Специализированный застройщик 214 фз кто им имеет право именоваться

Обновлено: 28.06.2024

Последние изменения в законодательстве предусматривают переход к новой модели взаимодействия между застройщиками и дольщиками — проектному финансированию строительства. Внесенные изменения делают банк гарантом того, что покупатели жилья получат свои квадратные метры. А для застройщиков нововведения добавили ряд сложностей.

Застройщики смогут продолжить привлекать деньги частных инвесторов, при этом все расчеты будут осуществляться по новой схеме. Деньги инвесторов будут перечисляться не напрямую на счета застройщиков, а на специальный эскроу-счет.

В 2021 году застройщики могут работать над проектом за счет собственных, кредитных или инвестиционных средств. В последнем случае инвесторы лишаются не могут досрочно забрать вложенные в проект деньги.

Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году

Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ. Долевое строительство в 2021 году на каждой стадии реализуется за счет собственных денежных средств или целевого кредита. Каждый собственник будущих квартир в доме размещает свои деньги на эскроу-счетах. Средства перечисляются застройщику после завершения строительства, во время процесса воспользоваться деньгами, находящимися на счету, невозможно.

Напомним, что деньги на эскроу-счетах к активам не относятся, но нуждаются в отображении в бухгалтерской отчетности на забалансовом счете. Применяется счет 008 (полученные обеспечения обязательств и платежей). Сумма затрат застройщика на возведение собирается по дебету счета 08.

Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021

Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.

Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:

  1. Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
  2. Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
  3. Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
  4. У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
  5. Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
  6. В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
  7. Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.

Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:

  • Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
  • Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
  • Правоустанавливающие документы на строительный участок.
  • Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
  • Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
  • Документы о комплексном освоении территории.
  • Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
  • Информация об основных участниках проекта.
  • Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.

На что обращают внимание банки

Банкам важно исключить или минимально минимизировать риски утраты залога и ввода объекта в эксплуатацию.

Важны финансовые показатели проекта, отражённые в бизнес-плане. В частности:

  • динамика продаж квартир;
  • критерии устойчивости проекта;
  • окупаемость.

Среди частых причин отказа застройщикам в кредитовании чаще всего фигурируют:

  • отсутствие необходимого обеспечения по кредиту;
  • недостаточность собственных средств;
  • неполный пакет документов;
  • иски дольщиков по другим проектам застройщика.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

  • Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
  • Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Рекомендуем

В программе изменение модели бухгалтерского учета и отчетности в связи с переходом на эскроу-счета, сложные вопросы учета и налогообложения застройщиков и подрядчиков в условиях изменения модели финансирования в строительстве.



Пресс-центр


Публикации о Росреестре


Договор долевого участия с застройщиком - гарантия защиты прав

Договор долевого участия с застройщиком - гарантия защиты прав

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Застройщики все чаще выбирают данный способ привлечения средств граждан и на эти средства строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность участников долевого строительстве. Это очень удобно. Во-первых, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость это является отличным способом вложения денежных средств, так как после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно. Во-вторых, участник долевого строительства более защищен с правовой стороны, чем граждане, выбирающие иные способы приобретения жилья в строящихся многоквартирных домах.

На что же, прежде всего, надо обратить внимание при подписании и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве?

Относительно новым и неясным для граждан условием является способ обеспечения застройщиком обязательств. Ранее гарантии участника долевого строительства заключались в том, что земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом, находились в залоге дольщиков. Начиная с 2014 года, застройщик должен обеспечить исполнение обязательств по договору одним из следующих способов: поручительством банка (с соблюдением условий, установленных законом); страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору (порядок страхования также устанавливается законодательно). Таким образом, с 1 января 2014 года продавать квартиры в строящихся объектах и заключать договоры участия в долевом строительстве строительная компания может только при наличии договора страхования гражданской ответственности или получив поручительство банка. Для новостроек, регистрация которых проведена до 1 января 2014 года, по сути, ничего не изменилось, нормы закона распространяются на новые дома, кроме того, данные правила применяются только к жилым помещениям.

Указанные изменения повлияли на проведение регистрации договоров долевого участия в строительстве, теперь для ее проведения помимо привычного комплекта документов (2 подлинных экземпляра договора участия в долевом строительстве, нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора, оригинал и копия квитанции об уплате госпошлины, заявление о государственной регистрации договора долевого участия), необходимы документы, подтверждающие то, что на указанную в договоре квартиру заключен договор страхования либо обязательство застройщика обеспечено поручительством банка. В случае если застройщиком выбран способ страхования в виде страхования обязательств по договору, помимо самого договора страхования предоставляется документ, подтверждающий факт оплаты страховой премии. Размер страховой премии рассчитывается с учетом затрат на строительство и предполагаемых финансовых рисков.

Акцентируем внимание на сроке проведения государственной регистрации. Срок регистрации договора долевого участия, заключенного с первым участником, составляет 10 рабочих дней с момента предоставления документов. Срок регистрации договора, заключенного с последующим участником, составляет 5 рабочих дней. При этом следует учитывать, что при подаче документов через офисы многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг срок государственной регистрации начинается не с момента подачи документов, а с момента их поступления в регистрирующий орган.

Я позвонил застройщику. Мне сообщили, что по новому закону у одного застройщика может быть только один дом в строительстве. Так ли это? Сотрудники сказали, что будут рассылать уведомления и о смене застройщика, и о переносе сроков.

Если срок получения квартиры перенесли, смогу ли я рассчитывать на компенсацию? Особенно в свете того, что власти разрешили застройщикам не платить неустойку дольщикам из-за коронавируса. Первоначальный срок сдачи моего дома — 2021 год, а не 2020, когда объявили пандемию. Как поступить, чтобы не соглашаться с новыми сроками?

Евгений, просто так поменяться застройщик не может. Смена застройщика — чрезвычайно сложная процедура. Но даже после всех изменений, которые внесли в законодательство о долевом строительстве, фактически она не отрегулирована. Объясню подробнее.

Сколько раз у вас менялся застройщик

На самом деле в законе очень много нюансов, на каких застройщиков распространяется это правило, если строительство началось до внесения изменений в закон № 214-ФЗ и вступления поправок в силу в 2018 году. Так, часть застройщиков может не менять название, а часть — обязана. Видимо, ваш относится ко второй категории. В этом нет ничего страшного. Тот факт, что застройщик теперь называется иначе, никак не влияет на договорные обязательства и, в частности, на то, когда построят ваш дом.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

В каких случаях может смениться застройщик

А вот замена юридического лица, которое строит дом, — это совсем другая процедура. Возможны три варианта.

Застройщик — банкрот. В этом случае в рамках процедуры банкротства по решению арбитражного суда дом могут передать Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства, чтобы достроить его за счет средств фонда. Все права и обязанности тоже перейдут к фонду. При этом вы, как дольщик, предварительно должны будете заявиться в реестр требований кредиторов и участвовать в общих собраниях кредиторов должника. В общем, эту процедуру нельзя провести так, чтобы вы вообще ничего об этом не узнали.

Передача прав и обязанностей. Права и обязанности могут передаваться двумя способами: новому юридическому лицу или по договору. Расскажу об обоих.

Действительно, в отношении застройщиков сейчас действует правило: один застройщик — один объект строительства, вернее, одно разрешение на строительство. В разрешении на строительство может быть сразу несколько домов. Например, застройщик может возводить целый жилой комплекс.

Второй способ, когда застройщик по разным причинам хочет избавиться от своих прав и обязанностей, — это их передача по договору. Так бывает, когда застройщик еще не банкрот, но уже понимает, что не сможет достроить все своими силами. Или если застройщик перестает отвечать требованиям закона, например его включили в реестр недобросовестных поставщиков.

Как заменить застройщика в таком случае, в законе о долевом участии в строительстве не прописано, процедуры замены там нет. Суды при рассмотрении подобных споров говорят, что к таким ситуациям применяются правила главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве.

В вашем случае застройщик, если вы заплатили ему все, что положено по договору, — ваш должник. Соответственно, если застройщик меняется, долг переходит к новому. При переводе долга требуется письменное согласие кредитора, то есть вас. В отличие, например, от другой процедуры — уступки права требования, когда меняется не должник, а кредитор, то есть дольщик по ДДУ. При переводе долга без вашего согласия передать права должника — застройщика — нельзя.

Единственное исключение — перевод долга в силу закона. Это как раз случай с банкротством. При этом суд устанавливает, кто будет вашим новым должником, и ваше согласие не нужно, но все равно требуется ваше участие в процедуре банкротства, например голосование на общем собрании кредиторов. Но выше мы уже выяснили, что банкротства у вашего застройщика не было.

Таким образом, в обычной ситуации застройщик не может по своей инициативе и без вашего согласия передать права на стройку другому юридическому лицу. Такая сделка ничтожна, то есть не отвечает обязательным требованиям закона.

Причем застройщик должен не просто вас уведомить. Он должен с вами договориться. Потому что у вас, как у участника долевого строительства, есть не только требования к застройщику. У вас есть право залога на земельный участок, на котором ведется строительство. Так что выходит, что без согласия абсолютно всех участников долевого строительства на замену застройщика вне процедуры банкротства передать права новому застройщику юридически невозможно.

Вот публикация вашего застройщика:

По закону вы могли потребовать досрочно исполнить обязательство о достройке дома или в судебном порядке расторгнуть договор. Эти требования можно было предъявить в течение 30 дней с момента публикации последнего уведомления. Но на практике первое невозможно, поскольку дом за такой короткий срок не достроить, а возврат денег вас вряд ли интересует. А со вторым вы пропустили сроки, поэтому досрочно расторгнуть договор на этом основании вы тоже не можете.

Чем это может грозить вам в будущем, сказать сложно. Мне пока неизвестна практика какого-либо оспаривания реорганизации застройщика или иные связанные с этим споры. Явление это для рынка новое, и раньше такого не делали. Закон не ограничивал застройщиков с количеством объектов строительства, поэтому подобные манипуляции просто не требовались.

По закону реорганизация застройщиков, как особых субъектов права, никак особо не регулируется и не отличается от реорганизации любых других юридических лиц. Основные требования исходят из гражданского кодекса: в результате реорганизации ваши права, как кредитора, не должны стать хуже, чем были. Кроме того, вновь выделенное юридическое лицо — застройщик должно соответствовать всем требованиям закона. Для вас это наиболее важный момент.

Закон предъявляет массу требований к юридическому лицу, желающему привлекать деньги дольщиков. Отвечает ли им созданное в результате реорганизации юридическое лицо — вопрос в первую очередь к органам муниципальной власти, которые должны это контролировать.

Какой интересный момент есть в вашей истории

Застройщик передал права на земельный участок, который находится у вас в залоге, другой компании. Теоретически каждый участник долевого строительства, а также банки, которые выдают ипотечные кредиты для дольщиков, должны дать письменное согласие на передачу прав аренды новому юридическому лицу.

По закону если меняется залогодатель, то есть застройщик, то это не влияет на договор ипотеки, и залог не прекращается. Однако на практике Росреестр обычно все равно требует получить согласие залогодержателей — просто для перестраховки. Как застройщику удалось добиться согласия Росреестра на смену арендатора земли без согласия дольщиков — а вас, как вы пишете, не спрашивали, — неизвестно. Но говорить, что это точно незаконно, нельзя.

Теоретически реорганизацию иногда используют, чтобы уйти от ответственности за нарушение обязательств. При составлении разделительного баланса в новое общество можно передать, например, дебиторскую задолженность, а кредиторскую оставить в старом. Но так как по вашему дому формально никакой просрочки еще нет и ваш новый застройщик опубликовал декларацию с теми же самыми сроками строительства, пока волноваться не о чем. Хотя желательно, конечно, изучить разделительный баланс общества при реорганизации и посмотреть, какие обязательства и права перешли к вновь выделенному юридическому лицу. Но просто так эту информацию вам никто не представит. Хотя попробовать попросить ее у застройщика можно.

Что будет с неустойкой

Первоначальный срок сдачи вашего дома — 2021 год. Поэтому если вы не дадите согласие на перенос сроков, то сможете получить неустойку. И коронавирус этому не помеха. Поясню почему.

2 апреля 2020 года правительство приняло постановление, которое касается особенностей применения санкций за то, что застройщики вовремя не сдают дома. По факту правительство освободило застройщиков от штрафов, пеней и неустоек. Но этот мораторий действует только на период просрочки, которая возникла с 4 апреля 2020 по 1 января 2021 года.

Отдельно свое несогласие с переносом сроков никак выражать не надо. Просто не подписывайте соглашение о переносе сроков, и все. Без дополнительного соглашения, подписанного вами, любые уведомления застройщика о переносе сроков носят информативный характер и не лишают вас права на неустойку. Если застройщик действительно задержит сдачу, вы сможете сами посчитать неустойку и написать ему претензию. Я подробно рассказал в другой статье, как написать претензию застройщику.

Мой совет такой: ждите уведомления от застройщика и читайте, что предлагают подписать. Сейчас у вас нет никаких обязательств что-либо подписывать и идти на уступки. Вы со своей стороны все выполнили: договор подписали, оплатили и ждете, когда дом построят. Если застройщику что-то от вас нужно, пусть он с вами договаривается, а не вы с ним.

Если вам интересно, вы можете обратиться в контролирующий орган — обычно это администрация города — и потребовать разъяснений, соответствует ли новый застройщик требованиям законодательства о долевом участии в строительстве, которых очень много, и не нарушаются ли ваши права в связи с реорганизацией, в том числе по поводу передачи прав на земельный участок. Также с этим вопросом можно обратиться в прокуратуру города.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.


2020 внёс свои коррективы, правила и льготы. И некоторые из них остались в 2021 году, потому прежде чем мы расскажем о нововведениях 2021 года, давайте посмотрим, что осталось актуально с прошлого года, и раз уж ранее я уже упомянул льготы, то с них и начнем.

В 2020 году одним из инструментов господдержки стала льготная ипотечная ставка в размере 6,5% годовых для покупателей квартир в новостройках и эта программа продлена до 1 июля 2021 года. Пока неизвестно продлят ли её вновь, однако давайте вспомним основные условия для получения льготной ипотеки:

Какие же нововведения появились в 2021 году?

Долгое время обсуждалась отмена долевого строительства, однако это был бы слишком рисковый шаг. Потому в 2021 году было объявлено о решении осуществить плавный переход к новой модели участия в строительстве – проектному финансированию. То есть теперь гарантом успешности строительства будет выступать банк. Хорошо это или плохо?

Но всё же не будем паниковать раньше времени, согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:

  • Покупатели внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
  • Объект готов на 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное развитие инфраструктуры (например, открытие детского сада и школы, открытие магазина или кафе)
  • Готовность от 6%, но работы проводит крупная, зарекомендовавшая себя, компания.

Что такое эскроу-счета и с чем их едят?

Что такое эскроу-счета Силкин и партнеры

Сейчас все расскажем!

Начнем с простого, эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся определенные суммы до выполнения определённых обстоятельств, в данном случае строительства и начало сдачи квартир дольщикам. Правовую сторону о эскроу счетах и эскроу счетах в долевом строительстве можно найти в статье 860.7-860.10 ГК РФ и статье 15.4 ФЗ-214 .

С 2014 года появилась возможность заключения договора счета эскроу, однако на тот момент это был лишь один из видов банковских счетов, однако использовался, по большей части, только в сфере гос. корпораций.

И вот в 2021 году правительства всё-таки объявило о использовании таких счетов.

Ранее я упомянул, что эксроу-счета не идеален для дольщиков, но всё же давайте разберемся. Механизм оплаты через эскроу-счета гарантирует, что у вас либо останутся деньги, либо вы получите квартиру. Деньги за строительство блокируются или, если говорить на банковском языке, депонируются, на счетах до момента регистрации права собственности первой сданной площади/квартиры. Так же при возникновении тех или иных проблем у застройщика, покупатель сможет вернуть уплаченную им сумму.

Застройщиков финансируют по большей части банки, так же в тех же банках, кредитующих проект и открывают эксроу-счета. Поэтому застройщик или девелопер может получить выгоду при хорошей продаже квартир на этапе строительства и снизить себе процент по кредиту.

Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?

  • Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
  • Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
  • Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
  • Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
  • Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
  • Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.

Пока всё выглядит как никогда привлекательно, однако давайте рассмотрим и минусы:

  • Не все российские банки сейчас работают с эксроу-счетами
  • Для возвращения денег вам потребуется сначала расторгнуть договор с застройщиков, что не всегда получается быстро
  • Эскроу-счета не схожи с депозитные счета, на них не начисляется процент.

С покупкой разобрались и с счетами вроде познакомились, но что же делать, если застройщик нарушил сроки строительства, как дольщикам взыскать неустойку?

Как мы уже ранее разобрались, если сроки задержаны значит деньги всё еще находятся на эскроу-счетах и не переходят к застройщику, получается, что неустойку будет оплачивать сам застройщик.

Для взыскания неустойки мы всегда рекомендуем обращаться к команде профессиональных юристов. Почему?

Читайте также: