Можно ли рефинансировать социальную ипотеку

Обновлено: 02.07.2024

Из этой статьи вы узнаете, что такое рефинансирование ипотеки и кому это выгодно.

Представьте ситуацию: недавно вы оформили ипотеку, например, под 9% и вдруг узнали, что ставка по ипотеке снизилась до 6,5%. Что делать? Ведь так хочется получить условия лучше, а платеж – меньше! Это желание совсем не сложно исполнить – рефинансируйте ипотеку.

Определение рефинансирования ипотеки

Улучшения могут быть разными:

снижение ставки и переплаты,
увеличение срока и уменьшение платежа,
объединение нескольких займов в один.

Все способы направлены на улучшение финансовой ситуации.

Отличный вариант купить жилье с низкой процентной ставкой и минимальными переплатами – оформить ипотеку в Совкомбанке. Банк поможет воспользоваться государственными программами – субсидиями на покупку строящегося жилья, маткапиталом для первоначального взноса, дает кредит пенсионерам и тем, кто только недавно начал официально работать. Заполните заявку на ипотеку с низким процентом, и специалист подробно расскажет вам об условиях.

Как работает рефинансирование ипотеки

В отличие от реструктуризации при рефинансировании оформляется кредит с новым графиком платежей. То есть вам нужно сделать почти все то же самое, что вы делали при оформлении ипотеки.

В первую очередь, конечно, следует оценить потенциальное сокращение расходов.
Затем выбрать банк, подать заявку и дождаться решения.
Наконец, оценить одобренные условия: насколько они совпадают с вашими ожиданиями. Если экономия очевидна – делайте перекредитовку.

Разберем подробнее:

Совет от банка:

После оформления нового займа возьмите в банке справку, чтобы подтвердить погашение старого. Иногда технические ошибки могут основательно подпортить кредитную историю. Так случается, когда на счете остаются непогашенными небольшие суммы, и на них начисляют проценты, пени и штрафы.

Совет от банка:

Подавайте документы в МФЦ на снятие старого залога и регистрацию нового одновременно. Так вы сэкономите время на поездки в МФЦ и деньги, ведь чем меньше переходный период – тем меньше срок действия повышенной ставки.

Когда стоит рефинансировать ипотеку

Первое, что вам следует знать – нет смысла рефинасировать ипотеку, если вы уже погасили больше 50% долга. Скорее всего, платежи по вашей ипотеке аннуитетные, т.е. фиксированные – одинаковые в начале и в конце срока кредитования. Но структура у них разная.

В начале срока платеж состоит в основном из процентов, и лишь небольшая доля относится к основному долгу. По мере того, как вы погашаете кредит, в структуре платежа уменьшается процентная часть и растет доля основного долга.

Поэтому если вы уже погасили больше половины ипотечного займа, то вам невыгодно брать новый и заново начинать погашать проценты.

Если с момента оформления ипотеки еще не прошло полгода, то вам не одобрят заявку на перекредитовку. Придется немного подождать.

Если вы выплачиваете ипотеку больше полугода, вам тяжело справляться с текущими платежами, а банк не одобряет реструктуризацию – смело рассматривайте вариант перекредитовки.

Если вы стабильно выплачиваете ипотеку, не испытывая при этом трудностей, но хотите улучшить условия – изучите варианты программ и приступайте к расчетам.

Для начала посмотрите на разницу между действующей и потенциальной ставкой – она больше 1,5-2%? Если меньше – все ваши энерго- и финансовые затраты на рефинансирование ипотеки не окупятся.

Если разница больше 1,5-2% – рассчитайте возможную экономию на ипотечном калькуляторе. Ставка – не всегда главный показатель. Возможно, различные комиссии, надбавки и сопутствующие затраты (например, при сборе пакета документов) по программе в итоге сведут на нет всю потенциальную выгоду.

Не забывайте, что рефинансирование – это оформление нового займа. Поэтому при расчетах учитывайте расходы и на саму сделку: повторный отчет об оценке жилья, страхование жизни и здоровья, регистрация права собственности и прочие расходы.

Если оно того стоит – рефинансируйте кредит, чтобы уменьшить сумму процентов и выплат.

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки

У рефинансирования минусов нет. Однако есть ситуации, в которых его просто не стоит делать.

Прошло больше половины срока кредитования (проценты уже выплачены, поэтому нет смысла брать новый займ, чтобы снова платить проценты),
Разница между потенциальной и действующей ставкой меньше 1,5% (с учетом всех затрат экономия на переплате будет не очень большой, к тому же на это уйдет много времени и сил).

К недостаткам перекредитовки можно отнести сам процесс оформления: снова расчеты, сбор документов и немалые финансовые затраты. Но при правильном расчете результат вас порадует, ведь благодаря снижению ставки вы сэкономите немалую сумму. А это безусловный плюс!

Вот примерный расчет:

Екатерина и Сергей живут в Хабаровске. В конце января 2019 года они оформили квартиру в ипотеку под 8,9% на 20 лет. Стоимость квартиры – 6 350 000 рублей, ежемесячный платеж – 51 052 рубля. При покупке заемщики внесли первоначальный взнос 10% – 635 000 рублей.

При расчете получаем:

сумма кредита = 5 715 000 рублей

переплата = 6 537 566 рублей

общая выплата за 20 лет = 12 252 566 рублей

За 30 месяцев ребята уже выплатили 1 531 560 рублей, т.е. до конца срока им осталось выплатить 10 721 006 рублей.

В начале июля 2021 года у них родился ребенок, и они решили переоформить ипотеку по семейной программе, которая сейчас доступна семьям и с одним ребенком.

Остаток долга на август 2021 года по действующей ипотеке – 5 414 205 рублей. Помимо уменьшения ставки и переплаты, ребята хотят немного уменьшить ежемесячный платеж, и делают такой расчет на 15 лет по ставке 5% (это ставка для Дальнего Востока по семейной программе):

оставшаяся сумма долга для рефинансирования = 5 414 205 рублей

переплата = 2 292 496 рублей

общая выплата за 15 лет = 7 706 700 рублей

При этом общий срок кредитования с учетом действующей ипотеки и потенциального рефинансирования уменьшился на 3,5 года и ежемесячный платеж снизился до 42 815 рублей, а итоговая сумма к выплате стала меньше на 3 014 306 рублей.

Какие документы необходимы

Если вы уверены, что перекредитовка улучшит условия по ипотеке – несите документы в банк.

Для этого понадобятся:

заявление-анкета,
паспорт гражданина РФ,
трудовая книжка или договор,
документы с подтверждением дохода (2-НДФЛ, справка по форме банка или работодателя),
документы по действующему кредиту (договор, график и выписка об остатке задолженности),
военный билет (если есть).

Это основные документы, подробности узнайте здесь. В разных организациях требования к документам могут немного различаться, поэтому перед подачей заявки уточняйте информацию о документах в банке, который вы выбрали для рефинансирования.

Почему банк может отказать в рефинансировании

Поскольку рефинансирование – это оформление нового займа, а жизненные ситуации нередко меняются, лучше подготовиться к отказу заранее. Давайте разберемся, почему банки отказывают.

Что такое рефинансирование ипотеки

Для банков это тоже не благотворительность: они могут получить новых клиентов. Поэтому готовы предложить выгодные условия.

Условия

Условия для рефинансирования ипотеки мало чем отличаются собственно от займа на покупку жилья. Банк точно также будет требовать платежеспособность клиента и соответствие объекта недвижимости минимальным стандартам.

Не стоит думать, что рефинансирование – это способ получить отсрочку по ежемесячным выплатам или даже скостить долг. Переплата будет меньше, но просто за счет меньшей процентной ставки. А если человек и раньше справлялся с ипотекой плохо, то есть допускал просрочки и копил долги, о рефинансировании ему можно и не мечтать.

Процентная ставка

— Рефинансирование ипотеки в последнее время очень популярно по причине того, что ставки долгое время снижались и сейчас они в среднем на 2% ниже, чем пару лет назад. Поэтому, даже несмотря на то, что ряд банков повысил ставки, рефинансироваться под хороший процент все еще можно, — обнадеживает руководитель отдела ипотечного кредитования Первого ипотечного агентства Ольга Ильюшкина. — Плюс в последнее время очень популярно рефинансирование именно семейной ипотеки — если у семьи родился второй или последующий ребенок после 1 января 2018 года, то она может рефинансировать ипотечный кредит по ставке 4,5-5%

Как рефинансировать ипотеку в России

Если вы поняли, что платите значительно больше, чем если бы взяли ипотеку сейчас, пора действовать.

Разбираемся, на каких условиях можно взять льготную ипотеку в России: подходит ли вам новая программа ипотеки под 6,5% или лучше воспользоваться уже действующими льготными программами

Оформление заявки

Когда речь идет о сделке с недвижимостью, вряд ли можно выделить какой-то главный этап — важно, чтобы все было сделано правильно. Но все-таки заявка на рефинансирование критически важна. Ведь именно с нее начинается процесс, она дает ему толчок.

Рассматривайте такую заявку как резюме. Ведь когда мы устраиваемся на работу в интересную нам компанию, хотим предстать для нее в наиболее выгодном свете. Так и тут — надо дать понять банку, что вы надежный заемщик, который не создаст проблем.

На сайте любого банка вы найдете форму для заявки на рефинансирование. Как и в случае с ипотекой, нужно доказать свою платежеспособность. Только в этот раз банк будет интересовать еще и то, как вы платите свой кредит. Любая просрочка уменьшает шансы на одобрение.

Как правило, банк просит предоставить вместе с заявкой копии некоторых документов:

паспорт;
СНИЛС;
трудовая книжка;
справка 2-НДФЛ;
действующий кредитный договор;
график платежей по нему;
справка об остатке ссудной задолженности.

Подача документов

Новый банк также захочет узнать все про вашу недвижимость, кредит на которую вы выплачиваете. Когда просто берете ипотеку, документы предоставляет продавец. При процедуре рефинансирования это уже ваша обязанность.

Чтобы доказать, что квартира стоит столько, сколько вы на нее просите, придется провести процедуру оценки. Лучше всего обратиться в ту компанию, которую порекомендует банк. Оплата услуг оценщика также ложится на человека, претендующего на рефинансирование. Как правило, стоит эта процедура несколько тысяч рублей — в зависимости от конкретного региона.

Кроме отчета оценщиков в пакет документов по недвижимости также входят:

договор купли-продажи квартиры;
свидетельство о праве собственности;
кадастровый паспорт;
кредитный договор;
график платежей;
договор страхования недвижимости и квитанция об оплате;
справка Ф40;
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
справка об остатке ссудной задолженности.

Заключение сделки

Ответственный момент — выкуп квартиры у старого банка и оформление кредита в новом. Но тут есть тонкости. До самого последнего дня старый банк будет начислять вам проценты. Поэтому сумма задолженности, которую вам озвучат сначала, и с которой вы пойдете оформляться в новый банк, скорее всего будет отличаться от той, что придется оплатить в день полного досрочного погашения ипотеки.

Можно попросить менеджеров вашего старого банка рассчитать, какой будет задолженность на конкретное число, когда вы запланируете сделку. А можно покрыть разницу из своего кармана — как правило, она составляет несколько тысяч рублей.

Выгодные предложения по рефинансированию ипотеки

Многие крупные банки предлагают потенциальным клиентам специальные программы по рефинансированию. Вот несколько примеров:

Мы разобрали с опытным адвокатом, на какие нюансы стоит обратить внимание при продаже квартиры в ипотеке, и что нужно для того, чтобы заключить безопасную сделку

Отзывы специалистов о рефинансировании ипотеки

Игорь Селезнев, начальник управления ипотечного кредитования МКБ:

— Механизм рефинансирования ипотеки в России развит достаточно хорошо. В настоящий момент условия немного ухудшились, заемщик в лучшем случае может рассчитывать на ставку в 8,5% годовых, хотя двумя месяцами ранее она доходила до 7,9-8%. На фоне начавшегося кризиса банки повысили ставки. Также в краткосрочной перспективе ипотека может еще подорожать из-за предложения Центробанка обязать банки, а не заемщиков, нести расходы по страхованию ипотечных кредитов. Чтобы покрыть свои расходы на оплату страховки, банки могут начать повышать ставки, фактически включив оплату страховки в тело кредита. Поэтому тем, кто собирается заниматься рефинансированием, советую подождать несколько месяцев. За данный период ситуация стабилизируются и можно ожидать, что банки начнут предлагать более интересные условия. Возможно, мы увидим ставку в 7,5%.

Какие кредиты можно рефинансировать

Ипотека в другом банке

Можно рефинансировать ипотечный кредит, оформленный в другом банке

Ипотека + любой кредит в другом банке

Например, долг по кредитной карте, автокредит или потребительский кредит в другом банке

Один кредит — удобнее, чем несколько

Платить будет проще: одна дата платежа, один платёж, один счёт

Сэкономьте на платежах

Один общий платёж будет меньше, чем отдельно по каждому кредиту. Посчитайте выгоду на калькуляторе ниже

Без справок

Заявка онлайн без справки об остатке задолженности

Дополнительные деньги

При желании вы можете получить дополнительные деньги на личные нужды

Посчитайте выгодные для вас условия рефинансирования

Ставки рефинансирования

От 9,6%*

* Ставка от 11,6% годовых действует до погашения рефинансируемого ипотечного кредита в другом банке и регистрации ипотеки в СберБанке.

Как это работает

В случае одобрения Сбербанк переведёт деньги на ваши счета в других банках для погашения действующих кредитов

Требования к заёмщику

Возраст

Не младше 21 года и не старше 75 лет на момент возврата кредита

Стаж работы

От 3-х месяцев на нынешнем месте работы

Созаёмщик

Супруг(а) — всегда созаёмщик, если собственность не разделена по брачному договору

от 300 000 рублей

Сумма кредита под рефинансирование может состоять из нескольких частей.

Обязательная часть – это погашение ипотеки в другом банке:

Дополнительно в сумму кредита можно включить:

до 1 500 000 рублей - на погашение других кредитов
до 1 000 000 рублей - на личные цели

Таким образом, максимальная сумма кредита:

При этом, общая сумма кредита не должна превышать меньшую из величин:

85% стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете об оценке для объектов недвижимости с оформленным правом собственности или в договоре инвестирования строительства для строящихся объектов недвижимости
сумму остатков основного долга и текущих процентов по рефинансируемым кредитам, а также сумму, запрошенную заемщиком или созаемщиками на цели личного потребления

от 1 года до 30 лет

— Один ипотечный кредит, предоставленный иной кредитной организацией, на цели:

приобретения или строительства недвижимости, а также для оплаты капитального ремонта
рефинансирования (перекредитования) ипотечного кредита или займа, ранее предоставленного иной кредитной организацией или юрлицом на цели приобретения или строительства недвижимости, включая оплату капитального ремонта

Сбербанк не ограничивает количество предыдущих рефинансирований (перекредитований) по ипотечному кредиту. Главное, чтобы первичный кредит в рамках рефинансируемой ипотеки был предоставлен на цели приобретения или строительства недвижимости.

— До пяти различных кредитов:

потребительские кредиты, предоставленные иной кредитной организацией
автокредиты, предоставленные иной кредитной организацией
кредитные карты, дебетовые банковские карты с разрешенным овердрафтом, предоставленные иной кредитной организацией
потребительские и автокредиты, предоставленные Сбербанком

Залог недвижимости (апартаменты/квартиры/комнаты/дома/таун-хауса), на приобретение которой предоставлен рефинансируемый ипотечный кредит либо залог недвижимости, которая является обеспечением по рефинансируемому ипотечному кредиту:

- на этапе строительства – залог прав требования участника долевого строительства (иных прав, приобретенных по договору инвестирования), при этом недвижимость должна находиться в объекте, аккредитованном Сбербанком;

- после государственной регистрации права собственности на закладываемую недвижимость или при приобретении готового объекта недвижимости – залог (ипотека) приобретенного/построенного объекта недвижимости.

Если недвижимость приобретена за счет рефинансируемого ипотечного кредита, она может быть обременена ипотекой в пользу первичного кредитора. Это обременение снимается после погашения рефинансируемого ипотечного кредита, после чего недвижимость передается в залог банку.

Если по рефинансируемому кредиту оформлен залог иной недвижимости, то приобретенный за счет кредита объект должен быть свободен от обременения правами третьих лиц/ не состоять под арестом (запретом).

Добровольное страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями Банка.

Требования к заемщикам

не менее 21 года

От 3-х месяцев на нынешнем месте работы.

Заемщик/Титульный созаемщик должен являться заемщиком/одним из созаемщиков по Рефинансируемым кредитам по рефинансируемому жилищному кредиту (только в случае, если он является супругом заемщика по рефинансируемому жилищному кредиту). При наличии в кредитных документах по рефинансируемому жилищному кредиту условий, в соответствии с которыми все действия, связанные с его оформлением, получением, сопровождением возлагаются на конкретного созаемщика, Заемщиком/Титульным созаемщиком должно выступать данное физическое лицо. Требования к Созаемщику(кам) аналогичны требованиям, предъявляемым к Заемщику. Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста. Супруг(а) Титульного созаемщика не включается в состав Созаемщиков только в случаях:

наличия действующего брачного договора, устанавливающего режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости,
наличия нотариального согласия супруга(и) на заключение кредитного договора,
отсутствия у супруга(и) Титульного созаемщика гражданства Российской Федерации.

* Срок возврата кредита полностью приходится на трудоспособный или пенсионный возраст заемщика/каждого из платежеспособных созаемщиков.

Для рассмотрения кредитной заявки необходимы:

Данные сведения необходимо подтвердить путем предоставления в банк любого из указанных документов: кредитный договор, график платежей, уведомление о полной стоимости кредита, документ, подтверждающий изменение реквизитов Первичного кредитора.

Банк оставляет за собой право в ходе рассмотрения заявки на кредит дополнительно запросить у клиента сведения о рефинансируемом кредите:

об остатке ссудной задолженности по Рефинансируемому кредиту с начисленными процентами
о наличии/отсутствии текущей просроченной задолженности и просроченной задолженности в течение последних 12 месяцев

Такие сведения должны быть подтверждены документом от банка-кредитора по рефинансируемому кредиту (справкой, выпиской или иным документом). Сведения должны быть актуальными на дату предоставления в Сбербанк.

О реквизитах для погашения рефинансируемых кредитов:

Платежные реквизиты, по которым будет направляться сумма для погашения кредита в другом банке, необходимо предоставить при предоставлении в банк первичного пакета документов. Если эти реквизиты изменятся в период времени между подачей заявки и выдачей кредита Банком, выдача кредита не состоится и кредитную заявку нужно будет подать повторно с указанием новых реквизитов.

Если рефинансируемый кредит был переведен/ продан в другой банк (другую организацию: например в АИЖК), то при подаче заявки необходимо предоставить в Банк документ, подтверждающий изменение реквизитов для погашения рефинансируемого кредита.

Документы, которые могут быть предоставлены после одобрения кредитной заявки:

Документы по предоставляемому залогу (могут быть предоставлены в течение 90 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита)

В 2022 году рефинансирование ипотеки входит в перечень самых популярных банковских продуктов. Это отличная возможность изменить условия жилищного кредитования, уменьшив переплату, пересмотрев величину ежемесячного платежа или изменив график погашения. Процедура оформления договора довольна проста. Далее рассмотрим документы для рефинансирования ипотеки, основные аспекты и нюансы перекредитования.

Кто может рефинансировать ипотеку

Ипотечный кредит может рефинансировать любой человек, не допускавший просрочек при погашении обязательств. Еще одно важное условие – достаточный уровень дохода. Часто при рассмотрении заявки банки обращают внимание на наличие официальной занятости. Перекредитование актуально для тех, кто:

Хочет изменить валюту договора. Сделки в долларах или евро, оформленные пару лет назад, стали причиной финансовых трудностей. Из-за скачка курса итоговая стоимость недвижимости существенно возросла. Изменить валюту на рубли – правильное решение.
Планирует изменить платеж. Подав документы для банка на рефинансирование ипотеки можно сократить ежемесячную выплату за счет продления срока. Это актуально, если у семьи изменился доход и внесение средств по графику стало затруднительным.
Желает откорректировать график. Часто перекредитование позволяет изменить график оплаты. Например, подстроить его под перечисление заработной платы.
Хочет уменьшить итоговую переплату. Это возможно за счет оформление сделки под низкий процент или сокращения срока выплаты.

Условия рефинансирования ипотечных кредитов

Параметры договора зависят от выбранной программы и финансовой организации. Среди стандартных условий:

процентная ставка – от 6 процентов годовых;
сумма – до 8 миллионов рублей;
максимальный период погашения – до 30 лет.

Заемщик обязан оформлять договор страхования на объект недвижимости даже после перекредитования. Кроме того, ипотека является целевым безналичным кредитом. Средства перечисляются на погашение старого долга автоматически. Заемщик не может получить их на руки или взять дополнительные деньги сверх суммы остатка по прежним обязательствам.

Требования банков к заемщику

Прежде, чем собирать документы, необходимо проверить соответствие требования банка. Как правило, они включают следующие критерии:

Возраст. Перекредитование доступно с 21 года, в редких случаях с 18 лет. Предельный возраст для полного погашения нового имущественного кредита – 60-65 лет.
Доход. Для получения одобрения по выгодному предложению нужно иметь официальный заработок. Однако некоторые финансовые организации не требуют подтверждения дохода.
Стаж. Преимущественно нужен стаж на последнем месте от 6 месяцев, общий трудовой стаж – от 1 года.
Уровень закредитованности. Большое количество открытых кредитов может повлечь отказ по заявке.
Кредитная история. Оформление доступно людям, не допускавшим просрочек в прошлом.

Какие документы нужны

Пакет документов определяет программа перекредитования. Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки:

Паспорт гражданина РФ. Иностранные подданные не могут оформить договор на общих условиях.
Подтверждение дохода. Работникам предприятий можно предоставить справку по форме 2-НДФЛ. Лица, имеющие статус индивидуального предпринимателя, обязаны передать 3-НДФЛ (налоговую декларацию). Также некоторые банки принимают справки по собственной форме. Еще один вариант – выписка по счету банковской карты. Для зарплатных клиентов справку могут не требовать вовсе. Финансовая компания может проверить доходы самостоятельно.
Документ о занятости. Чаще всего в качестве такого выступает копия трудовой книжки. Ее нужно заверить в отделе кадров.
Семейные бумаги. Если сделку оформляет семейная пара, то нужно свидетельство о браке. При участии детей (выделение долей) понадобятся свидетельства о рождении или паспорта подростков от 14 лет.
Дополнительные документы для банка на рафинирование ипотеки. Например, СНИЛС или ИНН.
Данные из банка о старом кредите на недвижимости. Необходим сам старый договор с приложениями. В числе последних обязателен график погашения. Потребуется и справка об остатке долга по ипотеке. Бумаги могут не потребоваться, если повторное обращение рассматривается в том же банке. В этом случае организация имеет все необходимые сведения.
Договор страхования. Если есть актуальный полис, то его нужно предоставить. В случае, когда период действия страховки уже истек, нужно оформить ее заново.

Можно ли перекредитоваться по двум документам?

Многие компании стремятся максимально упростить процедуру оформления. В частности, сокращают список документов для рефинансирования ипотеки. Перечень часто включает всего две позиции. Первой всегда выступает паспорт гражданина РФ, а вторая вариативна – справка о заработной плате, ИНН, СНИЛС, водительское удостоверение. Рассмотрим варианты и выгоду подобных сделок подробнее:

Упрощенная процедура часто влечет изменение условий. При отказе от полного пакета возможно увеличение ставки, сокращение лимита или уменьшение срока. Однако такой вариант оптимален для тех, кто работает неофициально или не хочет заморачиваться подготовкой. В остальных случаях лучше подготовить все заранее, чтобы получить лучшие условия по кредитованию недвижимости.
Такие программы создают для клиентов с положительной репутацией. Лица, получающие заработную плату на карту выбранного банка, имеющие крупные депозиты или ранее ответственно погашавшие задолженности могут претендовать на лояльность. Клиент не сталкивается с ухудшением параметров договора, а получает все преимущества от долгосрочного сотрудничества с банком.

В каких банках выгодные условия?

Прежде, чем оформлять договор, нужно ознакомиться с оптимальными предложениями на рынке кредитования. Такие есть в линейках как небольших, так и известных банков России вроде Сбербанк. Основные варианты приведены в таблице далее.

Читайте также: