Кто такой балансодержатель недвижимого имущества

Обновлено: 18.05.2024

Предприниматель задолженность не погасил, и общество обратилось в арбитражный суд с иском о ее взыскании, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму свыше 35 тыс. руб.

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала, мотивируя это отсутствием у истца права требовать от предпринимателя уплаты задолженности ввиду незаключенности договора цессии. Суд указал, что факт передачи права требования по данному договору не подтвержден, поскольку доказательств надлежащего оформления общего имущества, подлежащего содержанию, не было представлено, а решения общих собраний ничтожны, так как были приняты собственниками помещений, расположенных в разных нежилых зданиях, – то есть лицами, не являющимися гражданско-правовым сообществом.

Также суд сослался на то, что согласно договору цессии от 20 мая 2016 г. к цессионарию перешло право требования с ответчика задолженности на сумму около 89 тыс. руб., что следует из договора, заключенного предпринимателем в 2012 г. с управляющей компанией-правопредшественником, который исполнялся им путем оплаты выставляемых цессионарием счетов. Суд подчеркнул, что по договорам цессии от 20 мая и 30 июня 2016 г. совпадает период, за который передается требование уплаты задолженности, однако оно не может быть передано дважды за один и тот же период. Апелляция поддержала указанные доводы.

Не согласившись с решениями судов, общество обратилось в ВС с кассационной жалобой. При этом оно указало, что цедент неправильно рассчитал задолженность ответчика за 2015 г. (порядка 89 тыс. руб.), ошибочно полагая, что в договоре от 27 июня 2012 г. указаны те же суммы, что и в протоколе общего собрания собственников, в связи с чем в договоре цессии от 30 июня 2016 г. отражена правильная сумма задолженности (около 698 тыс. руб.).

Рассмотрев материалы дела, ВС указал, что в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 разъяснено: отношения собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества прямо законом не урегулированы, поэтому к ним применяются нормы, регулирующие сходные отношения (ст. 249, 289 и 290 ГК РФ).

Суд подчеркнул, что обязанность собственника помещения в спорном здании, в том числе ответчика, нести расходы на его содержание, включая содержание общего имущества в этом здании, возникает в силу закона (ст. 210, 249 ГК, ч. 3 ст. 30, ст. 36, 37, 39, 154 и 158 ЖК РФ) и не обусловлена наличием договорных отношений с УК или ТСЖ.

Пленум ВС РФ принял доработанное постановление, касающееся возникающих на практике вопросов по применению норм ГК о заключении и толковании договоров

При этом он отметил, что согласно п. 1 ст. 432 ГК и Постановлению Пленума ВС от 25 декабря 2018 г. № 49 договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе касающимся предмета договора, условий, определенных в законе или иных правовых актах в качестве существенных и необходимых, а также относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Высшая судебная инстанция подчеркнула, что незавершенность формирования состава общего имущества либо неутверждение его конкретного перечня собранием собственников не освобождают последних от расходов на содержание имущества. Кроме того, право общей долевой собственности на общее имущество, как отмечается в определении, принадлежит собственникам в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Кроме того, ВС указал, что нижестоящий суд сделал вывод о ничтожности решений общих собраний собственников на том основании, что помещения расположены в разных зданиях, не обосновав при этом, какими документами подтверждается отсутствие у указанных зданий общего имущества, и не оценив доводы истца о том, что эти здания в совокупности образуют многофункциональный торговый центр.

По мнению Элиты Закиян, определением Суда создан прецедент для последующих спорных ситуаций по данному вопросу, и в будущем суды будут учитывать эту позицию ВС при вынесении решений по аналогичным спорам.

Лицевой счёт собственника и лицевой счёт МКД

Разберёмся с законодательством. В п. 3.18 ГОСТ Р 51929-2014 приведено понятие лицевого счёта МКД. Это учётный регистр, который предназначен для учёта операций, связанных с начислениями, заимствованиями, поступлением и расходованием денежных средств в соответствии с договорными обязательствами по эксплуатации, управлению и содержанию МКД.

Ст. 10 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ даёт определение термину учётный регистр. Под учётным регистром понимается документ, в котором регистрируются и накапливаются данные, содержащиеся в первичных учётных документах. На основе его данных составляется бухгалтерская отчётность организации (ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).

Лицевой счёт дома – это учётный регистр, в котором собрана информация о поступлении и расходовании денежных средств по каждому МКД. Действующее законодательство не обязывает управляющие организации вести бухгалтерский учёт в разрезе каждого дома, находящегося под управлением. Составить бухгалтерскую отчётность организации можно и без таких сведений.

При этом приказ Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н обязывает вести аналитический учёт расчётов с потребителями в разрезе не только каждого потребителя, но и каждого выставленного счёта.

Поэтому для ведения аналитического учёта управляющие организации пользуются специальными программами или обращаются в расчётные центры. Для собственного удобства они группируют сведения о потребителях по принадлежности к одному МКД.

начисленных суммах;
поступивших платежах;
задолженности и переплате.

Содержание лицевого счёта дома

В лицевом счёте дома отражается сумма начисленной и предъявленной к внесению потребителями платы в разрезе каждого месяца. Она не совпадает с выручкой от оказания услуг и выполнения работ за тот же период. Собственники не всегда оплачивают счета вовремя. В идеальной ситуации такие суммы должны совпасть по итогам года, но такое случается только в случае, если в МКД стопроцентная собираемость платежей.

общем имуществе МКД;
видах работ и услуг по содержанию общего имущества;
суммах, начисленных потребителям услуг в МКД;
поступивших от собственников помещений оплатах;
субсидиях;
расходовании денежных средств.

Руководитель управляющей компании утверждает форму регистра бухгалтерского учёта организации как приложение к учётной политике.

Какую информацию из лицевого счёта дома можно предоставить собственнику

Управляющая организация не обязана предоставлять собственнику информацию о лицевом счёте МКД. В соответствии с законодательством о раскрытии информации по управлению МКД, управляющая организация должна размещать сведения в ГИС ЖКХ согласно Федеральному закону от 21.07.2014 № 209-ФЗ. УО размещает в систему информацию, предусмотренную разд. 10 приказа Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр.

ГИС ЖКХ разработана с учётом защиты персональных данных собственников. В открытую её часть управляющие организации размещают сведения, которые может узнать любой житель МКД – адреса домов под управлением, технические характеристики, общие финансовые показатели, а в личном кабинете собственник увидит информацию о своих начислениях, оплатах, задолженности и переплате.

Как мы уже говорили, информацию о состоянии лицевого счёта собственника управляющая организация обязана предоставить по запросу. Ситуация с информацией о лицевом счёте МКД другая: в документе могут быть данные о состоянии расчётов соседей. Раскрывая такую информацию, управляющая организация может нарушить законодательство о персональных данных.

Прямого запрета на предоставление сведений о лицевом счёте МКД как регистре бухгалтерского учёта в законодательстве нет. Если руководитель решил, что такую информацию по запросу собственника предоставить можно, управляющая организация вправе это сделать, но стоит обратить внимание на персональные данные собственников: их разглашать нельзя.

Бывают случаи, когда в договоре управления управляющая организация обязуется предоставлять собственникам по запросу дополнительную информацию о МКД, в том числе это могут быть сведения о лицевом счёте МКД.

споры в связи с разграничением балансовой принадлежности

Большая группа ситуаций и вопросов, вызывающих сложности в практике их применения, связана с организацией учета электроэнергии. Мы поясним причины возникновения сложных ситуаций, споров по расчетам за поставленный ресурс, оплаты потерь в сетях, а также подходы к их разрешению.

Таким образом, ОПФРР лишь продублировали Правила недискриминационного доступа к сетям №861 - обязанность оплачивать фактические потери в сетях, возложена сетевую организацию, в объектах электросетевого хозяйства которой потери возникли (п.п. 4, 185, 186, 189, 190 ОПФРР). Существующие пробелы в нормативном регулировании восполнены судебной практикой – к настоящему времени она однозначно сложилась в поддержку модели розничных рынков: потребитель не обязан оплачивать потери, которые возникают в сети до точки поставки, - все фактические потери, включая хищения, отпуск в бесхозные сети, ложатся на сетевую организацию. Более того, высшими судебными инстанциями неоднократно указывалось, что для установления размера заявленных убытков в предмет доказывания входят следующие обстоятельства: определение количества электроэнергии, поступившей в сеть, и определение количества, вышедшего из сети в смежные сети и потребителям; затем необходимо определить разницу между двумя этими величинами, после чего следует рассчитать стоимость потерянной электроэнергии. Однако первоначально необходимо установить, где находятся границы сетей и принадлежность объектов электросетевого хозяйства в этих границах, через которые осуществляется переток электроэнергии.

Из изложенного становится понятно, что перенос приборов учета от границы балансовой принадлежности вовсе не является причиной спорной ситуации по корректировке расчетов за потребленный объем электроэнергии. Причиной является определение обязанной стороны по оплате потерь и их объема для необходимости сохранения баланса интересов сторон. Таким образом, требование ОПФРР по установке прибора учета на границе балансовой принадлежности обусловлено теоретической моделью баланса интересов субъектов розничных рынков, что позволяет сетевым организациям получать точные данные об объемах, отпущенных в сеть, и проводить проверки приборов учета без получения соответствующих допусков в помещение других владельцев. Однако практика такова: точные данные и доступ к объектам – далеко не главное и не всегда соответствуют коммерческим интересам сторон.

Возможность перенести учет с границы балансовой принадлежности в иные точки учета влечет ряд сложных инженерных и юридических задач. Для предотвращения проблемы или разрешения уже существующей, мы рекомендуем следующее.

на границе балансовой принадлежности объектов электросетевого хозяйства субъектов розничного рынка;
при отсутствии технической возможности установки прибора учета на границе балансовой принадлежности объектов - в месте, максимально приближенном к границе балансовой принадлежности, в котором имеется техническая возможность его установки
по соглашению между субъектами розничного рынка - в границах объектов электроэнергетики одного из них.

В этих случаях объем электроэнергии подлежит корректировке на величину потерь электроэнергии, возникающих на участке сети от границы балансовой принадлежности до места установки прибора учета.

В п. 2 Правил недискриминационного доступа (№861) даны определения понятий границ балансовой принадлежности, акта разграничения балансовой принадлежности электросетей, акта разграничения эксплуатационной ответственности сторон, точки поставки, точки присоединения к электрической сети и другие. Но, к сожалению, приведенные определения мало что разъясняют, однако именно акт разграничения служит доказательством места установки приборов учета, одним из доказательств факта перетока электроэнергии по данной сети и влечет обязанность оплаты потерь в ней.

Особенности коммерческого учета электроэнергии для застройщиков и управляющих компаний в сфере ЖКХ.

В общем порядке застройщик является заявителем по договору техприсоединения к сети сетевой организации, и соответственно, в пределах своего земельного участка, осуществляет мероприятия по техприсоединению – строительство линий от вводных распредустройств (ВРУ) многоквартирного дома (МКД) до границы. Согласно акту техприсоединения, на балансе застройщика находятся линии электропередач в границах его земельного участка. После продажи помещений МКД, управляющая организация при заключении договоров ресурсоснабжения (в т.ч. электроснабжения) обязана оплачивать потери энергии во внешней сети МКД до границы с сетевой организацией. В силу п.8 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, внешней границей сети энергоснабжения является стена МКД, чем ограничивается общее имущество дома, если иное не установлено законодательством РФ. Иным может являться решение общего собрания собственников помещений МКД, прямо проголосовавших за включение внешних сетей в состав общего имущества. Такое решение собственников будет соответствовать договору техприсоединения, однако собственники помещений, разумеется, такого решения не примут. Застройщиком в качестве доказательств отнесения внешней сети к МКД представляются техусловия на инженерные сети, акты приема-передачи исполнительной документации на внешнюю сеть и т.д. Результаты неоднозначны: как признание судом обязанности оплаты потерь на спорном участке на основании акта разграничения балансовой принадлежности, так и отказ суда признать принадлежность внешней сети управляющей организации и обязанности оплаты в ней потерь. Во избежание подобных сложностей, представляется, что согласование условия границ балансовой принадлежности, которое является одним из условий договора техприсоединения, лучше в порядке сопровождения заключения договора поручать специалистам еще стадии преддоговорной работы.

Разумеется, в столь кратком обзоре не затронуты многие вопросы, связанные с разграничением сетей, влиянием энергопринимающих устройств потребителей на потери в сетях, какие потери подлежат оплате и методологии их расчетов, - только детальный анализ спорных ситуаций, который способен осуществить юрист по спорам с МОЭСК (и иными организациями), может показать законность или незаконность предъявленных требований.

С 2019 года движимое имущество освобождено от налога. Поэтому крайне важно уяснить его отличия от недвижимого, чтобы и в бюджет не переплатить, и с налоговиками споров не иметь.

Согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ движимым признается все имущество, которое не является недвижимостью. Поэтому при квалификации объекта действовать надо методом исключения. Назовем пять признаков, что имущество является недвижимым. Если ни один из них интересующему вас объекту не свойственен, значит, он — движимость.

1. Недвижимость прочно связана с землей. Такие объекты нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, см. также письмо ФНС от 01.03.2021 № БС-4-21/2512).

К недвижимости относятся, например, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Исключениями являются объекты без фундамента, которые перемещаются без ущерба назначению (ангары, киоски и т. п.). Это движимое имущество.

А еще недвижимостью признаются воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, подлежащие регистрации в соответствующих реестрах.

Подробнее о данном признаке недвижимости читайте в КонсультантПлюс, оформив бесплатный пробный доступ:

2. Объект назначен недвижимостью законом (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

3. Права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).

При проверках налоговики ориентируются на информацию из ЕГРН. И как известно, они склонны к формализму. Поэтому следите за тем, чтобы в реестр по ошибке не попала движимость. Иначе доказывать право не платить налог вы будете в суде.

4. На объект имеются (письма Минфина от 29.06.2021 № 03-05-05-01/51043, ФНС от 01.10.2018 № БС-4-21/19038, от 02.08.2018 № БС-4-21/14968@):

разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию;
документы технического учета, технической инвентаризации;
проектная документация.

В этом случае объект признается недвижимым, даже если нет регистрации в ЕГРН.

5. Имущество не способно функционировать самостоятельно.

Если имущество входит в состав имущественного комплекса и не может использоваться самостоятельно или свои функциональные качества без него теряет недвижимость, его учитывают и облагают налогом в составе недвижимости (письмо ФНС от 23.04.2018 № БС-4-21/7770). Примерами такого имущества являются лифты, мусоропровод, система отопления, водопровод и т. п. (письмо ФНС от 08.02.2019 № БС-4-21/2181, № БС-4-21/2179).

Особенно это актуально в случае, когда происходит замена такого оборудования. Сразу встает вопрос: учесть его как движимость и не платить налог или принять в состав облагаемого недвижимого объекта? Правильным будет второй вариант.

Если же движимый и недвижимый объект спокойно обходятся друг без друга, берите на учет движимость и налог можете не платить.

Используйте эти признаки, чтобы не нарушить правила налогообложения. И отслеживайте судебную практику об отнесении тех или иных объектов к движимому или недвижимому имуществу. ФНС сама этим регулярно занимается.

Так, письмом от 30.07.2019 № БС-4-21/14997 ведомство направило позицию Верховного суда (определение от 12.07.2019 № 307-ЭС19-5241) о признании движимым имуществом производственного оборудования (линии), для которого было построено отдельное здание.

Еще ряд судебных решений по теме приведен в письмах ФНС от 20.04.2020 № БС-4-21/6581@, от 28.08.2019 № БС-4-21/17216@. В этих примерах из практики движимостью назначены такие объекты, как:

вдольтрассовая кабельная линия связи газопровода-отвода;
замощение;
ограждение;
высокостеллажные конструкции;
выпарные аппараты, кристаллизаторы, элеватор и аппарат диффузионный и др.

Основной признак движимого имущества здесь — возможность его демонтировать.

Также недвижимостью ФНС признает неотделимые улучшения в арендованное имущество, если они (письмо ФНС от 20.04.2020 № БС-4-21/6581@):

носят капитальный характер и учитываются у арендатора в составе ОС;
влекут изменение служебного (функционального) назначения недвижимости, изменяют ее площадь;
не могут быть свободно перемещены или демонтированы без причинения ущерба арендованному объекту.

Платить ли налог на имущество с объектов незавершенного строительства, читайте здесь.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Читайте также: