На какой срок можно сдать квартиру без уплаты налога в 2020 году

Обновлено: 28.06.2024

Вопрос от Ольги: Хотим впервые сдать квартиру на длительный срок. Каков порядок действий по правильному оформлению сделки? Существует ли стандартная форма договора? Можно ли сдать несобственную квартиру (отца) по доверенности, но самому получать доход и уплачивать налог?

Ответ: Вам необходимо сделать следующее: до начала осуществления деятельности заключить договор найма жилого помещения в письменном виде. Форма такого договора утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 г. N 1191 "О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. N 497". Затем зарегистрировать договор найма в местном исполнительном и распорядительном органе или в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (ЖЭСе, домоуправлении и т.п.) и произвести уплату фиксированной суммы подоходного налога с физических лиц.

Согласно статье 49 Жилищного кодекса Республики Беларусь наймодателем может быть собственник жилого помещения. Гражданин, не являющийся собственником жилого помещения, может выступать в качестве наймодателя, если законодательными актами или собственником жилого помещения ему предоставлены соответствующие полномочия. Таким образом, вы можете сдавать квартиру вашего отца внаем, получать доходы и уплачивать налоги, если ваш отец в законодательно установленном порядке уполномочит вас на совершение таких действий.

Вопрос от Ольги Кравчук: Можно ли жить с доходов, получаемых от сдаваемой в аренду квартиры? Освобождается ли эта категория населения от "налога на тунеядство", учитывая, что арендодатель платит налог государству?

Ответ: В соответствии с пунктом 3 Декрета Президента Республики Беларусь от 02.04.2015 "О предупреждении социального иждивенчества" от уплаты сбора на финансирование государственных расходов освобождаются лица, которые уплатили подоходный налог с физических лиц за соответствующий налоговый период в размере не менее 20 базовых величин, исходя из размера базовой величины, установленной на 1 января соответствующего налогового периода.

При уплате налогов в размере менее 20 базовых величин, исходя из размера базовой величины, установленной на 1 января соответствующего налогового периода, подлежащая уплате сумма сбора уменьшается на сумму уплаченного подоходного налога с физических лиц.

Предположим, что гражданин в течение 2015 года сдавал однокомнатную квартиру внаем, расположенную в городе Минске, и уплатил подоходный налог с физических лиц в фиксированных суммах в размере 1 680,0 тысячи рублей. Размер сбора на финансирование государственных расходов за 2015 год составляет 3 600,0 тысяч рублей (базовая величина – 180 тысяч рублей). В данном случае гражданин должен произвести доплату сбора в размере 1 920,0 тыс. рублей (3 600,0 тыс. руб. – 1 680,0 тыс. руб.).

Вопрос: Планируем сдать квартиру в аренду. Квартира находится в Минске, мама единственный ее собственник и прописана не в Минске. Подскажите пожалуйста, где можно взять форму договора аренды, где его регистрировать. А также интересует, как стать на налоговый учет в связи с этим, каким образом платится налог и где (по месту нахождения сдаваемой квартиры или же по месту прописки владельца квартиры), его сумма (зависит ли она от размера арендной платы). Спасибо.

Ответ: В рассматриваемой ситуации вашей маме необходимо: заключить договор найма жилого помещения в письменной форме, зарегистрировать его в местном исполнительном и распорядительном органе или в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (ЖЭСе, домоуправлении и т.п.) и уплатить подоходный налог.

По вопросам, связанным с порядком заключения договора найма жилого помещения и его формой можно обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган или в организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда по месту расположения сдаваемой квартиры.
Кроме того, форма договора найма жилого помещения размещена на официальном сайте Министерства по налогам и сборам: nalog.gov.by (налогообложение физических лиц/налоги, уплачиваемые физическими лицами/подоходный налог).

Договор найма жилого помещения составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй - у нанимателя, третий - в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации района в городе, зарегистрировавших этот договор.

Постановка на учет осуществляется налоговым органом по месту жительства плательщика на основании его заявления. Также постановка на учет может быть осуществлена на основании документов (сведений) о таком плательщике и об объектах налогообложения, полученных налоговым органом от компетентных органов, в частности, органа, осуществившего регистрацию договора найма жилого помещения.

Размер подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах устанавливается областными и Минским городским Советами депутатов для той категории населенного пункта, на территории которого находится сдаваемое жилое помещение, и не зависит от размера полученного плательщиком дохода.

Вопрос: Если сдается комната на длительный срок, то как и какой налог надо платить. Спасибо.

Ответ: Деятельность по сдаче квартиры на длительный период не признается предпринимательской. С полученных доходов плательщик уплачивает подоходный налог с физических лиц в фиксированной сумме. Размер такого налога устанавливается областными и Минским городским Советами депутатов для той категории населенного пункта, на территории которого находится сдаваемое жилое помещение, и не зависит от размера полученного плательщиком дохода.

Гражданин самостоятельно исчисляет налог, уплачивать его он может или за весь налоговый период (не позднее 1-го числа года, за который осуществляется уплата подоходного налога с физических лиц), или за каждый месяц (не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата подоходного налога с физических лиц).

При уплате подоходного налога в фиксированных суммах есть особенность. Если в 2015 году доход, полученный от сдачи жилья внаем, превысит 43 660 000 белорусских рублей, то по окончании календарного года плательщик должен будет представить в налоговый орган декларацию о полученных доходах и уплатить налог по ставке 13%. При этом при перерасчете налога будут учтены суммы подоходного налога в фиксированных суммах, уплаченного им в течение года. В иных случаях представление налоговой декларации не требуется.

Вопрос от Алексея Иваненко: Интересует ответ на следующий вопрос: как рассчитывается налог собственнику за сдачу двух 1-комнатных квартир в городе Минске в 4-й э/п зоне, если по одному договору он получает доход в размере 34 500 000 руб. в год, а по второму - около 33 000 000 руб?

Ответ: С доходов, полученных от сдачи внаем жилых помещений, плательщиком производится уплата подоходного налога с физических лиц в фиксированной сумме. Размер такого налога устанавливается областными и Минским городским Советами депутатов для той категории населенного пункта, на территории которого находится сдаваемое жилое помещение, и не зависит от размера полученного плательщиком дохода.

Решением Минского городского Совета депутатов 22.12.2014 № 81 "Об установлении размеров ставок подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах" ставка подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах для четвертой экономико-планировочной зоны в г. Минске определена в размере 170,0 тыс. бел. руб. в месяц за каждую сдаваемую комнату.

Поэтому в рассматриваемой ситуации ежемесячно плательщик обязан производить уплату подоходного налога с физических лиц в фиксированной сумме в размере 340,0 тыс. бел. руб. (170,0 тыс. руб. + 170,0 тыс. руб.). Согласно действующему налоговому законодательству, если в 2015 году доход, полученный от сдачи жилья внаем, превысит 43 660 000 бел. руб., то по окончании календарного года плательщик должен представить в налоговый орган декларацию о полученных доходах и уплатить налог по ставке 13%. При этом при перерасчете налога учитываются суммы подоходного налога в фиксированных суммах, уплаченного им в течение года.

Из вопроса следует, что доход от сдачи внаем двух однокомнатных квартир в целом за год составит 67 800 000 бел. руб. Следовательно, по окончании 2015 года плательщик обязан представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларации и уплатить с полученного дохода подоходный налог с физических лиц по ставке 13 процентов. Сумма налога к доплате за 2015 год составит 4 734 000 бел. руб. (67 800 000 х 13% - 170 000 х 2 х 12 = 4 734 000 бел. руб.).

Ответ: Согласно статье 49 Жилищного кодекса наймодателем может быть собственник жилого помещения. Гражданин, не являющийся собственником жилого помещения, может выступать в качестве наймодателя, если законодательными актами или собственником жилого помещения ему предоставлены соответствующие полномочия. Таким образом, родственники собственника жилого помещения могут сдавать его квартиру внаем, получать доходы и уплачивать налоги, если собственник в законодательно установленном порядке уполномочит их на совершение таких действий.

Вопрос: 1. Можно ли платить налог за сдачу в аренду квартиры или комнат в квартире, но договор аренды с арендаторами не заключать?
2. Можно ли заключать договор аренды с одним арендатором, когда их фактически два или три?

Ответ: Порядок сдачи жилых помещений внаем регулируется Жилищным кодексом. В частности, согласно статье 52 указанного Кодекса договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе. Договор найма жилого помещения, заключенный без соблюдения указанных требований является ничтожным.

Что касается уплаты подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах, то несоблюдение установленной законодательством формы договора найма жилого помещения не освобождает физическое лицо от обязанности уплаты подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах (подпункт 1.7 пункта 1 Указа № 497). Согласно типовой формы договора найма жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 договор заключается с гражданином, которому предоставляется внаем жилое помещение, а также в договоре указываются члены его семьи, которые будут проживать с ним совместно.

Ответ: По первому и четвертому вопросам я рекомендую обратиться за разъяснением в орган его зарегистрировавший (местный исполнительный и распорядительный орган или организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда), в чью компетенцию входят эти вопросы. По второму вопросу. При получении доходов от сдачи гражданам жилого помещения в течение месяца (первое получение доходов после заключения договора или получение их после возобновлении договора) исчисление фиксированных сумм подоходного налога с физических лиц за этот месяц производится пропорционально количеству дней сдачи жилого помещения внаем в указанном месяце. По третьему вопросу. При неуплате или неполной уплате физическим лицом суммы подоходного налога с физических лиц, если неуплаченная или неполностью уплаченная сумма налога превышает одну базовую величину, влечет наложение штрафа в размере пятнадцати процентов от неуплаченной суммы налога, но не менее пяти десятых базовой величины. Также с плательщика взыскивается пеня за каждый день просрочки уплаты налога.

Ответ: Согласно статье 179 Налогового кодекса Республики Беларусь исчисление и уплата подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах плательщиками, получающими доходы от сдачи физическим лицам жилых помещений, производится одним из следующих способов по выбору плательщика. Вариант первый: за один месяц не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилого помещения внаем, а в последующем - ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата подоходного налога с физических лиц. При изменении размеров налоговых ставок подлежащие уплате фиксированные суммы подоходного налога с физических лиц пересчитываются с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошло изменение.

Вариант второй: за весь налоговый период либо за период действия договора найма жилого помещения в налоговом периоде не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилого помещения внаем. Уплата фиксированных сумм подоходного налога с физических лиц за каждый последующий налоговый период производится не позднее 1-го числа года, за который осуществляется уплата подоходного налога с физических лиц. При изменении налоговых ставок в течение налогового периода, за который фиксированные суммы подоходного налога с физических лиц уплачены, такие суммы перерасчету не подлежат.

Как следует из вопроса, плательщиком произведена уплата подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах за весь период действия договора найма жилого помещения в налоговом периоде. В этом случае при изменении налоговой ставки в течение налогового периода размер уплаченного подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах пересмотру не подлежит.

С 2021 года срок минимального владения недвижимостью, после которого квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты налога, начинается с даты оплаты, а не после оформления права собственности, как это было ранее.

При этом если хозяину необходимо доплатить за квартиру даже за один метр — срок не обнуляется. Соответствующие изменения в Налоговый кодекс были приняты Госдумой в июне 2021 года. Причём если вы уже заплатили НДФЛ, теперь можете его вернуть.

Кого касаются новые правила?

Изменения в Налоговом кодексе коснулись всех, кто планирует продать или уже продал (начиная с 2019 года) новостройку — квартиру, которую купили у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) ранее минимального срока владения. Так как в этом случае необходимо декларировать доход (если таковой есть) и уплачивать налог с дохода по ставке 13%. Если продажа состоялась позже минимального срока владения, ни о декларации, ни о НДФЛ думать не надо. Поэтому важно правильно посчитать этот срок владения. При этом минимальный срок может составлять 3 или 5 лет.

Минимальный срок владения недвижимостью равен 3 годам, если она:

перешла по наследству;
досталась в подарок от члена семьи или близкого родственника;
получена в результате приватизации;
передана по договору пожизненного содержания с иждивением;
является единственным жильём (учитывается жильё в совместной собственности супругов, то есть если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жильё не будет считаться единственным). Есть и примечание, если продаётся одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи — правило единственного жилья сохраняется.

В иных случая срок минимального владения равен 5 лет.

Подобнее о новых правилах

При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности. Получается, сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома, а после должны были ждать ещё несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали.

Начиная с продаж 2019 года, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты жилья в новостройке. Например, дольщик в феврале 2018 года внёс всю сумму за квартиру по ДДУ — 3 млн рублей. Дом сдали в марте 2021 года. Значит, уже в марте 2023 года квартиру можно продать хоть за 5 млн рублей без уплаты НДФЛ. Ранее пришлось бы ждать до апреля 2026 года. Если жильё единственное, срок сокращается с 5 до 3 лет.

Потом возник вопрос, что делать с доплатой за метры, когда после сдачи дома жильё увеличивается на несколько квадратных метров. С 2 июля 2021 года правительство внесло поправку в Налоговый кодекс, и теперь абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ содержит уточнение: доплата не повлияет на срок владения новостройкой для продажи без налога.

Но только при совпадении определённых условий:

доплата связана с увеличением площади помещения, а не с тем, что квартиру сдали с ремонтом или застеклённым балконом;
увеличение площади произошло после ввода дома в эксплуатацию, то есть это условно внезапные метры;
это та же самая квартира.

Если же покупатель купил квартиру не по договору долевого участия, а по договору уступки — срок владения отсчитывается с даты полной оплаты, без учёта доплаты за метры после ввода дома в эксплуатацию. А вот если продавать новостройку по переуступке, то есть до сдачи дома, минимальный срок владения вообще не сработает. В таком случае доходы можно уменьшить на расходы, а других способов сэкономить на налоге нет. И декларацию в налоговую инспекцию придётся подавать.

А как быть, если площадь оказалась меньше и застройщик возвращает деньги? На этот случай действуют старые правила, и есть очевидное письмо Минфина о том, что возврат денег не влияет на срок владения новостройкой.

А если я уже заплатил налог?

Всем, кто уже успел заплатить налог с суммы превышения доходов над расходами с учётом доплаты за метры в 2019 или 2020 году, необходимо обратиться в налоговую инспекцию для возврата денег или зачесть в счёт других платежей.

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2020 году срок подачи декларации за 2019 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2020 года ). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год). Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях. С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми. Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному. Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%. За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб., а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб. ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

В России все доходы физических лиц облагаются налогом, и арендная плата не исключение. Уклонение от уплаты налогов считается нарушением закона, за которое гражданин может понести административную и даже уголовную ответственность.

Существует несколько типов налогообложения, которые используются собственниками квартир. В этой статье мы подробно расскажем о них и дадим рекомендации о том, какой тип использовать в разных случаях.

Какие налоги нужно платить за сдачу квартиры

Есть 4 способа налогообложения, которые подходят для такой ситуации:

НДФЛ — для физлиц и ИП;
налог для самозанятых — для физлиц;
патентное налогообложение — для индивидуальных предпринимателей;
общее и упрощенное налогообложение — для индивидуальных предпринимателей.

НДФЛ и налог на самозанятых меньше, чем плата для ИП, ведь предприниматель должен оплачивать еще и страховые взносы. Поэтому собственники квартир обычно выбирают налоги для физлиц. Но бывают случаи, когда необходимо зарегистрировать ИП, чтобы сдавать квартиру:

вы купили квартиру специально для сдачи в аренду, никогда не проживали в нем сами;
вы сдаете несколько квартир.

В таких ситуациях сдача квартиры часто квалифицируется как предпринимательская деятельность. В других обстоятельствах можно платить налоги для физлиц. Под такую систему налогообложения подпадают случаи, когда:

вы переезжаете в другой город или страну, сохраняете квартиру в старом городе, сдаете ее в аренду и имеете другой источник дохода;
вы заключили брак, переехали к супругу (супруге) и сдали свою квартиру в аренду;
квартира досталась вам в наследство;
вы получили квартиру по договору дарения.

Размер и порядок уплаты налогов для физических лиц

Физлица могут сдавать недвижимость как самозанятые, даже если они трудоустроены в компании. Все трудоустроенные граждане должны платить НДФЛ.

Ставка НДФЛ — 13% годового дохода для физических лиц, постоянно проживающих в России. Если гражданин РФ проводит мало времени в стране (более 183 дней в году вне России), для него ставка повышается до 30% годовых.

Если вы платите НДФЛ за сдачу квартиры, нужно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ по окончании календарного года, в котором получили доход. К ней лучше приложить копию договора аренды. Декларацию за 2020 год нужно подать не позднее 30 апреля 2021 года. Налоги необходимо заплатить самостоятельно не позже 15 июня 2021 года.

Размер выплат для индивидуальных предпринимателей

ОСН и УСН

ИП может использовать общую или упрощенную систему налогообложения. В рамках первой налоговая ставка равна 13%, по второй — 6% от дохода или 15% от разницы между доходами и расходами. Выгоднее упрощенная система, но для ее применения индивидуальный предприниматель должен соответствовать требованиям:

менее 100 человек в штате;
отсутствие филиалов;
годовой доход до 150 000 000 ₽.

Если вы оформляете ИП для сдачи нескольких квартир, вы сможете использовать УСН и платить налог по ставке 6% от годового дохода.

Кроме налогов индивидуальный предприниматель обязан платить страховые взносы за себя. Они фиксированные и в 2020 году составляют:

32 448 ₽ за обязательное пенсионное страхование;
8 426 ₽ за обязательное медицинское страхование.

За доход свыше 300 000 ₽ ИП платит дополнительные пенсионные взносы в размере 1%. На медицинское страхование дополнительных взносов нет.

Патентная система

Многие ИП, которые занимаются сдачей квартир, используют патентное налогообложение. Ее суть состоит в том, что за нужно платить за год аренды вперед. Стоимость патента варьируется — за сдачу квартиры площадью 50 кв. м нужно платить около 20 000 ₽ в год.

Можно приобрести патент на 6 или 12 месяцев. Любой индивидуальный предприниматель может подать заявление на патент в налоговый орган по месту прописки.

Обычно патентная система более выгодная, чем упрощенная, но она имеет существенный недостаток. В УСН и ОСН учитывается доход, а в патентной системе — только срок патента. Если жильцы съехали, и квартира несколько месяцев пустовала, не получится вернуть упущенную прибыль.

Выбирать систему стоит, опираясь на реалии города, в котором вы сдаете квартиру. Если это Москва или крупный областной центр, вероятность долгого простоя минимальна. В маленьких провинциальных городках спрос на аренду квартир ниже, и больше подойдет УСН.

Порядок оплаты для ИП

Налог за сдачу квартиры нужно выплачивать каждый квартал. ИП должен вести книгу учета доходов, в которой фиксируются поступившие платежи, траты и оплата страховых взносов.

Раз в три месяца подается налоговая декларация, в которой указываются доходы за расчетный период, а затем уплачиваются налоги. Страховые взносы можно вносить до конца года, но выгоднее делать это каждый квартал — таким образом можно снизить размер налоговых выплат. Нужно прописывать эти суммы в декларации и вычитать из налогового сбора.

Сводная таблица расходов за аренду квартиры

Для примера возьмем арендную плату 30 000 ₽ в месяц, всего в год 360 000 ₽. Арендатор — физическое лицо.

Тип налога	Налог	Сумма налога	Страховые взносы	Всего налогов
Для физических лиц
НДФЛ для проживающих в России	13%	46 800₽	—	46 800₽
НДФЛ для проживающих за границей	30%	108 000₽	—	108 000₽
Налог на самозанятых	4%	14 400₽	—	14 400₽
Для индивидуальных предпринимателей
Общая система налогообложения	13%	46 800₽	41 474₽	88 274₽
Упрощенная система налогообложения	6%	21 600₽	41 474₽	63 074₽
Патентное налогообложение	—	20 000₽	41 474₽	61 474₽

Самые большие выплаты совершают физические лица, проживающие за рубежом. Выгоднее всего зарегистрироваться как самозанятый и платить 4%, но для этого нужно соответствовать установленным требованиям. На втором месте по выгоде — НФДЛ. Регистрироваться в качестве предпринимателя стоит только в том случае, если вы сдаете несколько квартир и не имеете другого источника дохода. Так вы не платите НФДЛ и обеспечиваете себе пенсионные накопления. Среди систем налогообложения для ИП самая выгодная — патентная.

Как уменьшить размер налоговых выплат

Обычно сумма платежей за арендную плату — это годовой доход арендодателя, который полностью облагается налогом. Но можно снизить выплату, если вычесть из этой суммы размер коммунальных платежей.

Важно учитывать, что коммунальные платежи бывают двух видов:

по факту потребления (электроэнергия, горячая и холодная вода по счетчикам);
не зависящими от факта потребления (отопление, иные платежи по квитанции не по счетчикам — например, уборка мусора и т.д.).

Если квартирант оплачивает свет и воду, то собственник не получает никакого дохода, и эти платежи нужно вычесть из суммы, облагаемой налогом. Но в случае с отоплением все иначе: за эти услуги в любом случае нужно платить. Если они включаются в арендную плату, то относятся к реальному доходу и облагаются налогом.

Ответственность за неуплату налога

Многие арендодатели не заключают договор с жильцами и не платят налоги. Государственные органы не могут проверить каждого собственника, но они все равно могут узнать о неправомерной аренде — например, от соседей или даже от банков, информирующих ФНС о поступлении регулярных платежей. Когда поступают сведения о незаконном проживании, сначала проверяется достоверность сведений, а затем данные направляются в налоговую инспекцию, которая в результате проверки может выставить требование об уплате налога. Арендодатель может оспорить это решение через суд. Если удалось установить факт неуплаты налогов, это может грозить:

штрафом в размере 20% долга перед налоговой или 40%, если неуплата была совершена умышленно;
взысканием за непредоставление декларации — в размере 5% за каждый полный/неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1000 руб.;
пеней за каждый день просрочки оплаты;
если долг за 3 календарных года превышает 15 млн руб, то штрафом в размере от 100 000 до 300 000 рублей: или в размере заработной платы, или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет; либо принудительными работами на срок до 2 лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до 3 лет или без такового; либо арестом на срок до 6 месяцев; либо лишением свободы на срок до 2 лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до 3 лет или без такового.

При этом также необходимо заплатить все налоги, которые накопились за срок аренды.

Чтобы избежать проблем с налоговыми органами, правильно составляйте договор. Обратитесь в ПИК-Аренду, и мы обеспечим полное сопровождение сделки, подберем надежного квартиранта, проконтролируем своевременную оплату аренды.

Читайте также: