Размер убытков в виде реального ущерба при банкротстве застройщика что это

Обновлено: 30.06.2024

Здравствуйте! При банкротстве Застройщика подали документы на включение в реестр жилых помещений. В уведомлении указана строить квартиры по дду и оценочная стоимость на дату банкротства, разница между этими суммами определена как "требование о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения" (3 очередь 3 очереди). Реально ли получить эту сумму деньгами (если они будут у Застройщика) при включении в реестр жилого помещения, или эта сумма в какой-то момент будет списана конкурсным управляющим? На что она влияет кроме голосования? Можно ли ее получить от страховой (ответственность Застройщика застрахована)?

Добрый день! Да, реально, но процесс по банкротству необходимо контролировать, что творится в судебном следствии, какие ходатайства подает конкурсный управляющий и т.д. и т.п., договор страхования необходимо тщательно изучить, чтобы понимать, в какие сроки, что оплачивается, и оплачивается ли вообще.

Существует три механизма страхования договоров долевого участия в строительстве,

Через любую страховую компанию, которая должна иметь соответствующую лицензию.

Банковская гарантия. Ее наличие во время оформления договоров долевого участия проверяется органами Росреестра

Некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). ОВС должно иметь лицензию и заниматься только страхованием договоров долевого участия.

Если застройщик не справится со своими обязанностями, дольщики через специальные страховые компании имеют право на страховое возмещение, для этого необходимо собрать соответствующий пакет документов.

Тариф составляет один процент от стоимости объекта, страховщик имеет право применить увеличивающие и уменьшающие коэффициенты, на размер которых влияют деловой престиж застройщика и область положения строящегося дома

Реально ли получить эту сумму деньгами (если они будут у Застройщика) при включении в реестр жилого помещения, или эта сумма в какой-то момент будет списана конкурсным управляющим?
Дмитрий

Вы расторгали договор? взыскивали убытки?

У нас 2 дду.
Один действующий.
Второй расторгнут с взысканием стоимости квартиры по дду, процентов за пользование денеж.средствами, штрафа и морального вреда (решение суда).
По обоим включаемся в реестр жилых помещений.

Илья, влияет ли расторжение на получение денег при включении в реестр жилых помещений?

Суд принял решение о банкротстве застройщика по упрощенной системе 27.12.2016. В данное время, идёт процедура банкротства застройщика. Я как участник долевого строительства подал в арбитражный суд (заседание назначено на 28.04.17) требование о признании прав на нежилое помещение (квартиру). Также, подал денежные требование (пени). Согласно закона о банкротстве, параграф 7, статья 201.5 пункт 2, я имею право подать денежное требование на убытки. Сделать это сейчас не могу т.к. Арбитражный управляющий не провёл оценочную стоимость объекта незавершённого строительства (он ссылается на установленные законом сроки проведения оценки, которые я незнаю). В какой срок, согласно закона о банкротстве застройщика, арбитражный управляющий должен провести оценочную стоимость объекта незавершенного строительства, в общем, и недостроенной квартиры дольщика, в частности, для предоставления полученных данных участникам долевого строительства?Могу ли я подать ходатайство в арбитражный суд о переносе рассмотрения денежных требований в связи с отсутствием данных об оценочной стоимости моей недостроенной квартиры.

Здравствуйте! Приобрёл с запозданием в 2,5 года от Застройщика по ДДУ квартиру в новостройке. Подавал в суд общей юрисдикции иск о взыскании неустойки с Застройщика. Выиграл. Имею на руках исполнительный лист. В отношении Застройщика идёт процедура банкротства - конкурсное производство. Решением АС долг по исполнительному листу включён в реестр долга Застройщика кредиторам. Решил перестраховаться и подал исполнительный лист в банк, в котором открыт счёт Застройщика, с заявлением о взыскании долга. Банк является инициатором банкротства Застройщика и основным Кредитором. Заявление принято в работу. Вопрос: являются мои действия нарушением закона и имею ли я право на подачу заявления о взыскании долга в обход процедуры банкротства?

Добрый день! Возможно ли подать иск о взыскании убытков с арбитражного управляющего если в деле о банкротстве его вина не установлена? Иными словами, не откажет ли суд в гражданском деле о взыскании убытков в пользу бывшего конкурсного кредитора с бывшего конкурсного управляющего по причине того, что в рамках дела о банкротстве не рассмотрена по существу жалоба на действия (бездействие) управляющего. Отдельно поясню, что жалоба была подана, инициирован обособленный спор, но производство по ней было прекращено в связи с завершением дела о банкротстве. Необходим конструктивный ответ с ссылками на нормы и (желательно) практику.

Решением СОЮ за мною было признано право собственности на нежилое помещение готовностью 51%. Позже другим решением СОЮ в мою пользу были взысканы убытки (реальные)в размере тех денежных средств, которые необходимы для доведения помещения до готовности, предусмотренной договором между сторонами. Застройщик отвечает всем признакам неплатежеспособности. -будет ли считаться судебное решение о взыскание убытков (реальных) денежным требованием при подачи заявления о банкротстве застройщика ? -в случаи принятия заявления о банкротстве застройщика и ведение после процедуры наблюдения конкурсного производства как исключить нежилое помещение признанное СОЮ правом собственности в объекте незавершенного строительства готовностью 51 %

Периодически мы узнаем о банкротстве крупных застройщиков, собравших денежные средства с большого количества дольщиков – физических лиц. В данной публикации рассматриваются наиболее распространенные ситуации и объясняется, что делать дольщикам в каждом конкретном случае.

Недавний громкий кейс – банкротство СУ-155, компании-застройщика федерального уровня, которая с 2016 г. находится в неплатежеспособном состоянии. Строительство и передача жилья пайщикам и дольщикам, внесшим деньги, остановлены или серьезно сокращены на всех объектах.

В числе дольщиков и пайщиков СУ-155 – по меньшей мере 36 тыс. человек в более чем 10 регионах России. При этом треть пайщиков, не менее 12 тыс., приходится на Москву и Подмосковье.

Жилье СУ-155 реализовывалось как посредством договоров долевого участия, так и в обход закона № 214-ФЗ – через схему привлечения средств участников строительства в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Некоторые объекты строились без разрешения на строительство. В отношении предприятий группы компаний СУ-155 ведется сразу несколько дел о банкротстве.

В деле о банкротстве СУ-155 проявилась одна из наиболее распространенных для подобного рода процедур ситуация: большинство так называемых дольщиков не являлись дольщиками в юридическом смысле, т.е. с ними не были заключены договоры долевого участия в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Ситуация вокруг банкротства СУ-155 стала катализатором внесения в нормы о банкротстве застройщиков серьезных изменений, вступивших в силу с 1 января 2018 г.

Совфед одобрил закон, защищающий права участников долевого строительства при банкротстве застройщиков

2. Закон о банкротстве предоставляет дополнительные гарантии дольщикам при банкротстве застройщиков, которые осуществляли взносы в компенсационный фонд, в частности:

конкурсный управляющий обязан осуществлять разумные необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика в целях урегулирования обязательств перед участниками долевого строительства;
собрание участников долевого строительства вправе решать вопрос о способе исполнения обязательств застройщика путем получения возмещения от Фонда в размере уплаченной цены договора участия в долевом строительстве, но не более средней рыночной стоимости в пределах 120 кв. м;
наряду с возмещением от Фонда требования участников долевого строительства, как и ранее, могут быть погашены путем передачи им объекта незавершенного строительства, жилых помещений, привлечения иного застройщика.

3. Закон о банкротстве устанавливает, что требования всех участников строительства, в том числе участников долевого строительства, предъявляются конкурсному управляющему не позднее 3 месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, который рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр. Ранее требования включались в реестр на основании определения суда, что существенно затягивало сроки проведения процедуры банкротства застройщика, а также проведения собрания участников строительства в целях решения вопроса о способе погашения их требований.

4. Предусматривается порядок финансирования мероприятий по завершению строительства объектов, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами.

Каким образом будут работать новые нормы – пока сказать трудно. Остается надеяться, что они пойдут на пользу как гражданам, так и бизнесу.

Среди последних трендов в процедурах банкротства застройщиков также следует выделить:

Наличие у застройщиков-банкротов залоговых обязательств по банковским кредитам, что порождает сложный комплекс отношений между дольщиками, залоговым кредитором и должником.

Правительство утвердило порядок создания и деятельности Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства

Действительно, большинство строек в нашей стране ведется на кредитные деньги: застройщики часто помимо привлечения средств дольщиков-соинвесторов привлекают кредитные средства банков, передавая земельный участок и право его застройки в залог. Серьезные коллизии возникают на стыке интересов дольщиков и залогового кредитора (банка).

Мы выступили в качестве представителей инвестора, который выкупил у Сбербанка права требования по кредиту и был заинтересован в постройке жилого комплекса.

Ситуация грозила перейти в стадию затяжной судебной войны с неопределенным результатом. Мы предложили дольщикам альтернативный план: предоставить квартиры в соседнем жилом комплексе людям, не готовым ждать, и заключить мировое соглашение с обязательством достроить дом и предоставить в нем квартиры дольщикам, согласившимся дождаться завершения стройки. Разумеется, за долгое ожидание они получили бонус в виде бесплатной отделки квартиры.

Распространение действия норм о банкротстве застройщика на строительство таунхаусов, а в дальнейшем, возможно, и коттеджных (дачных) поселков.

В ближайшее время можно ожидать распространения норм о банкротстве застройщиков на строителей коттеджных (дачных) поселков, так как при таком строительстве сохраняется суть правоотношений дольщиков и застройщиков.

Что делать дольщикам?

Что же посоветовать дольщикам, оказавшимся в ситуации банкротства застройщика?

Во-первых, необходимо объединяться. Ведь все ключевые решения на собраниях кредиторов и участников строительства принимаются большинством голосов, а иногда и ¾ голосов дольщиков. К тому же, если дольщики будут выступать с единой консолидированной позицией, другим участникам процедуры (залоговым кредиторам, арбитражному управляющему, местной администрации) придется с ними считаться.

Во-вторых, в такой ситуации не обойтись без помощи юриста, профессионально разбирающегося в законодательстве о банкротстве, иначе можно легко оказаться обманутым.

В-третьих, на основе анализа ситуации и консультаций с юристом нужно понять, какой из вариантов решения проблемы окажется оптимальным: обращение в компенсационный фонд, создание ЖСК, привлечение нового застройщика. И уже дальше – приложить все необходимые усилия для реализации именно этого варианта.

Строительство является одной из самых прибыльных, но в тоже время и рискованных рыночных отраслей. Все мы, покупая дом или квартиру, вкладываем значительные средства. В свою очередь компании, которые берут на себя обязательства по строительству недвижимости, также вкладывают в это весьма большие суммы. К сожалению, ввиду экономических обстоятельств и возможного ухудшения ситуации на рынке, некоторые компании-застройщики оказываются в очень тяжелом финансовом положении и заявляют о банкротстве застройщика. Поскольку такая процедура касается абсолютно всех участников строительства, в ней надо разобраться более подробно.

Процедура банкротства застройщика

Когда компания, пообещавшая построить, к примеру, большой многоквартирный дом и заключившая со всеми желающими иметь квартиру в данном доме договор, оказывается в ситуации, когда она не может выполнить свои обещания, все участники строительства оказываются в очень сложном положении. Компания-застройщик больше не может платить всем подрядчикам, своим кредиторам и, в конечном итоге, закончить строительство дома. А все участники строительства, которые вложили свои средства, не могут получить свою квартиру. В таком случае законодательно установлено требование проведения процедуры банкротства застройщика.

Данная процедура может быть проведена только в суде, поскольку является очень сложным с юридической точки зрения процессом. Когда участники строительства, вложившие свои средства, начинают подавать иски к застройщику на предмет не соблюдения им своих обязательств, или же сам застройщик заявляет о данной ситуации, в судебном порядке начинается процедура банкротства.

Как правило, какой процесс включает в себя две базовые функции:

: суд выдвигает своего эксперта, который определенное количество времени следит за всей деятельностью компании и на основании собранных данных выносит свой вердикт. : после того, как эксперт провел наблюдение и собрал данные, достаточные для признания застройщик банкротом, суд официально признает компанию банкротом и назначает своего управляющего, который с этого момента будет вести все дела компании и завершать процедуру.

После этого застройщик официально признается банкротом. По каждой компании это можно проверить в специальной картотеке.

Как показывает судебная практика, признание застройщика банкротом является выгодной ситуацией для всех участников строительства. Поскольку все они на протяжении довольно продолжительного времени не наблюдают выполнения обязательств по постройке своей недвижимости, в судебном порядке у них есть возможности вернуть свои вложенные средства или в итоге получить в собственность свою недвижимость.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Долевое строительство, при котором вы являетесь своего рода со-инвестором всего строительного проекта, сейчас является очень популярным форматом сотрудничества застройщика и конечного собственника недвижимости. Поэтому вопрос банкротства застройщика при долевом строительстве является очень актуальным.

Стоит отметить, что для дольщика банкротство застройщика является сравнительно выгодным по причине приоритетного удовлетворения его требований.

Как известно, после признания застройщика банкротом, создается специальный реестр задолженностей застройщика перед всеми кредиторами и дольщиками. Существует два базовых реестра:

реестр по учету требований от кредиторов;
реестр по учету требований на передачу жилых помещений.

Первый реестр подразумевает дальнейшую выплату денежных средств всем, кто в этот реестр включен, а второй подразумевает передачу права собственности на построенную недвижимость (в ее состоянии на момент процедуры банкротства застройщика).

Каждый дольщик может попасть как в первый, так и во второй реестр по его усмотрению. Для этого надо подать заявление в арбитражный суд. В свою очередь, сам суд через специальное уведомление сообщит каждому дольщику о том, что его застройщик признан банкротом и реестры по учету всех задолженностей созданы.

После того, как все требования кредиторов и дольщиков зафиксированы в реестрах, устанавливается три ступени очередности их удовлетворения:

в первую очередь удовлетворяются требования от тех, кому был причинен физический или моральный вред;
вторая ступень включает всех сотрудников застройщика и его подрядчиков;
третья ступень включает в себя всех дольщиков;
и только в четвертую очередь удовлетворяются требования остальных кредиторов.

Конечно же, вопрос о том, что делать дольщикам при банкротстве застройщика является достаточно сложным. Причем как с точки зрения юридических аспектов, так и экономических.

Что делать при банкротстве застройщика?

Сам дольщик может находиться в совершенно разных ситуациях, когда он узнает о невозможности застройщиком выполнить свои требования:

он может самостоятельно обращаться в суд и на своих собственных основаниях пытаться вернуть вложенные средства;
он может только собираться обращаться в суд самостоятельно и в этот момент узнать о признании застройщика банкротом;
он может узнать о процедуре банкротства и принимать решение о содержании своих требований.

Так или иначе, во всех случаях перед каждым дольщиком стоит выбор: требовать вложенные деньги или требовать передачу недвижимости в собственность. Как правило, если квартира находится в какой-нибудь стадии строительства и уже обозрима, то выгоднее все-таки требовать права собственности. Стоит учитывать, что денежные требования от всех дольщиков, кредиторов, сотрудников и подрядчиков застройщика могут быть огромны и на всех средств не хватит или вы будете ждать их очень-очень долго.

В любом случае, в ситуации банкротства застройщика обращайтесь за квалифицированной юридической помощью и старайтесь максимально выгодно отстоять свои права.

– Подскажите, если застройщик сразу после сдачи дома объявит себя банкротом, смогу ли я через суд взыскать неустойку (неоднократно был перенос сроков сдачи)? Или как лучше поступить?

Отвечает юрист Аркадий Емельянов:

Ждать, когда застройщик объявит себя банкротом, не имеет смысла. Если Вы не подписали дополнительных соглашений к договору долевого участия о продлении сроков строительства и передачи объекта недвижимого имущества (как показывает практика, застройщики очень любят настойчиво навязывать подписание таких соглашений дольщикам), то застройщик уже нарушил свои обязательства по договору. Поскольку он нарушил обязательство, то должен нести за это ответственность. Ответственность установлена в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.

Если конкретно отвечать на Ваш вопрос, то право подать требование в суд о взыскании с застройщика неустойки сохраняется и после введения в отношении него банкротных процедур, но заявление о взыскании неустойки и иных денежных требований, перечисленных в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 закона о банкротстве, подается уже в арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве.

Нужно еще понимать, что взыскание неустойки в судебном порядке не означает, что фактически присужденные суммы будут взысканы с застройщика как в случае его банкротства, так и при отсутствии введения в отношении него процедур банкротства.

Поэтому когда обращаться – решать Вам. Однако, как показывает практика, на момент введения процедуры банкротства (наблюдения) в отношении застройщика, скорее всего, денег там уже не будет. Чаще выигрывают те, у кого есть вступившее в силу решение суда до момента введения судом банкротных процедур.

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов:

По общему правилу, взыскание неустойки происходит путем подачи иска в суд общей юрисдикции. В случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства, все требования, в том числе о взыскании неустойки, предъявляются в рамках процедуры банкротства в арбитражный суд. В большинстве случаев, если застройщик уходит в процедуру банкротства, реально взыскать неустойку (не на бумаге, а получить деньги фактически) практически невозможно.

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом все требования, в том числе и денежные, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве. Для взыскания неустойки и включения в реестр требований кредиторов Вы можете обратиться в арбитражный суд, который объявил застройщика банкротом.

Ваши требования к застройщику, в случае их удовлетворения судом, будут включены в четвертую очередь. На практике перспективы получения Вами денег, к сожалению, весьма туманны.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Да, Вы можете потребовать неустойку через арбитражный суд, который ведет банкротство. Но желательно обратиться в суд до банкротства. В этом случае Вам не придется платить пошлину (как потребителю). Также вероятность уменьшения неустойки будет ниже. И, наконец, в этом случае выше шансы на реальное взыскание, так как в банкротстве Ваше требование будет назначено к выплате далеко не в первую очередь.

Отвечает генеральный директор компании Euroinvest Development Станислав Данелян:

Если застройщик объявляет себя банкротом после сдачи, но до передачи объекта дольщику, то дольщик имеет право предъявить два требования: неустойки и объявления прав на недвижимости в собственность дольщика.

Если же дольщик получил объект и хочет взыскать неустойку за нарушение сроков передачи, то у него два выхода.

Если банкрот еще не признал застройщика банкротом, то надо обратиться в суд и получить исполнительный лист, с которым далее обращаться к арбитражному управляющему для включения в реестр требований кредиторов.
Если в отношении застройщика введена процедура наблюдения, то есть он признан банкротом, необходимо обращаться со своими требованиями в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.

При признании застройщика банкротом взыскать неустойку через суд можно, хотя это будет непросто. Чтобы сделать это на стадии банкротства, необходимо будет обращаться к конкурсному управляющему и в арбитражный суд, в производстве которого находится дело о банкротстве данного застройщика, включать свое требование в реестр требований кредиторов. Затем предстоит долгое ожидание, пока завершится банкротство и останутся денежные средства, адресованные Вам в счет погашения неустойки.

Взыскание неустойки на стадии банкротства застройщика гораздо хуже и менее перспективное, чем традиционный путь. Вот два существенных минуса банкротства.

Пока банкротство не завершится, свою неустойку Вы не получите. При этом банкротство может длиться больше года, особенно, если это крупный застройщик.
Встает вопрос о реальности исполнения: получите ли Вы в итоге присужденные Вам денежные средства? Как правило, банкротство ничем хорошим для кредиторов не заканчивается. Почти все, кому должен банкрот, уходят либо совсем ни с чем, либо с минимальными суммами (около 5–10% от причитающейся суммы). Статистика в этом смысле очень печальная. Именно поэтому гораздо эффективнее и лучше взыскивать неустойку, пока у застройщика еще есть деньги.

Напомню, что, в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона 214-ФЗ, как только застройщик нарушил сроки передачи Вам объекта долевого строительства, Вы вправе обратиться в суд для взыскания неустойки. Нет необходимости при этом ждать сдачи дома. Чем быстрее и раньше обратиться в суд, тем больше шансов на реальное исполнение его решения. На мой взгляд, взыскивать неустойку с застройщика до сдачи дома в эксплуатацию, особенно, если есть подозрения на банкротство – безусловно, гораздо эффективнее. В моей практике реальное взыскание неустойки таким образом происходит в среднем за 3–6 месяцев.

Если я верно понял условия, Ваши отношения с застройщиком регулируются договором долевого участия в строительстве. В данном случае я рекомендую не дожидаться сдачи дома в эксплуатацию. Как правило, при нарушении сроков застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение к раннее заключенному договору, в котором оговаривается новый срок сдачи объекта. Ваше право такое дополнительное соглашение не подписывать, в результате Вы наделяетесь правом требовать от застройщика уплаты неустойки (штрафы, пени) по договору.

Таким образом, я рекомендую Вам, не дожидаясь сдачи объекта в эксплуатацию, требовать от застройщика возмещения неустойки за нарушение сроков сдачи объекта. При этом следует учитывать, что до обращения в суд необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок урегулирования спора путем направления в адрес застройщика претензии с предложением добровольно выплатить требуемую неустойку. А по истечении срока, указанного в претензии, обратиться в суд с такими требованиями.

Поскольку при рассмотрении таких исков суды исходят из того, что эти споры связаны с защитой прав потребителя, Вы наделяетесь правом на обращение в суд по месту своего проживания. Кроме того, Ваши требования о взыскании неустойки могут быть дополнены требованиями о компенсации морального вреда, а также иных убытков, которые были Вами понесены в результате нарушения сроков сдачи объекта (например, если у Вас отсутствует другое жилье, возможно взыскание расходов, связанных с наймом жилого помещения).

Еще следует отметить, что законодатель не ограничивает Вас в количестве таких обращений в суд. И, если после рассмотрения и удовлетворения Ваших требований, застройщик продолжает нарушать сроки сдачи объекта, Вы можете повторно обратиться с таким же иском, рассчитав сумму неустойки уже за последующий период.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Читайте также: