Как правильно арендованного или арендуемого имущества

Обновлено: 24.05.2024

В случае, когда стороны заключают договор аренды недвижимого имущества, а затем арендатор узнает, что в отношении этого имущества арендодателем уже заключен договор аренды с третьим лицом, то в таком случае арендатор вправе защитить свои права следующим образом.

Положения п. 3 ст. 611 ГК устанавливают способы защиты, которые арендодатель может использовать в случае, если арендуемое имущество не предоставлено арендодателем в срок:

· истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;

· потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Фактические обстоятельства дела. Общество Анкор (Арендатор) заключило с обществом Газинком (Арендодатель) договор аренды нескольких объектов недвижимости сроком на один год.

Имущество было передано по акту, и Арендатор обратился в регистрирующий орган для регистрации договора, однако последний отказал в регистрации, поскольку в отношении трех объектов недвижимости имеются записи об обременениях, установленные на основании соответственно трех договоров аренды, в которых арендодателем выступает Газинком, а арендаторами общество Запсибгазторг, общество Ресто-Люкс и ИП.

Затем общество Анкор и общество Газинком расторгают договор аренды и по акту передают недвижимое имущество. За период действия договора (пять месяцев) Арендатор внес почти 4,6 млн рублей платы за пользование имуществом.

Общество Анкор обращается в арбитражный суд с требованием признать договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой.

Решения нижестоящих судов. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что прекращенный договор не может быть признан недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку он расторгнут сторонами, а имущество возвращено.

С такими выводами не согласился суд апелляционной инстанции, поддержанный окружным судом. Так апелляция, отменив решение суда первой инстанции и удовлетворив исковые требования, указала, что даже прекращенный договор может быть признан недействительной (ничтожной) сделкой, так как указанные правовые институты имеют иные правовые последствия. Помимо этого, вторая инстанция посчитала, что при заключении арендодателем в отношении одной и той же вещи в целом нескольких договоров аренды с разными лицами, сделка с арендатором, которому вещь не передана, является недействительной (ничтожной) сделкой в соответствии со статьей 168 ГК.

Позиция Верховного Суда. С выводами судов нижестоящих инстанций не согласился ВС, отменив судебные акты и направив дело на новое рассмотрение, сформулировав крайне любопытные правовые позиции.

Судебная коллегия под председательством судьи Поповой Г.Г. указала апелляции и окружному суду, что в данных фактических обстоятельствах дела арендатор был вправе требовать возмещения убытков и уплаты договорной неустойки, а признание договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой будет неверным применением норм материального права.

Помимо этого, ВС указал, что наличие в ЕГРП записи об обременении объектов недвижимости арендой по договорам, заключенным с третьими лицами, не означает, что данные договоры действовали на момент заключения договора аренды с обществом Анкор.

Экономколлегия дополнительно отмечает (видимо уже для суда первой инстанции), что суд первой инстанции установил, что указанные три договора аренды были расторгнуты, а имущество возвращено арендодателю (обществу Газинком) до заключения договора аренды с обществом Анкор, вместе с тем, договор с обществом Анкор исполнялся сторонами (Арендатор платил арендную плату). Ссылаясь на положения ст. 71 АПК, Верховный Суд как бы намекает судам, что на новом круге рассмотрения дела нужно обратить пристальное внимание на следующее.

В настоящем деле у общества Анкор есть только один способ защиты (указанный выше), однако им он не может воспользоваться, так как это возможно только в том случае, если арендодатель не исполняет обязательство по передаче имущества. А поскольку имущество было передано, и Арендатор им пользовался, то он не вправе заявлять соответствующее требование. Вообще не ясно, зачем общество Анкор обратилось в арбитражный суд с такими требованиями.

Для ведения бизнеса чаще всего предприниматели используют арендованные помещения, так как это позволяет без крупных стартовых затрат открыть своё дело.

Лучше всего для аренды подойдёт нежилая площадь, предназначенная для коммерческой деятельности. В жилых помещениях можно организовать бизнес, но такая возможность есть только у физических лиц — самозанятых и индивидуальных предпринимателей. При этом важно, чтобы вы не нарушали права ЖК РФ, статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением и интересы других граждан, а также не размещали на такой территории производство.

Итак, вы нашли подходящее помещение и решили заключить договор аренды. Для начала рекомендуем запросить документы у арендодателя.

Проверьте документы

Удостоверьтесь в праве собственности арендодателя на то помещение, которое он вам передаёт. Сделать это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это поможет убедиться, что помещение не находится в залоге или под арестом. Также запросите у арендодателя:

документ, на основании которого он владеет объектом (договор купли-продажи, договор аренды и так далее);
паспорт БТИ и кадастровый паспорт на помещение.

Ознакомьтесь с существенными условиями договора

Важно обратить внимание на существенные условия: предмет соглашения, дату, место его заключения и срок действия, цену, реквизиты сторон. Если какого-то из указанных пунктов в договоре не будет, то он может быть признан ГК РФ, статья 432. Основные положения о заключении договора не действительным.

Предмет и объект договора

Важно отличать предмет и объект договора аренды.

Предметом будут выступать ваши взаимоотношения с арендодателем — обязательства сторон по передаче имущества, его применению, а также внесение платы за пользование имуществом.

Объект же — это имущество, которое сдаётся в аренду. Поэтому очень важно, чтобы в договоре были максимально подробно прописаны его характеристики, иначе соглашение считается ГК РФ Статья 607. Объекты аренды не заключённым. К таким критериям относятся кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, присутствующие в выписке из ЕГРН. Лучше, если к договору аренды вы попросите у арендодателя копию кадастрового паспорта объекта.

Срок действия договора

Период действия договора аренды устанавливается по обоюдному согласию сторон. Важно учитывать, что если вы заключаете соглашение на срок более одного года, то он подлежит ГК РФ, статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды государственной регистрации. Начинает действовать такой договор только после ГК РФ, статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды проведения этой процедуры.

Срок действия договорённостей нужно ГК РФ, статья 610. Срок договора аренды устанавливать в виде календарной даты или периодом времени в годам, месяцах, неделях, днях, часах.

Обратите внимание, что если указанный срок действия прошёл, но вы продолжаете пользоваться имуществом и арендатор не возражает, то соглашение считается автоматически возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. А это значит, что прекратиться такой договор может по желанию любой из сторон, только нужно за три месяца предупредить контрагента, если в документе не указаны иные условия.

Цена, арендная плата

В договоре обязательно нужно указать ГК РФ, статья 614. Арендная плата порядок и срок оплаты. Есть несколько видов платежей, которые предусмотрены законом:

определённая сумма, которую можно как вносить периодически, так и отдать единоразово;
доля дохода, полученного во время пользования имуществом;
оказание услуг арендатору;
затраты на улучшение имущества.

Помимо арендной суммы арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые ему: электричество, газ, воду и прочее. Такие расходы могут быть включены в арендную плату или останутся в виде дополнительного пункта — какой бы вариант вы ни выбрали, его лучше отразить в договоре.

Обратите внимание на то, что арендодатель не имеет права ГК РФ, статья 614. Арендная плата в одностороннем порядке изменять стоимость аренды. Если у вас не прописаны в договоре иные сроки пересмотра арендной платы, то изменяться она может по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Обратите внимание на несущественные, но важные пункты договора

Пропишите размер налога на добавленную стоимость, чтобы избежать возможных споров. Сдача в аренду имущества — операция, облагаемая НДС. Плательщиком налога выступает арендодатель. По общему правилу арендатор получает счёт-фактуру, где сумма НДС выведена отдельной строкой. Если арендодатель не является плательщиком НДС, запросите у него подтверждающий документ и внесите это в договор.
Пропишите возможность и порядок ГК РФ, статья 623. Улучшения арендованного имущества осуществления арендатором неотделимых улучшений имущества. Лучше заранее предусмотрите возмещение средств, если собираетесь делать ремонт за свой счёт.
Пропишите порядок согласования с собственником объекта переустройства и перепланировки. Перепланировка — это такие конструктивные изменения помещения, которые обязательно нужно вносить в техническую документацию. Например, перенос стен и изменение входов. А вот переустройства несут изменения инженерных систем: сантехники, отопительных приборов и так далее. Чаще всего с переустройством сталкиваются парикмахерские.
Обозначьте возможность передачи имущества в субаренду или её отсутствие.
Пропишите порядок доступа в помещение. Обычно спорные моменты наступают при возникновении задолженности по арендной плате, поэтому лучше заранее прописать, что будет происходить в этом случае. Например, арендатору будет закрыт доступ в помещение, при этом его имуществу будет обеспечена сохранность.
Возможность установки рекламных конструкций на внешних стенах и иных элементах здания.
Порядок досрочного расторжения. Важно убедить арендодателя включить в договор ваше право на расторжение соглашения помимо случаев, указанных ГК РФ, статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора законом, иначе вам придётся Верховный Суд РФ, определение от 23.05.2017 № 301-ЭС16-18586 платить арендную плату до окончания договора. Также вы можете настоять на том, чтобы список причин ГК РФ, статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя , по которым арендодатель может расторгнуть соглашение согласно закону, не увеличивался. В этом пункте обратите внимание на штрафы и санкции с обеих сторон.
Лучше подписывать акт приёма-передачи имущества в момент его получения и отчуждения.

Более 7 лет работала в HR-отрасли на позициях от специалиста до руководителя отдела в крупных корпорациях. Отраслевой и корпоративный опыт работы успешно использовала для последующей работы руководителем отдела маркетинга в крупном интернет-проекте.

Множество торговых субъектов осуществляет деятельность не в собственных помещениях, а на арендованных площадях. При этом при заключении договора аренды внимание уделяется размеру арендной платы, сроку, условиям прекращения договора. Однако существует еще много вопросов, которые стоит согласовать в договоре в целях предотвращения возможных проблем в будущем. Рассмотрим некоторые из них.

Уточняем, что именно арендуем

В договоре аренды должно быть четко прописано, какое именно имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору за плату . Таким образом, необходимо согласовать объект аренды. Данным объектом, т.е. арендуемым недвижимым имуществом, могут быть капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение и их части (далее — недвижимость) . В них после заключения договора будет размещаться торговый объект.

Сооружение — это строительная система (объемная, высотная, плоскостная, линейная или комбинированная), прочно связанная с землей, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций. Оно имеет только нежилое назначение и может использоваться для выполнения потребительских функций .

Изолированное помещение — внутренняя часть капитального строения, которая (в совокупности) :

— отделена от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками;

— имеет самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения (территорию) путем установления сервитута;

— ее назначение, местонахождение внутри строения, площадь описаны в документах ЕГРНИ.

Для того чтобы договор считался заключенным, в нем должны быть указаны данные, позволяющие четко установить арендуемую недвижимость . Ими являются :

— площадь и (или) иные размеры;

— другие характеристики объектов недвижимого имущества в соответствии с законодательством.

Если в аренду берется помещение (его часть), помимо сведений о здании (сооружении), в котором оно находится, в договоре можно отразить:
— этаж, номер помещения на этаже;
— площадь, точное местоположение.

Обратите внимание!

Если объект аренды не согласован, договор считается незаключенным. Соответственно, арендатор не сможет пользоваться недвижимостью и будет обязан вернуть ее собственнику (иному управомоченному лицу)

Определяем действия при смене собственника недвижимости

Как и у любого имущества, у недвижимости может смениться собственник. Если договор уже заключен, такая смена не будет основанием для расторжения договора или изменения его условий. Арендатор по-прежнему будет пользоваться недвижимостью, а новый собственник не сможет препятствовать этому (но, в свою очередь, приобретет право получения оплаты за пользование) .

Однако, если арендатор не будет знать о смене собственника, он, по всей вероятности, продолжит выплачивать арендную плату бывшему собственнику (с которым был заключен договор). Если тот впоследствии откажется вернуть ошибочно перечисленную сумму, ее можно будет взыскать только через суд (как неосновательное обогащение). Это займет время и потребует определенных затрат.

Чтобы избежать подобной ситуации, в договор можно включить условие о том, что арендодатель обязан в случае перехода права собственности на объект аренды проинформировать об этом арендатора. Не лишним будет предусмотреть ответственность за неисполнение данного условия.

Поддерживаем недвижимость в исправном состоянии

По общему правилу арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды .

Таким образом, стороны имеют право согласовать в договоре:

— правила, виды, объем, периодичность работ по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии;

— сторону, на которую возлагается обязанность по поддержанию объекта аренды в исправном состоянии (в т.ч. можно распределить эту обязанность между собой, указав перечень работ для каждой стороны);

— сторону, которая несет расходы по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии.

При согласовании условия о расходах можно установить, что:

а) расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии несет та сторона, которая осуществляет саму поддержку;

б) расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии несет одна сторона, а осуществляет поддержку — другая;

в) расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии распределяются между сторонами.

Если обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии возложена на одну сторону, а возмещение расходов (полностью или в части) — на другую, сторонам целесообразно согласовать:

— предельный размер расходов, подлежащих возмещению;

— порядок и сроки согласования необходимости проведения конкретных работ;

— порядок и сроки возмещения одной стороной расходов другой стороны по поддержанию имущества в исправном состоянии.

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, правильно ли расставлены запятые во фразе "Согласно пункту 5.5 договора аренды нежилого помещения № 12345, в обязанности арендодателя не входит изменение аренду емого пространства под нужды арендатора".