Закупки тсж как осуществляют

Обновлено: 13.05.2024

С 1 июля 2021 года проверки управляющих организаций надзорными органами проходят по-новому: стало больше их разновидностей, а кроме того, добавился элемент внезапности. Разбираем отдельные аспекты нового законодательства.

Что изменилось в новом законе о проверках

Управляющая организация считается уведомленной о контрольных мероприятиях, если информация была направлена ей через портал Госуслуг. Сведения о проверке также могут быть направлены по адресу электронной почты, указанному на сайте ГИС ЖКХ. Либо может использоваться адрес электронной почты, сведения о котором были представлены при государственной регистрации юридического лица (пп. 1 п. 5 ст. 21 Закона № 248).
При проведении проверки инспектор не вправе оценивать соблюдение обязательных требований, если оценка соблюдения таких требований не относится к полномочиям контрольного (надзорного) органа. Сюда же относятся недопустимость требования документации, не составляющей предмет проверки. Также есть запрет на истребование документации и информации, если ранее она была представлена, либо имеется в распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных органов (ст. 37 Закона № 248).
Кроме того, изменились сроки для проведения документарной и выездной проверок (ранее было 20 дней, теперь – 10 дней).

Профилактические и контрольные (надзорные) мероприятия

Закон № 248 устанавливает порядок и регламент проведения профилактических мероприятий.
В части непосредственно проверок Закон № 248 выделяет два варианта: первый – с взаимодействием с контролируемым лицом, второй – без взаимодействия с контролируемым лицом.

Взаимодействие с контролируемым лицом осуществляется при проведении следующих контрольных (надзорных) мероприятий:
1) контрольная закупка;
2) мониторинговая закупка;
3) выборочный контроль;
4) инспекционный визит;
5) рейдовый осмотр;
6) документарная проверка;
7) выездная проверка.

Без взаимодействия с контролируемым лицом проводятся следующие контрольные (надзорные) мероприятия (далее – контрольные (надзорные) мероприятия без взаимодействия):
1) наблюдение за соблюдением обязательных требований;
2) выездное обследование (п. 2 и 3 ст. 56 Закона № 248).

Таким образом, видов контроля стало существенно больше, а значит, визиты проверяющих станут чаще. Чаще всего, основанием для проведения проверки являются жалобы заинтересованных лиц. Теперь обращения (заявления) граждан и организаций принимаются к рассмотрению только в случае, если они поданы:
- через МФЦ;
- через портал Госуслуг (или ГИС ЖКХ).

Обжалование итогов контрольных мероприятий

Важным новшеством стал порядок обжалования итогов контрольных мероприятий. Судебное обжалование решений контрольного (надзорного) органа, действий (бездействия) его должностных лиц возможно только после их досудебного обжалования, за исключением случаев обжалования в суд решений, действий (бездействия) гражданами, не осуществляющими предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 39 Закона № 248).

Жалоба подается в электронном виде контролируемым лицом в уполномоченный на рассмотрение жалобы орган с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг и (или) региональных порталов государственных и муниципальных услуг. При подаче жалобы организацией она должна быть подписана усиленной квалифицированной электронной подписью (п. 1 ст. 40 Закона № 248).

Досудебному обжалованию подлежит:
- решение о проведении контрольных (надзорных) мероприятий (срок – 30 дней со дня, когда контролируемое лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав);
- акты контрольных (надзорных) мероприятий, предписания об устранении выявленных нарушений (срок – 10 рабочих дней с момента получения контролируемым лицом предписания);
- действия (бездействие) должностных лиц контрольного (надзорного) органа в рамках контрольных (надзорных) мероприятий (п. 4 ст. 40 Закона № 248).

В случае пропуска по уважительной причине срока подачи жалобы этот срок по ходатайству лица, подающего жалобу, может быть восстановлен уполномоченным органом. Лицо, подавшее жалобу, до принятия решения по жалобе может отозвать ее. При этом повторное направление жалобы по тем же основаниям не допускается (п. 7 и 8 ст. 40 Закона № 248).

Досудебное обжалование предполагает своеобразные обеспечительные меры: если заявитель подает ходатайство о приостановлении исполнения обжалуемого решения контрольного (надзорного) органа, то уполномоченный на рассмотрение жалобы орган в срок не позднее 2 рабочих дней со дня регистрации жалобы принимает решение:
- о приостановлении исполнения обжалуемого решения контрольного (надзорного) органа;
- об отказе в приостановлении исполнения обжалуемого решения контрольного (надзорного) органа.

Информация о таком решении направляется лицу, подавшему жалобу, в течение 1 рабочего дня с момента принятия решения (п. 10 и 11 ст. 40 Закона № 248).

Законом установлены форма и содержание жалобы (ст. 41) и основания для отказа в рассмотрении жалобы (ст. 42). Отказ в рассмотрении жалобы не может служить основанием для судебного обжалования решений контрольного (надзорного) органа, действий (бездействия) его должностных лиц.
Жалоба подлежит рассмотрению уполномоченным на рассмотрение жалобы органом в течение двадцати рабочих дней со дня ее регистрации. В исключительных случаях, установленных положением о виде контроля, этот срок может быть продлен указанным органом на двадцать рабочих дней (п. 2 ст. 43 Закона № 248).

Лицо, подавшее жалобу, до принятия итогового решения по жалобе вправе по своему усмотрению представить дополнительные материалы, относящиеся к предмету жалобы. Обязанность доказывания законности и обоснованности принятого решения и (или) совершенного действия (бездействия) возлагается на контрольный (надзорный) орган, решение и (или) действие (бездействие) должностного лица которого обжалуются.

По итогам рассмотрения жалобы уполномоченный на рассмотрение жалобы орган принимает одно из следующих решений:
1) оставляет жалобу без удовлетворения;
2) отменяет решение контрольного (надзорного) органа полностью или частично;
3) отменяет решение контрольного (надзорного) органа полностью и принимает новое решение;
4) признает действия (бездействие) должностных лиц контрольных (надзорных) органов незаконными и выносит решение по существу, в том числе об осуществлении при необходимости определенных действий (п. 4.1-6 ст. 43 Закона № 248).

Формально Закон № 248 содержит много важных слов о законности и обоснованности, соразмерности вмешательства в деятельность контролируемых лиц. Однако фактически мы имеем 7 новых профилактических мероприятий и 11 видов контрольных мероприятий, результатом которых может быть предписание и штраф. Это позволяет предположить, что число проверок возрастет, а в случае избирательного применения Закона № 248 вопрос о соразмерности вмешательства проверяющих органов будет трактоваться произвольно.

Что изменилось в новом законе о проверках

Профилактические и контрольные (надзорные) мероприятия

Обжалование итогов контрольных мероприятий

В ст. 20 ЖК РФ разграничат полномочия госжилнадзора и муниципального жилищного контроля

В рамках госжилнадзора не будет проверяться соблюдение УО лицензионных требований

Органы ГЖН в рамках госжилнадзора проверяют, как юридические лица, ИП и граждане соблюдают обязательные требования жилищного законодательства в отношении всего жилого фонда, кроме муниципального. Также они могут проверить работу общественных объединений, некоммерческих организаций, Советы МКД (ч. 19 ст. 20 ЖК РФ – здесь и далее в ред. № 170-ФЗ). Госжилнадзор проводится органами ГЖН по положению, утверждаемому региональной властью, и согласно общим требованиям, установленным Правительством РФ. Предметом государственного жилищного надзора являются проверки соблюдения требований: к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе к жилым помещениям в многоквартирных домах; к порядку перевода их в статус нежилых и наоборот, проведению перепланировки; к формированию фондов капремонта; к созданию и деятельности управляющих и обслуживающих организаций; к предоставлению коммунальных услуг в МКД; к перерасчёту платы при оказании жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества; к содержанию общего имущества в многоквартирном доме и изменению размера платы за это; к ограничению коммунальных услуг; по энергетической эффективности и оснащённости помещений многоквартирных домов приборами учёта; к порядку размещения РСО и управляющими домами информации в ГИС ЖКХ; к обеспечению доступности для инвалидов помещений в многоквартирных домах; к предоставлению жилых помещений по соцнайму. При этом при проведении госжилнадзора нельзя проверять соблюдение УО лицензионных требований к деятельности по управлению домами. Это входит в компетенцию государственного лицензионного контроля.

Орган муниципального контроля сможет проверять соблюдение требований НПА только в отношении своего жилфонда

В новой редакции ст. 20 ЖК РФ указано, что предмет муниципального жилищного контроля – соблюдение гражданами, юрлицами и ИП тех же обязательных требований, что проверяет госжилнадзор, но только в отношении муниципального жилищного фонда. Проводят такие проверки органы муниципального жилищного контроля в соответствии с положением, которое утверждает орган местного самоуправления. В городах федерального значения такое положение утверждают органы региональной власти. Таким образом, с 1 июня 2021 года в ЖК РФ будет закреплено, что муниципалитет может провести проверку только в отношении своего муниципального жилья. Иные обращения граждан должны обрабатывать органы, которые согласно положению и требованиям Правительства РФ проводят государственный жилищный надзор. Органы ГЖН в свою очередь не вправе проводить свои проверки в отношении муниципального жилья.

В ЖК РФ закрепят перечень случаев для обращения органов ГЖН в суд с заявлением

Отдельно в ч. 12 ст. 20 ЖК РФ будут прописаны случаи, когда органы Госжилнадзора и муниципального контроля вправе обратиться в суд с заявлением:

О признании недействительным решения ОСС или общего собрания членов ТСЖ, кооператива, которые приняты с нарушением требований ЖК РФ.

О ликвидации ТСЖ или кооператива, если они в установленный срок по выданному предписанию не привели Устав в соответствие с законодательством, или были созданы с неустранимыми нарушениями.

О признании недействительным договора управления, оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, если они заключены с нарушениями норм ЖК РФ и не исправлены по выданному предписанию.

В защиту прав и законных интересов жителей МКД по их обращению или неопределённого круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований.

О признании недействительным договора соцнайма жилого помещения, если он нарушает нормы ЖК РФ и не скорректирован по предписанию в установленный срок. О понуждении к исполнению предписания.

Будут внесены изменения в НПА о проведении надзорных мероприятий Роспотребнадзором, МЧС и другими ведомствами

В № 170-ФЗ включены 137 статей, которые вносят коррективы в десятки нормативно-правовых актов в области проведения надзорных мероприятий. Рассмотрим несколько изменений, с которыми управляющие домами могут столкнуться в своей работе. Согласно ст. 4 № 170-ФЗ, при проведении госнадзора в области прав потребителей Роспотребнадзор могут давать разъяснения по вопросам применения НПА в области защиты прав потребителей. При этом ведомство уполномочено перепоручить подведомственным госучреждениям консультирование, профилактический визит, наблюдение за соблюдением обязательных требований, выездное обследование. В сферу Госпожнадзора входят проверки выполнения организациями и гражданами требований пожарной безопасности в зданиях, помещениях, на земельных участках, которыми они владеют или пользуются, а также оценка соответствия таких объектов нормам пожарной безопасности (ст. 12 № 170-ФЗ). Предметом санитарно-эпидемиологического контроля являются реализация соответствующих требований, содержащихся в НПА и в разрешительных документах в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Также санэпиднадзор проверяет, как юридические и физические лица выполняют противоэпидемические профилактические мероприятия, что актуально в условиях усиливающихся мер по борьбе с коронавирусом в России (ст. 41 № 170-ФЗ).

По данным Росстата, в среднем россиянин тратит на жилищно-коммунальные услуги больше 1700₽ в месяц. Рынок ЖКХ в три раза больше, чем рынок бытовых услуг, в четыре раза больше, чем рынок пассажирского транспорта, и в семь раз больше, чем рынок медицинских услуг. При этом такой размер рынка вовсе не гарантирует бизнесу прибыль или даже выход в ноль.

Автор: Вячеслав Уфимцев
Редактор: Саша Волкова
Иллюстратор: Анастасия Мясникова

Жители большинства многоквартирных домов не обслуживают свои дома сами: не меняют лампочки в подъездах, не чинят пандусы, не убирают снег зимой. Этим занимается управляющая компания, с которой жители дома заключают договор. УК получает от жителей деньги за все коммунальные услуги, платит поставщикам за воду, газ и электричество. А деньги за услуги по содержанию дома оставляет себе.

УК — это обычная коммерческая компания, ООО или АО. Чтобы открыть УК, нужно получить лицензию на управление многоквартирными домами и сдать квалификационный экзамен. Затем нанять уборщиков, сантехников и электриков, заключить договор с ресурсоснабжающими организациями. Сложнее, чем открыть магазин одежды, но вполне возможно — в России работает 20 тысяч управляющих компаний в сфере ЖКХ.

1. Клиентов сложно найти

Найти клиентов на этом рынке сложнее, чем в ритейле или общепите. Не получится просто запустить рекламу в интернете или сарафанное радио — придётся идти сложным путём.

Есть три основных пути: выиграть конкурс, договориться с застройщиком или убедить общее собрание жильцов сменить УК. В первом случае молодая компания не выдержит конкуренции с опытными конкурентами. Во втором предпринимателю может не хватить связей. А третий требует невероятных усилий: нужно собрать жильцов и уговорить их пройти через сложную процедуру. Если у основателя нет сильных связей или возможности влиять на решение жильцов, найти объекты для управления будет практически нереально.

2. Клиенты часто не платят

Общий долг россиян по ЖКХ превышает 500 миллиардов рублей — это около 10% всего рынка. Жильцы могут не платить несколько месяцев и даже лет. Есть те, кто не платит и ждёт, пока пройдёт срок исковой давности в надежде, что на них не успеют подать в суд и долги спишут. Если в течение трёх лет компания не успеет обратиться в суд, деньги будут потеряны.

Чтобы получить свои деньги, компании отключают свет, воду, а иногда и ставят заглушки в канализации

Управляющие компании вынуждены постоянно участвовать в судебных разбирательствах и терять деньги. И даже положительное решение не гарантирует успех: приставы могут просто не найти у должника денег.

3. Много рутинной работы

Проблемы создают не только должники. Даже те, кто платит за услуги, часто делают это несистемно: могут заплатить случайную сумму вперёд или погасить только часть долга. Или не оплатить конкретную услугу, например, охрану, потому что им не нравится охранник. Или не платить несколько месяцев, потом оплатить текущий период и только потом закрывать долг.

Сотрудникам управляющих компаний постоянно приходится разбираться с такими случаями: за что заплатил жилец, сколько ещё должен, как учесть его предоплату в будущих периодах. Это делается только вручную и отнимает десятки часов в месяц. Легче бывает только тогда, когда сотрудник знаком с жителями дома и понимает, за что они и почему они платят.

Если вы работаете в сфере ЖКХ, то мы сможем чуть упростить вам задачу. У нас есть приложение, которое помогает автоматически фискализировать документы оплаты, поступающие на ваш расчётный счёт.
Попробуйте

4. Низкая рентабельность

Предприниматели из сферы ЖКХ говорят, что рентабельность редко превышает 5%. Заработать получится, только если взять много объектов под управление. Нет смысла брать в управление меньше пяти домов, так бизнес точно не выйдет на окупаемость.

Управляющая компания — это посредник между жителями и ресурсными компаниями, она не может влиять на тарифы. Заработать больше можно за счёт дополнительных услуг — консьержа, охраны, замены счётчиков или мелкого ремона. Стоимость таких услуг нельзя поднять в одностороннем порядке, нужно согласовать с жильцами, которые вряд ли поддержат изменения. В итоге мороки много, а прибыль незначительная.

Читайте также: