Как проверить есть ли арест на имущество в рк

Обновлено: 19.05.2024

В некоторых случаях на недвижимость может быть наложено обременение. Для собственника оно означает невозможность полноценно распоряжаться кровными квадратными метрами. Такое жилье нельзя продать, подарить, обменять, сдавать, а иногда и даже проживать в нем. Рассказываем, почему так случается, как проверить свою будущую жилплощадь на наличие обременения и что со всем этим делать.

Кто и в каких случаях может наложить обременение?

Обременения накладываются как государственными органами, так и юридическими или физическими лицами. Различают два их типа:

Инициатором добровольного обременения выступает собственник. Он передает жилье в залог при оформлении кредита, для обеспечения выполнения долговых обязательств и т.п. Практика добровольного обременения используется при утере правоустанавливающих документов, чтобы обезопасить недвижимость от мошенников.

Что касается принудительного обременения, то накладывать арест и запрещать сделки могут:

суды и судебные исполнители;
правоохранительные органы;
органы государственных доходов;
органы опеки.

Инициировать процедуру могут и третьи лица, которые имеют к собственнику юридические притязания (например, споры по долгам или имущественные). Органы опеки наложением обременения на недвижимость защищают интересы несовершеннолетних.

Виды обременений

Все обременения на недвижимость регистрируются в правовом кадастре. Существует несколько их видов, которые отличаются объемом ограничений и прав собственника

1. Право пользования недвижимостью на срок не менее календарного года. В данном случае речь идет об аренде, сервитуте, ренте, пожизненном содержании, безвозмездном пользовании. Если, к примеру, квартира сдается в долгосрочную аренду, а собственник решил ее продать, то до окончания срока договора новый собственник должен выполнять все его условия. Говоря проще, нельзя выселять жильцов под предлогом того, что квартира продается.

Если на приусадебном участке имеется сервитут (право прохода или проезда к коммуникациям, источникам воды и т.п.), то в случае перехода к новому собственнику, он сохраняется. То же касается и остальных ситуаций в данном случае.

2. Залог. Смена собственника возможна, но исключительно с согласия залогодержателя. То есть ипотечную недвижимость можно продать, предварительно достигнув соглашения с банком. Обязательства по залогу в этом случае сохраняются, их несет новый собственник.

3. Арест. С имуществом, которое находится под арестом, невозможно провести никаких сделок. Собственник обязан обеспечить сохранность такой недвижимости до тех пор, пока обременение не будет снято.

4. Обременения от государственных органов. В случаях неуплаты алиментов, налогов, а также для обеспечения имущественных прав несовершеннолетних ограничения на жилье могут наложить фискальные или органы опеки.

5. Временное прекращение прав. Используется, если документы на жилье утеряны или украдены. Здесь сам собственник накладывает обременение, чтобы злоумышленники не смогли распорядиться его жилплощадью. Эта практика применяется также в ходе купли-продажи недвижимости: таким образом собственник гарантирует покупателям, что сделка состоится. Срок обременения не может составлять более 15 дней.

При наличии обременения на часть недвижимости (например, полдома на участке) продать, поменять или подарить объект целиком не получится. Но остальные собственники вправе распоряжаться своими долями без ограничений.

Справка о наличии обременения

Единственный способ проверить, есть ли обременение на недвижимость, которую вы собираетесь купить или уже купили (а бывает и так, что факт наличия обременения всплывает спустя годы после покупки), – взять соответствующую справку.

В справке указываются:

адрес объекта недвижимости;
количество собственников;
основания возникновения права собственности (договор купли-продажи, дарения и т.п.);
наличие или отсутствие обременений и основания для них.

Чтобы избежать в дальнейшем проблем, стоит потребовать этот документ у собственника жилья перед заключением сделки купли-продажи.

Где можно получить справку?

Есть несколько путей, которыми граждане Казахстана могут получить справку об обременении:

Справка об обременении выдается бесплатно, на ее формирование уходит от 20 минут до одного рабочего дня (кроме случая подачи письменного запроса в Департамент юстиции). Но важно помнить, что она действительна исключительно на дату выдачи.

Снятие обременения

Основной принцип снятия любого обременения заключается в том, что прекращается действие факторов, которые привели к его наложению. Собственник жилья:

выплачивает ипотеку или другие кредиты;
уплачивает задолженность по налогам, алиментам, штрафам;
оформляет утраченные документы, продает недвижимость и т.д.

С документами, подтверждающими основание для снятия обременения, нужно обратиться в ЦОН или на портал egov.kz.

Сложнее всего дело обстоит с арестом имущества по уголовному или гражданскому делу. Здесь обременение может быть снято либо после исполнения решения суда, либо после прекращения дела.

Неявные признаки проблемной недвижимости

Даже первичная недвижимость не застрахована от наличия обременения. Поэтому выяснить этот момент у продавца совершенно нелишне. Также должны насторожить такие вещи:

Покупка жилья – это серьезная инвестиция. Чтобы не ставить ее под удар, отнеситесь со всей ответственностью к проверке недвижимости перед покупкой, в том числе на наличие обременений.

Итак, на что следует обратить внимание перед покупкой жилья, чтобы долгожданное событие в итоге не привело к потерям?

Правоустанавливающие документы

Когда вы приняли решение приобрести определённую квартиру, в первую очередь попросите у продавца правоустанавливающий документ и сфотографируйте его на телефон или перепишите информацию (позже вы сравните её с данными, указанными в справке об обременениях).

Сегодня в Казахстане законно действуют порядка 20 видов правоустанавливающих документов. Наравне с договорами купли-продажи, мены, дарения, приватизации это могут быть: свидетельства о праве на наследство, акты о приобретении с публичных торгов, брачные договоры и другое.

Владелец квартиры обязан иметь также техпаспорт на квартиру, в котором указаны идентификационные и технические характеристики недвижимости: материал, год постройки, план квартиры с указанием количества комнат, их размеры. Главное — в нём должны быть отражены реальные показатели объекта.

Поэтому специалисты советуют пройтись с этим планом по квартире на предмет обнаружения перепланировки. Конечно, непрофессионалу трудно будет разобраться в документе, но вы, по крайней мере, сможете увидеть, на месте ли дверные и оконные проёмы, а также стены и перегородки. В случае подозрений можно попросить продавца вызвать техника из БТИ, правда, эта процедура небесплатная и займёт несколько дней.

Обязательно сравните информацию о собственнике квартиры, указанную в правоустанавливающем документе, с удостоверением личности продавца. Если есть расхождение хотя бы в одной букве или цифре, попросите продавца устранить их до заключения сделки. Случается, что мошенники используют чужие документы.

Справка об обременениях

Это определённый гарант спокойствия покупателя. В ней указан не только правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности у продавца, но и количество сохозяев, если они есть, а также возможные обременения, ведь квартира может находиться в залоге у банка или другого кредитора или быть арестованной за долги.

Правда, есть несколько нюансов. Справка действительна один день, и получить её может только владелец жилья или его доверенное лицо. Для получения документа нужно обратиться в районный ЦОН с заявлением и удостоверением личности собственника или доверенностью на право получения этого документа. Также справку можно получить онлайн на сайте электронного правительства egov.kz, если у продавца есть электронно-цифровая подпись.

Сейчас справку об обременениях может на месте запросить и получить сам нотариус.

Продавец и другие заинтересованные лица

Случается, что продавец оказывается недееспособным (алко-, наркозависимым или душевнобольным). В этом случае в любой момент купленное у него жильё могут отсудить.

Чтобы этого не произошло, юрист советует во время первого общения с хозяином выяснить, у кого и как он приобрёл квартиру, почему продаёт, как характеризует соседей, плюсы и минусы района проживания (инфраструктура, транспорт). Это поможет вам не только понять общую картину, но и узнать продавца немного лучше.

При любом подозрении на неадекватное поведение следует запросить справку из медучреждения либо вовсе отказаться от покупки.

Если продавец получил квартиру в дар от несовершеннолетнего, что запрещено законом, или в прошлом присутствовало несправедливое распределение наследства, то недвижимость в будущем также могут отсудить.

Для заключения сделки обязательно требуется присутствие и нотариальное согласие других собственников, супруга(-и), а в случае с детьми, не достигшими 14 лет, — разрешение органов опеки.

Информацию о семейном положении продавца можно запросить в загсе либо при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса попросить собственника подписать справку о том, что он будет нести административную и уголовную ответственность в случае дачи ложных сведений.

Бахыт Касымбеков

юрист по жилищным вопросам

— Запросить справку у медиков о том, что человек не болеет психическими заболеваниями, вменяем и осознаёт свои действия, нужно и в случае, когда пожилого человека опекает молодая семья с условием передачи жилья после его смерти. Часто после смерти собственника из ниоткуда появляется куча родственников, которые не общались с покойным при жизни, но отсуживают жильё, ссылаясь на старость хозяина и принуждение со стороны опекунов.

Если продавец действует по доверенности, проверьте, что она дана именно на право продажи квартиры. В ней должны быть указаны реквизиты жилья, подпись доверителя, срок действия документа и полномочия доверенного лица. Может случиться так, что последнему предоставили только право заключения сделки, но не получения денег. Эта обязанность позже, возможно, ляжет на плечи покупателя.

— Пристальное внимание нужно уделить дубликатам правоустанавливающих документов и доверенности, выданной не родственниками. В некоторых случаях можно обратиться с запросом в Министерство юстиции. Например, чтобы проверить добросовестность нотариуса, который заверял документ, срок действия его лицензии, — рассказала риелтор АН Grand Estate Company Елена Макаренко.

Что касается срока действия доверенности, то по закону он составляет 3 года. Если срок не указан, то доверенность действительна в течение одного года со дня выдачи. Кроме того, в доверенности должна быть указана дата выдачи. Если её нет, то документ является недействительным.

Юрист также рекомендует попросить доверенное лицо дать контакты доверителя. Так вы сможете встретиться с доверителем и зафиксировать аудио- или видеозаписью его волеизъявление.

Договор купли-продажи

Он должен включать перечень существенных и обычных условий. К существенным относят: условие о предмете договора, то есть полный адрес местонахождения жилья, этажность, площадь, цену, а также порядок, сроки и размеры платежей, если жильё покупается в рассрочку.

В перечне обычных условий указывается: ответственность сторон, порядок приёма-передачи квартиры, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче квартиры, порядок разрешения споров и изменения, расторжения договора, иные условия, которые стороны по законному праву или соглашению могут самостоятельно определить в соглашении.

При расчёте наличными в договоре нужно отразить факт передачи денег с пояснением, что продавец получил расчёт на месте. При этом нотариус должен сделать официальное заверение, что денежные средства переданы в его присутствии. В случае оплаты перечислением это подтверждается соответствующим банковским документом.

Юристы настоятельно рекомендуют указывать в договорах купли-продажи только реальную цену жилья. Распространены случаи опротестования сделок из-за заниженных сумм.

Не лишним будет составить акт приёма-передачи имущества. В нём необходимо оговорить состояние и внутреннее убранство квартиры.

Что должно насторожить покупателя

Частая смена собственников жилья, особенно за последние 3 года. Это срок исковой давности в Казахстане, в течение которого сделку могут признать недействительной по искам третьих лиц.
Наличие судебных споров, касающихся квартиры.
Разночтения в документах.
Продажа по доверенности.
Срочная продажа.
Цена квартиры. Если она значительно ниже аналогичных вариантов, это повод быть ещё более внимательным к документам.

Арест на имущество может быть наложен в ходе производства по гражданскому или уголовному делу или исполнения судебного акта. Иногда обеспечительные меры сохраняются и после окончания дела, в то время как необходимость в них совершенно отпала. В этом случае собственник может обнаружить, что в нужный момент он не может распорядиться своим имуществом. Какие действия нужно предпринять для отмены ранее наложенного ареста?

В течение какого времени действует арест?

Наложенный арест (даже если основания, по которым он был наложен, больше не существуют) не снимается автоматически по прошествии определенного времени или наступлению какого-либо события. Для того, чтобы снять арест требуется совершение активных действий. И обычно эти действия приходится совершать собственнику арестованного имущества.

Как снять арест наложенный судом по гражданскому делу?

В соответствии со статьей 160 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан принятые меры по обеспечению иска сохраняются:

в случае отказа в иске - до вступления решения в законную силу. Суд одновременно с вступлением в законную силу решения должен вынести определение об отмене обеспечения иска (часть 2 статьи 160 ГПК);
в случае удовлетворения иска - до исполнения решения суда (часть 2 статьи 160 ГПК);
в случае прекращения производства по делу, оставления искового заявления без рассмотрения, а также возвращения искового заявления - до вступления определения суда в законную силу (часть 2-1 статьи 160 ГПК).

Обеспечение иска может быть отменено тем же судом, который рассматривал дело, по заявлению лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе. Лица, не участвовавшие в деле, обращаться с заявлением об отмене ареста не вправе.

Необходимо обратиться с письменным заявлением на имя судьи, рассматривавшего данное дело. К заявлению необходимо приложить доказательства того, что решение суда исполнено. Это может быть копия постановления о прекращении исполнительного производства в связи с исполнением.

Для решения вопроса об отмене обеспечения суд назначает заседание и извещает лиц, участвовавших в деле о времени и месте рассмотрения заявления. Их неявка не препятствует рассмотрению вопроса об отмене обеспечения иска.

По результатам рассмотрения заявления суд вынесет определение об отмене ареста или об отказе в отмене. Указанное определение в течение 10 рабочих дней со дня изготовления определения в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционную инстанцию (часть 1 статьи 429 ГПК РК).

Исполнительный лист по вопросу об отмене обеспечительных мер не выписывается (часть 2 статьи 160 ГПК). Судебному исполнителю будет направлено на исполнение само определение суда об отмене ареста.

Как снять арест, наложенный судебным исполнителем?

Судебный исполнитель может наложить арест на имущество в двух случаях:

в порядке исполнения определения суда о наложении ареста на имущество (подпункт 4-1) пункта 1 статьи 9 Закона "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей");
в качестве меры по обеспечению исполнения исполнительных документов (подпункт 1) пункта 2 статьи 32 указанного Закона).

О наложении ареста судебный исполнитель выносит постановление, которое направляет в соответствующие органы, которые осуществляют государственную регистрацию, на бумажном носителе или в электронной форме.

Основанием для отмены ареста будет являться прекращение исполнительного производства по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 47 Закона Республики Казахстан "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей".

Пунктом 2 статьи 74 Закона "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей" регулирует порядок снятия обременений при реализации арестованного имущества. После подписания договора купли-продажи между покупателем и должником или судебным исполнителем и внесения покупателем денежной суммы в размере покупной стоимости проданного имущества с реализованного имущества обременения, наложенные в рамках других исполнительных документов, за исключением обременений, наложенных судом в целях обеспечения иска, отменяются судебным исполнителем, реализовавшим имущество либо с разрешения которого оно реализовано.

Согласно пункту 4 статьи 55 указанного Закона в случае передачи имущества в натуре обременения, наложенные на это имущество другими судебными исполнителями, отменяются судебным исполнителем, осуществляющим передачу, за исключением обременений, наложенных судом в целях обеспечения иска.

Как снять арест, наложенный в рамках уголовного дела?

В ходе производства по уголовному делу арест на имущество может быть наложен дознавателем, следователем с санкции прокурора или судом в целях обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества.

В соответствии с частью 13 статьи 163 Уголовно-процессуального кодекса Республики Казахстан наложение ареста на имущество отменяется, когда в этой мере отпадает необходимость. Отмена ареста на имущество, санкционированного следственным судьей, на стадии досудебного расследования производится на основании мотивированного постановления органа уголовного преследования (следователя, органа дознания, дознавателя) с согласия прокурора.

В случае прекращения уголовного дела на стадии досудебного расследования, об отмене ареста на имущество должно быть указано в постановлении о прекращении досудебного расследования (часть 4 статьи 288 УПК РК).

В случае передачи уголовного дела в суд, последний должен разрешить вопрос, как поступить с арестованным имуществом при вынесении обвинительного или оправдательного приговора (пункт 11) части 1 статьи 390 УПК РК).

Как добиться отмены ареста?

Основное условие для этого – устранение оснований по которым арест был наложен.

Часто после того, как основания для ареста отпали, арест на имуществе сохраняется из-за того, что стороны утратили интерес к делу, а орган, наложивший арест, не проявил инициативы по его отмене.

В этом случае собственнику имущества необходимо обратиться с письменным заявлением к одному из указанных здесь органов, приведя необходимые ссылки на закон. В случае незаконного или необоснованного отказа соответствующие акты могут быть обжалованы:

Арест на имущество – установленное судом обременение, а именно запрет на использование и владение вашим имуществом. В случае ареста недвижимости не удастся заключить сделку о продаже жилья, сдать его в аренду или использовать иным образом.

Решение об аресте могут принять: суд, судебные исполнители, налоговый комитет Министерства финансов.

Чаще всего решение об аресте недвижимости принимается в связи с неуплатой долгов, уклонением от выплаты алиментов, налоговыми задолженностями. Арестованную недвижимость можно продать, или иначе использовать только после снятия ареста.

Некоторые виды недвижимости не подлежат аресту, согласно законодательству РК.

Так, нельзя арестовать:

Жилой дом, квартира или отдельные их части, если осужденный и его семья постоянно в них проживают.
Земельные участки, на которых расположены дом и хозяйственные постройки, не подлежащие конфискации, а также земельные участки, необходимые для ведения личного подсобного хозяйства.

Арест доли недвижимости

Арест может быть наложен на принадлежащую правонарушителю долю в квартире. При этом квартира может находиться в совместной собственности с другими людьми. (Подробнее о совместной собственности на имущество и продаже доли в квартире читайте здесь).

Квартира с долей, подлежащей аресту может быть как в общей, так и в долевой собственности. Если окажется, что жилье находится в совместной собственности без разграничения долей участников, совершить разделение долей в квартире не удастся на протяжении всего срока ареста. При этом другие собственники также не смогут совершать какие-либо сделки с арестованным имуществом.

В случае, если жилье находилось в долевой собственности, арест доли недвижимости не помешает пользоваться своим имуществом владельцам других долей в квартире. Также в этом случае, другие собственники могут продать, подарить или иначе использовать свои доли имущества.

Как снять арест с недвижимости?

Способы снятия ареста с недвижимости разнятся в зависимости от причин, вызвавших введение данной меры. Однако главный способ снятия ареста с недвижимости – устранение причины, вследствие которой арест был наложен.

Так, в случае если арест был принят в качестве исполнительной меры гражданского судопроизводства, то согласно ст. 160 Уголовно-процессуального кодекса РК, срок ареста истекает с момента удовлетворения решения суда или при вступлении в силу решения суда об отказе в удовлетворении исковых требований. Отменить постановление об аресте недвижимости может суд, установивший данную меру.

Отмена ареста происходит по заявлению одной из сторон (лица не имеющие отношения к процессу, решением которого стал арест недвижимости, не могут быть заявителями для отмены ареста).

Для освобождения жилья от обременения необходимо обратиться в суд и подать соответствующее заявление на имя судьи. При этом в обязательном порядке необходимо прикрепить к заявлению документы, подтверждающие исполнение судебного решения (Например, постановление судебного исполнителя). Суд может как принять решение о снятии ареста, так и отказать.

Обратите внимание! Судебное решение о снятии ареста с недвижимости может быть обжаловано в течение 10 дней с момента принятия решения.

В случае, если решение об аресте недвижимости принимал судебный исполнитель, снять арест можно после выполнения всех требований, установленных исполнительным производством. Также, необходимо оплатить пошлину в размере 10% от оплаты деятельности частного судебного исполнителя.

Поводом для наложения ареста на долю недвижимости судебным исполнителем может быть следующее:

1) судебное постановление об аресте имущества;

2) решение суда о взыскании долгов.

Арест на долю недвижимости, наложенный в ходе уголовного процесса может быть снят по завершении предварительного следствия, если в дальнейшем дело будет укрыто. Если дело будет перенаправлено в суд, решение о снятии или продлении ареста имущества будет принято в ходе вынесения судебного решения по данному уголовному делу.

Читайте также: