Застрахована ли ипотека от дефолта

Обновлено: 19.05.2024

Ипотека предполагает длительный срок кредитования, в течение которого могут произойти существенные изменения, как в личной жизни заемщика, так и в экономике государства. Некоторые из них способны оказать положительное влияние на кредит, другие – отрицательное.

Узнайте из нашей статьи о том, какие факторы влияют на ипотечные кредиты и может ли банк отнять ипотечную квартиру, если в семье заемщика есть несовершеннолетние дети.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Какие факторы оказывают влияние?

Для развития рынка ипотечного кредитования необходимы благоприятные условия, при которых банки будут готовы выделить средства на долгосрочные займы, а население – оформить ипотечные кредиты и аккуратно их выплачивать.

На ипотечные кредиты влияют несколько обстоятельств:

экономический фактор;
фактор доступности;
политика государства в области жилищных займов.

Экономическая стабильность вызывает рост количества ипотечных кредитов, поскольку население уверено, что материальное благополучие не изменится, либо будет расти. Кризисные явления (рост инфляции, дефолт, падение курса национальной валюты) негативно сказываются не только на выдаче новых займов, но и на возврате действующих.

Фактор доступности включает в себя три параметра: стабильные доходы заемщиков, низкая процентная ставка, стоимость недвижимости.

Государственная политика, направленная на снижение ключевой ставки, влечет за собой уменьшение процентов по ипотеке.

Таким образом, благоприятный сценарий развития ипотечного кредитования предполагает восстановление экономики после кризиса, рост доходов населения, снижение уровня инфляции и ключевой ставки, массовое строительство нового жилья.

Негативный сценарий связан с падением цен на нефть, что повлечет за собой снижение курса национальной валюты, инфляцию, нежелание банков выдавать долгосрочные кредиты в условиях нестабильности.

Какие события в жизни заемщика повлияют?

Ипотечный кредит берется на длительный срок, за который у заемщика или его семьи могут произойти существенные изменения, способные повлиять на кредит. К таким событиям можно отнести:

рождение детей;
развод;
потеря работы;
болезнь или несчастный случай;
утрата залогового имущества.

Появление в семье детей может выступить как негативным, так и позитивным фактором. Рождение ребенка влечет за собой дополнительные расходы, связанные с его содержанием, при этом совокупный доход семьи сокращается за счет нахождения матери в декретном отпуске. Это может повлечь за собой ситуацию, при которой семья перестанет справляться с долговой нагрузкой.

Следует помнить, что наличие в квартире несовершеннолетних детей не является препятствием для изъятия залогового имущества в счет погашения долга.

С другой стороны, если возраст заемщиков не превышает 35 лет, они могут принять участие в льготной программе, предусматривающей частичное погашение долга при появлении первого и второго ребенка и полное закрытие ипотеки с рождением третьего малыша. Помимо этого, ипотечный кредит можно погасить, воспользовавшись материнским капиталом. О льготных предложениях по ипотеке читайте тут, а о материнском капитале и ипотеке рассказывается здесь.

Развод пары, имеющей кредит на недвижимость, не снимает обязательств с обоих супругов. Лучший вариант в этой ситуации – продать недвижимость с согласия банка и досрочно погасить ипотеку. Оставшиеся средства поделить пополам между супругами.

Один из заемщиков может отказаться от своей доли квартиры, тогда ипотеку можно переоформить на второго супруга, если позволяют доходы. Худший вариант – допустить формирование просроченной задолженности и принудительное изъятие жилья.

Потеря работы не является смягчающим фактором при возникновении просроченного долга по ипотеке. Чтобы не потерять жилью, необходимо как можно быстрее найти постоянный источник дохода и войти в график платежей.

Ухудшение здоровья заемщика и утрата залогового имущества (в результате пожара, взрыва и т.д.) – риски, которые банк предлагает застраховать еще при оформлении договора. В некоторых случаях страхование – единственная возможность сохранить жилье и вернуть банку кредит.

Отзыв у банка лицензии

В 2013 году ЦБ РФ объявил о необходимости оздоровления финансовой сферы, в связи с чем у банков массово стали отзывать лицензии за разного рода нарушения. Если кредитная организация лишается лицензии, обязанности по выплате депозитов вкладчикам ложатся на Агентство по страхованию вкладов. То же самое происходит и с кредитными обязательствами.

При ликвидации банка права на кредиты переходят к АСВ. Это правило касается и ипотеки. На период банкротства вводится временная администрация, которая должна уведомить заемщиков о новых реквизитах. Как правило, эта информация, а также адреса пунктов, где можно платить без комиссии, размещаются на сайтах банка, Агентства по страхованию вкладов и ЦБ.

Если информации о новых реквизитах нет, а срок ежемесячного платежа подошел, необходимо платить по реквизитам, указанным в договоре. Вне зависимости от проблем, возникших у банка, заемщик обязан вовремя внести денежные средства на счет. В противном случае, возникнет просроченная задолженность, данные о ней попадут в бюро кредитных историй, будут начислены штрафы и пени.

Ипотечный кредит не исчезает вместе с банком. В процессе процедуры банкротства АСВ передает кредиты другой кредитной организации. При этом условия договора не меняются.

После окончания процедуры передачи долга, необходимо посетить банк для переоформления залога. Новый кредитор может предложить заемщику перекредитоваться, но не вправе настаивать на этом. Требование о досрочном возврате займа может быть выставлено только в случае просроченной задолженности либо при наличии в договоре соответствующего пункта.

Если информация о новых реквизитах для оплаты отсутствует, можно воспользоваться услугами нотариуса. При этом деньги вносятся на депозит и перечисляются банку, как только станут известны реквизиты. Этот вариант полностью исключает возможность возникновения просроченной задолженности.

Дефолт

Государство объявляет дефолт в случае наличия серьезных экономических проблем, в результате которых выплата по имеющимся у него займам становится невозможной. Как правило, если будет дефолт, то происходит обесценивание национальной валюты.

Дефолт и девальвация не могут повлиять на условия уже имеющегося ипотечного договора. Банк не имеет права без оснований потребовать досрочного возврата долга, поднять процент по кредиту или внести изменения в график платежей.

С другой стороны, дефолт сопровождает резкое снижение экономической активности, банкротство предприятий, отсутствие инвестиций, а значит, для заемщика повышается риск потерять работу или иные источники средств к существованию. В этом случае необходимо сообщить о временных финансовых трудностях банку, попросить отсрочку или реструктуризацию долга.

Если дефолт сопровождается девальвацией, у заемщиков, оформивших ипотеку в национальной валюте, появляется шанс погасить кредит досрочно, так как деньги обесцениваются, и сумма займа теряет свою стоимость.

В случае с валютной ипотекой происходит обратный процесс: валюта дорожает, а значит, в переводе на рубли платить придется больше. Таким образом, имея ипотечный кредит в условиях дефолта необходимо:

продолжать вносить ежемесячные платежи;
идти на диалог с банком при возникновении финансовых трудностей;
по возможности закрыть кредит досрочно;
перевести валютную ипотеку в рублевую.

Кризис

В последние годы кризисные явления в экономике сопровождались падением курса рубля, инфляцией, повышением ключевой ставки, сокращением рабочих мест и снижением реальных доходов населения. Такая ситуация чревата для кредитных организаций ростом просроченной задолженности и доли невозвратных кредитов.

В кризис банки начинают тщательнее проверять потенциальных заемщиков, оценивая, в том числе, риск потери работы, возрастает количество отказов, процентные ставки увеличиваются. С другой стороны, цены на жилье падают, поскольку снижается покупательская способность.

Тем, кто планирует взять ипотечный кредит в кризис, необходимо учесть несколько моментов:

Наличие суммы на оплату части стоимости квартиры. В нестабильной экономической ситуации банки откажутся от жилищных кредитов, предусматривающих минимальный первый взнос.
Доля ежемесячного платежа в семейном бюджете. При потере работы одним членом семьи, денег должно хватать на обязательный взнос.
Стабильность заработка. Насколько вероятна ситуация, при которой заемщик лишится дохода.
Страхование от потери работы. Полис предусматривает, что в период поиска нового места ежемесячные взносы выплачивает страховая компания.

Условия по ипотеке, оформленной до кризиса, не меняются, даже в случае увеличения ключевой ставки. Если ставки по депозитам превысят процент по кредиту и на руках будет сумма для досрочного погашения, стоит подумать об открытии вклада и с полученного дохода вносить ежемесячные платежи.

Таким образом, на действующие ипотечные кредиты внешние факторы (кризис, инфляция, уровень ключевой ставки и т.д.) оказывают минимальное влияние. В первую очередь здесь играют роль внутренние риски (потеря работы, развод и т. д.). Новые жилищные займы в большей степени подвержены внешним обстоятельствам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

В наше время многие помнят, как 1998 году в нашей стране случалась масса неприятностей: сначала девальвация, потом дефолт, и наконец, инфляция. И хотя многие из нас, не могут четко объяснить, что такое дефолт, каждый уверен в том, что данное экономическое явление не принесет ничего хорошего. И по большому счету дефолт действительно отразится негативно, как на заемщике, так и на кредиторах. Попытаемся разобраться, что такое дефолт, и как повлияет данное явление на ипотеку.

Как платить ипотеку во время дефолта?

Итак, дефолт – это неспособность исполнения своих обязательств одним из участников договора, а также нарушение условий соглашения. Другими словами, дефолт – это банкротство, однако дефолт может быть техническим, когда в будущем существует возможность выполнить обязательства по договору, вернуть долг. Существует 3 вида банкротства: физического лица, организации и даже государства. Однако в наше время дефолт Российского государства невозможен по ряду объективных причин. Применительно к ипотечному рынку сегодня в России различают дефолт заемщика и дефолт кредитора.

Как дефолт заемщика отразится на ипотеке?

Дефолт и ипотека – это словосочетание сегодня встречается уже не часто, но все же говорить о полном отсутствии данного явления пока рано. По статистическим данным, примерно 2% ипотечных заемщиков испытывают сложности с выплатой займа, а основное число дефолтов приходится на четвертый-пятый годы кредитования. И хотя банки крайне тщательно анализируют кредитоспособность, и то, как повлияет на кредитную организацию неспособность заемщика платить по кредиту, дефолт заемщика все же случается.

Неспособность заемщика отвечать по своим обязательствам перед банком может быть продиктована, как объективными, так и необъективными причинами: смена работы, развод, рождение детей, неверный расчет сил и т.д. По большому счету, не важно, что именно повлияло на кредитоспособность заемщика, главное для банка то, что он не получает свои деньги. В этом случае у кредитора только два выхода: поверить, что затруднения заемщика носят временный характер и пойти ему навстречу, либо обратиться в суд с иском об изъятии жилья ввиду нарушения условий ипотечного договора.

В случае личного финансового кризиса с банком всегда может договориться и не доводить дело до дефолта. Ведь процедура признания несостоятельности заемщика – это дополнительные расходы на судебные издержки. Если заемщик чувствует, что вскоре не сможет выплачивать ипотеку, то он должен обратиться в банк и написать заявление, в котором будут указаны причины необходимости реструктуризации. Здесь же должна быть описана текущая финансовая ситуация и планы по восстановлению платежеспособности.

Как дефолт отразится на ипотеке и что делать в этом случае?

Важны также причины финансового кризиса и размер задолженности. Если заемщик нашел деньги на погашение долга и намерен выйти на установленный график выплат, то он может обсудить с банком возможность реструктуризации задолженности или снижения размера штрафов. Если понятно, что заемщик не сможет производить платежи в прежнем размере, банк может либо пересмотреть размер выплат и процентной ставки, либо предложить приобрести более дешевое жилье взамен имеющегося. Кредиторы, как правило, идут навстречу заемщикам, если причина финансового кризиса уважительная.

Если же такая неприятность, как дефолт, уже произошла, то заемщику лучше найти компромиссное решение с банком, не дожидаясь передачи дела о взыскании недвижимости в суд. Но даже если кредитор не идет на контакт, то ни в коем случае не стоит прекращать погашение ипотеки, так как штрафы и пени обойдутся дороже. Необходимо хотя бы частично погашать ипотечный кредит — это точно подтвердит репутацию добросовестного плательщика, а также стремление сохранить свою недвижимость.

Ипотека в случае дефолта банка

Для того чтобы успешно работать, финансовые учреждения активно предлагают кредитование населения, зарабатывая на разнице между процентами. Но банк, так же, как и любая другая организация, может столкнуться с проблемами по возврату долга своим инвесторам. Данные трудности также могут привести кредитную организацию к банкротству. Разберем, как повлияет дефолт банка на заемщика и ипотеку в этом случае.

Как правило, банкротство переживает не вся банковская сфера, а отдельные коммерческие банки, которые оказываются неспособными выполнять свои обязательства перед контрагентами или не могут соблюдать условия кредитного договора. Казалось бы, что может быть лучше для заемщика, чем проблемы у кредитной организации, предоставившей ссуду? Большинство заемщиков наивно полагают, что в этой ситуации все их долги аннулируются, а о том, что им была выдана ссуда, все забудут, однако это совершенно не так.

На самом деле, если должник является простым заемщиком ипотеки, то ему нечего бояться, но и рассчитывать на то, что ему простят долг тоже не стоит. Выданные ипотечные кредиты будут выкуплены у обанкротившегося финансового учреждения, а права требовать исполнения договора от заемщика перейдут к другому банку. Заемщик будет продолжать осуществлять ежемесячные платежи по ипотеке, изменится только банк, что никак не отразится на самом займе и процентной ставке по кредиту.

Таким образом, заемщики стоит бояться только собственного дефолта, а вот финансовый кризис кредитора его не коснется никак.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию намерено развивать в России рынок страхования ипотечных заемщиков от дефолтов и банков — от убытков по дефолтным ипотечным кредитам. Ожидается, что это снизит ставки для граждан, которые могут внести лишь минимальный первоначальный взнос. Ростехнадзор уже выдал госкорпорации соответствующую лицензию.

"Мы видим по цифрам, по статистике в других странах, в развитых странах, что внедрение механизма ипотечного страхования приводит к резкому увеличению объемов выдачи ипотечных кредитов, к увеличению сделок на рынке недвижимости", — рассказал в интервью каналу "Россия 24" президент АИЖК Леонид Векшин.

По его словам выгода для заемщика заключаются в том, что нет необходимости копить денежные средства на первоначальный взнос. Страховка позволяет накопить только 10% и взять на оставшуюся сумму кредит.

"При этом основным преимуществом является то, что заемщик получает процентную ставку по такому кредиту на уровне процентной ставки, которую получит тот заемщик, который все-таки смог накопить 30%. Кроме того, заемщик получает защиту", — сказал Леонид Векшин в интервью телеканалу.

Стоит отметить, что если до 2009 года половина ипотечных кредитов была выдана с первоначальным взносом ниже 30%, то сейчас такие кредиты банки практически не выдают.

По словам Векшина 95% всех реализованных в 2009 году дефолтных кредитных квартир продано с дисконтом 25%. квартира продается с очень большим дисконтом — 25%. За тот период, пока идут судебные разбирательства, долг растет, потому что проценты не выплачиваются заемщиком, банк также требует возмещения убытка с заемщика. В итоге, даже после продажи квартиры общий долг остается значительным.

"Так вот заемщик, у которого нет страховки, он продолжает этот долг выплачивать кредитору. А заемщик, у которого будет ипотечная страховка, освобождается от этих долгов и может чувствовать себя гораздо комфортнее", — подчеркнул он.

Заемщик также может выбрать и более высокую процентную ставку без страхования. В этом случае банк сам может застраховать свои риски. АИЖК готово выкупать кредиты, которые застрахованы либо заемщиком, либо кредитором. По словам главы страховой компании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, подавляющее число заемщиков выбирают именно личное страхование.

Рассуждая в целом о ситуации с невыплатой кредитов по ипотеке, Леонид Векшин сказал, что начиная с первого квартала 2009 года темпы роста замедлились, а к концу 2009 стабилизировались. И в целом 2010 год, по его мнению, пройдет довольно спокойно. В дальнейшем уровень дефолтов будет только снижаться.

Главная роль в быстром восстановлении рынка кредитования жилья, безусловно, принадлежит государству, которое через госбанки и АИЖК контролирует по разным подсчетам от 80 до 90% ипотечных сделок. Из 10 ведущих ипотечных банков страны, 2 являются государственными, а еще 5 работают по программам АИЖК.

По информации 100 Кредитов. ru, в 2010 году ориентировочный объем ипотечного рынка составит около 230 млрд. руб., а значит, общая сумма выданных кредитов вырастет минимум на 40%.

По подсчетам аналитиков 100 Кредитов. ru, ежегодный рост объемов ипотечного кредитования в ближайшую пятилетку составит от 30 до 70%, причем конечный результат будет зависеть как от государственной политики в этой сфере, так и от темпов роста цен на жилье.

Еще одним важнейшим фактором является повышение доступности ипотеки. В последнее время банки стабильно улучшают условия кредитования, только за последний квартал средняя рублевая ставка по ипотеке уменьшилась на 1%.

Самые серьезные снижения провели лидеры рынка: Сбербанк, ВТБ24, "Газпромбанк". Их ставки снизились на 0,5-1,5%. При этом минимальные проценты предлагаются по кредитам с плавающей ставкой, которая зависит от условий рефинансирования Центробанка. Такие кредиты наиболее привлекательны для самих банков, ведь снижают их риски в связи с возможной девальвацией рубля.

Ожидается, что до конца года ставка по ипотеке уменьшится в среднем еще на 1-2%. Однако ожидать обещанных 11% при оформлении кредита на новую квартиру в текущем году не приходится, полагают аналитики 100 Кредитов. ru.

Однако и роста ипотечного спроса на квартиры в новостройках не наблюдается. Если 2 года назад ипотечные договора оформляли 50-70% покупателей таких квартир, то теперь — менее 10%. Заемщики предпочитают вторичный рынок.

По данным 100 Кредитов. ru, к концу 2010 года средняя ставка по рублевой ипотеке составит 13%. А уже в следующем году можно ожидать ее снижения до 11%.

Самое интересное в рубрике "Экономика"

Читайте также: