Кадастровая оценка земель порядок проведения правовое значение

Обновлено: 23.04.2024

Принят Государственной Думой 22 июня 2016 года

Одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Статья 2. Законодательство Российской Федерации и иные акты, регулирующие проведение государственной кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.

Статья 3. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

1. В настоящем Федеральном законе используются следующие основные понятия:

1) государственная кадастровая оценка - совокупность установленных частью 3 статьи 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

2) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке; (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ)

3) кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса - сумма кадастровых стоимостей объектов недвижимости, указанных в статье 1331 Гражданского кодекса Российской Федерации и объединенных в такой единый недвижимый комплекс, которые определяются с учетом функционирования в составе единого недвижимого комплекса данных объектов недвижимости. (Пункт введен - Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ)

2. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статья 4. Принципы проведения государственной кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Статья 5. Регулирование в сфере государственной кадастровой оценки

1. Государственное регулирование проведения государственной кадастровой оценки в части нормативно-правового регулирования осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (далее - федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки).

2. Федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, осуществляет:

1) выработку государственной политики в сфере государственной кадастровой оценки;

2) нормативно-правовое регулирование в сфере государственной кадастровой оценки;

3) разработку и утверждение методических указаний о государственной кадастровой оценке, внесение изменений в методические указания о государственной кадастровой оценке;

4) иные функции, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

Статья 6. Порядок проведения государственной кадастровой оценки

1. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

2. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

3. Государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры:

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки (далее - отчет);

3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

4. Для определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка, включающая в себя в том числе сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.

Статья 7. Полномочия бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки

(Наименование в редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ)

1. Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются: (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ)

1) определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

2) определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик; (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ)

3) предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

4) рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ)

5) сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

51) рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним; (Пункт введен - Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ)

6) иные полномочия, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

2. Бюджетное учреждение не вправе заключать договоры на проведение оценки в качестве исполнителя в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, а также привлекать иных лиц, кроме работников соответствующего бюджетного учреждения, для проведения работ и (или) оказания услуг непосредственно по определению кадастровой стоимости. Для целей установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не могут использоваться отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, составленные работниками бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации, на территории которого расположен соответствующий объект недвижимости. (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ)

3. За нарушение требований настоящего Федерального закона бюджетное учреждение несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ)

4. Убытки, причиненные в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения. (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ)

5. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством. (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ)

Статья 8. Обязанности бюджетного учреждения

Бюджетное учреждение обязано:

1) соблюдать требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных актов, регулирующих отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки;

2) исследовать документацию, необходимую для определения кадастровой стоимости;

3) хранить отчеты и иные документы, формируемые в ходе определения кадастровой стоимости, на электронном носителе в форме электронных документов; (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ)

4) хранить копии документов и материалов, которые использовались при определении кадастровой стоимости, на бумажном или электронном носителе либо на электронном носителе в форме электронных документов в течение не менее восьми лет со дня их составления;

5) представлять в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, копии хранящихся отчетов и документов, сформированных в ходе определения кадастровой стоимости, а также документов и материалов, которые использовались при определении кадастровой стоимости, правоохранительным, судебным и иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

6) представлять в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав (далее - орган регистрации прав), имеющуюся в распоряжении бюджетного учреждения информацию, необходимую для ведения Единого государственного реестра недвижимости;

7) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ)

8) исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

Статья 9. Государственный мониторинг проведения государственной кадастровой оценки

1. Предметом мониторинга проведения государственной кадастровой оценки являются правильность, полнота и своевременность исполнения полномочий, возложенных настоящим Федеральным законом на уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, бюджетное учреждение.

2. Мониторинг проведения государственной кадастровой оценки осуществляется органом регистрации прав.

3. Периодом, за который проводится мониторинг проведения государственной кадастровой оценки, является календарный год.

4. Мониторинг проведения государственной кадастровой оценки осуществляется посредством анализа сведений и материалов о деятельности либо действиях уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, бюджетного учреждения, поступивших и (или) подлежащих направлению в орган регистрации прав, а также подлежащих размещению на официальных сайтах уполномоченного органа субъекта Российской Федерации и бюджетного учреждения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". При осуществлении мониторинга проведения государственной кадастровой оценки орган регистрации прав вправе истребовать у уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, бюджетного учреждения необходимые сведения, материалы и пояснения, связанные с правильностью, полнотой и своевременностью исполнения ими полномочий, возложенных на них настоящим Федеральным законом.

5. Сведения, материалы и пояснения, которые были истребованы в соответствии с частью 4 настоящей статьи при осуществлении мониторинга проведения государственной кадастровой оценки, представляются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, бюджетным учреждением в течение пятнадцати дней со дня получения соответствующего требования.

6. В случае, если при осуществлении мониторинга проведения государственной кадастровой оценки органом регистрации прав установлен факт, свидетельствующий о неправильном, неполном или несвоевременном исполнении полномочий, в отношении которых осуществляется мониторинг, органом регистрации прав составляется мотивированное мнение.

7. Мотивированное мнение отражает позицию органа регистрации прав по вопросам правильности, полноты и своевременности исполнения полномочий, возложенных настоящим Федеральным законом на уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, бюджетное учреждение. Мотивированное мнение направляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, бюджетное учреждение в течение пяти дней со дня его составления.

8. Мотивированное мнение является обязательным для исполнения уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, бюджетным учреждением при осуществлении мониторинга проведения государственной кадастровой оценки, за исключением случаев, если указанное мотивированное мнение основано на неполной или недостоверной информации, представленной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, бюджетным учреждением, или нормы законодательства и нормативных правовых актов, на основании которых составлено мотивированное мнение, утратили силу (изменены), или при направлении в соответствии с частью 10 настоящей статьи возражений в связи с несогласием с мотивированным мнением.

9. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, бюджетное учреждение учитывают изложенную в мотивированном мнении позицию органа регистрации прав в тридцатидневный срок со дня его получения.

11. Орган регистрации прав в десятидневный срок со дня получения возражений, предусмотренных частью 10 настоящей статьи, обязан:

1) с учетом доводов, приведенных в таких возражениях, внести изменения в мотивированное мнение, отказаться от мотивированного мнения либо оставить мотивированное мнение без изменений;

2) уведомить уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, бюджетное учреждение, направившие возражения, о принятом решении с приложением мотивированного мнения в случае внесения в него изменений.

12. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, бюджетное учреждение в соответствии с частью 9 настоящей статьи учитывают изложенную в мотивированном мнении позицию в тридцатидневный срок со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 2 части 11 настоящей статьи.

13. Порядок осуществления мониторинга проведения государственной кадастровой оценки, в том числе форма и требования к составлению мотивированного мнения, и перечень полномочий, возложенных настоящим Федеральным законом на уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, бюджетное учреждение, в отношении которых осуществляется мониторинг, устанавливаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

14. В целях предупреждения неправильного, неполного и несвоевременного исполнения уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, бюджетным учреждением полномочий, возложенных на них настоящим Федеральным законом, орган регистрации прав ежегодно до 1 марта формирует и направляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, бюджетное учреждение уведомления о полномочиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, подлежащих исполнению в соответствующем календарном году, а также о предельных сроках их исполнения.

15. Орган регистрации прав ежегодно не позднее 31 января размещает на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" информацию о результатах мониторинга проведения государственной кадастровой оценки за истекший календарный год, включая информацию о правильности, полноте и своевременности исполнения уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, бюджетным учреждением полномочий, в отношении которых осуществляется мониторинг, а также о направленных мотивированных мнениях и об их исполнении.

(Статья в редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 170-ФЗ)

Статья 10. Основные требования к работникам бюджетного учреждения

1. Работники бюджетного учреждения, привлекаемые к определению кадастровой стоимости, должны отвечать следующим требованиям:

1) иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку в областях, перечень которых устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки;

2) не иметь непогашенной или неснятой судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

2. Работники бюджетного учреждения, непосредственно осуществляющие определение кадастровой стоимости, подписывающие отчет, должны иметь основное место работы в таком бюджетном учреждении, являться гражданами Российской Федерации, отвечать требованиям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, а также отвечать одному из следующих основных требований:

1) иметь опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости, не менее трех лет на день приема на работу в бюджетное учреждение и осуществлять профессиональную деятельность, связанную с определением стоимости объектов недвижимости, в течение трех лет на день приема на работу в бюджетное учреждение;

2) иметь опыт работы в бюджетном учреждении, связанный с определением кадастровой стоимости, не менее трех лет.

21. Лицо, осуществляющее руководство бюджетным учреждением, должно отвечать требованиям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, а также не должно иметь фактов расторжения трудового договора с ним по основанию, предусмотренному частью 31 настоящей статьи, в течение трех лет, предшествовавших дню его назначения на должность руководителя бюджетного учреждения или возложения на него обязанностей руководителя бюджетного учреждения. (Часть введена - Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ)

3. Порядок подтверждения соответствия предусмотренным настоящей статьей требованиям, предъявляемым к работникам бюджетного учреждения, привлекаемым к определению кадастровой стоимости, устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

31. Помимо оснований, предусмотренных Трудовым кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами и трудовым договором, трудовой договор с лицом, осуществлявшим руководство бюджетным учреждением в течение календарного года, подлежит расторжению по инициативе работодателя в случае принятия судом в соответствующем календарном году ста и более решений, вступивших в законную силу, которыми были удовлетворены заявления об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона, при условии, что доля таких решений бюджетного учреждения превышает двадцать процентов от общего количества решений этого учреждения, принятых в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона, в указанном календарном году. (Часть введена - Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ)

4. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации вправе установить дополнительные требования к работникам бюджетного учреждения, привлекаемым к определению кадастровой стоимости.

Статья 11. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки

1. Государственная кадастровая оценка проводится:

1) одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской Федерации зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 настоящей статьи;

Почти все мы, вне зависимости от материального и социального статуса, являемся владельцами недвижимости. В данном случае не играет роли, владеете вы пресловутыми шестью сотками в Малых Васюках или у вас в собственности пара-тройка заводов, элитный ЖК и собственный мини-остров. Бывают, кстати, такие коллизии, когда цена шести васюковских соток вдруг оказывается в разы выше, чем у всех олигархических богатств вместе взятых.

Президент РФ ещё несколько лет назад жёстко раскритиковал процедуру проведения кадастровой оценки объектов недвижимости. Он обратил внимание на проблему объективности, столь характерную для кадастровой оценки. И — не станем долго держать интригу — это подействовало. Сработало!

Сейчас российское правительство реально трудится над тем, чтобы принцип экономической обоснованности кадастровой стоимости перестал быть сугубо теоретической категорией и, наконец, обрёл ощутимое воплощение на практике.

Кадастровая оценка: как это делается сегодня

Ответственные собственники (и юридические, и физические лица) обычно всё-таки имеют представление о том, за что они платят. Поэтому не станем вдаваться в детали, а дадим картину в общих чертах.

Итак, ответственность за проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости ложится на бюджетное учреждение по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (ст. 6, 7 закона № 237-ФЗ). Работа этой структуры строится на основании перечня объектов, которые по запросу специалистов учреждения предоставляет Росреестр (приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0283).

Почему объект недвижимости может не попасть в данный перечень?

Ваша недвижимая собственность однозначно не будет учтена, если на момент формирования списка объект:

не имеет кадастрового номера;
не определено назначение стоящих на земле строений;
вопреки п. 13 приказа № П/0283, не была официально установлена площадь земельных участков/зданий/помещений;
не прописано количество машино-мест на парковках.

С формальной точки зрения кадастровая оценка недвижимости стоит сегодня на трёх пресловутых китах. Это:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
определение стоимости объектов и составление отчёта об итогах оценки;
утверждение результатов определения стоимости (ч. 3 ст. 6 закона № 237-ФЗ).

Но как нетрудно догадаться, президент критиковал систему кадастровой оценки не за то, что оценщики плохо справлялись с отчётами или тем более, проводят оценку по три раза в день, причём без выходных. Суть претензий была совершенно в другом. Возлагая кадастровую оценку на частные компании, предоставляющие услуги по оценке, государство и граждане, увы, слишком часто сталкивались с ситуациями, когда оценка кадастровой стоимости была проведена с большим количеством нарушений. Конечно, в силу трудоёмкости процедуры вероятность случайных ошибок довольно высока; однако слишком часто стали возникать ситуации, когда были основания говорить об умышленных действиях.

Всё это доставляет собственникам массу неудобств, ведь итоги оценки сказываются на цене недвижимости при её продаже и на размере налоговых платежей, что особенно важно для предприятий.

Чтобы избежать повторения ошибок, допущенных ранее частниками, была выстроена новая система государственной кадастровой оценки, которую теперь осуществляют региональные государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Особое внимание в ГБУ уделяется подбору кадров: специалисты должны обладать квалификацией, позволяющей им на достойном профессиональном уровне определять справедливую стоимость проблемных активов, систематизировать и анализировать рыночные цены на недвижимость.

Нет предела совершенству: что изменится в ближайшее время

Конечно, в идеале кадастровая стоимость должна совпадать с рыночной. Однако такие случаи довольно редки, и, поскольку не имеют прямого отношения к теме нашего сегодняшнего разговора, то вернёмся к этому вопросу в другой раз. Достаточно уяснить, что кадастровую стоимость государство устанавливает в основном с целью расчёта размера налоговых платежей — для определения налогооблагаемой базы.

Процесс совершенствования самой процедуры государственной кадастровой оценки сегодня идёт полным ходом. С учетом правоприменительной практики в действующее законодательство постоянно вносятся поправки, призванные обеспечить прозрачность любых процедур, относящихся к определению справедливой кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих как юридическим, так и физическим лицам. Благодаря этой стратегии владельцы недвижимости уже получили возможность влиять на оценку до того, как её результаты будут окончательно утверждены.

Согласно одной из новелл, заметные изменения касаются собственно механизма пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в ситуации, если на российском рынке недвижимости произойдёт обвал цен. Имеется ввиду индекс рынка недвижимости, который рассчитывается в процессе сравнения кадастровой и рыночной стоимости объектов. Снижение более чем на 30% автоматически станет сигналом для применения индекса по отношению ко всем кадастровым стоимостям. Реагировать на ситуацию и самостоятельно определять величину индекса обязан Росреестр.

По оценкам экспертов-юристов, уже сегодня можно с уверенностью говорить о заметных качественных улучшениях в сфере кадастровой оценки в РФ. Хотя в прошедшем 2020-м году количество судебных споров о кадастровой стоимости оказалось одним из наибольших за последние несколько лет, но суммарное снижение кадастровой стоимости по итогам судебных споров составило порядка 228 млрд рублей. Это примерно в четыре раза меньше, чем в среднем за прошедшую пятилетку.

С чем это связано? С тем, что вероятнее всего, специалисты структур, занятых в сфере государственной кадастровой оценки, стали реже допускать ошибки именно благодаря тем изменениям, которые уже произошли в отраслевом законодательстве. Показательно и то, что сейчас российские суды удовлетворяют требования по пересмотру кадастровой стоимости более чем в 50% случаев. А значит, сегодня мы с вами, как никогда ранее, оказались близки к определению справедливой и максимально объективной стоимости недвижимости.

НДС – 2022

Лучший спикер в налоговой тематике Эльвира Митюкова 14 января подготовит вас к сдаче декларации и расскажет обо всех изменениях по НДС. На курсе повышения квалификации осталось 10 мест из 40. Поток ограничен, так как будет живое общение с преподавателем в прямом эфире. Успейте попасть в группу. Записаться>>>

Как правило оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости, однако в ряде случаев может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка земельного участка.

В каких случаях востребована оценка рыночной стоимости земельного участка:

• Земельный участок является объектом ипотечного кредитования или используется в качестве залогового имущества;
• Земля вносится на баланс предприятия;
• Участок является объектом аукционной продажи;
• Участок сдается в аренду и необходимо определение годовой арендной платы;
• При заключении договора купли-продажи и в других схожих ситуациях.

Оценка стоимости земельного участка с точки зрения инвестиционной стоимости определяется обычно для различных нужд бизнеса: например, для привлечения новых инвесторов.
Ликвидационная стоимость определяется в случае необходимости срочной реализации участка, а кадастровая стоимость позволяет исчислять размер земельных платежей.
В зависимости от цели проведения оценки (определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной или же рыночной стоимости) экспертами используются различные методы.

Рыночная оценка земли и ее особенности

Оценка участка земли имеет свою специфику, связанную с тем, что при осуществлении процедуры имеют значение не только физические, но и юридические характеристики объекта. К последним относится, например, категория оцениваемых земель (земли лесного фонда, земли водного фонда, земли сельскохозяйственного назначения и так далее). Также оценка рыночной стоимости земельного участка невозможна без учета ограничений, которые могут быть наложены на использование определенной территории. Например, юридически может быть ограничена этажность строительства на участке или поставлены другие условия, которые обязан соблюдать собственник земли.

Независимая оценка земельного участка учитывает и другие факторы, такие как месторасположение участка, его удаленность от городского или районного центра, наличие проведенных коммуникаций, престижность района, рекреационные характеристики, наличие водных ресурсов и многие другие. При этом каждый фактор имеет различную степень влияния для земель разных категорий: при оценке сельскохозяйственных земель наиболее важны одни критерии, а при оценке земель населенных пунктов – другие.

Экспертная оценка земли: документация, порядок, сроки

Для оценки участка необходимо подготовить следующие документы:
1.Правоустанавливающий документ на объект оценки;
2.Кадастровый паспорт;
3.Информацию о существующих ограничениях по использованию конкретного участка;
4.Данные о наличии и текущем состоянии всех проведенных инженерных коммуникаций.

Также при наличии этих документов лицо, обратившееся за оценкой стоимости земельного участка, должно предоставить сведения о ставке арендной платы и выплачиваемых налогов и договор об аренде.

Порядок процедуры оценки земельного участка:

• Заключение договора на оценку объекта;
• Сбор и анализ необходимой информации, как о физическом, так и о юридическом состоянии объекта;
• Выбор методов оценки и проведение требуемых расчетов;
• Определение итоговой стоимости земельного участка;
• Составление официального отчета о выполненной процедуре.

Результат проведения оценки земельного участка

По окончании оценки собственник получает на руки письменный отчет о выполненной процедуре, который имеет доказательную силу. Основные требования, как к порядку самой процедуры, так и к оформлению ее результатов изложены в Федеральном законе, а также в Стандартах оценки.

Стоимость оценки земли

Уточнить, сколько стоит оценка земельного участка, и в какие сроки будет выполнена процедура, можно, связавшись с представителями палаты при помощи контактов, размещенных в соответствующем разделе сайта.

Регламент

• Стоимость услуги определяется в соответствии с действующими тарифами
• Оплата в форме наличного и безналичного расчета

5. Проведение Исполнителем расчета рыночной стоимости объекта оценки и оформление отчета об оценке объекта оценки

Коротко разъясняем: что такое кадастровая оценка и для чего она нужна; как оспорить кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость — это официальная цена тех или иных объектов недвижимости, которую определяет государство. Эта величина введена для расчёта налоговой нагрузки, а также размера государственной пошлины для судебных тяжб или при наследовании недвижимого имущества.

Отличие кадастровой цены от рыночной заключается в её неизменности на определённый срок. Например, в городах федерального значения: Москве, СПб, Севастополе кадастровая оценка проходит один раз в двадцать четыре месяца. В остальных регионах данная процедура проводится не реже одного раза в 60 месяцев, но и не чаще одного раза в трёхлетний период. Цена на рынке недвижимости может постоянно меняться под давлением определённых экономических влияний. Из-за нестабильности цен расчёты налогов и пошлин производятся от кадастровой оценки.

Кадастровая палата обладает сетью филиалов по всей стране, где трудятся профильные специалисты. Органы МСУ выносят решение о проведении оценки, далее кадастровики выводят стоимость объекта и проводят процедуру утверждения результата определения. Итоговое решение по результатам кадастровой оценки принимается в исполнительном государственном органе субъекта РФ.

Любой дом или участок имеет свою цену, за которую он покупается и продаётся. Это цена рыночная и определяется индивидуально для каждого объекта. Рыночное ценообразование недвижимого имущества происходит, опираясь на закон об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость недвижимого имущества опирается на массовую оценку, которую специалисты проводят, следуя принципу сегментации и разделения объектов на группы в зависимости от типа недвижимости. И также при проведении работ учитывается воздействие экономических причин ценообразования.

Естественно, кадастровая стоимость, полученная по такой методике, зачастую разнится с рыночной и собственник может заявить о несогласии с результатом оценки. После повторной процедуры возможно изменение кадастровой стоимости объекта как в сторону удорожания, так и в сторону удешевления.

С текущего 2020 года рыночная стоимость должна быть пересчитана, если она снижена на 30 и более процентов со дня проведения кадастровой оценки. Для этого предусмотрена внеплановая процедура оценки кадастровой стоимости. Но, результаты новой проверки не могут превышать предыдущие, записанные в ЕГРН.

В Росреестре можно получить выписку из Единого Государственного реестра налогоплательщиков — такая справка выдаётся в течение 3 рабочих дней. Собственники объектов могут узнать результат оценки в личном кабинете на ведомственном сайте.

Кадастровая стоимость может быть пересчитана, если в документ внесены:

ошибочная оценка состояния здания;
неправильно указаны площади;
ошибочно внесены материалы, из которых построено здание.

Ошибочную кадастровую стоимость владелец может оспорить, запросив разъяснения в региональном отделении ведомства. Ответ обычно приходит не позднее 30 дней.

Для этого нужно подать обращение в МФЦ. Это можно сделать лично, посетив учреждение и предоставив документы, а можно электронным письмом.

В письме заявитель указывает:

Ф. И. О.;
наименование юридического лица;
адрес объекта;
кадастровый номер;
номер телефона и электронную почту для связи.

В теле документа заявитель разъясняет суть и причину обращения, а также прикладывает техническую документацию, подтверждающую наличие ошибки в кадастровой оценке.

Здесь же должны присутствовать:

выписка из ЕГРН;
правоустанавливающая документация на объект;
отчёт оценки рыночной стоимости.

Обращение рассматривается до двух месяцев. Но результат не всегда порадует заявителя: перерасчёт может снизить кадастровую стоимость объекта и собственнику придётся обращаться в комиссию при Росреестре.

Комиссия в любом случае примет одно из двух возможных решений:

Отклонит обращение, обосновав владельцу объекта свою точку зрения.
Примет решение об определении кадастровой стоимости недвижимого имущества по рыночной оценке.

Ведомственная комиссия принимает решение только в присутствии не менее половины состава путём открытого голосования. Для положительного решения достаточно 50% голосов. При равенстве голосов решение принимается в пользу собственника недвижимости. Оспорить решение комиссии можно в судебном порядке.

Новый закон изменит периодичность переоценки кадастровой стоимости недвижимости. В случае ошибки заявление о ее исправлении придется подать сначала в учреждение, сотрудники которого ее допустили. Но стоимость смогут не только понизить, но и повысить. При этом вопрос о начале применения пересмотренной стоимости остается открытым

Правовое регулирование вопросов определения и пересмотра кадастровой стоимости в условиях меняющегося законодательства

Изменение процедуры определения кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости – процедура трудоемкая. На нее уполномоченные организации тратят не меньше полугода. Законодатель выделяет три основных этапа ГКО:

1. Принятие решения о проведении ГКО.

2. Проведение оценки, подготовка отчета (с учетом подачи замечаний на предварительный отчет и согласовательных процедур).

3. Утверждение результатов ГКО.

Текущее законодательство устанавливает, что переоценка должна проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Новый закон предусматривает иную периодичность проведения ГКО – один раз в четыре года (в городах федерального значения – один раз в два года). Это правило вступит в силу с 1 января 2022 г. в отношении земельных участков и с 1 января 2023 г. в отношении иных объектов недвижимости. Отмена максимальных и минимальных сроков периодичности проведения ГКО призвана уравнять все субъекты, так как в некоторых одинаковых по статусу субъектах оценка проводится чаще, чем в других.

В действующем законодательстве отсутствует ответственность за нарушение сроков проведения ГКО, и в некоторых субъектах они серьезно нарушаются. Так, в Самарской области последняя переоценка объектов капитального строительства была проведена еще в 2013 г. Справится ли новый закон с данной проблемой – покажет время.

Полномочия по определению кадастровой стоимости все так же возложены на специально созданные бюджетные учреждения, подотчетные Росреестру. Но новый закон существенно расширяет полномочия ГБУ как на стадии проведения ГКО, так и при пересмотре кадастровой стоимости.

Новые положения вводят персональную ответственность руководителя бюджетного учреждения за принимаемые учреждением решения. Тем не менее эта норма является своего рода полумерой, так как персональная ответственность привязана только к принятию решений об исправлении ошибок при проведении ГКО и не касается решений по пересмотру стоимости на основании установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости: как есть и как будет

Ошибки, допущенные при проведении ГКО, – явление частое. Это подтверждается в том числе огромным количеством споров по пересмотру кадастровой стоимости. Но даже несмотря на наличие в законодательстве классификации ошибок (технические и методологические), нередко доказать их проблематично. В случае технической ошибки (учтены неверные характеристики объекта, допущена опечатка, арифметическая ошибка) сложностей при исправлении не возникает – кадастровая стоимость пересчитывается бюджетным учреждением. Но доказать методологическую ошибку крайне сложно из-за специфики проведения ГКО. Ожидаемого результата порой проще добиться через установление кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке, так как именно в этом случае учитываются все индивидуальные особенности объекта.

Сегодня с заявлением об исправлении ошибки могут обратиться физические и юридические лица, права которых затронуты определением кадастровой стоимости. В случае обнаружения ошибки стоимость может изменяться только в сторону понижения.

Согласно новым правилам с заявлением может обратиться любое лицо. Также ошибка может быть исправлена без заявления – по инициативе уполномоченного органа. Кроме того, с момента вступления в силу новых положений кадастровая стоимость может быть пересчитана в сторону не только понижения, но и повышения. В первом случае стоимость будет применяться с начала действия первоначальной кадастровой стоимости, во втором – со следующего года. Также при выявлении ошибок у ГБУ появляется обязанность проверить иные (смежные, соседние, однотипные) объекты на наличие подобных ошибок. Эта обязанность, в случае если механизм исправления методологических ошибок будет работать, может усовершенствовать данную процедуру. Но для правообладателей объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых будет автоматически пересчитана, этот опыт может быть как позитивным – в случае снижения стоимости, так и негативным – в случае ее повышения.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной: ГБУ или суд?

В процессе разработки и принятия законопроекта самым дискуссионным был вопрос о процедуре установления кадастровой стоимости в размере рыночной, которая в первоначальной редакции была полностью делегирована сотрудникам ГБУ. Предусматривалась возможность оспорить в суде решение учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости по формальным основаниям – без заявления требований об установлении стоимости в размере рыночной. Конечная редакция законопроекта предоставила заявителю право на пересмотр стоимости в суде, но только после рассмотрения соответствующего заявления ГБУ.

Для применения нормы о делегировании полномочий по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной сотрудникам ГБУ установлен переходный период – до 1 января 2023 г. В течение этого периода высший исполнительный орган субъекта может принять решение о переходе на новые правила оспаривания кадастровой стоимости. Если такое решение он не примет – до 1 января 2023 г. будет действовать порядок, предусмотренный текущим законодательством (т.е. оспаривание кадастровой стоимости в комиссии и/или суде).

Разработчики законопроекта административный механизм пересмотра кадастровой стоимости по исправлению ошибок и установлению ГБУ кадастровой стоимости в размере рыночной позиционируют как более совершенный и эффективный. Как будет работать новый механизм – пока неясно. Но, учитывая, что решения по заявлениям о пересмотре кадастровой стоимости будут принимать сотрудники того же бюджетного учреждения, что проводит ГКО и несет ответственность за допущенные при ее проведении ошибки, вопрос об эффективности, беспристрастности и объективности подобного административного механизма остается открытым.

Тонкости применения пересмотренной кадастровой стоимости

Более того, авторы законопроекта решили пойти дальше. В документе разъяснен период действия оспоренной стоимости для арендаторов государственного и муниципального имущества, арендная плата за которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости: при установлении стоимости в размере рыночной арендная плата за предшествующие периоды не изменяется.

Читайте также: