8 исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным участие прокурора

Обновлено: 15.05.2024

Договор купли-продажи автомобиля можно признать недействительным по тем же основаниям недействительности сделок, что и любой другой договор.

Например, если:
1)договор является мнимой или притворной сделкой (ст. 170 ГК РФ).
Если договор совершен для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, то это мнимая сделка. Если договор прикрывает другую сделку, в том числе сделку на других условиях, это притворная сделка.
Нередко их совершают ответчики по искам и будущие банкроты. Таким образом они пытаются сохранить автомобиль (не дать обратить взыскание на него или включить в конкурсную массу). К примеру, на мнимость может указывать то, что продавец (или даже первоначальный собственник после цепочки продаж) фактически продолжает пользоваться автомобилем, сохраняет контроль над ним, то есть продажа (в том числе формальное исполнение договора в виде передачи автомобиля по акту) состоялась только для вида (п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25);

2. Кто может требовать признания договора недействительным
Потребовать признать договор недействительным и (или) применить последствия недействительности могут стороны договора, а также иное лицо, которое не является участником сделки (ст. 431.1, п. п. 2, 3 ст. 166 ГК РФ).
Продавец может требовать признания договора недействительным, например, когда его предыдущий руководитель, действуя недобросовестно, продал автомобиль по заниженной цене, то есть договор совершен в ущерб его интересам как юридического лица (п. 2 ст. 174 ГК РФ).
Покупатель может требовать признания договора недействительным, например, если заключил его под влиянием обмана со стороны продавца (ст. 179 ГК РФ).
Третье лицо, которое не является стороной договора купли-продажи, может обратиться в суд с иском, когда таким договором затрагиваются его интересы. Это может быть прямо предусмотрено законом. Например, участник с одним процентом и более от общего числа голосов может оспорить договор как крупную сделку, совершенную с нарушением порядка получения согласия (п. 4 ст. 46 Закона об ООО, ст. 173.1 ГК РФ).
Суд также может удовлетворить иск третьего лица, если законом не установлен иной способ защиты его права и защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Например, если ваш должник, чтобы избежать обращения взыскания на автомобиль в рамках исполнительного производства, продает его, вы можете обратиться в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожного договора купли-продажи в связи со злоупотреблением правом (ст. ст. 10 и 168 ГК РФ). Только таким образом вы сможете обеспечить защиту ваших законных интересов.

3. В какой срок нужно обратиться в суд
Заявить свои требования нужно в пределах срока исковой давности. По общему правилу это:
1)один год — в случае признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Срок начинается со дня, когда истец узнал (должен был узнать) об обстоятельствах, которые являются основанием для признания сделки недействительной. Например, покупатель оспаривает договор, заключенный под влиянием существенного заблуждения относительно качества автомобиля. Несмотря на то, что покупатель как сторона сделки знал о ее совершении с момента заключения, это само по себе не свидетельствует о начале течения срока исковой давности с даты заключения договора. В такой ситуации следует исходить из даты установления покупателем обстоятельств, послуживших основанием для обращения в суд, например, с момента получения результатов диагностики автомобиля;

2)три года — в случае признания ничтожной сделки недействительной и применения последствий недействительности (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Если с иском обращается продавец или покупатель, то срок исчисляется со дня, когда договор начал исполняться.
Если договор оспаривает лицо, которое не является его стороной, срок исковой давности будет исчисляться со дня, когда оно узнало или должно было узнать о начале исполнения договора, при этом срок не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки.
Например, участник продавца оспаривает договор со ссылкой на ст. ст. 10, 168 ГК РФ, в связи тем что договор был заключен в результате сговора сторон, направленного на причинение обществу вреда (автомобиль был продан по цене явно ниже рыночной стоимости). В таком случае срок исковой давности будет исчисляться с момента проведения годового собрания, когда участник мог узнать об оспариваемом договоре.

Срок исковой давности не распространяется на возражения ответчика о ничтожности договора. Поэтому если в отношении вас подан иск на основании договора, который вы считаете ничтожным, рекомендуем ограничиться возражением о том, что требование основано на ничтожном договоре, а не подавать встречный иск (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

4. Как составить исковое заявление о признании договора купли-продажи автомобиля недействительным
Составьте исковое заявление в соответствии с требованиями к его форме и содержанию. Для этого руководствуйтесь правилами, установленными ст. 125 АПК РФ, при подаче в арбитражный суд или правилами, установленными ст. 131 ГПК РФ, при обращении в суд общей юрисдикции, в зависимости от того, в какой суд вам нужно обратиться.

Если вы продавец, то помимо требования о признании договора недействительным включите в иск требование о возврате автомобиля.
Приложите к иску необходимые документы (ст. 126 АПК РФ, ст. 132 ГПК РФ). Например, если вы оспариваете договор в связи с тем, что автомобиль продан по явно заниженной цене, то в качестве документов, подтверждающих обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, вы можете приложить отчет о рыночной стоимости автомобиля. Во время разбирательства в суде можно также ходатайствовать о проведении судебной экспертизы.
Если вы не являетесь стороной договора, который требуете признать недействительным, то укажите в иске, какое право (охраняемый законом интерес) было нарушено в результате купли-продажи, какие неблагоприятные последствия это повлекло для вас (п. п. 2, 3 ст. 166 ГК РФ, п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

5. Какие последствия влечет недействительность договора
Если договор купли-продажи автомобиля недействителен, то правовые последствия по нему не возникают, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Как правило, применяется двусторонняя реституция, когда покупатель и продавец возвращают друг другу исполненное по договору, соответственно автомобиль и деньги.
Однако стороны вправе заключить специальное соглашение о последствиях недействительности договора и предусмотреть иные последствия (п. 3 ст. 431.1 ГК РФ). Это возможно, если:
исполнение договора связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности;
договор является оспоримой сделкой;
договор признан недействительным по требованию одной из сторон договора;
соглашение заключается после признания договора недействительным;
соглашение не затрагивает интересы третьих лиц;
соглашение не нарушает публичных интересов.

Материал статьи взят из открытых источников

Остались вопросы к адвокату по данной тематике?

Основания оспаривания сделок должника в банкротстве можно разделить на три группы. Первая группа — это сделки должника, которые могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК. Вторая группа — это сделки являющиеся подозрительными и третья группа — это сделки совершенные с предпочтением.

Оспаривание сделок по общим основаниям

Согласно п. 1 ст. 61.1. сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве (далее – ЗОБ).

В силу разъяснений, изложенных в абз. 4 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (Далее – Постановление Пленума № 63), наличие в законодательстве о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (ст. 10 и 168 ГК). Однако в упомянутых разъяснениях речь идёт о сделках с пороками, выходящими за пределы дефектов подозрительных сделок (Определение ВС РФ от 28.04.2016 № 306-ЭС15-20034). Таким образом, для признания сделки недействительной необходимо установить наличие у сделки пороков, выходящих за пределы дефектов подозрительных (предусмотренных статьями 61.2 и 61.3), для квалификации сделки, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожной (ст. 10 и 168 ГК).

Оспаривание подозрительных сделок должника

Составы подозрительных сделок бывают двух видов: неравноценное встречное исполнение и сделки, причинившие во вред кредиторам.

Неравноценные сделки 61.2.1. ЗОБ

Согласно п. 1 ст. 61.2. ЗОБ сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательства будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Таким образом, для признания сделки недействительной по указанным основаниям необходимо установить, в какой период с момента принятия заявления о признании должника банкротом заключена спорная сделка и имело ли место неравноценность встречного исполнения.

При этом неравноценность встречного исполнения в силу п. 8 Пленума № 63 имеет место в тех случаях, когда:

1) цена сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки;

2) осуществлена любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

В пример указанной сделки можно привести следующее дело.

23.11.2015 между должником "С" (продавец) и "Ч" (покупатель) заключен договор купли-продажи автомобиля по цене 60 000 руб.

Заявление о признании "С" банкротом принято к производству определением суда от 14.01.2016. Определением суда от 20.12.2018 конкурсным управляющим "С" утвержден конкурсный управляющий "Ш" далее КУ "Ш". 19.02.2019 КУ "Ш" обратился с требованием о признании договора купли-продажи автомобиля недействительным и применить последствия недействительности в виде возврата в конкурсную массу должника автомобиля.

Суд сослался на заключение о наличии (отсутствии) признаков фиктивного и преднамеренного банкротства "С", в котором при анализе сделок должника пришло к выводу о том, что в результате оспариваемого договора должнику причинен убыток, поскольку рыночная стоимость автомобиля составляет 1 731 175 руб., а реализовано оно было только за 60 000 руб.

Суды признали сделку недействительной.

Сделки, причиненные во вред кредиторам ст. 61.2.2 ЗОБ

В силу п. 2 ст. 61.2 ЗОБ сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершенная сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлено на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии соответствующих условий.

В пункте 5 Постановления № 63 разъяснено, что для признания сделки недействительной по вышеуказанному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В пример указанной статьи можно привести следующий судебный акт.

08.05.2018 арбитражным судом принято к производству заявление общества "ГНТ". Решением арбитражного суда от 31.10.2018 "ГНТ" (далее – "Должник") признано несостоятельным (банкротом). По упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

05.10.2017 Должник перечисли в пользу "В" денежные средства в совокупном размере 7 050 000 руб. 00 коп. с указанием в назначении платежа на договор № О-1-Ц-УБР от 01.01.2016. При этом, как в распоряжении конкурсного управляющего отсутствуют, так и контрагентом не представлены сам договор и какие-либо первичные документы, обосновывающие совершение указанных платежей.

Также, "В" в рамках настоящего дела о банкротстве обращалось с заявлением о включении в реестр требований кредиторов основанного, в том числе, на указанном договоре.

Вступившим в законную силу определением арбитражного суда города Москвы во включении требования "В" в реестр было отказано в связи с недоказанностью реальности возникших между сторонами правоотношений, а сам договор был признан мнимой сделкой. Также, судом было установлено, что "В" является заинтересованным лицом по отношению к Должнику.

При таких обстоятельствах, с учетом установленных вступившим в законную силу судебным актом по спору между теми же лицами обстоятельств, суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии оснований для признания оспариваемых сделок недействительными на основании п. 2 ст. 61.2 ЗОБ.

Оспаривание сделок должника, влекущих за собой предпочтение одному из кредиторов перед другими кредиторами ст. 61.3 ЗОБ

Согласно п. 1 ст. 61.3 ЗОБ сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:

1) сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;

2) сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;

3) сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;

4) сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 61.3 ЗОБ сделка, указанная в п. 1 ст. 61.3 ЗОБ, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.

Согласно п. 3 ст. 61.3 ЗОБ, сделка указанная в п. 1 ст. 61.3 ЗОБ и совершенная должником в течение шести месяцев до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной, если в наличии имеются условия, предусмотренные абз. 2 и 3, п. 1 ст. 61.3 ЗОБ или если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества либо об обстоятельствах, которые позволяют сделать вывод о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества. Предполагается, что заинтересованное лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное.

В качестве примера сделки по указанной статье можно привести следующее дело.

14.12.2018 принято заявление о признании общества "А" банкротом. 21.02.2019 в отношении "А" введена процедура наблюдения. 11.11.2019 общество "А" признано банкротом, утвержден конкурсный управляющий.

Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительной и применении последствий недействительности сделки должника по перечислению в пользу "Д" денежных средств по платежным поручениям от 24.08.2018 на общую сумму 190 000,00 руб. как возврата по договорам займа от 02.04.2018.

В ходе анализа выписки по расчётному счету должника, выявлено, что 24.08.2018, то есть в пределах шести месяцев до принятия к производству заявления о признании должника банкротом, общество "А" осуществило три платежа в пользу "Д" в совокупном размере 190 000,00 руб.

Суды исходили из доказанности совокупности оснований, предусмотренных пунктами 1, 3 ст. 61.3 ЗОБ, установив, что оспариваемые платежи совершены в отношении генерального директора должника при наличии у последнего неисполненных обязательств с более ранним исполнения перед иными кредиторами, в частности, перед "К".

С учетом правовой позиции, сформированной в определении ВС РФ от 12.02.2018 № 305-ЭС17-11710(3), согласно которой наличие обязательств должника с более ранним сроком исполнения, которые не были исполнены и впоследствии включены в реестр требований кредиторов подтверждает факт неплатежеспособности должника в период заключения договора.

Так, судами установлено, что обязательства должника перед "К" в сумме, превышающей 3 млн. руб., которые впоследствии и явились основанием для возбуждения настоящего дела о банкротстве, возникли 27.05.2018, то есть за три месяца до совершения оспариваемых сделок.

Кроме того, сделка должника по возврату суммы займа генеральному директору при наличии неисполненных обязательств перед иными независимыми кредиторами не может быть признана сделкой, совершенной в рамках обычной хозяйственной деятельности.

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Алексей Комаров: «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.

По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

Вадим Лященко: «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

- неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);

- отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

- дарение между не родственниками;

- снятие с регистрационного учета по доверенности;

- снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

- признание прав собственности по решению суда;

- нерыночная цена в договоре;

- неэквивалентная мена без доплаты;

- свежая сделка с добросовестным приобретателем.

Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Бывают ли случаи, когда вы не рекомендуете покупать квартиру из-за высокой вероятности признания в будущем сделки недействительной?

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

Алексей Комаров: «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.

судей Асташова С.В., Марьина А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дмитриевой Татьяны Викторовны к Синициной Софии Валиахметовне о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, по кассационной жалобе Синициной Софии Валиахметовны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав представителя Синициной С.В. - Глухова Д.М., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Представитель ответчика заявленные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Решением Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 7 ноября 2017 г. в удовлетворении исковых требований Дмитриевой Т.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым договор купли-продажи квартиры от 11 января 2016 г. признан недействительным. Прекращено право собственности Синициной С.В. на квартиру, расположенную по адресу: , и признано право собственности Дмитриевой Т.В. на указанную квартиру.

В кассационной жалобе Синициной С.В. ставится вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшегося по делу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г.

В связи с поданной 18 июля 2018 г. кассационной жалобой на указанное судебное постановление и сомнениями в его законности судьей Верховного Суда Российской Федерации Романовским С.В. 24 сентября 2018 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационной жалобы и определением этого же судьи от 6 декабря 2018 г. кассационная жалоба Синициной С.В. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы, обсудив доводы кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции.

Разрешая спор и отказывая Дмитриевой Т.В. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания договора купли-продажи заключенного между Дмитриевой Т.В. и Синициной С.В. 11 января 2016 г., недействительным по основаниям, предусмотренным положениями статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, при этом исходил из того, что Дмитриева Т.В. лично подписала договор купли-продажи от 11 января 2016 г., акт приема-передачи квартиры и расписку о получении денежных средств по указанному договору, договор купли-продажи прошел государственную регистрацию и исполнен его сторонами.

С данным выводом суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции и, отменяя решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 7 ноября 2017 г., указав на наличие заблуждения Дмитриевой Т.В. относительно природы оспариваемой сделки, что подтверждено преклонным возрастом истицы, наличием доверительных отношений между сторонами, а также наличие порока воли продавца по распоряжению единственным жилым помещением, выраженном в том, что воля Дмитриевой Т.В. на заключение данной сделки основана на ее неправильном мнении, признал договор купли-продажи от 11 января 2016 г. недействительным.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции, выразившиеся в следующем.

В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Обращаясь в суд с иском, Дмитриева Т.В. ссылалась на то, что она заблуждалась относительно подписываемого договора купли-продажи квартиры, полагая, что заключает с Синициной С.В. договор пожизненного содержания, в связи с чем она была лишена возможности осознавать правовую природу сделки и последствия передачи жилого помещения в собственность ответчика, а также обстоятельства, влекущие нарушение ее прав.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по настоящему делу является выяснение вопроса о том, понимала ли Дмитриева Т.В. сущность сделки на момент ее совершения или же воля истца была направлена на совершение сделки вследствие заблуждения относительно ее существа применительно к пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено и это следует из материалов дела, что 11 января 2016 г. между Дмитриевой Т.В. (продавец) и Синициной С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры в доме в , по условиям которого продавец продал, а покупатель купил за 1 200 000 рублей квартиру.

В соответствии с пунктом 5 указанного договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Договор купли-продажи квартиры от 11 января 2016 г. и расписка о получении указанной в договоре купли-продажи денежной суммы от 11 января 2016 г. подписаны Дмитриевой Т.В. собственноручно.

Судом по ходатайству истицы по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза. Из заключения эксперта, подпись от имени Дмитриевой Т.В. в расписке от 11 января 2016 г. выполнена Дмитриевой Т.В.

Данным обстоятельствам суд апелляционной инстанции какой-либо оценки не дал, не указал, в чем именно состояло заблуждение истца относительно природы сделки, а также не учел положения пункта 4 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным данной статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения.

Суд апелляционной инстанции, указав в своем определении на наличие таких обстоятельств как преклонный возраст истицы (61 год), наличие доверительных отношений между сторонами сделки, а также наличие неправильного мнения относительно заключаемой сделки, не обосновал, как применительно к требованиям пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, свидетельствует о наличии у Дмитриевой Т.В. заблуждения относительно существа заключаемой сделки.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Октябрьского городского Республики Башкортостан от 17 апреля 2017 г. отказано в удовлетворении исковых требований Дмитриевой Т.В. к Синициной С.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки по основаниям, предусмотренным статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рамках указанного гражданского дела судом назначена судебно-психиатрическая экспертиза. Из решения суда следует, что согласно заключения эксперта от 14 февраля 2017 г., на момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от 11 января 2016 г. Дмитриева Т.В. могла понимать значение своих действий и руководить ими.

При указанных обстоятельствах указание суда апелляционной инстанции на то, что Дмитриева Т.В. сознательно не заключила договор по отчуждению единственного пригодного для ее проживания жилого помещения, сделано без учета того, что истица заключила оспариваемый договор как дееспособный субъект гражданско-правовых отношений, обладающий свободой волеизъявления на заключение гражданско-правовых договоров и свободой по распоряжению собственным имуществом (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 9, статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сам по себе факт отчуждения Дмитриевой Т.В. единственного жилого помещения не свидетельствует о нарушении ее жилищных прав, что подтверждается закрепленным в пункте 7 договора купли-продажи условием о сохранении за истицей права проживания в отчуждаемом жилом помещении.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обстоятельства нарушения Синицыной С.В. жилищных прав Дмитриевой Т.В. при заключении 11 января 2016 г. договора купли-продажи, являлись предметом рассмотрения суда 17 апреля 2017 г. при рассмотрении иска Дмитриевой Т.В. к Синицыной С.В. о признании недействительным договора и не нашли своего подтверждения, что в нарушение требований указанной статьи процессуального закона, не учтено судом апелляционной инстанции.

Таким образом, отменяя решение суда первой инстанции и признавая недействительным договор купли-продажи квартиры по указанному в иске основанию, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан, в нарушение части 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не проверила доводы истца, не привела мотивы, по которым пришла к выводу об обоснованности исковых требований, а также не указала доказательства, подтверждающие факт заблуждения Дмитриевой Т.В. при заключении оспариваемого договора.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом первой инстанции установлено, что расписка от 11 января 2016 г. содержит рукописный текст, выполненный истицей, согласно которому покупатель и продавец достигли договоренности о размере денежных средств за отчуждаемое жилое помещение, при этом передача денежных средств за квартиру в сумме 1 200 000 рублей до подписания договора купли-продажи подтверждается пунктом 5 договора.

Указанные обстоятельства, на которые ссылался ответчик в обоснование своих возражений, не получили оценки суда по правилам статьи 198 (часть 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем вывод суда о том, что денежные средства не передавались Дмитриевой Т.В., нельзя признать правильным.

Таким образом при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не учтено, что подписание сторонами письменного договора купли-продажи после передачи денежных средств продавцу, не может является основанием для оспаривания этого договора по безденежности, в случае если деньги фактически были получены продавцом, подтвердившим факт заключения договора купли-продажи в письменном документе.

В силу частей 3 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Указанные требования процессуального закона при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не выполнены.

Кроме того, указав, что ответчицей не представлено иных письменных доказательств передачи истцу денежных средств по договору, суд апелляционной инстанции не учел, что обстоятельства произведения ответчицей в полном объеме оплаты по договору купли-продажи от 11 января 2016 г. установлены вступившим в законную силу решением Октябрьского городского Республики Башкортостан от 17 апреля 2017 г., в связи с чем не подлежали доказыванию и не могли оспариваться при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что принятое по делу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г. нельзя признать законным, и по изложенным основаниям оно подлежит отмене с направлением на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Читайте также: