Что не может находиться в частной собственности

Обновлено: 18.05.2024

9 июня 2021 г. в Адлере произошло убийство судебных приставов-исполнителей — 35-летнего Альберта Агозяна и 36-летнего Андраника Мативосяна, находившихся при исполнении служебных полномочий. Огонь по ним открыл местный 61-летний житель Вартан Кочьян из принадлежавшего ему охотничьего ружья. Гражданин, по его словам, защищал свое право собственности на самовольные постройки (гараж и сарай), которые через Адлерский суд пытался признать законными. Предварительное судебное заседание по иску Кочьяна В.М. и Папазяна А.А. к администрации Адлерского района г. Сочи было назначено на 21 июня, но приставы пришли с исполнением 9 июня. И их визит вызван другой историей.

Дело в том, что решением Адлерского районного суда г. Сочи от 24 июля 2019 г. по делу № 02-2397/2019 иск Администрации г. Сочи к Кочьяну В.М. и Папазяну А.А. был частично удовлетворен, постройки Кочьяна В.М. признаны самовольными строениями, на Кочьяна В.М. возложена обязанность снести их за свой счет.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 16 июля 2020 г. решение от 24 июля 2019 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Кочьяна В.М. - без удовлетворения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12 января 2021 г. решение от 24 июля 2019 г. и апелляционное определение от 16 июля 2020 г. оставлены без изменения, а кассационная жалоба Кочьяна В.М. - без удовлетворения.

Между тем Адлерский районный отдел судебных приставов принял на исполнение решение суда от 24 июля 2019 г., поскольку оно вступило в законную силу 16 июля 2020 г. Адвокат Кочьяна обратился в отдел с заявлением о приостановлении исполнительного производства, сославшись на то, что решение суда о сносе самовольных построек обжаловано в Верховный Суд РФ, и одновременно с этим в Адлерском районном суде г. Сочи рассматривается дело по иску Кочьяна В.М. к местной администрации о признании построек законными. Но заявление оказалось проигнорированным.

Право частной собственности в нашей стране — момент многострадальный, болезненный, у него собственная история, не похожая на другие.

Вступившая в силу 25 декабря 1993 г. Конституция России в ст. 35 провозгласила неприкосновенность частной собственности.

Российские юридические СМИ не перестают отмечать, что в практике рассмотрения дел о частной собственности в судах все более вырисовывается уклон в пользу интересов публичной власти — даже в тех случаях, когда частные лица зарегистрировали право на спорное помещение, и основания такой регистрации никто не оспаривал.

В ней ответчик пояснил, что Арбитражный суд г. Москвы не известил его надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, что является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции. Девятый арбитражный апелляционный суд установил, что нарушение правил о судебных извещениях действительно имело место, отменил решение нижестоящего суда и перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

В ходе рассмотрения иска по существу апелляционный суд выяснил, что здание, в котором расположено спорное помещение, включено в перечень объектов муниципальной собственности и внесено в реестр объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы. Так, суд пришел к выводу, что помещение является муниципальной собственностью. При этом права на недвижимое имущество, возникшие до 29 января 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации (п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Относительно исполненного договора купли-продажи суд указал, что данный договор нарушает требования закона и посягает на права и охраняемые интересы третьих лиц, поэтому является ничтожным. Заявление ответчика о применении исковой давности суд отклонил, придя к тому, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

На основании изложенного, 10 марта 2016 г. Девятый арбитражный апелляционный суд принял новое решение по делу, которым требование о признании права собственности г. Москвы на помещение удовлетворил. Данное решение стало основанием для регистрации права собственности г. Москвы на помещение.

Помещение осталось в собственности г. Москвы.

Теперь в каждом субъекте федерации найдется хотя бы один подобный случай.

Статьи 122-5 и 122-6 Уголовного кодекса Французской Республики гласят:

«Не подлежит уголовной ответственности лицо, которое для пресечения совершения преступления или проступка против собственности совершает необходимое действие по защите, за исключением умышленного убийства, если используемые средства защиты соответствуют тяжести преступного деяния.

Иными словами, УК Франции предоставляет правовую защиту интересам собственника, применившего оружие в отношении посягателя на его собственность, но если такое применение соответствует тяжести преступного посягательства.

Безусловно, процитированное законоположение несопоставимо со случаем Вартана Кочьяна, но оно отчетливо отображает устремленность французского государства, развитого по западному пути, в обеспечении охраны частной собственности, а значит и в обеспечении исключительности этой формы собственности. Подобное вряд ли станет знакомо России, правопорядок и правосознание в которой становились по восточному пути, где идеалом служил интерес публичный (общественный), а не частный.

Приставы, приступившие к исполнению решения суда, не могли не знать и даже были обязаны знать то, что Вартан Кочьян подал заявление о приостановлении исполнительного производства. И, если верить открытым сведениям, это заявление рассмотрено не было. Получается, принудительному сносу препятствовали как минимум три обстоятельства: указанное заявление, неоконченность рассмотрения в Верховном Суде РФ кассационной жалобы Кочьяна на исполняемое решение, течение судебного разбирательства по иску Кочьяна о признании построек законными в местном суде. Но приставы поступили по-своему.

Не снимая ответственности с Кочьяна, надлежит сказать: реального права частной собственности в России не существует, ибо его реальность определяется степенью фактической неприкосновенности. А потому дарованное нам римским правом священное право частной собственности с жизнью в России несовместимо — последняя преломляет первое в некое притворное вещное право, по свойствам ничего общего не имеющее с действительными правовыми возможностями собственника.

Цель статьи — не квалификация деяния Кочьяна, а очередная постановка вопроса о праве частной собственности в России, вернее, о его институциональной несостоятельности, вскрываемой в обстоятельствах реальной жизни россиян.

Кто и в каких ситуациях рискует потерять право собственности на недвижимость против своей воли? Подлежит ли отчуждению право собственности, если владелец недвижимости несовершеннолетний? Какие обстоятельства накладывают запрет на отчуждение права собственности? Отвечаем на эти и другие вопросы вместе с экспертом.

Что такое отчуждение имущества

Что не является отчуждением имущества

К отчуждению имущества не относятся:

предоставление его во временное пользование;
прекращение права собственности по решению суда;
отказ от прав (например, наследования);
утрата имущества, в том числе недвижимости, по объективным причинам (например, вследствие пожара или разрушения здания).

Отчуждение имущества физическим лицом

Физические лица имеют право отчуждать имущество по собственной воле — но с рядом ограничений. Например, гражданин может передать недвижимость юридическому лицу в уставный капитал компаний — но не через дарение. Договор дарения коммерческому объединению со стороны физлица невозможен в силу п. 1 ст. 575 ГК РФ [6].

Есть и другие нюансы. Общее имущество, нажитое в браке, отчуждать можно только по нотариально заверенному соглашению супругов. Если владелец хочет продать свою долю в квартире, которая находится в совместном имуществе с другими членами семьи, он обязан предложить им выкупить свою долю, прежде чем искать других покупателей. И только если в течение месяца никто из родственников — совладельцев жилья не согласится на сделку, можно подключать третьих лиц.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

Любая сделка с имуществом, принадлежащим лицу младше 18 лет, должна быть согласована с органами опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ [8]). Это делается для защиты прав несовершеннолетних и касается как недвижимости, так и любых других объектов, будь то полученные по наследству машина, деньги или ценные бумаги. Органы опеки дадут предварительное согласие на отчуждение прав собственности на недвижимость, только если на имя ребенка приобретается равноценная либо большая жилплощадь. Несовершеннолетний, достигший 14 лет, может обращаться в органы опеки самостоятельно, но с согласия родителей [9].

Для регистрации отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в органы опеки и попечительства необходимо предоставить:

заявление законного представителя ребенка, если последнему еще нет 14 лет;
если владельцу недвижимости от 14 до 18 лет, понадобятся два заявления: от него самого и от законного представителя (родителя или опекуна).

Принудительное отчуждение имущества

Закон защищает право частной собственности и не позволяет отчуждать имущество без соответствующего решения суда (ст. 35 Конституции РФ [10]). Совершить отчуждение на принудительной основе можно только при условии равноценного возмещения.

Как проходит сделка по отчуждению недвижимого имущества

При заключении сделки нотариус должен:

проверить личность и дееспособность физического лица;
разъяснить участникам смысл сделки, их права и обязанности;
убедиться, что договор не противоречит закону.

Необходимые документы для регистрации сделки:

паспорта участников договора;
правоустанавливающие документы, то есть подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве);
праворегистрирующие документы (договор, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН);
справка из Департамента городского имущества;
единый жилищный документ;
согласие супруга, если собственник состоит в браке;
отказы остальных участников долевой собственности от преимущественного права покупки, когда отчуждается право собственности на долю в квартире.

Причины запрета на отчуждение имущества

В некоторых случаях может быть наложен запрет на совершение сделок с имуществом, в том числе с недвижимостью. Это происходит по разным причинам, в том числе из-за:

задолженности по коммунальным платежам;
просрочки по кредитам в банках;
незаконченных судебных процессов по разделу имущества в результате расторжения брака;
штрафов от ГИБДД;
долгов по возмещению ущерба, который нанес собственник недвижимости.

Суд признал право собственности государства на бомбоубежище, придя к выводу, что оно не подлежало приватизации в 1990-е гг. и, соответственно, не выбывало из владения РФ, а значит, нормы об исковой давности в данном случае не применимы

Эксперты обратили внимание на разные аспекты определения Верховного Суда. Один из них отметил, что позиция ВС не бесспорна, поскольку ранее суды в подавляющем большинстве случаев отказывали в виндикации объектов гражданской обороны в связи с пропуском срока исковой давности. Второй эксперт добавила, что признание права собственности РФ на такую недвижимость возможно, если будет доказано наличие у объекта правового статуса защитного сооружения гражданской обороны.

В феврале 2020 г. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ признала право собственности Российской Федерации на приватизированное в 1990-е гг. бомбоубежище. Суд пришел к выводу, что объект, который в силу закона не мог перейти в частную собственность, не выбывал из владения РФ, а значит, нормы об исковой давности в данном случае не применимы (Определение № 306-ЭС19-23752 по делу № А57-23624/2018).

Бомбоубежище было передано частному лицу

Истец посчитал, что регистрация права собственности ответчика на нежилое здание, в состав которого входит убежище, нарушает права и интересы Российской Федерации как собственника защитных сооружений, а также права неограниченного круга лиц на защиту жизни, здоровья и на использование средств коллективной и индивидуальной защиты, предусмотренные Законом о защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций.

Первая инстанция удовлетворила виндикационный иск

Апелляция по-другому обосновала отказ в применении срока исковой давности

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами первой инстанции, однако посчитал, что исковая давность в данном случае применению подлежит. По ее мнению, спорное защитное сооружение, входящее в состав нежилого здания, выбыло из владения Российской Федерации в момент внесения записи в ЕГРП о новом правообладателе.

Решение первой инстанции было оставлено без изменений.

Суд округа вернул дело на новое рассмотрение

Арбитражный суд Поволжского округа указал, что нижестоящие инстанции не установили, когда спорный объект выбыл из фактического владения РФ и когда уполномоченный орган узнал или должен был узнать об этом. Кассация подчеркнула, что апелляционная инстанция ошибочно отождествила утрату государством владения спорным имуществом с моментом внесения записи о правообладателе в ЕГРП, поэтому не придал правового значения моменту, когда управление узнало или должно было узнать о том, что спорный объект выбыл из владения Российской Федерации и перешел во владение иного лица.

Арбитражный суд Поволжского округа обратил внимание нижестоящих инстанций на то, что спорное имущество не было исключено из приватизированного. С момента выкупа государственного имущества и издания распоряжения о выдаче свидетельства о собственности на приватизированное имущество, правопредшественник истца (Государственный комитет по управлению имущество), а значит, и сам истец должен был знать о приобретении заводом спорного сооружения гражданской обороны в частную собственность.

С учетом сказанного кассация отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ВС, отказав в виндикации, удовлетворил иск о признании права

Управление Росимущества обжаловало в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ лишь постановление АС Поволжского округа. Однако Суд, проверив законность и тех актов, которые заявитель не обжаловал, пришел к выводу, что при рассмотрении данного спора ошибки допустили все нижестоящие инстанции.

По мнению Верховного Суда, управление заявило иск о признании права собственности на недвижимое имущество, в отношении которого в ЕГРН внесена запись о праве собственности ответчика. При этом право собственности Российской Федерации на спорный объект признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации, поскольку оно возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 6 данного акта).

При этом, заметил Суд, на момент заключения договора о передаче имущества, в том числе спорного убежища, в коллективную собственность отсутствовало специальное регулирование процедуры приватизации. Переход права собственности регулировался общими правилами п. 2 ст. 7 Закона о собственности в РСФСР, в соответствии с которым право собственности у приобретателя имущества возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом ВС согласился с тем, что, поскольку общество не является и никогда не являлось собственником убежища, которое не переходило в его владение, заявленный управлением виндикационный иск удовлетворению не подлежал. На этом основании Верховный Суд отменил акты нижестоящих инстанций и признал право собственности РФ на спорное защитное сооружение.

Эксперты по-разному оценили выводы Верховного Суда

По словам Вероники Перфильевой, ВС совершенно верно указал, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела, с тем чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец. Это соответствует положениям АПК РФ, а также ранее высказанным позициям ВАС РФ и самого Верховного Суда РФ, добавила эксперт.

Итоги очень необычного спора пересмотрел недавно Верховный суд РФ. И на основе этого спора разъяснил, когда можно стать владельцем чужой собственности.

По закону если человек владеет недвижимостью 15 лет, то он может стать ее собственником. Фото: Михаил Синицын/РГ

Некая гражданка - хозяйка половины дома в Подмосковье попросила отдать ей другую половину строения и землю в придачу, потому как наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды гражданке отказали, а Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда встала на сторону истицы. И в своем решении объяснила, почему странные на первый взгляд требования этой женщины совершенно законны.

Все началось с того, что в суд Луховицкого района Московской области поступил иск следующего содержания. Истица попросила признать за ней право собственности на половину дома и половину участка при этом доме. Вторую половину дома и земли она получила много лет назад по договору дарения от предыдущего собственника. Да, призналась истица, у половины, которую она просит, есть собственники - мужчина и женщина, но они своим добром не пользуются и фактически от него отказались. Она же больше 15 лет владеет всем домом и всей землей, как своими собственными. Это, по ее мнению, и есть основание для того, чтобы стать хозяйкой на основании так называемой "приобретательной давности".

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда спор изучила и сказала, что жалоба истицы справедлива, а в решениях, принятых местными судами, есть "нарушения норм материального права".

В далеком 1991 году умерла хозяйка небольшого дома. Наследниками стали ее сын и дочь, каждый из которых получил по половине дома и участка. Еще через пару лет умерла дочь, ее часть дома и участка досталась ее сыновьям. Они оформили каждый на себя по четвертинке.

Собственница половины дома и участка посчитала, что так как давно одна живет в доме, а соседи не появляются, то имеет право получить их часть дома и земли

Доли дарили и передаривали. В итоге собственницей половины дома стала истица.

С тех пор она жила в доме одна. И хозяйка отправилась в суд просить отдать ей чужую половину дома. Райсуд заявил, что гражданка не может считаться добросовестным собственником. А то, что эти люди ни разу не появлялись, ничего не значит. Ведь они официально от своих прав собственников не отказывались.

В статье говорится, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет хозяина, хозяин которого неизвестен или у которого есть собственник, но он либо отказался от него, либо "утратил право собственности по иным основаниям".

В следующей статье того же кодекса, 234-й, говорится следующее. Если человек, не будучи собственником недвижимости, владеет ею добросовестно, открыто и непрерывно пятнадцать лет, то приобретает право собственности. Это называется "в силу приобретательной давности". Причем, ссылаясь на давность владения, человек может ко времени своего владения присоединить время, в течение которого этим имуществом владел тот, кто был до него.

По поводу "приобретательной давности" был специальный Пленум Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). Там сказано, как поступать судам, когда они рассматривают такие иски, какое владение считается добросовестным, и как считается давность владения.

Наличие у имущества так называемого "титульного" собственника не исключает возможность приобретения права на него другим человеком

Верховный суд подчеркнул - приобретательная давность считается законным основанием возникновения права собственности на имущество, если им владели непрерывно, открыто и добросовестно. А наличие так называемого "титульного" собственника не исключает возможность приобретения права собственности другим человеком.

Для получения права собственности по приобретательной давности необязательно, чтобы собственник "совершал активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявлял об этом". Достаточно того, что он долгое время "устранился от владения", не проявляет интереса к своей собственности, ее не содержит, и она, получается, фактически им брошена.

Читайте также: