Заявление на получение апз казахстан

Обновлено: 17.05.2024

В Управлении городского планирования и урбанистики (ранее Управление архитектуры и градостроительства г. Алматы) государственную услугу перевели в цифровой формат.

Таким образом, для получения разрешительного документа на строительство, не обязательно ходить в ЦОН для сдачи пакета документов. Процедуру можно пройти онлайн, не выходя из дома.

Что такое АПЗ?

Архитектурно-планировочное задание – это документ, устанавливающий основные требования к параметрам и размещению объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные требования, условия и ограничения к проектированию и строительству в соответствии с градостроительными регламентами для данного населенного пункта. Архитектурно-планировочное задание включает в себя и требования по охране окружающей среды, памятников истории и культуры.

Как получить АПЗ?

Прием документов и выдача результата оказания госуслуги осуществляются через:

Для получения АПЗ:

1) АПЗ и технические условия — 6 рабочих дней (для технически и технологически сложных объектов – 15 рабочих дней).

Перечень необходимых документов:

— заявление на получение АПЗ;
— документ, удостоверяющий личность заявителя (для идентификации);
— задание на проектирование, утвержденное заказчиком;
— правоустанавливающий документ (договор купли-продажи);
— опросный лист технических условий.

2) АПЗ на новое строительство (АПЗ, технические условия, выкопировка из проекта детальной планировки, вертикальные планировочные отметки, поперечные профили дорог и улиц, схема трасс наружных инженерных сетей) – 15 рабочих дней (для технически и технологически сложных объектов – 17 рабочих дней).

Перечень необходимых документов:

3) Исходные материалы (реконструкция (перепланировки, переоборудования) помещений (отдельных частей) существующих зданий – 15 рабочих дней.

Перечень необходимых документов:

— заявление на получение АПЗ;
— документ, удостоверяющий личность заявителя (для идентификации);
— задание на проектирование, утвержденное заказчиком;
— документ, удостоверяющий право собственности заявителя на изменяемый объект;
— письменное согласие собственника (сособственников) объекта на намечаемое изменение и его параметры;
— нотариальное засвидетельствованное согласие собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома);
— технический паспорт изменяемого помещения;
— технический проект;
— при необходимости в дополнительном подключении к источникам инженерного и коммунального обеспечения и/или увеличении нагрузок необходимо предоставить опросный лист для технических условий на подключение к источникам инженерного и коммунального обеспечения и топографическая съемка;
— если реконструкция предусматривает дополнительный отвод (прирезку) земельного участка, то необходимо приложить правоустанавливающий документ на земельный участок.

Отказ в выдаче. Какие могут быть причины?

1) застройщик/инвестор предоставил не полный перечень документов или документы с истекшим сроком действия;

2) некорректно заполнено заявление и другие прилагаемые документы;

3) целевое назначение земельного участка не соответствует планируемому строительству;

4) земельный участок не соответствует градостроительным требованиям или Генеральному плану (проектам детальной планировки)

5) отсутствует возможность подключения к инженерным коммуникациям, отсутствие инженерных сетей, загруженность инженерных коридоров;

6) отсутствуют резервные мощности источников, недостаточная пропускная способность и изношенность существующих сетей и сооружений.

Инструкция для получению онлайн АПЗ:

По итогам 2018 года Управлением выдано – 3 723 АПЗ. В 2017 году — 2634 АПЗ.

Если у вас есть свободное место на собственном участке, то перспектива строительства на нем жилого дома становится отличной альтернативой той же ипотеке.

Однако законодательство так часто меняется из-за баталий с застройщиками, что простые граждане приходят в растерянность — не слишком ли сложно сейчас самим оформлять стройку? Хочется развеять сомнения — сегодня для индивидуальных строителей все намного проще.

Получить разрешение на стройку дома стало проще

Если вы хотите построить частный дом в личное пользование на участке, находящемся в вашей собственности, то специальное разрешение на строительство в данном случае не требуется.

Если вы хотите построить частный дом в личное пользование на участке, находящемся в вашей собственности, то специальное разрешение на строительство в данном случае не требуется.

Второй момент — топографическая съемка. Она теперь входит в состав проектной документации, нет требований к масштабу 1:500, устранены расходы на нее (нет нужды заказывать). Исключены также еще несколько документов:

одобрение от местного противопожарного департамента;
получение сейсмологического заключения для объектов пониженного уровня ответственности;
разрешение для проектов от местных архитектурных и градостроительных органов власти;
получение разрешения от санэпидемстанции.

Важно: на сегодняшний день произошла реформа, и получение разрешения на производство самих строительно-монтажных работ не требуется — процедура носит лишь уведомительный характер, производится в режиме онлайн и занимает 1 день.

Получение архитектурно-планировочного задания и ТУ

Чтобы начать строительство частного дома, необходимо пройти следующие этапы:

получить от отдела архитектуры и градостроительства технические условия и архитектурно-планировочное задание;
на основе задания и условий сделать проектно-сметную документацию с привлечением подрядной организации, специалистов;
в ряде случаев провести экспертизу;
уведомить о начале строительства здания отдел архитектуры и градостроительства посредством онлайн-услуги.

Чтобы получить разрешение на проектирование дома, вам будет нужно отнести в отдел архитектуры и градостроительства такие документы:

оригинал и копию (заверить у нотариуса) на право собственности на земельный участок;
оригинал и копию свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
адресную справку (взять в ЦОНе или через портал электронного правительства);
оригинал и копию удостоверения личности;
форэскиз генерального плана земельного участка и задание на проектирование.

Разъяснения в отношении проектирования: частая ошибка

Проведем небольшое разъяснение. Задание на проектирование — это примерный проект дома, в котором отражаются ваши пожелания и который вам составляет ваш специально нанятый разработчик-архитектор, специалист (или группа специалистов).

АПЗ — это обязательный проект от госоргана, который составляет для вас главный архитектор города. В этом АПЗ указываются все нормативные технические требования к строительству объекта с учетом генплана (если дело происходит в городе) и прочих нюансов. Хоть получение этого документа и хлопотно, однако оно поможет построить крепкий и безопасный дом, никому при этом не мешая и не нарушая плана города.

Задание на проектирование — это примерный проект дома, в котором отражаются ваши пожелания и который вам составляет ваш специально нанятый разработчик-архитектор, специалист (или группа специалистов).

Уже на основании АПЗ и ТУ вы и закажете полный рабочий проект дома (проектно-сметную документацию) у лицензированной проектной организации. По этому же проекту вам составят смету, определят перечень материалов и оборудования. Все эти нюансы лучше сразу обговорить с проектировщиком еще на стадии создания эскиза будущего здания.

Важный момент: начинать строительство по проекту, в который не включены условия АПЗ и ТУ, нельзя! Все, что вы построите, будет признано незаконным, и придется платить штраф.

Какие дома предлагаются к продаже, можно узнать, пройдя по ссылкам:

Что делать с готовым проектом?

вы будете строить дом сами, без подряда;
вы строите объект индивидуального жилищного строительства в Астане;
вы строите объект на территории с повышенной сейсмической опасностью, особыми геологическими условиями вне зависимости от наличия лицензии у подрядчика.

Если индивидуальный жилой дом будет возводиться подрядной организацией, которая имеет лицензию на строительную деятельность и в обычных условиях, то экспертиза не требуется.

При этом опять же помните, что подрядчики бывают разными — у них тоже могут быть в прошлом проблемы с нарушением закона, плохая квалификация и так далее. Поэтому перед заключением договора убедитесь, что у них есть лицензия, проверьте их историю.

Обратитесь в отдел архитектуры — если подрядчик не проверен, то вы можете сделать добровольную экспертизу готового рабочего проекта. В любом случае стоит быть бдительным. В целом же по закону экспертиза не нужна на все облегченные виды строительства — т.е. это индивидуальное жилищное строительство, перепланировка, реконструкция частных домов, возведение хозяйственного нежилого здания (сараи, бани).

Итак, документы поданы, АПЗ и ТУ получено, проект создан — можно приступать к закупу материалов и к строительству. Для возведения дома нужно заключить:

договор подряда со строительной организацией;
договор авторского надзора;
договор о техническом надзоре с компанией, имеющей на это лицензию.

Придет ли госинспектор?

Государственный строительный инспектор не будет посещать вашу частную стройку: он в основном работает не с ИЖС, а с застройщиками при возведении многоквартирного жилого дома — там и ошибок больше, и сам проект сложнее.

строительство индивидуального жилого дома для личного пользования граждан;
строительство для ЛПХ (личного подсобного хозяйства) — временных строений на садовых, огородных участках, жилых и хозяйственно-бытовых помещений для сезонных работ и загонов для скота;
реконструкция помещений и их отдельных частей, если не задеваются несущие стены, инженерные системы и функциональное назначение помещений.

Государственный строительный инспектор не будет посещать вашу частную стройку: он в основном работает не с ИЖС, а с застройщиками при возведении многоквартирного жилого дома — там и ошибок больше, и сам проект сложнее.

Однако и здесь есть исключения — вас будет контролировать госинспекция в трех случаях:

вы строите жилье в зоне повышенной сейсмической опасности, с особыми геологическими условиями (ради вашей же безопасности; например, если строитесь у подножия гор в Алматы);
вы строите жилье в Астане;
вы строитесь за счет бюджетных денег.

В таких случаях госинспектор посетит вашу стройку в течение 5 рабочих дней после отправки уведомления в орган, а также сможет беспрепятственно приходить и осматривать вашу работу. Если будут выявлены нарушения, то инспектор составляет специальную справку и ведомость объектов, которую отдает лицу, отвечающему на вашей стройке за технадзор. Технадзор уже и будет следить, чтобы подрядная бригада устранила нарушения.

Какие документы должен выдать технический и авторский надзор?

Стоит отметить, что с 2015 года внедрен принцип контроля органами ГАСК только за техническим надзором без непосредственной проверки объекта. Реформа от 29 декабря 2014 года исключила плановые проверки со стороны органов государственного архитектурно-строительного контроля.

Как же теперь осуществляется технадзор? Вы сами приглашаете компанию-эксперта, и она проверяет соблюдение строительной технологии.

Если эксперты по результатам технического надзора выявят нарушения норм и требований, то они информируют об этом органы архитектурно-строительного контроля и надзора.

Должен вестись и авторский надзор — этим будет заниматься компания, которая разработала окончательный рабочий проект на основе АПЗ и ТУ. Однако чаще всего авторский надзор разработчик передает в руки специальной инжиниринговой компании. Эту компанию может выбрать как фирма-разработчик, так и заказчик — т.е. вы. Этот момент нужно обговорить и зафиксировать.

Принимаем готовый дом в эксплуатацию

После завершения строительства лица, проводившие технический и авторский надзор, должны выдать вам на построенный объект заключение о качестве строительно-монтажных работ (технадзор) и заключение о соответствии выполненных работ проекту (автор. надзор).

Государственная приемная комиссия теперь не приглашается — заключительный акт приемки в эксплуатацию построенного дома подписывается между участниками строительства.

После завершения строительства лица, проводившие технический и авторский надзор, должны выдать вам на построенный объект заключение о качестве строительно-монтажных работ (технадзор) и заключение о соответствии выполненных работ проекту (автор. надзор).

Идентификационные документы на дом и государственная регистрация прав на недвижимое имущество будут оформляться на основании акта о приемке.

Права на построенный дом нужно зарегистрировать через нотариуса, получив на него технический паспорт и свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Получение технического паспорта и получение инспекции составляет одну услугу стоимостью 26 800 тенге и занимает 5 дней. Чтобы подключиться к водоснабжению и канализации, нужно получить разрешение на подключение, на процедуру уходит 2 рабочих дня.

Советы

Если дом строился через подрядчика, то перед приемкой объекта проверьте несколько моментов. Первое — соответствие выполненных работ, материалов и оборудования проектной документации. Т.е. сравнить факт и план, не было ли приобретено более дешевое и менее качественное сырье для стройки. Второе — соответствие государственным нормативам строительства. И только если все выполнено достойно, можно подписывать акт приемки с обязательным указанием даты.

Нужно помнить, что в проектно-сметной документации указывается нормативная продолжительность строительства. И эти сроки нужно соблюдать, так как нарушение может повлечь административный штраф.

Наконец, очень часто наши граждане сталкиваются с проблемой, как получить разрешение на строительство, если дом уже построен. Однако вопрос поставлен неверно — нужно ли разрешение вообще?

Ведь здесь уже стоит задача узаконить самовольную постройку. В квартире в качестве самовольной постройки считается переоборудование и перепланировка. Если вы построили дом на участке, который принадлежит вам, то в судебном порядке вам дадут права собственности на него, пройдете регистрацию и получите свидетельство. Аналогично и с квартирой.

А вот если земля вам не принадлежала, то судебная практика показывает, что здание могут определить под снос. Поэтому рекомендуется все делать согласно букве закона — для вас это будет гарантией невыселения из собственного дома.

О том, какие ожидаются реформы в законодательстве о строительстве, смотрите в видео.

Вы стали обладателем земельного участка и планируете построить жилой дом, но не знаете с чего начать и действующее законодательство в данной области ставит вас в тупик — значит это статья для вас.

То, что написано в данной статье опробовано не только в теории, но и на практике специалистами нашей компании.

В первую очередь определимся какие нормативно-правовые акты мы будем использовать для того, чтобы понять процесс получения различного рода документации.

Правила организации застройки и прохождения разрешительных процедур, утвержденных приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750

Индивидуальный жилой дом — дом, предназначенный для личного (семейного) проживания, расположенный на усадебном участке и находящийся в собственности гражданина вместе с хозяйственными и другими строениями и зелеными насаждениями.
Усадебный участок — земельный участок, предоставленный гражданину для размещения индивидуального жилого дома и ведения хозяйства в порядке, установленном законодательством РК.

1. Проверить правильность оформления документации на земельный участок ( часто возникают проблемы с объединенными участками или с теми, где был осуществлен снос старой постройки). Получить справку с ЦОНа или через портал о том, что вы действительно являетесь собственником и все данные указаны правильно.

2. Заказать топосьемку у специализированной организации, которая имеет лицензию на право проведения геодезических работ.

2. Получить архитектурно-планировочное задание (АПЗ) и ТУ (технические условия) в уполномоченном органе архитектуры и градостроительства.

3. Заключить договора с подрядной организацией на разработку эскизного проекта и проекта, включающего в себя АР (архитектурные решения) и КЖ (конструкции железобетонные).

5. Заключить договора с технадзором, подрядной организацией на осуществление строительно-монтажные работы, авторским надзором и аккредитованной экспертной организацией, осуществляющей вневедомственную экспертизу проектам.

Ознакомившись с таким перечнем необходимой документации невольно возникает вопрос, зачем для строительства жилого дома предназначенного для личного пользования столько требований?

В первую очередь стоит отметить, что с 1 января 2016 года законодательство в этой области поменялось и приемочная комиссия формируется из:

Заказчика строительно-монтажных работ;
Представителя подрядной организации;
Лица или организации, осуществлявшего(й) авторский надзор;
Лица или организации, осуществлявшего(й) технический надзор.

Суть реформы такова – процесс строительства любого, даже небольшого объекта, должен быть контролируемым и просчитанным до мелочей с самых первых шагов, чтобы избежать серьезных, непоправимых ошибок в строительстве.

Изготовление топосьемки. Топосъемку участка делают компании, имеющие лицензию на проведение инженерно-изыскательских работ (наличие лицензии можно проверить через портал e-license.kz), затем зарегистрировать ее в Управлении архитектуры, и там же нанести красные линии. Стоимость и сроки изготовления топосъемки зависят от размеров участка. Сроки регистрации и нанесения красных линий варьируются от 10 до 15 дней за каждую процедуру. Стоимость примерно от 30 000 тенге.

Недостаточное изучение инженерно-геологических условий, а иногда и игнорирование их при проектировании и строительстве приводит к авариям, а, в некоторых случаях, и полному разрушению сооружений. Например, геологическое строение грунтов города Алматы и Алматинской области весьма разнообразно — от суглинков просадочных до скальных пород. Еще для Алматы свойственно переслаивание грунтов, связанное с селевыми отложениями, формировавшимися веками и тысячелетиями. Поэтому местами можно столкнуться с различными видами грунтов разнородного происхождения, с абсолютно разными характеристиками и свойствами. Это и создает необходимость подробного инженерно-геологического исследования территорий возводимых объектов.

Получение АПЗ, архитектурно-планировочного задания. По сути, АПЗ — это подробная инструкция к строительству объекта, которая выдается Управлением архитектуры и градостроительства на весь период работ и содержит основные требования и условия по строительству объекта для заказчика, проектировщика и застройщика.

Заявление на получения АПЗ (установленного образца);
Удостоверение личности собственника (копия);
Задание на проектирование разрабатывается совместно Заказчиком и проектной организацией и утверждается Заказчиком;
Опросный лист на ТУ (технические условия водоснабжение, канализация, электроосвещение, отопление, газ);
Акт на право частной собственности;
Договор купли-продажи, уведомление о государственной регистрации;
Доверенность (нотариально заверенная, если документы подаются по доверенности);

Если заказчиком является юридическое лицо, то необходимо предоставить: Справку о регистрации компании.

Следует иметь ввиду. — название объекта должно соответствовать целевому назначению участка. Если вы строитесь на дачном участке – вы запрашиваете АПЗ на дачный дом; если участок выдан для ведения ЛПХ, то, соответственно, это название будет и в АПЗ. АПЗ на строительство индивидуального жилого дома будет выдано только при аналогичном целевом назначении земли!.

В соответствии с пунктом 68 Правил строительство индивидуального жилого дома (далее – ИЖД) осуществляется в соответствии с эскизом (эскизным проектом), согласованным со структурным подразделением МИО, осуществляющим функции в сфере архитектуры и градостроительства, за исключением строительства в столице Республики Казахстан, а также в районах повышенной сейсмической опасности или иных геологических (гидрогеологических) и гидротехнических условиях.

В случае строительства в столице Республики Казахстан, а также в районах повышенной сейсмической опасности или иных геологических (гидрогеологических) и гидротехнических условиях необходимо придерживаться пункту 22 Правил, а в других случаях подпункт 4) пункта 22 Правил исключается.

Заявление установленного образца (1 экз)
Эскизный проект (2 экз) + электронная версия в PDF формате.
АПЗ Архитектурно-планировочное задание (копия)
Удостоверение личности (копия)
Удостоверение личности поверенного (копия)
Доверенность (копия)

Эскизный проект в полном объеме должен содержать (согласно Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур):

краткую пояснительную записку с обоснованием принятых решений;
технико-экономические показатели в соответствии с требованиями строительных нормативных документов РК;
ситуационную схему в масштабе 1:2000;
генплан в масштабе 1:500 на топографической основе (проект благоустройства и озеленения) с нанесением красных линий;
малые архитектурные формы;
фасады (в цвете) с таблицей по наружней отделке, согласованной с заказчиком, фрагменты фасадов (декоративные элементы и т.д. );
планы этажей и план кровли, разрезы.

Сроки изготовления проекта зависят от того, насколько четкое представление о доме имеете вы, как много вы вносите корректировок в проект, и насколько профессионально работают проектировщики, которые обязаны учесть все СНИПы — нормы строительства, действующие на территории РК.

Стоимость эскизного проекта чаще всего выставляется вместе со стоимостью рабочего проекта, т.к. они являются неотъемлемыми частями общего целого — проектной документации. Средняя цена от 250 000 тенге.

Госакт на зем.участок
Договор на разработку ПСД
Лицензия проектной организации
Архитектурно-планировочное задание (АПЗ)
Задание на проектирование, утвержденное заказчиком
Эскизный проект согласованный с Управлением архитектуры и строительства.
Материалы инженерно-геологических изысканий, при необходимости материалы лесопатологического обследования
Паспорт проекта
Общая пояснительная записка к проекту
Генплан
Архитектурные решения (АР)
Расчеты по несущим строительным конструкциям
Конструкции железобетонные (КЖ)
Приказ о назначении ГИПа или ГАПа

В среднем цена на разработку проекта варьируется от 150 000 тенге в зависимости от квадратуры дома. Срок в районе 30 дней.

Заключение договора с организациями, осуществляющими технический и авторский надзор. Тут также есть свои нюансы.

Касаемо авторского надзора. Авторский надзор осуществляют либо сами разработчики проекта (здесь не требуется наличие у проектировщика аттестат эксперта по авторскому надзору) либо организацией, у которой есть в штате аттестованные эксперты по авторскому надзору (здесь они не обязательно должны быть разработчиками проекта, главное наличие аттестованных экспертов).

Немного иная ситуация обстоит с техническим надзором. Здесь вы ищете организацию или физическое лицо, аттестованное на право проведения технического надзора в зависимости от направления стройки (несущие и ограждающие конструкции, инженерные системы и сети, технологическое оборудование).

И последний этап, это собственно, подача уведомления на портал о начале строительно-монтажных работ. На основании этого уведомления представитель ГАСКа открывает плановую проверку, фиксирует нулевой цикл работ и можно приступать к строительно-монтажным работам.

Стройка – дело серьезное, требующее тщательной подготовки и вдумчивого отношения. Естественно, каждый застройщик сначала представляет себе, как будет выглядеть готовый объект – обдумывает внешний вид, материалы, элементы, дизайн. Но многие ли задумываются, как впишутся их постройки в архитектурный облик целого города? А между тем, это очень важный момент, ведь согласно правилам градостроительства, необходимо учитывать не только эстетические требования, но и требования к гигиене, экономике, экологии, и многому другому.

Любой город застраивается в соответствии с генеральным планом развития, и поэтому любые постройки должны обязательно согласовываться с городским ведомством архитектуры. Для этого каждому застройщику необходимо получить архитектурно-планировочное задание (АПЗ). В Астане архитектурно-планировочное задание по заявке заказчика выдается Управлением архитектуры и градостроительства города Астаны, в Алматы - аналогично.

Архитектурно-планировочное задание (АПЗ) – один из главных нормативных документов, который необходимо получить перед началом строительства! Только после того, как государственные органы внимательно изучат все данные, которые касаются вашей стройки, и оформят выдачу архитектурно планировочного задания, можно приступать непосредственно к строительству.

В АПЗ содержатся все требования, которые нужно соблюдать при застройке: к назначению, основным параметрам, размещению строительных объектов, обязательные экологические, технические, санитарно-гигиенические и другие условия, предусмотренные законодательством и местными правилами застройки. Кроме того, архитектурно-планировочное задание включает в себя требования по охране памятников истории и культуры, окружающей среды, а также по соблюдению законных прав граждан и юридических лиц, чьи интересы могут быть затронуты при строительстве на данном участке.

Конечно же, решения насчет архитектурных и инженерных либо отделочных работ, не противоречащих законодательству и генплану города, всегда остаются за застройщиком и не прописываются в АПЗ.

Архитектурно-планировочное задание – важный документ, который используется в дальнейшем для разработки архитектурного проекта и всех предпроектных работ. АПЗ является обязательной составляющей исходных данных на проектирование .

Не следует путать АПЗ с заданием на проектирование. В задании на проектирование застройщик описывает собственные пожелания, часто разрабатывая детали совместно с проектными организациями. А в архитектурно-планировочном задании, главный архитектор города указывает требования к проекту застройщика, в соответствии с генпланом города и другими необходимыми характеристиками.

Для того, чтобы получить АПЗ, необходимо предоставить в Управление архитектуры и градостроительства следующий набор документов:

Копия документа, удостоверяющего личность заявителя.
Копия РНН или ИИН с предоставлением оригинала для сверки.
Заявление на получение АПЗ.
Копия решения акимата о предоставлении права на землю или реконструкцию (перепланировку, переоборудование) помещения.
Задание на проектирование.
Основные параметры для получения технических условий на подключение к инженерным сетям.
Для объектов, расположенных вдоль специальных трасс – согласование со Службой охраны Президента РК.

Обращаясь за получением архитектурно-планировочного задания, необходимо помнить, что после выдачи, внесение каких-либо изменений возможно только с согласия заказчика. Отказ в выдаче АПЗ может быть вызван либо законодательным запретом строительных работ на данном участке, либо нарушениями в оформлении пакета документов. В таком случае, документы возвращают заказчику на доработку и устранение несоответствий в течение трех рабочих дней.

Естественно, для того, чтобы избежать отказов и постоянных доработок документации, проще и выгодней обратиться к профессионалам. Наши специалисты обладают огромным опытом и помогут вам решить вопросы с получением архитектурно-планировочного задания быстро и эффективно, без утомительной беготни, очередей и бюрократии. Для получения подробной консультации обращайтесь к специалистам "Консалтинг Строй Груп", отправив заявку через онлайн-форму, расположенную рядом со статьей, или по телефонам, указанным вверху сайта. Всегда рады помочь!

Считаете эту информацию полезной? Поделитесь ею с друзьями в любимых соцсетях!

М ногие землевладельцы, имеющие приусадебные земельные участки, отведенные для целей индивидуального жилищного строительства (под эксплуатацию индивидуального жилого дома), ведения дачного строительства, личного подсобного хозяйства (далее - ЛПХ) строят торговые павильоны, магазины, торговые площадки, размещают киоски и занимаются коммерческими видами деятельности. Это правильно? Конечно нет. Если следовать букве Закона, а если быть точнее, то статьям 92 и 93 Земельного кодекса Республики Казахстан, такие земельные участки изымаются у собственников земель в связи с нецелевым использованием .

Моя задача – объяснить населению, как выгодно узаконить коммерческое строение на вашем участке и правильно оформить земельный участок.

Первый вариант. НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. ВНЕСУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК. Вы имеете земельный участок под ИЖС, ЛПХ или дачное строительство, не построили, но планируете построить и открыть магазин, торговый павильон, ресторанный и гостиничный комплексы.

· Начнем с того, что вы подаете письменное заявление об изменении целевого назначения земельного участка в Акимат по месту нахождения земельного участка. Здесь важно правильно составить заявление и подать в тот акимат, где расположен ваш участок.

· После того, как согласующие органы вынесли свои заключения, ваши материалы направляются на рассмотрение комиссии. Комиссия выносит заключение, основанное на заключениях согласующих органов и предложениях уполномоченного органа и органа архитектуры и градостроительства. Знайте еще одну важную деталь, комиссия не госорган, следовательно, заключение комиссии не является актом госоргана. Отсюда вытекает то, что, заключение комиссии не может быть по существу правоустанавливающим документом.

· Если все-таки комиссия вынесла положительное заключение, то составляется земельно-кадастровый план земельного участка и аким по месту нахождения земельного участка выносит решение об изменении целевого назначения. Кстати, решение местного исполнительного органа (МИО), то есть акима об изменении целевого назначения, и есть ваш правоустанавливающий документ, на основе которого изготавливается идентификационный документ на землю (госакт), который должен пройти государственную регистрацию.

· Если уж, вам удалось изменить целевое назначение земельного участка, то приступайте к проектированию и строительству вашего магазина.

· После получения разрешения на строительство вы можете строить что-либо. Не пытайтесь строить до получения разрешения, это также правонарушение, наказуемое большими штрафами. Вам и так дадут это разрешение, если вы согласовали и утвердили эскизный проект, техусловия и получили АПЗ. Архитектура вам выдаст разрешение, если вами все вышеречисленные процедуры были выполнены в соответствии с требованиями Закона.

· Когда завершите строительство вашего коммерческого объекта, введите его в эксплуатацию. Только так вы можете получить право частной собственности на коммерческое здание. Только этому предшествует проведение авторского и технического надзора на ваше строение (сооружение). Все эти услуги (авторский и технический надзор) - обязательные мероприятия согласно Закону, за которые вам придется раскошелиться. В рамках авторского надзора проверяется соответствие вашего строения эскизному проекту, в рамках технадзора проверяется качество строительно-монтажных работ, несущих конструкции. Если ваш населенный пункт (село, поселок, город) отнесен к сейсмоопасной зоне, помимо вышеуказанных услуг нужно получить сейсмологическое заключение на ваш объект, как подтверждение того, что зона, где расположен ваш объект, не опасна и не несет риск по внезапному обрушению здания. Таким образом, проводится техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений. На выходе вами совместно с организацией, проводящей вышеуказанные услуги подготавливается Акт приемки объекта в эксплуатацию. Это и есть конечный документ, который предусматривает возможность не только приемки как безопасный во всех смыслах объект, но и объект, подлежащий узаконению за его собственником. Учтите, акт приемки проходит учетную регистрацию в органах архитектуры и государственную регистрацию в органах юстиции. Для того, чтобы количественные сведения и характеристики совпадали, закажите техническое обследование и изготовление техпаспорта на объект заблаговременно до регистрации Акта в органах юстиции.

Второй вариант. СУЩЕСТВУЮЩЕЕ СТРОЕНИЕ. ВНЕСУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК. Вы имеете ранее самовольно построенный магазин (не введенный в эксплуатацию) на земельном участке под ИЖС, ЛПХ или дачное строительство.

· Необходимо заметить, отличие узаконения построенного магазина от непостроенного, но проектируемого магазина имеется, в большей степени эти отличия имеют место на стадии проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию коммерческого объекта.

В остальном отличий в процедуре изменения целевого назначения земельного участка не имеет и включает в себя процедуры:

1) Вы подаете письменное заявление об изменении целевого назначения земельного участка в Акимат по месту нахождения земельного участка;

2) Госорганы изучают возможность использования земельного участка по запрашиваемому целевому назначению. Согласование заявления;

4) Составление земельно-кадастрового плана земельного участка в случае изменения целевого назначения земельного участка;

5) Принятие акиматом решения об изменении целевого назначения земельного участка в пределах компетенции;

6) Изготовление государственного акта на земельный участок. Государственная регистрация в органах юстиции.

· После изменения целевого назначения земельного участка, для узаконения коммерческого объекта, который вами был построен без изменения целевого назначения и эксплуатирован без введения в эксплуатацию, необходимо учесть следующие условия:

- вы оплачиваете административные штрафы по 314, 319, 321, 323 статьям КоАП Республики Казахстан (в зависимости от характера деяния);

· Проводится техническое обследование объекта и изготавливается технический паспорт на коммерческое строение;

· На основе технического паспорта и при условии завершения процедуры изменения целевого назначения земельного участка проводится технический надзор, подготавливается заключение о техническом обследовании, выносится заключение о качестве строительно-монтажных работ. Проводится техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений;

· Подготавливается Акт приемки в эксплуатацию собственником самостоятельно, согласуется и утверждается собственником. Акт приемки проходит учетную регистрацию в органах архитектуры и государственную регистрацию в органах юстиции.

Третий вариант. СУЩЕСТВУЮЩЕЕ СТРОЕНИЕ. ВНЕСУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК. Вы имеете ранее самовольно построенный магазин (не введенный в эксплуатацию) на земельном участке под ИЖС, ЛПХ или дачное строительство.

Вы не меняете целевое назначение земли и вводите в эксплуатацию строения не как коммерческое строение (магазин), а как жилое домостроение.

Здесь есть свои риски и ограничения. Не все жилое домостроение может быть использовано для коммерческих нужд под прикрытием аренды, в этом случае ваши действия могут быть квалифицированы статьями 92 Земельного кодекса как нецелевое использование земельного участка. В любом случае, земельным инспекторам на месте нужно доказывать, что нарушение целевого использования не имело места.

Четвертый вариант. СУЩЕСТВУЮЩЕЕ СТРОЕНИЕ. СУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК. Вы имеете ранее самовольно построенный магазин на земельном участке под ИЖС, ЛПХ или дачное строительство который ВАМ НЕ ПРИНАДЛЕЖИТ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ЛИБО НА ПРАВЕ ВРЕМЕННОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ.

· Учтите, статьей 244 Гражданского кодекса Республики Казахстан ваш магазин как самовольная постройка, построенная не на вашем земельном участке, скажем на землях запаса, на участках, отведенных под сервитут, скотопрогонные трассы, на водоохраной полосе, участках санитарной зоны может быть узаконена.

· Если скажем, самовольная постройка построена на вышеуказанных участках, то суд, оценивая ваши всевозможные доводы и аргументы может признать за вами право частной собственности при условии если со стороны собственника земельного участка, то есть государства будет предоставлен этот участок с указанным целевым назначением. То есть, суд может своим решением узаконить самовольную постройку, построенную на земельном участке, находящийся в госсобственности на основе вашего согласия как собственника - государства. Может ли на это пойти государство? Может. Если самовольная постройка соответствует всем архитектурным, санитарным, противопожарным, экологическим требованиям. Тогда и может возникнуть целесообразность для государства вернуть землю с самовольной постройкой в коммунальную собственность. Вам просто в соответствии со статьями 164-1 Земельного кодекса и 244 Гражданского кодекса выплачивается компенсация. Если же согласия нет, то вы должны освободить участок и снести ваш чудо-магазин или какое иное строение.

А что делать, если вы построили самовольную постройку на участке другого физического либо юридического лица? Здесь вы должны понимать, что своим согласием этот собственник дает возможность в судебном порядке узаконить и часть земельного участка, расположенного под самовольной пристройкой. У нас статьей 52 Земельного кодекса строения (сооружения) неразрывно связаны с земельным участком, который расположен на нем и отчуждение одного предусматривает отчуждение другого. Поэтому собственник физическое или юридическое лицо, на участке которого вы самовольно построили строение, давая согласие, отказывается от части земельного участка, где расположено ваше строение. Это вы обговариваете с собственником. Другими словами, заранее договаривайтесь с собственником, прежде чем пойти в суд. При этом учтите, участок должен согласно идентификационного документа и правового режима делимым и сегментация допускается при соблюдении норм, определяемые Правилами, СНиПами. Если при узаконении в судебном порядке постройки, существует риск того что участок не может в дальнейшем использоваться в рамках целевого назначения, то и судебное разбирательство будет напрасным.

Пятый вариант. СУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК. Вы имеете построеннный магазин (не введенный в эксплуатацию) на земельном участке под ИЖС, ЛПХ или дачное строительство. Пытались узаконить в порядке статьи 49-1 Земельного кодекса, но вам отказали.

· Согласно статье 167 Земельного кодекса споры, вытекающие из земельных правоотношений, рассматриваются в судебном порядке. Но вам нужно прежде подумать, у кого и что вы собираетесь отсуживать, что именно обжаловать и нарушены ли вообще ваши права на землю и недвижимое имущество. Зачастую мы не задумываемся над этими вопросами, любое событие, факт, связанный с ухудшением нашего положения считаем нарушением со стороны государственных органов. Так и здесь, в большинстве случаев то, что по существу запрещено земельным законодательством, СНиПами, Санитарными нормами немедленно требуем у суда. Наших сограждан мало волнуют общеустановленные запреты, их волнуют личные права. Так и в узаконении вашего магазина, построенного без изменения целевого назначения земли.

· Учтите, если, согласно Генерального плана населенного пункта ввиду ограничений, предусмотренных Земельным кодексом, законами, СНиПами и санитарными нормами, запрещается размещение на отводимом земельном участке массивов для тех или иных видов деятельности (целевого назначения), то суд никак не может обязать Акимат или территориальные органы сделать то, что запрещено законами.

· Конфигурация действий, связанные с обжалованием действий и решений местных исполнительных органов, его должностных лиц осуществляется в следующем порядке:

- если вы поменяли целевое назначение в порядке статьи 49-1 Земельного кодекса и акимат (МИО) территориальные органы в области архитектуры и градостроительства отказали в вводе в эксплуатацию коммерческого объекта (магазина, павильона, ресторана) по причине, не связанной с условиями Генерального плана, в этом случае мотивированный отказ вышеуказанных органов является основанием обжалования решений и действий местных исполнительных и территориальных органов в судебном порядке;

- приемка коммерческого объекта на основе вступившего в законную силу решения суда. Принятие органами архитектуры декларации о соответствии и заключении качества строительно-монтажных работ, проведенных в рамках авторского и технического надзора. Техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений. Учетная регистрация Акта приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельна в органах архитектуры.

· Если же вы не поменяли целевое назначение земельного участка и решили требовать в судебном порядке принудительного ввода в эксплуатацию вашего строения, как магазин, который был построен вами без разрешительных документов и проекта. Думаю, это будет неправильно. Суд не удовлетворит ваш иск. Почему? Объясняю:

Во-первых, если вам нужно узаконить строение не как обычная хозяйственная постройка, а как коммерческий объект, к которому всевозможными санитарными и строительными нормами и правилами предусмотрены свои условия для эксплуатации, то вы должны начать с территориального базиса, то есть с земельного участка, на котором расположено это строение. Другими словами, меняете назначение земли, меняется назначение самого строения путем приемки в эксплуатацию. Поменять назначение строения без назначения земли невозможно. Вы можете неофициально использовать строение как магазин на участке под ИЖС, но это будет незаконно и невыгодно для вас. Поэтому суды при рассмотрении исков, связанных с обжалованием действий и решений госорганов, связанных с землей, учитывают целевое назначение земельного участка и иные характеристики земли предусмотренные идентификационным документом (госактом).

Во-вторых, для обжалования действий и решений госорганов, должностных лиц у вас должны быть в порядке разрешительные документы и проект (за исключением случаев, когда предметом судебного разбирательства являются незаконные действия или решения госорганов, связанные с отказом в предоставлении разрешительных документов). А для получения разрешительных документов у вас затребуют идентификационный документ и технический паспорт. Если целевое назначение земельного участка не позволяет проектировать и строить строение или сооружение, не связанное с его назначением, в этом случае вам не выдадут АПЗ и разрешение на строительство.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал. Будьте в курсе всех событий!
Мы работаем для Вас!

Читайте также: