Можно ли отозвать согласие супруга на продажу недвижимости

Обновлено: 04.05.2024

Согласие супруга на продажу недвижимости — документ, который оформляется в случае продажи объекта недвижимости, приобретенного продавцом, находящимся в браке. Согласие на продажу подается в пакете документации, предоставляемой в Росреестр для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Согласно положениям Семейного кодекса РФ для документа установлена обязательная нотариальная форма, поэтому он составляется и/или удостоверяется нотариусом.

Совместное имущество супругов

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

На основании п. 2 ст. 35 СК РФ распорядиться совместным имуществом можно лишь при наличии согласия обоих супругов. Сделка по распоряжению совместным имуществом может быть отменена по требованию супруга, если он не был с ней согласен. П. 3 ст. 35 СК РФ утверждает, что согласие супруга, не являющегося титульным владельцем имущества, предоставляется в виде документа, для которого установлена обязательная нотариальная форма.

Когда недвижимость считается совместно нажитой

Имущество признается совместно нажитым на основании отдельных положений СК РФ. К такому имуществу отнесены следующие случаи:

Брачный договор может устанавливать и иные случаи, когда недвижимость будет признана совместным имуществом (подробнее ниже).

Когда получать согласие супруга не нужно

П. 1 ст. 36 СК РФ определяет, когда имущество считается личным каждого супруга. Не нужно получать согласие на продажу квартиры, если:

Имущество было приобретено любым из супругов до момента заключения брака. В отношении недвижимого имущества под приобретением понимается не только регистрация права собственности, но и снятие ипотечного обременения на объект.
Имущество приобретено одним из супругов в результате безвозмездной сделки. Если объект недвижимости был принят одним из супругов в дар или унаследован, он считается личным имуществом лица, на которого оформлено право собственности. Однако, как уже говорилось выше, если второй супруг вложил личные средства или труд в улучшение жилого помещения, что сказалось на его стоимости, оно может быть признано судом совместным имуществом.
Квартира была приобретена гражданином, состоящим в браке, в результате приватизации, а второй супруг отказался от участия в ней. Бесплатная передача государственного (муниципального) имущества в собственность граждан, то есть приватизация, также относится к числу безвозмездных сделок, поэтому к приватизированному имуществу относятся положения п. 1 ст. 36 СК РФ.

Ст. 42 СК РФ определяет содержание брачного договора между супругами. П. 1 указанной статьи оговаривается, что брачным соглашением может быть определен режим раздельной собственности на приобретенную в браке недвижимость. Также и обратно, договором можно определить, что режим общей собственности может быть установлен на любую недвижимость, включая приобретенную до брака или в результате безвозмездных сделок.

Согласие получать не нужно	Согласие получать необходимо
Квартира приобретена до брака.	Жилье приобретено в браке.
Недвижимость была унаследована, получена в дар.	Квартира куплена до брака в ипотеку, выплата кредита осуществлялась после заключения брака.
Квартира была приватизирована, второй супруг отказался от участия в приватизации.	Квартира приобретена до брака, второй супруг своим трудом или личными средствами способствовал значительному увеличению стоимости имущества.
В соответствии с брачным договором.	В соответствии с брачным договором.

Как получить согласие супруга на продажу

Для удостоверения согласия обоим супругам необходимо обратиться в нотариальную контору или к частнопрактикующему нотариусу. Обратившееся лицо вправе самостоятельно составить документ, тогда нотариус лишь удостоверяет его соответствие законодательству и фактическим обстоятельствам дела. Но так как плата в обоих случаях одинакова, то проще доверить составление документа самому нотариусу.

Какие документы нужны

При обращении к нотариусу необходимо предоставить пакет необходимых документов. В него входят:

гражданские паспорта обоих супругов;
свидетельство о браке, а в случае развода обратившихся, то свидетельство о расторжении брака;
справка от психиатра и психиатра-нарколога (по требованию нотариуса в случае наличия сомнений в дееспособности обратившихся лиц);
правоустанавливающие документы на объект, в отношении которого дается согласие.

Если сторонами был заключен брачный договор, то он также должен быть предоставлен нотариусу.

Цена услуг нотариуса

Плата за оформление документа состоит из двух частей: госпошлины и нотариального тарифа, который дополнительно включает в себя и вознаграждение нотариуса (УПТХ). Размер госпошлины, взимаемой нотариусом, определяется положениями пп. 26 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ и составляет 100 руб.

Нотариальный тариф и плата за УПТХ определяется региональной нотариальной палатой на основании максимальных размеров, установленных ФНП РФ. Поэтому стоимость оплаты может значительно различаться в зависимости от субъекта РФ. Например, в 2021 году предельный размер платы за выдачу свидетельства в Чукотском АО составляет 4759 руб., а в Ставропольском крае — 1546 руб. В Москве предельный размер платы составляет 2119 руб., в Московской области — 2095 руб. Как правило, нотариальные палаты и частные нотариусы региона берут плату существенно ниже, чем предельный размер тарифа по региону. Например в Москве получение согласия в среднем обойдется в 1200–1700 руб.

Срок действия документа

Согласие супруга не имеет временных ограничений, поэтому документ считается бессрочным. Исключением являются случаи, когда указанный срок устанавливается текстом самого документа. Обычно нотариусы устанавливают крайний период действия согласия в 1 год.

Образец документа

Установленной законодательством обязательной формы документы нет. Нотариус составляет согласие с учетом основных требований Семейного кодекса и существующих условий сделки.

Образец заполненного согласия на продажу недвижимого имущества

Какие сложности могут возникнуть

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

В том случае, если продавец откажется от оформления согласия на продажу недвижимости, сделка все равно регистрируется. Однако в таком случае возникает вероятность признания ее недействительной по решению суда. Последствия особенно серьезны для покупателя, так как именно он рискует своими деньгами. Вернуть уплаченные при покупке квартиры средства можно только по решению суда и лишь в том случае, если продавец имеет такую возможность. Поэтому именно в интересах покупателя потребовать предоставления нотариального согласия на продажу недвижимости от супруга продавца.

Существуют определенные риски и для собственника недвижимости. С другой стороны, оформление согласия, когда оно по законодательству не является необходимым, является пустой тратой времени и денег. Поэтому перед обращением к нотариусу лучше проконсультироваться с юристом.

Частые вопросы и ответы на них

Несмотря на обязательность получения согласия супруга на продажу, Росреестр не вправе требовать обязательного предоставления документа во время регистрации. Однако запись о том, что согласие не было предоставлено, будет внесена в ЕГРН. Это означает, что сделка является обратимой и может быть признана недействительной в суде. Получение указанного документа производится в интересах покупателя, поэтому именно он должен требовать от продавца его предоставления.

Какой срок исковой давности, если недвижимость была продана без согласия или против воли второго супруга?

В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ срок для оспаривания сделки составляет 1 год. Срок отсчитывается с момента, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении его прав.

Процедура отмены согласия на продажу законодательно не установлена, отменить действие уже выданного документа нельзя. Поэтому нет смысла обращаться к нотариусу, выдавшему заверенный документ. В такой ситуации можно действовать следующим образом: уведомить супруга и покупателя об изменении своей позиции, а также подать заявление в Росреестр с требованием приостановления регистрации перехода права собственности. Однако если запись в ЕГРН уже была внесена, то отменить результаты сделки может только суд. Сделка признается недействительной, если суд установит, что покупатель знал о несогласии второго супруга на отчуждение объекта недвижимости.

Если супруги оформили развод, но раздел имущества по соглашению или в суде не был произведен, то право совместной собственности на имущество не исчезает. Поэтому инициатору продажи необходимо оформить согласие бывшего супруга. Если же после развода был осуществлен раздел имущества, то получать документ не нужно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Когда один из супругов продает квартиру или дом, ему может пригодиться нотариально заверенное согласие второго. Разбираемся, в каких случаях оно нужно и что будет, если продать недвижимость без него.

Когда оформляют согласие супруга на продажу квартиры

Согласие супруга на продажу недвижимости — документ, который оформляют, если супруг имеет право на часть квартиры, дома или офиса. Так бывает в двух случаях.

✓ Недвижимость купили или приватизировали в браке

Если муж и жена купили недвижимость в браке, она считается совместной собственностью ( ст. 34 СК РФ ). Один из супругов не может продать общую квартиру или дом, если второй супруг не согласен на сделку. Это правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник.

Если супруги развелись, но имущество не поделили, оно все еще считается совместным — согласие придется получить.

✓ Недвижимость отремонтировали на общие деньги

Это правило распространяется на случаи, когда квартира или дом принадлежит одному из супругов. Если там провели капитальный ремонт или реконструкцию на средства из семейного бюджета, второй супруг имеет право на долю недвижимости ( ст. 37 СК РФ ).

По умолчанию считается, что раз один из супругов продает квартиру, второй в курсе и согласен на сделку. Поэтому переход права собственности оформят, даже если согласие супруга не приложат к пакету документов. Такие сделки опасны. Почему — расскажем ниже.

Когда согласие супруга на продажу квартиры не нужно

Согласие супруга не нужно, если он не имеет права на долю недвижимости. Так бывает, если она:

✓ Куплена до брака

✓ Подарена одному супругу

✓ Досталась одному супругу в наследство

✓ Приватизирована в браке, и один из супругов от нее отказался

✓ Принадлежит только одному супругу на основании брачного договора

В этих случаях недвижимость не считается совместной собственностью, поэтому согласие мужа или жены на продажу не нужно ( ст. 36 СК РФ ).

Как оформить согласие супруга

Согласие супруга на продажу недвижимости оформляют у нотариуса. В нем отмечают данные о браке, объекте недвижимости и супруге, дающем согласие на продажу.

Чтобы оформить согласие супруга на продажу квартиры или дома, нужно предоставить документы:

✓ Паспорт супруга, который соглашается на продажу

✓ Свидетельство о браке

✓ Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН

Если супруги развелись, к пакету документов прилагают свидетельство о разводе.

Иногда нотариус запрашивает справки от психиатра и нарколога. Так бывает, если он сомневается в дееспособности человека, дающего согласие на сделку.

Документы предоставляют нотариусу в оригинале.

Сотрудники нотариальной конторы составляют документ о согласии супруга на продажу недвижимости. Супруг его подписывает, а нотариус заверяет.

Услуги нотариуса и оплата госпошлины обойдутся от 1500 до 2500 рублей. Сумма зависит от расценок конкретной конторы.

Срок действия согласия не ограничен. Его оформляют, когда только собираются продавать квартиру, или уже нашли покупателя.

Чем опасна сделка без согласия супруга

Переход права собственности регистрируют и без нотариально заверенного согласия супруга. В этом случае в ЕГРН отмечают, что согласие не предоставили. Такая ситуация опасна, особенно для покупателя.

По закону супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право в течение года оспорить сделку ( ст. 35 СК РФ ). Если суд встанет на его сторону, квартира перейдет к старым владельцам. Покупателю придется судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги.

Сделку признают действительной, только если покупатель или продавец компенсируют супругу стоимость его доли недвижимости. В этом случае собственником останется покупатель.

Чтобы не потерять квартиру, проверяйте перед покупкой все документы. Если ее купили, приватизировали или отремонтировали в браке, требуйте, чтобы продавец оформил согласие супруга на продажу.

Можно ли отменить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры в одностороннем порядке?или как односторонню сделку согласно ст.310 ГК РФ в одностороннем порядке отменить нельзя?только двухсторонним сиглашением?ситуация-купила квартиру у супругов,они на тот момент были в браке,через месяц после сделки вступило в силу решение суда о расторжении брака.прошло полгода,квартиру на меня в госкомрегистре перерегистрировали. Жена подала иск на мужа и на меня,о признании сделки недействительной на основании того что она за несколько месяцев до сделки сделала Распоряжение об аннулировании согласия на сделку.никто об этом не знал,выписка из госкомрегистра на день сделки была без обремений и запретов на продажу.муж вроде не отдает ей деньги от проданной квартиры.истец утверждает что о сделке не знала и у нее есть распоряжение об отзыве согласия на сделку.квартиру мне арестовали в обеспечение иска.как защититься в суде ?Можно ли доказать что она не могла просто так отозвать согласие?

Здравствуйте! Согласие на сделку это не сама сделка. В этом случае нормы ст. 310 ГК РФ не распространяются. И тем не менее в иске должны отказать.

Если вы предоставляли в Росреестр нотариальное согласие на совершение сделки, то сделка действительна, переход права собственности оформлен в соответствии с нормами законодательства. Обязанность совершить действия, свидетельствующие об изменении волеизъявления супруги продавца лежит на самой супруге. Если она изменила своё решение, то должна была предпринять меры для извещения об этом сторон сделки и регистрирующего органа. Если таких мер предпринято не было, то согласие презюмируется, даже если был оформлен нотариальный отказ от согласия.

Думаю, что этот иск просто способ давления на бывшего супруга, на расторжение договора никто и не рассчитывает

Вам нужно ознакомиться с текстом искового заявления, составить мотивированное возражение на иск и заявить его в процессе. Кроме того подать заявление о привлечении к делу Росреестра и нотариуса, оформившего согласие, а потом отказ от согласия, в качестве третьих лиц. Это усилит вашу позицию, так как третьи лица будут на вашей стороне.

Определение о наложении запрета на совершение регистрационных действий с квартирой тоже имеет смысл обжаловать, эта мера здесь явно излишняя.

Но вообще особо тревожиться не о чем, шансы на удовлетворение иска ничтожные

Действующим законодательством отмена согласия супруга не предусмотрена. Супруг, который давал согласие вправе только приостановить регистрацию по заявлению. Также он может после регистрации признать сделку недействительной, что и происходит, к сожалению, в Вашем случае. Согласие супруга это, действительно, односторонняя сделка.

Очень странное дело. Отзыв согласия на распоряжение нажитым в браке имуществом не предусмотрен законом. Ст. 35 СК РФ гласит: "Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки." Поскольку дано согласие у нотариуса, это не оспаривается. Обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания. Поэтому если в суде не будет предоставлено аннулирование согласия у нотариуса, квартиру Вашу никто не отберёт. А то, что поставили запрет на регдействия - это стандартный приём суда. Поскольку рассматривается спор в суде. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. Вам незачем защищаться в суде - нотариус является ключевой фигурой. Если бывшая супруга не приведёт его в суд, и он не покажет заверенный им отзыв согласия на продажу, то суд обязан отказать в иске.

Семейное право

— Да, действительно, Ваше право на половину квартиры в результате сделки было нарушено, поэтому есть возможность признать недействительной сделку по распоряжению совместно нажитым имуществом в суде. Вины Росреестра в том, что он зарегистрировал сделку купли-продажи без согласия супруга, нет, так как по новым правилам он не вправе приостанавливать госрегистрацию при отсутствии данного документа.

Расскажем, какого порядка действий нужно придерживаться, чтобы признать сделку по продаже совместно нажитого имущества, проведенную без согласия второго супруга, недействительной.

Законный режим собственности супругов

По закону в отношении имущества, нажитого во время брака, устанавливается режим совместной собственности независимо от того, на чье имя оно было оформлено или кто оплачивал покупку (на основании ст.34 Семейного кодекса).

Как супруги распоряжаются совместно нажитым имуществом

При распоряжении совместно нажитым имуществом супругов необходимо согласие от их обоих. Но ситуации, когда один из супругов распоряжается общим имуществом без согласия другого, встречаются нередко.

Супруги владеют и распоряжаются общим имуществом по совместному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по продаже имущества по умолчанию считается, что он действует с согласия – другого (согласно п.1,2 ст.35 Семейного кодекса).

В силу п.3 ст.35 Семейного кодекса муж должен получить нотариально заверенное согласие жены на проведение сделок в отношении совместно нажитого имущества в следующих случаях (в этих ситуация презумпция согласия супруга на сделку не действует):

Сделки по распоряжению имуществом, права на которые подлежат госрегистрации. Сюда попадают не только сделки с квартирами, но с и иной недвижимостью, долями в уставном капитале.
Сделки, для которых действует обязательная нотариальная форма. Это, например, договор ренты, наследственный договор или продажи доли в праве общей собственности на квартиру.
Сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации. В частности, к ним относят договора долгосрочной аренды на период от года и ипотечные договора. Договора купли-продажи не подлежат госрегистрации, но требуют переоформления прав собственности.

Может ли Росреестр зарегистрировать сделку купли-продажи без согласия супруга

До внесения законодательных изменений при отсутствии согласия супруга на отчуждение недвижимости, госрегистрация перехода права собственности подлежала приостановке, а затем Росреестр выносил отказ в ее проведении. По новым правилам Росреестр не может требовать предоставления согласия супруга для проведения госрегистрации. Но это не значит, что нотариально заверенное согласие супруги на распоряжение недвижимостью отменили.

Несмотря на то, что сделки купли-продажи квартиры без согласия супруга в Росреестре проходят без проблем, они относятся к оспоримым. Это означает, что они считаются действительными до тех пор, пока суд не признает обратное.

Каковы последствия заключения сделки без нотариально заверенного согласия супруга

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки купли-продажи не было получено, вправе требовать ее признания недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал о нарушении своих прав (не со дня заключения сделки!).

Вопросы распоряжения общим имуществом содержатся как в ст.35 Семейного кодекса, так и ст.253 Гражданского кодекса. Если рассматриваются отношения между супругами (то есть квартира продана в браке), то акцентируется внимание на специальных разделах Семейного кодекса, во всех остальных случаях – Гражданского. Гражданский кодекс, в частности, регулирует отношения между бывшими супругами, т.е. муж продал квартиру уже после развода.

Почему важно понимать различия между указанными правовыми нормами? Дело в том, что по общим правилам ГК сделку по распоряжению общим имуществом можно признать недействительной только при недобросовестности покупателя, который должен был знать, что второй супруг не согласен на свершение сделки. То есть бывшей жене предстоит доказать, что новый собственник квартиры является недобросовестным.

Но если сделка совершена в браке при отсутствии нотариально заверенного согласия жены, то по нормам семейного законодательства ей не нужно доказывать, что покупатель должен был знать об отсутствии согласия. Жена имеет право на безусловное восстановление своих нарушенных прав, независимо от добросовестности покупателя.

Последствиями признания сделки недействительной является возврат имущества продавцу или переход к супруге права собственности на половину квартиры.

Порядок признания недействительной сделки по распоряжению совместно нажитым имуществом

Чтобы признать сделку по распоряжению общим имуществом супругов, совершенную одним из супругов, недействительной, нужно придерживаться следующего порядка действий:

Этап 1. Подготовить исковое заявление

Ответчиками по сделке станет супруг, который совершил сделку, а также покупатель квартиры.

Этап 2. Собрать и приложить необходимые документы

К исковому заявлению о признании сделки недействительной необходимо приложить:

квитанцию об уплате госпошлины (либо ходатайство на предоставление отсрочки);
свидетельство регистрации брака;
свидетельство о расторжении брака;
выписку из ЕГРН;
квитанцию об оплате госпошлины;
копию паспорта;
свидетельство о регистрации квартиры на супруга и пр.

Этап 3. Подать исковое заявление в суд

Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика. Сроки исковой давности по подобного рода делам составляет 1 год с момента, когда жене стало известно о нарушении прав. При этом суд учтет сроки давности только по ходатайству ответчика.

Этап 4. Получить судебное решение

По общим правилам сроки рассмотрения дел районным судом не превышает 2 месяцев. В зависимости от обстоятельств дела рассмотрение дела может продлиться еще на 1 месяц. После вынесения судебного решения оно вступит в законную силу в течение месяца. Далее можно переоформлять недвижимость в свою пользу иди ждать компенсации от супруга за половину стоимости квартиры.

Читайте также: