Как оформить землю под коттеджный поселок

Обновлено: 04.05.2024

Смелым, но и очень выгодным может оказаться вопрос, как построить коттеджный поселок. При этом придется заняться составлением грамотного бизнес-плана и расчетами, сколько потребуется денег на реализацию такого проекта.

Сегодня люди все чаще желают приобрести или построить дом за городом, чтобы жить поближе к природе, в тихом районе. Красивые уютные здания для каждой семьи, наличие сада или газона возле них, удобные дороги, подходящая инфраструктура, отдаленность от шумного города – все это привлекает множество людей, готовых заплатить за комфортное жилье.

Особенности проекта
Регистрационные вопросы
С чего начать?
Выбор участка
Перевод земли
Проведение коммуникаций
Социальная инфраструктура
Этап проектирования
Реализация жилья
Финансовая составляющая
Отзывы

Особенности проекта

Если рассматривать коттеджный поселок как бизнес, то он отличается от стандартных идей своими преимуществами и недостатками. Так, выгода и привлекательность состоит в следующем:

Относительно быстрый возврат вложенных средств.
На каждом этапе строительства прибыль покрывает очередные расходы.
Расценки на жилье оказываются ниже, чем в центральных и престижных районах города, поэтому спрос у покупателей на него всегда присутствует.
Люди в своем большинстве предпочитают жить возле природы, но при этом не жертвовать привычными удобствами.
При строительстве домов за городом можно воспользоваться местными материалами (например, древесиной из ближайшего леса), что значительно сэкономит первоначальные затраты.
Доступно заработать не только на продаже домов, но и с помощью продуманной инфраструктуры.

Среди минусов выделяют сложности в процессе оформления документации, получения нужных разрешений, поиск подходящего участка и крупные капитальные инвестиции. Зато преодолев все трудности можно наслаждаться существенной прибылью.

Регистрационные вопросы

Прежде чем построить коттеджный поселок придется набраться терпения и потратить достаточно много времени и сил на получение нужных бумаг. Для начала зарегистрируйтесь как ООО, то есть юридическое лицо, которое несет ответственность за все действия фирмы.

Постепенно на каждом этапе реализации проекта нужно будет получать соответствующие документы. К ним относятся:

право собственности на землю;
разрешение на проведение строительных и монтажных работ;
разработанный архитектурный проект;
кадастровое оформление участка;
перевод его в подходящую форму для проживания;
техническая документация на проведение коммуникаций и пр.

С точным перечнем можно ознакомиться в администрации города или района, так как некоторые нюансы каждый год меняются и вносятся различные поправки. Также изначально ознакомьтесь и с требованиями РосТехнадзора, чтобы все этапы были согласованы между собой.

Скачайте бесплатно бизнес-план строительства коттеджного поселка, чтобы использовать его в качестве образца.

С чего начать?

Чтобы проект прошел гладко и принес желаемую прибыль нужно тщательно все продумать и составить бизнес-план, в котором поэтапно расписана последовательность действий, а также сумма затрат и предположительных доходов.

Разработайте основную концепцию будущего поселка и вашего бизнеса. Решите, для каких слоев населения вы желаете создать жилье. Уточните их требования и пожелания относительно загородных коттеджей. В своих подсчетах ориентируйтесь на платежеспособность целевой аудитории. Так, не нужно использовать дорогостоящие материалы для строительства жилья эконом-класса и наоборот.

Изначально продумайте, какого типа дома будут на участке, как удобно провести дорогу между ними, что из социальной инфраструктуры вы сможете предложить, чем привлечь будущего покупателя. Часто предприниматели при строительстве коттеджного поселка выбирают один стиль оформления домов определенной тематики.

Выбор участка

Особо ответственно нужно подойти к тому, на какой территории будет возведен городок. При этом желательно обратить внимание на такие важные критерии:

Близость лесных массивов, реки или других природных зон, чем они привлекательней для клиентов, тем выше окажется престижность жилья.
Эстетическая составляющая ландшафта.
Наличие подъездных дорог, хотя их можно проложить и отдельно.
Удаленность от города, например, если коттеджи построены в пределах 50 км от мегаполиса, то в них можно проживать постоянно, а если расстояние достигает или даже превышает 100 км, то такое жилье предполагает сезонный отдых.
Наличие инфраструктуры сегодня является для большинства клиентов решающим фактором (детские сады, школы, магазины или торговые центры, больницы, полицейский участок и пр.).
Важно, чтобы рядом не было кладбищ, свинарников, мусорных свалок и других непривлекательных объектов.
Географическое положение местности и топографическое изучение участка должно соответствовать требованиям по строительству (глубина подземных вод, качество грунта и т. д.).
Особенности климата в регионе.
Размеры участка.
Его целевое назначение и возможность застройки.
Оцените доступность проведения всех требуемых коммуникаций (централизованного электричества, газа, водопровода, канализации).

Для более точного изучения местности можно нанять специалиста или провести маркетинговое исследование. Не забывайте при этом ориентироваться на ту целевую группу людей, для которых вы собираетесь построить коттеджи определенного типа.

Поскольку фундамент здания требует большей части затрат, экономия на его сложности предельно важна для предпринимателя. Поэтому стоит обратить внимание на качество грунта и другие его особенности.

Именно от этого будет зависеть, можно ли воспользоваться простым ленточным строительством или же придется укреплять основу, устанавливать арматуру или вбивать сваи. За дополнительное исследование грунта и топографическую съемку придется заплатить, но эти расходы являются обязательными.

Перевод земли

Отдельный вопрос связан с разрешением на строительство. Приобретая участок у владельцев, обращайте внимание на целевое назначение. Купить его можно у государства, различных промышленных предприятий и фермеров. В каждом из вариантов предусмотрены разные хлопоты по оформлению и доступности застройки.

Длительный и сложный процесс представляет переведение участка в другое направление. К примеру, если раньше на ней разрешалось вести фермерскую деятельность, то потребуется достаточно много времени и денег, чтобы переоформить ее на такую, где можно строить жилые дома.

Есть также и некоторые нюансы, различающие застройку для дачных поселков и коттеджных, где предполагается постоянное проживание и прописка граждан. Все эти детали нужно уточнять в администрации еще до приобретения участка. Если вы закупаете несколько разных территорий, стоящих рядом, то в конце придется провести топографическую съемку и заняться кадастровым реестром, чтобы уточнить границы.

Иногда землю предлагают оптовые закупщики, которые специализируются на поиске участков и полной их предварительной подготовке под застройку коттеджного поселка. Но стоимость такой территории окажется, скорее всего, слишком высокой, ведь она должна покрыть не только цену самой земли и получение всех разрешений, но и принести прибыль владельцу. Для вас, как для предпринимателя, это невыгодно.

Проведение коммуникаций

Для большинства клиентов очень важным моментом в выборе коттеджа считается его подключение к централизованным системам. Поэтому заранее поинтересуйтесь, есть ли возможность проведения инженерных сетей:

электричества (уточняется на ближайшей электростанции доступность выделения свободной ячейки);
водоснабжение;
канализация;
газоснабжение.

При этом учитывается уровень потребления всех элементов, их стоимость, возможность подключения или установка отдельных генераторов, выделенные лимиты и пр. Все это согласуется еще на этапах планирования и изучения доступных территорий.

Наличие автодорог и близость автобусных остановок также имеет немаловажное значение. Но если подходящая территория обнаружена там, где еще не проложены транспортные пути, то, возможно, имеет смысл провести собственную дорогу. В некоторых случаях это намного лучше и выгоднее, чем отказываться от красивого и элитного участка.

Социальная инфраструктура

Далеко не каждый коттеджный поселок предоставляет какие-либо другие возможности помимо проживания. Но сегодня клиенты становятся все более требовательными и даже на участках эконом-класса стараются предоставить какие-либо удобства и развлечения.

Так, привлекательным окажется наличие:

Продуктового магазина или супермаркета.
Поликлиники или кабинета семейного врача.
Детского сада.
Школы.
Зоны отдыха или игровой площадки.
Развлекательных комплексов.
Лесистой местности, речки или озера для проведения семейного досуга на природе.
Рекреационных зон поблизости.

Практически нормой уже считается наличие газона или садового участка вокруг каждого коттеджа. Таким образом, человек может самостоятельно украшать территорию по собственному желанию или же воспользоваться садовыми услугами от застройщика. Для вас же это еще одна статья возможных доходов.

Этап проектирования

Только продумав все мелочи и определившись с коммуникациями, особенностями территории и основной задумкой по строительству, можно обращаться к проектировщикам. Именно они в цифрах, схемах и чертежах наглядно покажут, что и где строить, то есть совершат реализацию поселка на бумаге. Без этой составляющей начинать работу не имеет смысла.

Для этого важно обсудить со специалистом все нюансы:

тип поселка (сезонное или постоянное проживание);
какой класс домов предоставляется (эконом, средний или элитный);
его позиционирование;
что из дополнительных зданий нужно построить для создания желаемой инфраструктуры;
предоставить особенности выбранного участка и всю соответствующую документацию по изучению грунта и местности;
зонирование территории;
уже существующая планировка отдельных объектов (например, наличие причала или парка);
пожелания к внешнему виду и размерам каждого участка;
стилевые решения, архитектурные моменты и пр.

На создание и утверждение готового проекта может уйти до 2 месяцев, но он будет учитывать все детали – географию, климат, дороги, коммуникации, строительные особенности, эстетическую составляющую и многое другое.

Только на основе такого документа можно начинать строительство. Для этого достаточно заключить договор с опытной и надежной компанией, предоставляющей услуги застройщиков. Вам останется лишь выбрать стройматериалы, оплатить работы и контролировать сроки выполнения заданий.

Реализация жилья

Еще на этапе строительства можно заниматься продвижением проекта, его рекламой и продажей будущих домов. Для этого придется проинформировать население всеми доступными способами о новом коттеджном поселке, его преимуществах, а также заключить договор с некоторыми банками о предоставлении аккредитации по ипотечным кредитам. Для этого нужно соответствовать таким параметрам:

У застройщиков, которых вы наняли, уже есть опыт в строительстве подобных крупных объектов.
Все документы оформлены правильно.
Осуществление продаж происходит прямым и законным путем.
Вы застраховались каким-либо образом от финансовых рисков.

Продать жилье можно разными способами:

Напрямую клиенту, размещая объявления на билбордах, в СМИ и пр.
Через риэлтерские компании, которые намного быстрее реализуют дома, найдут покупателей, но снизят ваши доходы на сумму комиссионных.

Для проведения рекламной кампании нужно вспомнить о своей концепции – ради чего вы строили дома, на кого ориентировались. Создайте привлекательное предложение именно для своей целевой аудитории.

Например, при продаже элитных коттеджей можно делать акцент на уникальности инфраструктуры, близости каких-либо специальных комплексов или рекреационных зон. Дома эконом-класса продаются благодаря низким ценам и близости нужных людям заведений.

Финансовая составляющая

Стоимость подобного проекта может быть самой разной, но всегда эта цифра достаточно крупная. Конкретные суммы будут зависеть от таких факторов:

Размера общей территории.
Ее уникальности и различных особенностей.
Сложностей в строительстве (фундамент, качество грунта и пр.).
Изначального целевого назначения участка и возможности это изменить.
Стоимости услуг отдельных специалистов и компаний, с которыми вы будете сотрудничать на разных этапах.
Выбранных стройматериалов.
Необходимости проводить коммуникации.
Наличия и качества дорог.

В любом случае даже от простой продажи домов вы получите существенную прибыль. Но устанавливать цены нужно аккуратно. Они должны покрыть все ваши расходы на реализацию проекта, обеспечить чистую прибыль, но при этом быть в пределах разумных границ, установленных для выбранного региона. Также в ценообразовании ориентируйтесь на платежеспособность целевой аудитории.

Приведем пример. На постройку небольшого коттеджного поселка эконом-класса вы потратили в общей сложности 5 млн. рублей. Продав дома, получаете 6 млн. Итого, чистой прибыли – 1 000 000. Но это еще не все. Организовав зоны отдыха поблизости, открыв супермаркет, предоставляя садовые услуги, проведя водопровод и пр., вы можете получать дополнительный доход на постоянной основе.

В среднем, этап планирования, оформления бумаг, получение разрешений и само строительство длится около 3-5 лет. И уже спустя полгода после начала застройки можно рассчитывать на поступление доходов. Приблизительно за 2 года первоначальные вложения полностью возвращаются.

Видео: проект строительства коттеджного поселка бизнес-класса.

Отзывы

Решили обзавестись земельным участком? Для начала ответьте: для каких целей он вам нужен? Хотите небольшой домик с банькой и бассейном, чтобы приезжать на выходные, прополоть пару грядок и вернуться в город на работу? А может, планируете разводить животных или переехать всей семьей за город? Разберемся, на каких участках разрешено построить дом и прописаться в нем, а где можно только заниматься сельским хозяйством.

Что можно делать с землей

Категория земли зависит от цели ее использования. Нас интересуют два вида: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Именно на них чаще всего и приобретаются загородные дома.

По общему правилу, земли сельскохозяйственного назначения не предусмотрены для строительства жилья. Возводить там можно ангары или сараи, пригодные для производства и хранения продукции. Но! Сельхозземле может быть присвоен вид разрешенного использования, когда построить дом для жилья разрешено.

Виды разрешенного использования земельных участков (то, что можно делать на земле) установлены в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Их больше сотни, но нас интересуют исключительно участки для личного пользования. Землю можно использовать:

для сельского хозяйства;
личного подсобного хозяйства на полевых участках;
индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
огородничества/садоводства.

Виды разрешенного использования не привязаны к конкретным категориям земель, поэтому могут встречаться и там и там (земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения).

Земли населенных пунктов чаще всего предназначены для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. А земли сельхозназначения — для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, садоводства и огородничества.

Покажем в таблице, где можно строить дом для проживания, а где нет.

Вид участка	Что можно делать на земле	Что можно строить
Сельскохозяйственное использование	Вести сельское хозяйство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, питомники, сенокошение, выпас животных и др.)	Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках	Производить сельхозпродукцию	Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Для индивидуального жилищного строительства	Выращивать ягоды, овощи, фрукты	Можно — жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Для ведения личного подсобного хозяйства	Производить сельхозпродукцию и содержать животных	Можно – жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Ведение огородничества	Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды	Нельзя — жилые дома. Можно — хозпостройки для хранения инвентаря и урожая
Ведение садоводства	Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды	Можно — жилые дома, садовые (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки

По данным Циан.Журнала

Дома могут быть предназначены для постоянного проживания (жилые) и нет (садовые). Это влияет на вероятность прописки. Если дача пригодна для постоянного проживания, то отказать в прописке нельзя. Кстати, Конституционный Суд РФ озвучил, что регистрация по месту жительства не зависит от целевого назначения участка, на котором возведен дом (постановления Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 года № 7-П; от 30 июня 2011 года № 13-П). Поэтому вас зарегистрируют в жилище, построенном как на землях населенного пункта, так и сельхозназначения. Главное условие: чтобы на этой земле было разрешено строить жилой дом (при наличии соответствующего вида разрешенного использования).

ИЖС и садоводство: жить можно

Наиболее подходящим для постройки собственного дома и не предусматривающим обязательное наличие сада / огорода является участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. Земли ИЖС используются для возведения жилых домов с правом присвоения почтового адреса и регистрации по месту жительства.

Роман Бедак, юрист, арбитражный управляющий

Если земельный надел предназначен для садоводства, то помимо выращивания овощей и посадки плодовых деревьев можно отстроить коттедж для постоянного проживания.

Обратите внимание: с 4 августа 2018 года не требуется получать согласие на строительство дома. Можно уведомить орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство — например, отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации, о начале и окончании строительства. Гараж, подсобку или теплицу можно строить и без уведомлений. С 1 марта 2019 года уведомительный порядок о начале и окончании строительства и реконструкции индивидуальных и садовых жилых домов становится обязательным.

Если вы ведете строительство дома без уведомления, то фактически создаете самовольную постройку. Это значит, что суд может обязать вас снести эту самовольную постройку или привести ее в соответствие с градостроительными требованиями. Снос самовольной постройки и приведение ее в соответствие осуществляется за счет собственника земельного участка.

Александр Беднягин, генеральный директор Московского областного БТИ

Огород и сельхоз: свой угол не построить

Если покупаете землю с разрешенным сельскохозяйственным использованием или ведением огородничества, то забудьте про домик на природе. Ограничиться придется нежилыми постройками хозназначения.

Огородный участок предполагает постройки для удовлетворения бытовых и иных нужд — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр. А сельхозназначение — только постройки для хранения и переработки аграрной продукции.

ЛПХ — всё дело в поле

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться как участки в границах населенных пунктов (их еще называют приусадебными), так и за их пределами (полевые участки). Приусадебный используется для производства сельхозпродукции, он пригоден для возведения жилого дома и хозпостроек. А полевой — только для аграрных работ. Жилье там строить запрещено. В первом случае вид разрешенного использования земли — ЛПХ, а во втором ЛПХ на полевых участках.

Участки ЛПХ, расположенные в границах населенных пунктов, могут быть использованы для постоянного проживания и регистрации по месту жительства. Причем цена их будет ниже, чем участков ИЖС, поскольку инфраструктура для них строится по более низким нормативам (допускается размещение школ, садов, больниц, дорог и т. д. в большей удаленности, а коммуникаций в меньшем объеме по сравнению с ИЖС).

Наталья Дубина, замруководителя юридического департамента семейства компаний Kaskad Service

Обычно участки ИЖС расположены в черте города или в коттеджных поселках, а участки ЛПХ в населенных пунктах меньшего размера. Это влияет на продажную и кадастровую стоимость, от которой рассчитывается размер налога.

Размер земельного налога

Ставка налога не зависит от категории и разрешенного вида использования земли. Поскольку это местный налог, то он устанавливается муниципальными властями (например, советом депутатов сельского поселения), но не может превышать 0,3% (для земель, предназначенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества) и 1,5% (для сельхозземель за пределами населенных пунктов).

Чем выше кадастровая стоимость земли, тем выше размер налога (который определяется умножением кадастровой стоимости на ставку налога). Поскольку наиболее высокая кадастровая стоимость на земельные участки для ИЖС, то и налог придется платить значительно выше (например, в Дмитровском районе Подмосковья в близлежащих населенных пунктах он будет в 2–2,5 раза выше, чем ЛПХ, и в 3–4 раза выше, чем для садоводства).

Категорию земли, форму собственности, кадастровую стоимость участка, его площадь и разрешенное использование вы можете посмотреть в выписке из ЕГРН. Запросите ее у продавца либо получите самостоятельно в бумажном / электронном виде на портале Росреестра. Услуга эта платная и составляет 750 рублей за бумажный документ и 300 рублей за электронный. Эту же информацию можно получить бесплатно на официальном сайте Росрестра, зайдя с главной страницы на Публичную кадастровую карту. В этом случае вам надо либо знать кадастровый номер объекта, либо отыскать его на карте.

Ежемесячное обслуживание

Ну и в заключение скажем: чтобы определиться с выбором участка, нужно понять, для чего вы планируете его приобрести и какие средства готовы в него вкладывать. Расположение, инфраструктура и прочие факторы значительно влияют на стоимость надела и размер земельного налога, который с каждым годом становится все выше.

Что проверить, чтобы не купить кота в мешке

Вместе с Марией Архиповой, председателем Ассоциации адвокатов России за права человека, мы составили список подводных камней, которые могут встретиться на пути любого добропорядочного загородного жителя. Вот о чем стоить позаботиться заранее (получить актуальную информацию можно, например, в отделе архитектуры местной администрации):

Если рядом проходит дорога, есть водоем или лесной участок, необходимо уточнить план градостроительства. Так вы избавите себя от покупки участка, где собираются делать прокол для вывода сточных вод, вырубать лес для строительства объектов ЖКХ или прокладывать трассу (это популярное решение на дешевых сельскохозяйственных землях, где часто строится и жилье; из юридической практики можно сделать вывод, что чаще всего спорные участки встречались в Раменском районе).
Можно прояснить риски строительства АЗС, магазинов, гостиниц или, например, кладбища — очень часто вдоль уже существующего шоссе отложены промышленные земли, так что такой вариант тоже возможен (наличие жилых домов со всех сторон не препятствие, если такая деятельность предусмотрена и разрешена на конкретном участке). Промышленные резервные земли могут стать новой полосой существующего шоссе через 5 лет — об этом, скорее всего, кроме как в местной архитектуре вы не узнаете.
Узнайте, какие кабели проходят по вашей земле — связь или газ могут проходить прямо по вашему участку. Если это так, придется заранее подумать о сервитуте и сразу оформить право пользования такой землей (понимая, что низкая цена участка может быть связана с регулярными визитами к вам на участок служб для устранения неполадок).
Встречается интересная практика и с шумовой зоной: два участка могут соседствовать, но на одном будут действовать существенные ограничения на строительство, а на другом — нет.
Важно помнить, что часто землю ИЖС пытаются использовать для промышленных объектов. Это запрещено (нецелевое использование), поэтому при появлении на ИЖС условного шиномонтажа или мебельной фабрики смело обращайтесь в прокуратуру и в судебном порядке требуйте компенсацию.

Отдельно Мария Архипова просить насторожиться, если на предложенный участок выставлена низкая цена, но участок и район при этом кажутся идеальными.

Если хотят изъять участок.

Схожая история была с владельцами домов в СНТ для строительства ЦКАД. Проблема достигла таких масштабов, что практически никого не выселили, переделав все планы строительства, а всё-таки подлежащие сносу дома получили значительные компенсации.

В случае с покупкой участка в СНТ можно подстраховаться, оформив земли общего пользования и поставив их на кадастровый учет. Здесь придется заручиться поддержкой председателя, который не будет препятствовать в оформлении в собственность ЗОП и спокойно воспримет желание членов СНТ увеличить свои участки за счет ЗОП.

Жителей мегаполиса, желающих поселиться вдали от суеты в собственных красивых домах, становится все больше. Для них и строятся коттеджи и таунхаусы, которые образуют коттеджные посёлки с обслуживающей инфраструктурой и транспортной доступностью. Возведение такого комплекса объектов, в отличие от отдельно строящегося дома, требует получения разрешения на строительство коттеджного посёлка. В чем его особенности?

Какое разрешение на строительство коттеджного поселка получать: единое или отдельно на каждый объект?

Когда разработана концепция будущего коттеджного посёлка, выбрана территория застройки, найдены инвесторы, самое время заняться получением разрешения на строительство коттеджного поселка. Это необходимо для того, чтобы избежать несоответствия новых домов градостроительным требованиям, их сноса и потери доверия населения при выборе застройщика.

При строительстве коттеджного посёлка, в состав которого входят малоэтажные дома (до трех этажей включительно), возможно получение единого разрешения на строительство как на единый комплекс недвижимости, чтобы быстрее можно было приступить к строительным работам. Однако желательно, чтобы участок был единым на момент получения разрешения. Это не совсем удобно при продаже участков покупателям.

Какие особенности земельного участка нужно учитывать при получении разрешения на строительство коттеджного поселка?

Для получения разрешения на строительство коттеджного поселка важно, чтобы подобранный для строительства земельный участок отвечал следующим условиям:

земля должна быть в собственности или на правах аренды (выгоднее покупать землю у частных лиц);
назначение и разрешённое использование земельного участка — для жилищного строительства;
размер застраиваемой территории должен быть достаточно вместимым для жилого комплекса, состоящего из двух- и трехэтажных домов средней площадью от 100 кв. м., с обслуживающими строениями;
земля должна быть подведена к объектам инженерной инфраструктуры;
по возможности расположение земельного участка — вдали от города, рядом с лесными и водными объектами.

С чего начать получение разрешения на строительство коттеджного поселка, и как сделать это быстро

Зная особенности выбранного для строительства земельного участка, можно смело приступать к сбору документов, необходимых для получения разрешение на строительство коттеджного посёлка. Для этого наши юристы:

решат вопрос с делением участка и получением РНС как на единый комплекс недвижимости;
проверят чистоту сделки: права на приобретаемый земельный участок, его целевое назначение и разрешенное использование для целей комплексного строительства;
при необходимости помогут с переводом земли из одной категории в другую и со сменой ВРИ;
тщательно проверят план-схему земельного участка с размещением всех объектов строительства;
получат единое разрешение на строительство, которое снимет вопрос о законности стройки для всего поселка на ближайшие 10 лет.

Строительство коттеджного посёлка требует огромных инвестиционных вложений, и приносит застройщику огромную прибыль при дальнейших продажах. Поэтому нам важно оказать правильную помощь на начальных этапах реализации задуманного строительного проекта.

Понятие земельного участка (ЗУ) с подрядом и без вошло в обиход достаточно недавно.

Определения имеют некоторые различия, сказывающиеся на покупке и оформления недвижимого имущества, в которых нужно разобраться, чтобы избежать ряда проблем и трудностей с официальным оформлением приобретенной собственности.

Все подробности и нюансы рассмотрим в данной статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Земельный надел с договором подряда

Земельный участок в коттеджном поселке (КП) с подрядом подразумевает под собой наличие договора о застройке приобретенной земли. Договор заключается с застройщиком, который по специальному архитектурному плану построят дом за средства покупателя.

Зачастую участки с подрядом стоят немного дешевле, чем без него. Но общая стоимость постройки чаще всего выходит дороже, чем в случае самостоятельного выбора фирм и решения строительных вопросов.

ЗУ без такого контракта

Если участок продается без договора подряда, то покупатель будет вынужден самостоятельно искать фирму, которая займется архитектурным проектом, закупать стройматериалы, искать строителей и контролировать процесс возведения коттеджа на частном участке. Еще одним нюансом является подведение коммуникаций.

Плюсы и минусы представленных вариантов

Во время покупки участка с подрядом не нужно тратить время на поиски оптимальных решений, покупки строительных материалов и самостоятельного подведения коммуникаций. Но затраченное время и самостоятельный контроль обеспечат качественную работу и минимизирует финансовые затраты.

В случае выбора подряда застройщик отдаст предпочтение фирмам, с которыми сотрудничает на постоянной основе.

Преимущества покупки участка с подрядом:

Недостатки покупки:

Стоимость выше, чем без подряда.
Достаточно большие разовые вложения.
Стройматериалы выбирает застройщик.
Нельзя вносить изменения без согласования с главным застройщиком.
Все дома на территории одного поселка могут быть выполнены не только в едином стиле, но и выглядеть полностью одинаковыми.
В цену продавец закладывает стоимость рисков и цену страхования участка и возводимого здания.

Получится ли отказаться от подряда, если земля в КП продается с ним?

Отказаться от купленного подряда нельзя. Это понесет за собой ряд санкционных обязательств, которые необходимо будет выполнить или возместить материальные потери застройщику.

На что обращать внимание при заключении договора на строительство коттеджа?

Внимательно читайте договор на строительство. Необходимо тщательно оговорить сроки постройки дома, используемые материалы, их стоимость, сроки проведения коммуникаций и сдачи дома в эксплуатацию.

Внимание! В договоре обязательно указывайте штрафные санкции за нарушение указанных сроков и других пунктов. Описание дома и возводимых построек должно быть предельно точным и конкретным.

Главные пункты и подводные камни для того, кто хочет купить ЗУ

Главными пунктами договора являются следующие:

Описание сторон.
Права и обязанности сторон.
Точное описание оказываемых услуг и их стоимость:

описание дома;
отделочных работ;
проведения коммуникаций;
озеленение участка;
другое.

Подводными камнями могут стать пункты, написанные мелким шрифтом или написанные заумными словами, не понятные вопросы лучше обсудить с профессиональным юристом и решить, стоит ли подписывать договор. Основными нюансами является ограничение по постройке или возможность перепродажи участка.

Какие документы следует подготовить продавцу?

Для заключения договора продавцу нужно предоставить следующие документы:

Свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности.
Кадастровый паспорт, продаваемого участка.
Документ, который стал основанием для регистрации права собственности (это может стать постановление главы района, документы, подтверждающие нотариальные действия, и другие).

Для подтверждения отношения к конкретному участку продавец должен предоставить выписку из Российского реестра. Так он сможет доказать, что имеет непосредственное отношение к продаваемому куску земли.

Где регистрируется ДКП?

Договор купли продажи с подрядом подлежит такой же регистрации, как и без подряда. Заключать подобные документы лучше в присутствии нотариуса.

Право собственности регистрируется в МФР или непосредственно в органах Российского реестра.

И в том, и в другом случае предметом сделки становится ранее сформированный участок, поставленный на кадастровый государственный учет. Поэтому при передаче права собственности, нужно оповестить государственный орган о передаче владения правом собственности.

О том, как зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка в МФЦ или через Росреестр, написано тут.

Что получает покупатель в итоге?

В результате покупатель получает не только земельный участок, но и готовый дом. Также экономиться время, так как не нужно затрачивать силы на решение множества проблем, связанных со строительством.

Без подряда в итоге покупатель получит пустой участок, где будет организовывать застройку самостоятельно.

Различия в стоимости

Участок без подряда в КП может стоить ниже на 40%, так как в стоимость подряда, продавец включает страховку и цену за низкую продажу на подобных условиях. Но не стоит обращать внимание на выгодные рекламные предложения, они могут оказаться обманчивыми. Следует внимательно читать условия договора, в котором на строительство могут быть наложены определенные ограничения.

При этом стоит учитывать то, что дома, построенные по подряду, намного дешевле, чем приобрести готовую недвижимость, особенно в больших и развитых городах.

Перед покупкой участка на определенных условиях необходимо взвесить все за и против, решить, что важнее время или финансы. Рассмотреть все предложения рынка недвижимости в выбранном районе, по возможность проконсультироваться со специалистами и выбрать оптимальный вариант. В каждом случае существуют достоинства и недостатки, обусловленные различными юридическими обязательствами.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Читайте также: