Может ли муж подарить жене долю в квартире приобретенную за счет материнского капитала

Обновлено: 04.05.2024

Средства материнского капитала семья может потратить на улучшение жилищных условий – в том числе с использованием ипотеки. Родители при этом обязаны выделить доли в квартире детям. При этом для многих остается неясным, как распределить недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала. Если не разобраться в этом вопросе, можно случайно нарушить права несовершеннолетних членов семьи. Чтобы этого избежать, законом определены обязательства родителей при использовании материнского капитала. Как выделить доли детям в квартире или частном доме, что будет, если этого не делать, – на эти и другие вопросы ответим в статье.

Почему нужно выделять доли в жилье

Государственная программа поддержки семей с детьми действует с 2007 года. Сумма дотации ежегодно индексируется. Получить сертификат могут супруги и родители-одиночки, которые воспитывают родных или приемных детей. Государство строго определяет перечень вариантов, на что может быть потрачен материнский капитал. Один из них – улучшение жилищных условий семьи. Многие получатели госдотации используют средства для погашения части ипотеки.

покупку квартиры или дома;
возведение отдельной постройки;
расширение площади уже имеющейся недвижимости.

Важная информация. Законодательство устанавливает минимальный размер жилплощади на каждого члена семьи из трех и более человек – 18 м 2 (ФЗ № 283, ст. 7, ч. 1). Поэтому при распределении долей нужно учитывать этот показатель. Важно и то, что из общей площади исключаются ванная, санузел, кладовое помещение, т. к. они не могут принадлежать одному человеку.

Доли выделяются после того, как недвижимость переходит в собственность покупателей (приобретена квартира, построен частный дом). Если оформлялась ипотека, распределить жилплощадь между членами семьи получится только с согласия банка, а они идут на это крайне неохотно и чаще всего отказывают. В итоге по факту сделать это можно только после того, как долг перед банком будет погашен, а жилье выведено из-под залога.

Чтобы снять обременение, нужно взять в банке справку об отсутствии задолженности и на всякий случай заказать там же закладную. Затем необходимо прийти в офис Росреестра или в МФЦ в своем населенном пункте и зарегистрировать, что жилье больше не находится в залоге. Кроме документов из банка могут также понадобиться свидетельство о собственности на жилье/выписка из ЕГРН (при наличии), кредитный договор и паспорт. Услуга бесплатная, госпошлина за нее не взимается.

Обратите внимание! Дети регистрируются в обязательном порядке – вне зависимости от того, родились они до или после получения материнского капитала.

В какие сроки нужно выделить доли

Если оформлялась ипотека, выделить часть жилплощади детям нужно в течение полугода после того, как долг перед банком полностью погашен и недвижимость выведена из-под залога. Шестимесячный срок начинает отсчитываться с того момента, когда созаемщики (ими выступают супруги) становятся полноправными собственниками дома или квартиры.

Сама процедура по отчуждению долей зависит от скорости обработки заявки. Выписки из ЕГРН, подтверждающие право собственности на часть жилья каждого члена семьи, поступают в МФЦ в течение 14 дней с момента подачи заявления.

В каких пропорциях отчуждается недвижимость

Распределение долей происходит по заявлению родителей. Размер жилплощади, которая будет выделена каждому ребенку, определяется по соглашению. Доли можно распределить как поровну, так и пропорционально величине материнского капитала, вложенного в ипотеку. Рассмотрим каждый случай в отдельности.

Распределение равными частями

К примеру, в семье два ребенка. С использованием материнского капитала в ипотеку была куплена квартира площадью 60 м 2 . Каждому члену семьи достается по 15 м 2 .

Обратите внимание! Закон не обязывает распределять жилплощадь между членами семьи поровну. Однако органы опеки могут потребовать, чтобы у каждого ребенка была отдельная комната.

Выделение долей детям пропорционально размеру материнского капитала

К примеру, общая стоимость квартиры – 4,5 млн рублей. Семья потратила 450 тыс. руб. дотации на выплату первоначального взноса или части процентов по ипотеке. Таким образом, с помощью материнского капитала было погашено 10% от стоимости жилищного кредита. Если брать в расчет квартиру с той же площадью, что в первом примере, каждому члену семьи полагается 2,5% от общей площади. Если речь идет о квартире в 60 м 2 , минимальная доля ребенка в квартире, которую могут выделить родители, составляет 1,5 м 2 . Оставшиеся 57 м 2 родители могут поделить между собой.

Как правильно выделить доли

дата составления и населенный пункт, где подается заявление;
паспортные данные всех членов семьи (в случае детей – данные свидетельств о рождении);
адрес недвижимости, ее общая площадь и другие характеристики;
номер и дата выдачи сертификата, по которому был предоставлен материнский капитал;
реквизиты договора купли-продажи и других документов, подтверждающих право собственности;
размер жилплощади, которая выделяется несовершеннолетним членам семьи.

Также в договоре указывается порядок распределения недвижимости в случае последующего рождения (усыновления или удочерения) ребенка.

Соглашение может быть заверено у нотариуса, только если оба супруга согласны с условиями раздела жилья, приобретенного на средства материнского капитала. В случае разногласий вопрос решается в судебном порядке (СК РФ, ст. 38, п. 2).

Если не заверять письменное соглашение у нотариуса, Росреестр может не выдать свидетельство о праве собственности. Чтобы избежать трудностей с регистрацией, родители составляют письменное обязательство, по которому должны выделить часть недвижимости детям.

паспорта супругов;
свидетельство о браке;
документы о праве собственности на недвижимость;
свидетельства о рождении детей.

Стоимость услуг нотариуса зависит от того региона, где супруги заверяют обязательство. Цену устанавливает нотариальная палата (в среднем по ЦФО – порядка 5 тысяч рублей).

Распределить части недвижимости, приобретенной на средства материнского капитала, между детьми родители могут как в рамках письменного соглашения, так и по договору дарения (составляется отдельно на каждого ребенка).

Обратите внимание! Чтобы заверить дарственную близкому родственнику, если стоимость доли не превышает 10 млн рублей, потребуется заплатить 0,2% от кадастровой стоимости жилья плюс 3 тыс. руб. Если сумма больше – 0,1% и 23 тыс. руб. (но не более 50 тысяч).

Бывает, один или оба родителя при использовании материнского капитала для выплаты ипотеки не могут договориться мирно и в результате доли несовершеннолетним членам семьи не выделяются. В этом случае вопрос решается в судебном порядке.

Необходимые документы для регистрации соглашения о выделении долей

свидетельство о рождении каждого ребенка;
паспорта обоих супругов;
свидетельство о браке;
документы о праве собственности на недвижимость;
чек, подтверждающий уплату госпошлины.

Последняя составляет порядка 2 тыс. руб. (вне зависимости от количества людей, которым выделяются доли в недвижимости).

Если родители решают выделить доли детям до погашения ипотеки, потребуется еще два документа: согласие банка-кредитора и разрешение органов опеки. Последнее необходимо, т. к. речь идет о залоге имущества несовершеннолетних граждан.

Что будет, если доли не выделять

Если получатель материнского капитала подписал нотариальное обязательство и нарушил его, в случае проверки со стороны прокуратуры может быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве (ст. 159 УК РФ). В этом случае меньшее, что ждет нарушителя, – возврат госдотации обратно в ПФР.

Также семья не сможет продать недвижимость, части которой не были выделены детям. Сделка будет быть признана недействительной. Продажа купленного с использованием материнского капитала жилья, в котором детям не выделены доли, оценивается как мошенничество. В качестве контролирующих органов выступают ПФР, Росреестр и органы опеки.

Частные случаи

Не всегда вопрос о распределении недвижимости между родителями и детьми решается по мирному соглашению. В этом случае следует обращаться в суд.

Когда получится обойтись без нотариуса

В ФЗ № 218 прописано обязательство нотариально удостоверить отчуждение долей, если на недвижимость оформляется право общей собственности. Покупка или постройка жилья с использованием материнского капитала – как раз такой случай.

Другой способ избежать лишних трат на услуги нотариуса – прописать порядок раздела ипотечной недвижимости (включая отчуждение долей детям) в брачном договоре.

Заключение

Если для погашения ипотеки использовался материнский капитал, по закону родители обязаны выделить детям часть недвижимости. Чтобы гарантировать соблюдение прав несовершеннолетних членов семьи, после выведения жилья из-под залога составляется письменное обязательство, заверенное нотариусом. При этом закон не регламентирует площадь недвижимости, которую родители выделяют детям. Другой вариант – договор дарения.

В одних ситуациях для отказа от доли в квартире достаточно простого письменного документа, в других — придется оформлять дарственную. Вместе с экспертами разбираемся, как оформить отказ от доли в квартире в разных случаях

$Фото: Andrey_Popov\shutterstock$

Долевая собственность — это имущество, которое находится в общей собственности с определением доли каждого из совладельцев. Каждый собственник такой недвижимости обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Долевая собственность может возникнуть в результате наследства, раздела имущества, приватизации жилья и т. д.

Гражданин или юридическое лицо имеет право отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество (ст. 236, ГК РФ). При этом до отказа все права и обязанности (оплата коммунальных услуг, налогов) сохраняются за первоначальным владельцем.

Отказаться от доли в квартире можно как на этапе возникновения права собственности (например, при получении наследства или приватизации жилья), так и уже при существующем праве. Рассмотрим каждый из этих случаев отдельно.

Содержание

Отказ при приватизация квартиры

Первый случай — гражданин еще не получил долю в праве собственности, но планирует отказаться от нее. Например, при участии в приватизации (перевод квартиры в частную собственность). Если человек не хочет быть собственником доли в квартире, то он может отказаться от такого права. В этом случае доля в приватизированной квартире будет равномерно распределена между другими собственниками. Для того чтобы отказаться от своей доли при приватизации, нужно написать соответствующее заявление.

Отказ от доли при получении наследства

Еще один вариант отказа от доли в квартире, когда право собственности еще не возникло, — при получении наследства. Законодательство предоставляет гражданам возможность отказаться от имущества, получаемого по наследству (ст.1157 ГК РФ). В данном случае можно отказаться от доли как в пользу конкретного наследника, так и на общих основаниях. В последнем случае имущество будет распределено между наследниками в равных долях. Отказаться от доли в пользу третьего лица, которое не является наследником, нельзя.

По словам Степана Хантимирова, наследник может отказаться от доли в праве собственности на жилое помещение двумя способами:

оформить у нотариуса, который ведет наследственное дело, отказ от наследства. При этом гражданин должен отказаться от всего наследства, а не только от доли в праве собственности на жилое помещение. Заявление об отказе от наследства можно сделать самому, можно воспользоваться формой нотариуса. В первом случае гражданин заплатит 100 руб., во втором случае придется доплатить нотариусу за услуги по составлению формы, как правило, от 300 до 500 руб.;
не обращаться с заявлением к нотариусу, который ведет наследственное дело, о принятии наследства в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя.

Закон предоставляет шесть месяцев для заявления права на наследство (ст. 1154 ГК РФ). В течение полугода наследнику необходимо решить, будет он претендовать на имущество или откажется от него. После того как нотариус выдал свидетельство о праве на наследство, гражданин не имеет права отказаться от него. Причем отказаться можно только полностью от наследуемого имущества.

Есть случаи, когда отказаться от доли в праве собственности на жилое помещение нельзя:

наследуемое имущество носит выморочный характер;
нельзя отказаться в пользу других лиц, если доля передается наследодателем определенному наследнику или наследник обладает правом на получение обязательной доли.

Важным условием отказа от доли в наследстве является добровольный характер. Если заявитель докажет, что подписывал документ недобровольно, суд признает отказ недействительным.

Если человек не хочет быть собственником доли в квартире, то он может отказаться от такого права (Фото: Andrii Yalanskyi\shutterstock)

Отказ от уже существующей доли

Если человек уже имеет долю в квартире, то отказаться от нее с помощью письменного заявления не получится. Не имеет значения, на каком основании появилось право — в результате приватизации жилья, долевого строительства или покупки на вторичном рынке. В данном случае долю можно или продать, или подарить.

Дарение доли

Договор дарения имеет простую письменную форму. В отличие от завещания, дарение является двусторонним договором, оно не требует участия нотариуса (ст. 572 ГК РФ). Чтобы подарить долю в квартире, необходимо только согласие одаряемого.

При этом важно зарегистрировать договор дарственной. Для регистрации дарственной в Росреестре требуется оплатить госпошлину (2 тыс. руб.). В противном случае договор будет признан недействительным.

Если недвижимость переходит к близкому родственнику, то налог на доход не начисляется. В остальных случаях новый собственник платит налоговый сбор в размере 13% от кадастровой стоимости доли.

Продажа доли

Долю в квартире можно продать. Важное условие — собственник доли должен предложить выкупить свою часть недвижимости совладельцам помещения (ст. 250 ГК РФ).

Если остальные участники долевой собственности откажутся от сделки, то тогда долю можно продать постороннему покупателю с помощью договора купли-продажи. В данном случае нужно пройти стандартный путь купли-продажи недвижимости и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Расприватизация

Гражданин вправе передать долю в праве собственности на жилое помещение, которое он приватизировал, в государственную или муниципальную собственность (так называемая расприватизация), добавил юрист Asterisk. Для этого необходимо одновременное соблюдение трех условий (ст. 9.1 Закона О приватизации жилищного фонда):

недвижимость поступила в собственность по договору приватизации;
в собственности гражданина нет иной недвижимости;
недвижимость свободна от правопритязаний третьих лиц.

После того как гражданин совершит расприватизацию, государство или муниципалитет заключат с ним договор социального найма жилого помещения, права собственности на которое он передал.

Отказ от доли в ипотечной квартире

Просто отказаться от доли в ипотечной квартире тоже нельзя. Такую долю можно продать или подарить, но только с разрешения банка. Сам вопрос распоряжения долей в ипотечной квартире сопряжен со множеством нюансов. Например, приобретался ли объект в браке или до него, как была оформлена собственность (совместная или долевая), являются ли содольщики созаемщиками и так далее.

На практике, если созаемщики не хотят или не могут выплачивать ипотечный кредит, обычно они продают жилье целиком, но также по согласованию с банком. С разрешения банка созаемщик может договориться о переходе права собственности второму созаемщику. В данном случае обязательство по оплате ипотечного кредита ложится полностью на одного созаемщика.

Отказаться от права собственности в ипотечной квартире можно либо подарив свою долю, либо продав. При разводе супругов, которые являются созаемщиками, этот вопрос может решить брачный договор, в котором прописаны условия раздела имущества. Если брачного контракта нет, то при разводе надо заключить соглашение о разделе имущества — кому и что будет принадлежать после развода. Можно прописать, что все имущество достанется одному из супругов, а второй получает денежную компенсацию.

Поэтому при отказе от доли в ипотечной квартире нужно сначала определить, во-первых, кто является основным заемщиком и созаемщиком, рекомендует Ольга Балбек. Во-вторых, понять, кем приходятся друг другу заемщики и выделены ли доли. После чего можно подарить свою долю в ипотечной квартире или продать ее, используя преимущественное право. При этом стоит помнить, что в любой ситуации нужно сначала проинформировать банк.

Если человек уже имеет долю в квартире, то отказаться от нее с помощью письменного заявления не получится (Фото: wichayada suwanachun\shutterstock)

Отказ от доли в квартире, купленной на материнский капитал

Если речь идет об отчуждении доли несовершеннолетнего, то здесь нужно получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства с обоснованием, что взамен приобретает несовершеннолетний. Его права ни в коем случае не должны быть ущемлены.

Отказ от доли в пользу супругов

Имущество, нажитое супругами во время брака, по общему правилу является их совместной собственностью. (ст. 256 ГК РФ). Долевая собственность может возникнуть из совместной с помощью выделения долей в этом имуществе — сделать это можно в досудебном и судебном порядке. Также один супругов может отказаться от своей доли в пользу другого. Здесь есть несколько вариантов такого отказа.

Первый — супруги состоят в браке и хотят разделить имущество по обоюдному согласию. В этом случае они могут воспользоваться брачным договором. В документе определяется, кому и в какой доле принадлежит имущество, какие права и обязанности у супругов. Документ необходимо заверить у нотариуса.

Второй вариант — когда брак расторгнут и супруги хотят мирно разделить имущество. В данном случае, чтобы отказаться, например, от своей доли в квартире, необходимо написать письменный отказ, заверенный у нотариуса. Третий вариант — когда между супругами возникает спор, что, кому и в каком размере принадлежит. В данном случае вопрос решается в судебном порядке.

Родители задают вопросы: как с помощью маткапитала улучшить жилищные условия? Могут ли в приобретении жилья поучаствовать бабушка и дедушка детей? Разрешат ли купить недвижимость у родственников? Почему ПФР может быть против покупки? И разве обманутого родителя могут привлечь к уголовной ответственности вместе с мошенниками?

Кто может претендовать на получение маткапитала и каким будет его размер?

Раньше на материнский капитал могли рассчитывать только семьи, у которых после 2007 г. родились два и более ребенка. Причем размер выделяемых средств от количества детей не зависел. С 2020 г. круг матерей, которые могут претендовать на господдержку, стал шире. Изменился и размер выплат: теперь он зависит от даты рождения (усыновления) ребенка и количества детей в семье.

Сумма (руб.) в 2021 г.

Получала ли ранее семья материнский капитал?

Первый ребенок родился с 01.01.2020, второй ребенок также родился после 01.01.2020

155 550 на второго ребенка

С 01.01.2007 по 31.12.2019 родился первый ребенок, с 01.01.2020 – второй

Дети родились до 01.01.2007, и еще один – с 01.01.2020

Двое и более детей родились с 01.01.2007 по 31.12.2019 (в случае рождения еще одного ребенка с 01.01.2020 доплата к маткапиталу, полученному на двоих детей до этого, не полагается)

Претендовать на семейный капитал может и отец, если:

мать детей умерла или лишена родительских прав;
мужчина является единственным усыновителем.

Условия назначения семейного капитала и его размер будут такими же, как и для матери.

Кто получит добавку к маткапиталу?

В некоторых субъектах России семьи с детьми могут рассчитывать не только на федеральный материнский капитал, но и на региональный. Его размер будет зависеть от региона.

С 2019 г. многодетные семьи могут получить 450 000 руб. на погашение ипотеки. Воспользоваться субсидией смогут те, у кого третий или последующий ребенок родился в период с 1 января 2019 г. по 31 декабря 2022 г. Многодетные родители вправе претендовать и на эту выплату, и на маткапитал. Например, если третий ребенок появился на свет в феврале 2021 г., то семья вправе получить 1 089 431,83 руб. (450 000 руб. + 639 431,83 руб.). В некоторых городах этой суммы достаточно для покупки небольшой квартиры.

На что можно потратить маткапитал?

Материнский капитал носит целевой характер. Это значит, что потратить деньги можно только на определенные нужды.

Обратите внимание: в некоторых субъектах России региональный материнский капитал можно потратить на покупку машины. Сейчас Госдума планирует разрешить использование средств федерального маткапитала для приобретения российского автомобиля стоимостью до миллиона рублей.

Как выглядит алгоритм покупки жилья на средства маткапитала?

Схема покупки жилья с использованием средств материнского капитала выглядит так: поиск подходящей квартиры → заключение договора купли-продажи → регистрация сделки в Росреестре → подача заявления на получение маткапитала → перечисление денег продавцу.

Собственно, по этой причине многие собственники отказываются продавать квартиру владельцам сертификатов на маткапитал: недвижимость человек отдает сейчас, а деньги получит потом. Многих это нервирует, хотя ничего опасного в такой схеме нет. В договоре можно прописать, что квартира будет находиться в залоге у продавца до тех пор, пока он не получит всю сумму. Можно даже указать, что если денежные средства не будут полностью перечислены к конкретной дате, то договор будет считаться расторгнутым. Пенсионный фонд проверяет документы и перечисляет средства в течение 15 дней. Это значит, что деньги будут у продавца через две с небольшим недели после регистрации сделки.

Как получить средства маткапитала на улучшение жилищных условий?

Порядок получения средств на улучшение жилищных условий выглядит так:

1. Владелец сертификата подает заявление о распоряжении средствами маткапитала. К нему прикладываются документы, подтверждающие совершение сделки, например договор купли-продажи, ипотеки, участия в долевом строительстве и т.д. Документы подаются через любой отдел Пенсионного фонда или его сайт, МФЦ или банк, если жилье покупается в кредит.

Согласие второго родителя на подачу заявления не нужно, достаточно волеизъявления владельца сертификата. Заявление может подать и представитель. В таком случае потребуется оформить на него нотариальную доверенность.

2. Спустя 15 дней ПФР перечисляет деньги на счет продавца или в банк, если такое условие прописано в кредитном договоре.

Маткапитал можно потратить на улучшение жилищных условий и только одного из детей, в том числе совершеннолетнего. Но поскольку материнский капитал выдается на семью, ПФР перечислит не всю сумму, а лишь ту часть, что приходится на данного ребенка. Например, в семье четверо человек – мать, отец и двое детей. Размер маткапитала, на который они вправе претендовать, – 639 431 руб. На приобретение квартиры для одного ребенка выделят 159 857 руб. (639 431 руб. / 4).

А если что-то пойдет не так?

Иногда Пенсионный фонд не производит выплату: если в документах обнаружена ошибка или было решено, что сделка сомнительная. Конечно, отказ можно оспорить в суде. Но вряд ли продавец согласится ждать. В таком случае с ПФР можно будет взыскать убытки.

А как быть, если сделка отменяется? Отметим, что такое возможно в исключительных случаях, ведь Пенсионный фонд ждет регистрации права собственности и только потом перечисляет деньги. Но если это все же случилось, материнский капитал придется вернуть в ПФР. Правила его возврата не установлены, потому нужно будет уведомить ПФР о том, что сделка сорвалась, и уточнить, куда перечислить средства. В противном случае владельца сертификата обвинят в мошенничестве и взыщут средства принудительно.

Какую жилую недвижимость можно приобрести на средства маткапитала?

Можно ли купить жилую недвижимость у родственников?

Иногда родители, решившие купить на средства маткапитала жилье или долю у своих родственников, сталкивались с отказом со стороны Пенсионного фонда. ПФР видел в таких сделках попытку обналичить материнский капитал. Однако суды позицию чиновников не разделяли. Так, в 2020 г. Верховный Суд РФ согласился с тем, что женщина может купить на средства маткапитала жилой дом у своего супруга. Это привело к изменению официальной позиции Пенсионного фонда: теперь покупка квартиры или доли в ней возможна даже у близких родственников.

Но если сделка была фиктивной, человеку может грозить до 10 лет лишения свободы со штрафом в 1 млн руб.

Пример из судебной практики: в 2019 г. в Белгородской области женщина заключила с сомнительной финансовой организацией договор займа с целью приобретения дома. После того как Пенсионный фонд дал согласие на распоряжение средствами маткапитала, она перечислила денежные средства этой организации, которая присвоила их себе. Женщина обратилась в правоохранительные органы, чтобы вернуть деньги. Было обнаружено, что организация занималась мошенничеством. Уголовное дело по ст. 159.2 УК РФ возбудили в отношении не только должностных лиц данной организации, но и женщины, которую обвинили во вступлении с ними в преступный сговор.

Банки станут охотнее рефинансировать ипотечные кредиты после отмены правила об обязательном выделении долей детям?

При этом сложно сказать, насколько эффективной будет эта мера. Рекламные проспекты банков предлагают ипотеку под 5,5% и даже 4,75%. Более десятка крупных организаций, включая Сбербанк и ВТБ, объявили об участии в государственной программе льготной ипотеки. Однако многочисленные отзывы показывают, что кредитные организации игнорируют госпрограммы, направленные на поддержку семей с детьми. Дело в том, что банк имеет право отказать в выдаче займа без объяснения причины (ч. 1 ст. 821 ГК РФ, ч. 5 ст. 7 Закона о потребительском кредите). Это правило распространяется и на кредитные программы, созданные в рамках системы государственной поддержки.

Поэтому маловероятно, что банки начнут предлагать выгодные условия при рефинансировании ипотеки, если был задействован материнский капитал. Сам порядок перекредитования изменений не претерпел: заемщик подает заявление на выдачу кредита, где указывает цель – гашение ипотеки. После этого банк оценивает риски и принимает решение. При удовлетворении заявления заключается новый кредитный договор.

Поскольку рефинансирование – это, по сути, выдача нового кредита, заемщику могут отказать в этом без объяснения причин, ведь у банка нет обязанности кредитовать всех, кто к нему обратился. И хотя такое решение кредитной организации можно оспорить в суде, перспектив положительного исхода дела нет. Единственный вариант – обратиться к кредитным брокерам, которые могут найти лояльный банк.

Как продать квартиру, купленную на средства маткапитала?

Если для приобретения жилья использовались средства материнского капитала, недвижимость становится общей собственностью семьи, т.е. каждый из домочадцев, включая детей, получает свою долю.

Родителям – о том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка

Продавать имущество несовершеннолетних родители могут только с согласия органов опеки (ст. 37 ГК РФ). Чтобы сделку одобрили, ребенку должна быть предоставлена взамен равноценная недвижимость. Но конкретных критериев соразмерности нет. Обычно органы опеки говорят, что несовершеннолетний должен получить такую же квартиру или долю по площади, как та, что была продана. Однако схожий размер недвижимости не означает одинаковую цену. Скажем, 20 кв. м в Москве и Самаре будут стоить по-разному. В таком случае орган опеки может потребовать увеличения доли ребенка, например выделить ему не 1/6, а 1/3.

Я купила квартиру в ипотеку, а потом вышла замуж. Недавно родила второго ребенка и получила сертификат на материнский капитал. Хочу им распорядиться и погасить часть долга по ипотеке.

Я должна выделить доли всем членам семьи: моим детям, мужу и мне в размере не менее 1/4 от суммы материнского капитала. Вместе с нами еще прописана дочь мужа от первого брака. Но по определению суда живет она с матерью. Должна ли я выделить долю и ей?

Есть еще вопросы. Будет ли какая-то часть квартиры совместно нажитым с мужем имуществом? Если я выделю долю супругу, может ли он продать ее или отказаться от нее в пользу детей? Могу ли я оформить выделение долей только детям по 1 ∕ 2 квартиры каждому?

Юлия, купленная до брака квартира полностью принадлежит вам и не является совместно нажитым имуществом. Но если сейчас вы погашаете свой ипотечный кредит из семейного бюджета и доходов мужа, при разводе супруг вправе потребовать от вас половину внесенных в браке платежей.

Если вы погасите часть долга маткапиталом, то должны будете выделить доли в квартире вашим детям и мужу пропорционально размеру маткапитала. Со своей долей муж может делать все, что хочет. Дочери мужа ничего выделять не надо: доли выделяются только детям владельца сертификата.

Когда квартира считается совместно нажитым имуществом

Если нет брачного договора, то все, что супруги приобрели в браке, считается совместной собственностью и делится пополам. Поскольку квартиру вы купили до брака, совместно нажитой она не является. Это ваше личное имущество — делить его с мужем не нужно.

Но есть исключение. Если уже в браке вы с супругом существенно вложитесь в квартиру, например сделаете в ней капитальный ремонт, по закону она может быть признана вашей совместной собственностью. Такие прецеденты есть, и мы уже о них писали.

Принадлежит вам не только квартира как имущество со знаком плюс, но и кредитные обязательства как имущество со знаком минус. Эти долги только ваши, и погашать их вы по идее должны в одиночку. Однако вам помогает муж — для него это убытки, ведь квартира не его. Если соберетесь разводиться, он вправе потребовать часть денег обратно.

Дважды в неделю в вашей почте: как составить брачный договор, поделить имущество и не потерять деньги при разводе

Кому и как надо выделять доли

Когда мать получает сертификат на маткапитал и тратит его на ипотеку, она обязуется после погашения кредита выделить доли в квартире себе, мужу и своим детям, которых она родила или усыновила. Детям мужа, если она их не удочеряла или не усыновляла, мать выделять ничего не обязана. То есть у дочери мужа от первого брака права на долю в квартире нет.

Предположим, вы купили в ипотеку квартиру за 2 400 000 Р . В 2019 году у вас родился второй ребенок, и вы оформили сертификат на маткапитал. Если в 2020 году вы потратите его на ипотеку, то сможете уменьшить долг перед банком на 466 617 Р . То есть вы погасите маткапиталом примерно 1 ∕ 5 от стоимости вашей квартиры.

Пока вы не использовали маткапитал, вся квартира принадлежит вам. И у вас есть право распоряжаться ею, например подарить детям в равных долях. Но необходимо согласие банка, поскольку квартира в залоге. На это банк вряд ли пойдет, пока вы не выплатите ипотеку. Но в будущем вы вполне можете это сделать.

Как только вы вложите в квартиру бюджетные деньги, вы обязаны поделить те самые 1 ∕ 5 между членами семьи поровну в течение шести месяцев после погашения ипотеки. Четверть от 1 ∕ 5 по-прежнему останется вашей и прибавится к принадлежащим вам 4 ∕ 5 квартиры. На четверть от 1 ∕ 5, то есть на 1/20, получит право ваш муж. Но если к моменту, когда будете использовать маткапитал, вы вдруг разведетесь, мужу можно ничего не выделять.

Напрямую поделить квартиру пополам между детьми вы не можете. Я вообще не советую выделять детям большие доли в квартире или переоформлять на них жилье целиком: квартиры с большими детскими долями тяжело продавать и можно попасть на налоги. Например, если вы захотите переехать или купить другую квартиру, сделку придется согласовывать с органами опеки. А они могут не дать разрешение на продажу этой квартиры и покупку новой, если сочтут, что это ухудшает права детей.

Чтобы точно рассчитать, сколько получат ваш муж и дети, когда вы выделите им доли, воспользуйтесь нашим калькулятором.

Р , и вложили в нее материнский капитал в размере %format('+keys.motherCapital+') Р . Маткапиталом вы оплатили %format.0('+quester.motherCapitalArea+') м² жилья — эта доля принадлежит всей семье и делится поровну между родителями и детьми. '+(+keys.adultCount

Как муж может распорядиться своей долей

По закону в квартире будут доли, которые принадлежат вам и вашему мужу. Отказаться от своей доли в пользу детей муж не сможет. По крайней мере, в тот момент, когда вы будете выделять всем доли.

Но после того, как он станет собственником в квартире, он сможет подарить свою долю вам или детям. Налога тут не будет: члены семьи от НДФЛ освобождаются. Ваше согласие на это тоже не нужно.

Если муж решит продать свою долю, то изначально должен будет предложить вам ее выкупить.

Что в итоге

Если у вас есть возможность, не вкладывайте маткапитал в ипотеку, чтобы впоследствии не оказаться в ситуации, когда нужно выкупать несколько квадратных метров у дочери мужа или у него самого.

Маткапитал можно использовать и на другие цели, например на строительство и реконструкцию дома, дошкольное образование ребенка, оплачивать за счет него платные школы, кружки и секции. У нас есть несколько статей об этом:

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Продать недвижимость, в которой был задействован мат капитал очень сложно, надо запрашивать разрешение на продажу, а это что то нереальное, мы потратили много нервов и денег чтобы получить это разрешение, я вот честно стал думать, что мои нервы не стоили этих 400к рублей, так что если есть возможность не задействовать капитал, то лучше воспользуйтесь этой возможностью.

Wegeograph, разрешение от пфр и органов опеки? придирались к квадратуре и долям в новой жилье?

Сейчас у квартиры один взрослый собственник, и это наилучший вариант.
Выделять по 1/20 (или сколько там получается) доли мужу и детям - та ещё идея. Потом квартиру с таким составом собственников не продашь.

Не совсем понятен один механизм: квартира купленная в ипотеку до брака является собственностью покупателя, а что делать с ежемесячными платежами по ипотеке во время брака? Получается, что эта сумма и есть совместно нажитое имущество, которое тратится на личные цели => либо нужно оформить супругу 1/2 от той части квартиры, которой соответсвует погашённая сумма, либо возвращать эту сумму деньгами?

Александр, погашенные платежи по ипотеке - это не имущество.
Но смысл как раз в том, что если личная ипотека одного из супругов погашалась в браке (т.е. за счёт общих доходов, так как все доходы семьи - общие), то второй супруг будет в случае развода иметь право на половину уплаченной за время брака итоговой суммы платежей. А уж как бывшие супруги друг с другом рассчитаются, это вопрос: хоть деньгами, хоть другим имуществом, оцененным на эту сумму.

У меня похожая ситуация, но покупатель я, а не моя супруга. То есть до брака квартиру в ипотеку взял я. В 2020 году у нас родился первенец и появилось право на материнский капитал. Могу ли я его использовать для частичного погашения ипотеки, если материнский капитал в электронном виде отображается в госуслугах у супруги?

R, а в банке своём вы почему не хотите этот вопрос уточнить напрямую , и в пф?)

И еще интересный момент. Что значит - квартира куплена? Получено право собственности или фактически заключен один из видов договоров на покупку квартиры. Если я купила квартиру по ДДУ, пока квартира строилась, я вышла замуж и собственность получила в браке. Тогда кто какие права имеет?

Anastasia, если все платежи по ДДУ совершены только Вами до заключения брака, то квартира не считается совместно нажитым имуществом, даже если право собственности на неё Вы получите в браке.

Anastasia, квартира будет ваша, а половину платежей по ипотеке за период от свадьбы до развода муж сможет потребовать обратно.

Алиса, а у меня допустим квартира сама себя окупает - в ней живут арендаторы (эту квартиру я купила до брака) и тем самым погашаю ипотеку. в моем случае не может же потребовать обратно суммы? и если бы допустим оплачивала ипотеку бы я сама с учетом того, что ведем раздельный бюджет, то тогда как? вообще в этом случае лучше мне кажется оформить брачный договор, в котором прописать, что супруг не претендует на квартиру?

Инна, да, для раздельного бюджета вам нужен брачный договор. Если вы получаете доход от личного имущества, то это ваши деньги. Но доказать, что именно арендными платежами погашается ипотека будет проблематично. Я не встречала такой судебной практики. А доходы в браке считаются общими за некоторыми исключениями.
Опять-таки если исходить из судебной практики, то по условиям брачного договора мужу тоже должно что-то остаться, потому что в обратном случае суд может признать договор недействительным и поделить всё поровну.

Алиса, вообще мне кажется это не правильно. Раз жилье купиллсь до брака и я исправно платила по нему ипотеку и при выходе замуж также продолжаю платить, муж не вносит никаких платежей по ней, какое он имеет право что-то требовать с половины платежей.?
Для меня это неправильно и не понятно)) надо переписать закон 😁😁

Инна, вы квартиру купили до брака, и никто её у вас не отберёт, она полностью ваша.
Но в браке все доходы и расходы общие, общий бюджет. Если вы платите ипотеку за ту квартиру, которая останется лично вашей, получается, что ваш муж тратит свою часть денег на ваше личное имущество. Нечестно.
Поэтому и нужно доказывать, какими деньгами вы платили. Но это очень сложно. Как-то я наткнулась на очень трагичную историю. Там жена работала официально, получала зарплату с пятью нулями, потом ушла в декрет с большими декретными. Муж не работал годами, даже неофициально. А квартиру пришлось делить пополам. Хотя деньги на первый взнос будто бы давала тёща, но это не смогли доказать.

Алиса, у нас вообще 2 ипотеки😁😁у него своя, у меня своя, поэтому в принципе я думаю мы квиты))
Спасибо большое за информацию, очень пригодится на будущее, я если честно не знала все эти тонкости!

Со статьями обязательно ознакомлюсь 😊🙏

Вопрос: Нужно выделить доли в квартире после выплаты ипотеки с участием материнского капитала. Обязан ли мой муж (формальный владелец квартиры сейчас) выделить долю прописанной вместе с нами моей маме, его свекрови или нет? Когда подписывали нотариальное обязательство об этом, в ПФР нам высказались в том духе, что обязаны будем выделить доли всем, прописанным в квартире. И второй вопрос - после выплаты ипотеки и вступления мужа в права собственности прошло уже несколько лет, а мы все никак не выделили доли членам семьи, грозит ли за это какая-то ответственность?

Татьяна, у вас есть шесть месяцев на выделение долей после снятия обременения с квартиры. Выделять долю свекрови не надо.

Здравствуйте. Непонятно почему дочери мужа не нужно выделять долю. В законе написано буквально следующее:

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Таким образом, у автора вопроса возникает обязанность наделить долей своих детей и супруга, а него - своих детей (включая ребенка от первого брака, поскольку в данном пункте ничего об обратном не сказано)

Nick, лицо, получившее сертификат, это мама. Читаем: оформить в общую собственность мамы, её мужа и детей. Её детей.
Представьте, что женщина забеременела от мужчины, у которого уже есть семеро детей. По вашей логике, ей либо вообще не использовать маткапитал, либо не выходить замуж за отца ребёнка, потому что иначе ей придётся делить квартиру ещё и на семерых детей мужа.

Алиса, Вы не до конца прочитали. Написано: Мама, ее муж обязаны оформить в общую собственность мамы, ее мужа, детей.

Логики в этом действительно нет, но мой опыт общения в суде (слова богу не долгий) показывает, что судью логика совершенно не интересует, только буква закона.

Кстати, как выяснилось, есть ПП 862, пункт 15(1), и там написано интереснее: мама ИЛИ ее муж обязаны. Что, в свою очередь, открывает ещё больший простор для творчества)))

Не подумайте что я просто теоретизирую. Я сам в такой же ситуации, как и героиня вопроса. У меня две дочери от первого брака, одна из них совершеннолетняя. У моей нынешней супруги сын от первого брака, да ещё у нас двое детей общих. Что делать - не совсем понятно.

Nick, по букве закона вашим дочерям жена не обязана выделять долю.

15(1). Лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей.

Лица, получившего сертификат - матери. Супруга матери. Детей матери.

Её муж - это про случай, когда ипотеку взял мужчина не в браке. Мама может распорядиться сертификатом, но она не собственник, она не может сказать мужу: ну-ка быстро выделил нам доли.
Поэтому мама тратит маткапитал, чтобы погасить папину ипотеку, и у папы появляется обязанность выделить в пределах размера маткапитала доли жене и всем её детям.
Маткапитал защищает интересы родившей женщины и рождённых ею детей и если она замужем за отцом детей, то и интересы этого мужчины.

Читайте также: