До 2013 года существовало только два вида имущественных комплексов

Обновлено: 18.05.2024

Строители знают о недвижимости практически все, но законодательство не стоит на месте, и не так давно появился новый термин - единый недвижимый комплекс (ЕНК). Как ни странно, эксперты бухгалтерских изданий обошли это нововведение стороной, посчитав его не темой для открытий. Что ж, автор с этим отчасти согласен, между тем, столкнувшись с ЕНК на практике, бухгалтер может задаться массой вопросов по праву, учету и налогообложению. На часть из них автор постарается ответить, а с другими, полагаем, читатель сможет разобраться сам.

Что такое ЕНК?

Примечание. ЕНК не является сложной вещью, но к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах (Письмо Росреестра от 05.03.2014 N 14-исх/02410-ГЕ/14).

Имущественный и недвижимый комплекс

Для того чтобы более ясно и четко представлять, что такое ЕНК, можно сравнить его еще с одним объектом имущественных прав - предприятием в целом как имущественным комплексом, признаваемым недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги и т.д. ЕНК - это в основном недвижимость, которая может быть дополнена и движимым имуществом, связанным с недвижимым.
Предприятие можно дробить, то есть можно его купить, а затем продавать по частям, меняя входящие в его состав активы, обязательства, права и иные составляющие. ЕНК является неделимой вещью и может представлять собой часть имущественного комплекса. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. ЕНК выступает в гражданском обороте как единый объект имущественных прав.

Что у строителей может являться ЕНК?

О регистрации единого недвижимого комплекса

О кадастровом учете

Кадастровый учет ведется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и не осуществляется в отношении предприятий как имущественных комплексов. Таким образом, если ЕНК не является зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства, в отношении него кадастровый учет осуществлен быть не может.
В то же время государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, который не учтен в государственном кадастре недвижимости, невозможна (п. 1.2 ст. 20 Закона о регистрации недвижимости). Это говорит о том, что для государственной регистрации права на ЕНК сведения о входящих в его состав объектах недвижимости должны содержаться в государственном кадастре недвижимости. Иными словами, в нем должна быть информация либо о нескольких зданиях и сооружениях, составляющих ЕНК, либо об одном объекте недвижимости, например линейном сооружении, который, собственно говоря, и является ЕНК.
Таким образом, принимая во внимание разные нормы законодательства, чиновники пришли к очевидному выводу: сведения об ЕНК в том или ином виде должны быть в государственном кадастре недвижимости (Письмо Росреестра от 05.03.2014 N 14-исх/02410-ГЕ/14).

Методология учета

В отличие от гражданского законодательства, в нормативную базу по бухгалтерскому учету каких-либо поправок, связанных с ЕНК, не вносилось. Но это не означает, что бухгалтер может игнорировать данное новшество. Например, как быть, если организация приобретает ЕНК? У бухгалтера на руках свидетельство о регистрации и договор, в котором указана общая сумма (за все составляющие). Можно ли отражать ЕНК в качестве одного инвентарного объекта ОС?
Напомним: инвентарным объектом ОС признается в том числе обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое, и предназначенный для выполнения определенной работы (п. 6 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" ). В бухгалтерском стандарте есть и более подробная расшифровка, указывающая на то, что в инвентарный объект могут входить один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющих общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированных на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции в комплексе. Именно этот термин свойственен как для инвентарного объекта, так и для единого имущественного комплекса.
--------------------------------
Утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.

Между тем укрупнение объектов в бухгалтерском учете не приветствуется. Об этом говорит хотя бы то, что в случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно отличаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект (абз. 2 п. 6 ПБУ 6/01). Такое правило, по мнению автора, введено для более объективной оценки активов. Ведь за счет усредненной амортизации снижается объективность оценки имущества по остаточной (текущей) стоимости, и по недвижимости погрешность может быть существенной. Чтобы этого не произошло, из комплекса нужно выделить "долгоживущие" и "маложивущие" объекты и по ним отдельно начислять амортизацию. В результате в бухгалтерском учете ЕНК, скорее всего, "распадется" на несколько инвентарных объектов, что добавит работы, но при этом от разделения имущества его оценка (текущая (остаточная) стоимость) в бухгалтерском учете будет более объективной.
Вернемся к описанной выше ситуации. У бухгалтера есть договор на приобретение ЕНК с конечной суммой покупки. Лучше, если к такому договору имеется приложение, где указана стоимость отдельных составляющих, входящих в ЕНК, и это требование в принципе обоснованно, ведь покупатель заинтересован в объективной оценке. При таких условиях бухгалтер, как и раньше, будет отражать не ЕНК, а инвентарные объекты со всеми относящимися к ним системами и оборудованием, которые иногда имеют существенно различающиеся сроки полезного использования.

Пример. Организация приобрела ЕНК, включающий несколько зданий вместе с находящимися в них коммуникациями и инженерными системами, а также коммуникации между зданиями и специальное оборудование, которое установлено в одном из них и управляет функционированием всего этого недвижимого комплекса.
Первоначальная стоимость ЕНК - 73,8 млн руб., зданий - 54 млн руб., коммуникаций между зданиями - 4,8 млн руб., оборудования - 15 млн руб.
Допустим, здания имеют сопоставимый срок полезного использования 20 лет, коммуникации - 5 лет, а специальное оборудование управления - 10 лет.
Бухгалтер выделяет в инвентарные объекты сооружения наружные коммуникации и специальное оборудование. Внутренние коммуникации не обособляются, они изначально включены в первоначальную стоимость зданий. Такое разделение обусловливается не только разными сроками полезного использования (СПИ), но и конструктивной обособленностью зданий, наружных коммуникаций и специального оборудования, предназначенных для выполнения определенных самостоятельных функций, а не для какой-либо общей конкретной работы.
В условиях примера по зданиям установлен одинаковый СПИ - 20 лет. Тогда норма ежемесячной амортизации по всем им составит 225 000 руб. (54 000 000 руб. / 240 мес.). По наружным коммуникациям, принятым за отдельный объект ОС, ежемесячная амортизация будет равна 80 000 руб. (4 800 000 руб. / 60 мес.). А по специальному оборудованию данный показатель составит 125 000 руб. (15 000 000 руб. / 120 мес.).
В бухгалтерском учете организации будут сделаны следующие проводки:

Современные потребности общественного оборота недвижимого имущества, а также интерес его участников сегодня обуславливают необходимость в закреплении принципиально новых комплексных объектов недвижимости на законодательном уровне. Стоит отметить, что самыми яркими образцами объектов недвижимости представленного характера служат предприятие и единый недвижимый комплекс.

Общие положения

Вышеназванные термины имеют множество отличительных характеристик, которые определяют специфику контроля за общественными отношениями, объектами которых выступают. Именно поэтому четкое разграничение понятий предприятия и единого недвижимого комплекса имеет важнейшее значение как в теории, так и на практике. Оно предполагает не только отделение соответствующих гражданско-правовых объектов друг от друга, но и грамотное применение необходимого гражданско-правового регулирования.

Важно дополнить, что введение в действующий Гражданский кодекс принципиально нового объекта прав вещной природы, единого недвижимого комплекса, в настоящее время призвано сделать соответствующую процедуру оформления существенно проще, а также повысить эффективность функционирования инфраструктурных объектов комплексного плана.

Единый недвижимый комплекс – это категория, практическая востребованность которой во многом зависит от дальнейшей гармонизации тех положений действующего законодательства, которые корреспондируют ей.

Понятие ЕНК

Далее целесообразно рассмотреть трактовку изучаемого понятия в соответствии со статьей 133.1 действующего на территории РФ Гражданского кодекса. Итак, понятие единого недвижимого комплекса предполагает совокупность зданий, объединенных между собой определенным назначением, сооружений и иных вещей, которые неразрывным образом связаны как технологически, так и физически. Сюда же стоит отнести и линейные объекты, среди которых - линии электропередач, железные дороги, трубопроводы и так далее.

Другие положения статьи ГК РФ

В соответствии со статьей 133.1 действующего на территории Российской Федерации гражданского законодательства, части одного единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав могут располагаться на разных участках земли. Именно поэтому отказ структуры, которая осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость, зарегистрировать единый комплекс недвижимого характера лишь по той причине, что соответствующие объекты недвижимого имущества не располагаются на одном участке земли, не находится в соответствии с актуальными положениями статьи 133.1 ГК РФ.

Следует заметить, что в рамках продолжающегося реформирования действующего на территории РФ гражданского законодательства 1.10.2013 г. вступили в силу те поправки, которые были внесены в ГК Федеральным законом № 142. Данные изменения относятся к понятию и составу единого недвижимого комплекса, а также других гражданско-правовых объектов. Именно тогда была введена принципиально новая разновидность недвижимых имущественных комплексов, о которой идет речь в данной статье. Помимо того, был внесен целый ряд уточнений корреспондирующего плана по поводу понятия неделимой вещи.

Правовая конструкция

В настоящее время единый недвижимый комплекс – это недвижимая вещь, которая принимает участие в обороте в качестве единого объекта. Важно отметить, что к ЕНК применяются специальные правила о вещах неделимого типа. Включение в действующее гражданское законодательство изучаемого понятия предполагает закрепление правового статуса и, следовательно, упрощение процедуры, связанной с оформлением, а также повышение эффективности применения в гражданском обороте инфраструктурных объектов комплексного плана (в том числе и линейных).

В иных случаях – по причине отсутствия специально созданного законодательства – статус объектов, указанных выше, определяется зачастую в том числе и судебными органами на базе анализа как технических, так и других особенностей конкретных объектов. При этом учитываются нормативно-правовые акты, которые регулируют порядок их эксплуатации. При отсутствии должного регулирования на сегодняшний день в судебной практике существуют разные подходы к выявлению правового статуса подобных объектов.

Правовой аспект: вывод

Если учесть изложенную выше информацию, то правовая конструкция единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав, вероятно, может являться предметом интереса для собственников как сложных предприятий промышленности, так и инфраструктурных объектов комплексного плана тогда, когда оформление и последующий оборот этих активов рассматривается как единый объект. Тем не менее целесообразность, эффективность и востребованность на практике подобных конструкций будет зависеть в первую очередь от гармонизации и развития положений действующего законодательства корреспондирующего характера в части регулирования градостроительных и земельных отношений.

Сюда же относится и кадастровый учет единых недвижимых комплексов, а также регистрация соответствующих прав. Таким образом, целесообразно сделать вывод, что концепция признания предприятия как единого имущественного комплекса недвижимостью, предусмотренная действующим гражданским законодательством, в настоящее время не нашла применения в широких кругах. Сюда же относится и причина, которой соответствуют трудности практического характера, возникающие при регистрации предприятий в качестве единых объектов.

ЕНК и предприятие

На законодательном уровне единый комплекс недвижимости относится строго к вещам неделимого характера. Предприятие же может принимать участие в коммерческом обороте и в качестве единого объекта, и по частям.
В состав единого комплекса недвижимого имущества включаются лишь вещи, но не права и обязанности имущественной природы, а также исключительные права. В отношении предприятия все наоборот.
Ели говорить о предприятии, то действующим законодательством установлен порядок осуществления отдельных разновидностей сделок. Правовой статус единого комплекса недвижимости регулируется лишь посредством положений общего характера.
Признаком единого недвижимого комплекса не является его применение в целях реализации предпринимательской деятельности. В отношении предприятия все иначе.

Несмотря на то что между предприятием и единым комплексом недвижимости имеются очевидные различия, сегодня достаточно трудно оценить, каким именно образом данные понятия будут соотноситься между собой в плане вопросов регистрации прав, бухгалтерского учета и налогообложения. Кроме того, государственный кадастровый учет единого недвижимого комплекса осуществляется совсем иначе, нежели учет предприятия.

Применение и признаки ЕНК

Далее целесообразно рассмотреть признаки и перспективы использования единого комплекса недвижимости в гражданском обороте. Как выяснилось, Федеральным законом № 142 определены лишь положения общего характера касательно правового статуса рассматриваемой категории. Однако отсутствие правового регулирования в отношении правил и порядка использования единого комплекса недвижимости в гражданском обороте может существенно снизить практическую привлекательность этой конструкции для субъектов хозяйствования. Целесообразно изучить некоторые аспекты, требующие пристального внимания, с точки зрения будущих перспектив использования правовой конструкции единого комплекса недвижимости в гражданском обороте.

Во-первых, это регистрация прав и кадастровый учет единого комплекса недвижимости. Сегодня действующим законодательством не предусмотрено последовательных и специальных правил ни относительно государственной регистрации прав на данный объект недвижимости, ни относительно порядка постановки структуры на кадастровый учет.

Во-вторых, осуществление со стороны собственника единого комплекса недвижимости исключительного права, связанного с арендой или приватизацией того или иного участка под ЕНК. В статье 36 действующего земельного законодательства дана информация о том, что сегодня существует исключительное право владельцев строений, зданий, сооружений на приватизацию участков земли или приобретение права, связанного с арендой участков, на которых расположены эти сооружения, строения и здания.

Стоит отметить, что ни один из известных в настоящее время видов единого недвижимого комплекса не упомянут в данной статье, тем не менее, можно сделать логическое умозаключение, что совладелец ЕНК должен наделяться исключительным правом, указанным выше, в отношении участка земли под единый комплекс недвижимости.

Раздел ЕНК

Как отмечено выше, к единому комплексу недвижимости принято применять правила о вещах неделимой природы. Понятие вещи неделимого плана было изменено действующим ФЗ № 142, вероятно, и для учета признаков ЕНК как принципиально новой разновидности недвижимых имущественных комплексов.

Стоит отметить, что раньше неделимыми считались те вещи, раздел которых в принципе невозможен, если не менять их назначение. Важно дополнить, что особенности выделения части в праве владения неделимой вещью установлены соответствующими нормативами действующего на территории Российской Федерации гражданского законодательства в области раздела имущественных комплексов, которые находятся в долевой собственности. С 1 октября 2013 года необходимо знать, что под неделимой следует понимать вещь, раздел которой невозможен, если ее не повредить, не нарушить или не изменить ее назначение. Такая вещь выступает в гражданском обороте в качестве единого объекта вещных прав. При этом в соответствующем нормативе уточнено, что тот объект, который имеет составные части, также может считаться неделимым.

Помимо этого, в рассматриваемом законе определено, что замена одних составляющих вещи неделимого характера другими не влечет за собой появления другой вещи, если при этом изначальные, базовые свойства данного объекта сохраняются. Поэтому при составлении технического плана единого недвижимого комплекса необходимо учитывать этот факт и руководствоваться базой в плане составных частей.

Стоит отметить, что взыскание на вещи неделимой природы может быть обращено лишь в общем плане, если судебным актом или законом не устанавливается возможность выделения той или иной составляющей из вещи, в том числе для ее реализации как отдельного продукта. Отношения, связанные с долями, в праве владения неделимой вещью регулируются посредством статьи 1168 и главы 16 действующего на территории РФ Гражданского кодекса. Таким образом, в случае применения конструкции единого комплекса недвижимости экономический субъект должен брать в учет особенности, перечисленные выше, относящиеся к правилам и порядку отчуждения ЕНК, а также к порядку обращения на него взыскания, порядку и правилам распоряжения структурой при ее нахождении в общей собственности.

Налоговый аспект

В соответствии с общим правилом, налогооблагаемыми объектами для организаций Российской Федерации являются недвижимое и движимое имущество, которое учитывается на балансе как объекты ОС (основных средств) в порядке, установленном для ведения бухгалтерии. При этом объектом налогообложения не является движимое имущество по налогу на имущественные комплексы, которое принято на учет в качестве основного средства с 01.01.2013. Единый комплекс недвижимости так или иначе облагается налогом на имущество, попадает в соответствующую категорию объектов.

Заключение

Важно отметить, что сегодня по причине новизны рассмотренной правовой конструкции сложно предположить, какой подход в плане расчета налоговых выплат на имущественные комплексы может быть использован налоговыми службами тогда, когда та или иная организация принимает решение касательно регистрации комплекса отдельных объектов как единой совокупности недвижимости.

В целях оптимизации налогового вопроса некоторые движимые вещи не будут входить в состав ЕНК. Среди них, например, отдельные объекты инвентарного типа. Так, они учитываются в качестве отдельных составляющих основных средств; могут использоваться вне объекта недвижимости; предполагают исключение ущерба имущественным комплексам при демонтаже. Считается, что функциональное предназначение названных объектов не выступает неотъемлемой составляющей функционирования непосредственно недвижимости в целом.

Читайте также: