Как сбербанк продает залоговое имущество

Обновлено: 17.05.2024

Итак, Василий – обычный человек, который хочет купить квартиру в своем городе.

Цены кусаются и поэтому Василий рассматривает альтернативные варианты покупки. Новостройки его не устраивают, жить надо здесь и сейчас.

И вот на Авито Василий видит квартиру, которую продает …сам Сбер!

В объявлении написано, что квартира стала собственностью банка, потому что заемщики не смогли платить по кредиту и не смогли продать квартиру в оговорённые банком сроки.
Василий также был приятно удивлен ценой. Нет, она не была существенно ниже рыночной, но все же более доступной на фоне своих конкурентов.

Итак, наш герой звонит по рекламному объявлению и там ему действительно отвечает сотрудник Сбера. Это выглядело как еще +100 к надежности будущей покупки.

Договорившись о времени просмотра, Василий берет с собой на просмотр и супругу.

Квартира ребятам понравилась, а сотрудник банка, который приехал и открыл дверь покупателям рассказал детали будущей сделки:
✓ Цена такая, потому что такая сумма долга бывших владельцев квартиры и изменяться ни в большую, ни в меньшую сторону не может.

✓ Сделку проводят в офисе Сбера с электронной регистрацией.

✓ На эту квартиру могут дать льготную ипотеку, если покупателям она нужна

✓ В квартире никто не прописан и никто не живет.

Василий и его жена уходят под впечатлением от квартиры. Они хотят здесь жить!

Чтобы быть уверенным до конца и не упустить неизвестных ему деталей, Василий образуется к знакомому риэлтору.

Агент задал будущему покупателю стандартные вопросы:

Какова ситуация с оплатой коммунальных платежей? Если все в порядке, то будет ли Сбером предоставлена справка об отсутствии задолженностей по коммунальным, налоговым и иным платежам по квартире?

Василий на следующий день позвонил сотруднику банка, который двумя днями показывал квартиру.
И тот дал исчерпывающие ответы:

✓ Выписку из домовой книги собственник не предоставит, потому что, по словам сотрудника Сбера, такого права владелец - юридическое лицо лишилось с 2020 года.

✓ По коммунальным платежам Василию не стоит волноваться. Никто их не оплачивал, но на покупателя долги продавца не повесят.

Василий все выслушал, но мало что понял. Лишь смог все пересказать агенту.

Который, в свою очередь, изрядно удивился ответам продавца.
Но попросил посмотреть этот волшебный договор купли-продажи квартиры, о котором так восторженно отзывался сотрудник Сбера.

Договор и выписку из ЕГРН по квартире аж от 2019 года (новей у банка не было) Василий получил на следующий день и тут же переправил риэлтору.

И через пару часов все еще радостный будущий покупатель квартиры от Сбера услышал шокирующий ответ от агента:

- Квартиру по такому договору купли-продажи покупать нельзя.

Отойдя от шока, Василий потребовал объяснений. И он их получил, когда, спустя 30 минут, сидел с риэлтором за чашкой кофе в ближайшем кафе.

– Еще как может. Вот вам пункты:

«ПРОДАВЦОМ предприняты разумные меры по выявлению лиц, имеющих право пользования Объектом.

ПРОДАВЕЦ не несет ответственность в случае, если после заключения Договора будет заявлено право пользования Объектом со стороны иных лиц.

Наличие в момент подписания Договора или возникновение в будущем рассматриваемых обременений, ограничений и/или обстоятельств в отношении Объекта, изменение состояния Объекта, предъявление третьими лицами прав на Объект по основаниям, возникшим до исполнения Договора или после, не могут быть признаны существенным нарушением требований к качеству Объекта, существенным нарушением Договора ПРОДАВЦОМ или существенным изменением обстоятельств, из которых Стороны исходили при заключении Договора.

– А вот еще и про взносы на кап. ремонт:

– Не может быть! Сбербанк хочет, чтобы я купил квартиру вслепую и еще за них оплатил взносы на кап. ремонт?

– Да, и не скрывает этого. Конечно, можно заказать архивную выписку из домой книги по квартиру, но это будетстоит денег и она будет получена неофициальным путем. В суд с ней не получиться пойти.

– Искать другую квартиру!

Василий и его супруга еще два дня пытались найти выход из этой странной ситуации.

Но юрист и еще два риэлтора независимо друг от друга подтвердили вывод первого агента:

Продажа квартиры в залоге является вынужденной мерой банков для возврата средств, выданных заемщикам, не справившимся со своими обязательствами по оформленным кредитам. Популярность такой недвижимости с каждым годом растет, даже несмотря на целый ряд особенностей. Разберем подробнее, какие нюансы имеют квартиры в залоге Сбербанка на продажу и что потребуется для такой сделки.

Стоит ли связываться с квартирой в залоге: плюсы и минусы

Приобретение залогового жилья, находящегося под обременением кредитной организации, безусловно, отличается от покупки обычного жилья. Практика показывает, что покупатели избегают подобных сделок или же относятся к ним с высокой степенью осторожности. Поэтому продавцам залоговой квартиры найти конечного покупателя непросто.

Сделка по продаже квартиры в залоге Сбербанка имеет ряд объективных преимуществ и недостатков. К плюсам можно отнести:

Среди минусов:

сложности при поиске покупателя (многие потенциальные покупатели отказываются практически сразу после того, как слышат, что квартиры находится в залоге у Сбербанка);
затянутость процедуры продажи (сделка не является стандартной и сопровождается необходимостью снятия предыдущего обременения и оформления новой документации, что существенно затягивает итоговые сроки регистрации);
возможные риски для покупателя (факт внесения любых средств со стороны покупателя, а также сроки и порядок расчета следует четко фиксировать в подписываемых документах, чтобы избежать последующего отказа продавца от сделки и других неблагоприятных последствий).

ВЫВОД: В целом риски сделки по продаже залоговой квартиры сильно преувеличены. Важно внимательно изучать подписываемые бумаги и условия реализации такого жилья.

Объективно, рассматриваемая сделка выгодна для каждой из участвующих сторон. Банк вернет свои деньги и, возможно, покроет понесенные издержки плюс проценты по ипотеке. Продавец погасит задолженность и избавится от проблемного кредита. Покупатель же купит подходящий объект недвижимости по выгодной цене.

Где найти залоговые квартиры Сбербанка на продажу

Процедура продажи квартиры в залоге банка может происходить в трех доступных вариантах:

Реализация самим банком (торги, открытый аукцион или иной способ продажи).
Продажа должником (в этом случае требуется получение официального согласия банка).
Сделка с использованием посредника (риелтора).

ВАЖНО! Сбербанк продает залоговое имущество только после получения официального судебного решения, когда решить вопрос в досудебном порядке не удалось.

Конкретный вариант реализации зависит от местоположения недвижимости и территориального отделения Сбербанка. Среди практикуемых способов продажи:

Пошаговая инструкция покупки квартиры в залоге

Наиболее прозрачный вариант – покупка через торги. На аукцион можно выставить недвижимость, расположенную в 21 российском регионе. Логично, что для крупных городов, таких как С.-Петербург, Москва покупка у банка жилья в залоге через торги является довольно популярной.

Последовательность этапов приобретения залоговой квартиры Сбербанка через аукцион выглядит следующим образом:

Покупатель регистрируется на площадке проводимых торгов по реализации арестованного имущества.
С организатором торгов, которым может выступать как сам банк, так и уполномоченный посредник, заключается договор о задатке (его величина указывается непосредственно в описании каждого лота).
Каждый участник оповещается о дате начала торгов.
Вносится утвержденный банком первоначальный взнос или задаток (в случае проигрыша в аукционе он будет возвращен плательщику).
В обозначенный день на сайте торгов появляется таблица с доступными лотами и подробными характеристиками, включая минимальную цену (цена на каждый объект стартует с отметки, обозначенной в вынесенном судебном решении, т. е. больше предлагать можно, меньше – нельзя).
Победитель в течение десяти дней обязан оплатить всю стоимость купленного имущества (если оплата не производится в обозначенный срок, задаток возврату не подлежит).

По договоренности между сторонами доступно оформление новой ипотеки на обремененное жилье. Сроки, естественно, сдвигаются.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Торги будут признаны состоявшимися только в том случае, если в них принимали участие (назначали ставки) не менее 2-х человек.

Какие понадобятся документы для участия в торгах

Для участия в торгах по продаже залогового имущества от Сбербанка потенциальный покупатель должен иметь на руках:

заявку на участие;
платежный документ с подтверждением факта внесения требуемого задатка;
копию паспорта;
свидетельство ИНН;
нотариально заверенное согласие супруга/супруги на участие в аукционе;
конверт в запечатанном виде с начальной суммой лота.

Важно понимать, что каждый конкретный объект обремененного имущества индивидуален, и по вопросам перечня требуемых бумаг следует обращаться непосредственно в Сбербанк.

Купить квартиру в залоге Сбербанка можно напрямую у кредитной организации, у самого заемщика или через риелтора. Наиболее прозрачным и интуитивно понятным способом является покупка такого имущества у банка через участие в торгах. Аукцион обычно проводится на электронной площадке после прохождения регистрации и оплаты задатка.

Если статья была полезна, ставьте лайк и делайте репост!

При возникновении вопросов можно задать вопрос дежурному юристу в онлайн-чате или записаться на бесплатную консультацию!

Недвижимость – уникальный актив, цена которого зависит исключительно от спроса. Жалкая комнатушка на задворках делового Лондона может продаваться по цене виллы на берегу Средиземного моря. На недвижимости куются капиталы, важнейшее условие которых – приобрести объект по минимальной цене. А для этого нужно рисковать. Залоговая недвижимость – интересный актив, так как он всегда реализуется с дисконтом.

Залоговая недвижимость: откуда она?

Это интересно! На 1 января 2021 года в России было активных ипотечных кредитов на 9,08 трлн. рублей. Значительная их часть не будет возвращена: от 5 до 10 процентов. А значит, рынок залоговой недвижимости будет прирастать. Чтобы обратить взыскание на объект, должны быть соблюдены требования законодательства.

Как купить залоговую недвижимость?

Дизайн Portal DA на высоте, как и функциональность

Что можно купить?

Подойдёт, наверно, для какого-нибудь бизнеса, но придётся солидно инвестировать в ремонт и обустройство. Зато фотографии качественные, а описание – исчерпывающее.

Для примера посмотрим залоговую квартиру на ул. Тверской. Отличный район, прямо возле метро, да и площадь интересная (93,7 кв.м.). Стоимость – около 400 тыс. руб. за квадратный метр. Для примера я взял квартиру схожей площади на той же улице, и она стоит в 2 раза дороже.

Риски приобретения залоговой недвижимости

Главный нюанс, который нужно знать при покупке – это способ обращения взыскания на объект. Согласно ФЗ №299, недвижимость может быть изъята по судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса. Хотя юридически документы имеют равную силу, на практике надёжность альтернатив отличается.

А новый собственник при оформлении документов узнаёт, что объект является спорным. Далее – суды, время, нервы. В этой статье мы не будем останавливаться отдельно на исполнительной надписи нотариуса, но это – крайне спорный способ взыскания долгов. Учитывая, что институт только развивается, он может преподнести массу сюрпризов.

Зачем нам красивая теория, если можно поискать жуткую практику? О том, что залоговая недвижимость коварна, знают все. Мне захотелось разобраться в вопросе и найти реальные примеры ужасов, с которыми сталкивались покупатели. Как минимум – это судебные тяжбы, когда пользоваться приобретённым объектом нельзя. Как максимум – отмена сделки, заморозка денег на долгий срок.

Ответчица Д. приобрела эти объекты с торгов, оформила в собственность. И спустя время С. пыталась оспорить эту сделку, утверждая, что новый покупатель получил больше площади, чем ту, за которую заплатил. Полагаю, что разбирательство длилось не один месяц и стоило покупателю нервов. Хотя истице С. в удовлетворении требований отказали (предсказуемо!), но всё равно неприятно.

Куда запутаннее дело, которое разрешено Ноябрьским городским судом Ямало-Ненецкого АО 25.11.2019. Истец С. приобрёл залоговую недвижимость, реализованную в ходе торгов по банкротству. Но зарегистрировать право собственности не получилось из-за того, что препятствия чинила супруга должника – гражданка Ч. Не буду вдаваться в подробности, но для оформления своего актива С. пришлось изрядно потрудиться.

Итак, какие же есть преимущества у залоговой недвижимости

Есть и безусловные плюсы покупки объектов, которые лежат на поверхности:

Купить залоговую квартиру Сбербанка сейчас может любой желающий, причем с хорошим дисконтом. Однако порядок такой сделки значительно отличается от обычной покупки квартиры. Предлагаем узнать, как и где сейчас можно приобрести такое имущество.

Реализация ипотечного жилья

При оформлении ипотечного кредита приобретаемое жилье находится у банка в залоге. И если заемщик не погашает задолженность, банк вправе получить исполнение от продажи недвижимости.

Есть несколько вариантов такого отчуждения:

Должник получает согласие банка и самостоятельно подыскивает покупателя. Деньги от такой продажи поступают на кредитный счет.
Принудительная продажа. Обращение взыскания может проходить как во внесудебном порядке (через нотариуса), так и по решению суда. В первом случае банк на основании исполнительной надписи нотариуса имеет право самостоятельно реализовать недвижимость (прямая продажа) либо через службу судебных приставов, а во втором – только через приставов.

Наиболее распространен второй способ, поэтому ниже рассмотрим, как это происходит на практике.

В какой форме происходит продажа залоговой квартиры

В принудительном порядке залоговые квартиры реализуются на публичных торгах, проводимых в формате аукциона. Это означает, что квартира достанется тому, кто предложит большую цену. Причем аукционы в их привычном понимании отходят в прошлое, сейчас они проходят в электронном виде.

Где посмотреть выставленные на продажу квартиры, находящиеся в залоге Сбербанка

Сбербанк имеет право самостоятельно реализовать ипотечную квартиру (по соглашению с должником), либо через службу приставов. Самостоятельная продажа наиболее выгодна для банка, поскольку позволяет выручить максимальную сумму от сделки.

Итак, в добровольном порядке Сбербанк реализует свои залоговые активы следующим образом:

В принудительном порядке недвижимость реализуется по ликвидационной стоимости (сниженной на 15 %). Если конфискатом занялись приставы, то имущество будет распродаваться на торгах.

Информацию о таких торгах можно посмотреть:

В извещении о проведении торгов указывается организатор торгов, полные характеристики недвижимости, стоимость, время, место и условия проведения торгов (адрес электронной торговой площадки, размер задатка, шаг торгов), срок и условия подачи заявок.

В настоящее время действует масса электронных торговых площадок (Фабрикант.ру, Российский аукционный дом, Единая электронная торговая площадка и др.). Конечный выбор остается за организатором торгов.

Порядок проведения торгов

На стадии исполнительного производства судебный пристав передает недвижимость для реализации в компетентный госорган – Росимущество. Причем последний может организовать торги самостоятельно или прибегнуть к услугам сторонней организации.

Пошаговая инструкция, как купить залоговую квартиру Сбербанка с торгов

Делается это следующим образом:

Важно понимать, что в случае проигрыша на торгах либо признания их несостоявшимися, задаток возвращается участнику.

Обратите внимание, что купить залоговую квартиру у Сбербанка на электронном аукционе можно не только в своем регионе, но и по всей территории РФ (в том числе и в Москве).

Перечень документов, необходимых для покупки квартиры, находящейся в залоге, с торгов

Для допуска к участию в торгах потребуются следующие документы:

Заявка, которая оформляется на сайте торговой площадки. В заявке обязательно указываются ФИО, данные паспорта, место регистрации, контактные данные (телефон, электронная почта).
Платежный документ о внесении задатка.
Копия паспорта.
Копия ИНН.
Нотариальное согласие супруга на приобретение имущества с торгов.

Полный перечень необходимых документов будет указан в аукционной документации к конкретному лоту.

Как победителю аукциона оформить недвижимость в собственность

Чтобы купить залоговое имущество Сбербанка в виде арестованной квартиры, победитель аукциона в течение 5 дней вносит остаток суммы, по которой на торгах выкуплена квартира (за вычетом задатка). После чего в течение 5 дней с победителем заключается договор купли-продажи недвижимости.

Далее победитель торгов (приобретатель) и банк (залогодержатель) подают в Росреестр совместное заявление о регистрации перехода права и снятии обременения.

К заявлению прикладываются документы:

Решение суда об обращении взыскания на квартиру.
Если недвижимость реализована по исполнительной надписи нотариуса, необходимо предоставить нотариальный ипотечный договор и закладную (если таковая имеется), предусматривающие возможность внесудебной реализации имущества, с отметкой нотариуса об обращении взыскания на имущество (исполнительная надпись).
Протокол результатов торгов.
Договор купли-продажи с победителем аукциона.
Госпошлина (2 000 рублей).

При покупке квартиры на торгах ипотечное обременение автоматически аннулируется при регистрации права собственности новым приобретателем.

Эксперты советуют, принимая решение о приобретении залоговой квартиры с торгов, взвесить все риски. Прежний хозяин навряд ли захочет просто так расстаться со своей недвижимостью, поэтому будет всячески препятствовать реализации прав нового собственника (оспаривать действия банка, пристава, процедуру торгов, отказываться выселяться добровольно).

Также немаловажно оценить свои возможности. Торги весьма азартное предприятие. Поэтому так важно установить себе ценовой порог, и не переступать его, иначе смысл такой сделки утратится (приобретение имущества по более дешевой цене).