Долевая собственность на дом как делать ремонт

Обновлено: 08.05.2024

Сегодня мы рассмотрим вопрос, который связан с разделом имущества в виде стоимости ремонта объектов недвижимости при разводе. Чаще всего, речь идет о компенсации средств за ремонт одним из супругов другому. Но в этом случае встает вопрос о том, можно ли вернуть имущество в натуре и возможно ли его отделить от квартиры. Давайте рассмотрим подробно условия для раздела, в каком порядке его можно произвести, а также какие доказательства для этого могут потребоваться.

Общие условия – можно или нет?

Чем является ремонт по законодательству (гражданскому и семейному). Мы знаем о том, что вещи при разводе могут быть как делимыми, так и неделимыми. В зависимости от того, к какому виду относится имущество, то применяется соответствующий способ раздела (в натуре или в виде компенсации стоимости). Мы считаем, что ремонт может быть как отделимым улучшением, так и неотделимым от квартиры.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, неотделимыми улучшениями являются такие модификации собственности, которые невозможно отделить без причинения вредя для самого имущества, то есть в нашем случае недвижимости.

Отделимые улучшения:

установка декоративных элементов, бытовая техника, антикварные вещи, мебель, сантехника, предметы быта и иные объекты. Более подробно о разделе бытовой техники Вы можете узнать в нашей статье по –ссылке , а о разделе антикварных вещей при разводе в статье по ссылке.

Неотделимые улучшения:

1) перепланировка объекта недвижимости (например, перенос или снос перегородок, замена вентиляции, смена сантехники и так далее);

2) установка и переустановка технического оснащения (например, это объекты теплоснабжения в виде батареи, теплого пола, объекты электро-, водо- и газоснабжения и иные);

3) капитальный ремонт;

4) реконструкция квартиры;

5) санитарные обработки от паразитов и уборка после ремонта (на усмотрение суда);

6) иные произведенные улучшения, отделение которых невозможно без причинения вреда для объекта недвижимости.

Важно

Когда стоимость ремонта делится между супругами.

Во-первых, если квартира является общей и ремонт был произведен за счет средств общего бюджета, то ремонт признается совместно нажитым имуществом и делится пропорционально долям между супругами.

Во-вторых, если квартира является личной квартирой одного из супругов, но ремонт был произведен в ней за счет общих средств семьи, то стоимость ремонта также делится между супругами пропорционально установленным долям.

В-третьих, если квартира является личной собственностью одного из супругов, а второй супруг за счет своих личных средств произвел ремонт, то его стоимость должна быть компенсирована первым супругом.

Когда стоимость ремонта возлагается только на одного из супругов.

Если квартира является личной и ремонт был произведен собственником из своих личных средств, то компенсации со стороны второго супруга не будет.

Как делить?

Добровольный порядок

Речь идет о достижении согласия между супругами о разделе имущества. Когда нет споров о том, кому достанется тот или иной предмет, если члены семьи определились с распоряжением имуществом, то составляется документ, который называется соглашением. В данном акте производится опись имущество с указанием, кому оно достанется при разводе. После чего документ заверяется у нотариуса. Его можно составить как в период брака, так и после развода.

Судебный порядок

Если супруги не могут самостоятельно определить доли друг друга в праве собственности на имущество, то потребуется обратиться в суд. Как образом это происходит? Один из супругов или оба (это не имеет значения, встречные требования будут соединены в одно производство) подают исковое заявление в суд. Как правильно составить данный документ мы уже разбирали в статье на нашем сайте по ссылке

Можно выделить несколько способов раздела стоимости ремонта

В натуре:

Такой вариант предусмотрен в том случае, если ремонт заключается в отделимых улучшениях жилищных условий. Например, если были приобретены предметы быта или мебель, то она может быть отдана одному из супругов в натуре (когда он приобретал ее из своих личных средств – без компенсации второму супругу).

В виде компенсации средств:

Во-первых, такой вариант используется в том случае, если ремонт является неотделимым улучшением жилищных условий. В этой ситуации необходимо произвести оценку стоимости произведенного ремонта, затем один из супругов компенсирует второму свой долю за оплату.

Во-вторых, когда были произведены отделимые улучшения, но по различным соображениям, супруг, в собственности которого остается квартира, не хочет, чтобы мебель или иные предметы были вывезены. Тогда он может предложить второму супругу компенсацию стоимости данных объектов пропорционально своей доле.

Верховный Суд пояснил, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, должен решаться на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств

По мнению одной из адвокатов, случаи невозможности выдела доли имущества в натуре, нахождение общего имущества в ипотеке – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются бывшие супруги при разделе имущества. Другая отметила, что в рассматриваемом случае ВС разумно признал долю ответчика незначительной, поскольку очевидно, что реально выделить долю бывшему супругу не представляется возможным. Третья также согласилась с позицией Суда, поясняя, что принудительная выплата стоимости доли позволяет решать проблемы раздела общего имущества, особенно когда один из бывших супругов злоупотребляет правом, не давая согласия на выкуп.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ опубликовала Определение от 19 октября по делу № 3-КГ21-9-КЗ о разделе совместно нажитого имущества бывших супругов при невозможности выдела доли имущества в натуре.

Обстоятельства дела

Брак между Галиной Алексеевой и Евгением Соколовым был расторгнут 8 ноября 2017 г. В период брака супруги совместно приобрели имущество – 1/3 доли двухкомнатной квартиры. Согласно договору купли-продажи от 10 октября 2013 г. 2/3 доли в праве собственности на квартиру принадлежат Галине Алексеевой на основании соглашения о разделе супружеского имущества в предыдущем браке от 29 ноября 2004 г.

Позднее Галина Алексеева обратилась в суд с иском к Евгению Соколову о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, взыскании денежных средств, а также выплате компенсации за долю в праве на имущество. Истица указала, что ответчик не имеет существенного интереса в использовании принадлежащего ему имущества, поскольку выехал из квартиры и проживает с другой семьей, расходы на оплату жилья и коммунальных услуг не несет, а его доля является незначительной (4,7 кв. м жилой площади и 9,2 кв. м общей) и не подлежит выделению в натуре.

В ходе судебного разбирательства истица уточнила требования и просила выделить ей 1/6 доли в праве на квартиру, прекратив право ответчика в общей долевой собственности с выплатой ему компенсации в 150 тыс. руб. согласно имевшемуся в материалах дела экспертному заключению от 24 февраля 2020 г. об оценке рыночной стоимости указанной доли. Кроме того, истица просила взыскать с ответчика плату за жилое помещение и коммунальные услуги, расходы на оплату услуг представителя, оплату экспертизы и уплату госпошлины на общую сумму 125 тыс. руб.

Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 17 июля 2020 г. исковые требования были удовлетворены частично: бывшим супругам передано в собственность по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру. С ответчика в пользу истицы взыскано 24 тыс. руб., а также судебные расходы в 27 тыс. руб. В выплате ответчику компенсации за долю в праве на имущество было отказано.

Частично удовлетворяя иск, суд исходил из того, что спорная квартира является местом жительства ответчика и что доказательств, свидетельствующих о наличии у истицы денежных средств для выплаты ответчику справедливой денежной компенсации взамен принадлежащего ему имущества, не представлено. Суд пояснил, что денежные средства в размере 150 тыс. руб. на депозит Управления Суддепартамента в обеспечение иска не вносились, а ответчик имеет существенный интерес в использовании доли в праве собственности на квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 17 ноября 2020 г. и определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2021 г. решение суда оставлено без изменений.

Выводы ВС

В связи с этим Галина Алексеева обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Ссылаясь на п. 3 указанной статьи ГК, Суд пояснил, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела имущества или выделе доли одного из них участник вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества в натуре. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими сособственниками.

Суд подчеркнул, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. При этом ВС обратил внимание, что выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия данного собственника.

Если же доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, разъяснил ВС. При этом отмечается, что с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Верховный Суд разъяснил правила применения ст. 252 ГК РФ касательно выкупа доли в квартире без согласия всех собственников

Верховный Суд обратил внимание, что, закрепляя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Обращаясь к п. 36 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6 и 8 (в ред. от 25 декабря 2018 г.), ВС отметил, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Верховный Суд принял во внимание, что истица в обоснование заявленных требований указывала, что 1/6 доли жилой площади, принадлежащая ответчику, составляет 4,7 кв. м. и выделить ее в натуре невозможно, поскольку в таком случае доля ответчика в квартире будет значительно увеличена. Также истица отмечала, что ответчик зарегистрировался в спорной квартире только в ходе судебного разбирательства – в конце 2019 г. Кроме того, Суд обратил внимание на пояснение истицы о том, что она проживает в спорной квартире с несовершеннолетними детьми – дочерью от первого брака и внучкой и что с бывшим супругом сложились неприязненные отношения, поэтому совместное проживание в одной квартире невозможно.

ВС указал, что судами при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества правовая оценка возможности использования общего имущества, приходящегося на его долю, не дана. Ссылка суда на то, что ответчик не имеет в собственности другого жилого помещения, кроме спорного, сама по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, поясняется в определении.

Обращаясь к разъяснениям содержащимся в п. 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25, Верховный Суд отметил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. В связи с этим, пояснил ВС, суду надлежало оценить соответствие отказа ответчика от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости его доли в общем имуществе требованиям добросовестности, однако это не было выполнено.

Верховный Суд указал: суд первой инстанции ссылался на то, что истица не представила доказательств, свидетельствующих о наличии у нее денежных средств для выплаты ответчику справедливой денежной компенсации взамен принадлежащего ему имущества. Вместе с тем, подчеркивается в определении, суд возложил обязанность на истицу представить доказательства своей платежеспособности для выплаты компенсации, что та и сделала, а именно представила выписку о состоянии вклада. Предложения суда о внесении денежных средств в размере 150 тыс. руб. на депозит Управления Суддепартамента в Ленинградской области истице не поступало, а в последнем судебном заседании данный вопрос не исследовался.

Ввиду изложенного Судебная коллегия ВС пришла к выводу о наличии нарушений норм материального и процессуального права, допущенных нижестоящими судами, и отменила их судебные акты в части требований о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, выплате компенсации за долю в праве на имущество, направив дело в данной части на новое рассмотрение в первую инстанцию. В части удовлетворения исковых требования о взыскании с ответчика платы за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 24 тыс. руб. ВС оставил решения без изменения.

Адвокаты прокомментировали выводы Суда

Суд отметил, что отсутствие ответа от общества на заявление о даче согласия на вступление в состав его участников не образует обязанности выплатить истцу действительную стоимость доли уставного капитала как участнику

Также адвокат добавила, что суды крайне осторожно подходят к вопросу о признании доли участника общей долевой собственности на жилое помещение незначительной, поскольку такое решение будет означать лишение права на жилище. По ее мнению, вопрос отсутствия у собственника небольшой доли существенного интереса в пользовании ею – это сфера усмотрения суда, и задача представителя истца состоит в том, чтобы приложить максимум усилий для доказывания данного обстоятельства всеми доступными способами.

Адвокат отметила, что по делам о разделе наследственного имущества, где также часто имеется несколько участников общей долевой собственности на недвижимое имущество, суды гораздо решительнее выделяют жилое помещение в собственность кого-либо из наследников.

Адвокат отметила, что Верховный Суд, указывая на то, что в рамках рассматриваемой категории дел истице необходимо было представить доказательства реального наличия финансовых средств на выкуп доли, обоснованно обратил внимание, что вносить денежные средства на депозит суда необязательно.

В заключение Светлана Немчинова добавила, что законодателем не урегулирована возможность выкупа значительной доли, что нередко приводит к манипуляциям и злоупотреблением правом участниками долевой собственности.

В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры.

У меня много вопросов:

Как можно продать или обменять эту долю, если другие наследники отказываются ее выкупать? Вроде бы с 1 августа 2019 года доли продаются только по нотариальным сделкам? Реально их продать или подарить? И вообще, что делать с этой долей, если другие сособственники выкупать ее отказываются?
Можем ли мы сдать эту долю внаем, чтобы оптимизировать расходы на налог и коммунальные услуги? Требуется ли при этом согласие остальных собственников квартиры? Можно ли прописать близкого родственника моей дочери в этой квартире без согласия других собственников?
Долг по коммунальным платежам распределят между всеми наследниками начиная с июня? Или с момента, как будет оформлено право собственности в Росреестре, то есть спустя 6 месяцев или позже? Можно ли не платить за коммунальные услуги, ведь мы ими не пользуемся, в квартире не живем, ключей не имеем и не были там ни разу?

Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.

Ирина Юрьевна, к сожалению, если нет согласия других собственников, реально пользоваться незначительной долей квартиры очень сложно. Сдать долю внаем или прописать других людей без их согласия тоже нельзя. Формально вы можете продать или обменять долю, но и тут результат сделки будет напрямую зависеть от договоренностей с сособственниками.

Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.

Почему сложно пользоваться вашей долей

С одной стороны, у вас есть право пользоваться своей долей, потому что это ваша собственность. С другой — невозможно физически пользоваться 3—5 м 2 , если вы, например, унаследовали долю в однокомнатной квартире. Поэтому закон в первую очередь защищает тех собственников, чья доля в праве собственности позволяет использовать квартиру как жилье. Владельцев небольших долей закон защищает в меньшей степени, потому что запрещено нарушать права одних ради формальных прав других.

Зарегистрировать в квартире вашего родственника или сдать долю внаем без согласия сособственников нельзя. Но это не мешает вам как собственнику зарегистрироваться в квартире. Согласие других на это не нужно.

Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы выделить натуральную долю квартиры и жить в одной из комнат. Но предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому рассказывать, как можно выделить комнату в натуре, смысла нет.

Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.

В случае с дроблением долей в недвижимости учесть интересы всех собственников практически невозможно. Поэтому суды встают на сторону тех, кто может больше пострадать от невозможности использовать свое имущество, то есть владельцев крупных долей. И судьи в том числе учитывают теплоту отношений между сособственниками, сложившийся порядок проживания и наличие в собственности другого жилья. Если в квартире уже живет семья, особенно с детьми, суд не подселит к ним постороннего человека, даже если ему можно выделить комнату. Я знаю случай, когда человеку принадлежало 15 метров в большой квартире и там была комната такого размера. Но его доля относительно второго собственника была маленькой, как и у вас, а отношения с ним не сложились, поэтому суд отказался вселять этого человека.

В Улан-Удэ суд выселил из квартиры даже мать собственника ⅓ доли , потому что не было письменного согласия на ее проживание других собственников. Вам же принадлежит всего ⅛ квартиры — буквально один угол, где невозможно разместить человека так, чтобы он не мешал другим собственникам.

Что можно сделать с долей

Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.

Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.

Если они согласятся, то порядок действий такой. Сначала нужно письменно предложить выкупить долю всем сособственникам. Если они откажутся или проигнорируют ваше предложение, вы можете продавать ее другим людям, но не раньше чем через месяц. И не дешевле, чем предлагали сособственникам.

Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.

Раньше доли в квартире продавали через нотариусов. С 1 августа 2019 года можно обойтись без них, если продавать все доли сразу. Но это не ваш случай, поэтому нотариус вам все-таки понадобится.

Очень важный и неочевидный нюанс: бывают случаи, когда одни собственники долей могут через суд заставить других собственников продать им доли. Но обратное действие невозможно: нельзя заставить кого-то купить вашу долю.

В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м 2 нельзя навязать другим людям против их желания. И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.

Например, собственники ⅚ доли дома отказались выкупать ⅙ доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал. И таких решений много.

Предложить сособственникам взять вашу долю внаем. Например, составить договор, что сособственники будут платить вам ежемесячно ⅛ от средней стоимости найма аналогичных квартир в этом районе. Или что они соглашаются зарегистрировать родственника вашей дочери и сами будут оплачивать вашу часть ЖКУ. В зависимости от города, где находится квартира, это обойдется им в 1000—5000 Р , но на руки вы получите меньше.

Я вижу такие плюсы найма:

Формально у вас будет недвижимость и право в будущем выкупить такую долю этой квартиры, чтобы можно было пользоваться одной комнатой.
Расходов по квартире не будет.
Вы сами как собственница сможете зарегистрироваться в квартире в любой момент. Согласие других на это не нужно.

Минусы тоже есть:

Вы не сможете контролировать обстановку в квартире. Если сособственники не заменят старую батарею и зальют соседей или накопят долг за ЖКУ, вам будет непросто снять с себя ответственность за последствия, поскольку все собственники отвечают за содержание имущества пропорционально своим долям.
У вас не будет ощутимых денежных поступлений от принятия такого наследства.
Фактически вы никогда не сможете пользоваться этой квартирой: суды не защищают собственников маленьких долей. Особенно если в небольшой квартире живут посторонние им люди, которые являются родственниками между собой.

Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут. Я видела решения, когда взыскивали плату за использование ½ или ⅓ квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас. Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами. Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Как платить за ЖКУ

Доля в квартире принадлежит вам с момента смерти наследодателя. И неважно, когда вы зарегистрировали право собственности на нее.

Это означает, что если наследодатель умер в мае, то с мая вы и должны оплачивать коммунальные услуги. Но не ⅛, а меньше, потому что часть коммунальных платежей связана с проживанием и на вашу долю не относится.

Собственники доли в квартире обязаны нести расходы по содержанию имущества соразмерно своей доле. К расходам на содержание квартиры относятся затраты на отопление, взносы на капитальный ремонт и конкретно содержание жилья. С проживанием эти расходы не связаны, а значит, вы обязаны платить ⅛ от их размера. Это самые большие расходы на ЖКУ.

Есть еще расходы на электричество, воду и газ, которые нужно оплачивать по счетчикам или по нормативам. Вот за это вам платить не нужно, потому что вы в квартире не прописаны, не живете и ничем не пользуетесь.

Обычно в квартире всего один лицевой счет и приходит общая квитанция. В ней коммунальщики указывают все начисления: и те, часть которых вы должны оплачивать, и те, что вы платить не должны. Вы можете прийти со свидетельством о праве собственности в управляющую компанию, узнать номер лицевого счета и размер ежемесячных начислений. Так вы сможете рассчитать сумму и платить без квитанции, только по номеру счета.

Например, сумма в общей квитанции — 4500 Р : содержание жилья — 2000 Р , отопление — 1500 Р , капитальный ремонт — 1000 Р . Вы собственник ⅛ квартиры, значит, обязаны платить ⅛ от этого, то есть 562,5 Р в месяц. Прочие начисления вас не касаются.

Не забудьте, что тарифы увеличиваются. Об этом вы тоже узнаете: плата за отопление растет дважды в год для всего города. Тариф на содержание жилья могут увеличить только на общем собрании собственников многоквартирного дома, на которое вас обязаны позвать письмом.

О своем желании платить за ЖКУ нужно предупредить остальных собственников квартиры. Вряд ли они будут против.

Почему лучше разделить лицевые счета

Чтобы вам не нужно было каждый раз рассчитывать свою долю, откройте себе отдельный лицевой счет. Мы уже писали о том, как разделить лицевые счета. Не стоит с этим затягивать, и вот почему.

Если другие собственники не будут платить за ЖКУ, коммунальщики пойдут в суд и потребуют деньги со всех сразу. И с вас как с сособственника тоже. Долг списывают с того, у кого есть деньги.

Если вы не будете оплачивать свою долю коммунальных платежей, другие собственники, наоборот, смогут потребовать от вас возврата денег с процентами.

Запомнить надо вот что:

Продать, подарить или обменять долю формально можно, но на практике почти нереально: ею нельзя пользоваться, поэтому она очень мало стоит.
Жить в квартире или сдавать долю внаем можно только с согласия сособственников или по решению суда, но суд защищает тех, кому принадлежит больше квадратных метров.
Прописываться можно без согласия других, но на прописку посторонних людей нужно письменное согласие всех сособственников.
Долю можно продать или сдать внаем сособственникам, если те будут согласны, или через суд взыскивать с них плату за использование вашей доли.
За коммунальные услуги, кроме начислений по счетчикам, нужно платить с даты смерти наследодателя, даже если вы не пользуетесь квартирой.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Долевая собственность

В законодательстве отражено несколько вариантов наделения граждан правами собственности на объект недвижимого имущества. В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса под общей собственностью стоит понимать имущество, которое принадлежит двум и более лицам.

Если земельный участок или дом находится в общем владении у нескольких людей – это совместная собственность. Если же в этих объектах выделены доли для каждого сособственника – это долевая собственность. Их размер устанавливается с учетом достигнутого письменного соглашения или на основании судебного решения. При отсутствии договоренностей принадлежащие части считаются равными.

В качестве наиболее распространенных факторов, когда гражданин может стать владельцем доли, можно выделить следующие позиции:

Получение объекта по наследству. Если земельный участок или дом причитается лицу в соответствии с завещанием, размер выделенной части определяется самим наследодателем. При отсутствии данных уточнений каждый из претендентов наследует в равных долях. При возникновении спорных ситуаций между правопреемниками положенная часть устанавливается согласно решению суда по исковым требованиям от одного из заинтересованных лиц.
В ходе приватизации.
Возведение дома на участке с тем учетом, что он будет разделен между несколькими гражданами.
Получение собственности в результате совершения процедуры дарения.
Строительство общего фермерского хозяйства на земле.
Выделение доли в имуществе, совместно нажитым супругами.

К примеру, муж и жена купили участок для сооружения дома. Земля была оформлена на супруга, но по нормам ст. 256 ГК РФ объекты, приобретенные в браке, признаются совместными – каждый из них становится обладателем 50% от недвижимости. Размер может быть уточнен либо в брачном контракте, либо в отдельном письменном соглашении, либо в судебном порядке.

Как оформить долю?

В полной мере распоряжаться принадлежащей долей можно лишь после оформления дома в собственность. Для этого собственнику придется следовать конкретной инструкции:

Подать запрос в Бюро технической инвентаризации на получение технического паспорта и плана сооружения.
Зарегистрировать частный дом в Росреестре. В результате проведенной процедуры заявитель получает выписку из ЕГРН.

Важно: если сооружение располагается на дачных участках, постановка на кадастровый учет не считается обязательной.

В конечном счете остается лишь зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Чтобы подтвердить возможность владения конкретной долей из общего имущества, необходима подача соответствующего ходатайства от каждого собственника, интересы которых будут затронуты в результате выделения доли. Допустимо обращение одного владельца, но в данном случае потребуется письменное согласие от всех заинтересованных лиц.

В некоторых ситуациях провести данную процедуры оказывается невозможным, если объект имущества используется в полной мере, в результате чего выделение доли в натуре по закону недопустимо. В таких случаях совладельцы достигают соглашения об особенностях использования принадлежащей собственности. Если гражданин решает продать свою часть, он вправе обязать остальных участников выплатить компенсацию, если данный момент предусмотрен договором или возможен на основании судебного решения.

Чтобы избежать конфликтов, при оформлении имущества в долевую собственность совладельцам рекомендуется заранее определить права и обязанности, условия распоряжения и санкции за несоблюдение установленных правил.

Определение долей в праве общей долевой собственности

Какие нужны документы для оформления прав собственности на долю?

Обеспечение полноты документального сопровождения при регистрации соответствующих прав – первоочередная обязанность заявителя, желающего реализовать процедуру в максимально сжатые сроки В качестве общепринятых позиций в данном перечне можно выделить следующие:

паспорт гражданина РФ для подтверждения личности;
доверенность, заверенная у нотариуса – актуально, если процедура инициируется не через владельца доли, а через представителя;
кадастровый паспорт на дом;
разрешение, выданное уполномоченными ведомствами, подтверждающее факт введения сооружения в эксплуатацию;
бумаги, в которых отражено право собственности заявителя на участок, где был возведен дом;
заявление, выполненное по специальному образцу в полном соответствии с обязательными требованиями;
письменное согласие от каждого сособственника;
квитанция, используемая в качестве подтверждения факта внесения средств на счет государственного ведомства для оплаты предусмотренной пошлины.

Вышеуказанный перечень документов не является исключающим, так как может дополняться другими сведениями – полный список в данном случае определяется с учетом обстоятельств конкретной ситуации.

Права собственников недвижимого имущества

Наличие даже минимальной доли в доме предполагает обеспечение прав собственности на часть недвижимости. Полномочия предусмотрены в ст. 209 ГК РФ. В качестве доступных возможностей владельца стоит выделить:

владение домом и земельным участком;
распоряжение без каких-либо ограничений;
использование объектов недвижимого имущества по своему усмотрению.

Однако долевая собственность несколько отличается от той, что находится в индивидуальном владении. Очевидно, что второй вариант гораздо удобнее, т. к. не требуется достигать договоренностей с иными сособственниками. В первом случае понадобится принимать к учету интересы других лиц, что ограничивает каждого владельца доли в распоряжении принадлежащей собственности.

Продажа доли

Каждый из собственников вправе реализовать свою часть имущества и тем самым покинуть состав совладельцев. При продаже частного дома покупатель приобретает также долю земельного участка. Важно при этом учитывать ряд особенностей:

Первоначально потребуется уведомить о намерении совершить сделку других дольщиков – сделать это нужно в письменной форме, указав при этом стоимость отчуждаемой собственности и условия проведения процедуры.
Необходимо провести межевание земельного участка, на котором располагается жилой дом.

Важно принимать к учету так называемое преимущественное право приобретения, суть которого заключается в том, что в первую очередь купить долю могут совладельцы. Привлекать покупателей со стороны можно лишь по истечении месяца с даты извещения или же при получении письменных отказов со стороны сособственников.
Должен быть соблюден принцип единообразия цены и условий продажи – недопустимо ставить большую стоимость для совладельцев и меньшую – для сторонних покупателей.

Важно: если хотя бы одно из вышеперечисленных условий будет нарушено, сделка признается недействительной. К примеру, при несоблюдении преимущественного права покупки заинтересованные лица вправе в течение трех месяцев подать иск с требованием реализовать процедуру в соответствии с нормами закона.

Сдача в аренду

В данном случае предусмотрено немало ограничений. Так, если долю нельзя выделить в натуральном размере, то сдача в аренду не может быть осуществлена.

Заключение подобной сделки в отношении доли в жилом доле возможного тогда, когда она представлена в виде отдельного помещения. Стандартно такие спорные ситуации решаются на собрании дольщиков – в любом случае потребуется их согласие.

Указание в завещании

Собственник доли вправе отразить ее в своем письменном волеизъявлении, уточнив при этом кому и в каком размере, отойдет часть имущества. Завещание будет открыто сразу же после того, как умрет наследодатель.

Что примечательно, владелец может оставить долю правопреемникам даже в том случае, если остальные сособственники не дали на это согласие. В соответствии со ст. 246 ГК РФ завещание является безвозмездной односторонней сделкой, что избавляет гражданина от получения одобрения от иных заинтересованных лиц.

Более того – необязательно извещать их о том, что доля подлежит передаче наследнику. Нужно лишь оформить документ соответствующим образом, заверив его в нотариальной конторе.

Дарение доли в жилом доме

Оформление дарственной и завещания обладает схожими особенностями – для совершения сделки дарения в пользу близкого родственника или иного другого лица нет необходимости в получении разрешения со стороны совладельцев, так как суть данных сделок подразумевает безвозмездность.

Однако не редкость, когда собственники, таким образом пытаются избежать дополнительных процедур, фактически продавая долю, но оформляя при этом сделку в виде дарения. В таких ситуациях существует немало споров и конфликтов, разбирать которые приходится в судебном порядке.

Использование в качестве залога

Закон не предусматривает ограничений, касающихся использования доли в жилом доме, квартире или земельном участке в виде залогового имущества при оформлении займа. В теории, данный вариант может быть реализован, но на практике обеспечить его применение проблематично.

Сложность заключается в том, что банки не видят интереса в использовании доли как залога – слишком много сопутствующих трудностей, для разрешения которых придется потратить немало средств и времени. В частности, первоначально потребуется выделить часть в натуре и представить ее конкретных квадратных метрах.

В этом случае согласие от совладельцев не требуется. В большинстве случаев именно они являются приобретателями доли, если ее собственник нарушил условия кредитного соглашения. В противном случае имущество реализуется на публичных торгах.

Распоряжение долей в жилом доме позволяет на законных основаниях оформить прописку. Если владелец выполняет ее для себя, то разрешения от иных дольщиков не считается необходимым. В случае регистрации третьих лиц – инициатору придется заполучить согласие от всех заинтересованных граждан. В качестве исключения выступает постановка на учет детей владельца.

Как происходит выделение доли в натуре?

При совершении большинства сделок владельцу необходимо запрашивать согласие у других сособственников. Подобный подход не слишком удобен, зачастую препятствует успешной реализации отдельных операции. Поэтому стоит задуматься о выделении доли в натуре – это существенно упростит выполнение множества сделок. Порядок действий таков:

Достигнуть договоренности с другими сособственниками.
Привлечь инженера, подав соответствующую заявку в Росреестр или БТИ.
Рассмотреть вариант с выделением доли в натуре – нужно принимать к учету, что не всегда это возможно в силу технических требований.
Переоборудовать жилое помещение, устроив изолированную площадь с отдельным входом и инженерными коммуникациями.
Рядом с домом фактически определить границы принадлежащей площади на земельном участке.
Оформить технический паспорт и зарегистрировать объект в кадастре.

В конечном счете остается дождаться регистрации прав собственности в Росреестре.

Обязанности собственников доли в недвижимом имуществе

В первую очередь – несение денежных затрат на содержание дома и земли, выраженных в виде обязательных расходов, а именно:

коммунальные платежи;
ремонтные работы;
налоговые сборы.

Важно: владельцы несут затраты исключительно в рамках принадлежащих им долей.

Сособственники вправе самостоятельно определить варианты с освобождением от обязательных расходов. К примеру, обговорить договоренность, по которой пенсионеры и многодетные семьи могут не оплачивать ремонт или вносить сумму в виде половины от коммунальных взносов.

Также неравномерность затрат может быть обусловлена иными обстоятельствами. Так, если один из совладельцев проживает в другом месте, он может избежать необходимости оплаты коммунальных платежей, но при этом, при проведении ремонтных работ он все равно обязан вносить соответствующую сумму.

Еще одна обязанность – это своевременное извещение и получение согласия от всех сособственников о намерении совершить возмездную сделку, по результатам которой будут затронуты интересы остальных хозяев. Если же достичь договоренности не вышло, придется обратиться в суд – лишь при положительном решении ведомства можно рассчитывать на беспроблемную реализацию сделки.

Важно: уведомление, отказ от преимущественного права, согласие на проведение операции – все это должно оформляться исключительно в письменном виде.

Заключение

В целом, долевая собственность в доме вполне распространенное явление. При приобретении части в недвижимом имуществе сразу же рекомендуется обговорить нюансы прав и обязанностей, а также уточнить возможность выделения принадлежащей собственности в натуре.

Не нужно надеяться на устные договоренности – в российской судебной практике не редкость, когда люди отказываются подтверждать данные обещания, что не позволяет истцу или ответчику в полной мере защитить собственную позицию.

Читайте также: