Как продлить договор аренды муниципального имущества без аукциона

Обновлено: 06.05.2024

Основной вопрос: компания арендует помещение, принадлежащее муниципалитету. Договор был заключен на торгах, его срок подходит к концу. Можно ли заключить новый договор без проведения торгов?

Решение: возможность заключить договор на новый срок, не соблюдая конкурсные процедуры, есть. Но только при соблюдении некоторых обязательных условий.

Раньше компании, которые заключили договор аренды на торгах, не могли рассчитывать на то, что по окончании его срока договор можно будет продлить на новый срок без проведения торгов. Но с 2012 года такая возможность появилась (п. 9-11 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Формально закон называет только четыре условия, препятствующие перезаключению договора в льготном порядке. Первое – если иное установлено в самом договоре (то есть договор запрещает льготный порядок его продления). Второе – если срок действия договора аренды ограничен законодательством РФ. Третье – если собственник принял решения об ином порядке использования арендуемого имущества (то есть аренда вообще не предполагается). Наконец, последнее условие – наличие у арендатора задолженности по арендной плате и неустойке.

Однако на практике суды иногда толкуют эти основания расширительно, а арендодатели порой пытаются маневрировать с этими основаниями, чтобы не позволить компании продлить срок аренды.

Льготный порядок распространяется не на все договоры аренды публичного имущества

В части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ возможность пролонгировать договор аренды без торгов предоставлена для договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 того же закона № 135-ФЗ. В этих нормах как раз содержатся правила о том, что договор аренды государственного и муниципального имущества должен быть заключен на торгах.

В случаях, предусмотренных законом , договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным ( статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Однако договоры, заключенные без торгов, можно возобновить на неопределенный срок, ссылаясь на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса. На возможность применения данной нормы в обстоятельствах, когда первоначальный договор был заключен (и мог быть заключен по закону) еще без проведения торгов, было указано в том же пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ № 73. Иными словами, если арендодатель до окончания срока аренды не поднимает вопрос о ее прекращении, и компания-арендатор после истечения этого срока продолжает пользоваться арендованной недвижимостью, то договор продолжает свое действие.

Стоит отметить, что опасность игнорирования необходимости проведения торгов заключается не только в признании продленного договора недействительным, но и в том, что такие действия публичного собственника и компании антимонопольный орган может расценить в качестве запрещенного соглашения, ограничивающего конкуренцию между претендентами на получение в пользование государственного (муниципального) имущества (ст. 16 закона № 135-ФЗ, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.10.13 по делу № А33-16285/2012).

Основания для отказа перезаключить договор

Заключить договор аренды на новый срок может только арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по договору аренды. Это правило закреплено в части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ. В то же время в пункте 2 части 10 той же статьи указан один из случаев, когда арендодатель вправе отказать в льготном порядке перезаключения договора: при наличии у арендатора задолженности по арендной плате, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Последствия нарушения арендатором иных обязанностей

Некоторые арбитражные суды прямо отмечают, что пункт 2 части 10 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в перезаключении договора, следовательно, никакие иные нарушения со стороны арендатора в течение действия договора значения не имеют (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 03.12.13 по делу № А70-1538/2013, Поволжского округа от 28.11.13 по делу № А65-3807/2013, АС Уральского округа от 14.08.14 по делу № А71-7104/2013). Противоположных примеров в судебной практике найти не удалось. Поэтому компания-арендатор может исходить из того, что несоблюдение иных обязанностей – не основание для отказа в перезаключении договора аренды в льготном порядке.

Однако в судебной практике существует и иной подход. Так, в одном из споров компания арендовала муниципальное имущество на три года. Арендную плату нужно было вносить ежемесячно, но компания перечислила первый платеж лишь спустя девять месяцев после заключения договора. Поскольку допущенная задолженность превышала размер ежемесячного платежа, арендодатель отказал в перезаключении договора. Суд посчитал такой отказ законным, несмотря на то, что на момент окончания действия договора арендатор задолженности не имел (постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.04.14 по делу № А04-5620/2013). Аналогичный вывод был сделан и в другом деле (постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.06.14 по делу № А04-5532/2013). При этом суд уточнил, что для отказа в перезаключении договора арендодатель не был обязан направлять арендатору претензии о взыскании арендных платежей.

Учитывая отсутствие единообразной практики, арендаторам, желающим воспользоваться льготным порядком перезаключения договора, важно не нарушать сроки внесения арендных платежей в течение всего срока действия договора.

Арендная плата при перезаключении договора определяется на основе оценки

Этот вывод подтверждает судебная практика. В постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.10 № 11923/09 было указано, что именно арендодатель должен решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов государственного имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы. Договор на оценку он заключает без участия арендатора. Такая оценка производится на дату истечения срока первоначального договора аренды. Это правило действует даже в том случае, если договор аренды на новый срок заключается не сразу после истечения срока первоначального договора (п. 4.2, п. 4.3 постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Перезаключить договор нельзя, если собственник принял решение об ином использовании имущества

Как уже отмечалось выше, одно из оснований для отказа в перезаключении договора –принятие собственником решения об ином порядке распоряжения арендованным имуществом (ч. 10 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ).

Что понимается под иным порядком распоряжения имуществом

Решение об ином порядке использования может принять не только собственник, но и владелец публичной собственности – предприятие или учреждение. Например, он может решить использовать его для собственных нужд (постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.14 по делу № А26-4869/2013, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.13 по делу № А23-335/2013).

Порядок принятия решения

Другой вариант – издание приказа руководителя предприятия или учреждения об использовании арендованного имущества для собственных нужд или распоряжение (постановление) об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации. Тем не менее, не всегда отсутствие оформления таких решений в виде отдельного документа служит основанием для признания незаконным отказа в пролонгации договора аренды. Так, в одном из споров суд посчитал достаточным основанием для отказа протокол совещания (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.14 по делу № А23-3491/2013).

Реализация преимущественного права аренды при перенайме

С помощью перенайма нельзя избежать отказа в льготной пролонгации договора аренды публичной собственности

После перенайма новая компания станет арендатором и по окончанию срока аренды сможет воспользоваться льготным порядком перезаключения договора. Но если первоначальный арендатор допустил нарушение, являющееся основанием для отказа в перезаключении договора (п. 2 ч. 10 ст. 17.1 закона о конкуренции), то избежать такого отказа, передав право аренды третьему лицу, нельзя. Во-первых, при наличии задолженности арендодатель вряд ли даст необходимое по закону согласие на перенаем (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Во-вторых, в такой ситуации перевод прав и обязанностей на нового арендатора будет направлен на избежание неблагоприятных последствий (отказ в перезаключении договора), которые связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором. Эти действия суд сможет квалифицировать как злоупотребление правом (постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.13 № 3914/13) и в случае оспаривания отказа от льготной пролонгации – отказать в защите этого права.

Если публичный арендодатель отказался перезаключить договор, хотя все условия для этого соблюдены, то арендатор может обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок (п. 4.5 постановления Пленума ВАС РФ № 73). А если такой арендодатель, отказав арендатору, в течение года передал имущество в аренду другой компании, то первоначальный арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей по этому договору на себя и одновременно взыскания убытков либо только взыскания убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Может ли арендодатель защититься от перезаключения договора, если арендатор исправно вносит плату, но нарушает иные обязательства?

Да, в таком случае арендодатель может предъявить арендатору требование о досрочном расторжении договора в связи с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором. Такое право ему предоставлено статьей 619 Гражданского кодекса. Кроме того, дополнительные по отношению к законным основания расторжения договора могут быть установлены в самом договоре.

Предметом рассмотрения является возможность продления после 01.03.2015г. на новый срок договоров аренды земельных участков, заключенных во исполнение инвестиционных договоров с органами государственной власти (подведомственными им предприятиями, учреждениями).

Указанные инвестиционные договоры имели широкое распространение в 2000-х годах, при этом их характерными условиями являлись: а) предоставление в качестве вклада публично-правового образования в инвестиционную деятельность здания под снос в обмен на долю в построенном на его месте новом объекте; б) обязанность инвестора снести объект (зачастую предварительно расселив проживающих там граждан) и построить новый объект, с распределением результата инвестиционной деятельности между сторонами в определенной пропорции.

В настоящее время значительное количество таких инвестиционных договоров, заключенных много лет (если не десятилетия) назад, сохраняют свое действие, в связи с чем на практике актуальным является вопрос о допустимости продления срока действия договора аренды земельных участков, заключенных в целях исполнения таких инвестиционных контрактов. Данный вопрос, как правило, возникает при отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства на момент обращения за продлением срока действия договора (да, бывает и такое), поскольку вопрос завершения строительства ранее возведенного объекта незавершенного строительства в настоящее время напрямую разрешен законодателем (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Данная публикация ставит целью не только привести собственную точку зрения по рассматриваемому вопросу, но и привлечь внимание других практикующих юристов, которые, возможно, в ходе своей деятельности сталкивались с аналогичной проблемой и имеют альтернативное видение ситуации.

Действующее с 01.03.2015 земельное законодательство не предусматривает возможности заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка в целях реализации инвестиционного договора, заключенного с публично-правовыми образованиями (подведомственными им предприятиями, учреждениями). Равным образом, отсутствует законодательная возможность продления на определенный срок такого договора, заключенного до 01.03.2015, если в результате осуществления реализации инвестиционного контракта отсутствует объект незавершенного строительства.

Вместе с тем, действующая судебная практика, осознавая нерациональность данного решения, зачастую разрешает споры, возникающие в связи с продлением срока действия договора аренды, в пользу арендатора, используя при этом:

- ссылку на недопустимость злоупотребления правом со стороны арендодателя в случае, если осуществление строительства в изначально установленный срок оказалось невозможным по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (ст. 1, 10 ГК РФ) - определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 08.02.2017 N 304-ЭС16-6168 по делу N А46-6835/2015.

Поскольку перечисленные основания для продления договора аренды без торгов либо носят спорный характер, либо требуют оценки судом фактических обстоятельств дела, реализация прав арендатора на заключение нового договора аренды возможна исключительно в судебном порядке и при условии наличия действующего инвестиционного контракта на тот же или больший срок.

1. История законодательного регулирования рассматриваемого вопроса

Действовавшее до 01.03.2015г. законодательство содержало достаточно расплывчатое правовое регулирование по вопросу продления срока действия договоров аренды земельных участков.

В отношении договоров аренды, которые в силу закона должны заключаться путем проведения торгов, судебная практика выработала подход, согласно которому соглашения о продлении срока действия данных соглашений на новый срок являются ничтожными (п. 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Вместе с тем, вплоть до 01.03.2015г. правило о предоставлении земельных участков исключительно на торгах действовало лишь в отношении земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 30.1-30.2 ЗК РФ), либо предоставляемых без предварительного согласования места размещения объекта (п. 4, 11 ст. 30 ЗК РФ).

Таким образом, вывод о недопустимости продления договора на новый срок до 01.03.2015г. мог быть сделан в случаях предоставления земельного участка для жилищного строительства либо в иных случаях, напрямую предусмотренных законом.

Кроме того, применительно к инвестиционным контрактам действовало специальное регулирование, согласно которому до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: а) соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; б) соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью (п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

После 30.12.2007г. заключение договоров аренды земельных участков без проведения торгов во исполнение инвестиционных контрактов невозможно (постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 14760/11 по делу N А40-121953/10-119-741).

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным порядком для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет. Такой договор аренды прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство (абз. 6-7 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

2. Действующее правовое регулирование

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ (вст. в силу с 01.03.2015) в Земельный кодекс РФ внесены существенные изменения, направленные на упорядочение процедуры предоставления земельных участков.

В частности, указанными нововведениями было впервые закреплено общее правило о необходимости проведения торгов в целях заключения договора аренды земельного участка (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), за исключением исчерпывающего перечня случаев, указанных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Среди случаев, указанных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, отсутствует такое основание предоставления земельного участка, как реализация инвестиционного контракта, заключенного с органами государственной власти или подведомственными им предприятиями, учреждениями.

Кроме того, вступившим в силу с 01.03.2015г. правовым регулированием предусмотрены правила продления ранее заключенных договоров аренды на новый срок.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, следует сделать вывод, что в настоящее время законодательство также не предусматривает возможности продления ранее заключенного во исполнение инвестиционного контракта договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, для исчерпывающего анализа данного вопроса необходимо обратить на следующие обстоятельства.

2.2. В соответствии с пп. 23.2 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ допускается заключение договора аренды без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной специальным инвестиционным контрактом, лицу, с которым заключен специальный инвестиционный контракт.

Правила заключения и форма специального инвестиционного контракта определены постановлением Правительства РФ от 16.07.2015 № 708.

Таким образом, из самого определения специального инвестиционного контракта очевидно, что речь идет лишь о специфической разновидности инвестиционного контракта, что делает недопустимым распространение указанного основания для предоставления земельных участков без проведения торгов на любые инвестиционные контракты.

Отклоняя доводы Росимущества об отсутствии правовых оснований для предоставления земельного участка без торгов, кассационный суд указал следующее:

Таким образом, в практике суда кассационной инстанции Московского округа имеется прецедент расширительного толкования положений пп. 23.2 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ о возможности предоставления земельных участков без торгов не только по специальным, но и по любым иным инвестиционным контрактам.

Вместе с тем, иные случаи столь широкого толкования нормы отсутствуют, что может быть следствием специфики конкретного дела, рассмотренного кассационным судом. В данной связи также следует отметить, что в определении ВС РФ от 14.10.2019 об отказе в передаче дела в ВС РФ данный довод проигнорирован и предметом оценки не являлся.

2.3. Кроме того, в настоящее время сложилась судебная практика, которая допускает продление договора аренды земельного участка на новый срок в отсутствие прямого указания п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и при отсутствии на земельном участке возведенного объекта незавершенного строительства, если завершение строительства в изначально установленный срок оказалось невозможным по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, и несмотря на принятие арендатором всех разумных и зависящих от него мер в целях исполнения договора.

Так, согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 08.02.2017 N 304-ЭС16-6168 по делу N А46-6835/2015, отказ от продления договора аренды земельного участка в условиях, когда инвестор приступил к исполнению своих обязанностей, а нарушение сроков строительство вызвано факторами, не зависящими от арендатора, является злоупотреблением правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). В таких случаях суд вправе признать отказ в продлении договора аренды земельного участка незаконным.

Отменяя судебные акты судов нижестоящих инстанций и признавая незаконным отказ в продлении договора, Верховный Суд РФ учел, что арендатором предприняты своевременные и достаточные меры для подготовки к строительству: произведен снос ветхих строений на месте будущего строительства, заключены договоры на выполнение инженерных изысканий, на разработку проектной документации, получены условия технические подключения к инженерным сетям, а также разрешение на строительство. В таких условиях поведение арендодателя, ссылающегося на отсутствие формальных оснований для продления договора аренды, нарушает разумные ожидания арендатора по поводу завершения реализации проекта и является недобросовестным (ст. 1, 10 ГК РФ).

Ранее (еще до вступления в силу с 01.03.2015г. нового регулирования) аналогичная правовая позиция содержалась в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 898/08.

Таким образом, если инвестор произвел значительный объем действий в рамках подготовки к реализации инвестиционного проекта (например, понес расходы на отселение жителей сносимых зданий, разработал проектную документация, получил разрешительную документацию и т.д.), имеются потенциальные основания для продления договора аренды земельного участка и без наличия оснований, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

При этом, в любом случае продление срока договора аренды земельных участков возможно лишь при наличии действующего инвестиционного договора с тем же или бОльшим сроком действия.

При аренде земли, принадлежащей городу, вам понадобится внести изменения в договор аренды, если:
- Изменился собственник находящегося на участке сооружения, здания или помещения в нем;
- Изменилось название или организационно-правовая форма организации-арендатора;
- Изменились границы или площадь земельного участка - после уточнения границ (межевания), раздела изменяются границы земельного участка, что требует внесения изменений в договор;
- Изменился адрес земельного участка;
- Изменился расчет арендной платы (применение льготы при расчете арендной платы, изменение доли арендатора, уменьшение ставки арендной платы после завершения строительства объекта);
- Изменились цели предоставления земельного участка;
- Изменился юридический адрес арендатора;
- Договор аренды подлежит расторжению;
- Необходимо внести иные изменения, в том числе изменения особых условий договора.

Важно! В данном случае изменения вносятся в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей эксплуатации объекта капстроительства (не связанных со строительством или реконструкцией), либо же в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, связанных со строительством или реконструкцией, но только в случае, если строительство или реконструкция завершены.

Землепользование в Москве является платным. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Таким образом, расторжение договора аренды не представляется возможным.

Для внесения изменений в договор аренды в части смены стороны необходимо обращение нового собственника здания (помещения).

Обратиться за услугой могут арендаторы земельных участков, принадлежащих городу, и участков, собственность на которые не разграничена, а также собственники зданий, сооружений и помещений, находящихся на этом участке. Это могут быть физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также их представители.

При подаче запроса на предоставление услуги необходимо правильно заполнять обязательные поля, в частности кадастровый номер земельного участка и кадастровые (условные) номера зданий (помещений в них), принадлежащих заявителю. Неправильное внесение данных не позволит получить по межведомственному взаимодействию документы, необходимые для оказания государственной услуги и повлечет за собой отказ в приеме документов.

Важно! В случае если земельный участок и/или объект, расположенный на нем, включены в приложения 2, 3 к постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП внесение изменений в договор аренды возможно после исключения участка и/или объекта из приложений к указанному Постановлению либо, когда такой объект недвижимого имущества снесен либо государственная регистрация права и кадастровый учет объекта прекращены.

При наличии составленного Государственной инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы акта о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка и (или) акта о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости на земельном участке внесение изменений в договор аренды возможно, когда Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы будет составлен акта о подтверждении пресечения незаконного (нецелевого) использования земельного участка.

В соответствии с действующим законодательством покупатель здания (помещения), сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. В данной ситуации оформление земельно-правовых отношений на земельный участок должно осуществляться новым собственником объекта недвижимости путем внесения соответствующих изменений в договор аренды, если срок по договору не истек.

Для оформления дополнительного соглашения в виде электронного документа заявитель должен обладать электронной цифровой подписью.

Изменить договор аренды в части, касающейся площади и границ участка возможно в случае, возможно, если ранее такие изменения были внесены в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Справочную информацию о площади земельного участка можно получить онлайн на сайте Росреестра.

Важно! Обратиться за услугой можно при условии, что запрашиваемые границы участка утверждены проектом межевания территории квартала.

Изменить цель предоставления земельного участка по договору аренды возможно при условии соответствия запрашиваемой цели виду разрешенного использования участка, установленному правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), в противном случае внести изменения будет нельзя.

Для установления цели предоставления в соответствии с видом разрешенного использования, который не предусмотрен ПЗЗ, необходимо внесение изменений в ПЗЗ.

Вопросы, связанные с внесением изменений в ПЗЗ, относятся к компетенции Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы. При этом ПЗЗ определена возможность использования объектов капитального строительства и земельных участков с учетом вспомогательных видов разрешенного использования, при условии соблюдения условий и критериев, определенных п.3.3.5 ПЗЗ и указания соответствующего пункта в договоре аренды.

Внесение вспомогательных видов разрешенного использования в сведения Единого государственного реестра недвижимости не предусмотрено.

Оформление дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, предоставленных для целей строительства, если строительство не завершено, осуществляется Департаментом городского имущества города Москвы по обращениям, направленным в окно приема общей корреспонденции Департамента городского имущества города Москвы.

Другие вопросы

Здесь вы найдете ответы на самые часто задаваемые вопросы

Для того чтобы быстро найти ответ на интересующий вас вопрос, воспользуйтесь интерактивным поиском. Если вы не нашли ответ на свой вопрос, воспользуйтесь формой обратной связи

Обучение по 44-ФЗ Обучение для госзаказчиков Обучение для поставщиков Повышение квалификации Профпереподготовка Обучение контрактных управляющих Обучение по 223-ФЗ Обучение для заказчиков Обучение для поставщиков Повышение квалификации Профпереподготовка

Антикризисное предложение до 04 января

Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ: нюансы заключения договора

При обнаружении несоответствий в этой статье оставьте оставьте заявку и получите скидку 30% на любой курс по госзакупкам

Из этой статьи вы узнаете:

Выбор способа проведения закупки для аренды нежилых помещений по 44-ФЗ
Нюансы заключения договора аренды нежилого помещения по 44-ФЗ для разных способов закупки
Важные пункты контракта аренды нежилого помещения по 44-ФЗ
Расторжение или продление договора аренды недвижимого имущества по 44-ФЗ

Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ представляет собой закупку соответствующих услуг во временное пользование. Особенностью этой процедуры является тот факт, что в подобного рода наем передаются помещения для государственных и муниципальных нужд.

В рамках этой закупки возможно обеспечение нужд иностранных компаний, деятельность которых развернута на территории РФ. Арендовать для иных целей по 44-ФЗ невозможно. Существует два способа проведения закупки. Но и в том и в другом случае важно учесть кое-какие нюансы при подготовке и подписании контракта.

Выбор способа проведения закупки для аренды нежилых помещений по 44-ФЗ

Бюджетным организациям часто приходится закупать услуги по аренде. Объектом в этом случае может быть и недвижимость (жилая и нежилая), и техника, и транспорт. Такие сделки являются государственной закупкой и регулируются законом 44-ФЗ.

Выбор арендодателя может осуществляться через электронную конкурентную процедуру, либо заказчик вправе оформить договор с единственным поставщиком. Законом предъявляются следующие требования к процедуре закупки:

Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ (ст. 93, п. 32 ч. 1) либо иных объектов, стоимость которой в пределах лимитов, установленных для малых закупок, закупается у единственного поставщика.
Электронный аукцион может быть выбран заказчиком в любых условиях, закон не устанавливает никаких специальных требований для этой процедуры, когда речь идет о закупке аренды.
Электронный конкурс. Посредством этой процедуры может выбираться поставщик аренды нежилых помещений по 44-ФЗ, если она не включена в аукционный список (ч. 2 ст. 59 44-ФЗ).
Запрос котировок в электронной форме. Процедура проводится при условии, что НМЦК не более 500 тысяч руб.
Запрос предложений в электронной форме. Процедура правомерна, если заказчик в одностороннем порядке расторгнул контракт либо признан несостоявшимся электронный аукцион или конкурс (п. 2, 5 ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ).

Закупка аренды нежилых помещений по 44-ФЗ осуществляется по тем же самым правилам, которые установлены для прочих объектов сфере государственных закупок. Это означает, что наличие потребности государственной или муниципальной организации в найме помещений должно быть отражено в плане. Следовательно, заказчику необходимо заранее выполнить расчеты по данной позиции.

Иногда бывает затруднительно на этой стадии определить объем заказа и вычислить НМЦК. В таком случае нужно прописать предельную сумму контракта, начальную стоимость единицы услуги и начальную сумму цен этих единиц. Также не следует забывать, что необходимо будет приложить обоснование стоимости единицы объекта контракта (ч. 24 ст. 22 44-ФЗ).

Нюансы заключения договора аренды нежилого помещения по 44-ФЗ для разных способов закупки

Проще всего закупать аренду нежилых помещений по 44-ФЗ (ст. 93) у единственного поставщика, если общая сумма сделки не выходит за пределы разрешенных лимитов.

Все эти закупки также в обязательном порядке должны быть отражены в плане-графике. При заключении договора с единственным поставщиком не требуется публиковать извещение. Но заказчик обязан отдельно обосновать свой выбор поставщика и невозможность проведения закупки конкурентным методом. Помимо этого, в контракт включается информация с расчетом стоимости объекта закупки и ее обоснование.

Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ предполагает использование коммунальных услуг. Следовательно, в договоре необходимо прописать, в каком порядке будут производиться расчеты за них. Если же вопрос компенсации затрат арендодателя на коммунальные услуги не будет урегулирован в основном контракте, то стороны обязаны составить дополнительное соглашение, как того требует п. 10 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ. Лучше всего издержки на коммунальные услуги включать в общую сумму контракта на аренду.

Электронный аукцион всегда проводится по единому регламенту, независимо от объекта закупки. Эта процедура подходит в том числе для размещения заказа на покупку услуги аренды нежилых помещений и прочей недвижимости, оборудования и транспорта (ст. 59 44-ФЗ).

Закупка аренды нежилых помещений по 44-ФЗ осуществляется в следующем порядке:

Эта позиция прописывается в плане-графике.
Составляется документация для аукциона.
Весь пакет документов (извещение, аукционная документация и проект контракта) публикуется в Единой информационной системе.
Проводится аукцион в электронной форме.
Выявляется победитель, с ним подписывается контракт на аренду, после этого в течение 5 рабочих дней информация заносится в реестр (ч. 3 ст. 103 44-ФЗ).

Победителем аукциона становится тот субъект, который предлагает самую низкую стоимость на услугу. При этом он должен полностью удовлетворять требованиям, изложенным заказчиком в аукционной документации.

Данная отборочная процедура проводится при одновременном наличии следующих двух обстоятельств:

НМЦК в пределах 500 тысяч рублей;
соблюден лимит, установленный ч. 2 ст. 82.1 44-ФЗ на годовой объем закупок, проведенных в форме электронного запроса котировок: 10 % от СГОЗ или 100 млн рублей.

Других ограничений закон не устанавливает. Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ вполне может закупаться посредством данной процедуры. Заказчик в данном случае должен придерживаться того же регламента, что и в предыдущем случае. Закупка планируется, готовится документация и размещается в ЕИС, собираются заявки потенциальных поставщиков, выбирается наименьшая стоимость и подписывается контракт с предложившим ее субъектом, который в том числе удовлетворяет всем требованиям заказчика (ч. 7 ст. 82.4 44-ФЗ).

Заключительным моментом становится занесение сведений в реестр контрактов на протяжении 5 рабочих дней после его подписания.

Важные пункты контракта аренды нежилого помещения по 44-ФЗ

При заключении договора аренды нежилого помещения по 44-ФЗ необходимо включить в его текст все существенные условия:

Целью проведения закупки является получение заказчиком во временное пользование нежилого помещения на условиях аренды.

Сторонами арендного договора является заказчик (арендатор) и исполнитель (арендодатель), выбранный конкурентным либо неконкурентным способом. При таких договорных отношениях участие посредников не предусмотрено.

При составлении договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ необходимо также руководствоваться и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Это означает, что в текст контракта нужно обязательно включать существенные условия. Таковыми в ст. 66 Гражданского кодекса РФ признаются следующие положения:

Информация об арендуемом объекте недвижимости, на основании которой его можно точно идентифицировать.
Сумма, которую обязан заплатить арендатор за временное пользование помещением.

В цену аренды нежилого помещения по 44-ФЗ может также входить сумма за использование земельного участка (для связанных объектов). В таком случае в тексте контракта прописываются условия, на которых заказчик может распоряжаться территорией. Полномочия арендатора в данном случае будут ограниченны, так как наем не предполагает перехода права собственности. Если же в договоре все эти моменты не предусмотрены, то заказчик может пользоваться участком в течение того срока, на который заключается сам контракт на аренду помещения.

Важно! Договор аренды нежилого помещения по 44-ФЗ будет законным лишь при условии его заключения в письменной форме. При этом сделка может быть признана недействительной, если в тексте контракта пропущен хотя бы один существенный пункт (ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Это означает, что при подписании подобного договора не устанавливается юридических отношений между контрагентами.

Срок действия договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ должен соответствовать указанному в плане-графике. По всем пунктам контракта также должны быть прописаны свои сроки. Из текста должно явствовать, когда именно помещение передается в пользование заказчику и когда истекает срок аренды. На этот период устанавливается сумма аренды, которая не подлежит изменению.

Гражданский кодекс РФ не требует четко прописывать конечную дату действия договора, допуская его бессрочность. Но в отношении контракта на аренду нежилых помещений по 44-ФЗ необходимо прописать точный период его действия. Договор может быть расторгнут в судебном порядке, если арендатор не выполняет своих обязательств.

Закон не обязывает стороны придерживаться какой-либо жесткой формы при составлении контракта. Но в нем должны присутствовать необходимые положения, одним из которых является указание на неизменность цены. Кроме того, прописываются порядок передачи недвижимости в пользование, обязанности сторон и санкции за их неисполнение. В качестве санкций законом предусмотрена пеня за срыв сроков, когда, например, арендодатель не успевает к указанной дате передать заказчику помещение, и штрафы за прочие нарушения.

Поскольку данный контракт попадает в сферу действия 44-ФЗ, то необходимо предусмотреть пункт об обеспечении исполнения либо его отсутствии. Если прописано обеспечение в виде денежной суммы, что нужно указать срок ее возвращения и способ.

Также следует включить пункт о возможности расторжения контракта и внесении в него изменений (кроме цены).

Расторжение или продление договора аренды недвижимого имущества по 44-ФЗ

Цена сделки при аренде нежилых помещений по 44-ФЗ является одним из главных положений. Она не может изменяться в течение всего срока действия договора. Также законом предельно ограничены возможности внесения корректировок в текст договора. Немногие случаи, по которым это допускается, предусмотрены в статьях 34 и 95. Но продлить отношения сверх предусмотренного контрактом срока стороны не могут, так как, во-первых, это не предусмотрено законом, а во-вторых, пролонгация приведет как удорожанию стоимости сделки, что противоречит запрету на изменение цены.

Обратите внимание! В договоре на аренду нежилых помещений по 44-ФЗ стороны не могут ни в какой форме предусмотреть продление отношений. Контракт должен быть заключен на тот период, который прописан в плане-графике. Продление сроков является нарушением, которое наказывается по статье 7.32 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

У сторон договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ есть право досрочно прекратить отношения. Это возможно по взаимному согласию либо по решению одной стороны – через суд или обычным порядком. В последнем случае контрагент, решивший прекратить отношения, обязан официально письменно уведомить вторую сторону (ст. 95 44-ФЗ). По истечении 10 дней отношения расторгаются в автоматическом порядке.

Если арендатор является инициатором досрочного прекращения договора аренды, то сумма договора пересчитывается в зависимости от того периода, когда он фактически пользовался помещением.

Сторона договора аренды, преждевременно прекращающая отношения, направляя уведомление контрагенту, должна быть готова компенсировать ему также ущерб, возникший в связи с досрочным расторжением контракта.

Резюмируем. Заключение договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ федеральным или муниципальным заказчиком возможно как с единственным поставщиком, так и через конкурсную процедуру. Особенности данных правоотношений установлены законодательством о госзакупках: односторонний порядок расторжения с возмещением ущерба второй стороне; невозможность продления срока; фиксированная стоимость, не подлежащая корректировке.

Обучение госзакупкам без отрыва
от работы, с практикой на электронной
площадке РТС-Тендер и на
тренажере ЕИС

Читайте также: