Субаренда прокат лизинг агентский договор как виды арендных отношений

Обновлено: 17.05.2024

В качестве отдельных видов договоров аренды выделены прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда. Причем законодатель терминологически различает отдельные виды договора аренды (прокат, финансовая аренда) и договоры аренды отдельных видов имущества (аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий). Согласно статье 625 ГК РФ общие положения об аренде применяются к данным видам договора аренды, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

Договор проката– это соглашение, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ).

Отличительные признаки договора проката:

1. Арендодателем по данному договору выступает предприниматель (коммерческая организация, индивидуальный предприниматель), для которого сдача имущества в аренду является постоянным видом деятельности. На стороне арендатора может выступать любое лицо.

2. Предметом договора проката может быть только движимое имущество.

3. Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 626 ГК РФ имущество, которое предоставляется по этому договору, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. В связи с этим арендаторами по данному договору являются в основном граждане, которые используют имущество для личного, семейного, домашнего использования. К таким отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.

Нормы, регулирующие договор проката, являются в основном императивными. Договор проката – это публичный договор, арендодатель при наличии у него возможности предоставить в прокат имущество не имеет права отказать в заключении договора обратившемуся к нему лицу, установить в нем различные условия для разных арендаторов и т. п. (ст. 426 ГК РФ). Форма договора – письменная.

Договор проката не может быть заключен на неопределенный срок. Максимальный его срок установлен в императивном порядке и равен одному году (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 ГК РФ). Арендатор может отказаться от договора проката в любое время при условии письменного предупреждения об этом арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 672 ГК РФ).

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства – это соглашение, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (без экипажа) либо оказывает своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (с экипажем).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет – транспортное средство, представляющее собой сложное техническое устройство, предназначенное для передвижения в пространстве (по земле, воде, воздуху). Соответственно выделяют наземный (автомобильный, железнодорожный), водный (речной, морской) и воздушный транспорт.

Договор аренды транспортного средства имеет две разновидности: 1) договор аренды транспортного средства с экипажем, т. е. с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации; 2) договор аренды транспортного средства без экипажа, т. е. без предоставления указанных услуг. К договору аренды транспортных средств не применяются общие правила статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды транспортного средства заключается в простой письменной форме независимо от срока; если предметом договора является транспортное средство, отнесенное законом к категории недвижимых вещей, договор государственной регистрации не подлежит.

Арендатор вправе сдавать арендованное транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат определенным в договоре целям использования транспортного средства либо его назначению.

Гражданский кодекс в качестве отдельных видов договора аренды выделяет аренду зданий, сооружений и аренду предприятий. Аренда иного недвижимого имущества регулируется общими положениями об аренде, а также специальными нормами, посвященными аренде отдельных видов недвижимости.

Договор аренды здания, сооружения – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1
ст. 650 ГК РФ).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет – здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей, являются недвижимым имуществом. Поэтому арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1
ст. 652 ГК РФ).

Здания, а также находящиеся в них помещения в зависимости от их назначения делятся на жилые и нежилые. Арендаторами нежилых зданий (помещений) могут быть как юридические лица, так и граждане, в то время как по договору аренды жилые дома (помещения) могут быть переданы в пользование только юридическим лицам, поскольку в отношении граждан предусмотрен самостоятельный договор найма жилого помещения.

Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Так же, как и в договоре продажи недвижимости, арендная плата, предусмотренная в договоре за пользование зданием (сооружением), включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка), если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Форма договора – письменная. Он заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.

Договор аренды предприятия – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

В составе предприятия в обязательном порядке передаются основные средства – земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т. д. Оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и т. п.)., права пользования землей, водой, зданиями, сооружениями и оборудованием, принадлежащими другим лицам, иные имущественные права арендодателя, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права передаются в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Кроме того, арендодатель обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Форма договора – письменная в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от его срока и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Передача предприятия арендатору производится по передаточному акту. Подготовить предприятие к передаче, составить и представить на подпись этот акт обязан арендодатель за свой счет, если иное не установлено договором аренды (ст. 659 ГК РФ).

Поскольку в состав предприятия входят долги, необходимо письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав передаваемого предприятия.

1) На момент заключения договора у лизингодателя отсутствует имущество, передаваемое в аренду. Лизингодатель во исполнение договора приобретает имущество, указанное лизингополучателем, за счет собственных и (или) привлеченных средств, а затем передает его в лизинг.

3) Цель финансовой аренды – использование лизингового имущества в предпринимательской деятельности.

4) Специфический субъектный состав – помимо лизингодателя и лизингополучателя, в лизинговых отношениях участвует продавец имущества. Выбор продавца и предмета аренды по общему правилу осуществляет лизингополучатель, однако договором лизинга может быть предусмотрено, что такой выбор осуществляет лизингодатель. Несмотря на то что продавец имущества не является стороной договора лизинга, а лизингополучатель не является стороной договора купли-продажи имущества, тем не менее они могут предъявлять требования друг к другу в связи с ненадлежащим исполнением этих договоров (например, в связи с несвоевременной передачей или принятием имущества). Поэтому лизингодатель, заключая договор купли-продажи имущества, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 667 ГК РФ). Такое уведомление должно быть совершено в письменной форме, как правило, в виде условия в договоре купли-продажи.

Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю.

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

Как законно оформить субаренду

Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.

Согласие арендодателя

Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.

Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.

Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.

Договор субаренды

С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.

Что написать в договоре субаренды

Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы.

Предмет договора и характеристики помещение

Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов.

Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.

Под какой бизнес отдаёте в субаренду

В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.

Срок аренды

Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.

Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником.

Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.

Арендная плата, коммуналка и депозит

В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.

Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.

С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.

Ремонт, вывеска и уборка

В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.

По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Передача и возврат помещения по акту

Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.

В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется.

Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.

На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.

По каким причинам расстаётесь

По общему правилу договор аренды раньше срока расторгают через суд. Но удобнее записать в договор, что у каждой стороны есть право отказаться от аренды по уведомлению, например, за 14 дней. Так можно.

Можно написать, что договор расторгают без причины или из-за конкретных нарушений. Это вопрос договорённостей с субарендатором.

Вот примерные нарушения субарендатора:

— ведёт бизнес, о котором не договаривались;

— ухудшает состояние помещения, не делает уборку;

— задерживает арендную плату и коммунальные платежи;

— машет бизнесу арендатора.

А вот арендатора:

— не разобрался с недостатками помещения;

— мешает бизнесу субарендатора.

Статья актуальна на 08.02.2021

Существует несколько схем арендных отношений. Они различаются не только принципом управления недвижимым имуществом при его сдаче в аренду (ремонт, оказание коммунальных и эксплуатационных услуг самостоятельно или через третьих лиц), но и налоговыми последствиями. Как выбрать наиболее приемлемый?

Доходы арендодателя от управления недвижимым имуществом во многом зависят от грамотного построения отношений с арендаторами. В статье предлагаются наиболее оптимальные, в том числе с точки зрения налогообложения, договорные схемы урегулирования отношений с арендаторами.

П о общему правилу арендодателем выступает собственник имущества. Однако законом или собственником могут предусматриваться случаи, когда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами.

Таким образом, можно выделить четыре законных способа сдачи имущества (движимого, недвижимого) в аренду:

непосредственно собственником имущества (ст. 606 ГК РФ);
субаренда (ст. 615 ГК РФ);
передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ);
передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании договора доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ).

При выборе того или иного способа построения арендных отношений с арендаторами в первую очередь во внимание принимается экономическая составляющая (в том числе вопросы, связанные с налогообложением), а также необходимость управления недвижимым имуществом при его сдаче в аренду (ремонт, оказание коммунальных и эксплуатационных услуг) самостоятельно или через третьих лиц.

Аренда от собственника

Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды.

Вопросы налогообложения

НДС

С учетом положений ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС в бюджет возложена на арендодателя. Арендатор, в свою очередь, имеет право на вычет суммы налога, указанной в счете-фактуре арендодателя, при наличии документа, подтверждающего факт принятия к учету оказанной услуги. Таким документом может являться акт приема-передачи арендуемого имущества. При этом вычет предоставляется арендатору независимо от состояния его расчетов с арендодателем.

Налог на прибыль

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей арендатору достаточно иметь договор аренды, заключенный в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и акт приема-передачи арендованного имущества. Эти документы наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей являются достаточным документальным подтверждением понесенных арендатором расходов в виде арендных платежей.

Коммунальные и эксплуатационные услуги

На практике в договор аренды часто включается условие о том, что сверх сумм арендной платы арендатор возмещает арендодателю понесенные им эксплуатационные расходы, связанные с арендуемым имуществом (стоимость коммунальных услуг, услуг связи, по охране и т.п.). В этом случае арендатор, как правило, ежемесячно возмещает арендодателю указанные расходы на основании счетов, полученных от последнего.

Следует обратить внимание: на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет по НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы в виде компенсации стоимости услуг по электроснабжению, коммунальных услуг, услуг связи, по охране и уборке арендуемых помещений. Однако существуют способы, позволяющие избежать этого.

Способ 1. Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги (услуги связи и пр.) непосредственно с поставщиками этих услуг. Правда, в большинстве случаев у арендатора нет такой возможности. В частности, для того чтобы заключить договор электроснабжения, абоненту (потребителю энергии) необходимо располагать энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организации, что невозможно при аренде отдельных помещений в здании.

Способ 2. Стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату. Как правило, в таком случае арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. При этом переменная часть эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. При данном варианте арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную части), а арендатор ставит к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя.

Таким образом, сдача имущества в аренду непосредственно собственником недвижимого имущества налагает на него определенные обязательства, в том числе по регулированию договорных отношений с арендаторами, коммунальными и эксплуатационными организациями – заключение и исполнение договоров, контроль за поступлением арендной платы, осуществление капитального ремонта, выставление счетов и счетов-фактур в том числе по коммунальным и эксплуатационным услугам, уплата налогов.

Особенности субаренды

Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.

Вопросы налогообложения

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, все вопросы по налогообложению и оказанию коммунальных и эксплуатационных услуг между арендодателем и арендатором в данном случае переносятся в плоскость отношений первоначального арендатора и субарендатора, что не исключает аналогичных взаимоотношений между собственником и первоначальным арендатором.

Агентский договор и доверительное управление

Агентский договор

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Доверительное управление

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Таким образом, договорные отношения у арендодателя с арендатором отсутствуют, поскольку договоры заключаются между агентом (доверительным управляющим) и арендатором. По условиям агентского договора или договора доверительного управления имуществом вся сумма дохода, полученная от использования имущества, передается собственнику имущества, а собственник имущества производит оплату агентского вознаграждения или вознаграждение доверительному управляющему.

Отличие агентского договора от договора доверительного управления

Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и доверительного управляющего, предопределенных соответствующими договорами.

Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.

Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.

В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношении, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.

В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.

В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.

В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.

Вопросы налогообложения

По договорам аренды, заключаемым между агентом (доверительным управляющим) и арендаторами, порядок налогообложения, оказания и оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг аналогичен указанному выше. Единственное отличие – все вопросы, связанные с налогообложением, в данном случае разрешает агент (доверительный управляющий), а не собственник имущества. Стороны агентского договора (договора доверительного управления имуществом) вправе предусмотреть, что предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг будет осуществлять также агент (доверительный управляющий).

Кроме того, в этом случае арендодатель (агент, доверительный управляющий), выступающий в качестве посредника, перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС. При этом арендатор вправе принять к вычету сумму налога на основании счета-фактуры, выставляемого агентом (доверительным управляющим), которые в данном случае выступают арендодателями.

Таким образом, основным отличием агентского договора (договора доверительного управления имуществом) от договора аренды является то, что все функции арендодателя передаются собственником имущества агенту (доверительному управляющему). Последний в свою очередь обязан в соответствии с условиями договора осуществлять заключение договоров аренды с арендаторами, контролировать получение арендной платы, оказывать (предоставлять) коммунальные и эксплуатационные услуги, производить капитальный ремонт помещений, передаваемых в аренду, при необходимости взыскивать задолженность по арендной плате с арендаторов.

Доход, полученный от деятельности агента (доверительного управляющего), за вычетом его вознаграждения передается собственнику имущества, который на основании отчета агента (доверительного управляющего) производит уплату налогов и сборов в бюджеты различных уровней РФ.

В настоящее время наиболее оптимальной и часто используемой схемой построения арендных отношений является передача имущества в аренду через агента на основании агентского договора, который предоставляет полномочия по управлению имуществом и обеспечению коммунальными и иными услугами. Собственник имущества в данном случае обязан оплачивать вознаграждение агенту и производить оплату налогов и сборов в бюджет и вправе контролировать деятельность агента.

Практически каждый субъект хозяйствования в той или иной форме участвует в арендных отношениях.

> объекты аренды как непотребляемое имущество, то есть как вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования;

> особенности договора аренды;

> способы установления арендной платы. Арендные отношения подразделены на следующие виды:

> аренда транспортных средств;

> аренда зданий и сооружений;

> финансовая аренда (лизинг).

Глава 34 ГК РФ регулирует правила, посвященные конкретным видам аренды.

Аренда - предоставление или принятие во временное владение и пользование различных природных и имущественных объектов (земли, предприятия и т. д.), за определённую плату на договорных началах.

В договоре аренды участвуют две стороны - арендодатель и арендатор.

Арендатор - юридическое или физическое лицо, которое получает во временное владение и пользование тот или иной объект аренды.

Арендодатель - юридическое или физическое лицо, сдающее во временное владение или пользование природные или имущественные объекты.

При нарушении условий договора аренды он может быть расторгнут. Преимуществом арендных отношений является предоставление возможности арендатору, в случае, если необходимость в использовании имущества исчезает, передавать с согласия арендодателя права и обязанности по договору третьему лицу - в данном случае заключатся договор субаренды. Вследствие этого значительно расширяются возможности предприятий эффективно использовать арендуемые объекты в соответствии с изменяющимися условиями хозяйственной деятельности. Срок действия договора субаренды не может превышать периода действия договора аренды.

В договоре аренды должны быть оговорены форма и размер арендной платы, сроки и условия ее внесения.

Арендная плата - плата за имущество либо иной объект аренды, предоставляемый во временное владение и пользование, размер, периодичность и сроки внесения, которой определяются договором аренды. Наиболее распространённым методом является установление твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельно по каждой его составных частей. Платежи вносятся, как правило, периодически в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата.

При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата устанавливается на единицу площади исходя из фактического размера переданного объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Арендная плата может вноситься путём передачи части продукции арендодателю или посредством оказания определённых услуг - при недостатке денежных средств данный способ является наиболее предпочтительным для арендатора.

В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов.

Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания

данных форм оплаты.

При установлении размера арендной платы целесообразно учитывать:

• величину амортизационных отчислений, начисляемых на стоимость арендованного имущества;

• доход, который мог быть получен при непосредственном использовании передаваемого имущества;

• затраты на проведение ремонта объектов после окончания сроков аренды;

• средний уровень арендной платы, сложившейся в данном регионе на аналогичные объекты.

При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать в себя стоимость пользования земельным участком, на котором они расположены.

Величина арендной платы не остаётся постоянной на протяжении действия договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь, с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества, поэтому размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год.

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и проведению текущих ремонтов для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечению сроков аренды в первоначальном состоянии с учётом нормального износа.

В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта.

В случае если арендатор произвёл улучшения арендуемого имущества, они становятся его собственностью - в противном случае ему выплачивается их стоимость.

Капитальный ремонт объектов, как правило, осуществляется арендодателем.

Договор аренды может заключаться как на определённый, так и на неопределённый срок. В последнем случае он может быть прерван любым участником с предупреждением за один месяц, а при аренде недвижимости - не менее чем за три месяца.

Досрочное расторжение договора производится судом в случае нарушений его условий: использование имущества не по назначению, ухудшения состояния имущества, не внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока и т.д.

После окончания срока аренды договор может автоматически продляться на неопределённый срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Арендатор, выполняющий все условия договора, имеет преимущественное право на его возобновление. Он может потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей арендатора, если арендодатель в течение года со дня прекращения срока договора заключил его с другим лицом.

При прекращении договора арендатор возвращает имущество арендодателю

При аренде с выкупом имущества на основании договора объекты могут переходить в собственность арендатора. Если данное условие отсутствует в договоре, то могут заключаться дополнительные соглашения.

В случае аренды с выкупом арендатор может получить в собственность имущество ранее указанного срока при условии внесения всей выкупной цены.

Лизинг Виды лизинга

Лизинг(от англ. leasing - аренда) - это комплекс имущественных и экономических отношений, возникающих в связи с приобретением в собственность имущества и последующей сдачей его во временное пользование за определенную плату.

Субъектамилизинга являются:

- лизингодатель - физическое или юридическое лицо, осуществляющее лизинговую деятельность, т.е. передачу по договору в финансовую аренду (лизинг) специально приобретенного для этого имущества. В качестве лизингодателей могут выступать банки, в уставе которых предусмотрен этот вид деятельности, специально создаваемые для осуществления этих операций лизинговые компании или физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица;

- лизингополучатель - физическое или юридическое лицо независимо от формы собственности последнего: государственное предприятие, кооператив, акционерное общество и т. д., которое получает по договору лизинга имущество в пользование;

- продавец имущества лизингодателю (поставщик) - как правило, предприятие - изготовитель машин и оборудования либо другое физическое или юридическое лицо, которое продает имущество, являющееся предметом лизинга.

2 Опосредованным участником лизинговой сделки является также банк, который по договору с лизингодателем (если сам таковым не является) осуществляет финансирование закупок передаваемого в лизинг имущества.

Схема лизинговой операции выглядит следующим образом. Потребитель (лизингополучатель) нуждается в имуществе, для приобретения которого у него нет свободных финансовых средств. Тогда он находит лизинговую компанию, которая располагает достаточными финансовыми средствами, и обращается к ней с деловым предложением о заключении лизинговой сделки. Согласно этой сделке лизингополучатель выбирает продавца, располагающего требуемым имуществом, а лизингодатель приобретает его в собственность и передает лизингополучателю во временное пользование за оговоренную в договоре лизинга плату. По окончании договора в зависимости от его условий имущество возвращается лизингодателю или переходит в собственность лизингополучателю. Помимо них в лизинговой сделке обычно принимают участие: банки (или другие кредитные учреждения), предоставляющие кредиты лизингодателю для приобретения оборудования; страховые компании, осуществляющие страхование имущества лизингодателя.

Состав участников сделки сокращается до двух, если продавец и лизингодатель или продавец и лизингополучатель являются одним и тем же лицом. Схема лизинговых отношений представлена на рис 11.1.

Рис. 11.1. Схема лизинговых отношений.

Основными видами лизинга, признанными во всем мире, являются финансовый лизинг (finance leasing) и оперативный лизинг (operative leasing), а критерием для такого разграничения служат срок использования оборудования и объем обязанностей лизингодателя.

Оперативный лизинг характеризуется тем, что срок договора лизинга существенно короче, чем нормативный срок службы имущества, и лизинговые платежи не покрывают полной стоимости имущества.

Поэтому лизингодатель вынужден его сдавать во временное пользование несколько раз и для него возрастает риск по возмещению остаточной стоимости объекта лизинга при отсутствии спроса на этот объект. Поэтому при всех прочих равных условиях размеры лизинговых платежей в оперативном лизинге гораздо выше, чем в финансовом.

Для финансового лизинга характерен длительный срок аренды и амортизация всей или большей части стоимости имущества. В течение срока договора лизингодатель за счет лизинговых платежей возвращает себе всю стоимость имущества и получает прибыль от лизинговой сделки. В российской практике наибольшее распространение получил финансовый лизинг.

Существует также понятие возвратного лизинга, при котором фирма-собственник имущества продаёт имущество финансовой компании, в качестве которой могут выступать банк, страховая компания или лизинговая компания.

Одновременно заключается соглашение о долгосрочной аренде имущества на условиях лизинга, которое превращает бывшего собственника имущества в арендатора. Фирма, ранее владевшая имуществом, получает необходимые денежные средства от его продажи и продолжает пользоваться им на правах аренды.

Покупатель имущества становится арендодателем и устанавливает лизинговые платежи на уровне, покрывающем стоимость его приобретения и обеспечивающем его получение среднего уровня дохода на инвестированный капитал.

Возвратный лизинг позволяет предприятиям в условиях финансовой напряжённости привлечь дополнительные ликвидные средства и продолжать эксплуатировать свою бывшую собственность, а также регулировать активы баланса путём продажи имущества по рыночной цене, превышающей его балансовую стоимость.

В зависимости от сектора рынка, в котором проводятся лизинговые операции, различают:

> внутренний лизинг, при котором все участники сделки представляют одну страну;

> внешний (международный), при котором участники находятся в разных странах.

Отличия договора аренды с последующим правом выкупа от договора лизинга (табл. 11.1).

Читайте также: