотеку на другое лицо. Однако такой вариант не всегда выгоден банкам, поэтому переоформление часто облагается большими штрафами.
Если такая возможность есть, то продавцу следует обратиться в офис банка и написать заявление о передаче прав на квартиру и долговых обязательств по ней другому лицу. Это заявление является аналогом сделки продажи.
Покупатель обращается в офис банковского учреждения и заключает ипотечный договор. По факту он просто оформляет ипотеку, но на определенную квартиру.

Переоформлением прав на недвижимый объект занимается банк. Бывшему и будущему собственнику самостоятельно обращаться в Росреестр не требуется. Если покупатель решит оформить ипотеку в другом учреждении, то банк-кредитор, скорее всего, откажет в переоформлении сделки, либо она будет облагаться большими штрафными санкциями, из-за чего владельцу будет просто невыгодно ее продавать.

Многие граждане стараются приобрести жилье, обремененное ипотекой. Как правило, такие объекты продаются ниже рыночной стоимости из-за того, что сделки по ним сопровождаются бумажной волокитой.

Чем рискуют продавец и покупатель ипотечной квартиры?

Основные риски при сделке купли-продажи квартиры с обременением несет покупатель:

Гражданин оплатит цену недвижимости, а обременение не будет снято. Потребуется начинать судебное разбирательство по отмене соглашение о покупке. Через суд сделку можно будет признать недействительно, и покупатель даже вернет свои деньги, но на это потребуется немало времени.
Если во время судебного разбирательства сделка будет признана действительной, то покупатель станет владельцем квартиры. Только при этом он останется еще и должником банка. Таким образом, человек лишится своих денежных средств и будет вынужден выплачивать такую же сумму банку.
Владелец квартиры откажется продавать ее после погашения долга. Покупатель погашает долг перед займодателем, а продавец отказывается подписывать договор о продаже. В таком случае человек теряет свои деньги, ведь банк не вернет то, что было уплачено в счет займа.

Для продающей стороны рисков практически нет. Единственная неприятность, которая может произойти, – это отказ банка в выдаче разрешения на продажу жилья. Это может нарушить все планы, сделка будет сорвана, но человек не потеряет свои деньги.

Чтобы уберечь себя от возможных рисков при продаже квартиры, покупателю следует обратиться к грамотному риелтору, который сможет проверить чистоту сделки. Когда покупается обремененное ипотекой жилье, то любые соглашения следует подписывать при участии третьей стороны – банка-займодателя. Участие банка станет гарантией предотвращения мошенничества.

Читайте также: