Фактическое предоставление квартиры это

Обновлено: 20.05.2024

Акт о количестве проживающих в квартире важен для УО/РСО в том случае, если в помещении невозможно установить ИПУ. Собственники, которые скрывают число жителей квартиры, часто пытаются оспорить составленный акт, чтобы не платить за ЖКУ больше. Разбираем пример такого дела, где главным стал вопрос о начале отсчёта срока исковой давности.

УО вправе составить акт о количестве проживающих в квартире в соответствии с ПП РФ № 354

Вопрос о том, сколько человек на самом деле проживает в квартире, важен для управляющих организаций, ТСЖ и РСО: количество жителей влияет на расчёт платы за соответствующую жилищную или коммунальную услугу, если он производится с учётом числа прописанных.

Например, если в помещении технически невозможно установить счётчики коммунальных ресурсов и об этом составлен акт, то величина норматива потребления напрямую зависит от количества проживающих в квартире человек. И если это не установлено точно, то управляющая организация/ТСЖ могут нести большие расходы при оплате КР на СОИ.

добровольно – когда собственники квартиры или постоянно проживающий в ней человек направляют исполнителю КУ заявление, что в жилом помещении есть временно, то есть более 5 дней, проживающие лица (п. п. 56, 57(1) ПП РФ № 354).
принудительно – УО, ТСЖ и РСО самостоятельно фиксируют такие сведения, составив акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении (п. 56(1) ПП РФ № 354).

Задача составить подобный акт сама по себе непростая, и если всё-таки УО это удалось, то стоит чётко следовать требованиям ПП РФ № 354, о чём неоднократно высказывался ВС РФ при решении споров собственников и УО о законности этого документа.

Например, в деле № А56-102775/2018 УО не направила копию составленного акта собственнику и в орган, уполномоченный на осуществление функций по надзору в сфере миграции. Все суды встали на сторону собственника, который требовал признать акт недействительным. Подробно это дело мы разобрали тут .

Управляющим организациям непросто отстоять в суде законность и правомерность составленного ими акта о количестве проживающих в квартире, но в практике есть примеры, когда им это удаётся. Рассмотрим одно из последних таких дел.

С момента составления акта прошло более трёх лет – истёк срок исковой давности

В суд обратился собственник помещения в одном из многоквартирных домов Казани. Он требовал признать недействительным акт о количестве проживающих, составленный управляющей организацией в 2013 году, и на основании которого с него взыскали задолженность за ЖКУ более 50 тыс. рублей (дело № 2-1699/2018).

В судебном процессе принимали участие представители не только УО-ответчика, но и обслуживающей организации, которые также входили в комиссию во время составления оспариваемого акта. Они указали на то, что один экземпляр акта был оставлен в обслуживающей компании, а копия передана в УО. Участники комиссии пытались вручить собственнику его экземпляр акта, но тот отказался его получить, о чём в документе сделана отметка.

В ходе разбирательства УО заявила о пропуске собственником срока исковой давности, поскольку акт был составлен в 2013 году, и истец об этом знал.

Собственник был уведомлен о составлении акта о числе проживающих в квартире, но не оспорил его вовремя

Суд первой инстанции, рассмотрев представленные сторонами доказательства, отметил, что истец должен был знать о составленном акте с 2013 года, потому что:

Собственник потребовал признать акт ничтожным только в 2020 году, хотя, как установил судья, знал о нём с 2013 года. Следовательно, к моменту подачи иска уже истёк срок исковой давности в три года, о чём представитель ответчика заявил на судебном разбирательстве. Иск собственника был отклонён, а составленный акт оставлен в силе.

Собственник не смирился и подал апелляционную жалобу, настаивая на том, что не знал об акте до 2018 года. Доказательства направления документа в его адрес нет, следовательно, истец узнал о нём только в 2018 году, и срок исковой давности ещё не истёк. Несмотря на указание в платёжных документах за ЖКУ двух проживающих, он платил только за одного человека, а основания для начислений за двоих не выяснял.

Судья апелляционной инстанции жалобу отклонил, считая, что собственник должен был знать о нарушении своего права с начала выставления ему счетов на оплату на основании оспариваемого акта. В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении. При этом истец не подавал ходатайства о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд. Решение первой инстанции осталось в силе.

Суд ранее взыскал с собственника долг за ЖКУ на основании составленного акта о количестве проживающих

Владелец квартиры посчитал, что суды не правы, и подал кассационную жалобу. Кассационный суд повторил выводы коллег о том, что копии квитанций за ЖКУ и чеков их частичной оплаты, а также отметка об отказе собственника в оспариваемом акте доказывают, что истец знал о составлении документа с 2013 года. Следовательно, срок исковой давности уже истёк.

Суд отметил, что требования истца фактически представляют собой скрытую форму обжалования ранее принятого судебного акта по делу № 2-1699/2018, что противоречит действующим положениям процессуального закона:

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела.
В силу ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех.

Жалоба собственника была отклонена, а решение суда первой инстанции – оставлено в силе.

Запомнить

Рассмотренное дело и выводы судов показывают, что УО может отстоять составленный акт о количестве проживающих в квартире, если:

Истёк срок исковой давности в три года с момента составления документа, но здесь важно, чтобы у УО были доказательства, что собственнику вручили его экземпляр акта или же того, что он отказался получить документ.
Ранее суд взыскал с собственника долг за ЖКУ, рассчитанный в том числе на основании составленного акта о количестве проживающих в квартире, и решение вступило в силу. Таким образом документ уже будет признан допустимым доказательством по делу и не может быть оспорен в силу ст. 13, ч. 2 ст. 61 ГПК РФ.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

Обзор практики Верховного суда РФ по спорам о предоставлении жилья очередникам за вторую половину 2020 г.

1. Признана незаконной практика учёта жилья всех прописанных в квартире лиц независимо от того, являются ли они очередниками и относятся ли к членам семьи очередников.

2. Непредставление сведений об обеспеченности жильём прописанного, но проживающего отдельно родственника, не считается предоставлением недостоверных сведений при принятии в очередь на жильё

При постановке на жилищный учёт заявитель не сообщил сведений о наличии жилья у брата, прописанного с заявителем, но проживающего отдельно. Выявив этот факт, и на этом основании местная администрация сняла семью заявителя с жилищного учёта.

Суды трёх инстанций согласились с законностью отказа, сославшись на то, что брат является членом семьи заявителя, раз уж с ними прописан. То есть согласие на прописку от всех проживающих означает вселение, да ещё и как члена семьи.

Верховный суд РФ признал такое толкование незаконным по следующим основаниям:

Выявление недостоверных сведений, послуживших основанием принятия на учёт, является одним из оснований снятия с него (пункту 6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ).

Под недостоверными сведениями понимаются не любые сведения, а лишь те, которые касаются существенных обстоятельств и были определяющими при принятии решения о постановке в очередь.

К членам семьи собственника относятся проживающие с ним супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если вселены собственником в качестве членов своей семьи (часть 1 ст. 31 ЖК РФ).

При таком положении брат заявителя не был членом её семьи. Сам по себе факт родства не подтверждает принадлежность к одной семье, а площадь принадлежащего брату жилья не должна была учитываться в уровне жилищной обеспеченности семьи заявителя.

Позиция местной администрации о безусловном учёте площади жилья, принадлежащего прописанному с очередниками родственнику, ошибочна.

Таким образом, признана незаконной практика учёта жилья всех прописанных в квартире лиц независимо от того, являются ли они очередниками и членами семьи очередников ( определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 11 ноября 2020 г. № 33-КАД20-3-К3).

3. Установление брачным договором иного режима собственности супругов не позволяет учитывать это имущество в собственности супруга очередника

При заключении брака супруги заключили брачный договор, которым определили режим раздельной собственности на совместно нажитое имущество, признав право собственности на жилой дом за супругой, и она зарегистрировала его в ЕГРН.

Поскольку муж состоял в очереди на жильё в Минобороны, Департамент жилищного обеспечения МО РФ снял его с учёта, посчитав обеспеченным жильём за счёт дома супруги.

Отменяя решение жилищного органа, суд первой инстанции сослался на изменение брачным договором режима общей совместной собственности (ст. 42 СК РФ), не позволяющее учитывать дом супруги в уровне жилищной обеспеченности истца.

Апелляционный и кассационный суды решение отменили и отказали в восстановлении в очереди на жильё.

Отменяя постановления судов 2 и 3 инстанций, Верховный суд РФ подтвердил правильность позиции суда 1 инстанции, что брачный договор исключил возможность учёта дома в уровне жилищной обеспеченности супруга – его несобственника ( определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 3 декабря 2020 г. № 222-КА20-20-К10).

4. Для принятия в очередь на предоставление жилья вне очереди больному хроническим заболеванием из Перечня Минздрава № 987н не обязательно проживать в коммуналке и быть обеспеченным жильём менее учётной нормы

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди предоставляется жильё гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в Перечне Минздрава от 29.11.2012 г. № 987н.

Основания их принятия на жилищный учёт указаны в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ. Перечисление разных оснований через запятую порождает противоречивое применение этой статьи.

Такими доказательствами могут быть разделение лицевых счетов (в целях оплаты ЖКУ), раздельное ведение хозяйства, самостоятельные расходы на приобретение продуктов питания, жалобы участковому об урегулировании семейных конфликтов и др.

Более того, на больных хроническими заболеваниями из Перечня № 987н не распространяется и требование, чтобы площадь занимаемого жилья была менее учетной нормы. И это правильно, т.к. оно предусмотрено другим пунктом статьи - пунктом 2 (а не 4) части 1 ст. 51 ЖК РФ (см. это же решение и определения ВС РФ из п. 3 подготовленного нами Обзора практики Верховного и Конституционного Судов РФ по спорам о предоставлении жилья очередникам 2018 г.)

5. Для подтверждения невозможности проживания сироты в ранее занимаемом им помещении (в целях предоставления другого жилья), в котором проживает тяжелобольной заболеванием из Перечня № 987н, не требуется фактического совместного проживания с ним

По закону о дополнительных гарантиях социальной поддержки сирот от 21 декабря 1996 г. № 259-ФЗ сиротам должно предоставляться другое жильё в случае невозможности вселения в ранее за ними закреплённое (пункт 4 статьи 8).

Местная администрация отказала сироте в предоставлении жилья, сославшись на непроживание тяжелобольной сестры в квартире, в которой они обои прописаны. То есть сирота жильём обеспечена.

Суды признали отказ законным.

Высшая судебная инстанция с этим подходом не согласилась, указав, что пп. 4 п. 1 ст. 51 ЖК РФ не требует фактического совместного проживания сироты и тяжелобольного родственника для предоставления сироте другого жилья в связи с непригодностью занимаемого ( определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 17 июня 2020 г. № 47-КА20-1).

6. Непрописанный и невселявшийся в квартиру очередников родственник не является членом семьи очередников, и его жильё не учитывается в уровне их жилищной обеспеченности.

При принятии в очередь на жильё и при его получении учитывается площадь жилья, находящегося в собственности у очередников (при предоставлении квартиры в дополнение к имеющейся).

ЖК РФ признаёт членами семьи только совместно проживающих супруга, детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и остальные домочадцы могут быть признаны членами семьи в случае вселения в качестве членов семьи и ведении общего хозяйства.

Таким образом, даже в случае регистрации родственника в квартире очередников по месту жительства, но при раздельном проживании закон не признаёт его членом семьи очередников. И его жильё не учитывается в жилищной обеспеченности семьи очередников.

- у состоящей в очереди на жильё супруги нельзя учитывать квартиру супруга, невселявшегося к ней и непрописанного в её квартире ( определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 24 ноября 2020 г. № 33-КАД20-1-К3 );

8. Основанием снятия с жилищного учёта является обеспеченность жилым помещением по норме предоставления, а не по учётной норме

Жилое помещение предоставляется очередникам по норме предоставления (ч. 1 ст. 50 ЖК РФ). В Москве это от 18 кв. м на чел.

Для принятия в очередь на жильё используется учётная норма – это площадь жилья в собственности или по соцнайму каждого из очередников для их принятия на жилищный учёт (ч. 4 ст. 50 ЖК РФ). В Москве это до 10 кв. м на чел. (в коммуналках и общежитиях до 15 кв. м).

Обе нормы устанавливаются местной администрацией (в Москве – Мосгордумой).

В силу положений ЖК РФ под улучшением жилищных условий следует понимать достижение гражданином уровня обеспеченности площадью жилья по норме предоставления, а не по учётной норме.

Таким образом, снять с очереди на квартиру можно только в случае, если площадь имеющегося жилья превысит норму предоставления, а не учётную норму ( определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 27 мая 2020 г. № 33-КА20-3).

9. Отказ от участия в приватизации (приобретении доли в праве собственности) не свидетельствует о распоряжении этим жильём (т.е. его площадь не учитывается в уровне жилищной обеспеченности).

10. Закон о статусе военнослужащих не исключает повторного предоставления жилья, если право на первое утрачено по объективным основаниям и уволенный военнослужащий в нём не проживает

Заявителю – уволенной с военной службе по выслуге лет, жилищная комиссия Федеральной службы войск нац.гвардии отказала в принятии на жилищный учёт со ссылкой на предоставление более 20 лет назад от государства двухкомнатной квартиры по договору соцнайма её мужу с учётом её самой. То есть право на однократное жилищное обеспечение за счёт государства ею реализовано.

Кроме того, заявитель отказалась от участия в приватизации этой квартиры (приобретении на себя доли в праве собственности), что расценено как распоряжение этим жильём.

Суды согласились с законностью отказа.

Верховный суд РФ признал эту позицию незаконной по следующим основаниям.

Заявитель развелась с бывшим супругом, оставшимся проживать в этой квартире, более 19 лет назад, выписалась из неё, вступила в новый брак и после этого служила в другом субъекте РФ, членом семьи бывшего мужа давно не является.

Кроме того, суды не дали правовой оценки предусмотренным ст. 83 ЖК РФ и п. 32 постановления Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 обстоятельствам её постоянного, а не временного выезда из старой квартиры, что подтверждает прекращение ею права на ранее предоставленное жильё ( определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 23 декабря 2020 г. № 14-КАД20-9–К1 .

Целью данной статьи является вынесение на обсуждение проблемы, связанной с сохранением права пользования за отдельными лицами после отчуждения квартиры. Надеюсь, что коллеги выскажут свою позицию и поделятся практикой решения обозначенного вопроса у себя в регионе.

Рассмотрение проблемы предлагается в области ипотечного кредитования: ипотека в силу закона (заключение договора купли-продажи) и ипотека в силу договора (заключение договора ипотеки).

Данная статья не предполагает исследование правовой природы права пользования жилым помещением: его вещный, либо обязательственно-правовой характер. Предполагается исследование только практической части.

Для подтверждения актуальности проблемы сохранения прав лиц, проживающих в помещении, следует отметить следующее:

1. традиционно, в практике выделяются две категории субъектов, право пользования за которыми сохраняется при отчуждении жилого помещения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 4 квартал 2005 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.03.2006)):

1.1. граждане, отказавшиеся от приватизации жилого помещения и сохранившие право бессрочного пользования;

1.2. малолетние, недееспособные члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством;

2. существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование помещением (п.1 ст.558 ГК РФ).

Нарушение данного требования влечет признание договора купли-продажи незаключенным (п.1 ст.432 ГК РФ);

3. при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Если требование о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства не будет исполнено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки (п.4 ст.50 Закона об ипотеке).

Представляется, что применение аналогичных правил, которые бы допускали признание договора купли-продажи заключенным было бы более обоснованно с точки зрения защиты прав покупателя и лиц, проживающих в помещении

II. Судебное производство в аналогичных спорах основывается на следующих положениях:

1. п.18 Постановления Пленума ВС от 02.07.2009 № 14: к бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п.2 ст.292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование);

2. при разрешении вопроса о прекращении права пользования жилым помещением гражданами, отказавшимися от участия в приватизации, подлежат выяснению обстоятельства фактического проживания этих граждан в жилом помещении, а в случае их непроживания - причины и период непроживания, характер выезда - вынужденный или добровольный, временный или постоянный, не чинились ли им препятствия со стороны других лиц в пользовании жилым помещением, приобрели ли они право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняют ли обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (ч.3 ст. 83 ЖК РФ, п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 определение ВС № 49-КГ15-7 от 04.08.2015);

3. в соответствии со ст.35 ЖК РФ, при решении вопроса о выселении необходимо наличие двух юридических фактов: прекращение права пользования жилым помещением и неосвобождение гражданином жилого помещения (АО СК по гражданским делам ВС Республики Башкортостан от 04.02.2014 по делу № 33-1454/2014).

ТСЖ либо управляющие жилищным фондом организации на сегодняшний день сохранены в перечне лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан (Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Предлагаются следующие варианты проверки:

2. запросить документы-основания на жилое помещение: квартиру, комнату. Если это договор о приватизации, то нужно смотреть в нем указание на лицо, сохраняющее право проживания, но не участвующего в приватизации

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации .

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.

Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство.

Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)?

Фабула дела

Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора.

Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества.

Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом.

В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве.

Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция.

Поскольку на момент открытия процедуры реализации имущества должника недвижимость не была передана (в силу отсутствия соответствующей записи в государственном реестре о переходе права на имущество), объекты недвижимости на основании приведённого положения входят в конкурсную массу должника.

Верховный Суд РФ обязал фактического владельца передать финансовому управляющему должника все пять объектов недвижимости для последующей их реализации и проведения расчётов с кредиторами.

Соответственно, имущество остаётся за должником, а фактический владелец, в чьём распоряжении находилась недвижимость 1 год и 4 месяца, утрачивает возможность вернуть право собственности на недвижимость в процедуре банкротства должника. Требование о возврате имущества трансформируется в денежное и удовлетворяется наравне с требованиями иных кредиторов в общем порядке.

А если должник не гражданин, а юридическое лицо?

Законодатель предусмотрел аналогичное положение и для банкротства юридических лиц, закрепив его в пункте 1 статьи 131 Закона о банкротстве, согласно которому всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Резюмируя вышеприведённое, необходимо выделить главное: подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права.

Простым языком, вносить соответствующие записи в государственный реестр нужно оперативно и своевременно во избежание плачевных последствий, например включения имущества в конкурсную массу должника, чьё право собственности остаётся отражённым в реестре.

Читайте также: