Может ли банк не одобрить выбранную квартиру в ипотеку из за наследства

Обновлено: 07.05.2024

Мы застряли в проблеме. Отец семейства внезапно ушел из жизни. После его смерти обнаружились незакрытые кредиты, которые он втайне брал на развитие всяких бизнесов. У него мало что получалось, хотя он убеждал всех, что вcе в порядке. Также он взял на себя ответственность за ипотечные платежи, но не платил года два.

После его смерти жена и две дочери не приняли наследство, так как не потянули бы вскрывшиеся долги. Но с ипотекой проблема. В договор вписаны четыре человека: отец, мать и две дочери. Банк не хочет исключать отца из договора ипотеки. Суды не помогают с этим. Все неявно склоняют нас к принятию наследства.

В вашей ситуации есть два варианта. Первый — вступить в наследство и распределить долю отца в квартире между вдовой и дочерьми. Плюс этого варианта в том, что вся квартира будет в собственности семьи. Минус: бизнес-кредиторы смогут претендовать на стоимость доли отца и иного имущества, если оно у него было.

Второй вариант — отказаться от наследства. Плюс в том, что вообще не придется платить по бизнес-долгам . Минус: четверть квартиры отойдет другим наследникам.

Но какой бы вариант ни выбрали вдова и дочери, с банком по общей ипотеке им придется расплатиться в любом случае из-за солидарности долга.

Что происходит с долгами умершего

По закону в наследство входит имущество, которое принадлежало умершему, а также вещи, имущественные права и обязанности. То есть вдова и дочери наследует как долю отца в ипотечной квартире и другое имущество, так и его долги.

Обязательства прекращаются со смертью должника, только если они связаны с личностью умершего. Например, если бы отец обещал написать кому-то картину, это обязательство не перешло бы по наследству. Но обязанность вернуть деньги банку и бизнес-кредиторам личного характера не носит и поэтому переходит к наследникам.

Наследники первой очереди по закону — это дети, супруг и родители умершего. То есть при отсутствии завещания по долгам наследодателя отвечают не только дочери и жена, но и его родители. Для этого они должны были принять наследство в течение шести месяцев после смерти сына. Это могло бы снизить долговую нагрузку каждого.

Принять наследство можно разными способами: обратиться к нотариусу или сделать что-то , что говорит о принятии наследства. Например, выплатить долги умершего — это могут быть даже коммунальные платежи. Или начать пользоваться принадлежащим ему имуществом: жить в его квартире, вскапывать его огород. Такие действия равноценны принятию всего наследства, включая долю в квартире и долги по кредитам.

Факт принятия наследства доказывает тот, кому это выгодно. Обычно это сами наследники. Но если вы пишете, что уже прошли какие-то суды, то, вероятно, это были кредиторы умершего отца.

Как не платить по кредитам умершего

Кредиты умершего можно было как унаследовать, так и отказаться от них. Вот как построена система наследования долгов.

Отказ от наследства. Если наследники не делали ничего, чтобы принять наследство, отказаться от него можно было через нотариуса в течение полугода после смерти наследодателя.

Если наследники фактически приняли наследство, например проживали в квартире умершего, полностью отказаться от наследства можно только через суд.

К примеру, в поселке Амурской области дочь и сын, которые больше 20 лет не общались с отцом, буквально несколько раз зашли в его обветшалый дом. Суд признал, что так они фактически приняли наследство.

Дети не отказывались от наследства ни через нотариуса, ни через суд. Дом был ипотечный, и суд разрешил банку выставить его на торги. Скорее всего, деньги от продажи дома не покроют весь долг перед банком, и дети-наследники останутся с испорченной кредитной историей.

Их бабушка такой участи избежала: она не приезжала в дом сына.

Если наследников нет, имущество становится выморочным: квартира переходит в социальный жилищный фонд города. Долги город выплатит в размере стоимости выморочного имущества.

Ограничение ответственности по принятым долгам. Если наследники принимают наследство, то они отвечают по долгам умершего только в пределах размера унаследованного имущества.

Часто вопросы по кредитам умершего наследники решают с банками в индивидуальном порядке.

Если бы вдова и дочери приняли наследство, то кредиторам они отдали бы только имущество, оставшееся от отца, — его долги считались бы погашенными. Свои деньги они отдавать не обязаны.

Кредиты умершего супруга. Есть личные долги человека, которые либо наследуются, либо нет, и долги одного из супругов — они могут быть как его личными, так и общими с другим супругом.

Обязательства супругов признаются общими, только если доказано, что кредит потрачен на семейные нужды.

Если супруги не жили вместе и в этот период кто-то из них взял кредит, суд может признать, что это его личный долг. Но только если кредитные деньги не были потрачены на семью.

Получается, в вашей ситуации важны два фактора:

На что умерший потратил одолженные деньги: на нужды семьи или свои.
Кредиторы требуют вернуть долг за счет наследства или же супружеской доли.

Кредиторы могут и не заявить требования о возврате общего долга, но если заявят, то вдова должна доказать, что у нее не было общего хозяйства с мужем, он не советовался с ней по поводу того, на что пойдут кредитные деньги, и тратил их не на то, что могло бы принести пользу семье.

Если жена докажет, что это личный долг мужа, действует общее правило о наследовании: по долгам умершего она будет отвечать в пределах унаследованного имущества. Если муж купил в кредит машину и жена иногда ею пользовалась, за долг по кредиту вдова отвечает не как наследница, которая может отказаться от наследства, а как супруга: деньги придется вернуть полностью как солидарный супружеский долг.

Что с долгами по ипотечному кредиту

Хотя умерший обещал платить ипотеку самостоятельно, по документам заемщиками были и остаются его супруга и дочери. По закону банк может требовать вернуть долг от любого солидарного должника или всех сразу.

Почитайте кредитный договор: в нем должно быть указано, что все заемщики отвечают перед банком за возврат долга солидарно. Под договором подписались все члены семьи, и юридическое значение имеет письменный договор, а не устные договоренности с умершим отцом.

Банк выдавал деньги всей семье, а не только отцу. С наследством обязательства по ипотечному кредиту никак не связаны.

Например, в Великом Новгороде умерла женщина с долгами почти на 3 млн рублей. Ее муж обратился к нотариусу и написал отказ от наследства — так ему удалось снять с себя ответственность по потребительскому кредиту. Но по ипотечному кредиту вдовец был созаемщиком — отказ от наследства для него ничего не изменил.

Суд поделил обязанности по ипотечному кредиту между мужем умершей и другими наследниками — матерью и сыном. Про то, в каких долях родственникам будет принадлежать квартира, в решении не сказано.

Получается, если бы супруга и дочери умершего не были созаемщиками по ипотечному кредиту, то есть самостоятельными сторонами кредитного договора, было бы достаточно написать отказ от наследства у нотариуса, чтобы забыть про все долги наследодателя.

Например, так сделали в Самарской области жена, родители и сын умершего. Суд подтвердил, что после отказа от наследства они непричастны к любым долгам наследодателя.

Но это правило распространяется только на те кредитные договоры, в которых умерший — единственный заемщик. Это не касается солидарных обязательств.

Какие варианты есть у вдовы и дочерей

Как я понимаю, вдова и дочери не хотят платить по кредитам умершего на бизнес. Ипотечную квартиру и кредитный договор они хотят оставить за собой и при этом не выплачивать долги отца по ипотечным платежам — исключить его из кредитного договора. Именно так сделать не получится.

Ипотечный долг общий — его придется возвращать полностью в любом случае. Но если вдова и дочери откажутся от наследства, то они лишатся не только обязанности гасить бизнес-долги , но и права на ¼ квартиры. Это законно, хотя будет выглядеть так, что вдова и дочери оплачивают не принадлежащую им четверть квартиры.

Если наследницы хотят сохранить за собой квартиру, им придется принять наследство полностью вместе с бизнес-долгами отца. Сверх возврата ипотечного кредита нужно будет рассчитаться с кредиторами в пределах стоимости доли умершего в квартире и другого его имущества.

Кроме того, конкретно в этом случае можно говорить о фактическом принятии наследства: вдова и дочери живут в квартире и пользуются ею полностью. Непринятая четверть квартиры, которая входит в наследство, не стоит пустая. Наверняка и за ЖКУ они платят полностью, а не только ¾.

Если суд посчитает, что вдова и дочери фактически приняли наследство вместе со всеми долгами умершего, они могут продать имущество отца. Это может быть, например, производственное оборудование или электронная техника, которая осталась от неудачных бизнесов. Если имущество дорогое, его может хватить, чтобы полностью закрыть долги отца.

Кроме того, возможно, на умершего был оформлен договор страхования жизни и здоровья. С помощью страховой выплаты можно погасить часть долга по ипотечному кредиту. Это выгодно и семье умершего, и банку: вдова и дочери снизят свою долговую нагрузку, а банк получит хотя бы часть денег сейчас, чем позже или никогда.

Если страхового полиса у отца не было, юридически возможны два варианта: супруга умершего и его дочери начинают платить по ипотечному кредиту самостоятельно или отдают квартиру банку. Если созаемщики не погасят долг по кредиту, банк заберет квартиру как залоговое имущество по неисполненному обязательству: продаст ее, покроет за счет полученных денег семейный долг по ипотеке, а остаток денег от продажи отдаст вдове и дочерям.

Например, в Иркутске суд выставил на торги ипотечную квартиру семьи в ситуации, похожей на вашу.

Родители купили в ипотеку двухкомнатную квартиру. Мать умерла, платежи прекратились — появился долг по кредиту. Паспортный стол по запросу суда выдал справку, что родители и двое детей прописаны в ипотечной квартире.

Суд счел это основанием считать, что наследники живут в квартире, а значит, приняли наследство, и теперь именно они должники. Поскольку задолженность была большая, квартиру выставили на торги не по рыночной цене, а за 80% от нее. Долг был в размере 25% от реальной стоимости квартиры, но у семьи был шанс получить не оставшиеся 75%, а максимум половину.

Есть и другой вариант. Вдова и дочери могут договориться с банком о кредитных каникулах или ином изменении графика платежей, чтобы квартира осталась у них.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

100% практика по признанию должников банкротами.
Юристы гарантированно доводят процессы до полного списания долговых обязательств.

Права несовершеннолетних детей на квартиру

Права несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.

Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста. Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо. Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.

Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).

Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.

Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).

Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.

Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.

Ребенок и ипотека

Если несовершеннолетнее лицо проживает в данном жилом помещении как член семьи собственника (то есть имеет обычную прописку в ней), то купить-продать и передать приобретенное имущество в залог можно как обычно. Другое дело, если ребенок является собственником квартиры или доли в ней. Тогда и начинаются реальные сложности.

Защита ребенка, как собственника

Сделка с участием несовершеннолетнего является сложной, поскольку возникает конфликт между банковскими интересами и органами опеки. Для продажи квартиры, доля которой принадлежит ребенку в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ, необходимо получение разрешения от органов опеки. В основном, права несовершеннолетних защищаются отделами районной администрации или другими подразделениями органов МСУ.

Чтобы получить их согласие, необходимо собрать определенные документы:

Если ребенку уже есть 14 лет, необходимо также наличие его согласия на проведение данной сделки. Данный пакет документов порой гораздо больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.

Но, даже после этого, органами опеки может быть дан отказ в проведении сделки. Ведь, по здравому рассуждению, если меняется ничем не обремененная однокомнатная квартира на более просторную, но заложенную у банка – это можно расценить и как ухудшение жилищных условий ребенка. Всегда может случиться дефолт, и ребенок останется на улице, а этого органы опеки допустить не имеют права. Работники муниципалитетов, как правило, являются здравомыслящими людьми и должны понимать, что маленький риск в этом случае оправдан – в ином случае семье врядли когда-нибудь удастся переехать в нормальную квартиру. Поэтому чаще всего согласие все-таки дается.

Банки против такого развития событий

Есть и такой вариант: если размер и цена помещения позволяют, то можно продать ее и купить небольшое жилье на имя ребенка. Разница в данном случае – это и есть первоначальный ипотечный взнос. При этом доля ребенка не должна уменьшиться. Приобретенную недвижимость можно сдавать в аренду – арендные платежи покроют некоторые расходы по обслуживанию ипотечного кредита.

Наконец, ребенок может получить собственную долю в иной недвижимости. Это может быть квартира или дом бабушки или дедушки. Органами опеки будет дано согласие на продажу жилья в том случае, если родственники подарят ребенку долю в своей квартире. В такой ситуации есть возможность получения ипотечного кредита под залог нового жилья, в которой ребенок уже не будет собственником.

Приоткрытая дверь

Необходимо напомнить о том, что проведение сделок с участием несовершеннолетних собственников – очень сложный процесс. Если это простая ипотечная сделка – регистрация – это единовременное заключение договора купли-продажи и оформление квартиры в залог банку, то при варианте с выделением собственности регистрация делится на два этапа. Сначала заключают договор купли-продажи и выделяется доля ребенку.

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, Квартира, которая приобретена, была в общей долевой собственности: 2 взрослых и 4 несовершеннолетних детей. Продав эту квартиру, они приобрели новую с использованием ипотеки, выделили детям доли. Рискует ли новый собственник квартиры, если старые владельцы не смогут погасить ипотеку, по новому купленному жилью? Существует ли вероятность признания сделки недействительной, для того что бы детям остались доли?

Муж и жена в браке с одним ребенком покупают квартиру в ипотеку , вносят наличными первый взнос. Как можно оформить такую квартиру на несовершенного ребенка. Спасибо.

Одобрит ли банк ипотеку по покупке квартиры, полученной продавцом в наследство по завещанию от родственника 1,5 года назад?
Понятно, что банк смотрит каждую конкретную квартиру, но хотелось бы заранее понимать есть ли шанс получить одобрение ипотеки по такого рода квартире.

Альберт СадыковЛучший совет

ПровереноЦИАН

Служба контроля качества регулярно проверяет

объявления данного агента

2 марта 2016,
20:14

Сергей, не понятен вопрос , почему банк должен отказать в одобрении, если объект подходит под требования банка, продавец готов собрать документы и указать полностью сумму в договоре, вы в свою очередь соберете и подготовите все что затребует банк, если вы имеете ввиду что правоустановка- наследство, то это не критично, а вот если собственник на учете, цена завышена, в договоре меньше миллиона и так далее, то это на усмотрение юридического отдела банка и страховщиков.

Сергей Бутов2 марта 2016,
19:23

Слышал несколько раз такое мнение, что квартиры со свежим наследством вроде как не подходят под требования большинство банков.
Так ли это на самом деле?

Сергей,слухам не верьте.Конкретный объект имеет конкретную историю со всеми вытекающими…Для Покупателя вопрос юр.чистоты Объекта куда важнее вопроса об одобрении банка. Вам — к спецу по недвижимости с практическим опытом.

ПровереноЦИАН

Служба контроля качества регулярно проверяет

объявления данного агента

2 марта 2016,
19:48

Шанс получить одобрение по такой квартире есть. Не задумывались зачем банки стимулируют заемщиков страховать титул? Вам бы задуматься о наследстве. Банки и страховые проверяют законность слелок по официальным документам. Оценивать риск появления других наследников Вам придеться самостоятельно.‌‌‌

Aлексей Суриков2 марта 2016,
21:23

Банк одобрит хоть что, лишь бы там по официальным справкам все было в порядке…. Это, если бы у вас был свой риэлтор и он проверял историю квартиры как положено, то мог бы и не одобрить покупку….))
Но у вас вся надежда же на банк… Так что пропустит….. А дальше уж: пронесет, не пронесет…кто его знает…
Или страхуйте титул три года подряд-может и поможет…. Или три года пейте снотворное, чтобы спалось….и прислушивайтесь к шагам на лестнице…..тьфу -тьфу, может пронесет…..
Зато какая экономия будет -на риэлторе……

Как верно написали мои коллеги,Банк в первую очередь проверит Вашу платежеспособность,потому как,даже если квартиру у Вас отсудят обделенные наследники,платежи по ипотечному кредиту Вам все равно придется исправно платить.

ПровереноЦИАН

Служба контроля качества регулярно проверяет

объявления данного агента

3 марта 2016,
0:38

Добавлю свои пять копеек. Смотря еще какая сумма в ДКП? Может не банк завернуть, а Росреестр. Информацию об этом получил на днях от самих банкиров.

ПровереноЦИАН

Служба контроля качества регулярно проверяет

объявления данного агента

3 марта 2016,
10:12

Альберт, узнавал у самих менеджеров Сбербанка. Ответили мне, что по некоторым ДКП с занижением суммы, они получили отказ в регистрации в Росреестре. Эти чудеса были еще в конце прошлого года. Поэтому ходят слухи о том, что Сбербанк от занижения в скором времени откажется. Просто причина не в банке, а в Росреестре как выяснилось.

ПровереноЦИАН

Служба контроля качества регулярно проверяет

объявления данного агента

3 марта 2016,
10:31

В личку цитату написал как они мне объяснили.

ПровереноЦИАН

Служба контроля качества регулярно проверяет

объявления данного агента

3 марта 2016,
7:32

Миша по подробней можно, про что речь?

ПровереноЦИАН

Служба контроля качества регулярно проверяет

объявления данного агента

3 марта 2016,
13:24

Да Миш увидел, приму во внимание. Через полгода до нас докатится! ))))

У нас банки одобряют даже те квартиры, которые были куплены с использованием средств мат.капитала, но по обязательствам, в них не выделили доли детям, и миновалась опека. Что является нарушением закона. Т.е., юр.чистота объекта проверяется в пол глаза.Тут больше Вам нужно переживать, как покупателю, чтоб не объявился в будущем наследник и не восстановил срок давности, пропущенный, скажем, по уважительной причине. Но для этого есть страхование титула.

Что происходит после смерти заемщика?

Первое, что следует знать наследникам ипотечной квартиры, так это то, что переход права собственности будет оформлен не ранее 6 месяцев после регистрации смерти наследодателя. Все это время недвижимость продолжает находиться в залоге у банка. Непогашенный долг также переходит к наследникам.

Следует особо отметить, что закон не предусматривает никаких льгот в данном случае. Кто бы ни был наследником (ветеран, пенсионер, инвалид и т.д.), в его обязанность после принятия наследства входит погашение полного остатка задолженности перед банком, включая полагающиеся проценты в полном соответствии с договором ипотечного кредитования. Банк по своему желанию в одностороннем порядке не может изменить условия договора, наследники тоже не могут этого сделать.

Наследники вправе не принимать наследство. Для этого каждому из них потребуется оформить официальный отказ и заверить его нотариально. При отказе всех наследников, квартира переходит в собственность государства. Для наследников, не ожидавших такого поворота событий, наследство в виде ипотеки – сложная жизненная ситуация, поскольку мало кто рассчитывает на появление столь внушительных расходов в течение нескольких последующих лет. Но и это не все. По первоначальному договору ипотеки, скорее всего, наследодатель получил одобрение банка на кредит послед представления созаемщиков. Проще, когда наследники и есть созаемщики, а в противном случае возникает сложная ситуация с разделом прав на залоговую недвижимость.

Погашение ипотеки за счет страховки

Обязанность погашать ипотеку для наследников не является безусловной. Очень важно сразу выяснить, оформлял ли наследодатель страховку при заключении договора с банком. Такого рода страховки во многих банках являются обязательным условием одобрения кредита. Точную информацию об этом наследникам сможет предоставить нотариус, разослав в страховые компании соответствующие запросы.

Если страховка в самом деле была оформлена и усопший вовремя ее оплачивал, то весь остаток задолженности перед банком, включая проценты по договору кредитования, страховщик погасит за свой счет в полном размере. В такой ситуации важно от какой причины умер наследодатель, так как в страховку вписаны все условия, при которых страховое возмещение будет выплачено. Страховщик должен признать данный случай страховым.

Договор страхования непременно содержит указание на то, в течение которого времени страховая компания должна быт поставлена в известность о смерти клиента. Пропуск указанного в договоре срока может стать повод для страховщика отказаться от исполнения своих обязательств. В данном случае имеет место юридическая коллизия, при которой страхователь страхует свою жизнь и здоровье в пользу банка, но при этом у банка не возникает обязанность требовать компенсацию при наступлении страхового случая со страховой компании. Право требования возникает у наследников.

Страховщик может пойти на хитрость и указать в договоре страхования срок, в течение которого выгодоприобретатель обязан уведомить страховщика о наступлении страхового случая, менее обозначенного в законе. А закон (п. 3 ст. 1175 ГК РФ) гласит, что срок этот составляет не менее 3 лет. Таким образом до момента вступления в наследство (6 месяцев) у наследников есть все основания разыскать страховщика, к которому обращался наследодатель, и взыскать в пользу банка полагающуюся страховую компенсацию.

С того момента, когда все необходимые документы поданы наследниками в страховую компанию, необходимо ожидать ее решение: признается ли данный случай страховым. При положительном решении, долг перед банком будет погашен за счет страховщика, квартиру освободят из-под залога и все наследники в установленный законом срок смогут вступить в свои законные права собственности.

Иное дело, когда квартира принадлежала не только наследодателю, но и другим совладельцам (созаемщикам). В этом случае потребуется согласование сторон, в число которых входит и банк. Страховщик выплатит банку только долю в кредите усопшего, а остальные созаемщики будут продолжать платить кредит, как и раньше.

Страхование жизни заемщика в последнее время перестало быть обязательным условием для получения ипотечной ссуды. По закону банк вправе требовать только страхования самой недвижимости, а дополнительные страховки, хотя и дают право заемщику получить более выгодную процентную ставку, но при этом могут быть расценены как навязанные услуги. Страхование жизни и здоровья – та категория страхования, которая выгоднее самому заемщику, поскольку банк в любом случае получит свое.

Смерть наследодателя далеко не всегда признается страховым случаем, поэтому наследникам стоит быть готовыми и к такому повороту событий. На этот случай существует два вполне законных варианта распоряжения доставшимся по наследству долгом.

Вариант 1: отказ от наследства или продажа ипотеки.

Не каждый готов внезапно оказаться плательщиком по ипотеке. Можно поступить просто: отказаться от квартиры. Если другого наследства нет, наследодатель успел погасить очень маленькую часть основного долга, то такой вариант, возможно будет самым простым и лучшим для наследников.

Можно поступить иначе и превратить наследство в виде ипотечной квартиры в ее денежный эквивалент. Так имеет смысл поступать, когда выплачена большая часть долга банку. С согласия самого банка залоговая квартира продается, из суммы, вырученной от продажи, гасится остаток долга банку, а наследникам переходит оставшаяся часть суммы от продажи.

Самый сложный путь, когда наследников несколько, договориться между собой они не могут, равно как и с банком. В такой ситуации судьбу квартиры, долга и раздела имущества покойного будет решать суд. Сроки такого рода разбирательств обычно долгие – от 1 года и более.

Вариант 2: переоформление ипотеки или ее реструктуризация.

Когда наследник принимает решение оставить себе унаследованную ипотечную квартиру, его доход позволяет продолжать вместо умершего погашать ссуду, то банк быстро переоформит ипотечный договор на нового плательщика на точно таких же условиях. И вот тут большое значение имеет размер доходов наследника, который он сможет официально подтвердить.

Если доход наследника существенно меньше доходов наследодателя, то ему может оказаться не по силам платить ипотеку, даже если такое желание и имеется. Банк смотрит на размер остатка по кредиту, а также на размер ежемесячного дохода нового клиента. При небольшой сумме остатка, скажем, в 20%, банк скорее всего согласится на реструктуризацию, позволив новому плательщику гасить остаток долга меньшими платежами, но более долгий срок. При большом размере остатка задолженности договориться с банком будет сложнее.

Очень важно в течение всего того времени, когда стало известно о смерти наследодателя, пока происходит оформление наследства, ведутся переговоры с банком о реструктуризации кредита, продолжать платить по ипотеке. Если наследники, не дожидаясь окончания разбирательств, продолжат вносить вовремя платежи, это будет трактоваться как фактическое вступление в наследство. В будущем это обстоятельство сыграет на руку, если по любым причинам они пропустят установленный законом срок на вступление в наследство, а также позволит избежать штрафа за просрочку платежей.

Оплата кредита поручителями

Так тоже может получиться. Например, наследодатель – это родитель несовершеннолетнего, купивший квартиру в ипотеку своему ребенку. Поручители – дедушка и бабушка несовершеннолетнего, или иные родственники. После смерти ссудополучателя поручители продолжат платить по кредиту.

При заключении договора ипотечного кредитования поручители выступают гарантами возврата ссуды банку. Юридическая коллизия возникает при переходе права собственности на ипотечную квартиру наследникам, отказавшимся платить ипотеку. В таком случае поручители будут обязаны выполнить условия договора. Истребовать в такой ситуации деньги с наследников поручители смогут в порядке регрессного иска.

Как произойдет в конкретном случае заранее трудно предсказать, все зависит от условий договора кредитования. По общему правилу смерть наследодателя влечет прекращение обязательств поручителей, но только в том случае, если в договоре не указано, что они несут полную ответственность за выполнение обязательств должника.

На этот случай в п. 2 ст. 367 ГК РФ указано, что поручитель усопшего становится поручителем его наследников только тогда, когда при подписании договора поручительства было указано: поручитель согласен отвечать за невыполнение обязательств должника его наследниками. По этой причине поручителю следует очень внимательно изучить договор поручительства до того, как состоится его подписание.

Вопросы наследственного права заслуженно относятся к категории сложнейших в отечественном законодательстве. Спор об ипотечной недвижимости может иметь множество дополнительных осложняющих разбирательство нюансов. По этой причине вести наследственное дело лучше поручить опытному юристу, так как это позволит избежать грубых ошибок, каждая из которых обернется для наследников серьезными убытками.

Если у вас есть какие-либо вопросы по поводу деления наследства ипотечной квартиры, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Для решения жилищного вопроса граждане обращаются в банк и заключают договор кредитования на покупку недвижимости. Расскажем, как происходит наследование ипотечной квартиры в случае смерти одного из собственников.

Право на наследство после смерти заемщика

В Российском законодательстве регламентируется правило, что претенденты на наследственную массу не могут выборочно принять какую-то часть имущественных активов, а от другой отказаться. В ст. 1110 ГК РФ прописано, что наследники получают имущество умершего человека как единое целое. Соответственно, сюда относятся не только недвижимость, автомобили, ценные вещи, но и все долговые обязательства усопшего родственника.

Так как квартира куплена с помощью заемных средств банка, то до момента погашения задолженности по кредиту объект будет находиться в залоге у банка. Поэтому ипотечное жилье является собственностью заемщика, но с некоторыми ограничениями.

Важно! Ипотечную квартиру нельзя продать или подарить пока имеется долг перед банком.

После смерти родственника, наследники смогут получить залоговое жилье при соблюдении определенных условий.

Особенности наследования ипотечного жилья

Законами РФ не установлено ограничений для получения в наследство недвижимости, находящейся под обременением у банка. Сам процесс передачи активов осуществляется одновременно с передачей долговых обязательств, а также переоформления соответствующей документации по залогу.

Если человек решил принять в наследство ипотечное жилье, то он должен знать некоторые нюансы:

одновременно с переходом прав на недвижимость наследник обретает и определенные обязательства, касающиеся выплаты остатка задолженности по кредиту. Сюда входит сумма основного долга, проценты за пользование деньгами банка, пени и неустойка за просрочку по платежам и прочие выплаты;
сумма процентов по кредиту будет начисляться, даже после смерти наследодатель и до того момента пока претенденты через шесть месяцев не вступят в права наследования. Если родственники усопшего человека не хотят накопить существенную задолженность и просрочку, то лучше даже до вступления в наследство осуществлять ежемесячные платежи согласно установленному графику в кредитном договоре;
обременение с недвижимости невозможно снять до тех пор, пока задолженность не будет оплачена в полном объеме;
финансовое учреждение может заключить с правопреемниками договор кредитования на новых условиях, но только является правом банка, а не обязанностью;
при достижении договоренности всех сторон ипотечную квартиру можно продать, погасить задолженность банку, а остаток суммы от продажи объекта передается наследникам;
если претендентов на наследство несколько, то они смогут претендовать на равные доли имущества в зависимости от очередности наследования.

Процедура получения залогового жилья зависит от нескольких факторов. Эти особенности необходимо учитывать при оформлении документов.

Как получить наследство?

Процедура всегда имеет определенные сложности и нюансы. Кратко расскажем, как все оформить в случаях:

Продать ипотечное жилье можно только при наличии согласия всех наследников. Все спорные вопросы решаются в судебных инстанциях по инициативе одной из сторон.

Процесс наследования недвижимости, купленной до брака

Если при жизни собственник имущества не успел определить круг лиц, кому достанутся квадратные метры, то получение наследства оформляется по закону.

В законодательстве регламентированы нормы обозначения совместно нажитого имущества супружеской парой. В частности в ст. 36 СК РФ установлено, что:

имущество, приобретенное до вступления в брак, является личной собственностью супруга;
недвижимость и другие вещи, подаренные супругу в период брака, не являются совместным;
имущественные активы, полученные в виде наследства в момент брачных отношений, не являются совместно нажитыми.

Поэтому после смерти мужа женщина не может стать единоличной собственницей оставленной жилплощади. Объект будет поделен в равных долях между всеми наследниками одной очереди. Например, на дом могут претендовать не только дети скончавшегося гражданина, но и его престарелые родители.

Внимание! На наследство могут претендовать дети, рожденные от предыдущего брака, а также появившиеся на свет вне брака. Во всех случаях необходимо иметь документальное подтверждение родственных связей.

Что делать, если была страховка?

Страхование здоровья и жизни человека при получении ипотечного займа не является обязательным. Но многие банки навязывают свои клиентам различные дополнительные услуги. В некоторых случаях наличие страховки поможет решить вопрос с погашением задолженности банку.

Если наследодатель регулярно вносил оплату по страховке, то родственники усопшего могут собрать определенный пакет документов и выдвинуть требование об уплате обязательств, согласно подписанного договора.

Но, не все так просто, причину смерти застрахованного лица должны отнести к страховой, только в этом случае компания согласится компенсировать убытки банка частично или в полном объеме.

Не страховыми случаями обычно являются:

смерть в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
наличие хронических заболеваний, приведших к кончине человека;
смерть произошла во время занятий экстремальными видами спорта.

Нюансов при получении в наследство ипотечной квартиры множество. Часто возникают споры о разделе имущества даже среди близких родственников. Решить все вопросы в этом случае поможет опытный юрист.

Кто выплачивает ипотеку в случае смерти?

Если основной получатель ипотеки скончался, в первую очередь стоит обратить внимание на присутствие страховки, защищающей жизнь и здоровье. Если страхование при ипотеке есть, потребность в закрытии обязательств будет возложена на страховую компанию. Однако правила действуют только в том случае, если соответствующий риск был включён в полис. В иной ситуации заявку на получение выплаты отклонят.

Если полиса страхования жизни при ипотеке нет, или ситуацию признали не страховой, но присутствуют наследники, закрытие задолженности возлагают на них (ст. 1175 ГК РФ). У этих граждан присутствует право отказаться от перехода долгов. Однако в этом случае лицо должно будет полностью отклонить наследство. Получить имущество после смерти заемщика по ипотеке, но отказаться от обязательств нельзя.

Если наследников несколько, задолженность по ипотеке в случае смерти заемщика, как и собственность, делится между ними соразмерно долям в наследстве (ст. 1175 ГК РФ). Примечательно, что лицо отвечает только в рамках стоимости полученного имущества. Банк не может истребовать с гражданина сумму, превышающую установленные параметры.

Однако не всегда обязанность по закрытию обязательств перекладывают на наследника. Если второй ответственной стороной по договору выступает созаемщик, он должен будет начать предоставлять денежные средства (ст. 325 ГК РФ). Отказаться от обязанностей не получится.

Страховка в случае смерти должника по ипотеке

Несмотря на то, что закон не обязывает гражданина страховать жизнь и здоровье, большинство банков отказывает в выдаче денежных средств или повышают суровость условий, если заемщик отказывается от полиса. Поэтому обычно человек финансово защищён от возникновения непредвиденных ситуаций. Однако не всегда гибель гражданина признают страховым случаем.

В первую очередь необходимо обратить внимание на положения страхового договора по ипотеке. Здесь подробно описаны ситуации, в которых смерть признают наступлением страхового случая. Представитель компании учитывает причину кончины должника. Заявку отклонят, если ситуация возникла в результате ведения преступной деятельности, вождения машины в состоянии алкогольного опьянения или занятия экстремальными видами спорта. Точный перечень причин отражен в соглашении.

Если заявку на возмещение одобрят, лицо получит компенсацию. Однако выплаты наличными не предоставляют. Положенную сумму компания перечислит в банк для закрытия долга по жилищному кредиту после смерти заемщика.

Наследование ипотечного кредита

Гражданин имеет право самостоятельно определять своих наследников. Для этого оформляют завещание. Документу посвящена глава 62 ГК РФ. Здесь определены все особенности оформления бумаги, ее юридическая сила и нюансы применения. Однако на практике лицо может не успеть определить наследников. В этом случае процедура передачи имущества после смерти владельца будет осуществляться в соответствии с положениями главы 63 ГК РФ. Нормативно-правовой акт определяет правила наследования по закону. Их необходимо соблюдать в том числе при получении ипотечных обязательств и квартиры, за которую еще не выплачен долг.

Если лицо претендует на часть собственности и готово закрывать задолженность за наследодателя, необходимо обратиться в нотариальную контору, расположенную по последнему месту проживания владельца недвижимости или местонахождению имущества. Процедуру нужно осуществить в течение 6 месяцев. Срок начинает исчисляться с момента смерти наследодателя.

Нотариус ознакомится с заявлением гражданина, изучит документы, подтверждающие родство и факт кончины наследодателя, а затем откроет соответствующее дело. Через 6 месяцев все обратившиеся к специалисту наследники получат свидетельства, подтверждающие их право на имущество. На основании документа удастся переоформить собственность.

Если человек планирует получить имущество наследодателя и готов погашать ипотеку после смерти заемщика, начать взаимодействие с финансовой организацией необходимо сразу после кончины основного заемщика.

Выполнять процедуру предстоит по следующей схеме:

Гражданин оповещает финансовую организацию о смерти заемщика по ипотеке. Обязательно нужно предоставить подтверждающие документы.
Банк вводит мораторий на начисление процентов. Организация не имеет права применять санкции в течение 6 месяцев (ПП ВС РФ №9 от 29 мая 2012 года). Этот срок необходим для оформления наследства.
Когда установленный период завершился, и правопреемник получил свидетельство о наследовании, лицо обращается в банк и переоформляет долг на себя.
Финансовая организация готовит дополнительное соглашение. Документы фиксируют сумму оставшейся задолженности, размер переплаты, сроки внесения платежей по ипотеке и порядок закрытия обязательств.

Кому достанется ипотечная квартира в случае смерти заемщика?

Имущество, находившееся в собственности гражданина, переходит к его наследникам. В первую очередь необходимо обращать внимание на присутствие завещания. В нём лицо фиксирует свою волю по поводу распоряжения имуществом. Особенность документа состоит в том, что в нём можно обозначить даже граждан, не являющихся близкими родственниками. Имущество можно передать любому человеку. Однако в этой ситуации иждивенцам и несовершеннолетним детям должна быть выделена обязательная доля (ст. 1149 ГК РФ).

Если завещание отсутствует, распределение собственности будут осуществлять по закону. В этом случае имущество переходит родственникам. В РФ существует 8 очередей наследования (ст. 1142-1145 ГК РФ). Чем ближе гражданин к наследодателю, тем выше шанс на получение ипотечной квартиры после смерти заемщика. Так, в состав первой очереди входят:

супруг;
родные или приёмные дети;
родители.

Вышеуказанные лица наследуют первыми. Если представители группы отсутствуют, возможность получения имущества перейдет ко второй или последующим очередям. На практике на 1 уровне могут находиться сразу несколько наследников. В этом случае собственность и обязательства делятся между ними в равных частях.

Когда после смерти заемщика ипотеку платят созаемщики?

Обычно банки настаивают на привлечении созаемщиков. Для финансовой организации это дополнительная гарантия своевременного выполнения обязательств. Если основной получатель денежных средств скончался, и наследники отказались от погашения долга, потребность в предоставлении денежных средств ляжет на созаемщика. Отказаться от обязательств не получится.

Обычно в качестве созаемщиков выступают жёны, дети, мужья, братья и сёстры получателя денежных средств. Допустимо привлечение как одного, так и нескольких созаемщиков. Права и обязанности лиц фиксируют в ипотечном договоре.

Если человек, выступающий в роли созаемщика, не является родственником, и наследники после смерти основного заемщика готовы производить погашения обязательств, допустим совместный расчёт по ипотеке. Когда погашение задолженности осуществлено, произойдёт раздел имущества.

Когда после смерти должника ипотеку платит банк?

Банк не станет списывать или самостоятельно погашать ипотеку за клиента после смерти. Если созаемщики отсутствуют, ситуация не признана страховым случаем, а наследники отказались от получения обязательств, финансовая организация инициирует судебное разбирательство, во время которого рассматривают возможность реализации квартиры и направление вырученных средств в счет закрытия долга по ипотеке. В большинстве ситуаций требования компании удовлетворяют. В результате квартиру продадут, а вырученные средства пойдут на закрытие долга.

Права поручителя

Нередко одним из условий выдачи ипотеки является обязательное привлечение поручителей. В отличие от созаемщиков, лица, выступающие в этой роли, не могут претендовать на часть купленного в кредит имущества. Однако поручители несут полную ответственность по договору, если основной получатель денежных средств по каким-либо причинам не может больше продолжать выполнять обязательства (ст. 363 ГК РФ).

Если человек, оформивший ипотеку, скончался, возможные последствия зависят от особенностей ситуации. Когда происходит смена заемщика, и в его качестве начинает выступать наследник, ответственность поручителя может быть сохранена. Подобные меры применяют только в том случае, если лицо дает согласие нести ответственность, или в договоре указано, что она не исчезает даже в случае изменения заемщика.

На практике у человека может не остаться наследников, или они оформили отказ от принятия обязательств по ипотеке и собственности. В этом случае имущество переходит к государству. Поручитель имеет право отказаться от взятых на себя обязательств.

Ипотека в случае смерти созаемщика

Если скончался гражданин, который не выступал в качестве основного получателя денежных средств, закрытие обязательств будут осуществляться по классической схеме. Однако правопреемники лица могут переоформить на себя обязательства, начать производить платежи по ипотеке совместно с основным заемщиком и в последующем претендовать на долю в квартире.

Ипотека в случае смерти одного из супругов

Если заемщик состоит в официальных отношениях, его супруг будет выступать созаемщиком. Кроме того, человек считается наследником первой очереди. Если у пары есть несовершеннолетние дети, родители представляют их интересы. Когда лицо скончалось, обязанность по закрытию обязательств перед банком перейдёт мужу или жене получателя денежных средств. Обычно схема расчёта не меняется. Однако гражданин может обратиться к банку для пересмотра условий закрытия обязательств по ипотеке в случае смерти заемщика. Действие осуществляют в момент переоформления кредита.

Военная ипотека в случае смерти военнослужащего

Военную ипотеку предоставляют с соблюдением положений ФЗ №117 от 20 августа 2004 года. Если военнослужащий скончался, существует три варианта исхода:

Присутствовала страховка. Если случай признают страховым, компания самостоятельно погасит обязательства перед банком. В результате семье военнослужащего не придется производить расчёт. Квартиру получат наследники.
Будет составлен договор с наследником, который возьмет на себя обязательства по кредиту. Если на именном счете участника НИС остались накопления, которые принадлежат этому лицу, государство продолжит закрывать обязательства. Однако если суммы не хватит, наследнику придется самостоятельно внести остаток долга по ипотеке после смерти заемщика.
Произойдёт единоразовое погашение задолженности. Для этого гражданин должен предоставить необходимую сумму.

Родственники могут решить, хотят ли они задействовать отчисления от Росвоенипотеки или самостоятельно погасить обязательства.

Ипотека в случае смерти заемщика на примере Сбербанка

В Сбербанке действуют все классические правила, которых нужно придерживаться в процессе переоформления ипотеки в случае смерти заемщика. Компанию необходимо обязательно уведомить о произошедшем. Для этого наследнику или иному лицу, имеющему на руках свидетельство о смерти, предстоит посетить филиал организации и предоставить информацию. Если действие не выполнить, образуется задолженность.

Нюансы

Если гражданин не хочет погашать задолженность по ипотеке в случае смерти заемщика, он может отказаться от осуществления действия. Для этого нужно написать заявление и передать его нотариусу или не инициировать оформление наследства. Отказываясь от долгов, человек автоматически отклоняет своё право на наследство ипотечной недвижимости. Избавиться только от обязательств невозможно.

Если гражданин хочет принять наследство, но знает, что не сможет погашать долг по кредиту, необходимо посетить финансовую организацию и переговорить с ее представителями о возможности продажи жилья. Вырученные средства пойдут на закрытие обязательств перед компанией. При этом всю остальную собственность, не касающуюся ипотеки, гражданин сможет получить. Реализацию недвижимости осуществят после того, как лицо примет обязательства по кредиту и вступит в наследство.

Если сумма задолженности по ипотеке существенно превышает наследственную массу после смерти заемщика, гражданин несет ответственность только в объеме полученного имущества. Однако дополнительно предстоит оплатить госпошлину. Иногда целесообразно отказаться от собственности, чтобы не осуществлять процедуру.

Читайте также: