Скажите чем ипотека может быть выгодна семьям банкам фирмам застройщикам обществознание 9 класс
Обновлено: 02.07.2024
Ипотеку в конце 1990-х и начале 2000-х годов в России могли позволить только состоятельные граждане. В период кризиса 2014–2016 годов ипотека помогла устоять строительной отрасли в сегменте массового жилья. Но что сегодня заставляет обеспеченных людей брать ипотеку на покупку элитной квартиры, долг по которой может достигать десятков миллионов рублей?
Популярность ипотеки на рынке элитного жилья Москвы динамично растет. По данным агентства недвижимости Savills, в первом квартале 2018 года в сегменте премиальных новостроек доля ипотечных сделок превысила 20%. За последний год этот показатель увеличился вдвое, а по сравнению с аналогичным периодом 2016 года — в шесть раз. Все более популярна ипотека и на вторичном рынке дорогих квартир столицы: займ в банке берет каждый десятый покупатель такой недвижимости.
Почему все больше обеспеченных покупателей элитного жилья задумываются об использовании ипотечных денег? В подавляющем большинстве случаев они руководствуются пятью мотивами.
Банально не хватает денег
Если квартира очень понравилась, а накопить миллионы долларов пока не получилось, покупатель задумывается об ипотечном кредите. Человек видит, что может воспользоваться кредитом и приобретение жилья не придется оттягивать.
Сейчас на рынке премиальных новостроек наблюдается настоящий строительный бум: объем предложения стремительно растет. В этом сегменте в продаже от застройщиков в настоящий момент находится свыше 2600 квартир и апартаментов — это в два раза больше, чем пять лет назад. По итогам года на рынок должно выйти еще около 1500 лотов. Соответственно, выбор вариантов у покупателей фактически ничем не ограничен. Есть возможность выбрать именно то, что хочется, и при этом не переплачивать. Многие проекты выходят в продажи на начальной стадии, когда цена еще настолько низкая, что у покупки есть инвестиционный потенциал: по мере строительства дома цена может вырасти на величину от 15% до 50%.
Вот реальный пример: человек приобрел квартиру в строящемся жилом комплексе в центре Москвы за 58 млн руб. Своих денег было только 29 млн рублей, вторая половина — ипотека на десять лет под 9,6% годовых. Ежемесячный платеж составил около 375 000 рублей. Через 2,5 года дом будет готов, и покупатель недвижимости рассчитывает продать квартиру не менее чем за 90 млн рублей. Эта цена подтверждается текущими ценами в уже построенных корпусах проекта. Общие расходы клиента на покупку (собственные средства плюс ипотечные платежи за 2,5 года) составят около 65 млн рублей. Полученный доход от перепродажи квартиры — 25 млн. Таким образом, доходность инвестиции составит 38% за весь период, или 15% годовых.
Оставить деньги в бизнесе выгоднее
Среди покупателей элитного жилья много владельцев собственного бизнеса. Если они берут сегодня ипотечный кредит по ставке до 10% годовых, то это позволяет им приобрести квартиру прямо сейчас, не забирая деньги из собственного дела, где средства работают намного более эффективно.
Сейчас любой мало-мальски здоровый бизнес приносит акционерам минимум 15–20% годовых. Забирая из него инвестиционный капитал, владелец сталкивается с рисками недополучения существенного дохода. В результате предприниматели все чаще делают выбор в пользу ипотеки. Всего в первом квартале 2018 года в сегменте премиальных новостроек Москвы прошло 150 сделок, из них ипотечных — 30 штук. Средний срок ипотечного кредита составил 17 лет. Обычно первоначальный платеж составляет от 40% до 60% от стоимости объекта: в среднем около 63 млн рублей. Таким образом, ежемесячный платеж при ставке 9%, первоначальном взносе 40% (в среднем 25 млн рублей) на срок 17 лет составляет около 360 000 рублей в месяц.
Еще в конце 2017 года министр строительства России Михаил Мень говорил о поэтапном снижении ключевой ставки ЦБ и, как следствие, о снижении ипотечной ставки до 6% в ближайшие пять лет. Тенденция к дальнейшему снижению ставок явно видна уже сегодня. А это значит, что клиенту не придется все время платить 10% годовых. В течение ближайшего года наверняка появится возможность рефинансировать кредит и получить еще более низкую ипотечную ставку. В этом случае разрыв между доходностью бизнеса и ипотечной ставкой станет даже более существенным.
Возможность застраховать валютные риски
Использование ипотеки позволяет застраховать риски, в том числе валютные. Сейчас большая часть цен на элитное жилье номинирована в рублях, и у покупателя возникают вполне резонные мысли о том, стоит ли менять доллары на рубли, чтобы оплатить покупку квартиры. Доллар может вырасти на десятки процентов даже за одну неделю, а вот на рынке жилья такого динамичного роста не наблюдается. Многие потенциальные покупатели предпочитают держать значительную часть сбережений в долларах или, например, в трех валютах: евро, доллары и рубли. И для них сейчас поменять доллары на рубли внутри этой корзины — достаточно непростое решение.
Выходом из этой ситуации оказывается получение ипотеки. Ставка 9–9,5% годовых в случае коллапса на валютном рынке может быть отыграна буквально за один день за счет долларового портфеля. Используя ипотечный кредит в случае негативного развития событий на финансовых рынках покупатель сможет остаться в плюсе. То есть ипотека в этих случаях позволяет сбалансировать активы внутри портфеля и сохранить имеющиеся валютные сбережения.
В основном в премиальном сегменте в ипотеку приобретают просторные объекты. Средняя площадь квартиры, купленной в ипотеку за первый квартал этого года, составила 111 кв. м, площади варьировались от 31 до 223 кв. м. Средний бюджет приобретения такой квартиры составил 63 млн рублей, при этом минимальный — 22 млн рублей, а максимум превысил 180 млн рублей.
Контроль над доходами покупателя
Не секрет, что застройщики и риелторы по закону обязаны сообщать данные об условиях заключенных сделок с недвижимостью в органы Росфинмониторинга. Существенный дисбаланс между расходами на приобретение квартиры и доходами, если такой имеет место, может впоследствии вызвать определенные вопросы. Ипотека снимает все вопросы, связанные с источником происхождения денег и в теории позволяет избежать избыточных вопросов налоговой.
На рынке столичной дорогой недвижимости доля ипотечных сделок со временем будет расти, так как в этом есть заинтересованность всех участников рынка. По прогнозам Savills, доля подобных транзакций увеличится при консервативном варианте развития событий до 25-30% к концу этого года.
Банки постоянно работают над тем, чтобы предлагать ипотеку на все более выгодных условиях, что, безусловно, привлекает все новых и новых заемщиков. Для состоятельных клиентов многие банки предлагают особые ипотечные продукты. Речь идет в первую очередь о сумме займов, которая может составлять до 100-150 млн рублей в отличие от стандартных условий с ограничением в 25-30 млн рублей. Привилегированные клиенты получают самые выгодные ставки, которые оказываются на 0,25–0,5% ниже стандартных, а также значительные послабления по величине первоначального взноса. Банкиры готовы проявлять гибкость в вопросах возраста и состояния здоровья VIP-заемщиков, ровно как и в части подтверждения ими доходов.
Как правильно взять ипотеку, чтобы купить квартиру и не пожалеть об этом? Рассмотрим 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков, которые могут превратить вашу жизнь в самый настоящий ад. Зная особенности оформления ипотеки реально избежать ошибок, которые допускаются чаще всего из-за отсутствия знаний в данной отрасли.
К кредитованию в целом нужно относиться крайне осторожно, особенно когда речь идет про потребительский заем. Но ипотека стоит особняком, поскольку бывает, что у людей нет возможности купить собственное жилье без ипотечного кредита. На данный момент Центральный банк стремительно снижает процентную ставку, и становится чуть-чуть выгодней. При этом государство продолжает загонять граждан в кредитное рабство. В стране работает немало льготных программ о которых нужно знать.
Извечный вопрос, стоит ли покупать квартиру в ипотеку или проще жить на съемной? Здесь нужно взвешивать за и против в конкретной ситуации, поскольку случаи разные. Если решили что взять ипотеку в банке – это ваш вариант, нужно рассмотреть самые частые ошибки.
Оформление заема без первоначального взноса
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.
Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:
- накопительный счет;
- консервативный банковский депозит;
- индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.
Погоня за низкой ставкой
Взять ипотеку под низкий процент − ключевая цель, это не правильное решение. Конечно, обращаем на процент, кажется, чем ниже, тем выгодней сделка. Это не совсем так, поскольку ипотечный заемщик сталкивается с большим количеством дополнительных платежей:
- страховка;
- комиссия;
- сборы разного типа и т.д.
Помимо этого, если банк предлагает под определенный процент какой-то объект, возможно проблема в объекте, это следует учитывать. Изначально нужно отталкиваться от ценности выбранной квартиры, затем учитывать процент. При оформлении ипотеки помните, что это необходимо менеджеру, а не клиенту. Менеджер заинтересован в заключение сделки через его банк. Когда наседает представитель банка и угрожает что необходимо заключить сделку сиюминутно, с осторожностью отнеситесь к предложению. Потребуйте ознакомиться с полным предложением, возьмите время на размышление.
Взять ипотеку без детального изучения соглашения – самая глупая ошибка. Поскольку это важный этап в заключение сделки, именно в договоре прописываются права и обязанности сторон. Заранее ознакомьтесь с договором, даже можно дать изучить специалисту или знакомому имеющему опыт оформления ипотечного кредита. В случае если что-то смущает, задайте уточняющие вопросы, и просите вносить изменения в договор, если какие-то нюансы не устраивают. Это нормальная практика.
Помните, что ипотека оформляется надолго, и в зависимости от того, какой договор вы подпишите, будет зависеть материальная, эмоциональная составная ближайшие несколько лет.
Покупка страховки
Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:
По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.
Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:
- пол;
- возраст;
- состояние здоровья.
Затем нужно выбрать наиболее дешевый вариант, поскольку даже при наличии страхового случая деньги клиент, близкие не получат.
Пренебрежение льготами
Взять ипотеку в банке можно субсидированную. Перед тем как оформлять ипотечный договор изучите существующие предложения, льготы. Сейчас много программ, кроме материнского капитала, возможно в списках льготников окажетесь вы. На этом можно неплохо сэкономить.
Отсутствие дисциплины
Оформляя кредиты человек готов к этому морально. Прежде чем идти в банк, необходимо удостоверится, что вы обладаете достаточной финансовой дисциплиной, чтобы совершать ежемесячный платеж. Чтобы посмотреть на это, сделайте перед завершением кредита обязательство для себя выплачивать определенную сумму средств, откладывая деньги. Можно посмотреть, как получиться оптимизировать бюджет, и как вы будете вести себя с учетом урезания средств. Если денег не достаточно, лучше не торопится. Возможно, человек финансово и морально не созрел к заему.
Платить больше чем нужно
Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.
Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.
Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.
Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.
Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.
Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?
Процентные ставки по ипотеке в РФ оставляют желать лучшего. Даже сейчас, когда жилищные ссуды выдаются под 7,5-9%, их не назвать дешевыми. Переплата приличная, но если воспользоваться программой ипотеки с господдержкой, можно существенно сэкономить.
| Макс. сумма | 12 000 000 Р |
| Ставка | От 5.69% |
| Срок кредита | 3-25 лет |
| Первонач. взнос | От 15% |
| Возраст | 21-75 лет |
| Решение | 5 дней |
| Макс. сумма | 12 000 000 Р |
| Ставка | От 4.84% |
| Срок кредита | До 25 лет |
| Первонач. взнос | От 20% |
| Возраст | 20-75 лет |
| Решение | 3-5 дней |
| Макс. сумма | 12 000 000 Р |
| Ставка | От 3,2% |
| Срок кредита | 3-25 лет |
| Первонач. взнос | От 15% |
| Возраст | 21-65 лет |
| Решение | До 3 дней |
| Макс. сумма | 20 000 000 Р |
| Ставка | От 6,54% |
| Срок кредита | До 25 лет |
| Первонач. взнос | От 5% |
| Возраст | 20-75 лет |
| Решение | 3-5 дней |
| Макс. сумма | 50 000 000 Р |
| Ставка | От 5,79% |
| Срок кредита | До 30 лет |
| Первонач. взнос | От 10% |
| Возраст | 21-70 лет |
| Решение | От 1 минуты |
| Макс. сумма | 12 000 000 Р |
| Ставка | От 4,3% |
| Срок кредита | До 30 лет |
| Первонач. взнос | От 15% |
| Возраст | 21-75 лет |
| Решение | 3-5 дней |
| Макс. сумма | 20 000 000 Р |
| Ставка | От 6.54% |
| Срок кредита | До 25 лет |
| Первонач. взнос | Отсутствует |
| Возраст | 20-75 лет |
| Решение | 3-5 дней |
| Макс. сумма | 50 000 000 Р |
| Ставка | От 7.99% |
| Срок кредита | До 30 лет |
| Первонач. взнос | Отсутствует |
| Возраст | 21-70 лет |
| Решение | От 1 минуты |
| Макс. сумма | 12 000 000 Р |
| Ставка | От 0,1% |
| Срок кредита | До 30 лет |
| Первонач. взнос | От 15% |
| Возраст | 21-75 лет |
| Решение | 1 день |
| Макс. сумма | 12 000 000 Р |
| Ставка | От 5,5% |
| Срок кредита | До 30 лет |
| Первонач. взнос | От 15% |
| Возраст | 21-65 лет |
| Решение | 5 дней |
| Макс. сумма | 50 000 000 Р |
| Ставка | От 7.89% |
| Срок кредита | До 30 лет |
| Первонач. взнос | От 10% |
| Возраст | 21-70 лет |
| Решение | От 1 минуты |
Статьи об ипотеке
Обычно программы субсидирования адресные, ориентированы на определенный круг граждан. Но если рассмотреть условия ипотеки с господдержкой, которая выдается с апреля 2020 года, то становится понятным, что предложение актуально для всех. На Бробанк.ру представлены банки, в которых вы сможете оформить ипотеку с лучшими параметрами.
- Условия ипотеки с господдержкой в 2021 году
- Для чего была введена программа
- В какие банки можно обратиться в 2021 году
- Что нужно для оформления государственной ипотеки
- Ипотека с господдержкой для семей с детьми
- Как оформить ипотеку с детьми
Условия ипотеки с господдержкой в 2021 году
Программа относительно новая, существует с апреля 2020 года. И за это время ею воспользовались десятки тысяч граждан. Предложение не постоянное, носит временный характер. Пока что срок окончания оформления субсидированных договоров — 1 июля 2021 год.
Стандартная программа ипотечного кредитования с господдержкой заканчивается 1 июля 2021 года. Со 2 июля договора по ней уже не заключаются. Возможно, правительство продлит действие льготы, тогда об этом будет дополнительно объявлено.
Суть предложения — снижение процентной ставки до 6,5%, но это актуально только при покупке жилья от застройщиков в сданных или строящихся объектах. То есть если стандартно ставка составляет 7,5-9%, то при оформлении в рамках программы процент не превысит 6,5 пунктов. А порой будет и ниже.
Ключевые условия ипотеки с господдержкой:
- приобретение готового или строящегося жилья у юридического лица;
- заемщик — гражданин РФ, других критериев к нему нет;
- сумма кредита — до 12000000 для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, до 6000000 для других регионов;
- минимальная сумма первоначального взноса — 15% от цены покупки.
Более никаких условий нет. Так что, предложение актуально для всех ипотечных заемщиков, планирующих купить квартиру от застройщика. И 90% ипотечных сделок в этом сегменте как раз проходят с привлечением государственной субсидии.
Получается, что банк выдает ипотеку на своих стандартных условиях, просто государство компенсирует ему разницу. Заемщик же видит ставку 6,5% или даже ниже и остается довольным.
Для чего была введена программа
Старт ипотеки с господдержкой дан в апреле 2020 года. Это именно тот период, когда Россия столкнулась с вынужденными мерами по коронавирусу. Пострадал бизнес, работники остались без денег или потеряли прежний уровень дохода. И те, кто еще вчера планировал взять ипотеку, были вынуждены оставить эту затею.
Чтобы спасти строительный бизнес и поддержать банки в столь сложный период, правительство ввело ипотеку с государственной поддержкой. Это решило следующие задачи:
- поддержка россиян, помощь в покупке жилья на льготных условиях;
- поддержка строительного бизнеса. Это не только сами застройщики, но и продавцы и производители строительных материалов;
- поддержка банковского сектора, который мог бы серьезно просесть после массового отказа граждан оформлять жилищные кредиты.
Изначально программа длилась с апреля по ноябрь 2020 года. Но осенью было принято решение продлить срок ее действия.
В какие банки можно обратиться в 2021 году
Правом выдавать ипотеку с господдержкой наделены 50 российских банков. Можно сказать, что это все банки, которые выдают жилищные ссуды. С каждым правительство заключило договор о субсидировании процентных ставок.
Есть важный момент — льгота действует только при покупке жилья у застройщика. А это возможно только в том случае, если застройщик аккредитован банком. В итоге есть два варианта развития событий:
Сначала выбираете банк, потом изучаете аккредитованные им объекты. В них и можно будет купить жилье по сниженной ставке.
Сначала выбираете дом и застройщика, потом смотрите, кем он аккредитован, в этот банк и обращаетесь. Бывает, что один дом аккредитован сразу несколькими банками, тогда появляется право выбора.
Правительство указывает на ставку в 6,5%, но на практике банки устанавливают даже меньше. Например, если заемщик подключился к программе страхования жизни, или если банк и застройщик разработали совместную особую программу с предельно выгодными условиями.
Самые популярные среди заемщиков банки:
- Сбербанк совместно со своими партнерами-застройщиками предлагает либо в первый год установить ставку в 0,1%, либо на 2 года сделать ставку 2,05-2,45% в зависимости от срока заключения договора;
- ВТБ снижает ставку до 5,8%, если заемщик подключается к комплексному страхованию;
- в Газпромбанке ставка в 5,9% действует при подключении к страхованию заемщика. Если его нет — 6,9%;
- Промсвязьбанк также устанавливает минимальную ставку при условии подключения к страховке.
При оформлении ипотеки покупаемый объект страхуется всегда за счет заемщика. Но ему также предлагают застраховать свою жизнь. При отказе риски банка повышаются, поэтому он увеличивает ставку. И часто выходит так, что выгоднее согласиться на страховку, чем отказаться от нее.
Что нужно для оформления государственной ипотеки
Каждый банк устанавливает свои требования к заемщикам. При выборе банка смотрите на критерии к возрасту, стажу общему и на текущем месте. Практически всегда требуются справки о доходах, копия трудовой, документы о семейном положении.
В целом, никаких особых критериев к заемщику нет, все стандартно. Если ипотеку оформляет семья, оба супруга становятся созаемщиками. Второй также может предоставить справки о доходах, и они будут учтены при рассмотрении.
Ипотека с господдержкой для семей с детьми
На рынке действует еще одна программа субсидирования, которая также весьма востребована среди заемщиков. По ней можно заключить даже более выгодный ипотечный договор.
Это ипотека с господдержкой для семей, в которых с 1 января 2018 года по конец 2022 года появился второй или последующий ребенок. Эти граждане (не обязательно полные семьи) могут обращаться в банки и заключать договора под 5-6% годовых.
Если в семье есть ребенок-инвалид, она может воспользоваться этой программой без всяких условий. Заявления в этом случае подаются до конца 2027 года. В остальных случаях — до 1 марта 2023 года.
Условия ипотеки с господдержкой с детьми:
- появление второго/последующего ребенка в заданные программой сроки;
- можно приобрести только объект первичного рынка;
- первый взнос — от 15%.
Ранее программа предполагала временное изменение процентной ставки: на 3 года, если речь о появлении второго ребенка, и на 5 лет, если это третий или последующий. Но в 2019 году правила пересмотрели, и теперь льгота действует на весь срок погашения ипотеки.
Как оформить ипотеку с детьми
Участие в программе господдержки никак не меняет ход оформления ипотечного кредита. Заемщик также собирает справки, в том числе свидетельства о рождении детей. Ни в каких госорганах сделку предварительно согласовывать не нужно. После предварительного одобрения можно выбирать застройщика, дом и квартиру.
Многие семьи с детьми имеют на руках неиспользованный материнский капитал. Его также можно применить при оформлении кредита на покупку жилья. Некоторые банки даже готовы провести его в качестве первоначального взноса.
Частые вопросы
Именно государственной ипотеки нет. Есть государственные программы субсидирования. То есть ссуда выдается стандартно через банки по сниженным ставкам, после правительство компенсирует банкам недополученную прибыль.
Да, если он реализуется юридическим лицом, то есть застройщиком. Например, это какой-то новый коттеджный поселок.
Есть отдельная программа для тех, кто желает купить недвижимость в сельской местности. По ней можно заключить особо выгодный договор по ставке 2,7-3% годовых. Покупке подлежат как объекты первичного рынка, так и вторичного.
Если речь о стандартной программе, то до 1 июля 2021 года. Если о предложении для семей с детьми, то заявки не будут приниматься с 1 января или с 1 марта 2023 года в зависимости от даты рождения последнего ребенка.
Даже если это ипотека с господдержкой, страховать покупаемый объект нужно обязательно. Страхование жизни - добровольная услуга, но без ее покупки банк повысит ставку.
В каких городах страны выиграли те, кто купил квартиру в новостройке под льготную ставку, а в каких те, кто получил кредит под высокие ставки, но при старых, допандемийных ценах на жилье?
Фото: Сергей Бобылев/ТАСС -->
Но даже если сейчас что-то уже известно, это никак не влияет на значимость темы сегодняшнего разговора. А посвящен он исследованию ЦИАН (есть у Business FM), чьи эксперты решили выяснить, в каких городах страны выиграли те покупатели, кто оформил льготную ипотеку, а в каких те, кто получил кредит под высокие ставки, но при старых, допандемийных ценах на жилье.
ЦИАН взял города с численностью населения от 500 тысяч человек, где объем предложения на первичном рынке превысил 500 квартир (получилось 24 локации), и проанализировал, какая доля от объема предложения новостроек в этих городах соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по договорам долевого участия, в том числе с применением счетов эскроу. Получилось, что сегодня на первичном рынке крупных городов по льготной ипотеке можно купить 84% квартир — год назад был 91%. Но это в среднем. Например, в Москве показатель за год снизился с 76% до 62%, а в Сочи для льготной ипотеки при первоначальном взносе в 20% подходит всего 12% выставленных на рынок квартир.
Средний бюджет предложения в новостройке вырос за год на четверть, получив прибавку к цене в миллион рублей, с 4,2 млн до 5,2 млн. Максимальное увеличение среднего предложения отмечено в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле и Сочи. В итоге средний размер минимального первоначального взноса для льготной ипотеки (а это 15% от стоимости квартиры) на старте программы составлял 600 тысяч рублей, а год спустя — 884 тысячи рублей. Поэтому раньше на первый взнос среднестатистическая российская семья копила в среднем девять месяцев, а теперь уже 13 месяцев.
Средний размер ежемесячного платежа по льготной ипотеке увеличился из-за роста цен в среднем на 10% — с 24,2 тысячи рублей до 26,6 тысячи рублей. Более чем на 20% платеж вырос в Ростове-на-Дону, Барнауле и Ярославле. В Санкт-Петербурге он стал выше на 18%, в Москве — на 17%: если при том же первом взносе год назад надо было отдавать банку 69,5 тысячи рублей в месяц, то сегодня — уже 81 тысячу.
И вот ЦИАН решил окончательно прояснить, выгодна ли покупка квартиры в новостройке сегодня, под текущую льготную ставку, скажем 5,92%, и при максимальном сроке кредитования в 20 лет в сравнении с прошлым годом, когда ипотека выдавалась на стандартных условиях под 7,82%. При этом было принято как факт, что средний заемщик имеет в качестве первоначального взноса примерно 30% от стоимости выбранной им квартиры.
Аналитики рассмотрели два сценария. Первый: заемщик с первоначальным взносом в 30% взял на 20 лет ипотеку на новостройку незадолго до анонса льготной ипотеки (ставка, основанная на данных ЦБ, тут была индивидуальной по каждому региону). Второй сценарий: заемщик пришел к застройщику с тем же первым взносом в рублях, что и год назад, кредит взял на 20 лет (это максимально возможный срок), но по льготной ставке (также индивидуальной в каждом регионе).
И что же получилось? В трети городов (в девяти из 24) льготная ипотека уже не работает: в течение года экономия сошла на нет из-за роста цен. Более того, общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад, в Ростове-на-Дону (+6% или 123 тысячи рублей), Ярославле (+6% или 127 тысяч), Барнауле (+3% или 65 тысяч), Самаре (+1% или 12 тысяч). В Перми переплата по обоим кредитам по итогам 20 лет будет почти одинаковой. Аналогичная ситуация в Москве, где общий размер переплаты по ипотеке, взятой год назад по обычным ставкам, сопоставим с переплатой по льготной ипотеке, по которой пришлось взять в кредит большую сумму из-за роста цен. Практически полностью нивелирован эффект и в Санкт-Петербурге, где благодаря льготной ипотеке реально сэкономить всего 1% от общей переплаты за 20 лет. Аналогичная ситуация в Казани и Краснодаре, где переплата по льготной ипотеке ниже, чем по обычной, на 1% и 2% соответственно.
При этом новой волны ажиотажного спроса, сравнимой с той, что захлестнула рынок осенью прошлого года, эксперты не ожидают. Конечно, появятся покупатели, которые захотят вскочить на подножку уходящего поезда и в последний момент воспользоваться льготной ипотекой, однако отложенный пандемийный спрос в основном реализован, а цены стали настолько кусачими, что ни о какой массовости говорить уже не приходится.
Читайте также: