Имеет ли право не собственник квартиры писать жалобы

Обновлено: 07.05.2024

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом. Её основные функции — следить за состоянием общего имущества и быть посредником между жильцами и поставщиками ресурсов. Но эти формулировки довольно размытые. Поэтому разберём подробнее, что означает каждая из обязанностей.

1. Содержать и ремонтировать общедомовое имущество

Есть несколько документов, которые регламентируют действия управляющей компании. Если интересно, прочитайте их целиком, чтобы ещё лучше понимать, на что вы можете рассчитывать. Они, в отличие от многих остальных нормативных актов, небольшие и понятные:

о минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. содержания общего имущества в многоквартирном доме. и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Если разбирать подробнее, все обязанности УК можно разделить на несколько групп.

Обеспечивать надёжность и безопасность дома

УК отвечает за то, чтобы с фундаментом, стенами, перекрытиями и перегородками, крышами, подъездами было всё в порядке. Для этого она должна периодически проверять их, чтобы выяснить, нет ли коррозии на важных металлических конструкциях, не сгрызли ли короеды деревянные балки и не течёт ли крыша.

Осмотры бывают текущими и сезонными. Первые проводятся в соответствии с технической документацией. Сезонные проводятся дважды в год — весной и осенью. В случае аварии или стихийного бедствия организация также обязана провести внеочередной осмотр. В процессе представители УК должны составить список недочётов.

Разумеется, осмотром дело не ограничивается. В некоторых случаях нужен незамедлительный ремонт. Например, если в подъезде разбито окно в отопительный сезон, его надо заменить не откладывая. Быстро отреагировать также должны, когда есть риск обрушения отделки в подъезде или протекла крыша. Если проблема не требует срочного вмешательства, УК составляет план восстановительных работ.

Жильцам обязаны сообщать о планах по текущему ремонту. Результаты каждого осмотра вы можете запросить у управляющей компании. У вас также есть право потребовать компенсацию, если вы пострадали от бездействия организации. Например, из‑за протечки крыши у вас появлялось мокрое пятно на потолке.

Поддерживать работу систем и оборудования

Системы отопления, канализации, водо-, газо- и электроснабжения также в ведении УК. Именно она должна осматривать их и своевременно приводить в порядок. Управляющая компания также несёт ответственность, если авария на коммуникациях причинила ущерб. Правда, в некоторых случаях отдельные участки сети попадают в зону ответственности владельца квартиры. Речь идёт о сегментах, которые отрезаны от общей сети вентилем или другим отсекающим устройством. Причём за сам вентиль тоже отвечает ВС РФ Определение №93‑КГ16‑2 УК.

Допустим, у вас прорвало батарею и вы залили соседей. Если на батарее есть кран, которым вы можете перекрыть поступление туда воды, то это ваша вина. Именно вы должны были обеспечить её исправность. Если вентиля нет, имущество считается общим. А раз так, то в случае аварии на сегменте сети, который относится к общему, вы можете требовать починки от УК. Впрочем, специалиста вам могут прислать, даже если поломалось что‑то из вашего имущества. Но его услуги, скорее всего, придётся оплатить.

У аварийной службы есть регламент работы. Диспетчеру даётся 5 минут, чтобы принять звонок, и 10 минут, чтобы обработать заявку по электронной почте. Устранить протечку в системе водо- и теплоснабжения должны в течение получаса. Ещё три дня даётся на ремонт. Канализацию и мусоропровод обязаны прочистить в течение получаса.

Ремонтировать общие помещения

Что касается более масштабного ремонта подъезда, здесь всё непросто. По закону УК должна проводить его раз в 3–5 лет. Но в случае необходимости можно попросить компанию пересмотреть срок ремонта.

Поддерживать чистоту в подъездах

УК организовывает сухую и влажную уборку. Причём в чистоте надо держать не только пол, но и перила, подоконники, окна, двери и дверные ручки. А ещё в этот раздел входит устранение грызунов и насекомых.

Работы должны Приказ Госстроя РФ от 22.08.2000 N 191 проводиться с такой периодичностью:

Влажное подметание лестничных клеток первых трёх этажей, мытьё пола в лифте — ежедневно.
Влажное подметание всех остальных этажей — 1–3 раза в неделю.
Мытьё остальных поверхностей лифта, кроме пола, — два раза в месяц.
Мытьё лестничных маршей и площадок — два раза в месяц. Если в подъезде есть лифт, выше третьего этажа со шваброй следует подниматься не реже одного раза в месяц.
Мытьё стен, дверей, перил и так далее, обметание потолков — один раз в год.
Мытьё окон и батарей — дважды в год.

Заботиться о прилегающей территории

В обязанности управляющей компании входит убирать территорию рядом с домом от мусора и снега, вывозить отходы, мыть урны, поставленные у подъездов, следить за наличием освещения.

2. Обеспечивать связь с ресурсоснабжающими организациями

УК собирает с жильцов деньги, если те не заключили с поставщиками прямые договоры. Кроме того, именно её сотрудники должны предупреждать вас об отключениях и авариях на сетях.

Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства

Если стандартные каналы связи не помогают, напишите жалобу на имя руководителя УК. Подготовьте два экземпляра и отнесите их лично, чтобы на вашей копии поставили отметку о том, что документ принят. Сроки, в которые УК должна отреагировать, зависят от ситуации. Но чаще всего ответ обязаны дать не более чем через 10 дней.

Если реакции нет, остаётся обращаться:

В Госжилинспекцию. Это орган, уполномоченный контролировать деятельность УК. Сюда стоит жаловаться на неправильное техническое обслуживание, махинации с общими собраниями жильцов, сомнительную подготовку к отопительному сезону и так далее.
В Роспотребнадзор. Это ведомство поможет разобраться, если вам оказывали услуги ненадлежащего качества, обсчитывали или что‑то навязывали.
В прокуратуру. Если предыдущие шаги ничего не дали, обращайтесь сюда. В компетенции этого ведомства наказать за бездействие тех, кто вас проигнорировал.
В суд. Важно помнить, что у управляющей компании есть юридическая служба, одна из основных функций которой — процессы с недовольными жильцами. Так что важно хорошо подготовиться и иметь доказательства того, что ваши права были нарушены.

Пишу для Лайфхакера о деньгах, праве и правах, вещах, которые помогают жить проще, лучше и веселее. И конечно, проверяю советы на себе: получаю налоговые вычеты, подаю декларации онлайн, а ещё досрочно выплатила ипотеку и вынудила почту найти мою посылку.

Конституционное право граждан на жилище имеет ряд проявлений, одним из которых является гарантия защиты жилищных прав в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу. При этом особенности механизма защиты прав граждан зависят от формы собственности жилого помещения, находящегося в аварийном доме.

Какие права есть у граждан — нанимателей муниципального жилья при сносе их дома?

Согласно ст. 86, ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ граждане, проживающие в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, и являющиеся нанимателями находящегося в нем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, подлежат выселению с обязательным предоставлением другого, равнозначного по площади благоустроенного применительно к условиям соответствующего населённого пункта жилого помещения по договору социального найма. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах населённого пункта, в котором расположено аварийное жилье, за исключением случаев выраженного письменно согласия гражданина на предоставление ему жилья в другой местности.

Чем отличается ветхое жилье от аварийного? И влияет ли эта разница на права граждан.

А какие вопросы чаще всего возникают при расселении муниципального жилья?

Наиболее часто возникающие в правоприменительной практике вопросы связаны с понятием равнозначностии благоустроенности нового жилого помещения, его удаленности от ранее занимаемого жилья.

Что означает равнозначность?

Критерием равнозначности предоставляемого жилого помещения, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, является его соответствие ранее занимаемому по площади. При этом, несмотря на фактическое ухудшение условий проживания, предоставление, например, вместо трехкомнатной квартиры хотя и равной по площади, но двухкомнатной или, скажем, вместо двух изолированных комнат двух смежных не является противоречащим закону (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.04.2017 № 81-КГ17-2, определение Верховного Суда РФ от 03.11. 2015 № 1-КГ15-10).

Не исключены случаи предоставления гражданам квартир большей площади по сравнению с ранее занимаемыми, что вынуждает нанимателей осуществлять бремя содержания жилых помещений в повышенном размере. Указанный вариант не противоречит правилу о предоставлении равнозначного жилья, поскольку не ухудшает положение гражданина (п. 59 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Какое жилье признается благоустроенным?

А какие ограничения по удалённости предоставляемого жилья?

Так, Верховным судом РС (Я) указано, что положения ст. ст. 86-89 Жилищного кодекса РФ о предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из аварийного дома, не содержат требований к инфраструктуре жилого района (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2017 года). Разрешая спор, суд апелляционной инстанции указал, что отказ ответчиков от переселения по мотиву отсутствия инфраструктуры и удаленности от школы не основан на законе, в связи с чем суд первой инстанции принял правильное решение об удовлетворении заявленных Окружной администрацией г. Якутска исковых требований, выселив ответчиков из жилого помещения, признанного аварийным и подлежащего сносу, в другое жилое помещение.

Законна ли отсрочка предоставления другого жилья?

Вероятно, под отсрочкой Вы подразумеваете случаи, когда дом признан аварийным в текущем году, а его расселение производится спустя несколько лет. Если мы говорим о муниципальном жилье, то жилищное законодательство не предусматривает каких-либо сроков переселения граждан из аварийного дома в другой, поэтому в таких случаях следует руководствоваться общеправовым принципом о разумном сроке. Но в любом случае представляется неправомерным проживание граждан в аварийном жилье на протяжении нескольких лет при условии, что органом местного самоуправления не принимается никаких мер по восстановлению прав данных граждан на надлежащие условия проживания. При указанных обстоятельствах возможна успешная защита прав в судебном порядке. Вместе с тем, следует учитывать, что один лишь факт непригодности жилого помещения для проживания не является достаточным основанием для внеочередного обеспечения жилым помещением по договору социального найма (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 2017 год).

Если же мы говорим о жилье, находящемся в собственности гражданина, то срок расселения аварийного дома устанавливается одновременно с его признанием аварийным. Данный срок законодательством также не определен. Вместе с тем, возложение на орган местного самоуправления обязанности по внеочередному предоставлению других жилых помещений до наступления установленных сроков сноса и расселения жильцов допустимо, если занимаемое жилое помещение создает непосредственную угрозу для проживающих и грозит обвалом на момент рассмотрения дела (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2018 года).

Вправе ли орган местного самоуправления делегировать застройщику свою обязанность по расселению нанимателей жилого дома, подпадающего под застройку?

Статьями 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена возможность заключения органами местного самоуправления договоров о развитии застроенной территории, согласно условиям которых застройщики обязуются уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В каком порядке происходит переселение граждан из жилья, находящегося в их собственности?

Вопросы переселения граждан, проживающих в находящихся в их собственности жилых помещениях имеют определенную специфику.

Так, ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривает два способа обеспечения прав собственников жилых помещений, расположенных в аварийных домах: изъятие земельного участка вместе с находящимся на нем жилым помещением для государственных или муниципальных нужд с предоставлением либо денежного возмещения исходя из стоимости изъятого, либо другого, равноценного жилого помещения.

При этом процедура изъятия жилья вместе с земельным участком включает в себя несколько этапов (направление собственникам требований о сносе аварийного дома, принятие решения об изъятии, заключение с собственниками соглашений о таком изъятии).

Возможно ли признание аварийными частных домов?

Жилищный кодекс РФ и Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, предусматривают возможность признания аварийным только многоквартирного дома, вследствие чего частные дома не могут быть включены в региональную программу переселения из аварийного жилья. Вместе с тем, признание частного дома непригодным к проживанию влечет обязанность органа местного самоуправления обеспечить жилищных прав проживающих в нем граждан.

Какие проблемы наиболее часто возникают при восстановлении прав собственников аварийного жилья?

Наиболее часто в правоприменительной практике возникают вопросы, связанные с размером возмещения за изъятое жилье и обязанностью переселенных в новые жилые помещения граждан осуществить доплату за предоставление жилья большей площади, чем ранее занимаемые.

Как определяется размер возмещения?

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением местапроживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Необходимо отметить, что рыночная стоимость жилого помещения зависит, в том числе, от места расположения земельного участка, т.е., например, очевидно, что жилые помещения, расположенные в г. Якутске, как правило, имеют более высокую стоимость, чем находящиеся в районах республики, а расположенное в центре города жилье стоит дороже, чем находящееся на периферии того же населенного пункта.

Собственникам жилых помещений следует понимать, что с одной стороны изъятие у них жилого помещения не допускается без заключения с ними соглашения, в котором должны быть определены условия такого изъятия, в том числе способ возмещения, но с другой стороны жилищное законодательство прямо предусматривает возможность принудительного изъятия жилья у граждан в судебном порядке.

Обязаны ли граждане осуществлять доплату?

В части вопросов о необходимости граждан осуществить доплату за предоставленное жилье соразмерно увеличившейся по сравнению с ранее занимаемым жилым помещением площади до недавних пор суды общей юрисдикции неизменно удовлетворяли иски органов местного самоуправления с такими требованиями, обязывая граждан уплатить в местный бюджет значительные для них суммы, вплоть до миллиона рублей.

Между тем, в определении от 11.06.2019 по делу № 1-КГ19-9 Верховный Суд РФ, отменяя апелляционное определение Архангельского областного суда от 06.08.2018, выразил противоположную правовую позицию. Так, высшим судебным органом указано, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность граждан оплачивать разницу в стоимости предоставленного и изъятого жилого помещения. Кроме того, региональная адресная программа переселения из аварийного жилья, во исполнение мероприятий которой истцы были переселены в новое жилое помещение,в качестве источников финансирования предусматривает средства ГК – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, областного и местного бюджетов, но не средства граждан.

Для исполнения обязанностей по договору управления УО требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Но иногда собственники создают для этого препятствия. Рассказываем, как УО решить такую ситуацию и кто отвечает за последствия аварий, произошедших из-за недопуска ремонтных бригад к общим коммуникациям.

Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ

Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.

Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома

Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.

При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.

Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.

В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.

Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества

С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.

Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2019 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.

Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.

При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт

Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.

В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.

В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.

Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.

ситуация сложилась не по её вине;
сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей.

Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.

При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник

Минстрой РФ в письме также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.

Если в период, пока УО через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.

Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу

Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.

Минстрой РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капремонт.

Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен.

В соответствии с п. 5.4.9 СП 30.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*), водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним.

Если управляющая или подрядная организация обнаружила, что доступ к общим коммуникациям в квартире собственниками перекрыт, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведённые конструкции и открыли инженерные системы (п. 10.6 СНиП 31-01-2003)

Сделать это собственник должен за свой счёт, поскольку в его обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать данное оборудование. Такие выводы подтверждает и судебная практика: дела № А55-25303/2013, № 2-463/2017.

На заметку управляющим организациям

При самовольном переустройстве – демонтажа перегородок или предоставления ключей от помещения.
При размещении коммуникаций в квартирах – допуска в квартиру и демонтажа возведённых конструкций/мебели, преграждающих путь к инженерным системам.

При отказе пустить работников УО к объектам общего имущества управляющая организация должна составить соответствующий акт, а затем через суд добиваться выполнения собственником её законных требований.

Если жители квартиры в ходе ремонта или перепланировки закрыли доступ к общим коммуникациям, то УО через суд также может потребовать демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт собственника.

Если коммуникации проложены в стенах/полу квартиры в соответствии с техдокументацией дома, то в смете на проведение ремонтных работ УО следует предусмотреть средства на восстановление повреждённых при ремонте конструкций квартиры.